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青岛别墅发展历程

青岛别墅发展历程
青岛别墅发展历程

一、青岛市别墅发展历史

青岛仅110年历史,却是我国历史文化名城,也是我国唯一年轻的历史文化名城,其中重要一个方面是众多别墅承载着历史文化。100年来,青岛以“山海”为主题的别墅一直在国内拥有很高的知名度;它们或宁静或活泼,掩映在绿树之中,构成了青岛红瓦绿树碧海蓝天的独特城市特色。从青岛别墅文化发展来看,青岛别墅建设分为三个历史阶段。

(一) 第一阶段

青岛早期城市别墅区,是在德国人占领以后,上世纪三十年代,规划了一个高档住宅区,这个住宅一直扩到八大关一带,几百栋别墅风格异样。建筑与环境的融和,区域性的整体规划,使八大关成了很多城市规划、城市建设方面的人士参观的样本。

1.发展历程

公元1898年清政府与德国签订了《胶澳租界条约》共十款。1899年德皇威廉三世下令,将租界地新市区命名为青岛。德国占领青岛后迅速制定了青岛第一个城市规划。青岛的城市定位首先是军港,然后是经济港。德国人将它辟为自由港,意在与英统香港竞争,与此同时德国在大自然优美的风光中将青岛规化为旅游,休闲,度假之城市。

城市规划中将伊尔蒂斯山(今太平山),鱼山环抱,面向汇泉湾一带作为“颐养区”——即休闲别墅区,建森林公园,狩猎区,游艇俱乐部,海水浴场,及中国第一个度假型旅馆——滨海旅馆。同时规定这一地区为严格的限建区。德国人威廉&路易1897年12月到青岛,负责从中国人手中购买租借地内土地,这里便成为青岛第一个别墅区。青岛第一座私人别墅是威廉&路易于1903年建造。(位于今津平路)

1903年波恩尼克在威廉别墅北坡又建一别墅,由德国建筑师伯特尔设计,此别墅依山面海,55度大斜坡屋顶成的文艺复兴风格。角形挑拼,木制长廊,木衍架结构,粗石饰画。加上胶澳总督官邸,此三栋别墅程品型,为第一个别墅区奠定下基础。

1922年中国收回青岛,重新规划城市,将太平山,太平角一带规划为新别墅区,共十二条马路,建别墅150多座。

1929年南京国民政府接管青岛,又进行了新一轮的城市规划,在太平湾畔在原黄海路,汇泉路,荣成路,湛山大路四路间新开八条马路,分别以我国著名的八个关隘命名,权作别墅区,审批建筑高于汇泉太平角别墅区——每座别墅应有足够大的庭园,房高不准超过18米,四周透体墙,使这一带别墅风格各异。巴洛克,洛可可,法式,美式,西班牙式,丹麦式,希腊式,德式,北欧式,日式……近三百座别墅。

1931年在鱼山以西开辟金口一二三路成立新别墅区,内有鲁迅公园,东正天主教堂,网球俱乐部。其中一半别墅一半单体小楼,分布观海山小区,信号山小区,形成了“红瓦绿树”的青岛独特建筑风格。

青岛还有一大批别墅没有建在四个别墅区里,在总督府与警察署附近,是清朝遗老遗少们的别墅。

1984年国务院批复青岛市城市规划中,划出了一个旧城风貌保护区,几个别墅区均在其内。八大关、太平角两个别墅区四百多座别墅,有三百所分属几个疗养院。汇泉、鱼山别墅区分散的二百多座别墅多做为民居。

2.别墅特点

德占时期青岛在城市建筑设计上提倡中世纪欧洲城市的自由活泼,景色如画的规划手法,依照山行于欧洲的“带形城市”和“花园式住宅”的规划思想,德意志民主式古典复兴浪漫主义和折衷主义在青岛的土地上构成了欧洲近代城市风貌。

沂水路上的别墅一般底层有外廊,设计师多为洋人,别墅入口面向东南,呈不规则形,平面也是自由开场的双面外廊式,分别是设在东南,西南的方向。主体房屋顶为四坡顶,西南立面舒展平缓,采用连续圆柱柱廊式设计。建筑檐口,屋面,窗帽,门桶,踢脚线注重装饰性,四个立面考虑了呼应,对话关系,以圈柱廊为连续的构图母题,富有音韵,节奏,变化。而路边的植物位极具特色的法国梧桐(二十世纪初)。

莱阳路别墅多为名门望族、商业大亨所建。建筑全依庭园式坐落,有小楼,有院,有山坡,有楼,有露天观海阳台。花砖铺地形成多变图案,建筑不会高过三层,植物多为玉兰,丁香,

石榴,木棉。样式折中。设计者基本位留洋归来的中国人,主流风格明确,建筑材料是花岗岩,施工法为蘑菇石砌,色彩组合以黄墙红瓦居多(五四时期)。

八大关别墅居住意识很浓,表现在庭园环境的塑造,建筑形体的结织和细部的装饰上。在庭园绿化方面突出一个回归自然的主题,韶关路上的碧桃,武胜关路上的红枫,宁武关路上的海棠,山海关路上的白果,嘉峪关路上的樱花……(二十世纪三十年代)

