“龙湾”项目可行性
分析及项目实施计划报告
苏州瑞基房地产开发有限公司
2007年12月
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目录
第一部分、市场背景
一、苏州及新区概况
二、经济发展统计指标分析
三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响第二部分、苏州房地产市场分析
一、房地产市场概况
二、别墅市场现状分析
三、别墅市场前景预测
第三部分、项目分析
一、项目概况
二、项目资源环境分析
三、项目SWOT分析
第四部分、项目开发研究
一、项目总体方案报告
二、单体设计方案解析
三、项目建设周期四、项目销售计划
第五部分、项目盈亏分析
一、项目成本分析
二、项目销售收入
三、项目计划利润
四、项目毛利率
五、项目预计回报率
第六部分项目开发经营风险分析及策略
一、项目盈亏平衡分析
二、敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析第七部分结论和建议
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第一部分、市场背景
一、苏州概况
1、概况：俗话说“上有天堂，下有苏杭”，苏州这个2500年古城位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，全市总面积8488平方公里，其中市区1650平方公里。现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等８个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江５个县级市，2006年末全市户籍总人口615.55万人，比上年增加8.24万人，其中市区总人口229.75万人，比上年增加4.64万人。全市平原占54.8%，水面占42.5%，平均海拔4米左右。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。
2、交通：苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，地处沪、苏、浙三省交界处。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。沪宁线上几乎所有的列车均停靠苏州；公路有312国道(上海-新疆)、318国道(上海-西藏)、204国道（烟台-上海）过境；苏嘉杭高速公路的建成使沪宁高速公路、沿江高速公路、沪杭高速公路和沪苏浙皖高速公路全线贯通；长江与京杭大运河流经使水运四通八达并延伸海外。区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。
3、历史文化：苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出。评弹、昆曲、苏剧被喻为苏州文化的“三朵花”。已有400多年历史的昆曲，是“中国戏曲之母”；评弹是用苏州方言表演的说唱艺术，已在江、浙、沪流传了300余年。苏州的工艺美术闻名中外，苏绣与湘、蜀、粤绣同被誉为我国的“四大名绣”；桃花坞木刻年画与天津杨柳青木刻齐名，世称“南桃北杨”；苏州的缂丝、雕塑、宋锦、玉石和红木雕刻等工艺品，各有千秋，巧夺天工。
“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”，苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄
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宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。加以文人墨客题咏铭记，作画书联，更使之名扬中外。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。
4、经济发展：苏州不光是中国历史文化名城、重要旅游度假城市，也是中国具有重要经济地位的城市和发展最为迅速的城市之一，全市2006年实现地区生产总值4820.26亿元，总量稳居江苏省首位，按可比价计算增长15.5%。其中：第一产业实现增加值91.54亿元，增长0.7%；第二产业实现增加值3154.50亿元，增长15.8%；第三产业实现增加值1574.22亿元，增长15.7%。
5、生活水平：城乡居民生活水平不断提高。市区城市居民人均可支配收入18532元，全市农民人均纯收入9316元，分别比上年增长13.9%和11%。市区居民家庭人均消费支出为12472.3元，比上年增长11.7%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额2427.42亿元，比上年增长17.9%。年末家用客车拥有量达36.96万辆，增长34.0%。住房保障工作进一步加强，市区全年销售定销房4723套，销售面积34.75万平方米；改造危旧房19.8万平方米；五个老新村改造顺利完成。 二、经济发展统计指标分析
收入快速增长，已步入富裕生活
苏州城乡居民收入(元)
5000
1000015000200002000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
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2006年城市居民可支配收入为18532元，同期增长13.9％，政府预测年均增长率保持在12%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达29000元。
苏州城乡居民储蓄存款余额(亿元)
500100015002000250030002000200120022003200420052006
2006年末苏州城乡居民人民币储蓄存款余额2427.42亿元，比上年增长17.9%。
