目录
一、市场调查
1.惠州市房地产市场及商业环境的分析
2.惠州市主要商业网点调查及分析
二、项目分析
1.项目目标客户分析
2.项目的SWOT分析
3.项目定位
三、品牌服装城招商及经营策略
1.请著名服装品牌商业管理公司作经营顾问的招商策略
2.成立股份制商业管理公司进行经营管理的招商策略
3. 商业管理公司的服务内容
四、营销策略
1.运用舆论的宣传塑造各界对商城的信心
2.做好出售与经营方面的宣传
3.服务承诺的招商策略
4.注重活动、带动招商的策略
5.招商手段组合
五、推广方案
1.经营策略
2.推广策略
附：我司部分客户资源
一、市场调查
1、惠州市房地产市场及商业环境的分析
惠州房地产市场自1990年以来，经历了“狂热-冰点-复苏”的曲折发展过程，房地产开发企业从93年鼎盛时期的1700多家到目前在惠州的仅400余家，迄今尚能正常运作的不足20家。楼盘开发从当初的遍地开花到目前仅存在不足10个规范的小区。
近年，惠州房地产利好消息不断传来。南海石化正式落户惠州，该项目投资45亿美元，是目前国内最大的中外合资项目。项目投产后将达到每年160亿元的销售额，必将带动惠州市各项各业的经济飞速发展，形成新一轮的投资热潮。这一点首先反映在房地产市场上，2001年10月27日，惠州市举行了一次规模较大的房地产展销会，次此展销会共28家房地产公司约40多个楼盘参展,三天展销期共销售商品房300余套，仅第一天成交金额即达3080万元。
的确，惠州的房地产市场开始复苏了。据了解，去年惠城区在建的楼盘只有不到20个，今年在售楼盘猛增到49个，惠州市区内五十个烂尾楼中也有十多个开始陆续开工。不仅如此，惠州一些楼盘的价格也有所上升。据几位房地产业内人士称，2002年惠州市的房价看涨。
从下边惠州市近年房地产市场的主要经济指标反映的数据来
看，房地产开发投资规模、商品房竣工面积、商品房销售面积在近三年呈续年递增的趋势，尤其是去年，这三项指标均比前年有大幅的增加；增长率均超过40%，而商品房空置面积也大幅减小。这些数据都说明惠州的房地产市场开始复苏了。
根据有关机构对惠州市人口、人民生活、福利等经济指标统计的数据来看，惠州的经济（国民生产总值）、城镇居民可支配收入、消费品零售总额近2年都成有较大的增长，说明惠州市总体经济形势向好。商品零售价格指数、居民消费价格指数也有所回升，说明居民购买力及消费水平有所提高。
综合各方面的分析，可以说明目前惠州房地产处于较好的发展时期，除了因南海石化效应外，还有目前居民负债购房的观念已基
本形成，房地产开发结构的调整也基本完成，商品的消费环节趋于规范，住房信贷进一步发展，城市人口不断增加，中国加入WTO对经济的影响等，这些都对惠州房地产业的发展起到极大的促进作用。因此，对于本项目裙楼商铺的租售前景持乐观的态度。
对于惠州市商业的发展前景，通过我们的市场调查及近几年有关经济统计指标反映的情况来看，由于市区人口规模不大，居民的可支配性支出较少，全市的经济发展水平不高，南海石化的效应在短时间内难有实质性的促进作用，但由于惠州市上规模的大商场目前相对较少，市场竞争不算激烈，因此我们对惠州市未来几年的商业发展前景持谨慎乐观的态度。
2、惠州市主要商业网点调查及分析
A 人人乐购物广场
位置:位于麦地广场
规模：分四层，营业面积约有2.5万平方米；
地理环境分析：位于惠州的新区，周边商厦林立，交通四通八达，是多条交通干道的交汇点，人流量和车流量都很大，旁边有上万平方米的数码广场，极大地汇聚了人气；
布局：一层：顾客服务中心/存取包/开票锁边处熟食/凉菜速冻食品冰鲜/鲜鱼鲜肉/海干货蛋糕/面包/豆制品/面条
风味小吃保健品家电维修散装区/水果区/特价区收银台/柯达冲印/计量处眼镜
二层：玩具/家私药品金行钟表办公用品工艺品/花卉化妆品头饰食品区日用区书籍区购物车特价区
三层：电视机/抽油烟机空调/音像家庭影院/消毒柜冰箱/洗衣机小家电女装/男装床上用品鞋类/空调风扇特价区休闲装皮具
四层：女装区/妇用区/童装儿童娱乐区健身器材特价区经营状况分析：经营状况十分理想，经观察，同一时间购物的人数达到300-400人，平均每日营业额达70万元人民币。
评析：由于商场规模比较大，商品品种齐全，功能区的划分、布局、商品的摆放较好，加上商家有一定的知名度，因此生意十分旺。
B 商业步行街
位置：位于惠州老城区，由中山西路、国庆路、五四路、平湖门街组成；
规模：全长1040米，总营业面积估计约有一万平方米，大小门约200家。其中规模较大的商场有二家（新西湖百货和大富贵广场）。
地理环境分析：步行街四周交通四通八达，人流可从不同的方向进入步行街购物；步行街由政府统一规划、统一管理，街道整洁、绿树成荫，灯光明亮，主入口中山西路建造了一个小广场，形成良好的购物环境,同时能极度好地汇聚人气；
