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南昌酒店式公寓精装修可行性报告

南昌酒店式公寓精装修可行性报告
南昌酒店式公寓精装修可行性报告

酒店式公寓精装修可行性报告

?近两年,酒店式公寓已成为房地产市场的新宠;作为近年来一种新兴房产投资品种,投资者

把它作为新兴物业,发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢?酒店式公寓意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位较高,集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体,既可“自用”又兼“投资”潜力。

?根据对发达国家同业情况的考察,酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期

发展和存在的一个物业类型,目前在我国刚刚走红,但由于它既具有酒店的品质,又低于酒店的价格,能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求,从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

没有调查,就没有发言权。在对香溢花城高层小户型进行精装修可行性分析、乃至项目定位及市场推广提案前,我们将首先对区域内竞争市场的小户型价格、户型、销售情况等进行调查分析,以对本案的定位及推广提供切实可行的数据支撑。

一、南昌市小户型酒店式公寓的市场背景

南昌市酒店式公寓市场发展轨迹

南昌市酒店式公寓的发展历史可以追溯到2001年开始炒作的“东方巴黎”。“东方巴黎”作为第一代的酒店式公寓,在当时南昌楼市抛出了一个能用“惊鸿一瞥”来形容的营销概念——酒店式公寓,全部精装修酒店式公寓,颇为惹人侧目。

继“东方巴黎”之后,同年,位于沿江路的一幢14层的烂尾楼经重新改装,易名“天龙商务公寓”,以小户型的商务公寓形式投入市场销售,取得了不俗的销售业绩。

2003年,同为烂尾楼改造工程,位于高新开发区的“爵士馆”粉墨登场,这是个对“酒店式公寓”概念作全面演绎的项目,从提供个性化装修套餐、到个性时尚的会所配套全面开放、再到新鲜多样的业主联谊派对,无不挥洒得淋漓尽致。

自此,紧随其后的自由都、金色水岸、洪城时代广场、到目前,南昌的酒店式公寓有:恒茂国际华城、博泰博泰江滨威尼斯、胜利广场、时代广场等;尤其引人注目的是今年推出的海航白金汇、明珠广场等小户型楼盘、纷至沓来。不论是以冠以“酒店式公寓”的头衔,还是“类酒店式公寓”的定位,抑或是其它,勿庸置疑,酒店式公寓在楼市中经蔓延开来,将作为一种楼市产品的补充类型悄然绽放。

如今,越来越多的购房者都想从买房中得到额外的投资回报,于是,精明的开发商便适时地推出各种投资型产品。自前段时间风行一时的小户型,到现在的酒店式公寓的不断推出,都让南昌的投资者再次掀起了投资高潮。此类物业其实是市场细分的产物,它们的出现使之很快成为了

楼市的亮点,给购房者也带来了全新的投资理念和置业方式。

二、目前南昌公寓市场供需分析

1、公寓市场供应量分析

据粗略统计,市场上林林总总、名目繁多的小公寓项目,有十余来个,从这十余个项目的市场销售率逐一看过来,可以发现市场销售率均较高,不少项目在短期内达到 100%的倾巢而出。排除个别楼盘因地理位置及部分户型过大而导致的销售周期长的个别现象外,从总体来看,南昌市酒店式公寓市场反响热烈。

据统计,目前南昌市现有酒店式公寓5个,即将推出的有5个,去年开盘项目如尚东大道、世纪风情、时代广场、胜利广场、天佑国际、铂金特区等均已建至尾期,恒茂水晶座、博泰滨江威尼斯现已交楼入住。即将推出的楼盘的是:明珠广场、海航白金汇、星河国际、江信国际嘉园·银座、精英汇、东方百灵、剑桥春天等。

公寓项目一览表

2、公寓市场需求量

A、多年的改革开放已使民间积累了相当的投资资金,而与此同时,城市发展长期滞后却严重影响了市民投资的合理需求,调查表明:南

昌市民对现有的投资方式满意仅为10%。表明消费者对投资的需求十分巨大。政府对南昌市城市建设的力度加大,吸引着越来越多的公司前来发展,外来人员的增加,也必然带动着住宅市场的进一步发展,而小户型的公寓也成为了白领阶层购房的首选。例如在恒茂皇冠座、水晶座有不少房东把酒店式公寓租给二房东做家庭宾馆。而且租房率达到90%左右。使得业主没有后顾之忧。

B、同时,目前南昌写字楼业不够成熟,大量中小型企业,私人创业,集中在创意、广告、IT、销售等行业精英,往往选择租住在市中心

附近的酒店式公寓进行办公。

三、公寓市场分布状况

目前南昌市场内,纯住宅小区内的酒店式公寓大(毛坯)多分布在京东和红谷滩片区,在较繁华的市中心片区以高档酒店式公寓(全屋品牌精装修+部分家电)为主。

四、公寓市场特征分析

1、酒店式公寓的户型设计特点

单从户型来看,南昌小公寓的户型以一居室(包括单间)占主流,二居室次之,三居室以及小复式附属兼配,这在在定位为酒店式公寓的楼盘项目的户型数量配置中,表现得甚为分明,一房(包括单间)以绝对性的单位数量优势占据市场供给之最,远超二居、三居,而在今年推出的两个酒店式公寓恒茂国际华城酒店套房、博泰滨江威尼斯中表现得更为纯粹——全部单位为一居室(单间)户型,没有二、三居户型的配置。在户型面积上,小公寓的一居(单间)面积从范围20—70平米不等,其中,30—50平米左右占主导,二居室户型多集中在70平米左右,三房则达到120平米上下。

小公寓户型面积小,在功能格局的划分布局上受到拘束,卧、厅、厨、餐、卫难以面面俱到的全部兼顾,通常在小公寓的户型设计功能划分侧重层次上来说,卧、卫放在首要位置,厅其次,厨、餐排在最后,在酒店式小公寓的户型设计上,厨、餐功能完全弱化甚至被省略。此种功能侧重排序是源于小公寓产品的目标消费者的生活方式和特点所致。

不可忽略的一点是,小公寓户型多集中在高层物业上,且多是塔楼建筑结构的高层建筑物,因此,基本上存在得房率低、采光差、朝向不好、通风效果不畅的缺陷。

2、酒店式公寓的硬件设施及软体服务

酒店式公寓项目大多规模小,在社区的景观园林上因无地施展而留有空白,因此小公寓项目转而倾注对服务与管理的重视,“酒店式服务”、“商务式功能”是定位为酒店式公寓的小公寓项目最常见的服务管理方式。

酒店式服务是指能提供清洁、送餐、代购物等类似于酒店式的贴身服务,商务式功能是指能需足复印、打字、会客等简单商务性需求。相应的在酒店式公寓的硬件配套设施,通常配置娱乐休闲及商务性配套如:酒吧、咖啡、健身房、KTV、洗衣房、商务中心、会客厅等。

从目前南昌市已交付使用的酒店式公寓来看,硬件配套、软体服务处于不到位或是一片空白的状态,有浪得虚名之嫌疑。东方巴黎、天龙商务公寓、金色水岸等大多数项目没有相应的会所配套设施,而对于酒店式、商务式的软体服务,不少物管公司甚至没有这个概念,只停留在最原

始的环卫、保安等基本服务层面上。

当然,没有配置相应的会所配套及软体服务,也存在一定的客观原因,社区业主少,没有足够的消费力足以支撑相关配套的运营是根本原因。爵士馆就是最好的例证,装修一新的健身房、酒吧、小超市等会所配套在免租半年的优惠政策下,最终酒吧还是以关门告终。