从上面两个表格可以看出苏州的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2006年苏州城镇居民家庭恩格尔系数为35.8％，农村为36.6%。根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，苏州目前人民生活水平已经处于富裕阶段。在达到富裕阶段后，必然希望得到更好的生活质量，而居住是人们最先希望改善之一。
个私经济发展迅速
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私营个体经济上缴税金(亿元)
50100
1502000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
私营个体经济固定资产投资(亿元)
1002003004005006007002000
200120022003200420052006
从上表可以看出，2006年，苏州市私营个体经济上缴税金123.27亿元，对财政的贡献率达到30.8％。目前，苏州的个体工商户已超过24.98万户，私营个体经济完成投资占全社会固定资产投资的31.3%，比上年提高1.2个百分点。
固定资产投资增长较快
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社会固定资产投资(亿元)
50010001500200025002000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
继续全面贯彻落实国家宏观调控政策，固定资产投资结构调整优化。全社会固定资产投资突破2000亿元，达2106.99亿元，比上年增长12.7%，其中，国有经济投资456.87亿元，比上年增长11.6%；三资企业投资650.54亿元，增长11.9%。第二产业完成投资1163.12亿元，增长10.7%；第三产业完成投资941.67亿元，增长15.2%，占全社会投资比重达到44.7%。全市施工房屋面积9942.40万平方米，比上年增长4.2%；竣工房屋面积4182.97万平方米，增长13.8%。新增固定资产1818.87亿元，固定资产交付使用率为86.3%。固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。
苏州经济形势的基本特征
◇ 民营经济得到发展，当地政府大力扶持
◇ 扩大城市建设（市区、园区、新区）、经济开发区成为新一轮经济发展重点 ◇ 经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。
◇消费市场持续繁荣，现代商业加快发展，消费环境日益优化，消费结构调整升级。
◇居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求
三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响
苏州城市发展总体规划
苏州市城市总体规划纲要（2006-2020）公布了有关苏州未来发展趋势的具体内容。根据规划纲要，苏州中心城区规划城市建设用地在380平方公里左右，接近于2005年底时建成区的2倍。总规纲要文本明确地传递出一个关键信息：未来苏州将形成“双城格局”，由苏州主城城区和苏州东部新城组成。苏州主城城区由高新区与老城组成，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能；苏州东部新城城区（园区行政辖区扣除原车坊镇新城路以南地区），将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一。
城市规划发展对本项目影响
从对苏州的整体规划分析，苏州城市建设的首要发展方向为东，主要发展方向为北，次要发展方向为南，限制西部山体至太湖的城市建设。
高新区往往被人称为“新苏州”，平江、沧浪、金阊三区被称为“老苏州”，在总规纲要中，一个引人注目的思路就是要整合“新老苏州”。整合高新区与老城区的公共设施、交通设施，从而使新老苏州合力成为市级行政办公集中地、市级商业、文化体育、娱乐中心。在构建主城区的过程中，将对古城区的人口与功能进行疏解，而高新区与古城联系密切，正好可以承担古城区释放出来的人口
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与功能，承担起新的城市核心作用。本项目并不处于苏州的开发重点区域，但本项目所处的新区科技城所辖太湖大道，属于市政府的形象大道，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面貌优美。由于“新老苏州”整合，原先的新区行政管理向西扩展，使新区科技城急剧升值潜力，为本案带来了一定的利好因素。同时与开发区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所在的新区科技城内竞争对手较少，别墅项目稀缺，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。
第二部分、苏州房地产市场分析
一、房地产市场概况
房地产市场调控成效显现，商品房价格逐步趋稳。2006年全市房地产开发投资470.74亿元，比上年增长13.6%，占全社会固定资产投资的比重为22.3%，商品房施工面积为5058.09万平方米，增长7.6%，竣工面积为1440.13万平方米，比上年减少14.1%。全市商品房销售额为599.44亿元，增长19.9%，其中住宅销售额为499.14亿元，增长19.8%。房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易成交面积为283.05万平方米，其中住宅174.88万平方米。
2006年苏州市区共出让土地122宗，共出让土地面积总计643.21万平方米，总建筑面积877.3万平方米，成交总价148.46亿元。07年上半年各项指标均保持较大的增幅。
二、别墅市场现状分析
别墅作为豪宅的一种价值集中体现，是房地产行业的边缘产品，有其比较针对性的顾客受众群体。不仅要求产品、环境、周边的人群、配套设施、交通状况、后期服务等等都要达到高性价比的标准，同时也是要让人买得起，毕竟别墅也是住宅也是以家居功能为主。
