宅基地使用权制度研究
在我国的土地制度史上，宅基地有着独特的地位和悠久的历史。有的学者认为在古代就存在这一制度，如井田制时代的“五亩之宅"、秦汉以功劳行田宅中的“宅’’、均田制中的“园宅地”，（中国社会科学院简帛研究中心编：张家山汉简<二年律令)研究文集》，广西师范大学出版社2007年版，第180页），均有宅基地的含义，当然古代的宅基地和现代的宅基地在制度设立的背景和价值选择上肯定大不相同。古代分封制是建立在土地私有和维护特权阶级的利益之上，而现代的宅基地制度却是建立在土地公有制之上，用以解决占中国人口大多数的农民的居住问题。宅基地制度是一项极富中国特色的土地资源配置制度，中国的社会主义制度决定了对土地实行国家和集体公有制，中国地少人多、农民入口庞大的国情决定了政府对土地资源集中配置的慎重策略。
一、宅基地使用权的含义和特征
宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建设住宅的权利。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第152条对此作出了规定：“宅基地使用权入依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
我国法律对于宅基地使用权制度的规定相当简单，除了《物权法》以外，大多数情况是由行政法规和相关的政策规定来调整。《土地管理法》对其进行的简单规定，只是基于审批和管理的目的，对宅基地使用权的具体的权利内容却没有涉及。根据这些简要的条文仍然可见其独特的法律特征：
(1)权利主体的身份性。宅基地使用权的主体是农村集体经济组织成员，法律上对其身份有严格限制，且必须是本集体经济组织成员。即本集体经济组织成员从本集体原始取得宅基地使用权。
(2)权利客体的特定性。宅基地使用权的客体乃是集体所有的土地，由于土地资源的有限性和我国的土地资源配置制度决定了每个集体拥有一定数量的土地，而法律也规定了集体成员以户一为单位，每户只可申请一处宅基地。
(3)原始取得的无偿性。宅基地使用权的原始取得是无偿的。村民只需按法律规定向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准即可。
(4)权利行使的永久性。根据我国目前法律法规的规定，农村集体经济组织成员建造自用住宅所需宅基地由其所属的农村集体经济组织分配，但没有明确规定农村宅基地使用权的期限。当该成员死亡后，法律规定其房屋可以继承，根据目前民间普便采用的“地随房走"的原则，则宅基地使用权也可以继承，这样农村宅基地使用权实际上成为一种没有期限限制的用益物权。
(5)用途的限制性。农村宅基地使用权是为了解决农村集体经济组织成员的居住问题而设，具有社会保障性。我国《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"，这条规定明确地限制了宅基地的用途。
(6)流转的限制性。对于宅基地使用权的流转，《物权法》采取的态度是保留的，即“适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而《土地管理法》的表述为“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该条款没有正面规定宅基地使用权的流转，只是从行政管理的角度规定了农民住宅的转让。对流转的限制性规定还可见2004年10月的国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”以及2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中的规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
二、宅基地使用权的法律性质
关于宅基地使用权的性质法学界有诸多讨论。有的学者认为宅基地使用权应属于用益物权中的地上权。“整个土地使用权(包括宅基地用权)应定性为地上权。地上权是因建筑物或其它工作物而使用国家或集体所有土地的权利。”【钱明星著：《物权法原理》，北京大学出版社1994年版，第293页。】“地上权在我国是客观存在的，目前只是以土地使用权一词代替，包括我国现行法规定的土地使用权、宅基地使用权。"【崔建远主编：《我国物权立法难点问题研究》，清华大学出版社2005年版，第110页。】有的学者认为我国的宅基使用权制度更接近现代民法中的用益权制度，在设立的目的、本质属性以及规则特征方面与我国的宅基地使用权制度有天然的共性。然而笔者还是赞同国内法学界的通说，认为农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式。
在上述传统用益物权的类型中，地上权和人役权与宅基地使用权联系最为紧密。在我国土地公有制制度下，国有土地使用权和集体土地使用权有很大区别。下面从宅基地使用权与上述相关权利的比较中研究宅基地使用权的性质。
（一）农村宅基地使用权与地上权的比较
地上权的概念起源于罗马法，罗马法按照“地上物属于土地”的“附合原则”，一切附加和进入土地的物都归土地所有人所有，根据此原则，他人在承租的土地上建筑房屋，当承租关系结束时，房屋将归土地所有权人所有。但附合原则的适用对建房人极为不利，给社会带来极大的不便，不利于社会经济的发展。为了调剂土地的“有”与“用”的关系，保护建筑人的利益，罗马法逐渐变通附合原则。起初，罗马法规定，对于在国有土地上建筑房屋的人，只要他支付一定的租金，就可阻止附合原则的运用。但是当房屋受到第三人的侵害时，房屋建筑者要请求土地所有权人流转其对该第三人的诉权，为了适应社会经济生活的需要，加强对承租人的保护大法官法规定承租人取得出租人的同意在其土地上建房，只要支付地租即可使用房屋并且期限很长，承租人对其建筑物享有使用的权利，不适用附合的原则而直接受物权的保护，赋予了土地使用人几乎与所有人平等的权利，从而形成了地上权，后来欧洲各国继承罗马法的思想，在民法或判例法上承认地上权，我国也曾引进过地上权，清末的‘大清民律草案》中规定“地上权得因在他人土地上有工作物或植物而使用其土地”。我国目前的宅基地使用权和地上权极为相似，都是在他人土地上进行建筑的权利，都对地上建筑物享有所有权，但笔者通过研究、比较，认为我国的宅基地使用权在许多方面明显区别于地上权，主要体现如下：l、地上权是法律对“地上物属于土地”的附合原则的变通，为保护土地使用人的利益而设计的，而我国土地公有制，对宅基地上的房屋实行“谁投资谁所有”的原则，对房屋所有权给予了充分的保护，根本不存在“地上物属于土地”的附合原则，更不存在对此原则的变通。2、我国宅基地使用权具有身份性，享有宅基地使用权的主体只能是集体组织成员，使用主体范围具有身份限制，而地上权的权利主体在理论上并没有限制。3、我国的宅基地使用权一般是无偿获得的，而地上权的行使是需要付出对价的。4，我国宅基地使用权一般不可单独流转和继承，对地上房屋具有附属性，但地上权是一种独立的财产权，区别于其他用益物权的根本特征就在于可流转、可继承，能够独立处分。5、宅基地使用权权利存在于农村集体组织和集体组织成员，是集体组织成员基于农村集体成员的身份而享有的福利，一般没有期限的限制，地上权是基于契约行为，其设定具有期限，期满权利消灭。
综上，我国的宅基地使用权是我国农村土地制度改革和发展的产物，不是在引进、消化、改造大陆法上的地上权制度而设计的，两种权利制度设计渊源相互区别，存在诸多不同特点，没有必要完全仿照大陆法上的地上权制度，更没有必要以地上权取代宅基地使用权。在我国的土地制度下，宅基地使用权是用益物权的另一独立的表现形式。
（二）农村宅基地使用权与人役权的比较
人役权也产生于罗马法，是为解决特定人的生活和养老问题而由所有人在不转移所有权
的前提下，授予权利人在一定期限内对特定物(主要是不动产)进行使用、收益的权利。人役权具有以下特征：1、人役权是为特定人的利益而设定的，和宅基地使用权的身份性相似，与权利人的身份密切相关，不可让与；2、人役权不是基于所有权人利益设定的，一般具有无偿性，和宅基地使用权的社会福利性上类同；3、人役权期限较长，与其他用益物权不同，人役权最长以权利人的生命为限回，这点和宅基地使用权的无期限性也极为相似。
由于以上特点的相似性使得两项用益物权具有可比性。但是综合全面比较两项权利的区别还是较大的，体现在：1、主体不同，人役权的受益人特定，只是和所有人有特定关系的，在罗马法中主要指那些因身份资格的限制而不能取得遗产继承权的人，如无夫权婚姻中的妻子、未婚儿女和解放的奴隶等；宅基地使用权人的身份性是基于农村集体组织成员的身份，是社会对农民的一种福利。2、取得方式不同，人役权主要是原所有权人对家产或遗产处分过程中通过遗嘱方式设立的；而宅基地使用权是由集体组织作为所有人按照法律规定划拨给集体组织成员使用的，一般通过国家发证方式进行确认。3、期限性不同，人役权的期限较长，最长以权利人的生命为限；宅基地的使用权期限法律没有规定，期限较长，最长以权利人的生命和地上房屋的存续期限二者中最长者的期限为限。4、权利内容不同，人役权主要包括用益权、使用权、居住权三种类型，不同类型的人役权的权利内容不同，用益权权能最多，包括使用、收益权；使用权只对物进行使用；居住权是使用的一种方式，是使用权的特例。宅基地使用权的权利内容对所有宅基地使用权主体都是相同的，包括占有、使用、收益、处分权能。通过比较可知虽然人役权和宅基地使用权表面上存在很多相似处，但具体内容并不一样，不能简单通过人役权理论来完善我国的宅基地使用权制度。
3、农村宅基地使用权与国有土地使用权的比较
在我国土地公有制度下，土地使用权从土地所有权中分离出来，其使用不再是使用权能意义上的“使用”，而是包含四种权能，成为与所有权并列的一种财产权，我国的土地有全民所有制和集体所有制两种形式，相对应使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权，集体土地使用权又根据农地和建设用地的用途不同分为农村土地承包经营权和宅基地使用权，正如王利明教授提出用益物权包括土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、典权和空间利用权，前三种用益物权的表现形式即是我国的土地使用权。现阶段宅基地使用权是受限制的土地使用权，国有土地使用权相对于宅基地使用权是一种完整的土地使用权，一般土地使用权仅指国有土地使用权。我国的宅基地使用权和国有土地使用权虽同属于土地使用权，但二者差异很大：
1、使用主体方面，宅基地使用权的主体只能是集体组织成员，根据行政法规及规章，城镇居民不可以申请或受让宅基地使用权，而国有土地的使用权使用主体则无限制；
2、取得方式不同，国有土地使用权实行土地使用权出让、流转制度，而宅基地使用权实行集体分配制度；
3、使用期限不同，宅基地使用权没有期限的限制，而国有土地使用权法律明文规定了使用期限；
4、使用主体的权利内容不同，国有土地使用权人在使用期限内可以自由处分其土地使用权，对国有土地使用权进行单独流转、抵押、出租、继承等行为。宅基地使用权人对宅基地使用权的处分受到限制，宅基地使用权不可以单独流转、抵押、继承、出租。
由于对宅基地及集体所有土地的使用、处分与国家农业战略和农业政策密切相关，在对宅基地的使用没有限制的情况下，将会导致越来越多的农地和后备农地转为建设用地，从而导致耕地的减少。从保护耕地和农业角度，对宅基地使用做出一定的限制是正当的。
综上权利比较。我国的宅基地使用权虽然具有传统物权法上地上权的内容，也具有人役权的特点，但根据我国的土地制度的发展，具有自己独特的特点。各国法律受本土的传统习惯影响很大，我国不能简单套用大陆法系的其他用益物权形式的概念和理论，应根据我国土地制度的实际特点完善适合我国社会需要的物权体系，将宅基地使用权定性为用益物权一种
类型，而非用其他概念代替。宅基地使用权和广大农民的利益密切相关，完善现行宅基地使用权制度，我们应该借鉴地上权和人役权中的合理成分，根据我国农村历史及现实将宅基地使用权作为我国特有的一种用益物权在物权法上得以确认，建立一整套农村宅基地使用权权利规则。
三、宅基地使用权难点探析
(一)农村宅基地使用权的取得