3.代表别墅

天游园——康有为故居

在今天福山支路五号,使一座德国古典式建筑,建于1899年,1900年就竣工。是砖木结构。,得古典三段式造型,建筑总面积1118.4平方米,(包括地下室)二层外廊式建筑,除东侧砖砌塔楼外,其余全部从德国裁制运来而制成。内部装修据当时德国“青年风格”样式。

后被康有为买下(1917)取名“天游园”。1927年康有为逝于青岛,今青岛有康有为墓,现此房为康有为故居。康有为从1923年起在此居住,1927年3月31日在此逝世。故居现有6个展室,内容有革命家论康有为、康有为生平与戊戌变法介绍、康有为先生与青岛等,还有康有为的弟子徐悲鸿、刘海粟、王遽常、萧娴等著名书画家的作品。1995年,被确定为省、市两级爱国主义教育基地。

提督楼——迎宾馆

此楼为奥斯卡`冯`托尔帕尔总督宫邸,由德国设计师拉查鲁维茨设计,1905年动工,1908年建成。实际用款大大超过预算45万马克。迄今为止,在世界各国和地区的总督府宫邸中这是最豪华的一座。

这座别墅建筑使用面积4000平米,主体三层,高30米,有不对称品面组成参差错落的外形,有多处雕塑。正门上方位光芒四射太阳线纹饰,墙角一棵粗大石柱,引出巨大锚链。雕塑系于太阳,石雕风帆旁有一只诺曼龙头,圆拱窗上均有浮雕。房顶分别以米红色,蓝色,绿色筒瓦或鱼鳞瓦覆盖。

室内中央大厅高2米,东部是高11米室内花园,中部为喷水池。大厅内有1876年德产三角钢琴一架,每一琴键都由象牙制成,中国只此一架。右侧楼外有300平米大凉台,东部有一件红木栏柱,四周墙以明黄缎裱装称“金厅”,中部有华丽壁炉,墙壁上有希腊神话浮雕。二楼为总督卧室,起居室。三楼为侍从居室。全楼30个房间不同吊灯壁灯,不同墙体装饰。家具由德国制造,镶有饰花纹边,钉有皇家标记。大餐厅水晶铜枝彩灯,重达一吨。

建成后袁世凯成为在金厅受到接待的第一位中国官员。后又先后住过沈鸿烈,汪精卫,蒋经国,毛泽东等。1998年全面对外开放。

花石楼——歇脚楼

花石楼(黄海路18号)是八大关中最著名也是最有代表性的一栋别墅/涞必池公爵于1931年建成,用中国建筑师刘耀辰设计,如果按近代欧式建筑传统模式去套它,好像并不十分贴切。此楼建筑面积753.7平方米,院内面积4.5亩。楼的主体共5层,顶层为观海台它的建筑风格是典型的欧洲古堡式,又融入了希腊式和罗马式的风格,也有哥特式的建筑特色。

花石楼主体共分五层,顶层为观海台,侧有铁尖顶。由圆形和多角形组合而成的建筑物正面造型,别致有序。而既可用于栽花,亦可用作晚间燃火照明的楼门台阶下花岗岩石尊,足见设计者之匠心。

此楼有圆形塔楼和巴罗克式锥角塔尖及彩色玻璃,俄罗斯式圆角与方形主楼相互结合,地板及木结构全部由进口美国红松构筑。内墙为平度产阔石,带有自然纹理。外墙贴有鹅卵石装饰,因而青岛市民叫它花石楼。

后被买为英国驻青总领事馆,相传解放前国民党特务头子戴笠曾在此住过,也有老百姓说蒋介石也在此避过难等等,总之关于花石楼的传说是太多太多。解放后,花石楼成为接待中外贵宾的馆舍。董必武、陈毅等党和国家领导人都曾在此下榻。

公主楼

位于居庸关路10号,是一座丹麦式建筑,其外部由一组不规则斜顶屋面组成,南不为宽敞的方形露台,绿色外墙,宛如安徒生的童话世界。20世纪20年代,丹麦王子到青岛,经过八大关时见到此处景色怡人,濒临大海,适宜于度假修养,遂令丹麦驻青岛领事在此购地,

设计建造了这座丹麦风格的建筑。原拟请丹麦公主来青岛避暑时居住,后虽丹麦公主未曾来过,但仍被称为“公主楼”。是八大关的一座美丽建筑,彭真,罗瑞卿等入住过。

公主楼平面为不规则矩形,地上三层,地下一层,面积722平方米。设计有壁橱的室内房间小巧,铺设了木地板和木楼梯。依照王子的构想,砖木结构的别墅四面不对称,宛如安徒生童话中的情景,并使用了当地常见的花岗岩石基。后者似乎使这个童话故事的基础,一下子变得坚实了。值得注意的是,公主楼利用了地势落差,将底层下卧,主立面设计了一个简化了的哥特式尖顶塔楼,西侧内墙略有内收,形成阁楼空间与建筑体块的对比。许多的旅游资料推介说,整个公主楼建筑外墙镶嵌白绿相间的马赛克,掩映于绿树丛中,显得饶有情趣。