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据初步统计，目前苏州中心城区在售别墅楼盘二十多个，园区、吴中区、相城区等其它区域别墅总量也占一定市场份额，低密度住宅用地的价值在06年的市场中已经显现。从对苏州的别墅市场需求指数、楼盘自身情况、居民购买力、基础设施配套、城市区位优势、城市消费水平、政府服务能力指数等多个方面分析来看，市场的需求是事实上存在的，目前别墅前景仍然看好。
三、别墅市场前景预测
限制别墅用地禁令的颁布，造成了别墅用地渐入紧缺状态，形势趋于供小于求，紧接着土地增值税政策的出台，使得开发商拿地又更为出手谨慎，这样的情况继续，势必会造成了别墅产品的稀缺，一个方面是别墅市场放量的减少，另一方面是别墅在区位、环境、人文等方面的性价比问题。
对于苏州市场而言，目前别墅供应尚且不至于很快面临缺市危机，供求之间尚且处在一个比较正常的状态。从部分开发商提供的资料来看，在当前别墅的销售中，还是以买方市场为主。但随着别墅用地放量受限，新开发别墅的总量减少，市场的供求形势势必会发生转变，在未来相当长时间内，苏州的别墅市场将会遭遇销售瓶颈问题，买方市场也将向卖方市场逐步转变。
综观2006年，苏州的各类住宅都呈现明显的增长趋势，别墅项目也得到了一定发展，随着限制别墅用地政策的出台，别墅用地处于紧缺状态，未来形势渐渐趋于供小于求，紧接着土地增值税新政又给囤地的开发商一剂警醒，拿地更加谨慎。
目前别墅产品是商品房高端产品，针对的是占整个购房队伍中的很小一部分的高端人群，而别墅产品的高价位销售，更说明别墅市场的发展主要还是因为市场的刚性需求的存在，与一般的商品房市场有所不同，新政的执行，将不可避免增加开发商的成本，而这些成本自然而然会分摊到房屋建筑成本中，无形中别墅产品的价格将会迎来新一轮的上涨，这样的价格上涨主要是由市场的刚性需求决定的，当然由于别墅产品在未来市场的短缺，部分投机炒房的市场行为可能将进一步推动房价。
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第三部分、项目分析
一、项目概况
本项目是苏州瑞基房地产开发有限公司于2006年
通过土地拍卖取得，地块编号2006-B-40。该地块位于苏州新区科技城中心区域，龙山路与科研路交界处，600亩诺贝尔湖生态公园内（西端），用地面积24140.9平
方，规划可建建筑面积14485平方米;容积率≤0.6;建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；绿地率≥40%；其他规划技术条件详见附表。
通安镇
阳山
苏州科技城
往太湖
龙山
往新区、市区
二、项目资源环境分析
1、周遍环境资源
●区域位置：本项目地处苏州新区科技城核心地——诺贝尔湖公园，区域内政府、企事业单位众多，发展潜力巨大
●自然环境：本项目所在的600亩诺贝尔湖公园景色秀美，湖面碧波荡漾、树木草坪郁郁葱葱，视野比较开阔。
●交通资源：本项目临新区科技城主干道太湖大道，六车道双向通行，交通顺畅。102、103等多路公交车经本区通往各地，出门不远即可上绕城高速公路，距苏州中心城区约20分钟，交通十分便捷。
●商业氛围：本项目与新区科技城相距百米，周边商业已形成一定规模，商业气氛一流。
●升值潜力：浔阳区内土地资源的稀缺，市民认可度高，升值潜力巨大。
2、自身资源
●项目案名：“龙湾”
●开发规模：24140.9平方米
●规划理念：崇分挖掘地方特色，展现“山水、公园、别墅”的主题，将自然景色作为别墅小区特色的主基调，给合原有的地形地貌，通过改造、整合，通过不同的手法展现山水的意念，将整个环境融入到别墅的背景中，表达出“山水、公园、别墅”共生的追求，同时把文化主题贯穿于小区的每个细节，通过这些手法让人们充分体验到本项目独特的自然景观与文化内涵，使整个别墅更有生命力。
●户型设计：建筑以两层为主，带半地下室，局部考虑三层（或阁楼）。一层层高3.6米左右，客厅可带共享空间，二层层高3.2米左右，檐口高度不超过10米，地下室层高3.0米左右。
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三、项目SWOT分析
S：优势
1、靠近新区科技城主干道太湖大道和绕城高速，交通便利；
2、诺贝尔湖公园属于是新区政府形象工程，政府对周边建设支持；
3、阳山与诺贝尔湖相辅相成，自成一体的自然景观
4、该地块区域范围内别墅住宅稀缺。
5、周遍住宅小区的兴建，形成一定的板块效应，使地块周边的配套相对比较齐全；
W：劣势
1、地块不规整，成“山”字型，对别墅规划有一定影响；
2、周遍成熟住宅小区稀少，配套设施不全，对经常居住者有一定影响；
3、随着周遍小区的兴建，公园内的游园人群可能增多，对别墅购买者的私密性有一定影响。
O：机会
1、新区科技城企业的不断加入，吸引市民的目光；
2、新区管委会和新区行政服务中心的规划调整导致目前该地区商品房关注度迅速升温；
3、由于国家政策调控，可供开发的别墅项目地块稀缺，并且造型独特地处公园内的别墅项目地块极为少见；
3、苏州私营经济的发展、市民收入的提高必定带动市民对高品质别墅楼盘需求的加大；
4、本项目在规划上、设计上、策划上和物业管理上都是苏州房地产市场上一流的，这将对苏州的消费者产生较大的吸引力；[键入文字]
T：威胁
1、随着宏观调控机制的健全，房地产市场化效果明显，使站在房地产第一线的开发商承担了很大风险；
2、随着苏州城市化进程不断扩大,房价不断上涨，特别是园区、相成区、吴中区的大面积开发,一方面可以提高城市品味,带动市
场需求,但另一方面,由于政府开发资金有限,极可能以出让土地的方式来筹措主要资金，如此必定会增加土地投放量,给市场带来一定压力。
3、后期宏观调控的加剧，给整体房地产市场带来的负面影响将延缓一部分人的购房计划
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第四部分、项目开发研究
一、项目总体方案报告
