我国小产权房问题研究：现状与出路
REICO工作室
二〇一二年二月
目录
一、小产权房的内涵和特点 (1)
（一）小产权房概念和内涵 (1)
（二）小产权房分类 (2)
（三）小产权房主要特点 (2)
二、小产权房建设现状 (4)
（一）小产权房产生的背景 (4)
1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断 (4)
2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加 (5)
3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 (7)
4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹” (8)
5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间 (10)
（二）发展现状 (10)
1．全国小产权房规模估算 (10)
2．各地小产权房价格情况 (12)
3．小产权房购房者情况 (13)
（三）发展趋势分析 (15)
三、对小产权房的评价 (16)
1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径 (17)
2．小产权房在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求 (18)
四、典型地区小产权房处理方式调查分析 (19)
（一）北京 (19)
（二）上海 (20)
（三）深圳 (21)
（四）成都 (21)
（五）重庆 (22)
（六）海南 (24)
五、小产权房问题的解决思路 (25)
（一）现行小产权房政策及其评价 (25)
1．相关政策内容概述 (25)
2．相关政策存在的主要问题 (27)
（二）解决小产权房问题的主要原则 (28)
1．坚持公平正义的原则 (28)
2．坚持同地同权同价的原则 (28)
3．坚持疏导结合的原则 (29)
（三）几点建议 (29)
1．违法小产权房建筑不能一拆了之 (29)
2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分 (30)
3．要着力防止地方政府与农民争土地 (31)
4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合 (31)
主要参考文献 (33)
我国小产权房问题研究：现状与出路
小产权房是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的，在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房需求，农民也从中获得了土地开发的增值收益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。小产权房建设违反了我国现行农村土地利用相关法律法规，但涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。
一、小产权房的内涵和特点
（一）小产权房概念和内涵
房屋产权本来没有“大”“小”之分，“大产权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中约定俗成的说法，并不是法律上或学理上的专门术语。目前各地对“小产权房”称谓不完全一致，在北京称为“小产权房”，上海称为“集体土地房”，广东称为“集资房”，济南称为“乡产权房”。
综合各地对小产权房的定义，小产权房是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅，其内涵一般包括五个方面：一是小产权房建设用地为农村集体土地，而非经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地。
二是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可，项目未经投资主管部门核准或备案，也没有经过农村土地征用为国有土地以及国有土地“招、拍、挂”等建设环节，因而不符合国家相关建设程序。
三是小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。
四是小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、主要用于出租的房屋，而仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工人员的房屋。换句话说，农民在宅基地上建设的用于出租的房屋，不应视为小产权房。
五是“小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的，只有经过依法登记、“三证”（房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证）齐全的房屋才是完全产
权房，故小产权房没有真正法律意义上的产权。购买小产权房只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明。
（二）小产权房分类
按照小产权房建设用地性质可划分为不同的类型。依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定，我国农村集体土地包括农用地（耕地）、农村集体建设用地和未利用地三种性质，其中农村集体建设用地又可细分为农村宅基地、乡镇企业用地、公共设施和公益事业用地。相应地，小产权房也可以分为三种：一是建设在农用地（耕地）上的小产权房；二是建设在农村集体建设用地上的小产权房，其可细分为建设在宅基地上的小产权房，建设在乡镇企业用地上的小产权房，以及建设在公共设施和公益事业用地上的小产权房等；三是建设在未利用地上的小产权房。
（三）小产权房主要特点
与建设在国有土地上的拥有国家有关主管部门颁发的“五证”的大产权房相比，小产权房主要有四个特点。
1．不合法性
房屋依附于土地，“小产权房”依附在农民集体所有土地上，判断房屋是否违法，首先应看对土地的使用是否违法。我国《土地管理法》是解决集体所有土地作为建设用地的核心法规。按照《土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。而小产权房建设在农村集体土地之上，又不属于上述三类乡（镇）村建设活动，显然不符合现行土地管理法的规定。此外，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次明确，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”，任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。
总之，从国家相关法律法规的规定可以看出，农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与农民特定身份相联系，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房买卖合同本身是无效的，小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。
2．成本和价格较为低廉
小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区甚至远郊区，本身土地价值比较低。特别是，小产权房系直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不必缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设的土地成本近乎为零，其开发建设成本主要表现为直接的建安成本。与区位条件相当的大产权房相比，小产权房开发成本一般仅后者的1/3左右甚至更低，而销售价格一般也只有后者的1/2甚至1/5左右。
3．产权不完整
《物权法》第9条、第184条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得进行抵押”。小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备其法律性质，并不是真正意义上的商品房，其流通转让受到诸多限制。按照相关政策法律规定，小产权房买卖合同属于无效合同，农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护，不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续。小产权房购买者无法获得房产管理部门颁发的房屋产权证、国土管理部门颁发的土地使用权证。没有“二证”，既无法律保障，也不可以上市交易。所以，从法律上讲，小产权房购买者并不是有什么“小产权”，而本质上是“无产权”。
4．风险隐患较大
利用国有土地从事商品房开发建设，需要具备“五证”，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设则不像城市商品房那么严格，很多是村民个人、乡（镇）村集体或一些房地产开发资质不完全具备的公司投资建设的，也没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题。更重要的是，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益不能得到法律有效保护，根据《土地管理法》、《合同法》、《物权法》相关规定，小产权房买卖合同属于无效合同，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。（参见专栏1）总之，虽然在小产权房购买时，购房者能够以较低廉的价格解决居住问题，但后续风险隐患是比较大的。
