关于“文艺南路项目”的经济技术分析一、项目概况：
该项目位于西安市文艺南路18号，陕西省艺术学校南侧，沿文艺南路街面宽度为53米，进深86米，占地面积平方米，规划用地性质为综合用地，使用年限为50年，规划容积率为，规划建筑面积密度为29%，绿地率为38%，规划建筑面积为36106平方米。（具体见附图）
规划建筑物由三个单体组成，两个为30层，一个为8层，整个建筑物规划一二层为商业用房，建筑面积约8106平方米，二层以上为住宅，建筑面积约28000平方米。
该项目地块目前地貌为固定的建筑物所占用，沿街面为两层建筑，一层是商铺，经营花鸟鱼虫产品，二层为住宿及办公用房，院内为一排单层厂房，是两个外租的工厂，分别经营服装加工和印刷业务。地块呈东高西低的地形，与市政道路的高差约1~米。
该宗土地是由西安众和置业有限公司于2005年9月13日取得，2006年1月批准的控制性规划。据该公司法人代表周耘介绍，地块的取得运作周期已五年有余，原先该地块为一乡镇企业拥有，土地性质为集体所有制，后来市农经局将其转化为国有土地，并由该局下属的一个公司将此乡镇企业兼并。兼并以后的企业经营不善，周耘从中运作将该企业改制为股份制，并取得了该厂土地的使用权，期间进行了职工安置等一系列的工作。西安众和置业有限公司是周耘为该地块的地产运作成立的项目公司，据称由于目前公司资金压力较大，无法自我开发，故而进行项目转让。
二、项目的市场分析：
（一）项目的竞争力分析：
我们通过对该地块周遍环境的考察及分析，形成了以下市场竞争力分析：
1．项目的PEST分析（外部分析）：
P（政治）——国家对于房地产项目的宏观调控依然没有放松，鼓励房地产开发商开发经济、适用、符合国家建立和谐社会的战略。对开发高端产品持压制和不支持的态度，所以作为开发商应该顺应国家对于行业政策的基本动向，结合该区域，是西安市未来沿街旧城改造的重点地域，区域的发展会受到地方政府局部政策调整的影响；
E（经济）——国家第十一个五年规划确定了未来五年GDP的年度增长为%，这预示着未来五年我国依然处于经济高速发展阶段，尤其对于处于西部桥头堡的西安来说，整和资源优势，加快城市化进程，加快城市的辐射功能等方面经济政策的调整给了开发商进一步施展的机会；当然，银行金融政策的调整会给企业的融资带来一系列的障碍，但这恰恰是刺激企业走出银行单一融资的绝佳时机。
S（社会）——人组成了组织，组织形成了社会，所以对于社会的理解，应该是对于人的理解。人们在享受了高速增长的经济所带来的物质丰富的欢愉后，都在目睹着物价上涨、失业率增加、资金紧张、生活成本提高等困惑。这时候人的消费和投资行为就会变得越来越
审慎，越来越理智，对于房地产这样一个与老百姓生活息息相关的行业而言，无疑增加了其定位的难度，人们只会购买最适合自己居住和投资的物业，而不是品质最好的、价格最贵的、环境最美的物业。那么，“怎么作到合适？”“对谁最合适？”“什么最合适？”等诸如此类的问题是房地产开发商必须研究的课题。
T（技术）——当今社会对于技术只是理解为工具与手段，有什么样的需求就有什么样的技术支撑，当然这是指可实现的需求。当今的房地产技术已经演变为风格和流派的时代、环保与可持续的时代、人性和立体化的时代，开发商必须也必然从这些突破技术同质化的束缚中解脱出来。
从以上政治、经济、社会、技术等四个方面的分析可以看出，项目从宏观方面环境方面有着很大的实现性，但对于项目的具体操作提出了一些尖锐的问题。
2．项目的SWOT分析（项目本身分析）：
S（优势）——项目的商业优势：传统的窗帘布匹批发经营市场和传统的花鸟鱼虫市场形成了本项目的商业优势，为一至二层商铺的销售形成了环境的支持；
项目的交通优势：本项目位于文艺南路，临近建设路，二环以内但紧靠二环，交通极为便利；
项目的传统优势：该地段为传统的集居住、办公及商业为一体的成熟区域，对项目的定位无特别的苛求；
项目的发展优势：该地段为西安市未来几年重点的旧城改造区域，道路的拓宽、市政设施的完善必将为项目未来的再增值提供有力的佐证。
项目的配套优势：本项目周围云集着众多的学校、医院，如文艺路小学、测绘路小学、友谊路小学、第86中学、第71中学、省艺术学校、长安大学、红十字会医院、323医院，另外临近的建设路有一大型菜市场，生活配套成熟。
W（劣势）——地形条件劣势：该地块迎街面宽度仅为53米，进深达86米，这对于一二层的商业布置极为不利，同时也造成了销售和使用上的先天缺陷，同时L形的建筑布局与地块地形之间无太多环境可言；
容积率太高的劣势：的容积率使得项目的建设成本加大，同时致使单位占地面积上拥有太多居住人群，增加了购房容易产生拥挤的感觉；
开发商资金的劣势：资金瓶颈制约着开发商的投资决策；
市场要求的劣势：当前市场的理性和购房者的审慎增加了产品的定位与设计难度与信心。
O（机会）——为商业配套的机会：该地块位于较为成熟的商业区，且拥有沿街53米完的商业面，无论对于商业的销售还是住宅的销售都是一个绝佳的机会；
地块容积率高的机会：容积率高尽管是本项目的一个劣势，但同时又是项目的一个机会，这个机会使得单位面积的运做成本得以降低；
公司在短期内赢取现金流的机会：该项目作为一个短线的地产投资项目，具有快速建设、快速销售、快速回现的基本条件，也为集团延续了纯地产开发的业务；
准楼花费用较为合理的机会：通过和西安众和置业有限公司法人代表周耘的两次接触，其心理价位大概会在700~800元/M2左右，根据我们这一段日子对市场的了解，在二环以内的类似项目拿到这样的价位几乎很难，所以这种价位我们认为较为合理。
T（威胁）——周围相似项目的威胁：在建设路与文艺南路的东北角上有一个项目正在进行地堪，据称是一个商业项目，该项目距本项目仅百米之遥。另外，文艺路上现在正在建设的商住项目较多，必然会对本项目的开发造成一定的竞争；
相临环境的威胁：该项目北临陕西省艺术学校，南临水卫仪器厂，均为陈旧的建筑，环境绿化较差，无法对本项目形成视觉上的支持，坐落在一片老城中的本项目会降低它本身的感召力。
根据以上分析，可以看出，本项目的优势与机会大于劣势与威胁，项目自身的劣势可以通过开发商的努力将其进行转化，项目所面临的威胁可以通过运做使其降低到最低。
通过以上PEST分析和SWOT分析可以看出，本项目无论从外部宏观上还是项目本身都具有很强的市场竞争力。
（二）项目周遍的市场调研：
白金广场
物业类别：普通住宅
?装修状况：毛坯
?物业地址：城南文艺南路86号
?环线位置：二环以内
?交通状况：501、710、716、308等多条公交线路。
开发商：
?销售证：99014
?售楼处地址：文艺南路86号?