根据现实情况，宅基地使用权的取得可分为两种方式：一、直接从集体土地所有权人处取得宅基地使用权，即宅基地使用权的设立，宅基地使用权人所享有的权利是首次产生的，不以他人既存的权利和意志为依据取得的权利，这里称为原始取得方式：二、通过宅基地使用权人，在原来宅基地使用权的基础上取得宅基地使用权，此处宅基地使用权不是首次产生，这里称为继受取得。
原始取得主要包括两种倩况：一、对原有房屋占有的宅基地的初始登记。现行农村土地制度实施后，对农村土地实行确权、登记并发给使用权证书，在农村集体土地确权时，现存的住房及其他私有房屋凡产权明确的，除擅自占地、乱占耕地等违法情况外，应给予登记，并发给使用权证，这种情况主要针对宅基地使用权制度实施前已经建有的房屋所占范围内的宅基地。回二、新增宅基地的审批。符合宅基地使用权申请条件的集体组织成员向集体申请，通过先批地领证后用地建房的方式取得宅基地使用权。一般情况下，集体组织成员无住房或家庭人均住房面积未达到当地政府规定的最低标准的，可以申请宅基地使用权建造房屋。
继受取得的情况主要是：一、通过流转。集体组织成员享有的宅基地使用权，本着调剂余缺的原则可以在集体组织内部成员问流转。由于宅基地使用权的身份性，为保护农民的利益和维护农村社会的稳定，现阶段实践中，宅基地使用权一般只允许在集体组织内部成员间流转。二、继承。虽然我国法律没有明确规定宅基地使用权的继承问题，但依照《继承法》的规定公民的房屋可以继承，由于我国长期以来实行建筑物所有权和土地使用权一体的原则，实践中继承人可以通过继承被继承人的房屋间接取得宅基地使用权。根据后面宅基地使用权流转性分析可知，继受取得宅基地使用权都是现实中处于无法可依的状态。
宅基地使用权制度实旌之后，宅基地使用权的原始取得是通过符合宅基地使用权申请条件的集体组织成员向集体申请，通过先批地领证后用地建房的方式取得宅基地使用权，这也是获得宅基地使用权的主要方式，下面我们重点说明一下宅基地使用权的申请条件和审批程序。
集体组织成员无偿享有宅基地使用权，这是国家对农民的一项福利制度，任何组织和个人都不能剥夺。凡居住拥挤确需分户又无宅基地使用、因国家、乡镇建设需要安排宅基地使用、在农村落户需建住房而无宅基地使用等情况下，集体组织成员均可向村集体组织申请批划使用宅基地。宅基地的使用面积一般由地方政府的行政规章做出规定。
《土地管理法》第六十二条第三款规定“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。”第十一条第二款规定“农村集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”以上规定对宅基地使用权的审批程序做了原则性的规定，国务院的行政法规及地方规章依据此原则做了进一步具体的规定。例如，2002年7月1日起施行的《河北省农村宅基地管理办法》第八条规定“农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，逐级报乡(镇)土地管理机构、县(市)土地行政主管部门审核和县(市)人民政府审批。县(市)人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地。”2005年12月16日起施行的《菏泽市农村宅基地管理办法》第十三条规定“符合申请宅基地条件的村民应当向村民委员会或农村集体经济组织提出申请。经全体村民会议或者农村集体经济组织全体成员
讨论同意后，在本村张榜公布，公布的内容有户主名单、用地位置、面积和四至等，公布时间为10日。公布期满无异议的，报乡镇政府、办事处审核。”
根据以上规定，宅基地使用权的取得，一般要经过以下几个程序：首先，由符合宅基地使用权申请条件的集体组织成员提出申请：然后，通过村民或村民代表大会代表土地所有人行使所有权，会议讨论是否同意；最后，行政审查决定是否批准，确认使用权，确权后由宅基地使用权人所在的村民委员会公布宅基地的批准使用情况。从以上审批程序来看，对宅基地使用权的确定起实质性决定作用的是各级政府的行政管理权而非集体土地所有权人的所有权，土地所有人并不能真正处分宅基地使用权，必须通过国家行政机关的审查批准。这使得行政管理权力的范围过宽，公权力过多干涉私权利，容易造成对农民权益的侵害。很大一部分农民没有意识到土地是集体的，更没有意识到自己作为集体一员享有处分土地的表决权，法律规定的村集体的会议讨论同意一般只是形式上的，甚至村民并没有行使过同意权，作为离土地最近的土地权利人不享有对土地应该享有的权利，造成他们对土地的漠不关心。虽然法律法规等规定了宅基地使用权的审批程序，但过于原则，实际上并不能得到很好的执行，现实中农村宅基地使用及管理中存在着很多问题，有些地区私划、乱占、乱用宅基地，有些地区宅基地的使用很随意，很多地区宅基地使用没有规划，出现“空心村”现象，村中心大都是上世纪六七十年代的破旧房屋或已废弃的宅基地，而新宅基地逐渐向村外扩张，甚至占用农用地，造成了土地资源的浪费。当前社会，人地矛盾日益凸显，在寸土寸金的今天，土地得到合理开发利用是必然要求。宅基地使用权制度的完善要求对宅基地使用权的取得作出具体可行的合理规定，从宅基地使用权申请人的条件，审批权限、审批条件上做出严格的规定，保障土地所有权人的权利，提高集体组织成员的权利和法律意识，真正关心土地的使用、监督土地的使用状况。对于宅基地使用权的审批必须从使用主体、用地面积、用地地点等方面进行严格的审核，对宅基地的使用进行规划，打消向村外划分宅基、乱占、乱用土地的念头，认真研究和落实闲置地块再利用措施，以缓解宅基地少与人口多的矛盾．
(二)农村宅基地使用权的行使
1、对农村宅基地占有、使用的权利
宅基地使用权设定的主要目的是满足农民的生活需要。职决居住问题，宅基地使用权人通过在宅基地上建造房屋、添置生活设施、在庭院种植树木等方式对宅基地行使占有、使用的权利，这是宅基地使用权人当然享有的权利。宅基地使用权人在享有权利的同时要履行一定的义务，例如节约、合理使用土地，不擅自改变土地用途。不得闲置土地，尊重同一土地上其他权利人的义务以及法律规定的其他义务。
2、农村宅基地使用权的流转
宅基地使用权流转，是指宅基地使用权在使用权人与他人之间的移转，实质是宅基地使用权主体的变更，主要有让与、交换、赠与或抵押等方式。宅基地使用权让与，是指宅基地使用权人以取得价金为目的而将宅基地使用权流转给他人，后者支付价金并获得宅基地使用权的行为。宅基地使用权的流转是宅基地使用权制度的重要内容，《土地管理法》从行政管理的角度对宅基地使用权的流转问题作出了一些规定，例如其中第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”此规定暗含着宅基地使用权可以随房屋一起流转，但是采取严格限制的态度；第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、流转或者出租用于非农业建设”其例外仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况。《担保法》第三十七条第(二)项明文规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”也从一定程度上限制了宅基地使用权的流转。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第(十)项规定“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地
审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国土资发(2004)234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第(十三)条规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”以上行政法规、行政规章明文规定了禁止向非农村居民流转农村宅基地使用权。
从以上规定可以看出，现行法律制度有关宅基地使用权流转的规定很不明确，宅基地使用权人是否有真正处分宅基地使用权的权利；根据现行法律制度确定的原则宅基地使用权不得单独流转，但宅基地使用权人向他人流转其私有房屋所有权时，宅基地使用权能否随房屋一起流转：如果宅基地使用权能随同房屋一起流转，由于宅基地使用权具有身份性，非集体组织成员能否受让宅基地上的房屋；法律明文规定“一户只能拥有一处宅基地”，如果房屋受让方已占有一处宅基地，是否能因受让房屋而再取得受让房屋范围内的宅基地使用权。这些问题都需要在完善我国宅基地使用权制度的立法中能得到解决。
虽然法律不完备，但在现实中，宅基地使用权流转的现象大量存在。一方面，在市场经济体制下，由于农村经济结构的调整，受非农化过程中利益的驱动，农村宅基地使用权流转的情况越来越多，另一方面，随着经济的发展，农村生产机械化程度逐渐提高，生产力的提高使农民束缚在土地上的时间在缩短，人数在减少，加速了农民向城市的流动，农民的身份在发生变化，很多脱离土地、融入城市生活的农民会选择在城市定居生活，他们的后代一般也不会再回到农村生活，这种变化必然会引起他们对农村房产的处分。生产力决定生产关系，经济基础决定上层建筑，农村生产力的提高，农民身份的变化会影响农村房地产制度，特别是宅基地使用权的流转制度。由于客观上宅基地使用权的供给与需求的存在，法律不允许或者说不鼓励宅基地使用权的流转并不能阻止广大农民对他们认为是正当利益的追求，在国家对宅基地使用权流转缺乏规范的情况下，不仅使德流转过程中出现的纠纷无法可依，而且使本来属于集体所有的宅基地的收益在“非法交易”中流入买卖双方的腰包。
3、农村宅基地使用权的出租
宅基地使用权出租，是指宅基地使用权人作为出租人，将其使用的宅基地的一部分或全部出租给承租人，承租人为此支付租金，并取得对宅基地的占有、使用的权利。从我国现行《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，对宅基地使用权的出租不予鼓励，但不是不允许，而且法律规定了宅基地使用权的一种间接出租方式，即宅基地使用权人将在宅基地使用权和地上房屋共同出租给他人，由他人占有使用。宅基地使用权的出租不改变宅基地使用权的主体，因此集体组织成员和非集体组织成员在不擅自改变土地用途的情况下均可承租。现在农民出外打工的现象非常普遍，很多情况下，家中只有老人和孩子留守，有的甚至全家都在城市生活，农村的房子空闲，利用率很低，而城市的很多中老年人退休后都愿意到环境幽静、空气清爽的农村去享受晚年生活，尤其那些出生在在农村，在农村长大的人更愿意落叶归根回老家生活，这时他们需要在农村有一室安身之处。有供有需，能够有效的利用土地，还能带动其他行业的发展，盘活农村经济，在不违背宅基地使用权原则的情况下，对宅基地使用权的租赁现象应该鼓励。
4、农村宅基地使用权的抵押
抵押是一种间接的流转方式，一般在法律允许流转的情况下，原则上允许抵押，在法律不允许流转的情况下。原则上不允许抵押。我国法律没有明确规定宅基地使用权不得流转，但根据‘担保法》第三十七条第(二)项的规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，例外仅限于以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押以及抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权的情形。不允许抵押是因为宅基地是农民生活的必需和赖以生存的基础，担心对宅基地设定抵押后。一旦实现抵押权。就会出现农民无住所的严重情况，带来社会不安定因素，因此禁止
以宅基地占用范围的土地使用权抵押。
宅基地使用权不能抵押，那宅基地上的房屋是否可以抵押呢?如果基于以上理由原则上也是不允许的，但这样傲会限制宅基地使用权人对私有财产的处分，违背宪法原则；乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，如果允许地上房屋抵押，那么宅基地使用权人将其私有房屋抵押时，其占有范围内的宅基地使用权是否同时抵押?
