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2008年土地估价师考试《估价案例与报告》试题及答案.doc

一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)

(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。

(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。

(4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。

(5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。

(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。

(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。

土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。

(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿;A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。

(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20%，基础设施费比2002年增长了10%。

问题(每小题4分)

1、用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。

2、按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。

3、县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。

4、如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。

5、请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程

(二)2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算。据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出复查，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。

单位：平方米、万元

注：标注“隐蔽”的部分为正常内容。

问题(每小题5分)：

1.由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少4处错误，青指出并将更正内容列在下面。

2.上述表格只是土地初始登记卡，一般情况下，如果土地权属发生变化，匀会增加相应的登记卡，以记载相关情况。请根据委托方说明中的信息，判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡?

3.估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判昕，估价对象所在区域商服地价水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏没有变化，根据上述相关信息，测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)。

4.估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元(基准日为2007年1月1日)，其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息，判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)。

二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、30分，共60分。第一题和第二题为土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则详见各题中)

(一)以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。

二估价方法与估价过程

(一)方法选择

根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。

根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：

(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交

易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。

(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。

(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发的通知》，文号为(A政发[2007]19号)，在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整，也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。

估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。

第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。

由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运用成本

逼近法评估。

本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：

(1)市场比较法的基本原理

市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。

A——估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;

B——估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;

C——估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;

D——估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。

(2)基准地价系数修正法的基本原理

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

基准地价系数修正法计算公式为：

宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+ ∑Ki)×相关修正系数

式中：∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。

(3)成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增

值收益

其中：

土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;

土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;

土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;

投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付;

投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润;

土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。

(二)估价过程(略)

问题(每小题3分)：

1.这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面?

2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素?

3.以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察?

4.上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面?

5.在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容?

(二)以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常

内容)，阅读后回答所提问题。

(一)采用成本逼近法估价

1.土地取得费

估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92. 25元/平方米。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元/平方米，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元/平方米。

2.有关税费

A.土地管理费

根据××省财政厅、×x省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([ 1995]×财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元/平方米。

B.耕地占用税

根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[ 1987]119号)，耕地占用税为8元/平方米。

C.耕地开垦费

根据《××省土地管理条例》第29条，每平方米在10 - 15元的征收范围，本次评估过程中，按每平方米10元征收耕地开垦费。有关税费=A+B+C=19.8元/平方米

3.土地开发费

估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗她内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元/平方米。

4.投资利息

投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为一年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率 6. 12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：

投资利息=(土地取得费+有关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%= (90 +19.8)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%= 9.32(元/平方米)

5.投资利润

通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为：投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10%= 19.48(元/平方米)

6.土地增值收益

根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10% - 30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式：

土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15%= 33.54(元/平方米)

7.无限年期土地使用权价格

该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为：土地单价=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54

=257.14(元/平方米)

8.区位修正

成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6.64%。

则：区位修正后土地使用权价格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)

9.有限年期土地使用权价格

运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3(元/平方米)”

问题(每小题3分)：

1.成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。

2.上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类?

3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。

4.上述案例中确定的土地开发费用为85元/平方米，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。

5.上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。

(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估价依据不完整”)。

(提示：第一、第二部分至少15个错误点，第三、第四部分至少22个错误

点)

一、案例分析题

(一)答题要点及参考答案

1.土地取得及权利变化的基本过程

(1) 1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地;

(2) 2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但

性质不清;

(3) 2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证：

(4) 2002年4月，开发区占用A公司1亩土地：

(5) 2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出

让合同，但土地性质明确为出让;

(6) 2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。

2.A公司所有土地的四至

(1)东：环城绿化带;

(2)南：通城路;

(3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地;

(4)北：寰宇电器公司。

3.可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提

到的)

(1)出让合同;

(2)出让金收据;

(3)土地使用权证;

(4)土地登记档案。

4.出让地价内涵的要点

(1)时点：2008年6月30日;

(2)用途：工业用地;

(3)使用年期：43年;

(4)开发程度：内外“六通一平”;

(5)土地性质：出让;

(6)容积率：开发区平均容积率。

5.7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算

过程

(1)土地出让市场价=该开发区工业地价市场平均价×亩数

=16×7

= 112(万元)

(2)土地基础设施费=该开发区工业基础设施费市场平均水平×(1+增长

率)×亩数

=48/12×(1 +10%) ×7

=30.80(万元)

(3)返还的出让金：出让金当年实际支付价×(绿化用地亩数+后期占用l亩) =20÷(17 -4) ×(4+1)