经营状况分析：通过现场观察，同一时间在步行街购物的人流量有400-500人（平日），节假日有800-1500人。整条步行街所有临街商铺均开门营业，没有一间商铺贴出转让广告，相信绝大多数经营者经营状况良好；
租金价格：经调查，步行街商铺租金的价格水平约在100-200元/月，顶手转让费根据店铺位置不同有不同的价格，但最低也要几万元。
评析：步行街的主要经营者为个体经营者，缺乏品牌商家进场经营，经营的货品主要是中低档次的货品，经营者的信誉、货品质量，消费者均得不到很好的保障。此种经营模式，相信难有较大的发展空间。
C 英达百货商场
位置：位于南坛东路；
规模；分三层共约3400平方米，2层营业面积约有550平方米，3层营业面积约有300平方米；
布局：一楼麦当劳、服装、超市、眼镜；
二楼家用电器；
三楼文体用品、童车玩具、儿童游乐天地。
地理环境分析：商场位于上前惠州商业的中心地带，沿南坛西路、南坛东路、南坛东路两侧商店林立，商业氛围浓厚，人流量、车流量是惠州目前最大的地方；
经营状况分析：其中一楼超市经营状况良好，经观察，同一时间购物的人数平日约有100-200人；由于没有电梯，二楼、三楼经营状况较差；
评析：由于商场的规模不够大，经营商品的品种不够齐全，阻碍了商场的发展；加上商场本身在规划、功能区的划分、商品的摆放方面存在不足，也影响了商场的档次与品位。
D丽日购物广场
位置:位于环城西二路
规模：共十层，商场总建筑面积达45000平方米；
地理环境分析：位于惠州城区中心环城西二路,毗邻南坛商业区和惠州步行街,交通便捷,人气较旺,西与西湖交邻,东远眺东江.
麦科特商贸广场招商策略深圳万事达地产
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评析：该项目商场规模比较大，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，商品品种齐全，功能区的划分、布局合理，加上与深圳老字号品牌店“天虹商场”合作，必将成为惠州市商业的又一亮点。
二、项目的分析
1、项目目标客户分析
本项目目标客户群应为对惠州商业十分了解，有在此投资或经商经验，以及对麦科特商贸广场未来的发展充满信心的客户。具体而言，从购买目的分析，可分为实际用家和投资者两类：
★实际用家：
大部分虽在惠州经商的商家，他们出于实际的需要例如原出租经营的商铺赚了钱想买一间属于自己的商铺；或是原商铺被拆迁或即将被拆迁；或是经营者扩大经营的需要等，而购买或租用本项目之商铺。其购买或租用行为比较谨慎，挑选时间较长。
一般来说，实际用家会着重从以下几方面衡量商铺的质素：
* 周边商业气氛：
具体为商铺所处位置人流量是否畅旺，商业气氛是否浓郁，是否已成行成市等。
* 物业自身素质：
具体为物业规模、内部规划设施、物业管理、配套设施等。
* 商场的经营管理者是否有品牌、实力。
* 价格：
实际用家将收集多方资料，权衡周边同类物业的价格水平、租金水平以及对未来经营状况的预测，经过精密详细的预算后，再决定是否购买或租用。
* 铺位形状、间隔是否实用：
实际用家非常关心铺形是否方正、实用，门面是否宽敞，进深是否适合等。
* 商场是否能如期开业：
实际用家将非常关心所购或租用的商场是否能按预定开业时间使用，因为这直接关系到其经营获利、回收成本的时间长短。
★投资者：
商铺投资者其购买目的在于看好物业前景，购买物业用作长线收租或短线转让获利。另外，对于扩充营业的原商铺经营者，再购买商铺的行为也带有投资的性质。对于商业物业，投资者都占相当大的比例。影响投资者购买行为的因素主要有：
* 宏观投资环境是否有利，经济形势是否利于持有资金，还是有利于持有实物；
* 物业地理位置是否优越，人流是否畅旺，购买后是否容易出租；
* 物业是否具有强大的升值潜力，回报率是否丰厚；
* 发展产商商场的经营管理者是否有品牌、实力、信誉是否良好；
本项目位于下埔路，具有良好的购物商业环境，这能给予投资者较大的信心；并且，近来受南海石化项目落实的刺激，当地整体经济有所好转，加上国家宏观经济持续向好，深圳及珠江三角洲一带外围经济的高速发展，这些都有利于增加投资者的信心。
2、项目的SWOT分析
（1）优势
*地理位置优越：麦科特广场位于惠州的最繁华的下埔大道旁，与源东商场、南湖市场只隔咫尺，是惠州商业人气较旺的商业区，也是惠州商业区中的最具投资价值的地段，是人流量最集中的地方之一。由于该区为高档高业区及高尚住宅区，集中居住着较有消费能力的一群人。该区也是惠州最适合营造高档次商业区的地方。对商业来说，最重要的永远是地段，第一是地段，第二是地段，第三仍然是地段。地理位置的得天独厚，最麦科特商贸广场的最大优势。
*人流量大：项目所在的下埔大道、南二街周边居住小区较多，人流量很大，且有源东商场和南湖商场在附近，不断聚集人气，逐渐形成规模效应。且靠近南坛商业街,为商场的充足的人流量提供了
一定的保障.