在农村，许多农民把绝大部分资金都用在住宅建设上，如果不能抵押，其所拥有的房产变成了“死”产，农村社会信用体系的建设也就失去了它的支撑条件。因为大部分农民除了拿房产作为信用担保外，不再有其它途径可获得信用贷款，严禁农村房屋抵押，这就使得农民失去了主要的融资手段，限制了农民有关抵押权利的行使，不利于农村建立良好的融资环境和社会信用体系，不利于农村产业结构的调整，在一定程度上制约了农村经济的发展。
5、农村宅基地使用权的继承
我国法律没有规定宅基地使用权的继承，宅基地使用权是集体组织成员基于身份及生活需要申请取得的，宅基地使用权主体消灭后，按理论宅基地使用权将由集体收回，因此单独的宅基地使用权原则上不可以继承。但如果宅基地上有房屋存在，则涉及房屋继承和宅基地使用权继承的矛盾。由于宅基地使用权的特殊性，在实践中由房屋继承引起的对宅基地使用权的处分的问题很多。其一，根据《继承法》第三条第二项的规定“公民的房屋属公民的个人合法财产，私有财产的继承权依法应得到保护”。地上房屋发生继承时，依据我国法律确立的“房随地走”地上建筑物和土地使用权相一致的原则，宅基地将随地上房屋一起由继承人占有使用，但根据《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，如果继承人自己原有一处宅基地使用权，要想接受房屋继承会同时取得该处宅基地，则意味着继承人将放弃自己原有一处宅基地使用权，这明显有悖常理。其二，由于宅基地使用权具有身份性，宅基地使用权只能由集体组织内部成员享有，如果继承人是城镇居民则不允许取得宅基地使用权。如果这时因继承房屋而获得宅基地使用权就会产生与其身份不符的矛盾。根据以上法律规定及其理论分析，继承人的权利处于矛盾状态，存在有法不依，或依法违法的矛盾。司法实践中也使司法人员对这种情况的处理处于两难状态，因此在有关农村宅基地使用权的立法中应该解决好这个问题。
(三)农村宅基地使用权的终止
法律没有明文规定农村宅基地的使用期限，实践中，宅基地使用权的存续期限一般随地上房屋的期限，使用权人一旦取锝宅基地使用权，只要房屋存在并有合法的房屋所有人，则该宅基地使用权就不会灭失．但是任何权利的行使都不是不受限制的，宅基地使用权一般不会因为使用期限界满而终止，但会因其它原因而终止。笔者认为，依据现行的法律规定，宅基地使用权的终止主要有下列情况：一、国家征收土地．国家为了公共利益，需要征收集体所有的土地，包括农村宅基地，宅基地被征收后，原使用权人的宅基地使用权终止，国家应当给予宅基地使用权人必要的补偿，而且原宅基地使用权人可以再次申请另一处宅基地使用权；二、农村集体组织无偿收回宅基地使用权，又分以下情形：(1)宅基地使用权人长期闲置宅基地．自1995年5月1日起施行的‘确定土地所有权和使用权的若干规定)第52条规定“宅基地空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。”因此宅基地使用权人取得使用权后长期闲置不用或放弃权利时，为了充分利用有限的土地资源，集体组织有权无偿收回宅基地使用权，由此导致原宅基地使用权人的宅基地使用权终止。(2)宅基地使用权人擅自改变土地用途。宅基地主要是作为生活资料提供给农村村民居住的，一般使用权人不能将宅基地作为生产资料使用，例如，将宅基地投资建厂、建池塘等。因此宅基地使用权人不当使用宅基地的，集体组织有权将宅基地收回。(3)继承的地上房屋消失。
实践中虽然继承人可因继承地上房屋占有使用宅基地，但宅基地上的房屋倒塌或继承人将房屋拆除后，一般继承人将丧失宅基地使用权。
四、农村宅基地使用权制度的完善
（一）完善农村宅基地使用权制度的立法中法律价值的选择
法律价值是法律对于一定社会主体需要的满足，它概括地反映了法律的存在、属性、功能以及内在机制同一定社会主体对法律需要的关系。回法律价值其实质是一种为一定社会阶段所认定的在立法和司法实践中应满足、实现的特定利益，任何社会的法律制度都必须关注一定的法律价值。对农村宅基地使用权进行物权法设计，应以法律价值为出发点和归宿。在农村宅基地使用权的物权法设计与操作过程中，正义、效率、安全、秩序、自由、平等等法律价值都应有所体现，但笔者认为其中最为重要的是对正义与效率的追求。
正义和效率是既相互联系又相互矛盾的社会价值。以实现效率为出发点来设计宅基地使用权制度，提高宅基地资源的利用价值，可以实现高层次的正义。即农村宅基地使用权的共同强化。但如果把效率绝对化，就可能导致农村宅基地最终分配的不正义，造成农村社会的不稳定，使效率的作用毁于一旦。经济利益的价值张力表现为政治价值上的张力，在立法上出现二难局面。在立法及司法实践中需要尽可能缓和二者之间的张力，扩大二者的互补性。在市场经济的背景下构建的农村宅基地使用权制度，应以宅基地最大效益的实现为宗旨，在正义与效率之间的衡平上，笔者认为可优先考虑效率，以正义作为宏观调控。即在整个农村宅基地使用权的法律价值体系中，效率属于优先位阶，作为配置农村宅基地资源的首要价值标准，因为在市场经济体制的运行下，搞活经济。提高生产力，这是农村发展的根本。
效率优先的法律价值可以通过以下方面表现出来：(1)农村宅基地使用权制度的总体框架应以效率为优先价值，利用权利、利益等法律资源来决定社会资源的配置，在制度设置时要提高农村宅基地的动态利用，改变过去那种强调保持农村宅基地使用权高度静态归属的观念和做法；有条件的实行宅基地利用的有偿性和有期限性；(2)农村宅基地使用中权利义务的具体设定和落实，以效率为优先价值来引导农村宅基地使用权的个体配置，物权法应当允许农村宅基地使用权的合理的让渡和流通，即从低效率或负效率的利用转向高效率的利用，充分利用农村宅基地这一稀缺资源，增加个人和社会效益。例如允许农村宅基地使用权的流转、抵押等。
以效率优先并不是忽视正义的价值指导。农村土地是农业基本的生产资料，是粮食生产的基础，由于农村土地的特殊性和我国农村人口占绝大多数的国情，我们应以正义价值作为宏观调控起到保障、管理作用。例如，宅基地使用权制度的完善要加强对耕地的保护；农村宅基地使用权的取得制度中仍应坚持按照身份分配的原则，有权无偿分得宅基地使用的只能是在农村具有常住户口的农村集体组织成员，而且只要是具有常住户口的农村集体组织成员，不管他们的年龄、富裕程度、社会地位、政治面貌、工作能力、性别等方面是否存在差别，都有平等的宅基地使用权，根据各地情况，按照地方行政法规规定的面积分配给每户建造房屋的宅基地。
（二）农村宅基地使用权取得制度的完善
1、农村宅基地使用权的申请主体
在宅基地使用权申请主体的立法上应坚持现行法律法规中有关身份性限制的规定，只有集体经济组织成员才能申请宅基地使用权。由于农村土地的特殊性，对宅基地使用权的申请主体除了身份的限制，还应该从其他方面做出严格规定。农村宅基地使用权制度设置的主要目的是满足农民基本生活的需要，宅基地的申请一般以户为单位，集体组织成员根据其身份性享有无偿申请宅基地使用权的权利，但这种权利一般只能行使一次，使用权人对宅基地进行处分后，再申请宅基地的，则不符合申请条件，这样规定的目的是防止宅基地使用权人为追求经济利益随意处分宅基地使用权，造成集体土地的流失。
对取得宅基地使用权的使用主体建立登记制度，由于继承房屋等原因继续使用原宅基地同时符合宅基地使用权申请条件的集体组织成员，可以不再经过宅基地使用权的申请程序而直接变更宅基地使用权主体登记。对于宅基地使用权申请主体一是从身份方面进行限制，二是从申请次数和使用状态上进行限制。此外对于申请主体的年龄也应予以限制，例如可以结合婚姻法的规定，对年满20周岁，因结婚等原因，确需建新房分户的可以申请宅基地使用权。
随着农村城镇化的趋势，农村的房地市场会逐渐发展、繁荣，但农村的土地承载着特殊的使命，我国耕地的面积逐年减少，为保护耕地，从源头上控制宅基地的数量是必要的。发展农村经济，促进农村房地市场的发展，应提高土地利用效率，而不能纯粹为了发展房地市场。
2、农村宅基地使用权的取得条件
宅基地使用权的取得条件，指符合申请条件的申请主体能否取得宅基地使用权的条件。根据以上分析申请宅基地使用权应具备下列资料：申请宅基地的申请书、申请人的基本情况，包括姓名、性别、年龄、身份、家庭成员状况等；农村集体经济组织的代表村民委员会出具的审查结果，包括：(1)身份状况，宅基地使用权申请、使用登记情况。(2)对申请人拟发放宅基地的位置、面积、标有四至尺寸的示意图等；(3)村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论情况，在村集体公布情况；(4)乡(村)土地利用总体规划图、现状图等，并注明拟占用土地类型。
3、农村宅基地使用权的取得程序
宅基地使用权的取得和宅基地使用权的设立实质是同一程序，只是对于不同的权利主体行使的权利及权利行使方式不同，宅基地使用权的取得程序和宅基地使用权的设立程序，是一个问题的两个方面。但现行的宅基地使用权设立程序类似于一个行政审批程序，由行政管理机关决定申请人是否能取得宅基地使用权，这是违背物权法原理的，使土地所有权人的权利名存实亡。宅基地使用权是一种特定的用益物权。集体作为集体土地所有权人已经得到宪法及法律的确认，但现阶段集体土地所有权还不是物权法意义上的所有权，物权法意义上的所有权应该是一种完整的物权，即所有者对标的物享有占有、使用、收益、处分的权利。即使受到一定的限制也仅限于公共管理和公共利益的范围之内，集体土地所有权人享有的在其所有的土地上设定用益物权的处分权应该受到法律的保护。宅基地使用权的设立应当由集体土地所有权人行使而非行政管理权力代替。
宅基地使用权设立程序需要完善的重点之一，就是在宅基地使用权设立过程中使集体土地所有权人行使应有的处分权，让行政机关的行政审批退出宅基地使用权的设立程序，而以土地管理者的身份在背后起宏观调控的作用，由集体土地所有权人决定宅基地使用权是否应该设立，这样充分调动集体保护和合理利用土地的积极性。建议法律规定宅基地使用权的设立程序如下：首先，集体组织成员向村集体提出申请，由村民委员会作为集体代表对申请进行登记，对申请人主体条件进行初步审查，通过后对选址等基本情况进行商议。然后，由村民委员会把申请提请村民代表大会或村民大会讨论，大会依据法律法规对申请人的主体条件和宅基地取得条件、申请人的住房需求情况及有关的登记情况进一步审查，做出表决，可以过半数通过的形式决定是否设立此宅基地使用权。如果根据大会决议过半数通过，则村民委员会代表村集体和申请人签订正式的农村宅基地使用权使用合同，申请人取得宅基地使用权请求权。最后将合同报乡级人民政府备案，并由县级以上人民政府的土地管理部门登记，发给《宅基地使用权证》，此时申请人即享有合法的宅基地使用权。
由于宅基地使用权的设定是物权行为，签订宅基地使用合同后，只能说明此时宅基地申请人符合宅基地使用权申请的条件，而且取得债权上的宅基地使用权请求权，但宅基地使用权的设立行为还没有发生法律效力，宅基地使用权自登记之日发生设定效力，宅基地使用
权人方取得宅基地使用权。需变更宅基地使用权人或变更宅基地用途，也应依法通过以上程序，经集体土地所有权人批准，再向县级以上人民政府土地管理部门登记。宅基地使用权登记应载明宅基地使用权人、宅基地的位置、面积、用途、四至等信息，这些信息也是设立过程中应该审查的。
为了保护耕地，防止宅基地扩张，盲目追求利益的现象出现，在设立过程中应该严格执行法律规定的宅基地使用权的设立程序，而且加强监督管理程序，对于实际不符合法定申请条件的，即使经审查程序通过后也应该被撤销，宅基地由集体收回。法律应该规定相应的法律责任以及救济措施。任何人发现宅基地使用权的设立不符合法律程序和法律规定的条件，徇私舞弊或采取欺骗手段取得宅基地使用权的，可以向县级以上人民政府举报或申请重新审查设立程序，利益相关人不服行政机关的审查决定可以向人民法院起诉或直接向人民法院起诉。
(三)农村宅基地使用权及地上房屋流转制度的完善
1、农村宅基地使用权及地上房屋的流转性分析
（l）农村宅基地使用权的流转性分析
宅基地使用权的流转是宅基地使用权制度的重要内容，宅基地使用权能否像国有土地使用权一样自由流转。一直是个两难的问题，也是物权法制定过程中争论的热点问题。
一种观点极力赞成农村宅基地使用权流转。有人认为农村宅基地使用权人对宅基地的权利内容和支配程度应与城市基地使用权入相平等，一方面农村宅基地使用权价值化和自由流转应获得法律上的充分肯定；另一方面，农村宅基地使用权必须脱掉色彩浓重的行政外衣而恢复其用益物权的私权本质。有人认为建立农民宅基地使用权流转法律制度，不仅可以加速城市化进程，促进人口转移，还对促进村镇基础建设，加强村镇规划管理，加速农村城镇化进程有着重要的作用。
另一种观点反对宅基地使用权的流转，有人认为，农村宅基地使用权设立的宗旨和方式是为了农民盖房，并非是让农民拿去卖，也就是说，农村宅基地使用权本无流通的含义，其性质犹如居住权，而且中国农民缺乏足够的抵御风险的经济能力，常常为筹措学费或医疗费用而卖牛卖血，宅基地如能交易，容易造成农民流离失所。担心有些农民卖房以后无家可归，回来“找后账”，再要宅基地。还有人担心宅基地使用权允许流转后，使得宅基地的用量失去控制，会多占耕地，认为应从源头上卡住了农村宅基地的流量，使农村宅基地成为稀缺的资源，而且与其他的稀缺资源有所不同，农村宅基地是农民的安身立命之地，不能采取谁出价高就给谁的方法。（孟勤国《物权法开禁农村宅基地交易之辩》载《法学评论》2005年第4期）
孟勤国教授组稿的《中国物权法草案建议稿》第168条规定：农村宅基地使用权不得移转给集体经济组织以外的自然人或法人。物权法草案第六次审议稿第162条第l款涉及宅基地使用权的流转，规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”在全国人大常委会审议中，有些常委会委员对“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定一直有不同意见。对此，全国人大法律委员会反复研究认为：我国地少人多，应当实行最严格的土地管理制度。关于土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题，考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。