=7.69(万元)

(4)补偿估算式：7亩土地出让市场价-7亩土地的基础设施费+返还的土

地出让金

=112 -30.80 +7.69

=150.49(万元)

(二)答题要点及参考答案

1.错误更正如下

(1)用途：综合—一商业零售、住宿餐饮;

(2)证件种类：身份证—一法人代码证;

(3)权属性质：出让—一国有建设用地使用权;

(4)使用权类型：国有建设用地使用权—_出让;

(5)使用年期：36年——40年;

(6)土地权属来源：协议方式—一出让方式。

2.其他登记卡

(1)土地变更登记卡;

(2)土地注销登记卡;

(3)土地查封登记卡;

(4)土地更正登记卡;

(5)土地抵押登记卡。

3.测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分

摊，不考虑土地历史用途价值差异)

计算土地转让价值

土地转让价值=土地登记价值/土地总面积×商业零售部分分摊土地面积=2454/4908×1532

= 766(万元)

4.判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个

别因素差异及时间因素)

土地现价=基准地价×(1+住宿餐饮的修正系数)×住宿餐饮部分建筑面积=3372×(1-4%)×3376 ×3. 12

=3033.54(万元)

二、报告判读题

(一)答题要点及参考答案

1.估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括的方面

(1)说明方法选择总的思路;

(2)列出选择的方法;

(3)说明所选方法的理由：

(4)说明未选方法的理由;

(5)对所选方法基本原理进行介绍。

2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑以下几方面的

因素

(1)估价目的;

(2)估价原则;

(3)估价方法使用的条件;

(4)估价对象的自身情况;

(5)估价对象所在市场状况。

3.需要对其进行以下几个方面的分析和考察

(1)基准地价是否覆盖估价对象;

(2)基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场条件近似;

(3)基准地价内涵设定是否与宗地自身条件近似(内涵);

(4)基准地价是否在合法使用期内;

(5)基准地价现时性是否较好;

(6)估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价的特点接近。

4.成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在以下几个方面

(1)所有权的变化;

(2)用途的变化;

(3)开发程度的变化;

(4)投资集约度的变化;

(5)相对区位条件的变化。

5.一般包括以下几方面的内容

(1)用途修正;

(2)年期修正;

(3)时间修正;

(4)开发程度修正;

(5)估价目的修正;

(6)土地容积率修正;

(7)权益状况修正。

(二)答题要点及参考答案

1.根据土地现状分类标准二级类，除工业用地以外，有下列适用成本逼近法估价的地类

(1)采矿用地;

(2)仓储用地：

(3)机关团体：

(4)科教;

(5)医院卫生慈善;

(6)新闻出版：

(7)文体娱乐：

(8)公共设施;

(9)公园绿地。

2.依照现行法律，上述案例数据可以分解为下列几大类

(1)土地补偿费;

(2)青苗补偿费;

(3)劳动力安置补偿费用;

(4)地上物补偿;

(5)社会保障。

3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，从区片价的特点简述可能的原因

(1)征地区片价不包括青苗补偿;

(2)征地区片价不包括地上物补偿;

(3)估价对象人均耕地面积较低;

(4)估价对象土地质量较好;

(5)估价对象区位条件好;

(6)人均收入水平高;

(7)人均生活水平高;

(8)人均社会保障水平高;

(9)区片价只是实际补偿的基础。

4.土地开发中可能的单项工程

(1)通路;

(2)通电;

(3)通讯;

(4)供水：

(5)排水：

(6)通气(暖气、热力、燃气);

(7)土地平整。

5.该体系中可能有的影响工业地价的区域因素

(1)工业区用地类型;

(2)产业聚集效益;

(3)工厂与原料和市场的配合;

(4)道路级别;

(5)过境公路连接状况;

(6)距火车站的距离;

(7)环境质量优劣状况;

(8)区域土地利用限制;