(二)第二阶段

第二个阶段是上世纪九十年代的城市东扩,沿着海岸线一直向东,形成了多个别墅小区,比较有代表性的有银都、弄海园和绅园。但由于当时的规划力度不够,个别别墅类项目建设粗糙,最后被拆掉重建。

1.发展历程

崂山区东海路周边是这一时期青岛市区别墅建设最集中的区域。先后建设了银都花园、弄海园、绅园、建飞花园等一批早期别墅小区。

1994年,香港路与东海路之间的高级别墅弄海园建成,并以准确定位、先进的理念和成熟的经营手法开始发售房子。弄海园当时瞄准客户群——投资外商和靠近石老人的独特自然景观将公寓楼和别墅分别以800美金/平米和1200美金/平米的“天价”发售,虽引起过激烈争议,但也成为了营销的成功案例。

1996年10月4日,爱丁堡花园首期建成,但是别墅之间的间距很小,群众将其称为“鸽子楼”。别墅群主体完工后,由于当时周边的水、电、气、暖等设施没有配套,地下管网无法通达,使得“爱丁堡花园”一直处于无法销售的状态。后来别墅销售一再搁浅,最终成了一片破败不堪、盲流混居的“烂尾楼”区。

2004年推出的青岛第一号豪宅—弄海园琴岛星,20套总价在750~1000万/套的海景豪宅,基本没做广告的情况下,迅速销售一空,其主要购买客户为青岛本地富裕阶层。

近几年,随着土地的紧张指数上升,崂山区这个别墅集中区域,也开始排斥别墅的产生。在这种情况下,新开的小块别墅楼盘更显示出其珍贵如恒基·新天地等,其价格突破2万元/平方米。此外,沙子口附近别墅项目山海天、石湾山庄等,因价位则相对低些也备受高端购房人群的青睐。

2.别墅发展的特点

这一时期别墅项目的规划水平较低,对别墅的认知度不高,别墅项目档次良莠不齐,经典项目较少,除弄海园、银都花园等项目有较好口碑,其余很多项目因规划不善或定位偏离、配套欠缺等种种原因造成停工烂尾,给青岛别墅发展造成些许不利影响。

由于当时崂山区属于新开发的区域且别墅项目普遍规模较小,周边配套设施建设一直无法匹配别墅高端物业类型的需求。

从购买客户群来看,这一时期的别墅购买人群中外地富裕阶层占到了很大比例,投资者的比列也占比较高的比例,因此造成多数别墅项目的入住率相对较低。

3.代表项目

弄海园

弄海园位于石老人国家旅游度假区内的中心部位,这里向东可眺望石老人,往西紧邻海上乐园,北与国际美食城、国际啤酒城隔路相望,南有松软的沙滩与大海相连,位置极其优越。“高贵不贵”的宫比克高尔夫球度假村和至尊至贵的皇家别墅使弄海园为青岛建筑环境艺术

谱写了辉煌的篇章。富比克高尔夫球度假村,占地4万平方米,是一处充满夏威夷风情的娱乐场所。内设亚洲最大的高尔夫球练习场、跑马场及配套服务设施。在碧草如茵的高尔夫球练习场上可体验挥杆击球的乐趣,在宽阔的跑马场上纵马驰骋,又能领略骑士的飒爽英姿。还有露天烧烤、美食盛宴以及健身房、飞缥室、美式台球等多姿多彩的娱乐活动,定会使游人为这高雅的享受所陶醉。

皇家别墅区是弄海园的建筑艺术精品。社区的临街建筑是屋顶建有空中花园的高层公寓,按照设施的不同分花园型、豪华型、富贵型和览景楼中楼4种类型。社区内是典雅的别墅群,多种风格,独具匠心。欧文式结构精致,哥特式庄重典雅,海顿式富于北欧情调。此外还有

湛萍式、贝尔式、社雷式、发伊式、爱肯式等,无一不体现欧洲的古典式风格。社区内绿草如茵,宁静优雅。加拿大的多彩瓦、台湾的琉铜门等国际市场最高档的装饰建材更使别墅锦上添花,令人叹为观止。

目前弄海园别墅二手房售价在30000—45000元/平方米之间,单栋别墅月租金为30000—38000元之间,购买人群主要为青岛富裕阶层、外地驻青办事处及部分外地投资者,由于位置优越及近年周边配套改善弄海园别墅区的空置率明显下降。

(三)第三阶段

近几年青岛的别墅发展进入了第三阶段。早期青岛的别墅利用的是海景资源,但这几年,海边的土地已越来越稀缺,可供开发的土地资源已相当有限可谓寸土寸金,像海信在八大关建设的别墅项目——清泉墅开盘价格就高达3万元以上,且开盘不久便被预定一空,在这种情况下一些别墅项目便开始向山景、湖景、温泉等资源靠拢,以山景、温泉和区域内的水景吸引客户的别墅群开始在市场上出现。城阳、即墨、李沧东部等靠近崂山的区域和拥有温泉资源成为了别墅项目最佳发展区域