售楼电话：
?2004-6-3开盘起价：3950元/平方米均价：4420元/平方米
东升商务公寓
物业类别：商住楼
?装修状况：全装修
?建筑类别：高层
?物业地址：城南文艺北路188号
?环线位置：二环以内
208路，14路，302路，309路，704路，40路，710
?交通状况：
路，222路，232路，23路，41路等二十多条线路。
开发商：
?售楼处地址：文艺北路188号
售楼电话：
起价：4138元/平方米
开盘时间：2004-10-1 入住时间：2005-10-1
周边配套: 中、小学：西安高级中学，第9中学
幼儿园：西安市第一保育院
商场：百盛，爱家，海星
医院：第四医院，皇城医院，华仁医院，红会医院，323医院，空军医院建材设备: 外墙：瓷质面砖
内墙：白色乳胶漆
电梯：3部电梯。
门窗：户门为三防门，窗为中空玻璃
供电：双回路
供水：24小时供水
供气：天然气。
采暖：分户式中央空调
通讯：宽带，有线，电话。
新艺城
物业类别：商住楼
装修状况：毛坯
建筑类别：高层
物业地址：城南文艺路中段
环线位置：二环以内
交通状况：本项目位于文艺北路中段，北临环城南路，南接友谊路，交通便利。开发商：
销售证：2003261
售楼处地址：西安市文艺路59号五楼?
售楼电话：
付款方式：一次性付款、银行按揭
起价：3100元/平方米均价：3300元/平方米
“新艺城”是由陕西东城房地产开发有限公司投资开发的综合性房地产项目。?本项目位于文艺北路中段，北临环城南路，南接友谊路，交通便利。文艺路是西安着名的商业街区，商业气氛浓郁。周围高校林立，充满了人文气息。?“新艺城”地上21层，地下一层。框架剪力墙结构。其中，一、二层裙房为商业用房，北楼三－－七层是写字间，八层以上是高档住宅。地下一层设有停车场，共有63个车位。三层设有大型屋顶花园以及住宅会所。
周边配套: 中、小学：西安市第八十六中学
商场：恒兴装饰布批发中心、恒兴轻纺服绒城、浙江村超级服装城、西安海兴超级
市场
建材设备: 结构：框架剪力墙结构
电梯：6部韩国LG住宅专用电梯，1部韩国LG高级观光电梯
供水：燃气壁挂式锅炉，随时提供热水
供气：市政天然气管道入户
消防：楼宇防火、消防应急系统
通讯：100兆光纤接入、有线电视接入
入住时间：2003-8-31
金地园
物业类别：普通住宅
装修状况：毛坯
建筑类别：高层（期房）
物业地址：城南文艺南路136号
环线位置：二环以内
交通状况：地处黄金地段，与南二环近在咫尺，交通便利。
开发商：
销售证：2003078
售楼处地址：文艺南路136号?
售楼电话：
付款方式：一次性付款、银行按揭
起价：2900元/平方米均价：3100元/平方米
周边配套:
建材设备: 结构：框架剪力墙结构。
外墙：高级全瓷面砖
内墙：混合砂浆抹面压光
电梯：中外合资电梯。
门窗：塑钢门窗。入户门为三防门
地面：水泥砂浆拉毛，地面防水保护层扫毛处理。顶棚：混合砂浆压光。墙厨房：
面：水泥砂浆拉毛，上下水管口均接至排水点。
地面：水泥砂浆拉毛，地面防水保护层扫毛处理。顶棚：混合砂浆压光。墙卫生间：
面：水泥砂浆拉毛，上下水管口均接至排水点。
供电：自备发电机组
供水：变频调速供水
供气：管道天然气
消防：每层设有火灾报警联控系统及消火栓和灭火器
采暖：每户设壁挂锅炉一台，预留空调安装位置。
通讯：预留两个电视接口
通过以上市场调研，可以看出该地段住宅均呈现出以下明显特性：
1、项目占地面积较小，开发体量较小，多为一栋或几栋单体建筑组成，无法形成系统的社区环境；
2、建筑物以高层为主，多为底商住宅；
3、项目的建设标准较低，多为外墙面砖，室内毛坯房；
4、建筑面积大概在100~120M2左右，属经济适用类型的商品房；
5、项目的功能配套比较齐全，如天然气、集中采暖、宽带入户、电梯配置等；
6、房屋销售价格起伏较大，在3100元/ M2~4420元/ M2之间游动。
三、项目的市场规划：
（一）物业形态的规划：
1、按照控制性规划的指标，本项目的商业部分为一二层，结合当地传统的商业氛围，通过我们对周边市场的初步了解，在此部分考虑建设一个较为集中的、成规摸的花鸟鱼虫综合性市场或西安市唯一的大型渔具市场，一来解决了商家无规模效益的烦忧，填补了市场的空白，二来延袭了文艺南路传统的商业业态，满足了人们生态消费的需求，三来根除了政府市容混乱的现状，解决了政府对此类经营户的安置问题。通过招商和出售的形式向社会推出。
2、住宅由三部分组成，沿街面和靠后面均为二十八层，中间为六层。根据对本项目周
边相似物业的调研发现，本地区具备成熟的居住条件，如学校、医院、超市、菜市场等，无论是自住型客户还是投资型客户，均对本项目提不出什么实质性的质疑。另外，本项目所处位置近临二环路，虽居于文艺路繁华商业区，但隐于二环内城市商圈边缘，且建设路从历史的消费习惯上自然的隔断了布批批发市场的嘈杂与花鸟鱼具市场的情趣，除交通便利之外，此地也具备安静的居住氛围。该项目周边商业的繁华使得从业人群日益壮大，对这群人而言，无论是买房还是租房都会就近选择合适的目标，况且项目地段的本身优势自然而然的锁定了这部分人群。面对这样的市场格局，我们对住宅部分进行了以下规划：
1）沿街面二十八层：50~80M2的公寓式住宅，户型设置以一房一厅和两房一厅为主；
2）靠后的二十八层：以80~100 M2的两房一厅和100~120 M2的三房一厅住宅为主；
3）中间的六层：单层单户的商住，既可为一二层提供办公，也可提供住宿。
（二）客户群的规划：
无疑，本地段是一个成熟的居住商业区域，那么什么人会去对我们的物业发生兴趣乃至于购买呢？根据我们的市场调研，有以下几种客户群：
1、本区域的老住户：他们对本区域有浓厚的依恋感和认同感，同时又对本区域的发展有自豪感，他们熟悉本区域的生活环境与消费场所，而亲眼看到的文艺路与周边环境的巨大变化与蓬勃建设发展更增加了他们留居此地的信心，他们会选择自住或投资；
2、本地区作生意的私营业主或从业者：文艺路是西北地区最大的布批集散中心，也是西安最知名、历史最悠久的花鸟鱼具市场，稳定的客源与商业交流保证了一批稳定的商户，他们的生意长期在本区域经营，为了工作和生活的便利，他们选择本区域的商业用房为其生意的发展进行延续和提升，选择本区域的住宅用于自住、投资或为员工服务，此部分应为主流客户群；
3、社会其他阶层的人群：本区域快速的回现和升值优势吸引着众多的投资者，城市半径二环以内的便利生活环境与便捷的交通条件满足了人们对城市生活的要求，只要做合适的产品，就会有相应的投资者。
（三）价格规划：
根据相似项目的市场调研，结合项目的竞争力分析，以及当前西安市房地产的现状及走势，假设该项目的价格按以下标准实施：
1、住宅部分：平均售价按3400元/ M2；
2、商业部分：平均售价按6000元/ M2。
四、项目销售收入：
1、住宅部分：28000 M2*3400元/ M2
2、商业部分：8106 M2*6000元/ M2
五、项目的成本测算：
（一）第一套方案（按830元/ M2准楼花费计算）：
1、准楼花费：830元/ M2；
2、建设工程配套费及政府规费：150元/ M2；
3、建设工程成本：
1）建筑安装工程费：1700元/ M2；
2）设计费（含审查费）：50元/ M2；
3）监理费：10元/ M2；
4）建设单位管理费：30元/ M2；
5）研究试验费及联合试运转费：10元/ M2；
小计： 1+2+3=2800元/ M2
4、建设期贷款利息
5、项目基本预备费：
6、项目的涨价预备费：
7、营销费用：
P*2%=2876720元
8、税金：