二、小产权房建设现状
（一）小产权房产生的背景
1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断
我国《宪法》第10条规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”这就是说，目前我国存在着城乡二元土地所有制，即国家所有（城市土地）和集体所有（农村和城市郊区的土地）两种土地所有制形式。土地市场政府二元身份、产权二元主体的叠加，形成了一个供地主体（政府）和一种交易产权（即国有土地的非完全竞争市场——政府垄断市场）的特殊制度。其中，政府二元身份一方面是指二元土地权力，即中央政府代表所有权、行使市场管制权；地方政府代理使用权、行使经营权；另一方面是指二元政府职能，即政府既具公共职能也具经营职能。产权二元主体一方面是指国有土地产权的二元主体，即中央政府代表所有权，地方政府享有使用权、经营权；另一方面是指集体土地产权的二元主体，即村民委员会代表所有权，村民享有土地使用权。
另据《土地管理法》第43条、第44条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。2002年5月，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台，其中第4条、27条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。在此制度下，国家垄断了土地一级市场，包括住宅建设在内的各类房地产开发建设用地只能通过“招标、拍卖、挂牌”的方式从政府手中获取。
正是在我国城乡二元土地制度下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利不对等，农村集体组织并不拥有完全意义上的集体土地产权——农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权是有限的，尤其是缺乏对农村集体土地使用权的最终处分权，从而导致农村集体所有土地无法直接进入土地流转市场。而地方政
府作为土地一级市场垄断的供给者，通过低价征收农村集体所有土地，再通过“招拍挂”等方式，以高于征收拆迁补偿费用几十倍甚至上百倍的价格转让给房地产开发商，从中获取大量高额垄断利益，包括土地出让收入以及各种相关税费等。以“十一五”时期为例，“十一五”全国土地出让收入快速增长，2006年7677亿元，到2010年迅速增长到29110亿元，相对于同期全国、地方财政收入的35.0%、71.7%。（见表1）
表1 “十一五”时期全国土地出让收入及占比情况（亿元，%）
数据来源：历年财政预算执行报告及《中国统计摘要（2011）》。
与此同时，房地产开发商也能通过二级开发从房价大幅上涨、土地快速增值中获取巨大的经济利益，而作为农村集体土地所有权主体的农村集体及农民个人并不直接参与土地一级开发和房产开发整个产业链中的利益分配，土地被征用的农民和农村集体组织只能以征地拆迁安置补偿费的方式从中获取很小的一部分利益。在近年来工业化、城镇化快速推进过程中，土地快速增值导致农村集体所有土地的法定征收补偿费用与市场价值之间的差距不断拉大。据《新京报》报道①，2010年湖南省衡东县白莲镇白莲村农民的19.3亩地被征用后，开发商获得收益850万，政府获得收益620万，而农民只获得47万，开发商、政府收益分别是农民收益的18倍和13倍。另据调查资料分析②，被征用的农村土地收益分配格局大致是地方政府占20%-30%，企业占40%-50%，村级组织占25%-30%，农民仅占5%-10%。小产权房的出现，打破了政府垄断土地一级市场的格局，在很大程度上也是农民和农村集体组织参与土地资源优化配置、分享工业化和城市化发展进程中土地增值收益的必然结果。
2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加
上世纪90年代以来，我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，有的已经留在城市长期在建筑、餐饮、家政、商业
①郭少峰．《专家称我国失地农民约4千万愿回乡民工不足1成》，新京报，2011年10月
31日。
②九三学社中央．《尽快解决失地农民生活保障问题》，全国政协十届二次会议提案第0001号。
等行业务工。据第六次全国人口普查数据显示，截至2010年11月1日我国居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为26139万人，比2000年人口普查相比增加了11700万人，增长81.03%，这反映出流动人口大量增加与城市化快速发展、农村劳动力加速转移有很大关系。另据国家统计局监测调查结果显示，2010年全国农民工总数达2.42亿人，其中外出就业人数达到1.53亿人，占63.2％。从城市化水平看，近十多年来我国城镇常住人口数量快速扩张，城市化率平均每年增加1-1.5个百分点。到2010年，我国城镇常住人口达66978万人，分别比1995年、2000年、2005年增长90.42%、45.90%、19.15%。相应地，2010年我国城市化率达到49.95%，分别比1995年、2000年、2005年提高了20.64、13.46、6.69个百分点。（见表2）城镇常住人口的快速增长尤其是大量中低收入的农民工进城，大大增加了对价格相对低廉的住宅需求，从而也在一定程度上推动了小产权房建设。
表2 1995-2010年我国城乡人口数量变化情况（万人；%）
数据来源：《中国统计年鉴（2011）》。
另外，伴随着城市化快速发展的同时，我国城市建成区面积快速扩张，使得原先大量的城市远郊区逐步变成近郊区，近郊区逐步变成了城区，农村地区变成了城中村。据统计，2010年我国城市建成区面积达40058.0平方公里，分别比1995年、2000年、2005年增长了2.12倍、78.5%、23.2%（如图1所示）。
平方公里
图1 1990年以来我国城市建成区面积增长情况
数据来源：根据相关年份《中国统计年鉴》数据计算作图。
城市规模的快速扩张，再加上交通和供水、排水、供电等城市基础设施的不断完善，使得相关农村集体土地开发利用价值也与城镇国有土地一样快速提升，而传统的在农村土地上从事种养殖业的收益，相比住宅和商业地产等房地产开发投资而言，不仅回报低、见效慢，而且风险大，这也是导致小产权房大量开发建设的主要原因之一。①
3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距
我国《土地管理法》第47条规定，“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”据此我们得出如下计算公式：
土地补偿费＝被征地亩数 * 被征收前三年平均年产值 * 补偿倍数
安置补助费＝需要安置的人数 * 被征收前三年平均年产值 * 补偿倍数需要安置的人数＝被征收的耕地数量/征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量
①实际上，伴随着城市规模的快速扩张，依托农村集体土地建设的不仅有小产权房，还有大量商业设施，如商场、写字楼和仓储设施等。
由于土地和房地产开发属于区域性市场，不同地区农村土地征用费用和经过土地一级开发变成熟地后的国有招拍挂成交价格存在或多或少的差异，即使在同一地区的不同区块，二者也会有一定差异，但总体上看，国有土地招拍挂成交价格一般都要大大超过农村土地征用费用，二者形成了巨大的“剪刀差”。
以北京市为例，根据《中国统计年鉴（2011）》，2008年底北京市耕地面积为347.55万亩，人口1695万人，人均耕地面积仅为0.21亩；2010年北京市主要农产品单位面积产量为5297公斤/千公顷，折合706.3斤/亩，并参照国家在小麦和稻谷主产区实施的最低收购价格（2010年），白小麦、红小麦、混合麦3种原粮最低收购价格平均为0.87元/斤，由此计算得出北京市2010年每亩农地平均年产值为0.86元*706.3斤/亩＝607.4元，被征收前三年平均年产值可以粗略地认为607.4元*3＝1822.2元。假设在北京市征用农地50亩，补偿倍数按照最高值计算，则可以计算出土地补偿费约为91.1万元，安置补助费约为260.3万元，两项合计341.4万元，再加上地上附着物和青苗的补偿费，全部征地拆迁补偿费用也不足400万元。而此50亩农村土地经过征用和一级开发后的政府公开出让价格则大大超出此费用。以北京市部分楼盘为例。无论是限价房楼盘，还是周边商品房楼盘，按照楼面地价计算50亩国有土地招拍挂的价格，最高的是24437.9万元（万年花城），最低的是8630.4万元（富力阳光美居），分别是征地拆迁补偿费用（400万元）的61.1倍、21.6倍（见表3）。不难看出，农村集体土地征用费用与招拍挂下国有土地出让收入之间存在着巨大的差距。
表3 2010年北京市部分保障性住房与商品房楼盘地价（元/平方米）
资料来源：国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院．《2010中国城市地价状况》，地质出版社2011年版，第148页。
而正是国有土地招拍挂成交价格与农村土地征用费用之间巨大的“剪刀差”，成为直接利用农村土地开发建设小产权房的一个重要诱因。
4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹”
近年来，我国房地产市场价格快速上涨，2010年全国70个大中城市房屋销售价格、土地交易价格累计分别比2000年上涨了1.77倍、2.32倍，分别比2005年累计上涨了1.35倍、1.64倍。（见图2）