别墅发展特点

这一时期别墅项目的规划建设理念取得了质的飞跃,设计师更加注重建筑与自然的融合;在优化居住的功能同时强化品质的提升。更加强调原创性的设计。

别墅的建筑风格划分更加明朗,出现了一批法式、西班牙、地中海等欧美风情别墅,中式别墅也逐渐成为市场热点,

这一时期的别墅规划更加注重物业配套建设,国际物管新理念的引进也成为一些别墅项目的亮点

别墅的物业类型更加多样化,面积更加小型化的联排、叠拼别墅占据别墅市场的半壁江山,旅游渡假别墅市场逐步升温

别墅客户群中青岛市的富裕阶层成为最主要的购买客户群

别墅,即别业,是居宅之外用来享受生活的居所,是第二居所而非第一居所。追溯其起源,并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅,大的有帝王的行宫,将相的府邸,小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史,现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同,又分为:山地别墅(包括森林别墅)、临水(江、湖、海)别墅、牧场(草原)别墅、庄园式别墅等。

真正说起来,中国最早的别墅是叫别业,所谓别的意思就是第二。在国外第一居所的房子叫做house,第二居所叫villa。

Villa最早出现在中国时,经常翻译成三种,有的时候叫别墅,有的时候叫庄园,有时还叫城堡,不管怎么翻译这个东西都是国外爱猫扑.爱生活庄园生活的代称。当别墅多起来的时候,一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区,这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比,除了基本功能相似之外还有很多不同之处,别墅是一种带有诗意的住宅,它代表着人类的某种理想。

青岛的别墅起源于解放前期,居住在青岛租界内的外国人,根据他们各自的国籍和居住特点所建造的形态各异的别墅,这些别墅具有强烈的异域特色,现在这些别墅多分布在八大关和小鱼山的附近。

这批别墅都经历了相当长的历史时期,虽然稍显陈旧,但其拥有优越的自然环境和地段区位,除此之外,这些别墅所沉积下来的历史文化积淀是其他别墅项目所无法复制的,它们已经成为青岛独一无二的宝贵的城市财富。

海景资源是顶级的别墅资源,也是青岛别墅区别于内陆别墅的最大特点,但现在沿海已无可供开发的别墅用地!

青岛别墅发展第一阶段区域:八大关、小鱼山

八大关、小鱼山是青岛最早期的别墅区域,多为德式、日式的建筑风格,为租界期内的外国人建设,虽然这些别墅不同于现代以销售为目的别墅产品,但其也为青岛带来了一种新的居住产品和生活理念。

现在这些别墅虽然大多数建筑有些陈旧,但因历经沧桑,有很多历史名人的都在此居住,使得八大关、小鱼山的别墅,其历史意义大于居住作用,已经成为青岛城市历史的一部分。“红瓦、绿树、碧海、蓝天”已经成为青岛形象的代表。

值得一提的是海信地产在太平角附近做了一个现代别墅的项目,叫海信清泉墅,广告都没打就卖完了。

青岛别墅发展第二阶段区域:东部沿海一线随着青岛新东部的发展,具备稀缺海景资源的沿海一线土地成了房地产开发的热土,面对这样稀缺的土地资源,房地产中的顶级产品—

—别墅成了这片土地的宠儿,沿着海岸线,如雨后春笋般出现了大量的别墅项目,俨然成为青岛的“富人区”。比较典型的代表作品为:弄海园,目前在青岛知名度还是很高。

青岛别墅发展第三阶段区域:北上进入2000年之后,青岛市区内的土地资源已经日益稀缺,尤其是具备海景资源的沿海土地,更是寸土寸金,可供开发的空地无法满足别墅这样占地大、低密度的产品需求,因此在沿海一线区域的开发商纷纷开发高容积率的高层或超高层产品,以尽可能的获取最大化利润。

别墅产品的开发区位开始逐步北移:至城阳区域,甚至即墨区域。

城阳区域最早是从惜福镇和夏庄开始热起来的,打的是养生的旗号,开始有了100福国际山庄、百通香溪庭院等代表作品,风格上也出现了西班牙风格、托斯卡纳风格。近期出现的有银盛泰徳郡,风格上出现了德式建筑。随着环湾发展的大趋势,城阳西部沿胶州湾区域开始火热起来,早期卓越蔚蓝群岛的进入,后来龙湖滟澜海岸的热销,逐步提高了此区域的知名度,别墅产品以龙湖滟澜海岸为代表,青特花溪地等托斯卡纳风格相继热卖。

即墨区域早期有金盟山荘、御墅临枫等初级阶段产品出现,后来温泉板块火起来了,有海、有温泉、有高尔夫,度假胜地啊。早期有依泉美庐(还在还没卖完)、天泰圣罗尼克、天泰蓝泉,后有海信温泉王朝、芭东小镇、青建橄榄树等代表作,近期还有大盘岭海组团、海尔原乡墅、青建香根温泉、港中旅海泉湾、麦尔文艺墅等新盘陆续面市。随着温泉板块开发土地的衰竭,由温泉逐渐向即墨市区蔓延了,一山一墅、麗山国际等相继出现,整个即墨区域别墅产品比较丰富,托斯卡纳、地中海、北美、中式都涵盖其中,尤其是一山一墅的中式别墅值得一看。