* 项目开发商的品牌优势：利用麦科特集团系惠州为数不多的上市公司，拥有强大的资金势力与较高的信誉度，能形成一定品牌效应，增加投资者的投资信心与置业信心。
（2）劣势：
* 规模较小：麦科特商贸广场属于商业部分只有两层，面积大约3000余平方米，不能形成商场的规模化效应。
* 没有独立门面的商铺租售在惠州是一个新课题：惠州人购买没有独立门面的商铺是否能接受，对统一经营管理的模式是否能接受，对购买商铺的产权后经营范围受到限制能否接受。
（3）机会点
* 成为惠州市较高档次的商业购物中心：通过引进品牌商家进场经营管理，达到品牌效应的目的使本项目成为惠州市高档的商业购物中心。
* 本项目自身住宅与该区域时代广场、国华新银广场等较高档的住宅项目相继建成与入伙，将促进高档商业的消费。
* 南海石化项目的动工兴建带动本区域经济的发展。
（4）威胁点
* 高档服装品牌主题商场与对应的消费市场的压力大：由于惠
州人口规模不大，普通市民的投资与消费水平不高，而本项目高档的品牌的服装商场能否有与之相应的市场；
3、项目定位
1）商场定位：
惠州市高档品牌时装城。
商场命名建议：精英时装城
新世纪时装名店
2）商场的特色：
高品位、名牌男女潮流服装，具有优美的购物环境——强调商场的高档、品牌服装主题形象。
3）经营范围：
高级品牌西服、男女时装品牌、女性内衣品牌、男女鞋、儿童品牌，部份名牌化妆品等。
4）档次定位：
高档品牌服装
——经营高档商品比较容易建立商场的形象，同时有利于与其它竞争对手竞争。
5）该定位的市场支持点
A、经营主题鲜明，有机会吸引众多的消费者前来消费；
B、追求时尚是现代年青人的消费观念，这样定位满足年青人追求时
尚、喜欢玩乐的心理需求；
6）商场经营管理模式建设：
对于商场后期的经营管理，我司建议实行“统一规划、统一装修、统一管理、统一形象、统一收银”的管理模式，这样有利于建立与维护商场整体形象。
三、品牌服装城招商及经营策略
1、请著名服装品牌商业管理公司作经营顾问的招商策略
★这种方式名义上是著名商业管理公司进行招商，实际上是发展商及代理商具体实施。但不能流于形式，要真正引用商业管理公司的一些先进管理及经营经验。在商业管理公司的指导和帮助下，执行五个“统一”：统一规划、统一装修、统一管理、统一形象、统一收银。
★利用我司的广大客户资源。如创景名店坊、紫荆城、男人世界、女人世界等。并且这些有名的商业管理公司，都有一大批品牌供货商，这些供货商与商业管理公司共同拓展市场。
★在广告宣传上，统一以商业顾问公司的名义宣传，扩大商场的品牌效应，吸引更多商家和消费者。
★顾问费支出：一种是分期分阶段支付顾问费用；另一种是按
服装商城的销售额百分比提成。
2、成立股份制商业管理公司进行经营管理的招商策略
与著名的商业管理公司合作，对本项目成立股份制商业管理公司，以发展商的商号命名，由发展商控股，在后期的经营与管理业务上完全交给合作方管理，在管理收益上应给被委托方较优惠的条件。同时也可以合理利用合作方的品牌与客户资源。
商场统一经营管理、对外广告宣传与“1”相同，在管理收益方面，双方按已约定的股份分配。
3、商业管理公司的服务内容
本项目裙楼商场总建筑面积5000余平方米，其中规划经营服装商场部分只有两层，属规模中档，定位档次较高，在经营中涉及复杂的协调工作及专业问题，成立专门的商场经营管理公司，以树立客户信心。
其主要业务内容有：
—商场的物业管理：包括商场公共空间的清洁、秩序，商场硬件设施的维护，商场安全的保障，停车场的管理等等。
—商场的经营管理：包括商场的经营风格，经营人员的行为规范，商场商品价格管理，商场进货出货的管理等。
—商场的推广管理：包括商场统一形象的包装，统一的宣传推广，
统一的公关活动等。
—商场的商会管理：包括经营者的权利与义务的协调，不同经营利益者的协调，有关费用的摊派，经营行为的督察，售后服务的协调，投诉及其它事件的处理等。
四、营销策略
1、运用舆论的宣传塑造各界对商城的信心
通过报刊软性文章与报纸广告的宣传，介绍本商场的定位、经营主题及未来发展的目标、准备开业的时间等。广告诉求的重点必须给投资者信心、给经营者信心, 才能达到预期的目的。
2、做好出售与经营方面的宣传
把本商场包装成一个具有美好的经营前景、全市关心的焦点，力求本项目的招商活动能产生轰动的效应。
3、服务承诺的招商策略
加强商场后期经营管理的服务意识，采用服务承诺的策略以提高物业的附加价值，从而增加投资者与经营者的信心。服务承诺的内容包括：物业管理的内容，商场经营管理方面的服务内容等。4、注重活动，以带动商场招商的策略
用充满商业气息的活动，既受商场租客的欢迎，又可为商城买家打上一剂强心针。营销活动既可针对经营，也可针对招商工作，
是商场招商活动中能不断掀起高潮的关键所在。如举办靓铺（招租或拍卖）竟标活动，以激活现场气氛。
5、招商手段组合
（1）媒体
我司建议，主要以报纸平面广告为营销宣传主要手段，其他手段为辅。广告中以商场的定位、经营范围为重要内容，强调商场未来的发展前景，以吸引客户注意。报纸广告建议以惠州日报、深圳特区报为主，硬性广告与软性宣传相结合进行。
A、报纸广告
主要以当地的惠州日报及深圳特区报为主，每篷周二或周五软硬广告结合，主要为1/3或1/2的版面作广告，以诉求该项目服装城的高档定位、经营主题、未来的发展前景以及商场的开业时间；
B、软性宣传
报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手麦科特商贸广场的招商工作时，将在惠州日报、深圳特区报有针对性的发表软性广告，其诉求内容同报纸广告。
（2）针对目标客户采用DM策略
对于一些目标客户（包括我司的一些客户），我司将通过直邮（DM）或直接派人上门向商家派发有关招商资料，争取这些商家成
为商场的业主或进场经营；
（3）活动
善用营销活动，可为商城营销与招租添上亮丽的一笔。营销活动如届时在开业典礼上举办“模特时装表演”或聘请较有名的电台、电视台节目主持人主持歌唱比赛，活跃现场气氛。
五、推广方案
1、经营策略
1）形成“大商城小铺位”格局(每铺位20-30平米左右主打)，有利于降低门槛，自主创业。
2）经营要求
●品牌化----中外品牌服装信息交流
●高品位----都市化个性，大师作品展，时装表演等
●前瞻性----款式新、品种全，领导服饰潮流
2、推广策略
以下各项工作届时由组建的商业管理公司负责执行。