项目总用地面积24140.9平方米（合36.2亩），我公司于2006年通过土地拍卖以8000万元取得土地开发权。该地块位于苏州新区科技城中心区域，龙山路与科研路交界处，600亩诺贝尔湖生态公园内（西端），公司挑选了一批精英组成了“龙湾”项目组，进行新古典别墅的专业化开发。
1、基地现状
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2、总体规划
规划方案及建筑设计：香港华艺设计顾问（深圳）有限公司
景观设计：加拿大ALD 设计公司&澳大利亚迪恩滋设计公司
3、水文条件
苏州市区现有苏州站、枫桥站两个水文观测站，苏州站设在觅渡桥北；枫桥站位于枫江桥上游约1.1km处。苏州站多年平均水位2.83m（吴淞零点镇江基面，下同），汛期（5～10月）多年平均水位2.94m，历史最高水位4.37m（1954年7月28日），历史最低水位1.89m（1934年8月27日）。枫桥站多年平均水位2.95m，汛期（5～10月）多年平均水位3.11m，历史最高水位4.5m（1999年7月1日）。苏州市区防汛警戒水位3.5m。该地块现由一条小河与浒光运河（浒墅关至光福）连通。
4、现场高程
现场场地标高3.0米，较为平整。水面至场地高程变化及坡度详见附图。
周边道路（已建成，路幅见红线图）南入口路面标高3.39（规划）,小区室外道路标高要求≥3.3米。
二、规划设计方案要求
1、产品定位：
方案一：纯独幢别墅，幢数约44幢（户），主力户型面积（不含地下室）
250平米——19幢
350平米——13幢
450平米——9幢
700—1000平米——3幢
2、规划要求：
①、规划方案应符合《江苏省城市规划管理技术规定》(2004)等有关法规、技术规范。
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②、规划设计条件中红线退线4米（。
③、地块西侧（红线至挡土墙）作为项目配套用地，规划配套用房。
④、规划方案考虑人造堆坡；自然水景和人造水景相结合，做到家家亲水、户户观山。
⑤、主出入口设南侧，为机动车出入口；次出入口设西侧为人行出入口，人车分流。
⑥、南部道路景观护坡挡土墙设计为垂直绿化。
3、建筑形态：
①、建筑风格以英伦风情、英伦三岛风格为主。
②、色彩为红色、棕色和浅灰色为主。
③、大采光面、大观景露台；
④、建筑以两层为主，带半地下室，局部考虑三层（或阁楼）。一层层高3.6米左右，客厅可带共享空间，二层层高3.2米左右，檐口高度不超过10米，地下室层高3.0米左右。
⑤、建筑装饰材料如门窗、贴面为进口材料。
⑥、考虑屋顶花园、亲水平台。
4、建筑功能：
①、会客厅：开间6米—7.2米，面积在30—45（60）平米；可带共享空间，落地门窗。
②、卧室：本项目定位为苏州新区精英的第一居所，卧室数量4—6个。主卧带书房、主卫生间、更衣室、起居室，与其他卧室或
房间独立开。
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③、地下室（半）：地下室带采光井，利用堆坡，主景观或向阳面可设计成全明（落地门窗）、直接院落、观水景。地下室车位联排为单车位，独幢350平米以上户型带双车位。地下室主考虑休闲功能考虑影院、桑拿房、活动室（球房），佣人房等。
④、书房、厨房、餐厅、活动室、起居室、楼梯等其他功能需求设计时结合景观、布局。 ⑤、建筑运用节能设计和设备如地源热泵、中央空调、中央热水（太阳能）、中央吸尘系统等。
三、项目建设周期
项目从08年开工到项目竣工交付计划1年半时间即08年5月——09年9月。 项目开工 —————08年5月 主体竣工 —————09年1月 项目交付 —————09年9月
房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日
致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日
赴苏州工业园区考察报告 苏州工业园区中新合作开发区规划面积70平方公里，目标是建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的XX区。目前，园区以占XＸ市4％左右的土地、人口和７％的工业用电量，创造了全市15%左右的gdp、地方一般预算收入和固定资产投资，26％左右的注册外资、到帐外资和３0%左右的进出口总额。我的观察，两区在经济总量上超过苏州工业园区，但在城市建设、整体形象、区域管理服务等方面,与苏州工业园差距很大。一、城市建设大规划、大投入、大手笔苏州工业园区城区建设超前谋划,精益求精、追求完美，突出特点是大规划、大投入、大手笔、大效果,给人感觉是不计成本.苏州城市发展总体规划提出了苏州东部地区是长三角“区域中轴”重要区段的判断,确立了未来苏州中心城市将由“苏州主城"和“苏州新城"组成“双城”结构、东部新城是首要发展方向的定位,提出了“苏州中心城区发展方向在东部、市域cbd在园区、未来新城在湖东"的城市发展战略。苏州工业园区根据这一发展定位,提出推进新一轮开发建设,追求完美全力打造苏州东部XX 区的目标，突出了“以人为本”理念,较好地体现了经济发展、科技进步以及人与自然的和谐统一，形成了较强的综合环境优势。一是坚持规划先行.从开发伊始，园区就编制了具有前瞻性的总体规划，先后制定和完善了300多项专业规划，并确立了“先规划后建设、先地下后地上”的科学开发程序和“执法从严”的规划管理制度。近年园区重点围绕新十年发展目标和“洋苏州新天堂”的发展定位,通过国际招标等方式先后开展了30多项规划编制和城市设计，为推进新一轮开发建设赢得了主动。二是区域环境展现新的面貌。超前投入3０0余亿元基础设施建设资金，按照“九通一平”标准，基本完成了中新合作区主要基础设施开发。特点是:第一，绿化高标准，积极打造生态园林城区，大力实施绿化、亮化、美化工程,绿地覆盖率超过45%,为区内企业和居民提供了最佳的居住和创业环境。沿湖沿河沿路绿化力度进一步加大，方洲公园、沙湖生态公园、独墅湖湖滨公园以及金鸡湖风之园、玲珑湾、
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
市房地产市场调研 报告