结语:别墅产品开始远离城市中心,交通依然是重要因素。

随着大青岛大交通布局的逐步实施,早期的青银高速、滨海大道带动了即墨区域的别墅发展,随着环湾大道、胶州湾大桥、胶州湾隧道相继开通,城阳西部、胶州少海新城、西海岸等都出现了很多的别墅产品,交通上的优势逐步显现也增加了别墅的购买力,真正的城市别墅已成稀缺产品,郊区别墅将更受青睐。

只要交通给力,不久的将来,别墅也会成为青岛人的第一居所。

别墅项目前期市场调研报告

海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分

S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景

为准确市场定位,我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质,我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式,依托上海商品住宅市场(要紧为不墅市场)相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论,以期达到如下目标: 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势; 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势; 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况; 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征; 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征; 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在; 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知; 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会; 9、提出海湾项目的市场定位(包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等)的若干思路; 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。

第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期,进展一直较为缓慢,进入90年代后期,随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展,在上海出现了大批外销花园不墅群,形成上海不墅市场的第一次浪潮,但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一,市场化程度较低,因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年,随着中国经济的持续、高速进展,作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展,同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展,上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现,双复式公寓(叠加式不墅)的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”,均可看作是不墅的衍生产物,表明市场开始真正走向成熟。

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别墅高档公寓行业研究报告 篇一:上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥,到浦东康桥、松江佘山,从几十万元的联体别墅,到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计,目前沪上在建别墅有近100个,绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区,其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下:闵行32%,松江25%,浦东新区15%,长宁12%,南汇5%,其它区域(青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区)共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下,独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格,也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场,各类别墅占市场总份额中的比例:独立65%,连体别墅为20%,连排别墅为10%,叠加别墅为

[三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现,目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段,占到了供应量的46%;其次是总价在200至300万的中高档别墅,占总供应量的17%;而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看,上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合,不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅(包括联体别墅和独立别墅)156万平方米,当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米,销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计,上海的别墅共有148个,预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月,上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地,其中最集中在闵行。很明显,上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩,平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算,那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅,那么平均每

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市场调研报告 ——东莞、惠州两地别墅调研 经过两天的市场调研,共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区;其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。 一、国家政策背景: 1、土地投资:受国家严格土地管控政策影响,今年以来房企对土地的投资有所降温,统计数据显示,目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计,1-4月,全国房地产开发企业土地购置9657万平方米,同比下降19.3%,降幅比一季度扩大15.4个百分点;土地成交价款1826亿,下降13.7%。 而从房企开发投资额看,今年1到4月,全国房地产开发投资约1.58万亿元,同比增长18.7%,增速比一季度回落4.8个百分点。与此同时,全国房企施工面积也出现增幅回落,1-4月,住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。 2、住宅销售:国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有43个,持平的城市有24个,上涨的城市有3个。70个大中城市中,价格同比下降的城市有46个,比3月份增加了8个。 二、东莞、惠州两地别墅: 1、个盘分析 【中惠.金士柏山】

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— ——— 南通城市结构图 2、城市总述 1) 南通经济发展与地位 ◇近年来,南通经济高速发展,特别是 以后,南通GDP 年增长率均超 过了10%, 突破17.4%; ◇ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通”金 三角” ,拉动苏中、苏北地区经济增长,当前南通在江苏省的GDP 贡献 沿海经济发展轴:形成以 海安、如皋城镇圈: 现状:经济发展一般,农业开 掘港、长沙城镇 圈: 沿江经济发展 南通市城市圈: 现状:经济实力最强,市域 汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强,海

率达到7.9%,仅次于苏州、无锡 与南京; ◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的 基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心 ; ◇相对于长三角其它城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2)南通在长江三角洲的优势: ◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高; ◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应; 南通在长江三角洲的劣势: ◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低; ◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高;

别墅消费调研报告

别墅消费调研报告 1、调查的目的 本次调查旨在通过一定数量的调查问卷反馈的信息,对奥北高端收入人群的别墅购买行为及消费特点做出分析,得到具有科学依据的定量分析结果和准确参考结论,为二十一世纪不动产别墅市场决策提供第一手参考资料。 2、调查的对象 1)家庭年收入在20万元以上; 2)对奥北别墅感兴趣的,有初步购买意向的; 3)拥有私家品牌车或可供其长期支配的公务车; 4)演艺界、政界、企事业高层等奥北主流居住着; 3、调查的内容 1)目标客户的初步购房计划,包括价格、面积、户型等需求; 2)目标客户对别墅会所服务及私人业务的需求程度; 3)目标客户对别墅安保系统及物业管理的需求程度; 4)目标客户对别墅经纪的专业需求及运作品牌程度; 5)目标客户个人信息及购房自审的程度; 6)目标客户对购房的付款方式、项目配套、建筑风格等; 4、调查的质量控制 由于需求别墅的目标客户为高端收入人群,数量比较少,同时考虑到客户群识别等问题,我们决定选取奥北别墅片区及八达岭别墅片