针对会所配套的难以运营,大多数小公寓项目的通用做法是,针对酒店、商场、超市等大型商家招商,将裙楼改为对外经营的酒店或是商场,如东方巴黎就是将原来承诺给业主的会所配套改为现在的餐饮酒店,金色水岸、恒茂国际华城等项目现在也将会所配套改为对商场、酒店招商。

3、建筑特征分析

1)酒店式公寓(如尚东大道、博泰江滨威尼斯、恒茂国际华城)

酒店式公寓建筑设计风格变化小,公共设施和建筑外观是多参考于酒店,立面材质多使用涂料。

建筑设计采用单体造型,外墙均为先进的中空、钢化、镀膜玻璃幕墙,具有良好的隔音、保温、节能功能。建筑风格简洁、挺拔、时尚,充满了现代气息。

4、产品特征分析

1)规模小,但趋势看好

南昌市各公寓的规模都普遍偏小,大都是零星一栋、两栋,目前公寓物业规模稍大的有恒茂国际华城(皇冠座、水晶座)、博泰博泰江滨威尼斯等。

2)开发的产品形式多样

在产品形式上,开发商采用高层独立开发(如东方巴黎、爵士馆)、高层和多层混合开发(如尚东大道、铂金特区)、写字楼与公寓混合开发(恒茂国际华城、博泰江滨威尼斯)。

5、营销特征分析

1)酒店式公寓:小风险投资模式

酒店式公寓有一个最大的特点就是自由方便,户型选择余地大,而且价格相对住酒店又较低,随时可以得到酒店式的各种服务。由于南昌的酒店式公寓很大一部分是由以前“烂尾楼”改造包装而成(如、东方巴黎、自由都),因此在售价上面占有很大的优势,业主在购买后做为一种投资渠道,回报率高过多层、高层的住宅楼,是近年来房地产市场出现的一种新型的投资物业。

6、价格特征分析

从现在已有的公寓项目的售价来看,酒店式公寓均价差别较大,其中但根据酒店式公寓的地段不同是最大的影响因素,市价因地而宜,但从总体来看,价格不菲,单价从3800—6800元/平米不等。需要注意的是,在部分项目是夹带精装修销售,在销售单价中,含有500—800元/㎡的精装修价格。

小公寓项目虽然单价高,但是户型面积小,总价也只有十余、二十万,低总价是小公寓项目的市价优势,也是小公寓受市场青睐的主要原因。酒店式公寓的租金价格受总价影响较大,一般来说,单套房型租金价格控制在1200元以下较受居住型房客欢迎,而价格在1200元/套/月,以上对于居住型房客则存在相当的市场抗力,取而代之绝大多数被办公型房客、做二房东或高级白领承租。目前处在地段位置好,交通便利的酒店式公寓,其折合租金单价普遍为30—45元/㎡/月。

五、酒店式公寓的租金回报状况

附表:各酒店式公寓租赁市场分析

六、酒店式公寓的客源分析

一般而言,小户型产品的消费群体大致可分为六类:1、过渡性家庭;2、都市单身白领;3、“soho一族”;4、以丁克家庭为代表的小家庭;5、以办公为目的的置业者;6、投资客。根据南昌市目前在售楼盘的消费群体消费行为的调查分析可以发现南昌市的消费市场显示出一定的地域性,分类及各类比重具有一定特点。

1、过渡性家庭。过渡性家庭是指家庭人口少,手头没有太多积蓄,有二次、三次置业准备的家庭。过渡性家庭购买小户型产品,主要源于小户型总价低,能轻松负担,但是小户型产品并非受有终身,只作暂住过渡之用。过渡性家庭在南昌市小户型项目的消费群体中占有一定比重,但所占份额不大。导致比例不大原因是,小户型产品作为过渡性产品,其部分客户被具有相同之用的二手房分流,二手房价格低、地理位置大多不错,是许多年轻小家庭作为过渡之用的理想选择,与小户型项目存有很大的竞争性。另外,市场上开发的商品房面积趋向小型化,不少项目还配置了部分的小户型房源,这对于小户型项目来说,具有相当冲击。

2、都市单身白领。这部分消费阶层为中、青年龄段,收入比较高比较稳定,崇尚自由,接受新生事物能力较强。都市单身白领购买小户型产品的需求,一部分来自都市年轻人参加工作后想独立,想脱离原有家庭束缚而产生的需要,一部分是来自异地的工作者,想省去租房的麻烦而产生的需要。在南昌市小户型的这部分消费市场中,以后者占大多数,异地来昌工作者,是小户型项目的购买及终端使用上占有部分份额。

3、“SOHO一族”。“soho”的全称是“small office home office”,指在家办公的意思,“soho一族”可以视为都市单身白领的一个分支,但是因工作性质及需求上的的特殊性,特单列出来分析。“soho一族”一般是指自由撰稿人、作家、翻译、漫画工作者,这部分从业者工作比较自由,生活品味较高,对小户型产品要求既要有办公性质,又要有居住性质。从调查显示的结果来看,南昌市限于经济的发展,“SOHO一族”明显偏少,不成气候,“SOHO一族”占小户型消费市场的份额很少。

4、丁克家庭。所谓丁克家庭是指夫妻双方自动要求不要生育孩子的家庭,丁克家庭选择小户型产品的根本原因是家庭成员小,家庭结构简单。在中国大多数城市,丁克家庭还比较少见,一些名义上的丁克家庭实际上也只是“暂时性的”,基本可归入过渡性家庭一类。

5、以办公为目的的置业者。这类消费群体大多是私营业主,与其它消费群体不同,其将小户型项目作办公之用,而非住宅之用。小户型项目地处商业高度集中的商业街区,交通通畅便利,租售价格都按住宅的标准投入市场,诸般利好条件特别适宜中、小型公司单位使用。从调查显示的结果来看,南昌市相当部分的小户型产品作为办公之用而被售出,小户型作为写字楼销售,倍受市场青睐。

6、以投资为目的的投资客。这部分投资客将小公寓作为投资性产品,或转售或租赁以赚取投资利润。小公寓产品,占据黄金口岸,宜商宜住,不论是作为住宅还是写字间转租,都有市场。而随着南昌市近年经济的发展,流动人口的大幅增多,房地产的三级租赁市场也的确日趋火爆。从目前市场上已售的小公寓恒茂水晶座、皇冠座、博泰江滨·威尼斯、爵士馆、东方巴黎等的入住情况来看,多数项目的承租率达到80%以上,租赁价格达30元/㎡,其投资收益极可观,甚至可以做到“以租还贷”的收益,投资小公寓以后会以可观的收益成为一种投资热潮在小公寓的消费市场中所占比重将会越来越大!