%
图2 2000-2010年全国70个大中城市房地产价格变化情况而其中大城市和特大城市住宅价格上涨尤为明显。以北京市为例。2003年以来，北京房价总体上呈现快速上涨态势，2011年商品住宅成交均价每平方米21929元，比2003年上涨了3.92倍，其中2005-2007年分别比上年上涨38.21%、23.43%、41.00%，涨幅均超过20%，2009年房价涨势更是迅猛，比2008年大幅上涨90.37%。（见表4）
表4 2003-2011年北京商品住宅成交均价走势
说明：2011年数据截至2011年10月25日。
资料来源：张晓蕊．《北京房价总体涨势未改八年已上涨近5倍》，新京报，2011年11月11日，引自亚豪机构数据。
面对近年来城市房价快速攀升的态势，广大城市中低收入群体只能“望房兴
叹”，这客观上也导致大量价格低廉的小产权房入市。实际上，小产权房的产生本身就反映了我国房地产市场供需结构严重失衡的现状。一方面大量工薪阶层等中低收入群体需要中低价住房，另一方面又因商品房价格高、上涨快，买不起房。当购房者在商品房市场上购买不到价位合适的中低价位商品房时，就会把目光转向手续不全但价格低廉的小产权房。而中低收入群体对低价房的需求也反过来进一步刺激了一些“城中村”、近郊甚至远郊农村大量在集体土地上开发建设小产权房。
5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间
从地方政府层面看，小产权房尽管不符合国家有关法律法规，但在客观上扩大了城市商品房的市场供应，让一部分城市居民买到了廉价的住房，从而解决了一部分中低收入居民的住房问题。
从乡村集体层面看，由于在小产权房的开发建设中不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房即使销售价格相对低廉，但其主要发起人——村（镇）仍可获超额利益，得到几倍甚至几十倍于征地拆迁补偿费的开发收益。这部分收益可以壮大集体经济，并用以改善村容村貌，建设各类农村公共服务设施。
从合作开发商层面看，虽然小产权房售价低，但其成本也低。开发商明知法律不允许，但由于不必像利用国有土地开发商品房一样支付巨大的土地出让金，且可以在小产权开发所获利益中按比例分成，故其往往具有相当大的积极性。
从村民层面看，小产权房有利于维护其自身利益。同样的土地，如果被政府征用，农民得到的补偿很少。而通过开发小产权房，农民或集体组织则可以分享土地的增值收益，农民甚至还可以直接从小产权房开发收益中享受部分分红。
从购房者层面看，小产权房能使他们以较低的价格取得安身之所。如果现行政策不改变，购房者就能以较低的购房成本享受几十年的住房。
总之，小产权房开发对这几种相关利益主体而言，造成了一种“双赢”乃至“多赢”的利益格局，而这是小产权房大量涌现甚至“禁而不止”的最根本、最深层次的原因。
（二）发展现状
1．全国小产权房规模估算
目前尽管各界普遍承认小产权房存在的客观事实，但对小产权房建设及竣工情况迄今并没有官方的正式统计数据。按照上述对小产权房内涵的界定，并考虑到统计数据的可获得性，我们采取如下两个公式对历年小产权房竣工面积及其存量进行估算。
公式1：小产权房竣工面积＝全社会住宅竣工面积－城镇住宅竣工面积－农
村农户住宅竣工面积。
公式2：小产权房存量＝历年小产权竣工面积累计额
根据上述公式计算，1995-2010年小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照2010年底城镇常住人口66978万人计算，1995-2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。①
从不同年份看，1999年、2003年、2004年、2009年、2010年小产权房竣工面积分别为6679万平方米、5448万平方米、5680万平方米、6538万平方米、8345万平方米，明显高于其它年份和平均水平，这可能与1998年住房制度改革、城市商品住房价格上涨情况、外来务工人员数量增减变化等有较大关系。从小产权房竣工面积占比来看，1995年以来小产权房竣工面积占当年全社会住宅竣工面积的比重基本在5%以下，与当年城镇住宅竣工面积的比值大体保持在6%-10%左右（见表5、图3），1995-2010年平均为8.0％。
表5 1995-2010年全国小产权房竣工面积及占比情况（万平方米；%）
①据国土部门不完全的统计，截止2007年上半年，全国小产权房面积达到66亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。我们认为，该数据可能明显高估，因为66亿平方米相当于增加城镇常住人口（2010年底数为66978万人）人均建筑面积约10平方米，如果加上近2007年下半年至今3年半竣工的小产权房（约1亿元平方米）和1995-2010年城镇竣工住宅面积94.8亿平方米（如不考虑空置因素），则已经接近2010年底城镇居民人均住宅面积31.4平方米/人。这意味着，1995以前城镇住宅竣工面积对当前城镇居民住宅面积的贡献为零，这显然不符合逻辑。据此，我们认为，截止2007年上半年66亿平方米小产权房存量系严重高估。
注：小产权房竣工面积＝全社会住宅竣工面积－城镇住宅竣工面积－农村农户住宅竣工面积。 数据来源：历年《中国统计年鉴》。
从不同时期看，“十五”时期小产权房竣工规模为2.4亿元平方米，相当于
同期城镇住宅竣工面积的8.1
％。“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8％，相当于同期城镇住宅竣工面积的7.5％。其中2008年、2009年、2010年小产权房竣工面积分别为4850万平方米、6538万平方米、8345万平方米，相当于同年城镇住宅竣工面积的6.4％、8.0％、9.6％。
总之，尽管小产权房占同期全社会竣工住宅的比例不高，但考虑到小产权房
的销售对象为城镇居民，其与同期城镇住宅竣工面积的平均比值达到8.0％，故对城镇常住人口而言，已成为其重要的住房来源。
图3 1995-2010年小产权房竣工面积占当年全社会、城镇住宅的比重
2．各地小产权房价格情况
从价格方面看，各地小产权房价格与商品房一样也存在较大的地区差异性，但相对区位条件类似或同地段的商品房而言，价格普遍低很多。
北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，约占北京
市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3％，而价格仅为北京临近地段商品
房价格的25%-30%左右。
据哈尔滨市政府2009年10月公布的数据显示，全市有29处成片（栋）违法建设的“小产权房”工程，共有楼盘144栋，总建筑面积150余万平方米，相当于商品房建设量的10％左右。而价格仅相当于市内普通楼盘的40%-60%。①据太原市价格监测中心2009年6月的一项调查结果显示，太原市六城区正在开发和出售的小产权房项目超过40个，主要分布在各城中村、市郊农村，在整个太原市住宅出售市场份额中所占的比例超过20%，并呈现逐渐增大的趋势。价格方面，大部分小产权房销售均价在2000～2500元/平方米左右，比普通商品房便宜一半以上。②
据四川省社科院农村经济研究所研究员陈武元统计，在成都市周边的近郊区建设在农村宅基地的“新居工程”和远郊区由小城镇改造同样建设在集体用地上的“城镇拆迁安置房”，以种种名义出现的“小产权房”，已经占到了整个成都市商品房市场的30%左右。而价格只有临近地区大产权房的60％左右。③据深圳市建筑物普查和住房调查显示④，全市住房建筑面积达到4.04亿平方米。其中，产权住房约1.12亿平方米，占总量的28%；城中村私房1.7亿平方米，占总量的42%；其他住房（含机关事业单位自有房、企业自有房等）1.22
亿平方米，占总量的30%。另据报道⑤，深圳的小产权房建设和交易一直以来非常活跃，几乎每一个村、镇都建有大量小产权房，销售和交易也越来越公开化。深圳小产权房均价只有临近地区商品房的1/2至1/5左右。
3．小产权房购房者情况
目前，各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体，主要包括外来务工人员、普通工薪阶层等，他们难以承受城市“大产权房”的高房价，构成了小产权房的主要购买群体。
从不同阶层城镇居民收入比较来看，2010年城镇高收入户、中等收入户、低收入户年平均收入分别为41158.0元、17224.0元、7605.2元，分别比2000年增长了2.64倍、1.92倍、1.43倍，分别比2005年增长了79.7%、87.4%、89.3%。尽管不同阶层城镇居民家庭收入均较快增长，高收入户、中等收入户平均收入甚至超过了同期商品住宅价格的增幅。但从绝对值来说，城市商品住宅价格仍然大大超出中低收入城镇居民的收入水平。
①《哈尔滨小产权房成片开发多个部门管不住》，中华工商时报，2009年10月14日。
②周峰．《太原市小产权房现状调查及原因分析》，太原价格网，2009年6月22日。
③吴红缨．《重庆成都小产权改革：合法化之路》，21世纪经济报道，2007年9月27日。
④王锋．《关于深圳市住房政策的思考与建议》，新浪房产，2010年3月31日。
⑤《深圳多地小产权房出现抛售潮》，华夏时报，2011年10月22日。
另据国家统计局农村司《2009年农民工监测调查报告》显示，2009年全国
外出农民工月平均收入为1417元，在东部地区和直辖市、省会城市打工月均收入尽管稍微高一些，但也分别只有1422元、1569元、1425元（见表6）。
表62009年农民工外出务工收入情况
数据来源：国家统计局农村司．《2009年农民工监测调查报告》，2010年3月。
小产权房无论是租赁费用还是销售价格均明显低于城市商品房，比较适合外来务工人员的收入水平。小产权房对外来务工人员尤其是全家都在城市务工、有安家需求的外来务工人员具有不小的吸引力。因此，这部分外出农民工租赁或购买价格低廉的小产权房，就成为了实现他们“居者有其屋”愿望的重要选择。