（1）每一标准铺位给予以下优惠套餐扶持
A.经营者“二次创业”培训
B.代办工商税务登记
C.提供标准铺位装修
D.提供经营所需仓储空间
E.提供统一的广告宣传品（如提袋、包装等）
F.提供统一的媒体宣传
（2）“二次创业”指导
1) 信息指导
A、每季提供国内国外的最新流行信息，提供时装的样板；
B、成立专职机构和国内国际的名牌服装厂联系货源，利用网络
定期发布信息；
C、对国内国际主要大型服装专业市场电脑联网，定期推荐供求
信息；
2）经营指导：
●成立商会代办工商税务等手续
●提供法律咨询指导
●提供经营策划及广告宣传服务
●提供商务服务、商务接待等
（3）各项配套
围绕经营者、购物者的需求，提供一条龙配套服务，包括：
1）经销配套
2）商务配套
3）仓储托运配套
4) 生活配套：含居住、托幼、餐饮、娱乐等附：我司部分客户资源
A、服装品牌商家
1.格力思服装
2.观奇洋服
3.衡韵时装
4.李江时装
5.影儿时装
6.经典故事服装
7.卡迪服饰
8.丹丽丝时装
9.德曼妮时装 10.豪杰时装11.罗蒙时装 12.雅戈尔时装13.杉杉时装 14.韩菲妮服装15.漫宝服装 16.露黛尔服装17.丹梦琪服装 18.俪人达时装
19.罗依时装 20.玛莎时装
B、内衣品牌商家
1.安莉芳（中国）
2.黛丽斯内衣
3.广东梦依诗
4.曼尼芬内衣
5.美之源女士用品
6.欧瑞女士用品
7.茜施而服装
8.诗韵女士内衣
[龙马商业广场]项目总体营销策划方案 第一部分产品定位 第一章项目SWOT分析 一、项目优势——S 1、地段优势 项目位于渠江北路与洪州大道之间，是老城与新城的结合地带，具有良好的地段优势，能较好地吸引商业消费人流。 2、区位优势 项目地处老城商业中心地带，周边商业经营较为成熟并且项目靠近广安区委、区政府，具有较好的商业氛围，区位优势明显。 3、规模优势 项目总规模24万方，其中商业10万方左右，具有较大的规模，能较好地完成业态的规划，使项目自身具有较强的资源整合能力，对项目成功经营有较大的优势。 4、开发商品牌形象优势 项目开发商安得集团在广安有较高的知名度，已成功开发过多个项目，本项目的推出较易被市场接受，能较好的借助开发商的品牌形象提高项目知名度。 5、产品优势 项目商业多为2层建筑，较适合大型商业步行街的经营形态，有利于商业的后期经营。
?项目底层多为25平方米左右的小铺位，可组合成多种面积，使经营中有较好的灵活度，小面 积铺位的推出，能较好的被市场所接受。 ?项目中心有一个具有一定规模的商场，便于项目引进主力店，使项目具有较强的吸引力，便 于后期经营。 ?项目有多个出入口，可以从项目周边不同位置进入项目，有利于人流的组织。 ?广场内部由5纵5横10条道路划分，有利于商业人流的流动。 6、政府支持 本项目为广安市重点工程，引起了政府的高度关注，得到政府的大力支持，已在社会上引起较大的反响，项目知名度得到较大的提高，获得了市场对项目广泛的认知。 二、项目劣势——W 1、产品方面 ?项目建筑风格不明确，总体趋向欧式风格，不能很好的适应大型商业广场对建筑产品的要求。 ?项目在规划过程中没有较好的考虑建筑功能空间了用效率的问题，如建筑顶层利用、靠近西 门广场四个罗马柱形建筑。 ?道路材质没有较好的考虑商业广场经营中对道路的要求，多采用普通的水泥路面，不利于各 业态对商业的经营需求。 ?外立面形象不突出，由于项目的产品设计中没有较好的考虑后期经营各商业业态对建筑外观 特点的需求，而在设计中千篇一律的采用一种形式，不能很好的突出商业业态经营的特点。 ?项目车位的规划数量不足，项目应规划足够的车位，以免除后期经营中对车位需求的后顾之 忧。 ?广场主入口位于洪州大道和渠江北路，距离成熟商业区较远，不利于吸引商业人流。
沈阳某地产项目营销策划推广方案 第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职
工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
一、单项选择题{本题共10 小题，每小题2 分，共20 分) 1.雀巢咖啡声称"味道好极了"。这属于以下哪→种产品定位方式? ( ) A. 类别定位 B. 品质定位 C. 价格定位 D.功效定位 2. 作中国人自己的搜索引擎，最大的中文搜索引擎。这表明了百度的 ( ) A. 经营方向 B. 经营作风 C. 经营思想 D. 经营道德 3. 借助知名品牌的影响力进入市场，托起不知名品牌的策略属于以下哪种品牌策略? ( ) A. 统一品牌策略 B. 多品牌策略 C. 主副品牌策略 D. 联合品牌策略 4.2000 年德国世界杯，王老吉以"不怕上火的世界杯"为主题进行营销策划，在世界杯饮料大战中"火"了一把。这属于以下哪种营销策划方式? ( ) A. 事件营销 B. 节日营销 C. 体验营销 D. 会展营销 s. 从产品或服务的价格和利益上做文章，明增价暗降价和明降价暗增价，如"黄金周"推出的各种折扣促销活动。这属于哪一种策划技巧? ( ) A. 物质性创新 B. 利益性创新 C. 信息性创新 D. 时间性创新 6. 某公司的策划人员提出一项策划书，在评审会上的整个陈述过程中逻辑严密，滴水不漏。但评审主席却建议将该策划书搁置。经多方了解发现，这位主席直到评审的当天才看到策划书，而其他人早就拿到策划书了，因此主席极其不满。该策划方案在推介过程中，出现的问题表现为 ( ) A. 未找到提案的恰当时机 B. 未能把握决策者的水平 C.事前协调不当 D. 未能突出策划书的"卖点" 7. 人们从智能相机("傻瓜相机")的启发，正试图研制出全智能操作的傻瓜电脑、傻瓜汽车。这属于哪种模仿创造的方法? ( ) A. 形态性模仿创造 B. 功能性模仿创造 C. 结构性模仿创造 D. 原理性模仿创造 8. 市场营销策划的目的是 ( ) A. 充分掌握市场信息 B. 资源的有效利用和合理配置 C.制定切实可行的执行方案 D. 规避市场风险 9. 以下哪一种是不适合便利店的商品品类? ( ) A. 速成食品 B. 饮料 C. 小百货 D. 家用电器 10. 受许方向特许方购买了特许经营权的同时，也购买了在一个地区内再建若干家分店的特许权，这属于哪种特许方式? ( ) A. 一般特许 B. 委托特许 C. 区域开发特许经营 D. 复合特许经营 1 "乔依"香水是世界上最贵的香水"。这属于以下哪一种产品定位方式? ( A. 