附表:各酒店式公寓消费群体分析

八、酒店式公寓的营销手法分析

小公寓产品因本身的产品品质、产品功用上具多样性与特殊性的特点,因此在营销手法上受一定产品属性上的牵制和影响,具有一定的特点。

1.首先从项目定位的角度来看,“酒店式公寓”、“商务公寓”、“商住型公寓”“产权式酒店公寓”,始终没有走出一个套路——“产权式归属+酒店式服务+公寓式住宅”:即从用途属性上都定位于公寓式住宅;在服务类别上都是“宾馆式”、“酒店式”的高档服务;在归属上,“产权式”“世袭式”,意味几十年的物业所有权。

2.另外,夹带精装修销售,越来越广泛的应用于小公寓的销售中,成为小公寓销售中的一项惯用营销策略,在北京、上海等城市非常多见,当然,在南昌的大部分小户型项目中也沿袭了这种营销手法。甚至可以说,在2007年之前,毛坯小户型还是市场主流,而2008年的南昌小户型市场,将是酒店式精装修公寓的天下。

3.小户型,精装修,最大的作用在于能帮助提升小户型项目的形象。小户型项目通常位于闹市中,规模不大,没有景观绿化方面的美化,户型没有朝向、采光、通风的讲究,尤其是单间小户型,连起码的功能分区都没有,而美观精致的精装修恰恰能弥补户型上的不足,一些有品味的装修,令人倍增好感,甚至能帮助提升对整个项目的印象,从而弱化项目的劣势,换言之,精装修就是项目的另一种形象包装手段。

4.另外,小户型项目的目标使用群体以青、中年消费为主,这部分消费群体的行为特征之一是生活节奏快,品味较高,消费观念前卫,精装修小户型恰好能符合这部分人群的消费“胃口”,满足消费需求。

九、项目目标客户分析及竞争楼盘分析

1.通过对酒店式公寓市场调查,对于酒店式公寓的市场消费群体分析及消费行为分析详见下表所示:

2.参照市场分析结果,结合本项目特点,本项目客户定位如下所述:

核心目标客户:全市各类投资客。该类投资客看中本项目户型面积小、地理位置好,交通便利,投资回报率高,此类群体消费力强劲,预估投资客消费群将占据本项目目标客户的七成比例。有针对性的对本项目投资前景、投资收益方面的宣传将会是一剂强有力的催化剂,坚定的客户投资信心,促成购买行为。

其它客户群:此类群体将占据全部目标客户的三成比例。

A)单身人士。单身人士主要指都市白领阶层或收入较高的公务员等消费群体,他们置业的目的并不明晰,或自用或投资,模棱两可,地理位置优越、周边环境热闹、交通便利是吸引该类消费群体选择本项目的主要原因。

B)过渡小家庭。一般是指手中没有足够积蓄,有梯度置业准备的年轻家庭,酒店式公寓的低总价、位置好,是他们选择本项目的主要因素。

C)私营单位。这类群体购买小公寓是用作写字间,办事处等,酒店式公寓相对低于写字楼的售价,及便利的交通是最大的优势,此类群体一次性购买的数量可观,通常是数套并购,或整层购买。

3.南昌市潜在酒店式公寓预计

A、近两三年来,以恒茂国际华城(水晶座、皇冠座)、博泰江滨威尼斯为代表的酒店式公寓成为市场的主角,围绕酒店式公寓的探讨也在业界展开。但无论褒贬,热点地区的酒店式公寓好卖却是不争的事实。南昌是发展中城市,区域中心形态还未形成,一批社会品牌、实用性品牌将进入南昌,这就促进高层次、高品味、配套完善、科技含量高的酒店式公寓应运而生。

南昌市潜在酒店式公寓预计表

B、根据上表显示,我们可发现除隆鑫广场、江信国际嘉园已确定为非装修的小户型,其他楼盘基本为精装修酒店式小户型。

十、酒店式公寓重点项目分析

租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定

上海市消防局关于发布《租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定》的通知 (沪消发【2003】257号) 各设计单位、机关各有关业务处、各式(县)防火监督处(科):现将《租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定》发给你们,请遵照执行。 二OO三年九月三日租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定针对近年来租赁式公寓和公寓式办公楼消防设计中遇到的问题,根据国家有关消防技术规范的规定,本着确保消防安全和经济实用的原则,制订本规定。 一、定义 1、租赁式公寓(亦称酒店式公寓):采用统一经营管理,每个单元设有独立卫生间的供人寄宿的居住建筑。其中供学生寄宿使用的,称之为学生公寓。 2、公寓式办公楼:每个单元的最大建筑面积不超过300㎡,且设有独立卫生间的办公建筑。 二、一般规定 1、单元之间应采用耐火极限不低于2.00h的不燃烧体隔墙分隔至楼板底部。 2、租赁式公寓、公寓式办公楼底部设置的商业场所,应采用防火墙和耐火极限不低于1.50h的楼板与公寓和办公用房完全分隔,且其安全出口应分开设置。当建筑符合下列要求时,公寓式办公用房可

与商业场所共用安全出口: (1)公共部位和室内各部位均设置自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统; (2)商业场所的疏散出口采用与火灾自动报警系统联动的电子门锁,火灾报警后,电子门锁能联动开启。 3、超高层公寓式办公楼应设置避难层,其设计应按照《高层民用建筑设计防火规范》和本市《关于超高层建筑工程消防设计若干问题的处理意见》的有关要求执行。 4、公寓式办公楼和统一装修的租赁式公寓的内装修设计应按《建筑内部装修设计防火规范》的办公建筑的要求执行。 5、租赁式公寓、公寓式办公楼设置歌舞娱乐游艺放映场所时,其消防设计应符合《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等国家消防技术规范的有关规定。 6、租赁式公寓、公寓式办公楼的消防车道、消防登高面和消防登高场地的设置可参照上海市工程建设规范《住宅设计标准》第3.3条执行。 三、安全疏散 1、租赁式公寓、公寓式办公楼的楼梯间的数量及其形式应按国家和本市消防技术规范中有关民用公共建筑楼梯间的要求设计。但符合下列之一要求的租赁式公寓可按住宅要求设计: (1)每层建筑面积不超过650㎡的;

湖泊旅游开发项目可行性研究报告

湖泊旅游开发项目可行性研究报告(此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑!)

第一章总论 1.1概论 某某市委、市政府确立未来旅游产业的发展目标:即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标,树立某某休闲度假旅游目的地形象,力争10年时间,将某某打造成为享誉世界的国际精品旅游区,最终建成“北国湿地休闲之都,国际生态旅游名城”。 针对某某市由观光型向休闲度假型旅游过渡的发展现实,某某市委、市政府把“实施生态立市”作为五大发展战略的首要战略,把“精心打造百公里生态湿地旅游带”作为全市两大产业带之一,正在将红海滩风景区、鼎翔生态旅游度假区整合为国家重点支持的《某某生态旅游基础设施建设项目》,将其提升为5A 级旅游区,被列为国家重点支持某某旅游基础设施第一名。鸭舌岛、辽河左岸湿地公园、辽滨水城、温泉养身休闲、湿地水上乐园等重点项目建设和设施配套正在实现新突破,以旅游大项目建设拉动相关经济的蓬勃发展,标志着某某市旅游产业正在转型升级。 随着某某沿海经济带开发开放上升为国家战略,某某依托弥足珍贵的滨海湿地资源,已华丽转身,面向大海,全面开启了扬帆远航的新征程。《某某沿海经济带发展规划》中指出,“某某要依托石油、湿地等资源优势,推进资源型城市转型,加快发展