2007年3月17日通过的《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”对宅基地使用权是否可以流转这一问题物权法维护了现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，没有做出明确的答复和进一步具体的规
定。
根据我国现行法律，国有土地使用权可以流转，但国有土地使用权人在支付全部土地使用权出让金后才能取得国有土地使用权，使用权人取得土地使用权不是基于身份性而是基于对价，土地使用权人根据法律规定享有土地使用权处分权，但是宅基地使用权人享有的宅基地使用权是基于身份性无偿分得，宅基地使用权制度的设立也是为农民提供住房保障，而且根据现实情况，一段时期内这种制度不会改变，笔者认为集体组织成员基于身份性获得住房保障而享有宅基地使用权，这种具有身份性和社会保障性质的权利，集体组织成员可以放弃，但不能通过流转、抵押、赠与或继承方式进行自由处分，因此，宅基地使用权人对宅基地使用权没有自由处分权是符合法理的。
现阶段的宅基地使用权是一个具有身份性的特殊的权利，是历史发展的产物，现今它的存在，不仅有某些观念形态的理论依据，而且有广泛的农村社会基础，简单以农村宅基地使用权和城市国有土地使用权平等，就认为农村宅基地使用权能够自由流转是没有任何科学依据的。如果允许宅基地使用权人享有与国有土地使用权人完全相同的权利，如自由行使出租、流转、抵押宅基地使用权等处分权，将会引起农村一些社会问题甚至影响农村的社会稳定，例如耕地保护和粮食安全问题。所以宅基地使用权制度改革不能走完全市场化的道路，要在坚持自己固有的某些特点如宅基地使用权的身份性的前提下进行完善。因此，宅基地使用权不允许流转，宅基地使用权人无权处分宅基地使用权，宅基地使用权人申请到宅基地使用权后一定时间内闲置不用、非正常使用或改变土地用途，宅基地使用权将由集体收回。
（2）农村宅基地上房屋的流转性分析
农村宅基地使用权具有福利性，要受国家保障制度和土地管理制度的宏观调控，不得流转，但宅基地上的房屋是宅基地使用权人投资建造，是宅基地使用权人的私有财产。
法律没有禁止农民处分其房屋，只是规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此现实中农村房屋买卖发生纠纷后，法院以农村宅基地不能流转确认房屋买卖合同无效的案例很多。山东省高级人民法院2005年11月23日的《全省民事审判工作座谈会纪要》第(三)项关于农村私有房屋买卖合同的效力问题明确记载“《±地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的流转必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，会议认为。农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外．只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”理论上也有一些学者认为宅基地及地上房屋是农民的生存之本，而农民的生存权是不能用财产利益进行交换的，允许宅基地使用权及地上房屋流转容易造成农民流离失所。
笔者认为宅基地使用权申请的批准受宅基地使用权取得条件的限制，与宅基地上房屋的流转性并不存在必然关系。我们不能以农村宅基地使用权设立的初始目的是为了保障农民的住房，具有福利性而剥夺农民依法享有的其他财产权。
允许宅基地上房屋流转后农民的生存是否会受到威胁呢?笔者认为，将保障农民的生存权利和限制农民的房屋流转之间建立必然的联系，甚至划上等号是错误的，将保障农民的生存权利的重担压在禁止和限制农村宅基地及地上房屋的流转上并不能真正保障农民的生存权利。农民的生存权利应该通过建立农村社会保障体制来实现，如同城市居民社会保障体制一样。农村社会保障体制的建立并不仅是一项法律制度，更是一项经济制度，需要国家财政转移支付，而国家对农业进行补贴更是当今世界各国的通例。为了保障农村的土地资源，我们应该在宅基地使用权申请条件上进行严格审查，《土地管理法》第六十二条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”应该改为“农村村民一户只能申请一处宅基地”。也有不少
学者担心进入城市的农民卖掉农村的房屋后，一旦无法在城市生存，又失去了在农村的立锥之地，可能构成社会的不稳定因素。而现实情况是很多进城在城市里谋得稳定职业定居后不愿再回农村的农民面临不能依法处置闲置在农村的房产的困境。国家限制农村房地产的流转与固然有利于加强农村的住房保障，但在以追求效益而著称的市场经济体制下，农村宅基地的存量和沉淀必将使其使用价值和交换价值不能完全实现，离开了使用权能、收益权能和处分权能的充分实现，农村宅基地使用权的物权效能必将大打折扣。（师晋英《农村集体建设用地流转情况的调查与思考》，《山西农业大学学报》2002年第l卷第3期．）当前社会现实存在着农村房屋流转的必要性，首先存在卖方市场。一方面，一些农民因房产继承等合法原因而拥有多处住宅，其权利主体可以维护原状，也可以出卖等方式处分，但不得翻建。而且当继承人不是农村村民，他们合法继承房产，但并不能实际利用时，出卖房屋可能就是一个很有必要的现实选择。另外，村民子女考取大学、农民进城打工后，在城里购买商品房而举家搬迁，脱离农村的情况也比较普遍。从国家统计局的数据来看，从1990年开始，我国每年大约有1％的人口转化为城市人口；除此之外，每年还有1.14亿人口在城市和农村之间像候鸟一样迁徙，等待进入城市定居的机会。这些场合，都可能使其农村的房产成为多余，需要处置，而买卖房屋成为最佳的处置方式。另一方面，农村进行产业结构调整，农民需要资金发展生产，而又无有效的筹资渠道场合时可以自己的房屋作为抵押。
其次存在着买方需求。一方面，集体组织内部村民生老病死、搬迁、结婚，成员变动，住房需求随之变化，但宅基地使用权的调整并不能随时随之变动需要，有住房需求的人可以通过房屋买卖获得相应的宅基地使用权。另一方面，城里人或是因久居闹市而渴望享受农村清新闲适的生活，或是因失业下岗而打算到农村另谋出路等诸多原因而对农村住房产生一定需求。可以断定的是随着城市规模的扩大，农村城镇化的加快，城乡地域界限的不断缩小，人员流动的频繁，农村住房的市场价值将更加显现出来。法律如不允许农村宅基地上的房屋自由转让，将违反物权法保护公民私有财产的规定，同时也不符合物权法所倡导的物尽其用的价值理念。
因此，法律允许农村房屋合法买卖很有必要性。法律不仅应该允许宅基地上的房屋依法进行流转，而且应该制定详细可行的规则，使农村闲置的房产能够合法、有序流转。农村房屋的流转，一方面使农民的财产权体现得更加完整，宅基地使用权人转让其地上房屋是其享有的宅基地使用权的延伸；另一方面也增加了农民利用房产进行融资的可能性，同时提高土地的利用率。
（3）农村宅基地上房屋的受让主体分析
《国务院办公厅关于加强土地流转管理严禁炒卖土地的通知》。(国办发[1999]39号)规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证．”集体外部成员违反其规定而购买农村房屋，其合同是否无效?农村房屋是否只能在本集体内部流转?
根据1999年5月6日发布的《行政法规制定程序暂行条例》第3条第1款前段，“行政法规的名称为条例、规定和办法。”上述。通知”不属于“行政法规”．根据，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一) 》第4条，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，不能以合同违反上述《通知》确认农村房屋买卖合同无效。
笔者认为如果法律禁止集体内部成员以外的城镇居民购买农村房屋是没有任何理由的。首先，有违法律的平等原则。允许农村居民到城镇购置房地产，而不允许城镇居民到农村购置房屋，对城镇居民来说是不公平的；允许城镇居民自由转让其房屋，而不允许农民自由处分其房屋，实际上剥夺了农民与城镇居民财产上的平等权利，对农民来说更是不公平的；
其次，依身份限制其财产自由，尚属“从身份到契约”之前的阶段，已经不适合当今社会经济的发展。房屋仅在集体组织内部符合宅基地使用权分配条件的农户之间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，这样会损害出卖人的利益。简单的禁止城镇居民到农村买房，不利于城乡之间人口的双向对流。也不是真正保护农民利益，而是在客观上让农民的一大财产变成“死产”。国宅基地使用权制度以追求最大效益的实现为价值，就要为使用权人提供多种可供选择的权利实现方式；第三，宅基地使用权和地上房屋所有权属于两个权利。宅基地使用权具有社会保障性，但笔者认为其社会保障功能应体现在宅基地使用权的设立阶段，淡化宅基地使用权存续期间的住房保障色彩，赋予农村宅基地使用权人以较多的权利内容和较大的自主支配空间，这样农民的财产权才能得到保护。
综上，笔者认为农村宅基地上房屋的受让主体不应该有任何限制，这样，农村宅基地和农村房屋的价值才能得以充分实现。因此现行《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定应改为“农村村民一户只能申请一处宅基地使用权”。
农村宅基地上房屋的受让主体没有任何限制，那房屋的受让主体是否就享有宅基地使用权，则宅基地使用权的是否就不存在身份限制，失去其社会保障功能了呢?那农村的土地是否会不断的转换为建设用地，耕地的保护失去控制呢?为了防止上述现象的发生，我们应该制定相应的法律规则。下面我们引入法定宅基地使用权制度来解决上述问题。
2、法定宅基地使用权制度
（1）确立我国房、地产权关系新模式
大陆法系的物权法中，土地所有权、地上权和建筑物所有权之间的关系，一般分三类：第一类：房地产权合一模式。土地所有权与建筑物所有权不可分离，即罗马法的附合原则，添加到土地上的建筑物被认为是土地的一部分归土地所有人所有。这种模式得到法国民法典的继承。第二类：房地产权分离模式。土地所有权与建筑物所有权可以分离，这种模式以德国民法典地上权的产生为标志。土地所有权和建筑物所有权可以分别进入交易，但非土地所有人的建筑物须与地上权不可分离，此原则强化了地上权的地位，保护了地上权人的利益。这种模式解决了在他人士地上建造的建筑物的所有权与土地所有权的矛盾，较好的解决了没有土地所有权的人的居住和生产的需要。因而被日本民法典、我国台湾民法典等许多国家所接受。第三类：“土地使用权与建筑物所有权一体化”模式。即我国法律确立的模式，我国实行土地公有制，从未实行过建筑物所有权归属于土地所有人的附合原则，根据我国宪法，土地的国家所有、集体所有与房屋的公民私人所有可以并存，承认建筑物所有权和土地所有权的分离，但两者不能分别流转、抵押，土地与房屋必须同时进入交易。例如‘城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产流转、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时流转、抵押。”
根据前面的分析我们知道，农村宅基地使用权的取得与集体组织成员的身份密切联系在一起，宅基地使用权的无偿性具有一定的福利性，因此宅基地使用权人除抛弃权利外，对宅基地使用权没有处分权，宅基地使用权不得自由流转，但宅基地使用权人对其私有财产——宅基地上的房屋有充分的处分权，而宅基地和地上房屋都属不动产，在自然属性上构成不可分割的整体，我国法律确立的“土地使用权与建筑物所有权一体化”的模式使宅基地使用权人对宅基地使用权和房屋的处分处于矛盾状态。因此，我国法律确立的“土地使用权与建筑物所有权一体化”的模式，虽然使整个社会的不动产权利关系格局相对简约化，可以保障土地和建筑物上的权利归属明确。但使得宅基地使用权人对宅基地上房屋的处分权的行使处于矛盾状态，也阻碍了其他法律制度，如有关农村房屋流转、抵押、继承等制度的实行。农村房屋特别是城市周边的农村房屋具有很大的价值，实现农村房屋的流转、抵押是农民融资的重要途径，也是保护宅基地使用权人房屋所有权的必然要求。现行的房地一体化的模式不能适应现实的需要，在我国农村应该建立房地产权的新模式，应允许宅基地使用权和房屋所
有权分离。宅基地使用权人在处分其房屋时，宅基地使用权不必然随之转移。
从物理角度看，房屋是建在宅基地之上的，房屋离不开宅基地。人们很容易接受“房随地走”和“地随房走”两者一体化的说法。根据物权法房、地二者归属不同，但物权法不能解决所有问题，物权法解决物的归属和一定范围的财产流转问题。财产流转问题主要依靠债权法解决。物权法不能解决的问题，就留给债权法解决。在我国土地使用权和所有权是分离的，房走了，宅基地所有权和使用权，作为物权，可以不跟着走；房屋的受让人可依靠债权来保障房屋的所有权，我们可以借鉴其他国家的法定地上权制度，在我国建立法定宅基地使用权制度，也可称宅基地租赁权制度。这种制度的建立对我国农村房产的利用和发展具有很大的现实意义。
1982年《宪法》第10条第4款规定；“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法流转土地。”1988年《宪法修正案》第2条特意去掉了土地不得出租的限制，将上述规定修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法流转土地。”1988年‘宪法修正案》的目的之一是要实现土地所有权与土地使用权的分离，实现土地使用权的有偿流转。土地使用权的有偿流转，在当时的立法者思想中，主要是通过租赁关系来实现的。在起草物权法时，立法者所考虑的是作为用益物权的土地使用权，包括。建设用地使用权”和“宅基地使用权”，抓住了用益物权，却忽视当年立法者就已经考虑到了的土地租赁权。1988年《宪法》修正以后，土地可以租赁了，而且《宪法》并没有对国有土地与集体所有土地进行区分作出不同的规定，因而国有土地可以租赁，集体所有的土地也应当可以租赁。