1）营业税、城市建设维护费、教育附加费、土地增值税、防洪基金等：%
S1=P*%=9608245元
2) 企业所得税：33%
8、项目净利润：
根据以上成本利润计算，得出本项目的投资利润率为：T/（V2+S1+S2）*100%=% （二）第二套方案（按730元/ M2准楼花费计算）：
1、准楼花费：730元/ M2；
2、建设工程配套费及政府规费：150元/ M2；
3、建设工程成本：
1）建筑安装工程费：1700元/ M2；
2）设计费（含审查费）：50元/ M2；
3）监理费：10元/ M2；
4）建设单位管理费：30元/ M2；
5）研究试验费及联合试运转费：10元/ M2；
小计： 1+2+3=2800元/ M2
4、建设期贷款利息：
5、项目基本预备费：
6、项目的涨价预备费：
7、营销费用：
P*2%=2876720元
7、税金：
1）营业税、城市建设维护费、教育附加费、土地增值税、防洪基金等：%
S1=P*%=9608245元
2) 企业所得税：33%
S2=（P-V2-S1）*33%=2161508*33%=7133214元
8、项目净利润：
根据以上成本利润计算，得出本项目的投资利润率为：T/（V2+S1+S2）*100%=%
六、现金流量分析：
假设条件：
1、建设期贷款按两年平均偿还；
2、建设周期为15个月，自项目取得第5月实施，建筑安装工程费、建设单位管理费、工程监理费、基本预备费、涨价预备费、研究试验费及联合试运转费按15个月均摊；
3、工程设计费、市政配套费按三个月期限支付，自项目取得第3个月至第5个月均摊；
4、准楼花费按项目取得当月一次支付；
5、营销费用按20个月均摊，自项目取得第3个月至第24个月；
6、项目销售收入、税金以总额的95%按18个月均摊，自项目取得第7个月至第24个月。
以上累计现金额为：563万元
尚有5%的销售收入和税金支出，其净值为：575万元。
以上累计现金额为：879万元
尚有5%的销售收入和税金支出，其净值为：569万元。
七、项目的主要风险：
1、资金成本较高，应以降低资金成本为项目争取利润空间；
2、税金较高，应在项目的执行过程中采取合理、合法手段努力降低税金数额；
3、预备费数额较大，应在项目建设过程中控制好开发成本，减少项目变更、掌握项目
建设中的价格信息，减少人为因素造成过高预备费。
八、结论：
根据以上市场分析、市场规划、销售假设、成本测算、现金流分析，该项目具有操作性，可以在两年周期内为公司赚取一定数额的现金流。
投资管理部
2006年3月31日
(一)综合教学楼
（二）学员公寓
表2—8—5
墙柱面 45.80 265.46 釉面板、锦缎裱糊、软木墙面均预留，外墙贴面砖及天然石材，顶棚涂料、贴矿棉吸声板，精装吊顶分包，室内门木门、铝合金门，铝合金平开窗 顶棚 0.16 0.95 门窗 27.17 157.50 其他 规费税金 9.09 52.67 措施费 2.42 14.01 安装工程 152.47 31.26 641.99 电气树干式供电，控制箱柜、配管配线，灯具及小电器安装，弱电管预埋，热水及供水薄壁不锈钢管，中水PE 管，排水PVC —U 管，钢管散热器采暖，通风空调系统 其中：电气 39.89 256.09 给水排水 11.16 71.64 采暖 4.24 27.22 通风 14.32 91.92 空调 18.42 118.24 消防 规费税金 9.21 59.12 措施费 2.77 17.75 合计 487.71 100.00 2053.52 建筑工程每平方米建筑面积主要供料指标 主材价格 名称 单位 平方米用量 单项金额（万元） 占比（%） 名称 单位 单价（元） 人工费 工日 2.85 29.27 14.81 人工费 工日 42.00 混泥土 M 3 0.40 28.93 14.64 水泥 kg 0.37 钢筋 kg 40.53 36.31 18.38 彩色水泥瓦 M 2 25.00 防水涂料 kg 1.52 4.04 2.05 C30混泥土 M 3 321.30 红机砖 块 230.08 17.84 9.03 钢筋（Φ10mm 以上） kg 3.64 机械费 元 14.37 3.41 1.73 钢筋（Φ10mm 以下） kg 3.94 模板租赁费 元 14.13 3.36 1.70 白灰 kg 0.14 脚手架 租赁费 元 16.16 3.84 1.94 陶粒砌块 M 3 132.60
一般建筑工程的技术经济指标 一工业建筑设计方案的主要技术经济指标 （一）工业厂区总平面设计方案的技术经济指标 1、建筑密度指标 建筑密度指标是指厂区内建筑物、构筑物、各种堆场的占地面积之和与厂区占地面积之比，它是工业建筑总平面设计中比较重要的技术经济指标，反映总平面设计中，用地是否紧凑合理。其表达方式如下： 建筑密度=F2+F3/F1*100% 其中F1厂区占地面积，指厂区围墙（或规定界限）以内的用地面积； F2建筑物河构筑物的占地面积 F3有固定装卸设备的堆场（如露天栈桥、龙门吊堆场）和露天堆场（如原材料、燃料等堆场）的占地面积 2、土地利用系数 土地利用系数是指厂取得建筑物、构筑物、各种堆场、铁路、道路、管线等的占地 面积之和与厂区占地面积之比，它与建筑密度更能全面反映厂区用地是否经济合理 的情况。其表达式如下： 土地利用系数=F2+F3+F4/F1*100% 其中F4铁路、道路、管线和绿化占地面积。 3、绿化系数 绿化系数=绿化面积/厂区占地总面积*100% （二）单项工业建筑设计方案的技术经济指标 单项工业建筑设计方案的技术经济指标除占地（用地）面积、建筑面积、建筑体积指标外，还考虑一下指标：生产面积、辅助面积和服务面积之比； 单位设备占用的生产面积；平均每个工人占用的生产面积。 二、居住建筑设计方案的技术经济指标 （一）适用性指标 1、居住面积系数（k） k=标准层的居住面积/建筑面积*100% 居住面积系数反映居住面积与建筑面积的比例，k〉50%为佳，k<50%为差。 2、辅助面积系数（k1） k1=标准层的辅助面积/使用面积*100% 使用面积也乘坐有效面积。他等于居住面积加上辅助面积。辅助面积系数k1,一般在20%~27%之间。 3、结构面积系数（k2） k2=墙体等结构所占面积/建筑面积*100% 结构面积系数，反映结构面积与建筑面积之比，k2一般在20%左右。 4、建筑周长系数（K‘） k‘=建筑周长/建筑占地面积（m/m2） 建筑周长系数，反映建筑物外墙周长与建筑占地面积之比。 5、每户面宽 每户面宽=建筑物总长/总户数（m/户） 6、平均每户建筑面积 平均每户建筑面积=建筑总面积/总户数（m2/户） 7、平均每户居住面积
工程主要经济技术指标
（1）水冷金属模工艺：由于受到水冷金属模的激冷作用，铸管组织中产生大量的共晶渗碳体，需经过高温＋低温两阶段退火处理，形成以铁素体为基体的球墨铸铁组织。工程采用46m长通过式连续退火炉退火。 （2）涂料热模工艺：由于铸模的冷却速度相对较低，只需要低温退火，采用旋转台式退火炉退火。 利用退火的余热，在铸管冷却至200℃时，利用喷锌机对铸管表面进行喷锌，芯层厚度≥130g／m2。 11、沥青涂衬 养生完毕的铸管运至涂沥青生产线喷涂沥青。喷涂石油沥青漆0.32～ 0.33mm（干后），最后打印包装并运送至成品堆场，对于1200～2600mm大口径沥青涂装线采用人工刷漆。
铁液 ■：废水 ●：废气 ▲：噪声 ◆：废渣 树脂砂 ▲ ◆