特色优势产业,建成具有北方水乡特色的石化城和环境宜居的滨海新城”。市委、市政府已明确表态:“我们一定要将某某沿海地带变成一条闻名世界的生态景观带、产业带。这是我们经济发展的重要支撑点,也是我们要创造的一个旅游高地。我们要充分挖掘湿地等旅游资源,科学规划,合理布局,打造个性鲜明的红海滩5A级景区、鼎翔生态风情小镇等一批特色景区,创建水上乘船游、湿地休闲体验游等精品旅游路线,提升旅游服务的国际化水平,使旅游产业跃上一个新的层次,向世界展现一个美丽的湿地休闲之都。 2010年1月下旬,市长孙某某就水利工程及旅游项目建设情况进行工作调研时指出:“要科学选址、合理规划,将水利工程建设同旅游景观开发紧密结合,充分盘活周边资源,带动周边地区经济社会发展”。 孙某某在调研中强调,要将辽河沿河经济发展同旅游项目建设紧密结合,加快资源型城市转型步伐,统筹实施辽河沿线开发和生态治理,发展沿河经济。要通过建设一大批推动经济社会发展、改善民生的水利工程和旅游项目,为推进全市经济更好更快发展提供强劲动力。 1.2项目区域概况 某某乡位于某某县西北部,北邻锦州市沟帮子经济开发区和赵屯镇,西南部与羊圈子苇场毗连,东隔西沙河与胡家镇相邻。位于东经121°27′~122°29′,北纬40°45′~40°27′。

如何写房地产可行性报告

如何写房地产可行性报告 房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作,是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件,具有相当大的信息量和工作量,是项目决策的主要依据。 第一节可行性研究的概念和作用 一.可行性研究的概念 可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利,并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法,其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性,并为开发项目的实施和控制提供参考。 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法,并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段,纳入了基本建设程序。1983年2月,原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》,对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定,以指导我国的可行性研究工作。 二.可行性研究的作用 (一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策,尤其是大型投资项目决策的科学合理性,是建立在根据详细可靠的市场

预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目,要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议,依据之一就是可行性研究报告。 (三)可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析,从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款,主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 (四)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排,这些正是项目设计任务书的内容。 第二节可行性研究的阶段工作 一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 (一)以投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为可行的,就可以初步可行性研究了。

酒店式公寓电气设计说明

电气设计说明 1.设计依据 1.1 建设单位设计任务书要求 1.2 各工种提供设计资料 1.3 JGJ/T 16-92 《民用建筑电气设计规范》 1.4 GB 50057-94(2000年版)《建筑物防雷设计规范》 1.5 GB 50343-2004 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 1.6 GB 50045-95(2005年版)《高层民用建筑设计防火规范》 1.7 GB 50034-2004 《建筑照明设计标准》 1.8 GB 50116-98 《火灾自动报警系统设计规范》 1.9 GB 50054-95 《低压配电设计规范》 1.10GB 50052-95 《供配电设计规范》 1.11GB50038-2005 《人民防空地下室设计规范》 1.12GB50098-98(2001年版)《人民防空工程设计防火规范》 1.13GB50067-97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 2.强电设计说明: 2.1 供电电源: 本工程为住宅小区,由高层住宅、地下车库和高层办公楼等配套商业用房组成,根据规范,属一类高层建筑,供电设计为一级负荷,住宅供电电源为380/220V低压电源(由住宅公变引来),二级负荷采用双电源末端切换供电方式(二路电源取自公用变电所的二段低压母线,由二路10KV高压电源同时运行)。 2.2负荷估算及供配电系统: 用电负荷按照单位密度法估算, 高层住宅按50W/平方计算,商铺、办公楼按照100W/平方计算、车库按照10w/平方计算: 高层住宅: 2116KW 配套商铺: 761KW 公寓式办公楼:1860KW 地下车库: 98KW 住宅公变总安装容量为2877Kw,取需要系数、同时系数合计为0.65,补偿后功率因数0.9,则计算负荷为2078Kw。小区根据总图建筑分布分组团地下车库设2座公变(容量分别为2X800KVA、2x630KVA),变压器总装机容量为2860KVA,平均负载率为73%。公变按照电力部门要求应由其负责设计、施工和管理。 办公楼总设备安装容量为1860KVA,取需要系数、同时系数合计为0.7,补偿后功率因数0.9,则计算负荷为1446KVA。选用2台1000KVA变压器,负载率为72.3%。高压配电柜采用环网柜,变压器采用两台SC9-1000/10/0.4干式变压器。低压配电屏采用组合式开关柜,设无功功率自动补偿装置(补偿后高压侧功

星光湖可行性报告

第一章概述 一、项目概况 1、项目名称及性质 名称:星光湖休闲度假苑 性质:新建 2、项目内容 星光湖休闲度假苑项目包括狩猎区、射箭场、别墅区、中心接待区、停车场、野营区、农庄美食休闲区等;总投资9300万元。 3、建设地点 项目处在武汉市黄陂区罗汉街长岭镇接壤部,位于星光湖东畔。 4、建设单位 业主单位:武汉市常青城市综合开发有限公司 负责人:乐道明 二、可行性研究报告编制依据 《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国水土保持法》、《黄陂区土地利用总体规划》、《黄 陂旅游开发总体规划》(纲要)、《武汉市木兰生态旅游区环境保护规划方案》 三、项目背景介绍 世界旅游业的快速发展已经成为现代世界经济的一大特征,在过去的十多年里,全球旅游业平均增长率达9%,自改革开放以来,我国旅游业已成为第三产业中最具活力的新兴产品,国民经济新的

增长点。据专家研究表明:中国国内旅游是世界上数量最大、增长最快、市场潜力最强的旅游市场,预计从现在至2010年,中国旅游业年平均增长率将达12%。现阶段,旅游活动的特点是短程、短时、少消费、周末游、消费需求方式的休闲、娱乐、观光为主,空间结构表现为以大城市、著名景区为中心的辐射圈层结构。随着社会生产力进一步提高,人们生活水平的提高,追求自然、粗犷、张扬个性成为很多年轻人的追求,越来越多的人通过旅游这种方式,去追求身心的放松,缓解工作的压力和紧张的情绪,渴望在山间田野、绿草碧水之中,亲历竞技、游猎、野营劳作,体验自然之悠闲,乡村之静谧。因此,生态田园游、乡村休闲将成为国内旅游业发展的新潮流。 武汉市常青城市综合开发有限公司由武汉市城乡建设公司、武汉南湖房地产公司、武汉市乐建市政工程有限公司共同出资组建,经济、技术力量雄厚,长期从事国内房地产开发、市政工程建设,对国内,特别是武汉市各类市场信息了解全面,市场判断能力强,通过对国内外旅游业形势的分析,对武汉周边休闲度假市场的长期实地考察,分析认为投资建设木兰星光湖休闲度假苑潜力大、风险低、回报高,无论从促进地方经济发展的角度,还是从壮大企业自身经营规模,分散投资,分散风险的角度,该项目进入实际实施可行。 第二章项目地旅游资源分析与评价 一、自然资源分析

孔明湖生态旅游休闲度假区项目可行性实施报告

孔明湖生态旅游休闲度假区项目可行性研究报告 袁成达教授 第一章、中国历史文化名城襄阳 襄阳是中国历史文化名城,地处鄂西北汉江中游,江汉平原与盆地交接处。这里是经济大三角(、襄阳、)的重要组成部分和第二大城市,自古有“七省通衢”、“中原门户”、“天下腰膂”等称谓,具有得“中”独厚、南北交汇、承东启西的区位优势。 古之襄阳,今之襄樊又改襄阳,是一座有着2800多年建城史的国家级历史文化名城。周属樊国,战国时为楚国要邑,三国时置郡,后历代多为州、郡、府治。自古就是商贾云集和兵家必争之地,也是中原文化和楚文化的汇合地。这里物华天宝,人杰地灵,代有名家。悠久的文化历史底蕴和独特的七省通衢之地,诞生过汉光武帝秀,隐居过三国时期政治家、军事家诸葛亮,养育过楚国文学家宋玉、唐代大诗人孟浩然、宋代书画家米芾,演绎过卞和献玉、司马荐贤、三顾茅庐、马跃檀溪、水淹七军、自成称王等重大历史事件。 襄阳拥有丰富的人文资源和自然景观。这里是中华民族的始祖炎帝神农氏和东汉汉光武帝秀的诞生地,有造型奇特的国家重点保护文物多宝佛塔,有号称“华夏第一城池”全国最宽的护城河。诸葛亮在襄阳隆中躬耕10年,备“三顾茅庐”的故事就发生在这里。襄阳既是群雄逐鹿的古战场,也是历史文人骚客荟萃之地,孕育了楚国诗人