(9)基础设施状况。

(三)参考答案

2017年上半年海南省土地估价师考试知识点：土地的分类模拟试题

2017年上半年省土地估价师考试知识点：土地的分类模拟试题一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为元／平方米(保留到小数点一位)。【2004年考试真题】 A：314．3 B：314．4 C：315．0 D：315．3 E：时间因素 2、《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“__”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。 A．占多少，垦多少 B．占的少，垦的少 C．占的多，垦的少 D．占的少，垦的多 3、有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0.5m，第二块为0.7m，第三块为1m，第四块为1.5m，那么第__块土地地价较高。 A．一 B．二 C．三 D．四 4、新一轮土地利用总体规划修编前期工作，要求做好现行规划实施评价，做到“四查清、四对照”。以下不属于“四查清、四对照”围的是__。 A．查清新增建设用地总量，与规划经济发展目标对照 B．查清闲置用地数量，与规划节约挖潜目标对照 C．查清耕地和基本农田保有量，与规划保护目标对照 D．查清农村宅基地总量，与新农村建设目标对照 5、关于土地估价报告的使用，下列做确的是__。 A．估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B．估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方 C．土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D．估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或报告有关容 6、研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题，

海南省下半年土地估价师《管理基础与法规》：行政处罚考试试题教学提纲

海南省2016 年下半年土地估价师《管理基础与法规》：行政处罚考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、土地的经济社会特性不包括__ A ?具有特殊的重要性 B. 具有特殊的社会地位 C. 供给的稀缺性 D ?土地利用的社会性 2、权属调查的主要内容不包括__的调查。 A .宗地位置 B ?使用者情况 C. 界线 D. 权属状况 3、下列属于土地利用年度计划应当遵循的原则是__。 A .优先保证居民住宅用地 B. 占用耕地与补充耕地相平衡 C. 城镇用地增加与农村建设用地减少相脱离 D. 严格依据土地利用总体规划，控制住宅用地总量，保护耕地 4、某房屋建筑面积40 平方米，耐用年限50 年，重置单价2000元/平方米，残值率为5%，已使用 5 年，用直线法计算的总折旧额为__。 A. 1520 元 B. 7600 元 C. 8000 元 D. 8444 元 5、凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理部门申请，同时申报土地资产价格或土地交易价格。 A :地价审核 B: 土地使用权转移 C: 土地税费增减 D: 土地登记 E:合法性 6、国发[2006]31 号规定，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地__为准。 A .计划新增建设用地面积 B. 实际新增建设用地面积 C. 实际减少建设用地面积 D. 实际新增或减少建设用地面积 7、新增建设用地有偿使用费的本质是__。

A .土地的取得成本构成之一 B. 政府土地收益 C ?土地资源税 D. 土地流转税 8、依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的__计。 A. 2% ?7% B. 2%?5% C．3%?7% D．3%?6% 9、城市性质应是城市的体现和反映．【2002 年考试真题】 A :现状职能 B:主要职能 C:全部职能 D:用地功能 E: 土地 10、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》规定，国家实行开发性移民方针，采取__相结合的办法，使移民生活达到或者超过原有水平。 A ．后期补偿、补助与前期扶持 B ．前期补偿、补助与前期扶持 C ．后期补偿、补助与后期扶持 D ．前期补偿、补助与后期扶持 11、《协议出让建设用地使用权规定》规定，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照有关规定，采取__ 方式出让。 A ．协议 B ．拍卖 C ．挂牌 D ．招标 E ．划拨 12、土地价格的高低取决于可以获取的高低。 A :价值 B :地租 C:成本 D:劳动产品 E:时间因素 13、在下列区位关系中，（）是采矿企业地价评估时需要分析的重点。 A. 交通地理区位 B. 经济地理区位 C. 自然地理区位 D. 商业地理区位 14、某物业用地面积10000平方米，建筑物10 层，1?3 层每层建筑面积6000 平方米，4?10 层每层建筑面积4000平方米，则建筑容积率为。【2004年考试真题】A: 1．8

土地估价师考试大纲重点打印版

全国土地估价师资格考试大纲(2011年) 土地管理基础与法规第一部分土地管理基础知识第一章土地概念考点1：土地的定义考点2：土地的特征考点3：土地的功能考点4：我国土地资源的特点第二章土地的分类考点1：土地的基本类别考点2：建设用地的主要特征考点3：农用地的主要特征考点4：我国主要类别土地利用的方式第三章土地实体特征考点1：土壤类别及特征考点2：土地污染种类及特征第四章土地权利制度考点1：土地产权概念考点2：土地产权的构成考点3：我国土地所有权制度考点4：我国土地使用权制度考点5：土地他项权利制度考点6：主要国家和地区的土地制度第五章土地管理概念考点1：土地管理的涵考点2：土地管理的任务考点3：土地管理的原则考点4：土地管理的主要容考点5：我国土地管理机构的设置考点6：新中国成立以来我国土地管理的演变历程第六章地籍管理考点1：地籍概念考点2：地籍分类考点3：地籍管理概念考点4：地籍管理原则考点5：土地调查考点6：土地登记考点7：土地登记信息公开查询考点8：土地权属争议调查处理办法(国土资源部令第17号) 考点9：协议出让国有土地使用权规定(国土资源部令第21号) 考点10：国土资源听证规定(国土资源部令第22号)：考点11：建设项目用地预审管理办法(国土资源部令第27号) 考点12：土地权利制度建设考点13：土地权属争议调处考点14：土地利用动态遥感监测考点15：土地统计