三、主要原辅材料及产品执行质量标准 1、球墨铸管执行GB／T13295-2003质量标准要求，详见表2-2-2。 2、高炉铁液执行GB1412-85牌号为Q12质量标准要求，详见表2-2-3。 表2-2-3 铸造生铁质量标准（GB1412-85）
3、废钢执行标准中牌号为45质量标准要求，详见表2-2-4。 4、75％硅铁执行GB2277-87标准中牌号为FeSi75 Al1.5-B 质量标准要求，详见表2-2-5。 3、高炉煤气成分分析详见表2-2-6。 1、平衡依据 （1） 高炉铁水、废钢、75％硅铁质量标准。 （2） 中频电炉出铁含硅量：1.8～2.1％ （3） 球化装置出铁含硫量：≤0.01％ （4） 铁水镁含量≤0.06%，镁平均吸收率：25％ （5） t 管消耗锌量1.744，沉积率约61.9％， （6） 水压试验合格率97％ （7） 沥青用量：水冷管采用沥青外喷机，沥青消耗：4kg ／t 管，热模管手工涂敷，沥青消耗3.6kg ／t 管。
企业管理与经济技术分析复习资料 1. 管理的定义：就是在特定的环境下协调组织所拥有的资源，进行有效的计划、组织、领导和控制， 从而达到既定组织目标的过程。 2. 管理的含义：①实质是协调内外；②核心是决策；③主体是管理者，客体是资源（人力、物力、 财力、时间、信息）；④是一种有目的有意识的过程；⑤目的：达成既定组织的目标；⑥手段是：计划、组织、领导和控制；⑦效率是提出与产出之间的比较关系，效果是达成目标的程度；⑧环境变化同时带来机会与危险，管理方式应随环境的变化而改变。 3. 管理的特征：①科学性与艺术性；②综合性与应用性；管理方式的不确定性； 4. 管理的职能：①计划（首要职能）：对组织在未来一段时间的目标以及达成目标的途径的安排和 策划；②组织：对成员活动进行合理分工与合作，对资源进行合理配置与使用，正确处理人们之间的关系。具体内容：设置管理机构，划分管理层次；③领导：管理者运用组织赋予的权利和自身的能力去影响下属，使之为实现组织目的而努力工作；④控制：A. 纠正偏差B.调整计划；5. 泰罗制《科学管理理论》内容：①工作定额原理；②差别计件工资制；③能力与工资相适应；④ 计划于执行相分离；⑤标准化原理；⑥例外原则；⑦职能工长制；⑧强调雇主与工人合作的“精神革命”； 6. 法约尔管理的十四条原则：①劳动分工；②权力与责任；③纪律；④统一指挥；⑤统一领导；⑥ 个人利益服从集体利益；⑦人员报酬；⑧集权；⑨等级链；⑩秩序；?公平；?人员的稳定；?首创精神；?人员的团结； 7. 泰罗，科学管理之父；法约尔，经营管理之父；韦伯，行政管理之父。 8. 马斯洛的需要层次理论：未满足需要→动机→（质变产生）行为→满足为满足的需求。（是一个的 循环过程） 观点：①人是有需求的动物，只有为满足的需求才能影响行为；②人的需要是分层次的，是依次需要，依次满足，逐级上升的。 9. 现代企业是市场经济条件下，以满足社会需要和获得盈利为目的，以自己可以独立支配的财产为 基础，从事物质产品的生产、流通或服务工作，自主经营，自负盈亏，实行经济核算并具有法人资格的经济组织。 10. 判断组织是否是企业：①以赢利为目的；②自主经营、自负盈亏、独立核算；③独立的法人资 格。 11. 组织的一般原理：①管理幅度：指主管能够直接有效的领导下属的数量；②管理层次：指从最 高管理者到具体员工之间不同的层次数；③在组织规模一定时，管理层次与管理幅度呈反比例关系。 12. 影响管理幅度的因素：①工作能力②工作内容和性质；③工作条件；④工作环境。 13. 组织结构类型及优缺点：P32 14. 决策的定义：是决策者在占有大量信息和丰富经验的基础上，对未来行动确定目标，并借助一 定的计算手段、方法和技巧，对影响决策的诸因素进行分析研究后，从两个或两个以上可行方案中选取一个满意方案的运筹过程。 15. 决策的特点：①目标性；②选择性；③过程性。 16. 决策的基本原则：①信息原则（做决策的基础）；②可行性原则；③动态原则；④满意原则≠最 优原则 17. 决策的类型：（1）按重要程度分类：①战略决策；②管理决策；③业务决策；（2）按决策问题 重复程度分类：①程序化决策（解决例行问题）；②非程序化决策（解决例外问题）；（3）按决策的可控程度分类：①确定性决策；②风险性决策；③非确定性决策；（4）按影响时间划分：①长期决策；②短期决策； 18. 定性决策方法：①头脑风暴法；②对演法；③德尔菲法；④民议群体法⑤经营单位组合分析法； 19. 定量决策方法：（1）确定型决策方法：①线性规划法；②量-本-利分析法（重点计算）；（2）风 险型决策方法：①决策收益表法；②决策树法（重点计算）；（3）不确定型决策方法：①乐观原
常用建筑经济技术指标 建筑经济指标 1、建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。 2、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 3、建筑面积：指建筑物外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 4、基底面积：建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。（一层建筑面积） 5、建筑密度：建筑物总基底面积与总用地面积的比率(用百分比表示)。 6、建筑容积率：系指建筑总面积与总用地面积的比值， 例如：在1万平方米的建筑场地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%， 公式：容积率=总建筑面积/总用地面积。 7、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 8、道路面积率=(道路用地总面积/建设用地总面积) 9、建筑占地面积：建筑物总基底面积和 10、檐口高度：指结构外墙体和屋面结构板交界处的屋面结构板顶，檐口高度就是檐口标高处，到室外设计地坪标高的距离。檐口”又被误叫作“沿口”一般说的屋面的檐口是指大屋面的最外边缘处的屋檐的上边缘，即“上口”，不是突出大屋面的电梯机房、楼梯间的小屋面的檐口。
11、建筑红线：也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。建筑红线一般由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基底与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线。 相关解释 1、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。 2、建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。 3、计算公式：建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划用地面积。 [1]比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。 4、用地面积：建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明）， 6、绿地率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格很多。 计算公式：绿地率=绿地面积/用地面积