宋玉、战国时期政治家伍子胥,唐代诗人杜审言、孟浩然、继和宋代书画家米芾等文人名士,留下了诗仙白、诗圣杜甫等历史贤达雅士的足迹和传颂千古的诗章。白在《襄阳曲》一诗中写道:“襄阳行乐处,歌舞白铜堤。江城回绿水,花月使人迷”。近几年,全市大力开发了被确定为国家名胜风景区的古隆中风景区,修建了代表鄂西北民居的仿古一条街,恢复了建安七子之一王粲当年写下脍炙人口的名作《登楼赋》的仲宣楼以及明王府、昭明台,开辟了岘山自然风景区、潭溪万山风景区、鹿门山自然风景区和邓城遗址风景区。杜甫诗曰:“即从巴峡穿巫峡,便下襄阳向”。王维的《汉江临眺》更是将悠悠汉江水融入了滔滔汉江情中,把汉江之美,襄阳之魅贯穿其中。 襄阳主要旅游景点:襄阳隆中,襄阳城,鹿门寺,米公祠,夫人城,习家池,广德寺,古隆中,襄阳古城,隆中风景名胜区,锦绣园,鹿门寺国家森林公园,米芾纪念馆,襄阳王府绿影壁,五道峡,水镜湖,南河小三峡,白水寺,九道河漂流,承恩寺,龙王峡河流,白竹园寺,唐梓山,薤山,野花谷,香水河,汤池峡温泉…… 正如它2004年被评为CCTV中国魅力城市之一的评语所言——“中华腹地的山水名城,这才是一座真正的城!古老的城墙仍然完好,凭山之峻,据江之险,没有帝王之都的沉重,但借得一江春水,赢得十里春光,外揽山水之秀,得人文之胜,自古就是商贾会聚之地,今天已成为陆地区重要的交通和物流枢纽,聚集山水精华——襄阳”。第二章、长生天池---孔明湖

房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告 20XX年,我国房地产市场呈现四大运行趋势:商品房空置面积 会有较大幅度增加;房产开发投资会有较大幅度下降;房地产开发企 业并购重组将会增加;2009年房价将会止跌企稳。 房地产开发项目的基本特点是:产品的一次性、多变性和不确定性。房地产项目的构思与其他项目的构思存在着较大的差别,具有 独特的项目构思特征,其特征如下: 1、地域性 1)要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国,由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大,进行房地 产项目构思时就不能不考虑这些情况。 2)要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看,房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况,以及 市场的消费倾向等。 3)要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。 2、前瞻性 房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年,多则五六年,甚至更长, 如果没有超前的眼光和预见能力,就会造成投入较大而产出较小, 给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力,表现在: 1)项目的可行性研究阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况; 2)投资分析与决策阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;

3)规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段; 4)营销推广阶段,要准确预测未来市场的变化趋势,为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。 3、市场性 房地产项目构思要适应市场的需求,主要表现在: 1)房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子,就建造什么房子; 2)房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了,房地产项目构思的思路、定位方式也要变; 3)房地产项目构思要在现有市场的基础上,造就市场,创造市场。 4、创新性 房地产项目构思要追求新意、独创。房地产项目构思创新,首先表现为概念新、主题新。因为概念与主题是项目的灵魂,是项目发 展的指导原则,只有概念与主题有了新意,才能使项目有个性,才 能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、 方式新。项目构思的方式与方法虽有共性,但运用在不同的场合、 不同的地方,其所产生的效果也不一样,这需要通过构思实践来创新。 5、可操作性 房地产项目构思的可操作性特征要求: 1)在实际市场环境中,项目具有市场条件的可操作性; 2)在具体的实施上有可操作的方法; 3)构思方案要易于操作、容易实施。但是,在实际的房地产项目实施过程中,经常有一些项目构思方案完全脱离了市场的客观或超 出了开发商的负担能力和实施能力,形成空洞的“纸上谈兵”项目 构思

拎包入住可行性分析

康复中心“拎包入住”方案浅析 房地产楼市产品体系大致会经历三个时代:毛坯房时代、产品化精装修时代以及生活化精装修时代。所谓生活化精装修即是指在装修设计之初便融入人性化考虑,放大精装房的人居属性,从而达到“舒适人居”的目的。 “拎包入住”就是生活化精装修时代的要求,是房地产开发的一种新形式的产品,住户无需装修、购买家具等,从而实现拎包直接居住。但是“拎包入住”不仅仅是简单的装修设计,而是通过合理的规划设计让住户更好的享受生活。在这一方面,万科走在了国内同行的前列,率先提出了“全面家居解决方案”的精装理念,并在很多项目实践了“拎包入住”的可行性。 一、拎包入住方案优势分析 寿光城投·老年医养居住社区(康复中心)项目实行拎包入住方案,对我单位来说有以下几方面的优势: 1、目前寿光的房地产形式不容乐观,城投也受到影响。拎包入住在寿光市是第一家,我们可以以“方便、实惠、整体设计、风格统一、个性化整体定制”做为项目宣传、销售的重点,在惨淡的市场形式中打造新的卖点,能够很好的赢得市场认可; 2、拎包入住模式提供的是一种一站式服务,能为客户提供省钱、省心、省时、省力的装修体验。客户购房后不用再另外购买家具和配套装饰品即可直接入住,为客户提供了方便; 3、拎包入住方案行业发展前景十分广阔,潜力巨大,利润空间很大,同时也会带动周边产品的发展,比如建筑装饰等; 4、方案、装修材料等由我们统一设计、采购、施工,通过装修方案设计、施工过程质量控制能够很好地找准我们的产品定位、提高产品质量、提升项目档

次; 5、对物业公司来说,通过提升项目的档次,可以提升物业的服务品质,提高业主对物业的认可度、认同感,同时能提高物业公司的收入; 6、本项目可以采用引导式消费营销模式,如果本项目运营成功,对我公司的城投品牌打造具有重要意义,对后继开发项目的运营具有重要的借鉴作用。 二、拎包入住方案的经济分析 康复中心项目一期为5-6层的多层住宅为主,建筑面积在70-100平方米左右,此范围建筑面积房屋的装修造价分析如下: 面积70-100㎡户型拎包入住造价分析 序号类别包含项目造价备注地板、瓷砖、洁具、乳胶漆、集成吊顶、门、 20000-30000元/户 1 主材 橱柜等 衣柜、电视柜、餐桌、餐椅、沙发、茶几、 2 家具 20000-30000元/户 床及床头柜、书桌、梳妆台等 3 软装窗帘、挂画、灯具、摆件、装饰品等;5000-15000元/户 吸油烟机、打火灶、热水器、净水器、空调、 15000-25000元/户 4 家电 电视等 5 装修费用合计60000-100000元/户 以上造价的住宅装饰在普通大众的购房者自行装修的心理接受范围之内,购房者可以根据自己的实际情况选择不同的装修范围,例如可以选择部分家具、部分家电自行购买,也可以选择全套装修等。 三、销售方式