（2）法定宅基地使用权制度
“法定宅基地使用权”是指依据法律的规定而直接设立的宅基地使用权，即在发生法定事由时，使用宅基地的权利不依土地所有人或宅基地使用权人的意志而以法律规定直接设立。类似于国外用益物权法律制度中的“法定地上权”，其设立的初始情形主要因抵押权的实现而产生的设立地上权的效果，例如《日本民法典》第388条规定：“土地及土地上存在的建筑物属于同一所有人，而仅以土地或建筑物进行抵押，于拍卖时，视为抵押人设定地上权。但其地租，因当事人请求，由法院予以确定。”《中国台湾地区民法典》第876条规定“土地及土地上之建筑物用属于一人所有，而仅以土地或仅以建筑物为抵押者，于抵押物拍卖时，视为已有地上权之设定，其地租由当事人协议定之，协议不谐时，得申请法院定之。”。因行使抵押权而设立法定地上权，是指当土地所有人以其土地上的建筑物单独为抵押物时，在抵押权人行使抵押权而拍卖该建筑物时，此时取得该房屋的所有权人同时取得地上权。这种不依土地所有权人意志而是根据法律规定而直接设立的地上权，称为“法定地上权”。但现在的适用已不限于抵押的情形，例如台湾地区“民法”债编1999年修订后，增订第425条规定“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋得使用期限内，有租赁关系。其期限不受第449条第一项规定之限制(租赁期限不得愈20年之限制)”。“前项情形，其租金数额当事人不能协议时，得请求法院定之”。（黄立主编《民法债编备论》(上)，中国政法大学出版社2003年6月版．第197一199页．）
我国物权立法可以参考上述做法，立法确认“土地及其土地上之房屋所有权人相异时，推定在房屋得使用期限内有租赁关系”来处理农村房屋流转时涉及宅基地使用权的相关问题。在我国，权利入对宅基地上房屋的流转、继承、赠予、抵押等处分行为均可适用法定宅基地使用权制度。司法实践中的强制执行程序，也可产生法定宅基地使用权制度的适用，如法院在为民事强制执行而必须拍卖宅基地使用权人所有的房屋时，如此时通过竞买而取得房屋所有权的人不是集体组织成员，就会出现法定宅基地使用权的结果。
建立法定宅基地使用权制度，首先应当明确区分四个概念：宅基地所有权、使用宅基
地的权利、宅基地使用权和宅基地租赁权。使用宅基地的权利是广义上的对宅基地加以利用，充分发挥宅基地的性能和用途的概念，使用宅基地的权利是物权法上的一个具体的使用权能，可以基于宅基地所有权，比如农村集体经济组织自己的办公用房；可以基于宅基地使用权，比如集体组织成员的房屋等建筑物；也可以基于宅基地租赁权，比如非集体组织成员受让宅基地上的房屋。宅基地所有权、宅基地使用权与宅基地租赁权，一个是自物权，一个是他物权中的用益物权，还有一个是债权。现阶段的宅基地使用权是一个具有身份性的特殊的权利，已经成为专有名词。
3、农村宅基地上房屋流转制度的完瞢
（1）农村宅基地上房屋流转制度的完善
宅基地使用权人转让其地上房屋的行为，是权利人对宅基地使用权的抛弃，房屋流转后，原房屋所有人享有的宅基地使用权消灭。宅基地使用权作为一种特殊的用益物权，其产生和享有具有条件限制，因此对于不同的房屋受让主体，使用宅基地的权利将有所区分。
下面根据受让主体的类型不同，分别讨论：一、当受让方为集体组织内部成员。且符合宅基地使用权的申请条件和取得条件，这种情况下受让方可以获得与申请取得的宅基地使用权相同的权利，这时只要进行变更登记后即可无偿享有宅基地使用权。二、如受让方为本集体经济组织成员，但已有一处宅基地使用权和受让方为非本集体经济组织成员时，这两种流转类型均不符合无偿取得宅基地使用权的条件，这时房屋受让人可基于法定宅基地使用权占有使用宅基地，取得作为债权的“法定宅基地使用权”，达到对宅基地“用益”的目的。这一结果并非出于房屋买卖双方的自由意思，是基于法律规定而当然发生的结果。
由于集体土地资源有限，为了抑制宅基地无限制的开辟，建议农村房屋流转中制定以下规则：一、农村的宅基地应优先保障集体组织成员的使用，在房屋流转中可以设置优先权制度使集体组织成员住房的福利性得到保障；二、宅基地使用权人的房屋流转后，其享有的宅基地使用权消灭，其依身份性而享有的宅基地使用权申请权也因已行使而丧失，不得再向集体申请分配新的宅基地使用权，若需要使用宅基地，只能通过法定宅基地使用权取得对宅基地占有使用的权利；三、本集体组织以外的人购买农民住宅只限于自用，禁止房地产开发商在农宅流转中从事投机活动。
（2）法定宅基地使用权制度的实施规则
第一，附属性规则。法定宅基地使用权制度设立的目的之一是保障不具有宅基地使用权申请条件的人员能够依法使用宅基地，因此法定宅基地使用权只能同地上物的权利一起取得，不得单独享有法定宅基地使用权。
第二，有偿性规则。由于宅基地使用权在设立时申请人一般是无偿取得宅基地使用权的，而依据法定宅基地使用权占有使用宅基地的使用权人是不符合宅基地使用权申请条件的主体，其使用该宅基地应该支付费用。借鉴日本民法典和台湾地区民法典的规定，抵押权人应该向集体土地所有权人支付宅基地租赁费。根据法定宅基地使用权产生的原因，法定宅基地使用权的使用期间原则上同房屋的存续期间，因为不同房屋使用期限不同，即房屋的存续期间长短不一，对宅基地使用权的收费应按租赁费方式收取，而不能像国有土地出让费一样一次性收取，其交纳的方法，可以按照租金的相关规则处理．宅基地租赁费的标准不可太高，否则将使锝房屋受让人根本无法行使法定宅基地使用权，损害受让人的利益；也不可太低，太低使得集体土地所有人的利益无法得到保障。为防止不公平现象的出现，宅基地租赁费可以由村民大会或村民代表大会根据当地生活水平制定一个最低标准，报县级人民政府备案。宅基地租赁费不适宜制定一个统一标准，因为地理位置不同的宅基地上的使用权价值不同，具体一处的宅基地租赁费可以由农村集体组织和房屋受让人协商而定，协商不成可请求法院参照其他宅基地的租赁费及最低标准裁定。
第三，具体内容的约定性规则。拟取得法定宅基地使用权的权利人可以在受让房屋前
后和村集体代表村民委员会签订法定宅基地使用权合同，对租赁费、违约等事宜进行书面约定。
第四，法定宅基地使用权的准物权性。法定宅基地使用权人应参照宅基地使用权的设立程序将合同报乡级人民政府备案，并申请县级以上人民政府的土地管理部门作出变更登记，变更‘宅基地使用权证》上的宅基地使用权人为法定宅基地使用权人，并注明变更的原因，这时受让人同时取得房屋所有权和法定宅基地使用权。
第五，法定宅基地使用权的权利内容。法定宅基地使用权人对宅基地享有占有、使用、收益等权利，负有根据合同的约定履行交纳土地租赁费的义务。法定宅基地使用权人不履行义务，集体土地所有人有权申请注销宅基地使用权证书，收回宅基地和地上房屋，法定宅基地使用权合同对此情形有约定的从其约定。集体组织因房屋所有入违约而收回房屋时，对房屋所有入应该按市价给予适当的补偿，补偿标准协商不成，可申请法院裁定。
第六，法定宅基地使用权使用期限。对于法定宅基地使用权的使用期限，不应受《合同法》第214条“租赁期限不得超过二十年”的限制，应推定在房屋的使用期限内有租赁关系。法定宅基地使用权可因宅基地上房屋灭失、农村集体组织因公共利益或国家征用而收回、房屋所有人抛弃房屋所有权或房屋没人继承等原因消失。法定宅基地使用权消失后，集体组织可以重新对该宗土地进行宅基地使用权分配等处分行为，对于前两种情况如法定宅基地使用权人已经交纳租赁费，应给予适当退还。
综上可见，法定宅基地使用权制度的设立有利于规范宅基地使用权人对地上房屋的处分行为．有利于保障农村房屋受让人和农村集体组织双方的利益，同时提高土地的利用效率。
（四）与农村宅基地使用权相关法律制度的完善
1、有关宅基地使用权继承制度的完善
（1）宅基地使用权的继承
有关宅基地使用权继承制度的完善，既要考虑到宅基地使用权本身的特点，也要考虑与我国继承法律制度乃至整套宅基地使用权法律制度相协调的问题。有关宅基地使用权的继承制度既应坚持继承法的基本原则，尊重宅基地使用权人的财产权和继承人的继承权，又要有利于农村宅基地使用权制度的实施。
我国《继承法》没有规定宅基地使用权的继承问题，笔者认为，宅基地使用权不得继承，这是因为；首先，继承是一种财产流转的方式，前面我们已经详细论述过宅基地使用权不得自由流转，因此宅基地使用权不得继承；其次，宅基地使用权具有身份性和社会福利性，这种与身份性密切相关的福利性权利，根据民法原理，一般不得继承。集体组织成员基于身份及实际需要申请享有的宅基地使用权，权利主体消灭后，宅基地使用权将由集体收回。如果继承人符合宅基地使用权申请条件和取得条件，则可以取得和享有此处宅基地使用权，但这时取得的宅基地使用权不是通过继承获取的，而是基于自己的身份本身就应该无偿享有的。
（2）宅基地上房屋的继承
前文我们已经论述，宅基地上的房屋是宅基地使用权人的私有财产，没有理由限制权利人处分自己的财产，可以自由流转。根据我国《继承法》第三条第二项的规定“公民的房屋属公民的个人合法财产，私有财产的继承权依法应得到保护”。因此，宅基地上的房屋应该由继承人继承。这时出现的房屋继承和宅基地使用权不能继承之间的矛盾，笔者认为适用法定宅基地使用权制度。当继承人符合宅基地使用权申请和取得条件的，依照宅基地使用权设立制度，依法无偿享有此处宅基地使用权，这时只需进行宅基地使用权变更登记，将继承人变更为宅基地使用权人即可；当继承人不符合宅基地使用权申请和取得条件的，而且接受房屋继承，基于法定宅基地使用权对房屋占有范围内的土地享有占有使用的权利，但接受继承必须按照法定宅基地使用权制度交纳租金，否则集体组织有权将宅基地收回，对于地上房
屋根据相关规定进行补偿。当然继承人对地上房屋可以自由处分，遵从流转规则将房屋转让。本制度的设立既有利于保护公民的私有财产，又有利于保障集体的利益，其法理同于《担保法>第五十六条。拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”
为保障宅基地使用权制度的实行，也可避免宅基地使用权设立的复杂程序，建议立法规定，符合宅基地使用权申请条件的继承人享有优先继承权，被继承人的其他财产不足以与地上物的价值相当，可采取对其他继承人进行折价补偿的做法，当然享有优先继承权的继承人也可以放弃优先权。
2、有关宅基地使用权出租制度的完善
宅基地使用权设立的目的是为农民提供住房保障，宅基地使用权的设立要经过严格的审查程序，如果不符合宅基地使用权的申请和取得条件，在审查程序中不应通过，即使通过后也应被撤销，宅基地由集体收回。宅基地使用权人一定时间内闲置宅基地不用或不正当使用，宅基地将由集体收回。宅基地使用权不得单独流转，也不得单独出租。
我国现行《土地管理法》第六十二条第四款规定。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，笔者认为法律允许宅基地上的房屋出租给他人，由他人占有使用。宅基地使用人(基于宅基地使用权或基于法定宅基地使用权)将地上房屋出租，这时房屋占有范围内的宅基地随同出租房屋一起由承租人占有、使用，租赁费中应包含宅基地使用费。出租人为宅基地使用权人时，出租人应该向宅基地所有人交纳相当于法定宅基地使用权租赁费的土地部分的租赁费。
法定宅基地使用权人交纳法定宅基地使用权租赁费后，也可以将其所有的房屋出租，这时房屋占有范围内的宅基地将由房屋承租人占有、使用。由于农村宅基地使用权制度设计的主要目的是保障农民住房，宅基地使用权制度中有关农村房屋及宅基地使用权的租赁关系应该制定以下规则：第一，优先承租权。农村房屋出租时同等条件下，集体组织成员享有优先承租权。第二，优先购买权．在租赁期间，出租人转移房屋，符合宅基地使用权设立条件的集体内部成员在同等条件下享有优先购买权．有关农村房屋及有关宅基地使用权的租赁关系的规则在宅基地使用权制度中没有规定的适用《合同法》的有关规定。法律保护承租人的权利，但法律也应该规定承租人应负的义务，主要有：第一，不得擅自变更土地用途，不得闲置土地的义务．第二．尊重同一土地上其他权利人的义务．第三．法律规定及其约定的其他义务．
3、有关宅基地使用权抵押制度的完善
我国现行法律没有明确规定宅基地使用权不得流转，但根据《担保法》第三十七条第(二)项的规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，新通过的《物权法》重申了这一规定。抵押是一种间接的流转方式，一般在法律允许流转的情况下，原则上允许抵押，在法律不允许流转的情况下，原则上不允许抵押。前文已经论述过宅基地使用权不得自由流转，因此宅基地使用权不得抵押。
我们在前文已经分析过宅基地上的房屋可以自由流转，抵押是一种间接的流转方式，更无理由限制宅基地上的房屋的抵押，否则农村房产变成了“死”产，农村社会信用体系的建设也就失去了它的支撑条件。
《担保法》第五十五条规定“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”同于上述的法理，宅基地使用人将其私有房屋抵押时，其占有范围内的宅基地不属于抵押物，建立法定宅基地使用权制度
制定后，抵押权人实现抵押权后，受让人可以基于法定宅基地使用权占有使用宅基地。
当抵押人不能依照约定履行债务时，抵押权人实现地上房屋抵押权时可以拍卖、变卖或以《担保法》的规定其他方式实现抵押权，房屋的抵押权实现时，因涉及宅基地使用权的使用，应该遵守前面论述的集体组织内部成员的优先受让制度。宅基地上房屋的抵押遵守《担保法》的其他规定。
海口市农村宅基地管理办法 村宅基地承担着农民的基本生活和生产保障功能,作为农村集体建设用地的重要组成部分。我国现有的农村宅基地使用权制度是历史发展和历史积淀的结果,是与国家当时的政治、经济背景以及农村经济落后等具体国情相适应的。下文是海口市农村宅基地管理办法，欢迎阅读! 海口市农村宅基地管理办法全文 第一章总则 第一条为了加强农村宅基地管理，合理利用农村集体土地，改善农村居住环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内农村宅基地的管理，适用本办法。 第三条本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得农村集体建设用地使用权，建设本户自用住房及附属生活设施的土地。 本办法所称集体土地所有权代表行使人是指依法确定享有集体土地所有权的村集体经济组织、村民小组或村民委员会。 第四条农村宅基地属于农村村民集体所有，村民个人只享有宅基地使用权。 农村村民依法取得的宅基地使用权受法律保护。 第五条农村宅基地的管理，应当遵循下列原则：