考点16：地籍档案管理的基本要求考点17：我国地籍的产生和历史发展第七章土地规划管理考点1：土地规划的概念与类型考点2：土地规划的作用考点3：影响土地利用的因素考点4：土地可持续利用的准则考点5：土地用途管制制度的概念考点6：土地用途管制的作用和意义考点7：土地用途管理的容考点8：土地利用总体规划的概念考点9：土地利用总体规划的意义考点10：土地利用总体规划编制原则考点11：土地利用总体规划的评审、报批、修改考点12：土地利用专项规划考点13：土地利用详细规划考点14：土地规划与其他规划的关系考点15：土地利用计划第八章耕地保护与土地整理考点1：耕地保护的重要性考点2：耕地保护的责任目标考核制度考点3：耕地保护管理的主要容考点4：基本农田、基本农田保护和基本农田保护区的概念考点5：基本农田保护区划定的原则考点6：基本农田保护I25=划定的程序考点7：耕地占补平衡考点8：土地整理考点9：土地复垦概念第九章农用地转用与征地管理考点1：农用地转用概念考点2：农用地转用的依据考点3：农用地转用的批准权限考点4：农用地转用的审批程序考点5：土地征收和征用概念考点6：征地行为的特征考点7：土地征收补偿和安置的容考点8：土地征收方案的编制与审核考点9：土地征收程序第十章建设用地供应管理考点1：建设用地供应概念考点2：国有建设用地划拨供应考点3：国有建设用地出让供应考点4：国有建设用地供应的基本条件考点5：国有建设用地供地标准考点6：国有建设用地审查报批管理考点7：国有建设用地供应法律文书的主要容

土地估价师考试模拟试题(一)

土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实

例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让

江西07下半年土地估价师《管理基础及法规》_耕地占用税考试题.doc

江西2017下半年土地估价师《管理基础及法规》_耕地占用税考试题1 江西省2016年下半年土地估价师《管理基础与法规》：耕地占用税考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、采用市场比较法评估求得的土地价格，称为__。 A．积算价格 B．比准价格 C．交易价格 D．参考价格 2、H公司所使用的一宗国有出让土地，其土地使用权出让合同约定的使用年限到期的时间是2004年11月25日，出于经营的需要，H公司拟继续使用该宗地，根据法律规定，H公司应当至迟于__申请续期。 A．2003年5月24日 B．2004年8月24日 C．2004年5月24日

D．2003年11月24日 3、某企业欠缴消费税20万元。税务机关责令其补交拖欠的消费税，同时加罚了滞纳金1200元。针对上述情况，（）的说法符合城市维护建设税有关规定。 A．以1200元为税基补缴城市维护建设税 B．以20.12万元为税基补缴城市维护建设税 C．以20万元为税基补缴城市维护建设税，不考虑滞纳金： D．以20万元为税基补缴城市维护建设税，再按消费税拖欠天数对拖欠的城市维护建设税加收滞纳金 4、在人类出现以前，没有人类对土地的利用和需求，当然也就无所谓土地供给__ A．利用方向变更的相对困难性 B．报酬递减的可能性 C．利用后果的社会性 D．稀缺性 5、在计算房屋建筑面积时，层高在米以下的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室等不计算在内．【2007年考试真题】 A：2．0 B：2．1

C：2．2 D：2．3 E：土地 6、土地质量即土地的，其优劣由土地位置和地块的条件决定。 A：成本 B：潜力 C：价值 D：使用价值 E：合法性 7、新修订的《城镇土地使用税暂行条例》，将税额标准提高了2倍，调整后的土地使用税每平方米年税额中等城市为。 A：1．5～30元 B：1．2～24元 C：0．9～18元 D：0．6～12元 E：土地

土地估价师考试《土地估价理论与方法Word文档

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》第一部分一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处：(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析：35/(15+35)=0.7，因此正确。 7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析：征地是国家行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析：由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元，而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)