另外，还有一类群体也成为小产权房购买者，即房产投资者，因小产房价格低廉，一些投资者认为小产权房具有很大的升值潜力，具有一定的投资增值空间。在国家尚未对小产权房出台明确的处置措施之前，通过出租房屋、房屋升值或试图在小产权房“转正”后获取较大利益。
从不同地区看，小产权房购买者会有所差异，如北京市由于小产权房价格本身相对工薪阶层而言也不低，小产权房购买者主要是选择第二居所的高收入群体、投资房产的人和外地务工人员等（参见专栏2）。而旅游胜地三亚市小产权房购买者则既有大量的外来务工人员，还有大量来自外地、购房主要用作冬天度假旅游的人群。深圳市小产权房购买者主要为中低收入群体尤其是老年人和外地来深圳务工时间不长的年轻人。
（三）发展趋势分析
近年来，我国城市房地产市场价格出现了较快上涨。2010年全国监测城市综合地价、商品房价格分别为每平方米4488元、5029元，分别比2001年上涨2.41倍、1.32倍。其中，除了2008年受国际金融危机影响而略涨外，大多数年份都保持较快上涨势头，尤其是2007年、2010年商住综合地价分别比上年上涨14.92%、10.76%，2004年、2005年、2007年、2009年商品房价格分别比上年上涨17.76%、14.04%、14.76%、21.10%，涨幅均超过10%（如表7所示）。2010年房地产新政出台后，全国70个大中城市房屋销售价格总体涨幅趋缓甚至部分城市出现了绝对下降的迹象，但一些大中城市房屋租金却出现了较快上涨，房地产市场供需结构性矛盾并没有得到根本缓解。
“十一五”期间，我国通过各类保障性住房建设，解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题。其中，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户。“十二五”期间，全国城镇保障性住房建设总规模为3600万套，其中2011年开工建设1000万套，比2010年增加约70%。但预计到“十二五”期末，城镇保障性住房也只能解决20％左右城镇居民的居住需求。仍然有大量中低收入城镇居民需要通过市场解决住房需求问题。
表7 2001-2010年全国监测城市综合地价与商品房价格变化情况（元/平方米；%）
数据来源：转引自潘家华等主编，《中国房地产发展报告》，社会科学文献出版社2011年版，第46页。
从未来发展趋势来看，“十二五”期间我国城镇化率将达到55%左右，城镇人口数量将超过农村人口，一些地方已开始采取措施改善进城农民工居住条件，但覆盖农民工的城镇住房保障体系还没有完全建立起来，大量进城农民工的住房需求以及城市居民的刚性需求、改善性需求使得房地产市场供需缺口仍然较大。据国务院发展研究中心、国务院农民工办课题组（2010）预测，“十二五”期间我国农业劳动力将由29500万下降到25000万左右，有4500万人农业劳动力需要转入非农产业和城镇就业，平均年转移860-900万人，其中以农民工形式的年转移600-650万人左右。目前需要转移的农业劳动力主体大多是上世纪80年代以后出生的年轻人，他们举家流动和长期定居在城市的趋势较为明显，住房需求较为迫切。考虑到未来10年2亿城镇新增人口的住房问题，我国城镇住房存在巨大缺口。按人均建筑面积30平方米估算，将需要近60亿平方米建筑面积的住房，旨在解决中低收入住房需求的各类保障性住房建设“任重道远”。
综合上述分析，在我国城乡二元土地制度和城市化快速发展背景下，在国家城镇住房保障体系尚未完全健全、城乡居民住房需求仍较旺盛、房价收入比明显偏高的情况下，即使城市房价出现一定幅度回落，小产权房问题也很难完全杜绝，因为它在很大程度上顺应了我国城市化快速发展趋势，以低廉的价格吸引大量城市中低收入阶层和部分投资者购买。尤其是如果2011年实施的城市住宅限售政策继续下去，这种不会被计入购房套数，没有购买条件限制，没有法律意义上的产权保障但拥有巨大价格优势的小产权房还可能会建的更多。2011年4月18日，在北京召开的挂牌督办违法违规案件新闻发布会上，国土资源部执法监察局局长李建勤介绍说，一季度全国发现违法违规用地行为9832件，涉及土地面积7.3万亩，其中，擅自兴建小产权房现象明显抬头。另据调查①，有60.3%的人认为自己可以选择购买小产权房，86.0%的人支持小产权房合法化，76.3%的人认为小产权房合法化将会拉动房价下降。这在很大程度上显示了“不合法”的小产权房的巨大市场需求。
三、对小产权房的评价
尽管小产权房在农村土地利用方面存在不合法性，但并不能据此抹杀小产权
①袁业飞．《禁？放？小产权房路在何方？——聚焦走到十字路口的小产权房》，中华建设，2011（5）：6-15。
房在促进农民增收和解决中低收入群体居住需求等方面的积极意义。
1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径
“十五”时期以来，我国城乡居民收入保持较快增长势头。数据显示，2010年我国城镇居民家庭人均可支配收入、农村居民家庭人均纯收入分别达19109元、5919元，分别比2000年增长了2.04倍、1.63倍，分别比2005年增长了82.1%、81.8%。但也要看到，城乡居民收入差距也在不断拉大，绝对收入差距由2000年的4026.6元扩大2005年的7238.1元、2010年的13190.0元，相对收入差距（二者之比）呈波动性不断扩大的态势，由2000年的2.79扩大到近10年来的高点3.33，而后略有回落至3.23。从农民收入来源结构变化情况来看，家庭经营收入和工资性收入是其主要来源，二者占比合计为90%左右，而财产性收入、转移性收入占比较低，2010年分别为3.4%、7.7%，二者合计略超10%。具体来说，尽管家庭经营收入绝对数量在持续增长，但其占比呈现明显下降趋势，2010年比2000、2005年分别下降了15.4、8.8个百分点；工资性收入、财产性收入、转移性收入无论是从绝对数量上看，还是从各自占比来看，均呈现持续增长趋势，2010年分别达2431.1元、202.3元、452.9元，分别比2000年增长了2.46倍、3.49倍、4.75倍，分别比2005年增长了1.07倍、1.29倍、2.07倍。因此，如何促进农民持续稳定增收、不断缩小城乡居民收入差距，最具潜力的就是要着力增加农民财产性收入。
图4 2000-2010年我国城乡居民收入水平比较
表8 农民收入来源结构变化情况
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-029818 北京小产权房新政策(标准
北京小产权房新政策(标准版) XX北京小产权房最新政策 国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”这一现象的蔓延。非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达六十多亿平米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。 针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。 国土资源部部长徐绍史1月29日指出，如不尽快清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大，今年国土资源部将要重点打好6场硬仗，清理小产权房列为重中之重。 小产权房的危害性很大，一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。更为严重的是，小产权房的大量违规建设，
将危及国家保护耕地政策。 所以，建议你还是不要买小产权房好。 北京小产权房新政策 “小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到 北京市国土局局长安家盛昨日表示要停建停售小产权房，在业界引起很大震动。 北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克坦称之所以目前出现众多小产权房，主要是高房价造成的，许多购房者无法承受高房价而选择相对低廉的小产权房。一些开发商打着新农村建设等借口打政策擦边球建设大量小产权房，购房者是没有资格办理产权证的，这种小产权房对保护耕地也非常不利，因此政府下令停建停售小产权房是净化地产市场的一项有力措施。 张卫克建议，政府要解决问题，除了停建停售小产权房项目外，还应加大土地供应，加大经适房等具有保障性用房地块的供应，给这些购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，使房地产市场进入一个良性循环。 中原地产华北区总经理李文杰建议，政府在停售停建小产权房时要充分考虑到购买者的利益，对于已经停售的项目，要求开发商退回购房人的房款，在保证了这些购房者的利益之后再按法律程序去处理违法开发商。
题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决 姓名： 学号： 学校： 指导教师： 写作时间： 2017年3月
小产权”房及其买卖的法律困境与解决 内容摘要：现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。 关键词:“小产权”房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权 随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。一、中国小产权房的成因 导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。 导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。 导致小产权房产生的第三个根本原因，就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住
