城中村改造模式探讨
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目录
0.引言 (4)
1.城中村简述及城中村对城市发展的影响 (5)
1.1城中村简述 (5)
1.1.2城中村的概念 (5)
1.1.2城中村的特征 (5)
1.2城中村对城市发展的影响 (6)
1.2.1积极作用 (6)
1.2.2负面影响 (6)
2.城中村的形成原因及城中村改造的难点 (7)
2.1城中村的形成原因 (7)
2.1.1快速城市化过程中城市的迅速发展与扩张 (7)
2.1.2二元管理体制是城中村问题形成的根源 (7)
2.1.3城中村成为外来人口的居住选择 (8)
2.2城中村改造难点 (9)
2.2.1违章建筑面积庞大 (9)
2.2.2村民思想观念的障碍很大 (9)
2.2.3政府缺乏有效的行政手段 (9)
2.2.4拆迁困难 (9)
2.2.5外来人口居住问题凸现 (10)
3.各地比较成功的城中村改造模式例举 (10)
3.1太原模式——“村集体自主改造、自主经营模式” (10)
3.2广州模式——“土地资产经营的城中村改造模式” (11)
3.3珠海模式——“市场运作为主导、政府给政策” (13)
3.3.1珠海市城中村情况 (13)
3.4杭州模式 (14)
3.4.1政策上的支持 (14)
3.4.2机制上的创新 (14)
3.4.3模式上的创新 (15)
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4.城中村改造模式的归纳 (15)
4.1城中村改造的三种改造形式 (15)
4.1.1重建型 (16)
4.1.2调整型 (16)
4.1.3控制型 (17)
4.1.4三种改造形式的比较 (17)
4.2三种改造主体 (18)
4.2.1政府主导型改造方式 (18)
4.2.2开发商主导型改造方式 (19)
4.2.3村集体主导型开发方式 (19)
4.3新型的改造模式——股份合作改造模式 (20)
4.3.1改造方法 (20)
4.4各种改造主体区别分析 (22)
4.5改造模式的归纳 (22)
5.广州市天河区猎德村改造模式分析 (24)
5.1猎德村的改造背景 (24)
5．2猎德村的改造模式 (24)
5.2.1猎德村的改造主体——一以政府引导、村集体为主体 (24)
5.2.2猎德村的改造形式——整体重建型 (24)
5.3猎德村改造模式的分析 (25)
5.4改造中存在的不足之处 (25)
6.结论 (26)
总结与体会 (28)
谢辞........................................................... 错误！未定义书签。参考文献.. (28)
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城中村改造模式探讨
摘要：随着城市化进程的加快，城中村问题成为各地政府的一块心病，各地像摸石头过河一样，探索着城中村改造的最佳模式。本文主要是对城中村的概念，城中村对城市发展的影响、形成的原因及城中村改造的难点进行分析；例举了各地成功的改造模式，重点总结了城中村的改造模式，并且分析了各种模式的优缺点；最后分析了广州市猎德村的城中村改造模式.得出了城中村改造模式并没有万能模式，应该因地制宜，成功的使村民、政府、开发商和城市居民都到达共赢就是城中村改造的最佳模式。
关键词：城中村，形成原因，改造难点，改造模式
Study on Models of Urban Village Transformation
Abstract: With the accelerated urbanization process, the problem of urban village has become a heart disease of governments, as parts like the feeling across the river to explore the best transformation model of urban village. This paper is to illustate the concept of urban village, to analysis the impact of urban development on urban village ,and to analysis the causes of the urban village and the difficult points of transformation of urban Village; giving same examples of the successful transformation models, summarizing the transformation models and advantages and disadvantages of various transformation models; Finally analysising the transformation model of Guangzhou Liede village. Transformation models of urban village have no universal model.We should know the local conditions, then make the villagers, government, developers and urban residents successfully reached win-win is the best model.