全国土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识

全国土地估价师考试试卷（1）土地管理基础知识此部分由100道标准化试题构成，每一道题后有三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题1分，共：100分。答题时间为60分钟。 1．土地的供给可分为_______。 A．弹性供给和元弹性供给；B．国家供给和社会供给；C．自然供给和经济供给； D．划拨和征用 2．土地资源的总供给受______能提供的总量限制。 A．地球表层陆地B．地球表层空间C．地球表层空气D．地球总面积。 3．土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。 A．人与人B．人与地C．地与地D．土地使用者与所有者 4．社会主义条件下，实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。 A．土地使用B．地租C．价值 5．地价税是以______为课征对象。 A．土地B．地价C．土地所有者D基准地价 6．田赋是以______为课征标准，按年定期征收的一种土地税。 A．田地面积B．田地C．土地收益D．田上赋税 7．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。 A．国务院B．农业部C．国家土地管理局D．国家税务总局

8．报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。 A．平均报酬B．总报酬C．边际报酬D．临界报酬 9．在资本主义社会中，土地所有权和土地使用权是 A．均不受限制的B．均受一定限制的C．所有权不受限制，使用权受一定限制 D．以上答案都不对 10．我国土地制度改革主要是______改革。 A．土地所有制度和土地使用制度B．土地所有制度和土地管理制度 C．土地所有制度 D．土地使用制度和土地管理制度 11．地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。 A．产权B．不同用途C．征税D．土地估价 12．地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。 A．土地利用现状调查B．土地条件调查C．地籍测量 13．全国土地利用现状分类中一级地类共有______个。 A．10 B．6 C．8 D．7 14．土地权属调查的内容包括：宗地权属状况调查和______调查，以及土地使用状况调查。 A．界址认定B．权源C．权属性质D．土地面积 15．土地登记的主要内容中的"土地位置"是指土地的______。 A．座落B．四至C．座落和四至D．土地所处地段的优劣

2017土地估价师：成本逼近法适用范围

2017土地估价师：成本逼近法适用范围一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积 C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。 A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％ 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。 A：时间 B：土地条件 C：环境 D：时间和土地条件 E：时间因素 7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有

批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则 B：预期收益原则 C：最有效使用原则 D：替代原则 E：时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E：时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 A．总地价 B．土地使用权出让金 C．总投资 D．土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A：2 B：4

2021年土地估价师考试

2021年土地估价师考试：《土地估价理论与方法》练习题（一） 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。（√）出处：（07大纲第一部分-土地概念）（04土地管理基础书――1章P1）解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。（√）出处：（07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估）解析：在土地所有权或者或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，

并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。（×）出处：（07大纲第四部分，土地估价方法）（04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267）解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地开发利用方式时，最重要的是选择建筑容积率。（×）出处：（07大纲第四部分，土地估价方法）（04土地估价理论方法7章剩余法―P245）解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择的开发利用方式中，最重要的是要选择的土地用途。土地用途的

土地估价师土地基础知识教材.doc

一、要全面了解土地估价师考试情况和特点 1:1 本讲内容框架：一、学习前言二、土地基础知识（一） 1、土地概念 2、土地的分类第一部分学习前言 1. 土地估价师考试大纲和课程特点从2006年考试开始，中国土地估价师协会只组织编写考试大纲，不再组织编写教材，即土地估价师考试没有指定教材，给参加考试的同志带来诸多困难，这就是近年来土地估价师考试的基本特点。 2. 土地估价师考试题型、题量分布特点土地估价帅?资格考试采用闭卷方式进行。报考人员自山选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连续考试年度内有效。从2006年以来，土地估价师考试分为五个科目：《土地管理基础与法规》、《土地估价理论与方法》、《土地估价实务基础》、《土地估价案例与报告》、《土地估价相关知识》。每年考试总分值为500分，10小时的考试时间，其中各科目的考试特点如下表所示：课目总分考试时间题量题型土地管理基础与法规 100 1小时 75 判断、单选、多选、情景分析题土地估价理论与方法 100 一个半小时 85 判断、单选、多选、情景分析题土地估价实务基础 100 二个半小时 60+2 单选、多选、情景分析、计算题土地估价案例与报告 100 二个半小时 2+3 案例分析、报告判读题土地估价相关知识 100 二个半小时 110 判断、单选、多选、情景分析题 3. 历年考试通过人数考试年度 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年