我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨 摘要“小产权房”问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的“小产权房”问题，这使得我们也无借鉴可用。究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。我国的“小产权房”问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。 关键词小产权房相关政策解决方法。 一、我国小产权房存在的背景和诱因。 （一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。 在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。我国《土地管理法》第43 条、第 44 条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配臵，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。 （二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。 我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了“两化”发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也“一路高歌”。大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解决“住房难”的问题。 小产权房的存在对多方的利益化是其存在的现实条件。对政府而言，其解决了一部分中低层居民的住房问题，缓解了政府压力。对农民和乡镇集体而言，小产权房的收入虽然远低于城市的商品房，但其实农民和农村集体组织的获利远远
“小产权房”成因与对策的研究 小产权房因其价格优势受到众多中低收入阶层的热捧，引起社会的广泛关注。本文从小产权房形成的原因入手，针对由于其产生而暴露出的一些问题，提出了“小产权房”的解决途径与措施. 标签：小产权房土地制度 1 小产权房的概念 所谓小产权房，是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，但双方约定没有国家的土地使用权证和房屋所有权证，只有村集体发放的房屋所有证明，所以其不具法律效力。农村小产权房虽无正当的合法身份，但其对我国整个房地产市场的影响却是举足轻重的。以北京为例，根据中大恒基不动产营销市场研究中心对北京城区400余个在售北京房地产调研数据显示：目前在售“小产权房”楼盘约占市场总量18％，绝大多数分布在远郊区县，占95％。近日一家网站在关于“你会购买农村小产权房吗？”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75％的人表示“如果价格合适，也可以接受”。农村小产权房已在官方和市场的“冷漠”中，默默生长了十余年，在半公开和监管空白的状态下热销。 2 小产权房出现的原因 2.1 价格低廉是大量购买小产权房的直接原因 近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。 小产权房楼盘大多由村、镇开发，土地成本几近于无，由于不存在土地出让金，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，其成本较低，售价仅为同区域商品房的40％——60％。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米，二者相差十分明显。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米。 2.2 城市房地产开发过程中的的制度原因 2.2.1 政府对房地产建设用地供应的垄断
小产权房问题研究(一) 关键词:小产权房/拆除/产权证书 内容提要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。 一、小产权房界定 小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征： （一）小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地
征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。 （二）小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。（三）小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 二、小产权房形成的原因
解决小产权房问题对策研究(一) 关键词:小产权房/房产税/住房保障 内容提要:从小产权房形成的原因入手，提出建立集体土地使用权流转制度、严格区分公益征收与商业拆迁、分别情况处理现存的小产权房、开征房产税、改革住房保障制度等措施。所谓小产权房，是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的“小产权”也并非“产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的“产权”。虽然小产权房本身不合法，但是其不断发展壮大的现实却给社会带来诸多问题，给立法、执法带来诸多困惑，因此解决这一问题就成为当务之急。我们应在准确分析其产生根源的基础上，提出既要维护各方利益和社会稳定，又能实现可持续发展的对策。 一、小产权房问题产生的原因 （一）小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果 现行法律规定，农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间，有的后者是前者的几倍、几十倍，这部分差价利益由国家取得，本来就不富裕的农民集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收的回报时，集体便不惜违法，义无反顾地为之。从理论上讲，所有权是权利人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利，既然法律规定集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权（只能通过农业生产经营或经过批准兴办乡镇企业用地而获得收益），这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”，同时，一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。 （二）小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果 城市化是人类社会进步的标志，也是我国实现经济结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米1]，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米2]，二者相差十分明显。调查显示，如果能够购买正规的商品房，多数购房者是不会选择购买小产权房的。购买小产权房者多是中低收入者，如外来打工或经商人员、留城大学毕业生、城市中低收入者。小产权房多处于城乡结合部，交通相对不便，居住环境相对较差，购房者对小产权房的法律风险心知肚明，但是较低的房价是吸引他们购买的唯一原因。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。据统计，到2008年初，北京市的小产权房占到房地产市场的20%；2007年，深圳市的小产权房占全市住房总数的49%，到2009年6月，深圳住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%3]。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米4]。 （三）政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大 小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产