Keywords: Urban village, Causes of urban village, Difficult points of transformation, Transformation models
0.引言
随着经济的发展，城市化进程加快。快速的城市化吞没了大量的农业用地，却没能消化掉受国家土地政策保护的农民的宅基地，从而形成了城市中的村落。然而，这些村落并没有为城市提供一道美丽的风景线，相反，随着城市的扩张而更疯狂的扩张，为新增的城市底层人口提供了基本的廉租住宅。但是没有规范的管理，城中村内道路阴暗狭窄，环境差、卫生糟，消防车、救护车、警车根本无法进入的，治安乱，公共空间不足，社区配套和市政设施缺乏等问题明显突出。所以在美学上，城中村被很多人视为城市的伤疤；从政治上，更是一种定时炸弹。所以各城市政府都将城中村改造列为工作的重点。城中村改造应该先从分析城中村形成原因上入手，从根本上解决问题。各地多年的城中村改造经验得出了很多成功的改造模式，但是对于甲地成功的不一定
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对乙地有用，只能借鉴，然后因地制宜，进行探索得出较适合的模式。
1.城中村简述及城中村对城市发展的影响
1.1城中村简述
1.1.2城中村的概念
城中村是在我国快速城市化过程中出现的一种普遍现象，在沿海地区城市中，城中村现象表现得特别明显。
在国外，与城中村相似的研究大都出现在城乡过度带整治问题、都市村庄建设问题、都市贫民窟问题等方面。这些研究虽然没有明确提出城中村，但实际上他们已经从不同角度对城中村的产生、形态及其后果和治理办法进行了表述。
国内的研究由于开展起步较晚，所以每个研究者都是从自身研究角度对城中村进行定义，李俊夫（2004年）从土地产权和土地利用类型的角度，认为，城中村是指那些位于城市规划区方位内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落。分布在城市中的城中村，既是村落历史的遗物，又是快速城市化过程中的新出现的事物。城中村在户籍、行政、规划、市政设施以及教育、环卫、计划生育等方面的管理制度与城市相应制度存在明显差异，在建筑景观上与城市建成区格格不入，而农民不再从事农业生产，土地无法用于农民耕作，已不再是传统意义上的农村，形成“城不像城、村不像村”的城中村现象。
1.1.2城中村的特征
位置特征：由于城市化发展迅速，以前的村庄很快的被包括在城市发展的规划之内，但是各个城中村的位置不同，其被包围程度也不同，显示的特征也不同，村内交通不是很畅通。
景观特征：由于缺乏统一的规划，建筑相态各异且不协调，空间结构混乱，没有连续的街景立面，没有很协调的天际轮廓线，虽然容积率比较低，但是建筑密度大，没有充分的绿化，更没有通畅的通道，社区内景观环境非常恶劣。
社会特征：由于中国特殊的城乡二元结构，城中村性质亦城亦乡，亦农非农，人口来源复杂，人口职业构成也比较复杂。社会治安差，是农村外来外来务工人口的聚集地，住户居民文化素质不高。经营经商不规范等各种原因使得城中村成为滋生”黄赌毒”的温床，恶性案件屡有发生，难以控制。
经济特征：城中村村民主要的经济来源是村集体分红、出租屋的租金收益以及小规模的商业、餐饮业等等。非正式经济指那些除国家税务许可之外的所有经济成分，其中包括相当数量的灰黑
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色经济是城中村赖以“兴盛”的体制外经济。
1.2城中村对城市发展的影响
1.2.1积极作用
虽然城中村的负面影响很多，但是城中村在我国城市发展的历程中还是起到了一定的积极作用。城中村吸纳了大量的外来人口，减轻了城市安置外来人口的压力。城市经济的发展对劳动力资源的要求与大量农村剩余劳动力的供给，共同促成了城市流动人口的猛增。现代经济学理论认为，经济增长取决于劳动力、自然资源、资本以及技术进步等要素的共同作用。外来人口，尤其是城中村里居住的非技能型劳动力在经济生活中扮演了廉价劳动力的角色，承担起了城市最脏、最累、最差的工作，对城市经济发展做出了不可埋没的贡献。城中村在某种程度上减轻了城市和政府的安置压力。
对村民而言，城中村起到了一种社会保障职能。城市化的快速发展必然伴随着空间地域的快速扩张，城中村的存在表明这些村不是去主动城市化，而是被动城市化的产物。在我国社会保障制度体系仍不健全的今天，城中村的村民固守着的这片土地是保障自己未来生活的最后筹码，这也是城中村难以改造的重要原因之一。目前，很多村民赖以生存的基础就是村集体土地及自己所拥有的宅基地。城中村的存在实质上是村民的社会保障，有助于维系社会的稳定。
1.2.2负面影响
（1）影响城市土地利用效益
对一个城市的发展而言，城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大社会效益、经济效益、环境效益。很多城中村占据了城市比较优越的区位，但是在开发上却远远落后于相同区位的其他地区。