区同类物业成交客户和有影响及有身份名牌的其他客户作为样本,本次调查共获得问卷325份,有效问卷214份。 二、调查结果显示 1、对购买别墅的时间数据统计显示,被访问者中打算一年以内购买别墅的有12人,占4.86%;打算在1-3年内购买别墅的有76人,占36.09%;打算在3-5年内购买别墅的有126人,占59.05%;这在一定程度上反映出在被访的人群中相当一部分人近期三五年内都对奥北别墅产品存在着购买需求。 2、对选择别墅的类型数据统计显示,被访问者打算购买独栋别墅的有114人,占53.37%;打算购买双拼别墅的有36人,占 16.72%;打算购买联体别墅的有48人,占233%;打算购买叠拼别墅的有16人,占7.58%。独立别墅的购买意向共占53.37%,体现出这一特殊人群对私密性的追求和对奥北别墅产品的期望。 3、对购买别墅的面积(单位:㎡)数据统计显示,被访问者打算购买建筑面积为200-300平方米的有54人,占24.47%;打算购买 300-400平方米的有69人,占3%;打算购买400-500平方米的有51人,占268%;打算购买500-600平方米的有22人,占 11.28%;打算购买600平方米以上的有18人,占9.39%。由于目标客户购买奥北别墅后将其作为第二甚至第三居所(前期调查结果),所以在户型面积上一般考量小户型居多。 4、对购买别墅的风格选项统计结果所占比例欧式风格6931.61%中式风格49225%现代风格125.71%中式和现代结合3115.02%欧式与现代结合5325.41%合计214100%数据统计显示,被访问者中选择欧式风格的有69人,占31.61%;选择中式风格的有49人,占225%;选择现

武汉别墅市场调查报告范本

武汉别墅市场调查 报告

××项目市场分析报告零度地产顾问有限公司

致:××房地产开发有限公司: 承蒙垂信,得以合作并提供服务之机会,基于与贵方的沟通和对项目的粗浅理解,结合我们从事专业策划代理经验,现向贵司提交项目市场提案,由于对贵项目尚处于一个简单了解及感性认识的阶段,结合与贵司将本项目拟作别墅和洋房的组合,因此本提案仅从市场角度对现阶段武汉别墅项目及别墅和洋房的组合项目进行分析预测,它难以反映我司对贵项目的整合营销思路,仅有一些初步设想以供贵司参考,作为双方进一步合作的基础,详细内容附后。 第一章武汉市总体市场分析 第二章武汉别墅专题分析 第三章汤逊湖片市场分析 顺祝 商祺!

第一章武汉市房地产市场综合分析 第一节武汉市房地产市场特征 1、地产巨鳄登陆江城,大盘涌起 从开始,武汉市大盘不断涌现,如金银湖片区、后湖片区、南湖片区、光谷片区、沌口经济开发区等大型住宅社区的开发和销售已渐成气候,它们的质优价廉以及良好的景观优势将对部分中小型项目产生影响,如四季花城、奥林匹克花园、南国明珠、金色港湾、名都花园等,同时大盘的产生在一定程度上广开客户的置业范围。 2、价格两极分化 高收入阶层仍倾向居住在城市核心地带,追求宽大、豪华高档的大户型。部分开发商为她们开发面积在130-180平方米左右高层带电梯住宅,价格定位为3000元/平方米左右,位于中心区地段与景观优美的之地。 针对中低收入阶层注重实用型经济适用房和普通商品房的消费特点,开发商挖掘面积为130平方米以下,价格在2200元/平方米左右的普通多层住宅。

这两种价格相差迥异的住宅共同构成了武汉房地产市场。当前武汉楼市的平均楼价为2353.4元/平方米,以2400元/平方米以下的多层住宅为主,高层、小高层住宅正悄然兴起,势不可当。 3、楼盘主题卖点推陈出新 在今年之前,几乎所有楼盘无一例外的以豪宅、湖景、亲水住宅、绝版等作为楼盘的主导卖点,而现在则有“绿色生态”“智能化”“生活模式”“国家示范小区”“生态小区”“空中别墅”等新卖点出现,不断推陈出新的楼盘卖点使得武汉楼市呈多面性发展。 4、区域板块效应越来越明显 房地产开发企业的投资当前呈现以市场为导向的特点,越是热点地区,开发企业越具有热情,越来越多的开发企业趋之若骛地在某个热点地区聚集,并加剧该地区的竞争。而那些市场不景气的地区无法提起开发企业投资的兴趣,无人问津。例如徐东地区、南湖地区、光谷地区、后湖地区,已成为众多开发企业逐鹿的地方,而原来就不具有吸引力的地区,如:长丰、青山等地区,由于长期缺乏人气,越来越被市场冷落。 5、建筑风格单一,楼盘综合素质相似 武汉市当前楼盘的建筑风格基本上都以欧陆风格与现代风格相结合。相对建筑风格较为单一,外来风格袭用较多,房地产建筑艺