(一)合理布局、集约用地、保护耕地; (二)符合土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇建设规划; (三)有利生产、方便生活、建设文明生态集镇和文明生态村。 第六条市土地行政主管部门依法负责全市农村宅基地的统一管理，市土地行政主管部门在各区、镇设立的土地管理派出机构负责对农村宅基地进行具体管理。 各区、镇人民政府及规划、建设、房产、民政等行政主管部门应当在各自职权范围内分别负责农村宅基地的有关工作。 第二章规划与供地计划 第七条市土地行政主管部门依法组织编制镇土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。 第八条市规划行政主管部门和各区、镇人民政府应根据有关规定及时组织编制镇的村庄、集镇总体规划和建设规划。没有编制村庄建设规划的，原则上不予安排宅基地。 市规划、土地行政主管部门应当积极指导、协助镇人民政府做好村庄、集镇建设规划的编制工作。市、区人民政府应为镇人民政府编制村庄、集镇建设规划安排专项经费。 第九条市土地行政主管部门依法制定土地利用年度计划，统筹安排全市农村宅基地的年度计划指标。各区、镇的农村宅基地安排不得超过供地计划指标。
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/461623706.html, 2017西安市农村宅基地管理办法 我国专门制定出台了农村宅基地管理办法，以便地方法院在审理宅基地纠纷时可以参照该法律来审理案件，但是大家也要知道，不同的地方农村宅基地管理办法是不一样的，那么西安市农村宅基地管理办法是怎样的呢？赢了网小编为大家介绍。 西安市农村宅基地管理办法 第一条为加强全省农村宅基地的管理，规范农村建设用地秩序，保护农村村民的合法权益，根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，特制定本实施办法。 第二条本办法适用于全省行政区域内农村宅基地的利用和管理。 前款所称农村宅基地，是指农村村民依法取得土地使用权建设住宅及其相关附属物的农民集体所有土地。
第三条县级以上国土资源行政主管部门负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。 第四条农村宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。 第五条农村村民建设住宅必须坚持符合土地利用总体规划、村镇建设规划的原则;坚持节约和集约用地的原则;坚持实施新村规划和土地整理相结合的原则。 第六条城镇居民不得在农村购置宅基地或以买房为名，变相购置宅基地。国土资源行政主管部门不得为城镇居民在农村购买的住宅发放集体土地建设用地使用证，国家另有规定的除外。 第七条各级国土资源行政主管部门在农村宅基地管理监督过程中，除了按照国家有关规定收取土地登记证书工本费外，不得收取任何费用，不得代收应由其他部门收取的相关费用，更不允许搭车收费。 第八条严格实行农村村民一户一处宅基地的法律规定。农村宅基地面积的标准:平原每户不超过133平方为(二分)，川地、原地每户不超过200平方为(三分);山地、丘陵地每户不超过267平方米(四分)。
2015年宅基地最新政策是什么? 2015-01-1233865人阅读宅基地 宅基地最新政策是广大农民最关心的问题。宅基地的政策的转变关乎农民的切身利益。那么，2015年宅基地最新政策是什么？国家对于农村宅基地的政策有哪些改变？2015年宅基地最新政策对于宅基地会有哪些影响？ 1、征地要评估社会稳定风险 试点明确4大任务;建立农村集体经营性建设用地入市制度 国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示： 一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。 二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。 三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。
四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。 2、非试点地区不要擅自行动 试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，确保风险可控 姜大明表示，改革试点的要求，一是坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。二是坚持依法改革。试点涉及突破相关法律条款，需要由国务院提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。三是坚持封闭运行。试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。 试点工作在2017年底完成。 农村宅基地有偿转让： 近日《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》由中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发，这标志我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，意见提出将对进城农民宅基地实行试点自愿有偿退出或转让。(1月11日《新京报》) 进城农民宅基地试点有偿转让是“2015年的第一场瑞雪”。据悉，全国农民工总量已逾2.69亿人，其中外出农民工1.66亿人，外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流转造成的困扰，成为许人心中挥之不去的“另类乡愁”。
国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知 2010-03-03 | 作者：| 来源：土地利用管理司| 【大中小】【打印】【关闭】 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，各派驻地方的国家土地督察局： 规范农村宅基地管理，对于统筹城乡发展，促进节约集约用地，维护农民的合法权益，推进社会主义新农村建设，保持农村社会稳定和经济可持续发展具有重要意义。为贯彻落实中央有关要求，现就进一步完善农村宅基地管理制度，切实维护农民权益的有关问题通知如下： 一、加强规划计划控制引导，合理确定村庄宅基地用地布局规模 （一）加强农村住宅建设用地规划计划控制。根据新农村建设的需要，省级国土资源行政管理部门要统筹安排并指导市、县国土资源行政管理部门，结合新一轮乡（镇）土地利用总体规划修编，组织编制村土地利用规划，报县级人民政府审批。在县级土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的村土地利用规划，要与城镇规划相衔接，合理划定农民住宅建设用地范围；在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，县级国土资源管理部门要在摸清宅基地利用现状和用地需求的基础上，以乡（镇）土地利用总体规划和村土地利用规划为控制，组织编制村庄宅基地现状图、住宅建设用地规划图和宅基地需求预测十年计划表（即“两图一表”），制定完善宅基地申请审批制度，张榜公布，指导农民住宅建设按规划、有计划、规范有序进行。 （二）科学确定农村居民点用地布局和规模。市、县在新一轮土地利用总体规划修编中，要按照城乡一体化的要求，结合城镇规划，合理确定土地利用总体规划划定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地布局，严格控制建设用地规模，防止出现新的“城中村”。对土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要结合县域镇村体系规划、新农村发展规划和产业规划，在乡（镇）土地利用总体规划中合理确定保留、调整和重点发展的农村居民点用地，统筹农村公益事业、基础设施、生活、生态、生产用地需求，合理确定中心村和新村建设用地规模，指导农民住宅和村庄建设按规划有序进行。 （三）改进农村宅基地用地计划管理方式。新增农村宅基地建设用地应纳入土地利用年度计划，各地在下达年度土地利用计划指标时应优先安排农村宅基地用地计划指标，切实保障农民住宅建设合理用地需求。占用耕地的，必须依法落实占补平衡。农村建设用地计划指标应结合农村居民点布局和结构调整，重点用于小城镇和中心村建设，控制自然村落无序扩张。 二、严格标准和规范，完善宅基地管理制度 （四）严格宅基地面积标准。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原则，严格确定宅基地面积标准。要充分发
宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。 一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土
"一、农村宅基地面积的相关规定根据《农村宅基地管理办法》 第十三条本省依法实行农村村民一户一处宅基地制度。农村宅基地的面积按照下列标准执行：(一)人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米;(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百三十三平方米;(三)坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。县(市)人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。 第十四条农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。农村村民一户拥有二处以上宅基地并且满二年未转让其多余的住宅的，村民委员会可以向乡(镇)土地管理机构提出收回集体土地使用权的申请，经县(市)土地行政主管部门审查、县(市)人民政府批准后收回，统一安排使用。 第十五条农村村民户口迁出本集体经济组织后，其宅基地上的房屋损坏不能利用的，应当退出其宅基地，由村民委员会依照本办法第十四条的规定无偿收回。二、宅基地登记的条例根据《农村宅基地管理办法》 第十六条农村村民的宅基地申请经县(市)人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。 第十七条由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》。 第十八条集体土地使用权被收回的，当事人应当自接到县(市)人民政府通知之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县(市)人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》。农村宅基地面积是多少才符合要求呢？从上文来看农村的宅基地是一户人知有一个住宅，就是该住宅下的一块宅基地。该宅基地的面积需按照相关的规定进行计算，不能多占。并且农村宅基地的登记也是要经过人民政府批准的。由此可见，国家对于宅基地的使用管理是很严格的。
农村宅基地管理法律法规 现今国家涉及农村宅基地管理的法律法规和规范性文件有： 一、法律法规 1、《土地管理法》第8条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 2、《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 二、相关政策 1、2000年《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》：要严格限制分散建房的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地。对进镇农户的宅基地，要适时置换出来，防止闲置浪费。 2、2005年《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》：加强集体建设用地和农民宅基地管理，鼓励农村开展土地整理和村庄整治，推动新办乡村工业向镇区集中。 3、2006年《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》：加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地。 4、2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 5、2009年《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》：抓紧编制乡镇土地利用规划和乡村建设规划，科学合理安排村庄建设用地和宅基地，根据区域资源条件修订宅基地使用标准。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，用作折抵建设占用耕地补偿指标必须依法进行，
富平县农村宅基地管理办法(同名11926)