酒店式公寓文案

见证 正面: ◆SLOGAN:精装修酒店公寓××首席 ◆板块一: 典藏,100樽珍品传世生活 名宅有心,千千结;名宅有主,代代传。 邂逅,莫名的冲动,总是伴以无华的咫望。在魄心皈依的××,在风姿绰约的世纪**,都市艺术生活风范绽放。 感谢××人民一直以来的关心和厚爱,首批房源07年上半年交房在即,世纪**将迎来首批尊贵业主。 25万平方米的弘大气势,100位首批业主的光荣入住,流芳百世,非凡夙愿; 厚德以载物,名宅寄心境。 ××,从来都是用来珍藏的。 ◆板块二: 荣耀,一个人的王朝 世纪××始终站在城市的高度,引领未来人居生活潮流。在全面考察北京、上海、广州之后,不惜巨资联袂打造××首座产权式酒店公寓—-- 都市公寓。 现在开始,在××,您也可以拥有属于自己的酒店式公寓,有朋自远方来随即便可享受来自酒店般的悉心呵护,轻松感受双面佳人的别样风华。 稍微对生活有点要求的人都知道,应该有个属于自己的私享空间,或办公,或出租,或投资。 ◆板块三: 黄金尺度白金生活 都市公寓均为小户房型,面积在40-70平方之间。颇为讲究的精装修风格,使每套房子都蕴含不同韵味。设有独体厨房、卫生间,双气入户,人性化阳台设计充分考虑您的品位需求 。 都市公寓占尽优越,天生别致。拥据成熟繁华××路区域,坐享城市超前一流配套,图书馆、体育场、体育馆、实验中学、餐饮、购物一应俱全,标准5分钟生活圈,仿佛看见窗内 的我,看见我眼里浅浅的优越。 千万不要羡慕,因为你也可以。 ◆板块四: 放心物管,天天都住星级酒店 买东西最重要的是买售后服务,酒店式公寓更是这样。 在世纪××都市公寓,满意只是您随意可捕捉的微笑。

房地产可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告(此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑!)

目录 第1章项目总论 6 1.1 项目概述 1.1.1项目名称 1.1.2项目开发商 1.1.3项目位置及周边情况 1.1.4承担可行性研究工作的单位 1.1.5可行性研究报告的编制内容及深度 1.1.6可行性研究报告的依据和原则 第2章项目背景及必要性11 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设的必要性 2.2.1项目建设的必要性 2.2.2项目发展及预期目标 第3章市场研究16 3.1投资市场和环境分析 3.1.1.XX市近年房地产市场运行状况分析 3.1.2XX市房地产市场总体分析 3.1.3需求方面分析 3.1.3.1 2016年XX市房地产市场预测

3.1.3.2XX市房地产消费承载力分析 3.1.3.3目标客户分析 3.2 产品定位分析及销售价格预测 3.2.1产品定位 3.2.2销售价格预测 第4章建设条件27 4.1项目选址 4.2建设条件 第5章建设内容和建设规模29 第6章规划设计方案30 6.1总体规划 6.2总体设计 6.3 交通组织 6.4景观设计 第7章工程专业技术方案32 7.1 建筑设计 7.2 结构设计 7.3 给排水设计 7.4 电气、弱电设计 7.5 暖通、燃气设计 第8章环境保护与节能39 8.1 项目环境保护执行标准

8.2 绿化 8.3 建筑部分 8.4 给排水部分 8.5 通风部分 8.6电气部分 8.7 环境影响评论结论 第9章经营方针和营销策略41 9.1 经营方针 9.2 营销策略 第10章项目实施计划45 10.1项目实施的管理机构 10.2建设工期 10.3项目招标方案 第11章投资估算及财务分析48 11.1项目成本估算 11.1.1估算依据 11.1.2项目投资与成本费用估算 11.1.3税金 11.1.4 开发利润 11.1.5总成本费用汇总表 11.2 项目财务可行性分析 11.2.1 实施进度计划及计算期

酒店公寓营运方案详解

梅沙公馆项目规划营运方案 目录 一、项目概述 二、项目酒店式规划 三、项目合作模式 四、业主投资收益及业主权益 五、前期介入及后期运营团队 六、深圳市**酒店管理有限公司简介 深圳市**酒店管理有限公司 二0一0年九月二十五日 第一部分项目概述

一、开发商简介 梅沙公馆项目由中萃集团开发。中萃集团成立于1999年,目前集团在全国拥有多家下属公司,涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。 中萃集团不仅实力雄厚,并专注于高品质物业的开发,住宅产品类型不断丰富和完善,集团坚守社会责任与义务,秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观,致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境,为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。 二、项目概况 梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区,坐落于盐葵路与金沙街交汇处,地理位置得天独厚,尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。同时,公馆临近享誉球的东部华侨城,美致园景山景尽收眼底,大梅沙国际游艇会更是近在咫尺,非凡品味处处彰显。 梅沙公馆占地面积5492.93㎡,建筑面积30875.84㎡,由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层,附楼地面楼高3层,设地下停车场一层,约有90个停车位。公馆一楼为大堂及公共配套预留位置;二楼为会议室其他经营配套预留位置;三至十四层为公寓房间,共有320间,分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型;十五层为开发商预留办公写字楼。 第二部分项目酒店式规划 梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目,而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应,很大程度上依赖于后期的经营管理。因此,梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工,特参照星级酒店的相关标准,提出应考虑的功能配套规划如下: 一、公共设施设备配套设计方面 1、有应急供电系统,即须配有发电机房;

湖泊环境综合治理项目可行性研究报告

湖泊环境综合治理项目可行性研究报告 湖泊环境综合治理项目可行性研究报告(此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑!)

湖泊环境综合治理项目可行性研究报告 目录 第一章总论 (1) 第一节项目名称及承办单位 (1) 第二节可行性研究的依据和范围 (2) 第三节可行性研究结论 (3) 第二章项目提出背景及必要性 (5) 第一节某某县概况 (5) 第二节某某县城市发展规划 (12) 第三节项目提出的背景 (18) 第三节项目建设的必要性 (20) 第三章项目建设地点及配套条件 (22) 第一节项目建设地点 (22) 第二节配套条件 (22) 第四章建设内容及规模 (25) 第一节主要建设内容 (25) 第二节建设规模 (25) 第五章工程设计方案 (27) 第一节工程概况 (27) 第二节某某综合整治工程 (27) 第三节环湖路方案 (31) 第四节某某引水方案 (36) 第五节桥涵建设方案 (38) 第六节湖区景点建设 (39) 第七节工程量估算 (43) 第六章环境保护和节能 (45) 第一节环境保护 (45) 第二节节能 (47) 第七章组织机构及劳动定员 (49) 第一节组织机构 (49)

湖泊环境综合治理项目可行性研究报告 第二节劳动定员 (49) 第八章项目实施进度计划 (51) 第一节项目实施进度 (51) 第二节项目建设管理 (52) 第九章投资估算及资金筹措 (54) 第一节投资估算 (54) 第二节投资估算 (54) 第三节资金筹措及分年度使用计划 (56) 第十章社会效益评价 (59)