泰州市房地产市场调研报告 目录 序言 第一部分市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分地块环境调查 第四部分项目SWOT研究 第五部分产品建议 序言 泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着
泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区
苏州工业园宣传片（文字稿） 苏州工业园区发展取得了令人瞩目的成就，不论是经济实力，发展的速度和质量，还是体制机制的创新，都走在了中国开发区的前列，已经成为中国对外开放的重要窗口。 ——国务院副总理 中新联合协调理事会中方主席王岐山 苏州是一座古城，2500年的历史幻化成小桥流水的旖旎；苏州工业园区是一座新城，15年的传奇在这片古老的大地上演绎。1994年2月，中国和新加坡两国政府正式签署了合作开发建设苏州工业园区协议。在中新两国领导人的亲切关怀和直接推动下，苏州工业园区实现了堪称奇迹的跨越式发展——昔日的农田水乡，如今以占苏州市%的土地，%的人口，创造了15%的经济总量，主要经济指标年均增幅超过30%，GDP比开发之初增长了近100倍。开发区建设以来，79家世界500强企业，在园区内投资了125个项目。滚滚而来的中外投资，形成了内资外资双轮驱动的发展格局。截止到2009年底，园区实现了4个超千亿的发展业绩，利用外资连续多年位列中国开发区第一，综合发展指数位居国家级开发区前列。 2006年，实施科技跨越计划至今，苏州工业园区R&D投入占GDP 比重达%，已经建成科技载体300多万平方米，形成国家级创新基地
10个，设立公共服务平台20多个，集聚各类研发机构160多家，创投机构85家，100多项国家级科技攻关项目在区内实施，创新型园区建设取得显著成效。 苏州工业园区借鉴新加坡城市建设，经济管理和公共行政管理的成功经验，从建设初期就确立了先规划后建设，先地下后地上的科学开发程序。园区高标准建设了9通1平基础设施建设，形成了金鸡湖金融商贸区，独墅湖科教创新区，阳澄湖生态旅游度假区等功能板块。园区管委会和各相关机构，时时处处站在企业的角度思考问题，逐步形成了高效、透明、公平、规范的亲商服务理念，亲商、富商、安商已成为园区经济发展的制胜法宝之一。如果说园区人的借鉴是对人类文明成果全方位地大胆借鉴吸收，那园区人的创新，则是世界先进理念与中国国情结合地勇敢探索，是支撑园区居安思危、超前谋划、借鉴创新、追求完美的精神动力。创新需要政策的支持，中国国务院先后授予苏州工业园区多个先行先试的政策，为园区创造了独特的发展优势。全国首批出口加工区、全国首家中外合作办学试点、全国首条空陆联程航线、全国首个保税物流中心、全国首个政府部门充分授权的一站式服务窗口，全国唯一服务外包示范基地。园区人创造了许多个国内第一，也就是这一个个第一、唯一铸就了园区创新发展之路。苏州工业园区借鉴创新的国际理念和本土实现，给地区发展奉献了一种崭新的智慧，它涵盖东西方价值观的努力，孕育了一个人融共赢新的模式。 新一轮全球经济变革已经开始，面对国际产业重新划分的迅猛浪
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
苏州工业园区首期开发区总体规划报告第1章苏州市概况 1.1 天然环境 苏州市域面积8488平方公里，其中178平方公里（包括14.2平方公里的古城）是属于市区。苏州境内位于太湖东部的地区，包括苏州市本身，地势基本平坦。太湖（2，425平方公里）位于苏州市以西15公里，它汇集了江苏南部、浙江北部、安徽南部的水流，并由多条河道将水注入长江和大海，五千年前这里还是东海，所以在苏州境内有众多的湖泊、河流和水道与太湖连接。这种纵横交错的河道网络有助于灌溉和运输，同时也能调节长江和太湖的水量和水位。这些风景怡人的水道和湖泊，也使苏州成为众所皆知的“东方威尼斯”。苏州位于长江三角洲腹地是上海以西最邻近的城市，它的西部是无锡和常州，南部与浙江的嘉兴和湖州毗邻，北部长江对岸是南通市。京沪线铁路和京杭大运河都经过苏州市，此外，完善的公路网络和众多的河流／水道网络也提供了前往苏州的水陆交通途径。 1.2 人口 苏州市在1992年拥有总人口567万人。其中：市区人口856，700人，自1975年以来，苏州市人口的平均增长率为每年1.85％，虽然增长率在1980年后开始下降（平均增长率是每年1.5％），但是随着苏州市的经济活动增加，外来人口涌人，这里的人口增长率相信
会升高。我们假设这个新的苏州工业园区必须要能应付每年2．0％的人口增长需求。值得注意的是外来人口对苏州市人口的增长具有显著的影响，这和苏州地区的情形相反，苏州地区人口增加的主要原因是来自自然增长。苏州市参与劳动者总数约占总人口的60，这和中国其他主要城市相似，如下表所示：
上海、天津和苏州的劳动力中少于10%是从事第一产业（比如农业和渔业），大约60%从事第二产业（比如制造业），30-40%则从事第三产业（比如零售业、酒店和金融业）。 1.3 城市发展形式 苏州是中国一大古城，以拥有丰富的历史和文化遗迹以及秀丽的风景而著称。古代的苏州市建于公元前514年，建城的地点就在目前14．2平方公里古城的所在地。传统的城市格局以及独特的道路／河道系统大部分都被保留了下来。1981年，中国宣布将苏州市列为重点保护的历史与文化名城，及国家环境保护重点城市，风景旅游城市和沿海开放地区。随着苏州的迅速发展，古城的基础设施已经显得不足，不适应经济和人口增长的步伐。在保护历史古城，同时促进城市现代化的宏观规划目标这个基础上，苏州已经将古城指定为历史和文化中心，主要用于发展传统工业以及旅游业，在古城的西部，一个面积26．5平方公里，称为“新区”的地区已经获得相当的发展，以适应该市不断增长中的经济和新时代的需求。域西新区由大运河划分为河东和河西两部分，河东主要是住宅区，河西则用于国家批准的高技术产业开发区。在苏州市以西，靠近著名的太湖边的
苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上 个世纪90年代就已经出现，在 1991-1992年，苏州出现了“办公 司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭 住宅也用来做办公用，由于过度开 发，加上随之而来的银根紧缩，使 得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业经管、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况
及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要 的位置和地位，也是世界 24个最具有发展潜力的 城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场 比南京甚至无锡都有较 大差距。
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
苏州市房地产整体市场报告 第一部分宏观市场 一、苏州市概况 苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。 苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。 二、苏州市宏观经济分析 1．苏州市经济高速增长 2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。 2．固定资产投资规模扩大 投资速度放慢，调控成效显现 从上面的图表可以看出，投资增幅平稳放缓。2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：
从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。 从近年走势看，2001、2002、2003年我市投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。 从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升。 2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。 2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。 备注： 从上面的图表可以看出，苏州市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，特别是03年到04年之间上升幅度有所加大，区域市场基础建设的投入未能达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重需要不断的提高。然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来苏州市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，苏州市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量会有提高。 4．价格指数（CPI）略有上扬 2005年服务项目、消费必需品价格指数下降，分别为1.8%、2.8%；对整个指数有一定
苏州工业园区总体 规划
苏州工业园区首期开发区总体规划报告 第1章苏州市概况 1.1 天然环境 苏州市域面积8488平方公里，其中178平方公里（包括14.2平方公里的古城）是属于市区。苏州境内位于太湖东部的地区，包括苏州市本身，地势基本平坦。太湖（2，425平方公里）位于苏州市以西15公里，它汇集了江苏南部、浙江北部、安徽南部的水流，并由多条河道将水注入长江和大海，五千年前这里还是东海，因此在苏州境内有众多的湖泊、河流和水道与太湖连接。这种纵横交错的河道网络有助于灌溉和运输，同时也能调节长江和太湖的水量和水位。这些风景怡人的水道和湖泊，也使苏州成为众所皆知的“东方威尼斯”。苏州位于长江三角洲腹地是上海以西最邻近的城市，它的西部是无锡和常州，南部与浙江的嘉兴和湖州毗邻，北部长江对岸是南通市。京沪线铁路和京杭大运河都经过苏州市，另外，完善的公路网络和众多的河流／水道网络也提供了前往苏州的水陆交通途径。 1.2 人口 苏州市在1992年拥有总人口567万人。其中：市区人口856，700人，自1975年以来，苏州市人口的平均增长率为每年1.85％，虽然增长率在1980年后开始下降（平均增长率是每年
1.5％），可是随着苏州市的经济活动增加，外来人口涌人，这里的人口增长率相信会升高。我们假设这个新的苏州工业园区必须要能应付每年2．0％的人口增长需求。值得注意的是外来人口对苏州市人口的增长具有显著的影响，这和苏州地区的情形相反，苏州地区人口增加的主要原因是来自自然增长。苏州市参与劳动者总数约占总人口的60，这和中国其它主要城市相似，如下表所示：
上海、天津和苏州的劳动力中少于10%是从事第一产业（比如农业和渔业），大约60%从事第二产业（比如制造业），30-40%则从事第三产业（比如零售业、酒店和金融业）。 1.3 城市发展形式 苏州是中国一大古城，以拥有丰富的历史和文化遗迹以及秀丽的风景而著称。古代的苏州市建于公元前5 ，建城的地点就在当前14．2平方公里古城的所在地。传统的城市格局以及独特的道路／河道系统大部分都被保留了下来。1981年，中国宣布将苏州市列为重点保护的历史与文化名城，及国家环境保护重点城市，风景旅游城市和沿海开放地区。随着苏州的迅速发展，古城的基础设施已经显得不足，不适应经济和人口增长的步伐。在保护历史古城，同时促进城市现代化的宏观规划目标这个基础上，苏州已经将古城指定为历史和文化中心，主要用于发展传统工业以及旅游业，在古城的西部，一个面积26．5平方公里，称为“新区”的地区已经获得相当的发展，以适应该市不断增长中的经济和新时代的需求。域西新区由大运河划分为河东和河西两部分，河东主要是住宅区，河西则用于国家批准的高技术产业开发
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价结果报告(doc 38页)