【最新整理，下载后即可编辑】 常用建筑经济技术指标 建筑经济指标 1、建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。 2、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 3、建筑面积：指建筑物外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 4、基底面积：建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。（一层建筑面积） 5、建筑密度：建筑物总基底面积与总用地面积的比率(用百分比表示)。 6、建筑容积率：系指建筑总面积与总用地面积的比值， 例如：在1万平方米的建筑场地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%， 公式：容积率=总建筑面积/总用地面积。 7、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 8、道路面积率=(道路用地总面积/建设用地总面积) 9、建筑占地面积：建筑物总基底面积和 10、檐口高度：指结构外墙体和屋面结构板交界处的屋面结构板顶，檐口高度就是檐口标高处，到室外设计地坪标高的距离。檐口”又被误叫作“沿口”一般说的屋面的檐口是指大屋面的最外边缘处的屋檐的上边缘，即“上口”，不是突出大屋面的电梯机房、楼梯间的小屋面的檐口。
11、建筑红线：也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。建筑红线一般由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基底与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线。 相关解释 1、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。 2、建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。 3、计算公式：建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划用地面积。 [1]比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。 4、用地面积：建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明）， 6、绿地率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、
第四节建设工程项目的主要技术经济指标 一、工业建筑设计的主要经济技术指标 （一）工业厂区总平面设计方案的技术经济指标 1．建筑密度指标 建筑密度指标是指厂区内建筑物、构筑物、各种堆场的占地面积之和与厂区占地面积之比，它是工业建筑总平面团｝中比较重要的技术经济指标，反映总平面设计中，用地是否合理紧凑。其表达式为： 2．土地利用系数 土地利用系数指厂区的建筑物、构筑物、各种堆场、铁路、道路、管线等的占地面积之和与厂区占地面积之比，它比建筑密度更能全面反映厂区用地是否经济合理的情况。其表达式为： 3．绿化系数 （二）单项工业建筑设计方案的技术经济指标 单项工业建筑设计方案的技术经济指标除占地（用地）面积、建筑面积、建筑体积指标外，还考虑以下指标： (1）生产面积、辅助面积和服务面积之比； (2）单位设备占用面积； (3）平均每个工人占用的生产面积。 二、居住建筑设计方案的技术经济指标 （一）适用性指标 1．居住面积系数（ K ) 2．辅助面积系数（ K l )
使用面积也称作有效面积。它等于居住面积加上辅助面积。辅助面积系数 K1，一般在 2在20～27％之间。 3．结构面积系数（ K2 ) 结构面积系数，反映结构面积与建筑面积之比，一般在 20 ％左右。 4．建筑周长系数（ K’) 建筑周长系数，反映建筑物外墙周长与建筑占地面积之比。 5．每户面宽 6．平均每户建筑面积 7．平均每户居住面积 8．平均每人居住面积 9．平均每户居室及户型比 10．通风 主要以自然通风组织的通畅程度为准。评价时以通风路线短直、通风流畅为佳；对角通风次之；路线曲折、通风受阻为差。 11.保温隔热 根据建筑外围护结构的热工性能指标来评价。
建设工程技术经济指标分析表 一、工程概况 工工程名称：长吉咨询公司长春市25号住宅楼 地点／区域：吉林省长春市朝阳区红旗街 开竣工日期：2011年6月~2013年5月 建筑面积：6189.80m2 建安造价：14150444万元 结构形式：框架剪力墙结构 层数：十一层 高度：36米 二、工程主要特征描述 桩基：静力管桩 基础：带型基础 地上结构：框架剪力墙结构 墙保温：外墙50厚挤塑保温板外贴面砖 屋面保温：聚苯乙烯泡沫保温板90厚 装饰标准： 楼地面：住户内细石砼找平层,公共部位花岗岩铺贴 内装饰：住户内20厚聚合砂浆刮大白两遍,公共部位部分面砖铺设 外装饰：面砖,白色涂料 屋面：水泥砂浆找平层,SBS改性沥青防水卷材隔气层,SBS改性沥青防水卷材,TS95硅质防水剂，90厚聚苯乙烯保温板,细石混凝土防护 天棚面：住户20厚聚合砂浆刮大白两遍,局部木龙骨吊PVC面板，公共部位部分20厚聚合砂浆刮大白两遍 门窗：塑钢中空玻璃门窗,钢制防盗分户门,户内为成品实木门 幕墙：由甲方发包给专业工程队施工 消防系统： 消防：公用部位设置消火栓系统—双栓 给排水系统： 给水：主立管采用钢塑管,支管采用PP-R聚丙烯 雨水：柔性抗震铸铁管 排水：地上采用U-PVC塑料管，地下柔性抗震铸铁管 卫生洁具：每户安装座便器、洗涤盆、浴缸和淋浴器 采暖系统： 管道：地沟管井内为焊接钢管，户内为PP-R管 供暖方式：下供下回异程式 暖气片：翅片管型散热器 电气系统： 管线：部分预分支电缆穿钢管敷设，户内铜芯电线穿PP-R管 照明：照明灯具主要为座灯头, ,吸顶灯;普通开关插座 电视，电话，网络：仅做预留管 对讲：配管按图纸施工完成但未穿线
主要技术经济指标与技术经济分析 1工程概况 本工程位于吉林省吉林市，吉林大街以西，北京路以南，松江中路以北。由吉林市发展和改革委员会批准建设，吉林市医院投资建设。本工程包括地下一层，地上九层（不含设备层）建筑物总高度46.2米，具体工程概况详见表1所示。 表1 吉林市医院综合楼工程概况
2主要技术经济指标 主要技术经济指标是根据各项单位工程的综合报价，分析得出各单位工程的单方造价，考察报价是否合理，分析影响工程造价因素的重要指标。本工程为医院工程，属一类建筑，质量要求较高。该工程主要技术经济指标见表2所示，每平方米主要人、材、机消耗量指标见表3所示。 表2 技术经济指标分析表
表3 主要人、材、机、消耗指标（每平方米建筑面积用量） 建筑工程 安装工程 3技术经济分析 由上表可以得出，该工程的总造价为2767.14万元，单方造价为1,383.97元/㎡，基本符合现行框架结构工程的单方价格。其中土建和装饰部分单方造价分别为568.13元/㎡和473.19元/㎡，占整个项目的75.24%，由此可见土建和装饰部分的比重比较大，因此，土建装饰部分是造价控制的重点。而安装工程相应的单方造价和单方造价比例也基本符合项目的造价组成比例。 工程单方造价费用比重分析。单方造价即指每平方米或每立方米的建筑工程造价，其计算规则是对应的工程总造价与总建筑面积之比，反映出建筑工程的费用率。本工程总建筑面积为19990.53平方米，除土建部分房间需要二次装修外，得出的单方造价基本符合医院单方造价要求。 由于工程建设规模大，工期长，项目参加者众多，在实施过程中工程变更多，材料价格波动大，使得工程造价存在很大的不确定性。如电气工程，最初的单方造价193.32元/㎡调整为152.71元/㎡，价格波动的原因主要是因为配电箱在各地单价不同导致，根据建筑市场询价，得知合肥市均价为2000左右，吉林市的配电箱价格在300-500元左右。调整后报价正常，投标报价文件完成。 由此可见，材料费是建筑工程造价控制的重点，材料价格越准确则投标报价越合理准确，从而形成企业有利的竞争优势，加大中标机会。