通过人数81213411460130914861944 二、要全面熟悉土地估价师大纲，并以大纲为标准，搜集资料，全面学习鉴于土地估价师没有指定教材，我们在学习时，首要的任务就是钻研大纲。考试大纲是关于考试科目、题型设置及知识点要求的指导性文件，是我们复习知识备考土地估价师的最权威依据。因此，我们只有全面熟悉大纲, 特别是要重点关注2012年考试大纲变化情况。 2012年土地估价师考试仍适用2010年考试大纲的内容及要求，但有稍微变化。针对2012年《土地管理基础与法规》考试大纲的变化，主要体现在以下两个方面：（一）第二部分“土地管理知识”和新增法规政策中，具体变化是： 1. 将“三、土地规划管理”，增加“城市总体规划的概念、目的、作用和内容及其与土地总体利用规划的关系”，考试基本要求是“掌握”； 2. 将“四、耕地保护与土地整理”调整为“四、耕地保护与土地整治”，并调整相应文字内容； 3. “六、建设用地供应管理”中，（1）调整为“六、建设用地供应与监管”，并调整相应文字内容；（2）考试范围中增加以下内容 %1“2.土地收购储备”，考试基本要求是“了解”，其他题目序号顺延； %1“M.建设用地开发利用监管”，考试基本要求是“了解”。（二）。附录一：参考资料”部分，增减内容包括： 1. 增加以下有关法律、法规、规范性文件（1）土地管理法律法规 %1《国有土地上房屋征收与补偿条例》【国务院令第590号】 %1《土地复垦条例》【国务院令第592号】（2）中共中央、国务院规范性文件 %1《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》【国办发（2010） 10号】 %1《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》【国发〔2010〕47 号】（3）部门规章、规范性文件 %1《国土资源部关于修改〈土地估价师资格考试管理办法〉的决定》【国土资源部令第48号】

2019年土地估价师真题试卷答案与解析

2019年土地估价师真题试卷答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。 1 以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。( ) （A）正确（B）错误 2 依据土地供应政策，别墅类项目用地属于《限制用地目录》所列范畴。( ) （A）正确（B）错误 3 全国、省级、地市级和县级土地利用总体规划属于宏观控制性规划，乡级土地利用总体规划是实施性、管理性规划。( ) （A）正确（B）错误 4 从2007年起，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部批准后实施，实施方案报国土资源部备案。( ) （A）正确（B）错误 5 依据《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，占用园地建房或者从事非农业建设的，不再征收耕地占用税。( ) （A）正确（B）错误 6 依据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。( ) （A）正确（B）错误 7 土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。( ) （A）正确

（B）错误 8 为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过2年。( ) （A）正确（B）错误 9 市、县人民政府可根据需要，为产权清晰、申请材料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。( ) （A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。 10 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之( )。（A）消亡（B）转移（C）不变（D）重新确定 11 根据作物吸收肥力的难易程度不同，可将土地肥力分为( )。（A）自然肥力和人工肥力（B）经济肥力和有效肥力（C）经济肥力和潜在肥力（D）有效肥力和潜在肥力 12 按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是( )。（A）土地的稀缺性和经营权的垄断（B）土地位置与肥沃程度的差别以及在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别（C）农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成（D）土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权的分离 13 全国第二次土地调查不包括( )。（A）土地利用现状调查（B）土地权属调查（C）土地条件调查（D）土地等级调查 14 依据有关法律规定，我国土地所有权分为( )。（A）国有土地所有权和农民集体土地承包权

94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本2

94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本2 52．地价指数等于（）。 A．前一年地价／当年地价 B．（报告期地价／基期地价）× 100％ C．报告期地价／基准地价 D．（前一年地价／当年地价）×100％53．成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于：（）。 A．计算成本的方法不同 B．计算利税的依据不同 C．对土地价格的理解不同 D．土地价格是否已知54．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋（）＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。 A．青苗补偿费 B．土地开发费 C．市政设施配套费 D．小区建设配套费55．新征建设用地的土地增值比率应（）确定。 A．分区域、分级别、分用途 B．分区域、分级别 C．分区域 D．分级别56．成本逼近法一般适用于评估（）。