由于城乡二元体制，城中村土地利用与城市的土地利用相比不能在市场上自由流转，因而不能再市场上进行正常的进行租金的竞争，无法获得较高的收益。城中村土地利用市场是一种不完全竞争的市场，城中村土地在这种非完全竞争情况下不能获得其正常收益，也就是城中村的土地级差地租没有合理体现。
（2）影响城市化的进程
城中村的改造不同于城市中的旧城改造，被认为是城市化进程中最大的难题。宅基地、自留地以及违章、违法建筑形成复杂纷繁的土地、房屋关系；村民、集体、开发商以及全社会的利益的利益交织在一起。这些复杂的关系使得城中村改造困难重重，最后影响到城市化得进程。（3）影响城中村的自身发展
加快城中村的改制和改造还是城中村本身经济和社会发展的迫切需要。目前，城中村以出租屋经济为支柱的发展方式已经越来越缺乏后劲。城中村经济进一步发展必须要有与其相适应的经济组织形式，即以股份制的方式促进原有村集体经济组织向公司转变。无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，城中村目前的存在形式有严重的弊端，如果不加以改造，必然会对社会、经济、环境等各方面发展带来严重制约和影响，可以说城中村改造已经迫在眉睫。
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2.城中村的形成原因及城中村改造的难点
2.1城中村的形成原因
作为我国快速城市化过程中的一种普遍现象，城中村的形成并非一朝一夕之功，形成的原因也涉及很多因素，就总体而言，可以归纳为如下三个方面。
2.1.1快速城市化过程中城市的迅速发展与扩张
城市化的发展与扩张是城中村形成的主要推力，尤其是快速城市化地区的城市飞速扩张更是直接促进了城中村的形成。
建成区的扩张不可避免地要涉及周边的农村。按正常情况，城乡结合部的农村被逐渐吞并，农地直接转为建设用地，村庄和村民则要经历一个拆迁、安置和转为城市居民的过程。然而在疾风骤雨般的城市化过程里，各个城市均在非常短促的时间内飞速扩展建成区，城市根本没有时间慢慢吸收、消化原有的农村聚落。在近乎“抢地”般的城市膨胀中，前来征地的开发商都争取在最短的时间内得到最容易处理的地块，面对拆迁安置等麻烦问题，大家往往都选择放一放，缓一缓的思路，先绕道而过。因此，农地被迅速征用进行建设，而村落则保留下来。待到周围高楼林立，马路宽阔、地价上涨的时候，原来廉价的村落也变得“值钱”了起来。即使再想回头将其转变成与周边环境协调的建设用地，拆迁补偿费用和难度就更大了，因此这些村落不得不继续保留下来，为后来的城中村埋下伏笔（如图1所示）。
图1 城市扩张过程中吞并了村落，但没有消化吸收
2.1.2二元管理体制是城中村问题形成的根源
在世界城市发展史中，经历过或者正在经历快速城市化的地区不在少数，然而却少有国家像中国这样普遍出现城中村问题，原因何在？这就不得不从我国的二元管理制度说起了。
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20世纪50年代中期以来，中国开始形成城乡区别的二元管理体制，人为地从政治、经济和文化等方面把城市和农村截然分开，形成社会经济“城乡二元结构”分治格局。在二元结构中，城乡经济相互独立，三大价值资源——劳动力、自然资源和知识无法实现最优配置。流动阻塞，城乡之间存在明显的“剪刀差”，牺牲了农民的利益，使中国的农村经济发展严重受阻，也给农村与城市的协调发展造成了种种问题。体制之所以为体制，就在于它不是单方面的制度，而是多方面制度的集合，是制度的系统。具体的说，城中村的二元管理体制主要变现在以下几个方面：（1）户籍管理制度
改革开放以后，虽然户口作为各项管理基本识别方式的功能已逐渐
下降，但在日常生活中仍发挥着其重要作用。以城中村来讲，存在着两类人群：一类是持有农村户口的农民，这一类占大多数；一类是持城市户口的人，他们中的小部分是由于征地而转为非农业户口的原村民，大部分是不断涌入的外来非农业人口。此时此地，持有农业户口的村民待遇要优越得多，他们可以分得宅基地，可以享有二胎生育指标，还可以享受股份分红、物业出租收益等。相比之下，持城市户口的人并没有享受到比农业人口更多的福利，甚至丧失了部分权利，导致城中村农民尤其是村民农转非的积极性不高。
（2）行政管理制度
按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村民所有的土地和其他财产。即使城中村在区域上已经纳入了城市规划区范畴，只要它在行政上属于“村”，就自然要受到村民委员会的管理。对村民委员会来说，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产是其重要的职能之一，村民委员会不仅仅是一个行政管理上的概念，而且是一个经济实体。
（3）规划和市政设施管理制度管理
由于城中村一直处在村的管理之下，在城市规划上长期没有纳入统筹，对城中村问题未能进行全局通盘考虑，城中村的建设缺乏控制和管理。一些村镇虽然有了自己的村域规划，但是其规划往往难以执行，而且村级领导的规划意识不强，因此各个村得建设往往很随意，宅基地建设管理混乱，各种临时建筑比比皆是。