常用建筑经济技术指标 规划用地面积、可建设用地面积、代征用地、总建筑面积(地上、地下,容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度、建筑层数、停车位等等 建筑经济指标 建设用地面积:是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。 总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。巉瞬 建筑面积:指建筑物各屋外墙(或外柱外围以内水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m的永久性建筑。 基地面积:指根据用地性质和使用权属确定的建筑工程项目的使用场地,该场地的面积称为基地面积; 建筑密度:建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示。 建筑容积率:系指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值,与建蔽率为不同概念。例如:在1万平方米的建筑基地上,建有单楼层5千平方米,共两层楼的建筑,则容积率为100%,建蔽率为50%。公式:容积率=总建筑面积/总用地面积(与占地面积不同 绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 日照间距:前后两排南向房屋之间,为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。
日照间距的计算方法: 以房屋长边向阳,朝阳向正南,正午太阳照到后排房屋底层窗台为依据来进行计算。 檐口高度:指结构外墙体和屋面结构板交界处的屋面结构板顶,檐口高度就是檐口标高处,到室外设计地坪标高的距离。檐口高度就是檐口标高处,到室外设计地坪标高的距离。檐口”又被误叫作“沿口”一般说的屋面的檐口是指大屋面的最外边缘处的屋檐的上边缘,即“上口”,不是突出大屋面的电梯机房、楼梯间的小屋面的檐口。
常用建筑技术经济指标 ※建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 ※公摊面积： 1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% ※商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 ※套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 ※使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 ※使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 ※辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 ※结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 ※使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 ※实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 ※商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 ※套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 ※套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。※公摊的公用建筑面积 = 套内面积×公用建筑面积分摊系数 ※公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积÷套内建筑面积总和 ※公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积 ※容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 ※建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 ※绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 ※绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 特别提示：对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 在规划时地块的面积是否包含周围的道路及水域面积所有的公用面积都在内． 规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等
房地产开发项目规划设计的有关经济技术指标 房地产开发项目规划设计有关技术经济指标一般包括下面几项内容。（一）平均层数 平均层数是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数总建筑面积与总占地面积之比进行计算。 （二）居住建筑密度 居住建筑密度＝居住建筑基底面积/居住建筑用地面积×100％ 居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求。因此，居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。 （三）居住面积密度 居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积（米/公顷） 居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标。它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋问距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平而设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。 （四）居住建筑面积密度 居住建筑面积密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积（米/公顷）为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。 （五）建筑容积率