中原地产别墅市场研究报告

[中原研究]成都市别墅市场简析 ——别墅供应篇 第一部分概况说明 一、成都市场别墅含义 独立别墅:即singlehouse,是在结构上完全独立的建筑。作为顶级住宅类型,其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。 联排别墅:即townhouse,是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑,多位于市郊区域,对地理位置及周边环境的要求比较宽松。而在欧洲原始意义上真正的townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅。 二、别墅类型分类 别墅市场自发展以来,类型不一,分类方法繁多,以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。 表1-别墅分类表 按照别墅户型建造情况分类 别墅类型简单定义 主力面积 (㎡) 基本配套 独立别墅独立的别墅居屋四面有窗300左右独立花园车位,且双车位 联体别墅双拼两户连在一起,三面有窗200—220独立花园、单车位多联四至六户连在一起180左右公共花园、有车位 联排别墅多户连在一起两面有窗170—180公共或独立花园、有车位 按照别墅的景观设施分类

类型特征 人文景观别墅人工建造的娱乐设施、别墅区内人造的水系、山系等, 自然景观别墅周边的山、海、湖等形成了别墅的景观, 按照别墅的品质及价格分类 豪宅型别墅设计、施工、环境、管理等品质较高, 经济型别墅价格适中、功能实用,适合一般工薪阶层消费水平的, 排屋式别墅低层联排住宅,或低层联排城市公寓(如Townhouse), 注:本次研究分类主要从独立别墅和联排别墅两大类入手,各种联体别墅都归入联排别墅内 三、成都市别墅市场研究范围界定 目前成都市在售的别墅项目主要分布于主城区、近郊区(地理位置与主城区接壤包含龙泉、双流、华阳、高新西区、温江等)及远郊区(地理位置与主城区不接壤如青城山、大邑、新津等)。 在主城区中,我们又按成都市民日常的生活习惯引入了城东、城西、城南、城北及市中区的概念,各板块基本情况及其对比详见我司撰写的《成都市房地产住宅市场概况》,以下所用数据来源于中原市场调查。 四、研究对象界定 成都市的在售别墅项目,调查时间截止到2004年8月31日,共计24个别墅样本。 五、成都市别墅市场研究数据来源说明 本报告基本资料来源于成都统计年鉴以及政府网站等,别墅基本数据来源于中原市场调查,数据与实际可能有一定出入,请读者自甄。

小别墅调研报告

建筑学院2012级建筑三班小别墅调研报告组员:马松瑞 背景:2013年9月18日,我们随校车到达陕西省西安市南郊的国领别墅区。该别墅区位于沣峪口转盘西,背靠秦岭山脉,一眼望去可以看见苍翠的山景,地势坡度缓和,别墅区就建在一个大约倾角在15-20°的山坡上。有大约70米的坡地落差。 一、西安市宏观经济展望:西安市现辖9区县,总面积9983平方公里,常驻人口830万人(主城区530万人)。是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市,是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地,是西部大开发的桥头堡。 日前西安市的“国际化大都市”构想已经确立,与“北京”“上海”一同成为了中国第一批三个“国际化大都市”定位的城市,也是西部唯一一个入选此“荣耀”的城市。同时也是当前三个城市中发展水平最低的城市,因此也成为了未来发展潜力最大的城市。近年来,西安市经济发展速度处于全国前列,GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4 年时间,目前西安市的GDP总量占到全省的30%;2009年GDP增速为14.5%,年末GDP总量达2719亿元;而预计本年度GDP仍会保持近14%的涨幅速度,从而一举超出3000亿元大关。而目前,“十二·五规划”已经落地,已初步规

划了“西安未来拟建"一都九城" 5年内初步国际化”的构想,同时也有了在“2020年 西安国际化大都市雏形显现”的目标,参考西安当前的发展水准,达到“北京”、“上海”般的水平,其未来的发展速度更加无可限量。 而西安做为二线城市,其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程,西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势,市场形势良好,商品房市场表现活跃,批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长,市场成交活跃。2003年至2012年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长;市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。而别墅市场的发展则更为落后,故西安的别墅市场不仅出于发展的初级阶段,甚至将迎来一场市场空白的时期,发展机遇良好,未来前景巨大。 国领别墅区简介:

市别墅项目市场调查报告

南通市不墅项目市调报告 目录 一、环境篇 1、都市结构(图) 2、都市总述 3、都市总体规划 二、市场篇 1、宏观住宅市场

2、 微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 1、 地块分析 2、 SWOT 分析 3、 项目建议 沿海经济进展轴:形成以 海安、如皋城镇圈: 现状:经济进展一般,农业掘港、长沙城镇圈: 现状:经济实力较 沿江经济进展南通市都市圈: 现状:经济实力最强,市域汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强, 苏州市 盐都市 连云港市 徐州市 南京市 常州市 无锡市 上海市 ●通位于江苏省中部,长江入海口北岸,在地理位置上,与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心都市,辖如皋、通州、海门、启东4市(县级),海安、如东2县,

————南通都市结构图 2、都市总述 1)南通经济进展与地位 ◇近年来,南通经济高速进展,特不是2002年以后,南通GDP年增长率均超过了10%,2005年突破17.4%; ◇南通在长三角经济体系中地位显著,是同意上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通“金 三角”,拉动苏中、苏北地区经济增长,目前南通在江苏省的GDP 贡献率达到7.9%,仅次于苏州、无锡 与南京; ◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心都市,长三角重要的 基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心; ◇相关于长三角其他都市,南通的要紧进展优势在于其区位以及优