村民在利益的驱使下，不断地在原来房屋的基础上加盖，形成了城中村特有的“握手楼”、“一线天”景观。这些都是以单家独户的传统模式建筑而成，造成了土地利用效率低下和土地资源的严重浪费。
（4）社会保障制度
由于行政上“村”的保留，社会保障同样将城中村拒之门外。城中村的社会保障问题没有纳入市、区劳动和社会保障局的范畴，村民的社会保险、养老保险等社会保障项目都是自愿、自给自足的。
2.1.3城中村成为外来人口的居住选择
在涌入城市的外来人口大潮中，有大量素质不高、收入低下的劳动者，他们具有极大的流动性，而且资金实力很低。这些人能住在哪里呢？政府没有给这些劳动者准备廉租房，小区的出租房租金又高，城中村里价格低廉、手续方便、管理松散的出租房自然就成了上佳之选。虽然有脏
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乱差等问题，但是这些外来务工人员对居住环境和生活质量的要求实在不高，只要价格低廉就足以让他们满意。
按照西方经济学的理论，只有供需两方都存在时交易才能继续。而城中村大量廉价出租屋存在着广阔的市场，城中村有了需求，所以它存续着。城中村的所有权属性决定了村民可以在自己的宅基地上几乎不受限制的建房，面对络绎不绝的求租者及执法不严的管理者，村民有动机也有可能加盖房屋，甚至托关系走后门去找地，多建房，多出租，多收益。
2.2城中村改造难点
由于城中村形成原因的复杂性，所以城中村的改造存在着很多难点。
2.2.1违章建筑面积庞大
村民了解政府需要改造城中村及出租屋有需求，在经济利益的直接驱使下，大量建设违章建筑，加层加高，或者另选空地再建设，本着“多建设，多收益”的原则，造成违章建筑面积急剧增长。这便增加了城中村改造的困难。
2.2.2村民思想观念的障碍很大
首先是由于城中村的改造会直接使一部分村民失去了的经济利益来源。村民失去了土地，失去了出租屋的租金，失去了村集体的分红，但却不能被很好的引导就业置业；其次村民的依恋故土、怕变求安的思想和对改造后生活保障问题的诸多忧虑，阻碍了城中村的改造。
2.2.3政府缺乏有效的行政手段
政府出台的政策不完善，缺乏统一的改造规划和改造方案。各部门间的分工不明，相互的协调也缺乏组织性，给城中村的改造增加了一定的困难。
2.2.4拆迁困难
“城中村”的现状建筑基本为近年新建，部分建筑质量较好，这为改造工作增加了难度；村内住宅建筑基本为村民自建，房屋产权属私人所有。对这些建筑如何拆迁补偿需仔细推敲，慎重行事，弄不好村民们会漫天要价，这样一来，拆迁难度更大。
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2.2.5外来人口居住问题凸现
城中村的改造加大了大量的外来人口住房难的问题，外来人口的居住问题很快又会成为城市发展的一大隐患。在改造城中村的过程中，政府怎样解决外来入口的居住问题也是一大难题。
3.各地比较成功的城中村改造模式例举
由于目前城中村存在的种种问题及对城市发展的负面影响很多，所以城中村改造是城市建设必须攻克的难题。但是城中村改造是一项涉及户籍、土地、保障、建设与管理及行政体制调整等复杂问题的工程，而且目前，国家尚未有明确、统一的政策规定，各地普遍采取“摸着石头过河”的方式进行有益尝试和创新。
3.1 太原模式——“村集体自主改造、自主经营模式”
由于城中村农民拥有宅基地，所以其获得的土地成本十分低廉, 再加上建房成本和经营成
本低的优势，造就了城中村出租屋无以比拟的低租金优势。而大量涌人城市、收人水平较低的外来人口恰恰是这类出租屋的需求者。对于缺乏就业能力的城中村村民来说，其绝大部分收益都来自于土地及土地之上附着建筑物的租金。如果对城中村进行改造势必会剥夺了村民的这部分“特权收人”，引起村民对城中村改造的反感。所以只有解决了村民收益的保障问题, 才能消除村民
的抵制意识, 进而城中村改造才能得以顺利开展。
太原市通过“建设公寓楼群”，将村民自建自租改为整建整租，将搬迁和收人保障、就业
结合起来,很好地解决了这一难题。即引导村集体股份公司在拆迁的旧居住区上整体盖起公寓楼群, 以相对低的价格出租给原城中村租住人员，村民仍然可以当房东、收房租。具体实施方式方法为将旧村区中农民的土地、房屋作为股份, 村集体股份公司将拆迁后的土地用来建设公寓楼群, 对外出租, 组建专业公司来经营管理这些出租楼, 为外来务工人员以及一部分本市无房常住人
口等提供租房服务, 租金交由股东分红。这样可使得村民有长期租房收益保障, 解除了他们拆迁改造的后顾之忧。市政府根据所管辖地的情况, 引导村民、村集体股份企业建立若干职工公寓服务社区, 提供配套服务, 使其成为外来务工人员和本市无房人员价格低廉、安居乐业的居所。
这种改造思路由于保证了村民长期稳定的收益，所以易于实施。公寓楼群建设项目, 源于市场需求,相比其他项目, 受市场变化影响不大, 效益稳定由独自经营变为村集体改造后应为村股