小产权房问题的一个综述 20130864 严小燕指导老师韦素琼 【摘要】小产权房问题是我国城乡二元土地制度背景下诞生的富于“中国特色”的产物。近年来小产权房“热潮”所引发的一系列问题和争议成为各界关注的焦点。本文从概念、现状与国内研究进展和展望三方面面归纳了学者们对于小产权房问题的研究成果，并通且提出了笔者的一些见解。 【关键词】小产权房；概念；研究进展；展望 1小产权房概念 在法律上的概念中，并不存在“小产权房”一词，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，但是随着房地产业无序开发和土地利用的不合理导致的社会问题越来越突出，“小产权房”却在法律界成为了热门词。对于小产权房的概念学术界和相关部门给出了一些界定，大致可归纳为如下几种视角。 1.1从不完全产权视角 严焰认为小产权房又称作乡产权房，是建设在农村集体土地上的商品性住宅，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，没有国家房管部门颁发的房产权属证明。与直接受法律保护的商品房所有权对比，得出小产权房之所以为小产权的另一原因是因为其产权性质及所受到的产权保护比较”小”[1]。刘茂林、杨翼飞则更全面指出指出常见的有三种：一是发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对而言，发展商的大，购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，而乡镇政府颁发的并非正式的房产证，因此“小产权房”实际上没有真正的产权，此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”，依照这种解释，普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房[2]。唐黎标、刘敏给出了类似的定义。戴超、席枫强调了小产权虽然是不完整的产权但也附加了一定条件的产权[3]。齐东文、熊昭还进一步指出小产权房的产权限定于房屋使用权[4]。 1.2从无权视角 还有一些学者如韩清怀、张传玖等的理解是由于小产权房建设在农村集体所有的土地上，并未缴纳土地出让金等，并且只有乡政府或村委会颁发的产权证，但该产权证是不合法有效的，没有真正的产权，实际上等于没有产权的无籍房产[5]-[6]。 1.3从销售对象、销售者、颁发证书者视角 笔者认为，不完全产权和无产权视角强调更多地是产权的归属问题，忽略了参与方身份的界定。因此，销售对象上郑淑霞、雷朝霞指出小产权房是部分或全部销售给集体经济组织以外的人房屋[7]。销售者、颁发证书者上，蔡继明认为所谓的“小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子[8]。陈利根、李新庄（2009）指出是在
浅谈“小产权房”问题 摘要: 随着房地产市场的日益发展和竞争激烈,商品房的售价也越来越高，而“小产权房”作为房地产市场中的新品种,由于其低廉的价格而越来越受到百姓的青睐,据一项非正式的统计,目前单是在北京,就有五分之一的房子属小产权房。但同时也有人呼吁政府尽快出台强制措施整顿“小产权房”,规范房地产市场。这是为什么呢？所以笔者通过写这篇文章希望大家对“小产权房”有一个清晰地认识,并对其存在的问题进行探讨。 关键词: 小产权房历史发展定义问题与风险建议 一、“小产权房”的定义 有关“小产权房”说法不一,综合现有的普遍定义为：小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上缺乏土地管理部门的用地许可、缺乏建设部门的建设许可、具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。由于我国对土地和房屋实行登记制度,缺乏
登记的“小产权房”在法律意义上并不具备产权性质。 二、“小产权房”的历史发展及数据统计 “小产权房”是在城镇化迅速发展,而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。过去,“小产权房”在村一级同意、乡镇一级批准建设的情况下就是合法建筑,房屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计，全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30 %，其中村镇住宅约50多亿平方米。地区范围内,天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。10年前,北京郊区已经出现了“小产权房”,目前估计已超过1000万平方米,占整个市场的18 %左右，例如西安估计已达到2５％至30 ％。而在我国沿海城市，例如深圳,预计已超过40 %,接近50 %.近几年来，由于城市房地产价格大幅度攀升,城市中低收入家庭普遍充当了“房奴”角色，房地产投机开发者或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地,自行设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房”,并以低于商品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家庭安居。 三、“小产权房”存在的问题与风险 但“小产权房”在红火发展的同时也存在以下的问题与风险： 第一为法律风险，因为这类住房建在集体土地上，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家法律和土地的使用性质所决定的。在这情况下，购房人在法律上的合法权益往往得不到政府相关机关的保障和法院的
论小产权房的法律现状及完善 摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。城市公民普遍感觉住房、供房压力大。而当前，在我国"房市"市场内，" 小产权房 "也随之应运而生。所谓" 小产权房" 者，究竟为哪般社会概 念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对"小产权 房"问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。 探讨"小产权房"的合法性问题，在概述"小产权房"的特点上， 提出能否由"小产权"转向"大产权"等相关问题以及有关完善 意见，希冀相关政策在规范及完善我国"房市"的同时，使社 会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。 关键字：小产权房合法性完善意见在大众心目中，" 小产权" 并不是一个严格的法律概念， 它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。 众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。而所谓"小 产权 房"，是指借由"乡镇产权"或者"集体产权"而不是由"国
家产权"而产生的一种房屋建筑。从这可知，"小产权房" 大致有以下两种：一种是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。而宅基地，以法律对之界定，则是指村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。 综上论述，源于"乡镇产权"及"集体产权"的房屋建 筑本 身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。而源于" 宅基地" 的" 小产权房" ，从法律上说。其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。 、小产权房客观存在之原因探究 一）小产权房价格低廉 由我国的相关土地管理制度可知，我国现有的土地资 源分为两种：一种是国有土地，而另一种则是集体土地。在 对国有土地进行开发利用时，应从政府部门手中取得国有土 地的建设使用权，并需交纳一定费用，然后地产开发商再予 以开发且出售。这其中自然还包含开发商的成本以及利润。 同时，在国有土地上所建设的房屋一般居于城市中及其周 边，人口密度大，自然供求关系相对紧张。 而在集体土地上的建房，则是农民凭借自身农村集体经 济组织成员的身份所获得的资源，无需相关费用。这是国家 对于农村居民的政策倾斜，因此如果房地产开发商从农民手中取得"宅基地"的使用权，暂且无论其合法与否，价格上肯 定低于" 国有土地" 使用权。同时，在"集体产权" 上所建设的"
小产权房法律问题探究 [摘要]小产权房的买卖问题越来越被大家所关注，小产权房的买卖对社会稳定等因素不利，所以要是对其放任是对法的秩序价值的违背。但是，如果一味的禁止对小产权房的买卖，又会违背意思自治与自由、平等等法的自由价值。所以，小产权房问题可以由法理学中法的价值之间的冲突来解释。 [关键词]小产权房；效力；价值；合法化 “小产权房”并非是从法律上得来的说法，它真正的来源是变化万千的社会中随着经济的发展所成就的概念。最近几年，城市中正常开发的房地产价格不断上涨，在一些中、小城市都出现了小产权房市场，并且越发繁荣。普通民众明知小产权房是不合法的，但仍愿意冒着风险购买，这不得不引起人们对法律秩序与生活秩序之间冲突的思考。对于小产权房有较多的争论，其中肯定说的理由是由于小产权房的本质并不是与法律相违背的，而是与法理以及宪法的精神相吻合的。不但小产权房本身是不违法的，我们相应的还应该加快建立健全我国与土地管理相关的法律法规，并重新对小产权房的概念进行明确。王轶教授说过：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，小产权房都是否违规都值得商榷，政府国土部门叫停小产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。”马克思认为：“法律是人的行为本身必备的法律，是人的生活的自觉反映。”由以上的分析可以得出：对于小产权房得出了应该进行合法化改造，而不应该一位否定的结论。 一、小产权房 （一）小产权房定义 小产权房究竟是什么，学术界主要有以下几种学说：第一种观点把小产权房定义为虽然房子本身是建立在农村的集体土地之上的，但是他并不是成为了本村村民的家庭住房而是成为了销售给本村之外的其他人口的房产。另一种观点则把小产权房与正常房产的划分以是否具有国家统一发给的产权证作为划分的关键，具有国家统一颁发的产权证的叫做大产权房，不发产权证的叫做小产权房；第三种说法是以土地再转让时是否要补交土地出让金为区分的，不需补交的是大产权房，需要补交土地出让金的则被称为小的。“总之，小产权房是使用农村集体的土地，此类土地未通过国家征收和征用，未缴纳土地出让金和相关税费，未通过招标、拍卖、挂牌等方式，尚未建立使用权市场体系，因而它不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，不受现行法律的保护。” （二）小产权房与大产权房之间的不同 第一，小产权房的房价较之大产权房要低很多。小产权房是建立在集体土地之上的，它有着很低的开发与建设成本，这与它不需向国家与社会交纳税费与各种土地出让金是分不开的。