富平县农村宅基地管理办法 一为严格保护耕地，集约节约使用土地，进一步加强农村宅基地管理，改善农村居民居住环境，促进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、《陕西省农村村庄规划建设条例》、省国土资源厅《关于印发贯彻国土资源部<关于加强农村宅基地管理的意见>的实施办法的通知》以及相关法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。 二本办法所称农村宅基地是指农村村民个人取得合法手续用于建造住宅的土地，包括房屋、附属用房和庭院用地。 三农村宅基地实行"一户一宅"制度，即农村村民一户只能拥有一处不超过规定面积的宅基地。 杜村、庄里两镇县城规划区内每户宅基地面积不超过133平方米（2分），县城规划区外以及其它乡镇每户宅基地面积不超过187平方米（2。8分）。 四农村宅基地属于集体所有，个人只拥有使用权。农村村民建设住宅，应当依法办理审批和登记手续，经依法登记的宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 五县国土资源部门负责县域土地利用总体规划以及土地利用年度计
划的编制、实施和全县范围内宅基地的审批和管理工作，各国土资源所负责本辖区内农村村民宅基地申请材料的收集、调查、初审和上报工作。 县城乡建设部门负责全县城乡建设规划管理工作，指导和培训乡镇政府开展村庄建设规划的编制和实施工作。 县农业部门牵头，乡镇人民政府负责解决农村土地承包经营与宅基地规划预留中的土地调整问题。 乡镇人民政府负责本乡镇土地利用总体规划、村镇建设规划的编制、报批、实施和监督工作，并做好辖区内农村宅基地的申请、选址、规划初审和土地权属争议调处工作。 村民委员会负责本村村民宅基地的申请条件审查、上报和拟选址。 农村宅基地规划管理 六农村村民建房必须符合土地利用总体规划、城乡规划。县城规划区内的农村村民住宅建设，应结合新农村建设，规划集中兴建村民住宅小区；县城规划区范围外的农村村民住宅建设，应按照城镇化和集约用地的原则，鼓励集中建设农民新村。村庄建设规模必须符合土地利用总体规划和建设规划确定的用地范围和用地面积。 七县国土资源部门组织编制县域土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。同时指导和配合乡镇人民政府组织编制乡镇土地利用总体规
浅析改进和完善农村宅基地管理的必要性 农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理，对于节约集体用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展，建设社会主义新农村，具有重要意义。党的十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。那么农村宅基地管理中存在哪些问题？如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？针对以上问题我们对部分乡镇、村进行实地调研。 一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题 《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是，随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进，现行的农村宅基地管理制度已经不能适应社会主义新农村建设的需要，主要是表现在： 一是宅基地管理不规范。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。 二是宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。 三是农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普遍。我县农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。 四是宅基地管理薄弱，有的地方放任不管。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，我县将工作的重点放在经营城镇国有土地、农村土地开发复垦整理上，对农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。 五是管理方式落后。农村宅基地管理制度仍然停留在上个世纪80年代的管理理念和管理模式上，程序繁杂重复，效率低下，管得多服务的
安徽省休宁县农村宅基地管理办法（试行） 来源：安徽省休宁县人民政府作者：日期：09-12-23 安徽省休宁县人民政府办公室关于印发休宁县农村宅基地管理办法(试行)的通知 各乡镇人民政府，齐云山管委会、新城区管委会，县政府各部门、各直属机构： 为切实加强我县农村土地管理工作，经县政府第二十二次常务会议研究通过，现将《休宁县农村宅基地管理办法(试行)》印发给你们，望认真贯彻执行。 二○○九年五月八日 安徽省休宁县农村宅基地管理办法(试行) 第一章总则 第一条为进一步加强农村宅基地管理,规范农村建设用地秩序,推进社会主义新农村建设步伐,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及《安徽省建设用地置换暂行办法》等有关规定,结合我县实际,制定本办法。 第二条本县辖区内的农村宅基地管理,适用本办法。 第三条本办法所称的村镇规划是指县城规划区、建制镇驻地以外的村庄规划。农村宅基地是指农村村民经依法批准,用于建造住宅(包括住房、附属用房和庭院等)的土地。农村村民实行一户一宅制度,宅基地最大面积不得超过160平方米。 第四条农村建设应当制定村镇规划,村镇规划必须符合土地利用总体规划。规划一经批准,具有法律效力。凡尚未编制实施村镇建设规划的村庄,由乡镇人民政府会同村民委员会划定集中建房区。集中建房区按建房规模每2年划定一次，并报县国土、建设规划主管部门备案。本办法实施后，上述范围外的农用地建房一律不予批准。 第五条村镇规划区和集中建房区用地指标采取土地置换和新增建设用地指标予以解决。村镇规划区和集中建房区土地流转由乡镇人民政府负责实施，所需费用由乡镇政府先行解决，县财政给予适当资金补助。 第六条严禁城镇居民在农村购置宅基地;严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证;严禁以建设宅基地为名搞商品房开发。 第七条农村宅基地属于集体所有,个人只有使用权。农村村民建设住宅,应当依法办理审批和登记手续。经依法登记的宅基地使用权受法律保护,任何单位和个人不得非法侵犯。 第八条农村村民使用的宅基地,由县国土资源行政主管部门登记造册,县人民政府核发证书,确认使用权。 第九条各乡镇人民政府负责各自行政区域内村镇规划建设管理和宅基地审核工作。
河南省宅基地管理办法 河南省农村宅基地用地管理办法就是为大家提供的关于农村宅基地用地管理办法细则，来看下面： 河南省农村宅基地用地管理办法 第一条为了切实加强农村宅基地用地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《河南省〈土地管理法〉实施办法》和国家有关规定，结合我省实际，制定本办法。 第二条本办法所称农村宅基地用地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括房屋、厨房和院落用地。 第三条河南省土地管理局主管全省农村宅基地用地的管理工作，市(地)、县(市、区)土地管理部门负责本辖区内农村宅基地用地的具体管理工作。 第四条农村宅基地属于集体所有。 农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。 宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。 第五条农村宅基地的使用应遵循节约和合理利用每寸土地，切实保护耕地的原则，尽量利用荒废地、岗坡劣地和村内空闲地。 村内有旧宅基地和空闲地的，不得占用耕地、林地和人工牧草地等。
基本农田保护区、商品粮基地、蔬菜基地、名特优农产品基地等一般不得安排宅基地。 第六条农村居民建造住宅，应严格按照乡(镇)村建设规划进行。 严禁擅自占用自留地、自留山建造住宅。 第七条农村居民建造住宅，以户为单位，每户宅基地的用地标准，应严格按照《河南省〈土地管理法〉实施办法》第四十八条的规定执行。 禁止任何单位和个人擅自突破用地标准。 禁止随意套用地域类别。 第八条具备下列条件之一的，可以申请宅基用地： (一)农村居民户无宅基地的; (二)农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的; (三)集体经济组织招聘的技术人员要求在当地落户的; (四)回乡落户的离休、退休、退职的干部、职工、复退军人和回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞，需要建房而又无宅基地的; (五)原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的。 第九条有下列情况之一的，不得安排宅基地用地： (一)出卖、出租或以其它形式非法转让房屋的; (二)违反计划生育规定超生的; (三)一户一子(女)有一处宅基地的; (四)户口已迁出不在当地居住的; (五)年龄未满十八周岁的; (六)
关于农村宅基地制度改革的实施方案 各分场、场直各单位： 为切实做好我场农村宅基地制度改革工作，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）、国土资源部《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》（国土资发〔2015〕35号，以下简称《细则》）、《余江县农村宅基地制度改革工作实施方案》精神，结合我场实际，制定本实施方案。 一、指导思想 全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，坚持以改革创新为动力，按照中央深化农村土地制度改革的有关要求，贯彻落实《意见》、《细则》、县工作方案确定的总体框架、主要内容和实施要求，以切实保障和维护农民宅基地权益为出发点和落脚点，以节约集约利用为导向，以宅基地有偿使用、有序退出为突破口，坚持问题导向和底线思维，积极探索农村宅基地管理新机制，提供可复制、可推广的实践经验，全面提升农村土地管理水平，改善农村人居环境，实现城乡统筹发展。 二、基本原则 1.坚守底线，保障权益。确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。始终实现好、维护好、发展好农民宅基地权益作为改革的出发点和落脚点，兼顾各方利益诉求，维护农村集体经济组织和农民土地权益。 2.政府引导，集体主导。坚持政府引导，集体经济组织主导，充分发挥村民自治和村民事务理事会的民主管理作用，激发群众内生动力，充分调动群众参与改革的积极性和主动性 3.合理利用，有序推进。优化农村居民点布局，控制村庄建设用地规模，做到节约用地。注重点面结合，总结完善，审慎稳妥挤进，确保社会稳定。 三、工作目标 完善宅基地管理制度、健全农民住房保障机制、突出村民自治治理，提升农村宅基地管理水平，实现村民户有所居。建立宅基地收益分配机制，保障农民宅基地权益，不断夯实和扩大
农村宅基地管理办法条例 精品文档 农村宅基地管理办法条例 我国日前印发《深化农村改革综合性实施方案》，这是当前我国农村改革的重大举措，是农村经济社会发展关键时期的关键部署。方案对农村宅基地新政策2017具体规定是什么呢?以下是给大家整理的相关内容，欢迎阅读参考。 改革的七项原则:坚持农村多种所有制经济共同发展，坚持和完善农村基本经营制度，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持保障农民权益，坚持统筹兼顾，坚持循序渐进、试点先行，坚持党对“三农”工作的领导。 深化农村改革要聚焦农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。 《方案》针对五大关键领域，提出26个方面的改革举措，其中排在第一位的是深化农村集体产权制度改革。对此，陈锡文表示，把农村产权制度改革放在首位，对整个农村经济体制来说具有基础性的意义和作用。“不仅因为在整个农村经济当中集体经济所占的比重很大，更因为亿万农民的切身利益与农村集体经济的产权制度密切相关。” 深化农村土地制度改革 坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，防止犯颠覆性错误。深化农村土地 1 / 12 精品文档 制度改革的基本方向是:落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。落实集体所有权，就是落实“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员