湖泊环境综合治理项目可行性研究报告 第一章总论 第一节项目名称及承办单位 一、项目名称 某某湖泊环境综合治理项目 二、项目承办单位 某某县某某管理处 法人代表:罗某某 三、项目拟建地址 某某县古城区内 四、项目可行性研究报告编制单位 1、单位名称:某某咨询院 2、工程咨询资格证书编号:某某 3、资格等级:甲级 4、发证机关:国家发展和改革委员会 五、承办单位简介 某某县某某管理处成立于1992年2月,为股级全民事业单位,隶属原县建委领导,现归属县旅游局管理,本单位实行企业化管理,经济上自负盈亏,具有事业单位法人资格。职责范围:某某景区的规划建设、综合开发和管理服务。兼营园林绿化、施工管理。人员构成:本单位现有干部职工23人,有职称的技术人员15人,其中

酒店式公寓经营管理方案标书

酒店式公寓经营管理方案 目录: 一、公寓经营定位、模式及测算 二、公寓装修风格及配置说明 三、公寓日常管理细则 四、公寓装修设计大赛方案 五、酒店公寓入伙文件

一、公寓经营定位、模式及测算 公寓经营定位: 精品小型度假酒店(公寓),以自身16套房为基础,吸引业主 委托加入,以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源: 商务会议培训、公司休假客源占35% 万科系统内含万科业主客源占 35% 国内外旅行社、订房网络客源占20% 旅游及其它散客10% B、公寓经营模式: 经营模式:采用酒店式代租管经营模式。 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经 营和业主的使用配合考虑。达到业主,住客,公司的权益均衡 的目的。 注:1、业主交代租管的房间,必须符合房间设施及装修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐,如其它设施设备均 符合酒公寓的经营要求,均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间,业主需按规定交纳物业管理费及本体维 修基金,支付代租管的佣金,同时享有同其他业主相等的 权益。期间业主入住自有的物业,需提前三天通知前台,

不需支付租金和佣金,但要即时支付50元/天/间的客房服 务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租 管的要求,此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物 业管理处承接 5、代租管收费标准: C、公寓经营测算 结合大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价 格拟定价如下(门市价): *C1、单房:480元/天 *C2、一房一厅:580元/天 注:*此价格结合周边地区的调查情况并结合社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。*此价格为前台价,可

湖综合治理工程可行性研究报告

**县东湖综合治理二期工程

目录 第一章总论 (1) 第一节项目概况 (1) 第二节主管单位概况 (2) 第三节可研报告编制依据及要点 (3) 第二章项目提出的背景及必要性分析 (6) 第三章工程建设内容 (9) 第一节改造方案的确立原则 (9) 第二节设计依据 (9) 第三节主要建设内容 (10) 第四章环境保护 (17) 第一节项目建设对环境的影响分析 (17) 第二节污染防治对策 (17) 第三节生态休护 (18) 第五章建设工期 (20) 第六章投资估算与资金筹措 (21) 第一节编制依据 (21) 第二节总投资估算 (21) 第三节编制说明 (23) 第三节资金使用计划 (25) 第四节资金筹措 (25)

第五节贷款偿还计划 (25) 第七章结论与建议 (26) 第一节结论 (26) 第二节存在问题及建议 (27) 附表 附图 1.东湖广场鸟瞰图 2.东湖广场二期工程平面 3.环湖路纵断面设计图 4.亲水平台剖面图 5.东湖治理工程位臵图

第一章总论 第一节项目概况 项目名称:**县东湖综合治理二期工程 建设单位:**县建设局 项目负责人:** 建设地址:**县文源路以北,湖东大街以西 项目建设目标:通过对东湖北岸和西岸的综合治理,进一步美化城市环境,为城市居民创造一个优美的休闲场所和城市园林景观。 主要工程内容: 工程分为两大部分:东湖北岸环湖路建设工程和东湖西岸综合治理工程。 其中:污水管道配套工程684m 房屋拆迁工程3377㎡ 征用土地 6.084亩 道路工程 4000㎡ 园林美化绿化工程 3799㎡ 亲水平台建设840m 续建广场7920㎡ 公厕 1座

南昌酒店式公寓精装修可行性报告

酒店式公寓精装修可行性报告 ?近两年,酒店式公寓已成为房地产市场的新宠;作为近年来一种新兴房产投资品种,投资者 把它作为新兴物业,发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢?酒店式公寓意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位较高,集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体,既可“自用”又兼“投资”潜力。 ?根据对发达国家同业情况的考察,酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期 发展和存在的一个物业类型,目前在我国刚刚走红,但由于它既具有酒店的品质,又低于酒店的价格,能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求,从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

没有调查,就没有发言权。在对香溢花城高层小户型进行精装修可行性分析、乃至项目定位及市场推广提案前,我们将首先对区域内竞争市场的小户型价格、户型、销售情况等进行调查分析,以对本案的定位及推广提供切实可行的数据支撑。 一、南昌市小户型酒店式公寓的市场背景 南昌市酒店式公寓市场发展轨迹 南昌市酒店式公寓的发展历史可以追溯到2001年开始炒作的“东方巴黎”。“东方巴黎”作为第一代的酒店式公寓,在当时南昌楼市抛出了一个能用“惊鸿一瞥”来形容的营销概念——酒店式公寓,全部精装修酒店式公寓,颇为惹人侧目。 继“东方巴黎”之后,同年,位于沿江路的一幢14层的烂尾楼经重新改装,易名“天龙商务公寓”,以小户型的商务公寓形式投入市场销售,取得了不俗的销售业绩。 2003年,同为烂尾楼改造工程,位于高新开发区的“爵士馆”粉墨登场,这是个对“酒店式公寓”概念作全面演绎的项目,从提供个性化装修套餐、到个性时尚的会所配套全面开放、再到新鲜多样的业主联谊派对,无不挥洒得淋漓尽致。 自此,紧随其后的自由都、金色水岸、洪城时代广场、到目前,南昌的酒店式公寓有:恒茂国际华城、博泰博泰江滨威尼斯、胜利广场、时代广场等;尤其引人注目的是今年推出的海航白金汇、明珠广场等小户型楼盘、纷至沓来。不论是以冠以“酒店式公寓”的头衔,还是“类酒店式公寓”的定位,抑或是其它,勿庸置疑,酒店式公寓在楼市中经蔓延开来,将作为一种楼市产品的补充类型悄然绽放。 如今,越来越多的购房者都想从买房中得到额外的投资回报,于是,精明的开发商便适时地推出各种投资型产品。自前段时间风行一时的小户型,到现在的酒店式公寓的不断推出,都让南昌的投资者再次掀起了投资高潮。此类物业其实是市场细分的产物,它们的出现使之很快成为了

酒店式公寓简介

酒店式公寓简介 酒店式公寓的概念 酒店式公寓的概念始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是在亚洲兴起只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位,并提供低于酒店价格的长期住宅。 酒店式公寓是介于酒店与住宅之间的产品,有统一的装修风格,配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统,聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司,并由其统一经营和管理的公寓。 酒店式公寓的起源 ?酒店式公寓最早起源于欧洲, 是当时旅游区内租给游客,供其临 时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 ?酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约,在一些国际大都市,人流 量很大,也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市,但是由于买房负担太重,所以很多人选择住在酒店式公寓。 因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉,酒店式公寓就这样于

1980年在纽约应运而生,并且成为一种潮流,也成为纽约大量开发商的主打项目。 酒店式公寓的在国内的发展 ?酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深 圳、广州、北京、上海等城市。 ?北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨 房,推出超出酒店客房概念的居所,当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用(当时美国驻华大使馆成立之初,使馆区还在建造之中),成为外交官员公寓。 酒店式公寓的特点 酒店式公寓产品已从当时的“临时住宅”,发展到今天,形成了自己的特点,具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比,在硬件配套设施上毫不逊色,而服务更加家庭化。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,主要具有如下几点特征: ?产权性特点 酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于它是拥有产权的的酒店 公寓,可以在房地产市场上自由的买卖流通,这是酒店式公寓最大的一个卖点。 ?服务性特点 所谓酒店式公寓就是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向宾客提供家庭式的的居住布局、

吉林省星星湖生态养老休闲城可行性研究报告.