建筑容积率＝居住建筑总面积（平方米）/居住建筑用地面积（平方米） 建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。 （六）人口净密度 人口净密度＝居住人数/居住建筑用地面积（人/公顷） 人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。 （七）居住建筑用地指标 居住建筑用地指标决定于四个因素：（1）居住面积定额（米/人）；（2）墙住面积密度（米/公顷）；（3）居住建筑密度（％）；（4）平均层数。 平均每人居住建筑用地＝平均每人居住面积定额/层数×居住建筑密度×平面系数（米/人） 或 平均每人居住建筑用地＝每人居住面积定额×居住建筑用地面积/总居住面积（米/人）
建筑经济指标大全 建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法 建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法 （1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比 计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等。 建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同） （2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积 （3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 （4）建筑物占地面积：以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。构筑物占地面积以占地轮廓计算，但不包括铁路、道路，围墙及管线。 （5）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度，多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M 容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。 其他基本词汇，住宅： 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积(一般测绘部门会给出) 总建筑面积=所有建筑物的建筑面积的和 公摊面积=每户分摊的公共部位的面积(一般由测绘部门给出)
建筑技术经济指标大全 对于建筑设计的经济评价，需要利用各项技术经济指标，主要分为用地规划（总图）技术经济指标和单体建筑技术经济指标两大类。对于前者而言，主要从用地的经济性方面进行评价，分析在单位用地面积上建筑面积的总量（容积率）、建筑底层的覆盖面积（建筑密度）、绿地面积（绿地率）以及道路、硬质场地、停车位等的占地面积，从而综合评价建筑总体平面布局的经济性和环境质量。而对于后者，目前我国主要以建筑面积控制指和每平方米建筑面积造价为主要控制和评价的根据。用这两项指标的乘积来反映基本建设在民用建筑事业上的投资额。但从经济分析的角度来考虑，按民用建筑的性质确定其基本计算单位，如居住建筑以“住户”为单位，学校建筑以“一个学生”为单位，医院以“病床”为单位，影院以“一个观众”为单位，这样有利于国家计划投资，有利于设计工作者的全面考虑。此外，评价一个建筑设计是否经济，还应从节约建筑面积和体积方面考虑，通常利用建筑系数这一指标来衡量。建筑技术经济指标包括用地规划（总平面图）和单体建筑两个方面，下面分别叙述一、用地规划（总平面图）技术经济指标 （一）容积率 容积率表示用地（基地）内的所有建筑的建筑面积之和与总用地面积的比值。 容积率在一定程度上反映了单位建筑面积分摊的土地成本，在土地价格一定的情况下，容积率越高，单位建筑面积所分摊的土地成本越低，反之则越高。在建筑密度一定的情况下，建筑层数越多，则容积率越高，反之则越低。容积率是建筑经济测算的一个重要指标，但过高的容积率则可能会造成建筑总体环境的恶化（建筑密度增加，减少绿地面积）和建筑土建安装造价的提升（层数增加，带来结构和设备成本的增加），所以，应综合考虑各方面的因素，确定一个合适的容积率。 （二）建筑密度 建筑密度表示用地（基地）内，所有建筑的基底面积之和与总用地面积的百分比。 建筑密度表达了用地（基地）内建筑直接占用土地面积的比例，所以称之为建筑密度。它在一定程度上反映了建筑总体环境的质量，特别是对绿化面积的影响，过高的建筑密度会带来绿化面积的减少，从而影响整个基地的环境质量。建筑密度的确定根据建筑使用性质的不同而区别对待。一般来说，对于生活性的建筑用地，建筑密度不宜过高，比如住宅小区，一般控制在３０％以内；而对于商业用地而言，为了提高土地利用强度，建筑覆盖率一般控制在５０％以内。 建筑密度与容积率一起，构成了影响土地利用的两大因素，直接影响了建筑总体造价的高低，是建筑总体规划时必须重点考虑的两大指标。 （三）绿地率 绿地率指建筑基地内，各类绿地面积的总和与总用地面积的百分比。 式中绿地包括：公共绿地、专用绿地、宅旁绿地、防护绿地和道路绿地等，但不包括屋顶、晒台的人工绿地。
建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法 (1容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比 计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同,分为全部建筑容积率,公共建筑容积率,住宅建筑容积率等。 建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值,与建蔽率为不同概念。例如:在1万平方米的建筑基地上,建有单楼层5千平方米,共两层楼的建筑,则容积率为100%,建蔽率为50%。公式:容积率=总建筑面积/总用地面积(与占地面积不同 (2建筑密度:即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比,计算公式:建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积 (3绿化率,亦称绿地率:指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,计算公式: 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地,不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 (4建筑物占地面积:以外墙(底层勒脚以上的外围水平面积计算。构筑物占地面积以占地轮廓计算,但不包括铁路、道路,围墙及管线。 (5总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物所占面积、运动场地等等。 规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度,多层一般不小于退让5m,高层退让不小于10M 容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。 