我国小产权房问题研究：现状与出路 REICO工作室 二〇一二年二月
目录 一、小产权房的内涵和特点 (1) （一）小产权房概念和内涵 (1) （二）小产权房分类 (2) （三）小产权房主要特点 (2) 二、小产权房建设现状 (4) （一）小产权房产生的背景 (4) 1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断 (4) 2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加 (5) 3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 (7) 4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹” (8) 5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间 (10) （二）发展现状 (10) 1．全国小产权房规模估算 (10) 2．各地小产权房价格情况 (12) 3．小产权房购房者情况 (13) （三）发展趋势分析 (15) 三、对小产权房的评价 (16) 1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径 (17) 2．小产权房在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求 (18) 四、典型地区小产权房处理方式调查分析 (19) （一）北京 (19) （二）上海 (20) （三）深圳 (21) （四）成都 (21) （五）重庆 (22) （六）海南 (24) 五、小产权房问题的解决思路 (25) （一）现行小产权房政策及其评价 (25)
1．相关政策内容概述 (25) 2．相关政策存在的主要问题 (27) （二）解决小产权房问题的主要原则 (28) 1．坚持公平正义的原则 (28) 2．坚持同地同权同价的原则 (28) 3．坚持疏导结合的原则 (29) （三）几点建议 (29) 1．违法小产权房建筑不能一拆了之 (29) 2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分 (30) 3．要着力防止地方政府与农民争土地 (31) 4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合 (31) 主要参考文献 (33)
我国小产权房问题研究：现状与出路 目录 一、小产权房的涵和特点 (2) （一）小产权房概念和涵 (2) （二）小产权房分类 (2) （三）小产权房主要特点 (3) 二、小产权房建设现状 (5) （一）小产权房产生的背景 (5) 1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断 (5) 2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加 (6) 3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 (8) 4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹” (9) 5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间 (10) （二）发展现状 (11) 1．全国小产权房规模估算 (11) 2．各地小产权房价格情况 (13) 3．小产权房购房者情况 (14) （三）发展趋势分析 (16) 三、对小产权房的评价 (17) 1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径 (17) 2．小产权房在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求 (19) 四、典型地区小产权房处理方式调查分析 (20) （一） (20) （二） (21) （三） (21) （四） (22) （五） (23) （六） (24) 五、小产权房问题的解决思路 (25) （一）现行小产权房政策及其评价 (25) 1．相关政策容概述 (25) 2．相关政策存在的主要问题 (27) （二）解决小产权房问题的主要原则 (29) 1．坚持公平正义的原则 (29) 2．坚持同地同权同价的原则 (29) 3．坚持疏导结合的原则 (29) （三）几点建议 (30) 1．小产权房建筑不能一拆了之 (30) 2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分 (30) 3．要着力防止地方政府与农民争土地 (31) 4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合起来 (32)
小产权房存在的问题和对策 工商管理系物业管理专业10级 郑佳佳4100102051 摘要：“小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 关键词：小产权房产权风险对策 一、小产权房存在的问题 “小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
与普通的商品房相比，“小产权房”不需要土地出让金，也没有开发商疯狂的利润攫取。所以，“小产权房”的价格，仅仅是同地区商品房价格的三成。这正是城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的主要原因。一开始，相当多的农民为了尽快建好自己的房屋，却没有建设能力，而把一部分小产权的房子卖出去。以集资的形式把自己的房子建起来。虽然没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。 从前面论述中，我们了解了小产权房的特殊法律属性，由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，并不是商品房。所以，小产权房并不受现有的法律法规的约束，处理小产权房的案件也不适用商品房买卖的法律规定及司法解释，购房人的权益难以得到维护。 同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息。但是，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。即使开发商违约，由于买卖合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其维权途径就非常有限。
Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2016, 5(4), 638-642 Published Online September 2016 in Hans. https://www.doczj.com/doc/44151489.html,/journal/ass https://www.doczj.com/doc/44151489.html,/10.12677/ass.2016.54089 文章引用: 李向春. 小产权房问题及其对策研究[J]. 社会科学前沿, 2016, 5(4): 638-642. Research on the Problems and Countermeasures of Small Property Right Rooms Xiangchun Li School of Public Management, Tianjin University of Commerce, Tianjin Received: Sep. 2nd , 2016; accepted: Sep. 16th , 2016; published: Sep. 22nd , 2016 Copyright ? 2016 by author and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). https://www.doczj.com/doc/44151489.html,/licenses/by/4.0/ Abstract In this paper, firstly, the concept and the characteristics of the small property right rooms are simply summarized. Secondly, the causes of small property right rooms are analyzed through three aspects: the root system, economic reasons and lacking of government regulation, lax su-pervision. Finally, the corresponding countermeasures are put forward in the perspectives of government practicing and legal angle for the problems of small property right rooms. Keywords Small Property Right Room, The House Property Tax, The Legal System For Leasing 小产权房问题及其对策研究 李向春 天津商业大学公共管理学院，天津 收稿日期：2016年9月2日；录用日期：2016年9月16日；发布日期：2016年9月22日 摘 要 本文首先对小产权房的概念、特征进行了简单概述。其次，又对小产权房的成因从制度根源、经济原因Open Access