类别定位 B. 品质定位 C. 价格定位 D. 功效定位 2. 迪斯尼给人类提供最好的娱乐方式，我们想要一个有意义的公园，一个使家庭团聚的地 方。这表明了迪斯尼的( )。 A. 经营方向 B.经营作风 C.已经营思想 D.经营道德 3. 企业以高档产品进入市场后逐渐增加一些较低档的产品属于以下哪种品牌策划方式? ( ) A. 向上延伸 B. 向下延伸 C.双向延伸 D. 水平延伸 4. 企业以大大高于成本的价格将新产品投入市场，以便在产品生命周期的最初阶段获取 高额利润，尽快收回成本的定价策略是( )。 A. 撇脂定价策略 B. 渗透定价策略 C.温和定价策略 D. 限制进入定价策略 5. 分销渠道的高级目标是( )。 A. 市场最大化 B. 价格稳定 C. 货畅其流 D. 塑造企业形象 6. 以下哪一项不属于常见的公关促销策划方式? ( ) A. 新闻公关策划 B. 赞助公关策划 C.危机公关策划 D. 事件公关策划 7. 从策划对象本身的功能上寻找突破口，即增加或减少产品功能，如申请专利发明等。这属于哪一种策划技巧? ( ) A. 物质性创新 B. 利益性创新 C. 信息性创新 D. 时间性创新 8. 市场营销策划的手段是( )。 A. 充分掌握市场信息 B. 资源的有效利用和合理配置
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
XX商业大厦营销策划方案 名目 前言 一、上海市写字楼市场分析 二、本项目周边区域市场概述 三、本项目市场定位 四、本项目产品建议 五、销售策略 六、形象策划 七、财务分析 前言
在市场需求日趋严谨的今天，一家体会丰富、素养良好的专业行销顾问公司为贵司服务，是迎接挑战、实现商业目标的必要条件。 我们的目标在于为贵公司的楼盘在产品规划、市场调研、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销顾问服务。在现今复杂多变、竞争猛烈的市场中给予您关于行销的专业化关心和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径。 依照目前贵公司的打算、楼盘现状和市场具体情形，我们将尽力为您进行关于阻碍贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究，并据此提供适合于楼盘的行销战略规划以及相关其他多样化的配套措施。 我们的行销顾问们已预备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。 一、上海市写字楼市场分析 （一）上海写字楼市场进展现状 上海的写字楼市场通过近十年的进展，目前，已具备相当的进展规模，且逐步形成区域性规模进展态势，优质写字楼物业层出不穷。 1、写字楼开发情形 办公用房施工、竣工情形单位：万平方米
近年来，办公用房供应量（竣工面积）自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐 到低点58.23万平 方米，同期施工面积 也达到近年来的低 点381.63万平方 米。与此有所不同的 是，反映供应量先行 指标的新开工面积， 领先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹，2001年回升到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次显现正增长，市场供应量下滑的趋势得到扭转。 2、写字楼市场吸纳情形 “九·五”以来办公用房市场的吸纳量，总体呈平稳增长态势，销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅度增长以后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势，充分反映出市场对租赁方式的认可度和接纳度。但自2002年开始趋势有所下降。（见下图） “九·五”办公用房销售和租赁情形单位：万平方米
房地产营销策划报 告 1
第一部分市场分析 一、黄岐总体楼市概况 黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧,与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连,珠江从西向东贯穿而过,形成了”一河两岸”的环境优势。 黄岐镇整体面积19.8平方公里,共有4.4万居住人口。 静态分析 1985年,南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势,将黄岐定位于南海县的开发区,计划在黄岐大力开发房地产。1989年底,黄岐由乡升级为镇后,更加加大力度开发房地产,但售价均较低,买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来,随着房地产业越来越成熟,黄岐的房地产也不断改变,取得了不菲的成效,现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点: 1、市场前景 由于紧靠广州市区,黄岐素有”中山九路”之称,随广州楼市的迅速发展,黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业,专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改,规划将对楼宇与环境的协调越来越重视,市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展,对整个房产行业有着促进作用。也因此 2
黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。 2、环境 黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过,现如今大多在售楼盘在江边建立,如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园,江景成为这些楼盘的一大卖点,同时小区也因江景而使得环境清新怡人,当然仅有江景是不够的,发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观,铺种大面积的绿化,这些措施使得环境不断美化,从而使居住不但仅是住宿而成为一种享受。 3、交通状况 由于黄岐与广州相连,黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州,同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今,在整个交通情况不断得到改进的情况下,每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头,这些更方便了买家。 4、配套设施 随着经济的发展,黄岐的市政配套不断完善,从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市,商业娱乐设施已不再依赖于广州,连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾 3
市场营销策划考试题及答案 《市场营销策划》教材的编写是以市场营销策划的基本程序为逻辑起点，以营销项目策划为主线，在市场营销基本理论基础上，吸收和采纳最新研究成果和最新发展动态，力求使教材具有科学性、实用性与前瞻性。市场营销策划，首先要确定营销概念，其次是在营销理念基础上的策划。市场营销策划是根据企业的营销目标，以满足消费者需求和欲望为核心，设计和规划企业产品、服务和创意、价格、渠道、促销，从而实现个人和组织的交换过程。 了解品牌、信任品牌到最后的依赖品牌。随着网络的发展，互联网品牌推广以高性价比的优势，逐渐受到企业的青睐。如何通过网络，把企业品牌推广出去？ 成立于2003年的市场营销专业机构--品牌联播把线上市场营销分为新闻营销与口碑营销。 品牌联播以官方媒体、一线门户同步垂直地方媒体，三维式、全方位为企业实现全新的营销价值，站最官方的姿态及最广泛的声音，达到更权威、更广泛以及更大影响的传播效果。 权威官方媒体：央视网、新华网、人民网、中国网、中华网…… 一线门户媒体：新浪网、腾讯网、搜狐网、网易163、凤凰网……
品牌联播全网口碑营销，包括策划专业的话题，通过百度营销、口碑互动营销、博客营销、论坛营销、信息平台营销、B2B电商平台营销、邮件营销、QQ群营销、微博营销和微信营销等模式，把企业品牌信息传播效果做到最大化，精准化。 2营销策划 营销策划公司是指从事市场营销服务，运用专业营销经验，帮助企业通过“智慧和创意”，以更经济更快速的方式打开市场的专业服务公司，属于商业性服务公司。它的发展主要经历广告时代、策划时代、咨询时代三阶段。咨询时代属于正在过渡期，不少策划公司正处于迷茫期。以创意和点子为核心的是策划时代主要特征。接之而来的是咨询时代，咨询时代的智业公司的核心竞争力体现为专业、行业布局的系统构建。如何围绕行业构建核心竞争力将是咨询公司的新命题！ 3主要目标 市场营销策划是为了改变企业现状，完成营销目标，借助科学方法与创新思维，立足于企业现有营销状况，对企业未来的营销发展做出战略性的决策和指导，带有前瞻性、全局性、创新性、系统性。市场营销策划适合任何一个产品，包括无形的服务，它要求企业根据市场环境变化和自身资源状况做出相适应的规划，从而提高产品销售，获取利润。市场营销策划的内容包含市场分析、产品创新、营销战略设计、
目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收 营销总结
价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 A、产品核心功能： a、商务公寓，部分商铺投资；
b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19 平米和40平米的一室一卫。 c、交房标准：毛坯房 B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期 余房即时销售。 D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 A、项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓
B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定： A、内部认购：从2003年6月15至7月4日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴 路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投 资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。 C、强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主 现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
市场营销策划试卷及答案 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.企业市场营销策划的基本原则是( A ) P10 A.统筹规划B.超前创新C.技艺融合D.定量分析 2.低市场占有率和高增长率的战略业务单位属于( C ) P38 A.明星类B.现金牛类C.问题类D.瘦狗类 3.消费者心目中与某品牌联系的一系列事物的组合是( C) P236 A.品牌资产 B.品牌延伸 C.品牌联想 D.品牌认同 4.消费者购买矿泉水的行为属于(D ) P69
A.复杂的购买行为 B.减少失调感的购买行为 C.多样性的购买行为 D.习惯性的购买行为 5.参照群体属于影响消费者购买行为的(C ) P62 A.文化因素B.个人因素C.社会因素D.心理因素 6.生产者将雅芳(AVON)新活再生霜、祛斑精华露、活肤水等放在同一包装物内出售，这种包装策略是( B) P188 A.类似包装策略 B.配套包装策略 C.等级包装策略 D.附赠品包装策略