A．建成区内的土地转让价格 B．建成区内的土地抵押价格 C．新开发区内商业用地出让价格 D．新开发区内的工业用地出让价格57．成本逼近法的主要缺陷是（）。 A．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响 B．需要用较多的交易实例 C．只适于评估有收益的土地价格 D．只适于评沽已利用的城镇土地58．一村民集体拥有耕地1000亩，农业人口500人，因修筑国道需征用该村100亩耕地，则应支付安置补助费的人口数为（）。 A．10人 B．20人 C．50人 D．100人59．应用成本逼近法评沽土地价格时，单位面积征地费用应按（）。 A．实际发生费用计算 B．预算费用计算 C．区域内平均征地费用计算 D．上述答案均不对60．新建住宅小区的土地开发费用一般包括（）。 A．基础设施配套费

B．住宅的土建费 C．内外装饰费 D．设备购置费61．在常用的投资利息计算公式：投资利息总额＝投资总额÷2×开发月数×月利息率中，投资总额之所以要取二分之一，是基于（）的假定。 A．月利息率波动不定 B．计划开发周期通常长于实际开发周期 C．投资额在整个开发周期中均匀投入D．投资预算通常留用一定的余地62．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋（）＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。 A．青苗补偿费 B．利息 C．市政设施配套费 D．小区建设配套费。>63．在土地价格评估中，计算投资利息应以（）为基数。 A．借贷资金 B．自有资金 C．自有资金与借贷资金 D．实际成本64．成本逼近法中，农地取得费的计算期为（）。 A．整个开发期 B．1/2开发期 C．1/4开发期

土地估价师实践考核体系

土地估价师实践考核体系土地估价师实践考核体系自2006年《土地估价师资格考试管理办法》(国土资源部35号令)颁布起，在土地评估机构从业的土地估价师实行实践考核和执业登记制度，并将实践考核确立为执业登记的必经环节。实践考核是土地估价师资格考试制度改革中的一项重要内容。将土地估价师资格的取得，与实际操作能力的考核分开进行，充分体现了土地估价行业对土地估价师执业能力和职业道德操守的重视。 “传、帮、带”的实践考核实践考核是土地估价师从掌握书本知识，到提高实际操作技能，最终具备从事土地估价作业能力的最直接、最有效的方法。在专业实践期内，通过经验丰富的执业土地估价师对实践人员“传、帮、带”式的培训，新人能在实际工作中尽快掌握运用所学知识，以及专业技能分析和解决实际问题的方法，提高土地估价作业的能力，逐步达到执业所需的技能标准。实践考核分为专业实践和专业考核，先完成专业实践，后申报参加专业考核。专业实践是土地估价师从取得资格证书起，开始从事为期两年的土地估价相关工作。实践期内，估价师尚不具备独立承担土地估价作业的资格，也不具备在土地估价报告上签字的权利，需在指导教师的指导下，参与估价作业、承担辅助工作。在此期间，估价师除了参与估价业务、定期记录自身实践情况外，还应参加继续教育，并且自主学习、了解市场动态及时事消息，培养成良好的自学习惯。专业考核是对土地估价师实践成果的检验，是通过组织考评专家对实践人员提交材料进行评审的方式进行。主要考核材料包括实践

人员亲身所参与的估价项目的“业绩清单”、“实践总结”、“案例分析”等等。实践考核中存在的问题和对策自2007年第一次实践考核工作开展以来，中国土地估价师协会已举办了八次专业考核。在工作逐步规范的过程中，也暴露出一些问题。如，实践考核的考评仅对考核时提交的材料进行评审，只重视考查实践结果，缺乏对实践过程的跟踪与了解，以至出现为了应付实践考核而考核，抄袭实践总结、案例分析的现象。此外，部分专业实践人员不了解或主观上忽视继续教育相关规定，以至于因继续教育学时不符合相关规定，而失去参加专业考核的机会。同时，对实践考核的宣传不足，致使部分估价师不了解实践考核内容及性质。为让实践人员更加了解、重视实践考核及继续教育，中国土地估价师协会考试与教育委员会、全国土地估价师资格考试委员会已经将《土地估价师实践考核与执业登记办法》以及《土地估价师继续教育学时认定规则》等相关内容纳入到全国土地估价师资格考试大纲中。对取得土地估价师资格的人员在颁发资格证书的同时，发放《中国土地估价师协会服务手册--土地估价师入门篇》，以便其了解取得估价师资格后到实践考核再到执业登记过程中所需要注意的问题。近期，协会还将出台《土地估价师实践考核指南》以及相关材料写作要点。打造实时“实践考核系统” 值得着重一提的是，为督促估价师切实参与到专业实践中、提高估价作业水平，有效避免其在两年实践期末临时抱佛脚，2012年4月，协会发出《关于加强土地估价师实践考核中专业实践环节的通知》，通过“实践考核信息系统”，实践人员网上完成实践考核的所有步骤，并要求定期上传“实践日志”、“指导记录”等内容。