房地产估价报告估价项目名称： ××市××区×× 街××号房地产 委托估价方：××××科技发展有限公司 受理估价方：××××房地产资产评估有限公司 估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号 ：422005××××） 估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日 估价报告编号：××评字[2006]××××号
致委托估价方函 ××××科技发展有限公司： 我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。 特此函告！ ××××房地产资产评估有限公司 法定代表人：×××（签名） 2006年11月7日
苏州市2014年房地产市场分析报告 二〇一五年一月
目录 一、房地产市场综述 (1) 二、苏州市宏观经济概况 (1) 三、行业重大政策 (3) （一）国家宏观政策 (3) （二）地方政策法规 (6) （三）政策展望 (8) 四、市场表现 (10) （一）土地市场分析 (10) （二）房地产市场分析 (18) 五、2014年市场展望 (24)
一、房地产市场综述 2014年随着地方政府和央行密集出台了取消房地产市场的限购、限贷以及降息等政策，虽然苏州市房地产开发运行年内略微波动，但总体没有出现大的起落变化。2014年全市房地产开发市场呈现平稳发展态势，房地产开发投资持续保持高位增长。 1、开发投资持续高位增长。2014年全市房地产开发投资完成1764亿元，同比增长19.6%，年内始终保持15%以上的增速，比上年提升2.8个百分点。其中住宅投资完成1304亿元，同比增长27.7%，增速比上年提升7.9个百分点。房地产开发投资占全社会投资的28.3%，占比较上年提高3.7个百分点。 2、商品房施工面积平稳增长。2014年全市商品房施工面积为10909万平方米，同比增长13.7%，增速比上年回落0.5个百分点；其中住宅施工面积7652万平方米，增长11.6%，增速比上年回落1.6个百分点。 3、商品房新开工面积增速放缓。2014年全市商品房新开工面积为3140万平方米，同比增长1.4%，增速比上年降低48.9个百分点；其中住宅新开工面积2210万平方米，增长1.3%，增速比上年减低54.9个百分点。 4、商品房竣工面积持续下降。2014年全市商品房竣工面积为1527万平方米，同比下降9.8%，降幅比上年扩大2.4个百分点；其中住宅竣工面积1129万平方米，同比下降8.0%，降幅比上年收窄3.4个百分点。二、苏州市宏观经济概况 2014年全市完成地区生产总值1.35万亿元，增长8%;地方公共财政
目录 1. 城市投资环境分析与评价 (3) 1.1 宏观经济运行状况 (3) 1.2 宏观政策对房地产市场的影响 (3) 2. 当地房地产市场概况 (5) 2.1 房地产市场发展历程及概况 (5) 2.2 历年供需情况分析 (5) 2.3 消费群体构成及演变分析 (7) 2.4 行业竞争格局分析 (8) 2.5 未来房地产市场发展趋势 (9) 3. 项目周边区域概况及项目竞争分析 .......................................错误！未定义书签。 3.1 周边市场概况及变化............................................................... 错误！未定义书签。 3.2 市场未来5年预测.................................................................. 错误！未定义书签。 3.3 项目周边配套设施研究 ........................................................... 错误！未定义书签。 3.4 项目周边竞争分析 .................................................................. 错误！未定义书签。 3.5 竞争分析预测 ......................................................................... 错误！未定义书签。 4. 地块分析 ......................................................................错误！未定义书签。 4.1 地块指标 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.2 交通状况 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.3 周边配套 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.4 景观资源 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5. 项目价值评估 ................................................................错误！未定义书签。 5.1 产品分析 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5.2 项目现值测算 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6. 项目价值评估结论...........................................................错误！未定义书签。 6.1 SWOT分析............................................................................. 错误！未定义书签。 6.2 整体市场趋势 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6.3 竞争情况 ................................................................................ 错误！未定义书签。 6.4 项目价值 ................................................................................ 错误！未定义书签。 6.5 前景预测 ................................................................................ 错误！未定义书签。