集体所有”的法律规定，明确界定农民的集体成员权，明晰集体土地产权归属，实现集体产权主体清晰。稳定农户承包权，就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到本集体组织的每个农户。放活土地经营权，就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体，发展多种形式的适度规模经营。 一是开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。 及时总结经验、不断完善，形成可复制、可推广的改革成果。农村土地征收制度改革的基本思路是:缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。集体经营性建设用地制度改革的基本思路是:允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。宅基地制度改革的基本思路是:在保障农户依法取得的宅基地用益物权 2 / 12 精品文档 基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。 二是深化农村土地承包经营制度改革。 抓紧修改有关法律，落实中央关于稳定农村土地承包关系并保持长久不变的重大决策，适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案。在基本完成农村集体土地所有权确权登记颁证的基础上，按照不动产统一登记原则，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作。明确和提升农村土地承包经营权确权登记颁证的法律效力，扩大整省推进试点范围，总体上要确地
嘉善县农村宅基地 管理办法
嘉善县农村宅基地管理办法 (征求意见稿) 第一章总则 第一条为了进一步加强农村宅基地的管理，规范农村建设用地秩序，保护农村村民的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《浙江省村镇规划建设管理条例》等有关法律、法规规定，结合我县实际，制定本办法。 第二条本县行政区域内的农村宅基地管理，适用本办法。 第三条本办法所称宅基地，是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的集体土地。 第四条县国土资源行政主管部门统一负责本行政区域内农村宅基地管理工作。 县建设、公安、工商、交通、农业、水利、渔业等有关部门应
当按照各自的职责，配合做好农村宅基地管理工作。 各镇人民政府应当按照土地管理法律、法规的规定，负责做好本行政区域内农村宅基地的审核工作。 依据土地利用总体规划、村庄和集镇规划，县国土资源行政主管部门、村镇建设管理部门、村民委员委会等，共同做好农村宅基地的选址、放样、砌基丈量、竣工验收等工作。 第二章农村宅基地规划 第五条农村集体经济组织成员建造住宅，要严格执行乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地，从严控制占用耕地，严禁占用基本农田。 应按照控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则和统筹安排城乡建设用地的总要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。 位于城市规划区内的，应当按城市建设和发展的规划控制要求进行规划、建设；鼓励自然村向中心村集聚；鼓励统建、联建和建 3
农村宅基地管理办法 一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模 (一) 抓紧完善乡(镇)土地利用总体规划。 各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡(镇)土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡(镇)土地利用总体规划，应当予以公告。 国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。 (二) 按规划从严控制村镇建设用地。 各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。 (三) 加强农村宅基地用地计划管理。 农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。 省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县(市)农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。 二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序 (四) 改革和完善农村宅基地审批管理办法。
富平县农村宅基地 管理办法 1
富平县农村宅基地管理办法 一为严格保护耕地，集约节约使用土地，进一步加强农村宅基地管理，改进农村居民居住环境，促进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、《陕西省农村村庄规划建设条例》、省国土资源厅《关于印发贯彻国土资源部<关于加强农村宅基地管理的意见>的实施办法的通知》以及相关法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。 二本办法所称农村宅基地是指农村村民个人取得合法手续用于建造住宅的土地，包括房屋、附属用房和庭院用地。 三农村宅基地实行"一户一宅"制度，即农村村民一户只能拥有一处不超过规定面积的宅基地。 杜村、庄里两镇县城规划区内每户宅基地面积不超过133平方米（2分），县城规划区外以及其它乡镇每户宅基地面积不超过187平方米（2。8分）。 四农村宅基地属于集体所有，个人只拥有使用权。农村村民建设住宅，应当依法办理审批和登记手续，经依法登记的宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 五县国土资源部门负责县域土地利用总体规划以及土地利用年度计划的编制、实施和全县范围内宅基地的审批和管理工作，各国土资源所负责本辖区内农村村民宅基地申请材料的收集、调查、初审和上报工作。 县城乡建设部门负责全县城乡建设规划管理工作，指导和培训乡镇政
府开展村庄建设规划的编制和实施工作。 县农业部门牵头，乡镇人民政府负责解决农村土地承包经营与宅基地规划预留中的土地调整问题。 乡镇人民政府负责本乡镇土地利用总体规划、村镇建设规划的编制、报批、实施和监督工作，并做好辖区内农村宅基地的申请、选址、规划初审和土地权属争议调处工作。 村民委员会负责本村村民宅基地的申请条件审查、上报和拟选址。 农村宅基地规划管理 六农村村民建房必须符合土地利用总体规划、城乡规划。县城规划区内的农村村民住宅建设，应结合新农村建设，规划集中兴建村民住宅小区；县城规划区范围外的农村村民住宅建设，应按照城镇化和集约用地的原则，鼓励集中建设农民新村。村庄建设规模必须符合土地利用总体规划和建设规划确定的用地范围和用地面积。 七县国土资源部门组织编制县域土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。同时指导和配合乡镇人民政府组织编制乡镇土地利用总体规划。 八在县城乡建设部门的指导下，乡镇人民政府负责组织编制村庄、集镇总体规划；在乡镇人民政府和县城乡建设部门的指导下，由村民委员会组织编制村庄建设规划。 九农村宅基地占用农用地一律纳入年度计划管理。县国土资源部门
农村宅基地管理办法 来源：作者：时间：2010/11/30 陕西省国土资源厅关于印发《贯彻国土资源部〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的实施办法》的通知（陕国土资办发[２００５]56号2005年9月13日）各市国土资源局、杨凌示范区国土资源局：现将我省贯彻国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的实施办法印发你们， 陕西省国土资源厅关于印发《贯彻国土资源部〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的实施办法》的通知 (陕国土资办发[2005]56号2005年9月13日) 各市国土资源局、杨凌示范区国土资源局： 现将我省贯彻国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的实施办法印发你们，请结合实际，认真贯彻执行。执行中遇到的新情况和新问题，请及时报告省厅土地利用管理处。 关于贯彻国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的实施办法 第一条为加强全省农村宅基地的管理，规范农村建设用地秩序，保护农村村民的合法权益，根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，特制定本实施办法。 第二条本办法适用于全省行政区域内农村宅基地的利用和管理。 前款所称农村宅基地，是指农村村民依法取得土地使用权建设住宅及其相关附属物的农民集体所有土地。 第三条县级以上国土资源行政主管部门负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。 第四条农村宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。 第五条农村村民建设住宅必须坚持符合土地利用总体规划、村镇建设规划的原则;坚持节约和集约用地的原则;坚持实施新村规划和土地整理相结合的原则。 第六条城镇居民不得在农村购置宅基地或以买房为名，变相购置宅基地。国土资源行政主管部门不得为城镇居民在农村购买的住宅发放集体土地建设用地使用证，国家另有规定的除外。 第七条各级国土资源行政主管部门在农村宅基地管理监督过程中，除了按照国家有关规定收取土地登记证书工本费外，不得收取任何费用，不得代收应由其他部门收取的相关费用，更不允许搭车收费。 第八条严格实行农村村民一户一处宅基地的法律规定。农村宅基地面积的标准：平原每户不超过133平方为(二分)，川地、原地每户不超过200平方为(三分);山地、丘陵地每户不超过267平方米(四分)。 城市规划区内的村民鼓励集中建住宅楼。县(市、区)国土资源行政主管部门可根据同级人民政府规定的农村宅基地的具体标准和住宅楼的面积审查用地。 第九条农村宅基地占用农用地应纳入年度用地计划。占用农用地的计划指标和农村通过建设用地整理新增加的耕地面积挂钩，县(市、区)国土资源管理行政主管部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。 第十条县(市、区)可根据省、设区市下达的农用地转用计划指标，于每年6月30日以前，一次性向省、设区市人民政府申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县(市、区)依法按户逐宗批准供应宅基地。第十一条农村村民住宅建设利用村内空闲地和未利用土地的，由村、乡(镇)逐级审核，批量报县(市、区)批准后，由乡(镇)逐宗落实到户。 第十二条农村本集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地： (一)申请宅基地使用权的户主是达到法定结婚年龄的完全民事行为能力人; (二)按《婚姻法》有关规定确需分户建房，原宅基地面积低于规定标准的; (三)经县级以上人民政府批准回原籍落户的; (四)因发生或为防御自然灾害需要搬迁的、或为实施村庄和集镇规划调整宅基地的; (五)符合县级以上人民政府规定的其他条件的。 第十三条村民有下列情况之一的，不得安排宅基地：
推进农村宅基地制度改革试点 工作方案 根据中央农办、农业农村部《关于批复农村宅基地制度改革试点地区名单的函》（中农函〔2020〕20号）文件精神，贺兰县被确定为全国第二批农村宅基地制度改革试点县，为切实加快推进改革试点工作，结合实际，制定本工作方案。 一、加强组织领导 为统筹推进贺兰县农村宅基地制度改革试点工作，成立贺兰县农村宅基地制度改革试点工作领导小组。 组长：赵波县委书记 第一副组长：赫天江县委副书记、县人民政府县长 副组长：王涛县委副书记、政法委书记 李普光政府副县长 成员：汪洋县委组织部副部长、县直机关工委副书记、公务员局局长 李妍县纪委副书记、监委副主任 徐彦宁县委政研室主任 强玉梅县委网信办主任 马建宁县农业农村局局长 王岩弘县自然资源局局长 李正忠县住建局局长
马国峰县财政局局长 池海霞县人社局局长 朱建新县司法局局长 张新林县民政局局长 吴士忠县水务局局长 王军县信访局局长 段婷县委编办副主任 宋永明县公安局副局长 蔡霞洪广镇党委书记 王秀花习岗镇党委书记 叶宏立岗镇党委书记 丁书涛金贵镇党委书记 刘国荣常信乡党委书记 马立坤南梁台子管委会书记、主任 王虎京星农牧场书记、场长 领导小组下设办公室，办公室设在县委农办，李普光同志兼任办公室主任，马建宁同志兼任办公室副主任，负责统筹协调、指导全县宅基地制度改革试点工作。领导小组实行席位制，组成人员工作变动后，由相应岗位的继任领导继续担任，不再另行调整。 二、重点工作任务分工
（一）成立工作专班。建立县级指导、乡镇主责、村级协助的农村宅基地制度改革试点工作机制，明确职责分工。由县委农办牵头成立贺兰县农村宅基地管理与改革服务中心（简称县农改中心），李普光同志兼任县农改中心主任，马建宁同志兼任县农改中心副主任，负责全县农村宅基地改革和管理有关工作。工作专班组成人员为：抽调县委政研室工作人员1名（邢梦瑶）、农业农村局工作人员2名（年建东、马双燕）、自然资源局工作人员2名（陈翠荣、张晓亮），住建局工作人员1名（丁晓婷），并根据工作实际需要，县农改中心适时通过政府购买服务方式补充工作人员10名。落实乡镇（场）属地管理责任，在各乡镇（场）成立村庄建设规划管理服务中心，做好辖区内农村宅基地审批和农房建设监督管理工作。赋予村协管责任，建立村级宅基地协管员队伍，每村配备1名宅基地协管员，由村干部兼任，配合县、乡镇做好农村宅基地制度改革与管理相关工作。 牵头部门：县委组织部 责任部门：县委编办、县委农办、人社局、县委政研室、司法局、农业农村局、自然资源局、住建局、水务局、财政局、各乡镇（场）完成时限：2020年10月底前 （二）组织学习考察。邀请中央、区、市农业农村部门相关专家，对宅基地制度改革领导小组相关人员进行针对性培训，提高理论水平和工作能力；组织农改中心工作人员赴江西余江区、四川泸县、浙江象山县及宁夏平罗县等全国第一批农村宅基地制度改革试点县区考