《全国土地估价师资格考试大纲》(2010年)

附件1 《全国土地估价师资格考试大纲》（2010年）大纲目录第一部分土地基础知识一、土地的概念二、土地的分类三、土地实体及特征四、土地权利第二部分土地管理知识一、土地管理的概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理五、农用地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监管八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论一、土地价格的概念二、土地价格影响因素三、地租理论四、区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法一、土地估价的概念二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法

第五部分宗地估价实务一、土地估价程序二、土地估价业务受理三、土地估价事项确定的内容四、土地价格定义的界定五、土地估价对象资料收集六、土地估价现场勘察七、土地市场调查与分析八、土地估价案例的调查九、土地估价方法选择十、土地估价结果分析与确定十一、土地估价报告撰写十二、土地估价报告审核十三、常见目的下土地估价十四、常见用途土地估价十五、其他土地权利估价第六部分土地分等、定级与基准地价评估等实务一、土地分等二、土地定级三、基准地价评估四、路线价评估五、城市地价动态监测六、征地区片综合地价评估第七部分地上定着物及相关财产估价知识一、房屋建筑工程基础二、建筑物估价三、其他定着物估价四、相关机器设备评估第八部分土地相关税收知识一、税收基本理论二、土地税收三、房产税收四、其他相关税收第九部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础

《2019年全国土地估价师资格考试大纲》解读15页

《2010年全国土地估价师资格考试大纲》解读资格考试, 估价师, 大纲, 土地, 解读 2010年全国土地估价师资格即将来临，考试大纲日前已由地质出版社出版并发行。该大纲由考试委员会组织专家组在2009年考试大纲的基础上修订而成。修订的基本原则是，“在保持大纲总体稳定、连续的前提下，一是尽量细化内容，二是对确实有重大政策调整、技术创新的适当更新”。现作简要介绍，供报考人员参考。一是大纲只是在2009年基础上作了局部调整，保留了原有的知识体系框架。仍然为三大板块，即土地及土地管理基础知识板块、土地估价知识板块和土地估价相关知识板块，其中，土地估价知识在考试内容中占据重要的位置。应考人员不必对学习内容进行大的调整，只需注意一些相关调整的内容。二是有一点值得注意，原来的第五部分，即土地估价实务被分成了两部分，成为“土地估价实务”和“土地分等、定级与基准地价评估等实务”，所以，大纲总体变为十四部分。主要突出了宗地评估的具体内容，但是基本上还是原来的内容，只是将二级内容提升到了一级内容。但是，这一部分的内容一直没有较为规范的知识体系，应考者在复习时，应适当参照一些估价实务工作加强这方面内容的学习。三是一些内容作了局部调整，比如在测量知识方面，增加了土地勘测定界方面的内容，并在附录中加入了《土地勘测定界规程》（TD/T 1008－2007），同时对测量原有的一些内容也进行了细化。城市经济方面的内容也作了一些调整，但基本知识面没有大的变化。

四是大纲附录增补了27条新的法律、法规和规范性文件，应考人员可以通过一定的方式浏览学习这些文件。五是大纲附录中增加了“行业自律文件”，主要是应全国土地估价师资格考试委员会的要求，加强考生对行业有关要求的了解，强化土地估价师执业道德、操守、行业规范等方面的要求。具体内容有中国土地估价师协会章程、注册土地估价师自律守则、《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》（中估协发〔2008〕14号）、《土地估价师执业登记工作实施细则（暂行）》 (中估协函[2010]3号)、《中国土地估价师协会个人会员会籍管理办法》 (中估协发〔2006〕18号)、关于印发《土地估价师继续教育学时认定规则》的通知（中估协发[2009] 27号），以及关于印发《土地估价行业违规处罚记分办法》的通知（中估协发〔2009〕35号）。这些文件可以登录中国土地估价师协会网站查找学习。六是调整个别估价专业知识考试基本要求的难度，即个别考点从“掌握”降低难度到“熟悉”。附录中的题样由2008年试题题样调整为2009年试题题样。第一部分总述 1. 只写了“ 第一部分：未在后面写“总述”； 2. 估价项目名称不明确； 3 估价目的中 , 未说明估价的应用方向； 4. 估价目的中 , 对土地权利说明不明确；

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