势产业的积聚,要紧进展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2)南通在长江三角洲的优势: ◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高; ◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应; 南通在长江三角洲的劣势: ◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,都市化水平较低; ◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新

别墅调研报告_调研报告.doc

别墅调研报告_调研报告 篇一:房地产奉化别墅项目投资分析报告第一部分:项目分析 地块规划控制指标: 地理位置:项目位于奉化市区锦屏街道,南面紧靠市交警大队,东面为规划茗山路延伸段,西、北、东北三面环山土地面积:66000平方米容积率:0.6 用地性质:居住用地 地块现状:山坡地,无建筑物,有农田与植被覆盖地块周边环境: ◇地块四个方向的环境: A、地块东面:东北面环山,东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂 B、地块南面:南面为市交警大队与市公安局 C、地块西面:西面环山,有天然小河道 D、地块北面:北面环山 ◇环境情况: A、空气:地块三面环山,有不少植被与河道,空气质量非较好,但东南面靠近一食品厂,有烟囱高立,对空气质量

存在一定影响。 B、噪音:地块为市区内罕有小山谷坡地,闹中取静,无噪音污染 C、水质:地块目前为农田与植被,西面有一天然小河道,总体水质尚可。 D、土地:土地和土地周边没有任何污染。地块交通条件 项目处在奉化市区范围内,周边的市政路网及其公共交通完善,车行5分钟可到达市中心。地块周边市政、公建、商业、居住等配套 项目紧靠城市主干道南山路,公安局、街道办、岳林寺、奉化江、阳光茗都小区等生活、居住配套都尽在咫尺。 项目优势(Strength) ● 地块气质较好,位置极佳,闹中取静,是市区内罕有的低容积率项目 ● 地块三面环山,为狭长谷地,景观环境优美,可利用性强 ● 地块山水齐备,是理想的风水宝地,可开发高档次的居住物业 ● 地块为净地,地上无建筑物,可马上进行开发

● 地块周围没有高层建筑物,视野开阔项目劣势(Weakness) ● 地块东南面有一未搬迁的食品厂,高大的烟囱对居住环境造成影响 ● 地块西面山坡上有一公安局的看守所,会对购房者产生一定的心里影响 ● 项目周边目前缺乏高档次的商业配套设施 ● 地块紧靠的山坡上目前有部分坟墓,如不搬迁,会对消费者造成不小的心理影响 项目机会(Opportunity) ● 茗山路的延伸,使得项目的交通条件更加完善 ● 当前奉化房地产市场上基本没有与本项目别墅类产品竞争的楼盘,市场压力较小 ● 罗蒙集团品牌在奉化影响力较强,良好的口碑与人脉资源,对于项目开发将会更有把握 ● 奉化经济发展迅猛,拥有为数不少的富人阶层,高档住宅市场拥有较多的潜在购房需求 项目威胁(Threaten) ● 奉化本地居民比较偏好一到三楼连在一起的“落地楼”,对于商品套房喜好度不是很强烈,导致房地产市场一直处

深圳别墅市场研究报告

2005年深圳Townhouse研究报告 一、关于 Townhouse 所谓 Townhouse一般指联排住宅,有天有地,有自己的院子和车库。它是二战后英国进展新城镇时期出现的住宅,现在欧洲国家特不普及。其由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150平方米~200平方米左右“离自然不远、离红尘专门近”,一语道破Townhouse的精彩实质:离城不远,交通便捷。 Townhouse的另一种叫法是经济不墅,虽不浪漫,但却也讲到了本质。即Townhouse是个中庸的产品,比不墅(用地、面积、价款)经济,但又满足了人们脚踏自己土地,头顶一方天的需要。生来为中间阶层预备。Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要。中国人具有浓烈的土地情节,希望拥有专属于自己的一片土地和天空,又特不希望保持良好的邻里关系。Townhouse具有独立的庭院,这使它与一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式,而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁,这又是独栋不墅所不具备的。因此,从生活方式来看,Townhouse是结合了不墅和公寓优点的完美生活形态。

从硬件条件来看, Townhouse也是介于不墅和公寓之间的产品。不墅因其低密度、低容积率,私家花园占地专门大,价格昂贵,被视为住宅进展的终极方向;都市公寓的特点则是高密度、高容积率。Townhouse 在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间,既属于都市范畴又不在市中心区,既满足了人们亲近自然、实现不墅梦想的愿望,又有较方便的交通条件,为都市边缘地带的住宅,要求密度较低,但又远比不墅集约,一般容积率操纵在0.6—0.8之间。 Townhouse要求具备比较严格的先天条件。从国外及北京、上海、广州等都市Townhouse进展经验来看,开发Townhouse一般应具备以下十大条件: 地段:应在都市边缘地带,距市中心 15—30分钟车程。 交通:社区周边有完善的交通道路网络,邻近高速公路或都市快速路。环境:强调社区环境、更强调项目周边的自然景观。 规模:容积率应在 0.8以内,规模要在15万平方米以上。 规划:要有异域风情,同时还需同自然环境结合。 建筑:有天有地有庭院,还要有车位,同时外观还要吸引人。 配套:齐全完善,教育、商业、医疗、休闲缺一不可。

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