浅谈关于小产权房现状的几点看法 所谓小产权房，是指在农村的土地集体所有制得前提下，由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。由于这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。故称之为小产权。 一、小产权房的尴尬现状 来自国土部门的统计数据显示，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米。由于不具备合法有效的产权证明，近几年，关于小产权房所产生的风波不断，最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。 2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，李玉兰遂向市二中院上诉。2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔。 从此案例中我们不难看出，小产权房缺乏法律保护，在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，而无法获得房价上涨带来的好处。此外，由于小产权房不受法律认可，也无法在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时，其救济途径就非常有限。同时，由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后难以转让过户，既有以上种种问题那为什么目前小产权房的交易依然红火呢？ 答案是不断上涨的商品房的房价。 由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。相比商品房，小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费，因此价格便宜二分之一甚至更少的小产权房，就成为了许多中低收入的老百姓的最后的选择。
小产权房的现状与解决 罗浩文 201030250520 指导教师：游珍副教授 学院名称：公共管理学院专业名称：土地资源管理 论文提交日期：2012年6月2日
摘要 小产权房产生的原因是多方面的，从整体上看，小产权房有利也有弊。要合理解决小产权房这个问题，既要权衡政府、开发商、村民和购房者的利益，又要防止投机主义者的插空。总的来说，对现有的符合标准的小产权房一般允许其业主交纳一定费用，转为不同级别的产权房；对不符合标准的和新建成的小产权房采取强制拆除，以保证不让这种情况蔓延。 【关键词】：小产权房双轨制土地使用权出让金集体土地国有土地 房地产市场
The Current Situation and Solution to House with Limited Property Luo Haowen （College of Public Management,South China Agricultural University，Guangzhou510642，China） Abstract: The reasons to the emerge of House with Limited Property are complicated,but in general, there are both advantages as well as disadvantages about this issue.The ultimated solution to this phenomenon lies in the balance of the government,farmers,developers and buyers and the ban of the adventures.In a word,some of the House with Limited Property that suit with the government's criterion should be changed into property house in different levels.The newly builded House with Limited Property and the unqualified ones are suggested to remove in order to prevent the tendency. Key words:House with Limited Property twin-track approach charges for land use right collective land state land realestate market
2012年1月湖北第二师范学院学报 Jan．2012第29卷第1期 Journal of Hubei University of Education Vol．29 No.1 我国小产权房法律问题探析 刘亚丽 （海南大学法学院，海口570228） 摘 要：小产权房体现出农民财产权未得到平等保护；它和现行法律规定相冲突，购房者的权益难以得到法律保障；对小 产权房进行强拆或者直接转正，或者对农村土地私有化等建议均非上策，而应该通过修改我国二元结构的土地制度和户籍制度， 实现小产权房用地国有化和城乡户籍一体化，从根本上解决小产权房的法律困境。关键词：小产权房；土地制；户籍制收稿日期：2011－11－10 中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1674-344X （2012）1-0062-03作者简介：刘亚丽（1978－），女，河南夏邑人，讲师，研究方向为经济法学。 近年来，我国商品房价格居高不下，公众购房压力 不减。一些开发商和拥有土地的村集体、乡镇合作，趁机大建小产权房。此类住房没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。［1］ 2010年有调查显示，我国目前小产权房建设面积达60 多亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总 量；价格上小产权房往往只有商品房的1/3至1/2；近八成调查者选择“愿意购买”，其中已购买了小产权房 的比重占到了41%；城镇居民购买小产权房后往往碰上质量、物业等难以解决的纠纷问题，拆迁时更难得到 相应补偿。［2］ 我国2010年开始重点治理小产权房问题。然而小产权房的问题涉及多方利益，如何治理绝非易事，其中小产权房凸现的法律问题更是令人担忧且亟需解决。 一、小产权房凸现的法律问题 目前我国小产权房多分布在城乡结合部，主要是在集体建设用地和宅基地上建成或者占用耕地违法建设的。从法律角度上分析，小产权房的存在反映出许多问题，主要体现为以下三点： 1．农民财产权未得到平等保护 依据 《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，我国存在城市土地的国家所有和农村土地的集体 所有两种土地所有权，两种所有权也应当处于平等的地位。但按照宪法、土地管理法等相关法律的规定以及现实中有关部门做法，两种所有权实际上处于严重不平等地位。［3］ 农民土地的产权地位和对土地财产的支配地位没有得到充足、平等的保障。农民集体所有的土地不能直接用于城市商品房开发建设，更不能在市场上自由流通，其用途仅限于作为农用地进行农业生产，或作为宅基地供农民盖房居住。除兴办乡镇企业或村民住宅外，任何单位和个人进行建设，需要使用 土地的，必须依法申请使用国有土地。而国有土地在不足以供应使用的情况下， 可以通过采取征收手段将农民集体所有土地转化为国有土地。这也意味着地方政府只要通过行政征收手段便可收回农民集体土地的所有权。相较之下，集体所有土地并不能与国有土地拥有同等的对抗性和平等性，一定程度上农村土地集体所有权是一种依附性、次位阶的土地权利，集体土地的概括国有化即是一个显例。 ［4］ 2．小产权房与现行法律冲突 一方面如上述，小产权房的存在违背了现行法律 的规定， 即集体所有土地不允许进入土地一级交易市场流转。另一方面否定小产权房的作法将和现行法律 相矛盾。这集中体现在《物权法》的规定上。《物权法》在宗旨上宣示 “所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。集体所有制土地属于物的范畴，故村集体对自己的土地享有以 上权利，当然包括处分，即并非不可流转。但《物权法》却又禁止农村地权的流转，即对农村土地相关物权中的处分权进行了严格限制。 3．小产权房存在无法办理权属证明等法律风险由于小产权房不被法律认可，因此，在使用过程中，如出现房屋质量问题、公共设施维护等问题，住户的救济途径非常有限。同时，现行法律法规关于商品房的相关规定和制度，对小产权房引发的纠纷无法适用，人民法院不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，因此实践中购房人的权益很难得到维护。小产权房的购买者仅仅依据购房合同所产生的合同债权，和“大产权房”相比，其承担 · 26·