第一阶段：方案阶段 1-1市国有土地挂牌成交确认书 1-2国有土地使用权出让合同 1-3建设项目定点选址意见书 1-4工业园区土地预审表 1-5地形图 1-6工程测量及控制点放样成果 1-7建设项目环保审批意见 1-8立项批准书 1-9规划方案设计 1-10设计资质核准通知 1-11勘察工程资质核准通知 1-12项目现场地上（下）管线布置图1-13报批模型制作 1-14日照分析 1-15房屋面积预测成果 1-16人防工程核准联系单 1-17规划方案批准书 1-18建设用地规划许可证 1-19国有土地使用证 第二阶段：施工图阶段
2-1岩土工程勘察报告批准 2-2苏州市抗震设计初步审查意见 2-3施工图审图批准（建筑、结构、水、电）2-4白蚁防治合同书签订 2-5规划验线合格 2-6工程现场开工查勘批准 2-7工程招投标备案审查批准 2-8消防设计审核意见批准书 2-9人防工程立项批复 2-10人防工程审查抄告单 2-11环保工程图纸批准书 2-12建设工程规划许可证 2-13建设工程施工许可证 第三阶段：预售阶段 3-1景观规划批准书 3-2小区公共设施布置图 3-3前期物业管理招标 3-4前期物业管理委托合同及服务协议 3-5 苏州工业园区商品房价格备案表 3-6房屋预售面积预算成果表 3-7房屋预售许可证
第四阶段：交房阶段 4-1工程质量竣工验收报告 4-2环保工程验收合格通知书4-3自来水质量检测报告书 4-4消防检测报告 4-5房屋竣工测量成果 4-6建筑用地测量成果 4-7消防工程竣工验收 4-8规划竣工验收意见书 4-9自来水室内水表验收报告4-10人防工程竣工验收证明书4-11电梯验收使用证 4-12建筑使用证
目录 1. 城市房地产市场宏观背景分析与评价 (3) 1.1 宏观经济运行状况 (3) 1.2 城市规划与建设 (7) 1.3 宏观政策 (9) 2. 城市房地产市场发展状况分析与评价 (14) 2.1 土地市场 (14) 2.2 房地产整体市场 (15) 2.3 住宅市场 (17) 2.4 写字楼市场 (20) 2.5 商业营业用房市场 (23) 2.6 二手房市场 (25) 2.7 城市房地产市场发展趋势预测 (25) 3. 城市房地产行业发展与市场竞争分析 (28) 3.1 房地产行业发展现状及趋势 (28) 3.2 城市房地产市场竞争格局分析 (28) 3.3 典型企业及典型项目收益和风险分析 (29)
图表目录 图1-1：城市地图 (3) 图1-2：2000-2004年市GDP及其增长率 (4) 图1-3：2000-2004年市人均GDP及其增长率 (4) 图1-4：2000-2004年市三次产业结构 (5) 图1-5：2000-2004年市全社会固定资产投资 (5) 图1-6：2000-2004年市人均可支配收入和消费性支出 (6) 图1-7：2000-2004年市消费品零售总额 (6) 图2-1：2005年市土地出让区域分布 (14) 图2-2：2000-2004年市房地产开发投资额及其增长率 (15) 图2-3：2000-2004年市商品房建设情况 (15) 图2-4：2000-2004年市商品房供求比 (16) 图2-5：2000-2004年市商品房销售面积 (17) 图2-6：2000-2004年市商品房销售价格 (17) 图2-7：2000-2004年市住宅建设情况 (18) 图2-8：2000-2004年市住宅供求比 (19) 图2-9：2000-2004年市住宅销售面积 (19) 图2-10：2000-2004年市住宅销售价格 (20) 图2-11：2000-2004年市写字楼建设情况 (20) 图2-12：2000-2004年市写字楼供求比 (21) 图2-13：2000-2004年市写字楼销售面积 (22) 图2-14：2000-2004年市写字楼销售价格 (22) 图2-15：2000-2004年市商业营业用房建设情况 (23) 图2-16：2000-2004年市商业营业用房供求比 (23) 图2-17：2000-2004年市商业营业用房销售面积 (24) 图2-18：2000-2004年市商业营业用房销售价格 (24)
房地产估价报告 评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告 委托方:XXX公司 评估方：两人资产评估小组 评估人员：董古华、陈旭峰 评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30 评估时点：2016/06/14 评估报告编号：XX估字（2011）123001号 目录 一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (6) 五、估价技术报告 (9)
六、附件 (10) 一、致委托方函 XXX公司： 受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12 月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现 场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。经评估，估价对象建筑面积1343平方米。在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
现将评估情况及结果报告给你们。 五人资产评估小组 法定代表人：XXX 2011年12月16日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。 7 在估价过程中也未受到任何干扰。 参加估价的注册房地产估价师：XXX