7.某公司有产品线7条，产品项目总数为42，每条产品线的平均长度为6。则该公司的产品组合的长度为( C) P197 A.6 B.7 C.42 D.49 8.企业并购若干个上游企业，控制原材料或供货的渠道，实现供应与生产的一体化，这种策略属于( D) P44 A.并购一体化 B.水平一体化 C.前向一体化 D.后向一体化 9.部分改变市场上已经出现的产品结构和性能，使原有产品的性能得到改良和提高，这是(B ) P206 A.重新定位产品 B.换代新产品 C.改良产品
D.全新产品 10.市场营销预测首先要确定( A) P143 A.预测目标B.预测方法C.预测步骤D.预测成本 11.某企业规定若客户在一年中累计进货超过500件，每次购货时按基本价格结算收款，年终时企业将全部价款的3%返还给该客户。这种价格折扣策略属于(B ) P251 A.现金折扣 B.数量折扣 C.职能折扣 D.季节折扣 12.某商家将一款T恤的价格定为198元而非200元，这种定价策略属于( A) P252 A.尾数定价策略B.整数定价策略C.招徕定价策略D.习惯定价策略
商业地产项目营销 策划报告
无锡·同致地产·商业地产项目 「策划营销工作报告书」 第一部分、商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)、区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 (二)、终端消费者研究 1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。 (三)、投资客户研究 1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 (四)、竞争对手研究
商业广场营销策划方案 一、序： 众所周知，长沙东一商业广场是长沙市不可多得的商业地产项目，该项目所处的位置是长沙市的商业黄金地段，将备受众多开发商、代理行及客户的青睐，房地产项目尤其是商业地产项目的开发，地理位置是营销成功的第一要素，而东一广场所处的地理位置是不容置疑的。我们相信，由一般的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好，如果开发商的希望值不高，交由一般的代理公司进行营销也不会很难，但如果开发商的希望值更高，希望本来很好的项目能产生超值的回报，则应选择具有丰富的商业地产策划经验的公司或团队进行合作，则会取得超值的回报，也就是说，在众多的营销公司或营销团队中，就看准能做得更好，做得更快了。 项目很好，一般的代理公司或团队都有可能做得成功，但是由于项目的基本条件较好，营销的要求就越多，希望的回报附加值就越高，没有足够实力和能力的代理公司是无法做得很好的。我们认为，项目的营销合作对象，不是取决于公司的大小，也不是取决于合作公司营销项目的多少，而是在于用什么人来营销，在于营销的主要人员有没有足够的实力和丰富的营销经验。纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目，从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中，无一不是以决定用什么人来营销取胜的。 我们这支队伍，是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人，长期从事开发商的商业地产营销工作（祥见团队介绍），成功营销的案例足于我们“骄傲”。我们在与贵公司的领导沟通后认为，商业地产的营销大多是大同小异的，唯一不同的是谁的经验更多（不会走弯路），谁的方法最多（出奇制胜），谁的资源更广（客户源庞大）和谁的团队建设更有凝聚力和向心力（目标管理）。我们一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次，营销
一、单项选择题 1．企业营销经管过程的第一个步骤是（ B ） A 选择目标市场 B 分析市场机会 C 经管营销活动 D 设计营销战略 2．以下各项中，属于分层随机抽样的是（B ） A 抽签法 B 谈明分层抽样法 C 单纯随机抽样 D 分群随机抽样 3．在进行营销策划前，往往需要对企业环境进行SWOT分析，SWOT中的“S”代表（C ） A 机会 B 威胁 C 优势 D 弱点 4．市场调研基本方法按采用手段的先进性不同，可以分为传统调研和现代调研两类。其中，现代调研主要指（C ） A 典型调查 B 个案调查C抽样调查D 统计调查 5．以下几种抽样调查方法中，属于单纯随机抽样的是（C ） A 系统抽样 B 多次分层抽样法 C 乱数表D分层比例抽样法 6．在进行市场细分时，保证市场细分有效性的关键是（B ） A 划定细分范围和确认细分依据 B 准确选择细分依据与细分尺度 C 划定细分范围和权衡细分尺度 D 权衡细分尺度和实施市场调查 7．按消费者进入市场的程度，将一种产品的使用者分为经常购买者、初次购买者、潜在购买者等不同群体，这种细分消费者市场方法的主要依据是（C ） A 心理因素 B 人口统计因素 C 行为因素 D 受益因素 8．一个自行车厂选择城市或农村作为细分市场的变量，该自行车厂是以（A ）作为细分依据的。 A 地理因素 B 人口统计因素 C 消费心里因素 D 消费行为因素 9．雅诗兰黛的原品牌吸引年纪较大的群体；而倩碧对于家住郊区、时间紧张的中年母亲最合适；艾维达质优价高适合于新生代。这说明雅诗兰黛在使用（B ）。 A. 无差异营销 B. 差异营销 C. 集中营销 D. 一体化营销 10．现在的可口可乐公司采取的是哪一种市场覆盖策略？（B ） A 无差异性营销策略 B 差异性营销策略 C 集中性营销策略 D 区域性营销策略 11．戴尔和雅芳的特点是高质量的直销。从定位角度来看，它实行的是（B ）。 A. 产品差异化 B. 服务差异化 C. 渠道差异化 D. 人员差异化 12．“雀巢咖啡：味道好极了”，这是根据（B ）进行定位。 A 产品实体的属性 B 产品利益 C 产品用途 D 产品或服务的质量 13．海尔实行高质量、优质服务、高档价格市场定位战略，海尔采用的是哪一种定位方法？（B） A 根据产品利益定位 B 根据产品或服务的质量定位 C 根据产品竞争地位定位 D 根据产品特色定位 14．迪斯尼乐园在其广告中宣传自己是世界上最大的主题公园，这一定位方法是（A ）