份企业集体经营, 村民作为股东, 可以持续长久收益。这种方式可以减小村民的阻力, 实现改造和村民的双赢, 易于实施。同时公寓楼项目建设、经营较公开透明, 可以防止改造中的少数村干部将集体资产个人吞并, 避免不稳定因素。另外新型公寓楼的建设, 纳入了市政规划, 可以彻底改变过去“脏、乱、差”的形象。与此同时公寓区的经营管理, 由个人行为变为企业的商业行为, 集中统一, 规范标准, 监管方便, 可以减少“藏污纳垢”, 有效解决社会治安问题。城中村改造,
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最大的问题是改造要和村民的利益、就业保障相结合。公寓楼的日常经营、管理、服务, 可以为
村民提供一定的就业机会而公寓楼群的建立, 大批人口的人住, 可以带动周边地区整个商业、餐饮等服务业的繁荣, 也为村民提供了大量的就业机会。
3.2 广州模式——“土地资产经营的城中村改造模式”
广州市土地价值高昂, 城中村普遍比较富裕, 这为村集体担当改造主体创造了条件。广州市采取了土地资产经营的城中村改造模式，城中村经营的主体主要是村集体经济组织演变而来的股份有限公司, 公司资本的主要来源就是经过评估而量化的土地资产, 通过作价入股的方式转化为村改造后的股份制企业的资本金, 同时通过专门化的经营和向社会融资实现资产的保值增值。
这种模式首先要对集体土地国有化改造, 然后由市政府信誉担保, 将土地作为固定资产向银行申请抵押贷款, 作为城中村改造的主要融资模式和资金保证。另外将部分资产划分为许多小的股份向社会公开发售, 并按份额配给投资者相应的分红与利息。有条件的村划出专门的经营性土地, 吸引经营项目和投资, 提高经营水平, 提升土地收益, 增加集体资产公司的收益要先保证村民的社会保障需求及自身的经营运转, 剩余部分作为城中村改造的资金。（改造流程图如图2所示）
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图2 广州模式改造流程图
广州市城中村改造模式中, 土地资产经营的主体是村集体, 以土地换取资金, 进行城中村
改造、村民社会保障和资产经营, 从而达到盈亏平衡, 使城中村改造能够持续下去。
市政府则提供政策平台、制定优惠条件、对城中村改造规划的实施以及与城中村相关的问题
的解决进行监督与管理, 确保改造的顺利进行。政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动城中村改造进程, 使拆迁改造与发展区域经济相结合, 从而迅速提升了城市竞争力。传统的城中村改造, 政府或开发商要委托专业拆迁公司, 主要依靠行政法制力量和市场手段, 这一模式容易
陷人政府或开发商与村民的矛盾纠葛, 恶化村庄改造的招商引资环境。而以村集体为主导的改造
模式则有效的避免了拆迁矛盾的发生。广州市城中村改造模式采取开发商委托村集体实施拆迁, 由社区居委会代表集体与居民个人签订拆迁安置协议。村集体受开发商委托,与居民签订拆迁协议, 因社区居委会有了解村情、联系群众的优势, 一方面容易化解拆迁过程中出现的矛盾和问题, 另一方面又可以代表多数居民的利益诉求向开发商有效地反映和协商。社区居委会无疑是村庄改造中最为重要的依靠者和推动者, 有效地调动社区居委会的积极性, 是顺利实施整村拆迁的关键。
3.3珠海模式——“市场运作为主导、政府给政策”
3.3.1珠海市城中村情况
珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造，全部位于香洲区。总占地面积约300万平方米，
需动迁人口近20万。珠海市从2000年6月开始策划城中村改造工作，计划用3年多的时间集中力量全部完成。从2000年开始，珠海市围绕着“改造城中旧村、创建精品社区”的总目标，高起点、高标准改造城中旧村，取得了很好的成绩。到2003年，列入改造计划的26个行政村，已有22个确定了开发商，16个开始拆建，8个文明社区竣工移交，10.51万平方米回迁房交付使用，961户旧
村居民喜迁文明、安全、环境优美的现代城市家园。
3.3.2珠海市城中村改造模式分析
市场运作为主导、政府给政策的策略：珠海市在“城中村”改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面积的地价，并免减相应的报建等费用，确保开发商获得25%以上的合理利润。开发商的开发总量中，1/3用于旧村民回迁，另外2/3作商品房经营。为
引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不论开发商来自哪里，一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化评估。为提升新村档次，珠海市在招标阶段就引入“规划最优”概念，规划设计要以优取胜，带动了全市房地产开发档次的提升。通过政策借力改造“城中村”，是珠海开展“城中村”改造的重要举措和成功经验，这种探索和实践也为进一步推动公共设施与服务市场化改革提供了借鉴，是经营城市的一种有益探索。
3.3.3珠海模式成功的原因