对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低, 发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。容积率比净容积率要低50%左右。这两个指标都是合法的,除特别说明外,说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于是,一些开发商就钻法律的空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传,购房人弄不明白其中的奥妙,还以为这个小区的容积率真的很低,入住后才发现上当了。什么是容积率?按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定(试行》的解释,容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,人们的居住舒适度就越高,反之则舒适度越低。但对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋价格中的比例,决定被开发土地的含金量。因此,容积率越高,开发商的利润就越大。 其他基本词汇,住宅: 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积(一般测绘部门会给出
房地产相关经济技术指标 （1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比 计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等。 建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同） （2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积 （3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿
地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 （4）建筑物占地面积：以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。构筑物占地面积以占地轮廓计算，但不包括铁路、道路，围墙及管线。 （5）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度，多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M 容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比
第九章技术经济 本技术经济篇按国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）及原中国有色金属工业总公司发布的《有色金属工业技术经济设计规范》，对南昌硬质合金厂钨粉、碳化钨粉及混合料生产线技术改造工程项目进行技术经济评价。因其效益和费用能与原有企业分开计算，故本经济评价直接采用增量效益和增量费用，计算增量指标。该项目的新增经济效果和综合技术经济指标详见以下各节。 第一节主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表9—1. 表9—1主要技术经济指标表
第二节劳动定员及劳动生产率 一、组织机构及工作制度 本项目完成后，将新组建一个独立核算的有限责任公司，注册地将在南昌经济技术开发区内，公司内部职能部门尽量精简，实行公司 -车间二级管理， 根据生产情况，大部分岗位为连续作业，需安排三班,每班工作八小时，年生产时间330天。 二、劳动定员 本项目完成以后，需劳动定员172人，其中：工人144人，管理及技术人员28人，劳动定员详见表9-2。 三、工资及福利 根据甲方提供的资料，项目职工工资按15000元／人.a计取, 按工资的14%提取福利基金。 表9-2 劳动定员表
全员货币劳动生产率为88.95万元／人.a，新增工人货币劳动生 产率为106.24万元／人.a。 五、职工来源及培训 本项目所需劳动定员拟从南昌硬质合金厂抽调部分人员，不足部分向社会招聘。 所有人员需到有限责任公司进行岗位培训，掌握本岗位的操作规程和各项技术指标，具有处理生产中出现的重大问题的能力。对生产人员还需进行安全教育、产品质量要求、事故处理能力的教育，考试合格者方能上岗。所有人员均需持有上岗证才能上岗。 第三节资金使用计划 一、项目总投资及资金筹措 项目总投资为5785万元，其中：固定资产投资为4930万元，铺底流动资金为855万元。 项目总资金为7780万元，其中：固定资产投资为4930万元，流动资金为2850万元。流动资金采用分项估算法计算(详见表9—3)。 项目所需资金全部自筹。 二、资金使用计划 项目建设期为1.5年，故固定资产投资在第1.5年内根据工程进度分批投入。第3年投产，达产率为80%，第4年达产。根据生产负荷，生产期第一年需流动资金2340万元，第二年增加510万元。 投资使用计划及资金筹详见表9-4。 第四节成本费用
一、一个土建工程师应该知道的数据 （一）、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量： 1、多层砌体住宅：钢筋30kg/m2砼0.3—0.33m3/m2 2、多层框架钢筋38—42kg/m2砼0.33—0.35m3/m2 3、小高层11—12层钢筋50—52kg/m2砼0.35m3/m2 4、高层17—18层钢筋54—60kg/m2砼0.36m3/m2 5、高层30层H=94米钢筋65—75kg/m2砼0.42—0.47m3/m2 6、高层酒店式公寓28层H=90米钢筋65—70kg/m2砼0.38—0.42m3/m2 7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间 以上数据按抗震7度区规则结构设计 （二）、普通多层住宅楼施工预算经济指标 1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20—0.24 2、模板面积占建筑面积2.2左右 3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右 4、室内抹灰面积占建筑面积3.8 （三）、施工功效 1、一个抹灰工一天抹灰在35平米 2、一个砖工一天砌红砖1000—1800块 3、一个砖工一天砌空心砖800—1000块 4、瓷砖15平米 5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天 （四）、基础数据 1、混凝土重量2500kg/m3 2、钢筋每延米重量0.00617*d*d 3、干砂子重量1500kg/m3，湿砂重量1700kg/m3 4、石子重量2200kg/m3 5、一立方米红砖525块左右（分墙厚） 6、一立方米空心砖175块左右 7、筛一方干净砂需1.3方普通砂 二、建筑行业必须懂的常识 （一）、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量： 1、多层砌体住宅： 钢筋：30kg/m2 砼：0.3～0.33m3/m2