吉林省星星湖养老休闲健康城建设项目 可行性研究报告 项目单位:长春市璟轩文化传媒有限公司 二〇一三年九月十八日编制

目录 总论………………………………………………………………….1 1.1项目背景...................................................................I 1.1.1项目名称.........................................................l 1.1.2项目承办单位...................................................I 1.1.3项目拟建地址、地点..............................................I 1.1.4项目建设规模与目标..............................................1 1.1.5项目投资资金及效益情况........................................2 1.3编制依据...................................................................4 1.4可行性研究结论..........................................................5 2项目背景、市场预测与分析 (7) 2.1项目背景...................................................................7 2.1.1政策背景 (7) 2.1.2项目建设的重要性和必要性.................................lO 2.1.3项目的由来 (14) 2.2项目市场预测与分析 (16) 2.2.1养老产业背景 (16) 2.2.2国内外养老产业模式..........................................l 8 2.2.3生态旅游概述.....................................................26 2.2.4现有基本游客结构 (28) 2.2.5市场趋势分析 (28) 2.2.6项目建成时市场容量与游客结构 (29)

房地产开发可行性研究报告

南昌房地产策划案例分析 一、市场分析 一、咸阳城市概况 1.1地理位置 咸阳位于陕西省中部。是紧邻省会西安和内陆开放城市。咸阳有秦都区、渭城区、武功县、三原县、泾阳县、乾县、礼泉县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县等3个区10个县,兴平市1个县级市。 1.2 人口面积交通地位 咸阳,陕西省地级市,位于陕西省八百里秦川腹地,渭水穿南,嵕山亘北,山水俱阳,故称咸阳。咸阳东邻省会西安,西接国家级杨凌农业高新技术产业示范区,西北与甘肃接壤。辖2区1市10县,总面积10246平方公里。2018年全市常住人口437.6万人,其中中心城市人口91.5万,位居陕西省第三位,仅次于西安、宝鸡。 咸阳是秦汉文化的重要发祥地。秦始皇定都咸阳,使这里成为“中国第一帝都”。咸阳也是古丝绸之路的第一站,中国中原地区通往大西北的要冲。 咸阳是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、首届中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。 2014年国务院批复成立西咸新区为中国第七个国家级新区。 二、本案概况 2.1项目简介 该地块原为石斗村村民耕地,地块北至石斗村正街,南至市烟草局及周转库房,西至秦都花苑小区,东邻瑞泉佳苑、华达雅苑小区。用地面积约为92,277㎡(约138.4亩)。

2.2地块现状 地块上基本为厂房及办公楼,地块周边环境繁华,西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目,东边为玉带河东中支。北边解放路目前为六车道60米快速路,是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地(今后将规划成生态公园) 2.3区域周遍配套设施 项目周遍各项生活配套设施比较完善; 交通:11路,206路,201路,207路等公交车,双向六车道, 交通相当便利;西接南昌大桥,抚河风景区,东穿南昌航空工业学院,艾西湖风景区,远期达瑶湖大学城,瑶湖湿态风景区,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。 学校:有南昌市属第十四中学,十七中学,南昌联立学校,南昌航空工业学院,江西师大动分院,江西省机械职工大学; 生活:有麦德龙,北京华联超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,南昌旧货大市场,综合集贸市场,龙王庙集贸市场,等大市场,白云饭店,江南茶馆,沃尔玛商城即将落成; 医疗:新世纪医院,华夏医院,湖坊医院,培康药店等 娱乐:有南昌京东水上乐园,曙光俱乐部,天香园候鸟公园,城东公园等休闲娱乐场所,城东公园占地面积150亩,此外南昌市go-vern-ment为改变城东片区无大型休闲公园现状,规划在本项目旁修建修仙旅游公园; 环境:玉带河中支紧邻本项目旁,南昌市go-vern-ment现已对此进行治理; 人流:该区域为南昌市人口密集居住区,人流量大,车流(解放西路)可达100余辆分钟; 三、个案分析 案名:东方明珠(一期为华府天地)

典型酒店式公寓造价及装修成本

典型酒店式公寓造价及装修成本 一、建安成本 酒店式公寓(11层左右)建安成本(不含电梯、智能系统、消防设备等设备系统),成本为2500元/平方米左右。如含设备系统,成本在3500元左右。 以上成本不包括公寓、公共部分的装修成本。 二、公寓内装修成本 酒店式公寓户内装修成本为:(一)40平方米户型 1、地面:地砖、瓷砖为主要材料,合计4500元左右。 2、墙面:墙纸,合计成本1500元左右。 3、吊顶:轻钢龙骨,石膏吊顶,合计成本4500元左右。 4、厨房+卫生间(不含洁具、厨具):合计成本为4800元左右。 5、洁具套件:2800元左右 6、户式中央空调:30000元左右 7、厨具(电磁炉、微波炉、热水器):1500元左右1-7项合计:49600元,每平方米装修成本为:1240元。(二)50平方米典型户型:1、地面:地砖、瓷砖为主要材料,合计5500元左右。2、墙面:墙纸,合计成本2000元左右。 3、吊顶:轻钢龙骨,石膏吊顶,合计成本6000元左右。 4、厨房+卫生间+阳台(不含洁具、厨具):合计成本为6300元左右。 5、洁具套件:3500元左右 6、户式中央空调:30000元左右 7、厨具(电磁炉、热水器、微波炉):1500元左右1-7项合计:54800元,每平方米装修成本为:1096元。公寓内装修成本不含公寓内家具和所有软装饰的费用! 酒店式公寓装修成本主要集中在厨房、卫生间部分。如从成本考虑,可不使用户式中央空调,改为分体式空调(成本为5000元左右),可大幅度节省成本。 10000平方米,小高层,标准间:24平方米

财富中心酒店式公寓服务项目成本预算 一、人员工资、福利费用 总服务台(24H)5人 商务中心(8H)2人 洗衣店(8H)2人 客房服务3人(视租赁合同定) PA保洁(24H)10人(负责公寓的保洁、清洗地毯、大堂石面保养等)合计:22人*2.5万/年=55万 二、配套机器设备、设施费用 复印机2台(行政商务中心)6万 电脑7台(行政3,商务中心2,总台2)6万 打印机2台(行政1,商务中心1,总台1)1万 碎纸机1台(商务中心)0.2万 洗衣设备5万 前台接待系统应用软件5万 地毯抽洗机3万 单擦机(用于洗地\抛光)3万 吸尘器4台1.5万 其它工具类1万合计:30万 以上机器设备按5年折旧,则每年成本为6万 三、清洁剂、物料消耗费用4000元/月*12=4.8万

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