珠海“城中村”改造能够顺利实施，实现村民、投资者、政府利益“三赢”是成功的关键。
（1）照顾村民利益。拆迁利益补偿是城中村改造的关键环节之一，与城中村改造最直接、
最大利益关系者是旧村居民，如何调动村民的积极性、争取村民的支持关系到改造的成功与否。珠海市在国家和省拆迁法规规定的范围内，制定有利于村民的拆迁政策。旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿；拆迁期间旧村的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入规划、改
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造，土地增值收益由村集体、村民和开发商共享；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村村民个人，解决旧村村民转为居民的后顾之忧。
（2）政府让利调控市场。珠海能够进行大规模、高档次的“城中村”改造，市场运作又是一个关键因素。市场化运作模式激起了投资者的投资兴趣，政府的角色是营造一个公平、公正的市场竞争环境。为培育新的房地产市场，珠海市决定3年内在城区不再新批房地产用地，为城中村改建腾出市场空间。珠海市这一优惠政策，政府虽然没有直接投入，但实质上政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。
（3）提升综合竞争力。珠海市从一开始就对城中村改造的目标进行高定位，要求“规划最优”，“城中村”的改造不是市政建设的“填平补齐”，而是实现城市的整体增值。通过城中村的改造，建设现代化文明社区，推动和提高农村城镇化进程和水平，从而提升城市综合竞争力。
3.4杭州模式
3.4.1政策上的支持
在城中村改造过程中，杭州市建立四大支撑政策保障四方利益。
第一，农转居公寓建设政策保障工作推进，逐渐完善农转居公寓建设政策体系，允许上市交易、注重社区配套、出台优惠政策、多模式建设等方面，促使杭州市农转居公寓建设速度快、效果好。
第二，拆迁补偿安置政策保障村民利益，秉承“依法创新、利益兼顾、市场主导、重心下移、联动推进”五项原则，将保障城中村居民合法权益放在第一位，规范评估、安置优先、让利于民。
第三，10%留用地政策扶持集体经济，通过整合10%留用地实施城中村改造，既可根除原地块范围内的城中村，又可确保村镇集体和村民的长远利益，解决失地农民的后顾之忧，具有鲜明的创新性。
第四，外来务工人员公寓建设保障外来务工人员利益，通过利用10%留用地建设、转换已建成农转居公寓性质等多途径筹建外来务工人员公寓，并进一步探索在农转居公寓中按比例配建。
3.4.2机制上的创新
“政府主导、政府做地”原则是典型的“杭州模式”特色之一。对于出让地块，坚持政府实施征地拆迁工作、净地出让，实现土地政府收益最大化。在坚持这条原则前提下，多渠道、多主体、多方式进行城中村改造具体实施。
（1）政府直接实施。
“政府主导、政府实施”是由各区政府建设单位对农转居公寓实行统一规划、统一筹资、统一建设、统一安置、统一管理。
（2）委托企业代建。
“项目代建制”是城中村改造的“杭州模式”的管理创新，在“政府做地、企业做房”的前
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提下，引入市场机制，发挥房地产公司的专业水平和品牌效应优势，引进社会资本、管理理念、
技术经验来创新城中村改造思路，利用企业在资金、管理、技术、品牌等方面的优势来参与建设，提高农转居多层公寓建设的效率和品质。
（3）村集体自主实施。
“政府主导、村级实施”是由村（社区）自筹改造资金，自行征地拆迁，自行组织施工，自行安置管理。
通过机制创新，杭州城市化步伐大大加快，同时，部分城中村脏乱差现象得到根治，违法搭建得以有效遏制，社会治安明显好转，城市品位和人民生活品质显著提升。
3.4.3模式上的创新
历年的探索和实践证明，“大项目带动”是杭州市城中村改造的重要特色和主要经验，也是城中村改造的“杭州模式”亮点所在。杭州市城市更新中众多的为民项目，类型各有差异，模式各有特点，大拆迁、大建设、大安置、大整治多管齐下，点、线、面相互结合，基本走出了一条以大项目带改造、带整治、带开发、带建设的城中村改造特色之路。
大项目带动主要有四种模式。
第一，以“面”带动城中村改造模式。杭州市钱江新城的建设、东站枢纽项目的启动、西溪湿地综合保护的推动，从“面”上整片地推动了杭州市城中村改造，总结为“以面带动城中村改造模式”。
第二，以“线”带动城中村改造模式。杭州市的城市更新一大特色是“以路带更新”、“以河道带更新”，沿线带动了城中村改造，总结为“以线带动城中村改造模式”。
第三，以“点”带动城中村改造模式。由于项目建设所需，许多点上的城中村也进行了改造，总结为“以点带动城中村改造模式”。
第四，西湖西进景中村整治模式。我市城中村改造的模式并不局限于整体拆建，还探索了整治模式，保留了人文自然景观，是我市城中村改造的一大亮点。总结为“西湖西进景中村整治模式”。