商业地产项目营销策划工作报告书第一部分、商业市场调研 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（经营户座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要同等规模城市建材市场发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、居民收入及消费结构等。 3：项目所在位置的交通情况 （二）项目所在地区建材市场的具体情况 1：目前建材市场的总量
2：建材经营户在区域内的分布情况以及各种建材行业在总量中所占的比例 3：目前项目所在地建材经营铺面的租/售价格（以每平方米计） 4：目前经营铺面的建筑结构有哪些种类，以哪种建筑种类为主 5：经营户对经营铺面建筑结构以及配套设施的要求（仓库，水电，交通，车库） 6：接受调查的经营户对未来市场商铺的租/购愿望 7：根据接受调查的经营户的要求，统计未来市场商铺面积，仓库面积的供应量 8：经营户对未来市场经营管理的意见（物业，环卫，保安） 9 （三）、终端消费者研究 1、消费习惯：建材消费的档次与单户消费的金额 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论： 消费群体对市场业态构成、消费品要求、地段要求、对市场规划与配套的要求 2、专题研究 五、项目经营方式论证
1、项目与同类型物业的比较论证 针对我们要操作的项目，那就是以当地原有的光明市场为比较论证对象 2、项目业态探讨与可持续发展论证 我们项目区划内各种商业业态的配比以及每种商业类型的后续发展趋势论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 项目消费者群体分析就是：针对未来市场内的经营户在市场内的消费问题，比如餐饮，娱乐，生活消费，酒店等 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 根据预定的投资回收期和各时间段预期回收资金量比对项目自身的商业价值从而定一个合理的租/售价格，以达到稳健的资金回收目的。 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分、项目可行性研究 一、前言 项目总体情况进行说明、分析、总结 二、项目概况 1、项目所处的具体位置、规模 2、项目规划经济技术指标
市场营销策划的概念：市场营销策划，是指市场营销策划活动的主题——企业，在市场营销活动中，为达到预定的市场营销目标，从新的营销视角、新的营销观念、新的营销思维出发，运用系统的方法、科学的方法、理论联系实际的方法，对企业生存和发展的宏观经济环境和微观市场环境环境进行分析，寻找企业与目标市场顾客群的利益共性，以消费者满意为目标，重新组合和优化配置企业所拥有的和可开发利用的各种人、财、物资源和市场资源，对整体市场营销活动或某一方面的市场营销活动进行分析、判断、推理、预测、构思、设计和制订市场营销方案的行为。 市场营销策划的主要方法： 1、唯物辩证法 2、创新思维方法 3、市场调查法 市场营销策划的作用： 1、促进市场经济的发展 2、有利于企业经营管理水平的提高 3、促进企业营销资源的高效配置 4、有利于增强企业的市场竞争实力 市场营销整体策划流程图： 市场环境分析——→市场机会判断——→竞争对手分析——→企业资源评估——→营销战略规划——→营销过程控制和监督——→营销战术设计 市场营销整体策划的一般程序： 1、市场环境分析 2、市场机会分析 3、竞争对手分析 4、企业自有资源评估 5、市场营销整体策划构架 6、制订市场营销整体策划行动方案 市场营销调研的过程： 1、准备阶段及要求 2、调研阶段及要求 3、总结阶段及要求 调研结果的整理分析程序： 1、校验 2、输入 3、制表 4、分析 5、 调研经费主要是指本次调研所需的人力（报酬）经费、物资经费、技术装备费以及差旅费等。 市场营销调研报告主要包括： 1、题页（封面） 2、目录表 3、调研结果和有关建议的概要 4、本文（主体部分） 5、结论和建议 6、附件
×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果
一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。
2018年10月高等教育自学考试全国统一命题考试 市场营销策划试卷 (课程代码00184) 本试卷共4页，满分l00分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。 2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。 3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。 4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题：本大题共20小题，每小题l分，共20分。在每小题列出的备 选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。 1．策划的基础是 A．目标 B．资源 C．信息 D．创意 2．保持策略的目标是保持业务单位的市场占有率，最适合这一策略的业务单位是 A．问题类 B．明星类 C．现金牛类 D．瘦狗类 3．产品开发的增长方式属于 A．多角化增长 B．一体化增长 C．开放式增长 D．密集式增长 4．消费者信息是从电视、广播、报纸杂志等大众传媒体所获锝的，其来源应是 A．商业来源 B．公共来源 C．个人来源 D．经验来源 5．企业的战略强调的是如何利用外界环境中的机会，充分运用企业的资源，以求得企业的发展，宜采用这一竞争战略的企业是 A．稳定型企业 B．紧缩型企业 C．增长型企业 D．所有的企业 6．市场营销信息系统中最基本的子系统是 A．内部报告系统 B．营锵隧限系统 C．营销调研系统D．营销决策支持系统 7．在进行市场预测时，可以根据已知的市场现象，对类似市场现象的未来作出判断，这一做法是遵循市场营销预测的 A．相关性原则 8．连贯性原则
某房地产项目营销策划报告 第一章项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞
后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。