4.城中村改造模式的归纳
通过对上述四个城市城中村改造模式的分析，得出改造模式中少不了改造主体和改造形式，而每个城中村情况不同，需要选择的改造主体和改造形式不同。通过归纳城中村改造形式主要有三种，城中村的改造主体也主要有三种。
4.1城中村改造的三种改造形式
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虽然各城市城中村对城市的影响有大有小，各地改造思路有所差别，然而若单纯从改造形式
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上看，大体可归纳为以下三种形式。
4.1.1重建型
重建型改造是指从城中村的整体格局到单体建筑的全面改造，从旧村向新村的整体转变包括
建设格局、建设标准、设施配套、景观建设等全方位的变化，但也有可能或有必要保留一些建筑，比如具有文化保留价值，或质量好且对整体格局没有影响的。
重建模式改造工程量大、动迁面广、成本高昂，一般适用于处在城市重要街道或重要地段、
土地价值高、严重影响城市规划和城市景观，布局杂乱、建筑密度大的城中村。
就具体改造方式而言，整体重建可以分为两种改造方式：
（1）一次性整体拆迁重建
此方式的运作思路是原住户全部迁往村外安置，待改造完毕后回迁。
此方式的特点是：
第一，资金运作难度大。整体重建方式启动资金需求量较大，资金回收周期漫长；
第二，拆迁量大，安置费用高昂，难以组织。由于需将原住户一次性迁出安置，工作量与费
用都太高，由于人口量大，很难顺利组织。
（2）滚动式拆迁重建
对城中村改造进行地块的划分，然后按照一定顺序逐渐改造，逐渐安置回迁。
此方式的特点是：滚动式重建方式的改造一般可分为近、中、远三期，本着先易后难的原则
对全村进行逐步改造，滚动式重建与一次性整体重建相比有以下几个优越性：
第一，改造总成本降低。主要源于逐块开发使每次拆迁安置数量变小，大大降低了拆迁安置
总费用；
第二，启动资金降低；
第三，物业收益上升空间大，地产物业的收益有一个上升空间的规律，即一般物业定价策略
是先低价后攀高价，随着滚动改造的逐步推进，物业收益将比一次性改造有更大的上升空间；
第四，滚动开发使土地资本跟早进入资本循环，实现土地资本的滚动利用，一定程度上降低
了改造周期与资本回收成本。
然而，也应该注意到，单纯靠土地滚动重建带来的土地收益作为后期改造开发资金是不够的，
这使城中村改造进度完全受制于资本回收进度。为了使滚动重建进程不致中断，还有必要寻求其他融资渠道的支持。
4.1.2调整型
调整型改造是指在整体格局不做重大调整的情况下，对局部区域进行重点改造，调整中需重
点改造的部分可能是全部重新建设的。调整一般用于处在建成区但不与城市总体景观形成强烈反差、布局较规范、建筑环境较好的区域，适当改善市政条件（如排水、煤气管网）和增加文化、商业、医疗健康等社区服务功能，实施社区统一管理，作为外来人口和低收入群体的廉租房。
局部调整改造模式下，可采用“抽疏”的土地经营方法。它强调城中村改造是一个连续不断的更新发展过程。近期改造对现状存在的密度过高、采光、通风极差、存在消防隐患等问题采用
“抽疏”的方式，拆除部分住宅及建筑质量极差的临时建筑，保留大部分建筑质量较好的居住建筑，同时疏通村内道路，增加绿地，完善公共设施配套，降低建筑密度，初步形成“可居型”居住环境。同时，利用村内现有几块未建设用地建设新居住区，对近期拆除住宅的居民进行异地安置。远期对村内保留住宅，根据使用状况采用原地回迁的方式进行自我更新、自我改造。
其原则可总结为：控制旧村，改造旧村，建设新村，置换旧村。
调整型模式主要有以下几个特点：
第一，拆迁量减少，拆迁成本与回迁安置费用降低。由于保留一定数量的旧建筑，需新建的建筑与建安成本降低，从而使总资本投入大大降低，改造期与资本回收期也缩短；
第二，新村的建设使旧村的许多房屋将转为出租用，而非户主居住，构成旧村收入的主要来源；
第三，新村与旧村之间存在一定的地租级差；
第四，调整型模式的关键在于新、旧村土地资本的良性循环，原旧村增值前的土地收益一定程度支持新村开发，新村开发后增值的土地收益能支持旧村改造。
4.1.3控制型
控制型改造是指在保留城中村大部分建筑的基础上对违章建筑进行改造，控制新建建筑，对城中村进行整体外立面的修饰和内部的适当梳理。
与上述两种改造形式相比，控制型改造形式的工程量最小，其主要应用层面为：
（1）地处相对偏远，以原村民自住为主，外来人口少，规模小，与城市矛盾不显著的城中村。
（2）具有历史文化或其他保护价值，因而不宜大规模改造的城中村。
（3）虽然位于城市中心或重点地区，问题严重且矛盾大但是条件不具备、难以实施整体改造的城中村，暂做权宜之计。
本改造形式最大的特点在于改造工程量小，资金需求也小，因而只要政府给予适当支持，基本上可以采取村集体自主方式进行改造。
4.1.4三种改造形式的比较
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4.2三种改造主体
城中村的改造虽然需要多方参与，但必须有一个牵头者和协调者，即改造主体，在城中村改
造中发挥作用最大的政府、村集体（包括村民）、开发商都可以成为改造主体。
4.2.1 政府主导型改造方式
改造主体为政府有关部门的改造方式为政府主导型改造方式，政府有关部门是指“城中村改
造领导小组”或其他主要负责城中村改造的部门，是一种至上而下的改造思路。
该形式的特点在于：
（1）能够充分考虑全社会的综合利益。与市场行为的自发调节不同，代表全体市民的政府
机构并不仅仅把视角集中在经济利益上，而是更多的考虑了社会、环境和经济等多方面的综合效益。
（2）能够给弱势群体充分的保护。虽然城中村村民早已摆脱贫困走向富裕，甚至在部分区
位较好的村中，很多村民已经进入了高收入阶层，但是这些收益大多来源于房屋的出租收益。在城中村改造过程中，知识文化水平低、就业竞争能力差的村民一旦失去了他们赖以生存的土地，必然将处于弱势地位。此时，只有由政府主导的改造才能真正统筹兼顾，保户村民的利益，为其生存提供保障。
（3）有利于调配各相关部门的资源。城中村改造是一个复杂的过程，当中必然牵涉到规划
局、房管局、财政局、民政局、劳动局等各相关职权部门的配合。由政府主导改造可以更好地整合各职能部门的资源，有利于改造顺利进行。
（4）对政府的财力要求较高。这也是该操作模式的最大困难。在全国各地的城中村改造过
程中，反应最普遍的就是资金问题。珠海、深圳等经济发达、政府实力雄厚的沿海城市还可以维持，而内地相对落后的城市和城中村众多、改造资金总量巨大的城市政府对于这么高的资金要求难免会吃不消。
政府主导型改造方式的运作方式： A.政府包办城中村改造。从路网的改、扩建到房屋的建设、梳理完全由政府控制。
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B.政府提供基础设施建设，启动前期经营，而后进行其他改造。政府斥资提前将基础设施完
善，能减轻村里的资金压力，启动前期经营，从而使可交易物业收入增加，逐渐盘活土地资产，完成后续改造。
这种方式在广州市已有一定的运用。如广州市白云区棠景街就是一个典型的成功案例。棠景
街原来是棠溪、远景两个城中村。2000年开始政府对其市政道路建设开始投资，结果大大促进了城中村的土地收益。原来的远景路是一条仅仅只有300米的机耕路，两边的物业月租不过每平方米8元。为了进行改造开发，街道专门成立了一家公司，以较高的价格将沿线的物业统一租下来，然后打包转租给物业公司，物业公司请了四个商业设计公司对远景路进行规划，最后定位为“白云区的北京路”（北京路是广州市最著名、最繁华的商业街），估计总投资达3000万。结果附近地租大幅上涨，土地收益增加。棠景路是试白云区第一条步行街，经过政府整顿后，两面商铺租金由以前的每平米28元上升到320元。该街的乐嘉商业广场占地2.5万平方米，全部采用高档落地玻璃窗，是2002年村社投资1500万从一个污水横流的石材市场改造而成的，2004年整个广场的年组最少有800万元，15个月就可以收回全部投资。
土地收益的提高自然理顺了许多关系。当地村民的物业有了更多的固定收入，就愿意改造，
提高自身价值；政府花少量钱用于修路，又增加了税收的来源；受委托的物业公司也能获利，达到了双赢。
4.2.2开发商主导型改造方式
开发商主导型改造方式是指在城中村改造过程中将开发商定为改造主体，将城中村土地招标
拍卖后由开发商进行改造。
这种方式的优点在于：专业开发商开发房地产的经验丰富，企业经济实力、经营管理能力强，
可以保证开发区域的品质与档次，提高市场价值和社会影响力，单纯从经济运营的角度来看，无疑是高效的。
缺点是开发商行为主要受经济利益的驱使，一般城中村的容积率难以满足开发商对商业利润
的需求。而且，开发商改造还存在规划管理与建设周期的问题。如果一个城中村各地块拍卖结果是由不同的开发商开发，结果可能会造成各开发商各自为战，这就脱离了统一开发建设管理城中村的初衷。各开发商由于自身资金周转问题也可能造成各地块开发时间不统一，影响城中村改造进度。此外，由开发商直接面对村民进行拆迁，也容易遇到钉子户，拆迁难等问题，给改造增加难度。
4.2.3村集体主导型开发方式
村集体主导型开发方式是指以村集体为改造主体进行筹资改造，村民共同对改造行为决策、
负责。与政府主导型相对，是一种自下而上的改造思路。
该方式最大的优点在于充分调动了的改造积极性。首先，城中村改造后居住条件将得到改善，
村民是直接收益者，村民有动力投入改造，其次，村股份公司参与整个城中村改造的开发工作，可以获得一定利润，改造积极性提高。村民作为股东也能收益共享，积极性也很高，因此改造工作遇到的阻力最小，也容易顺利进行。最后，村民对本村的情况最熟悉，改造方案的选择更能切
合村子的特点。
缺点是村股份公司独立承担城中村的全部工作，这对其经济实力、技术力量以及企业经营管理能力都是一个考验，开发品质难以保证。而且，能否获得开发物业的最大价值也是一个疑问。
4.3新型的改造模式——股份合作改造模式
实际中有些城中村的改造比较复杂，只是一种主体参与改造不能解决问题，需要一些新的改造模式。
改造“城中村”，不仅要使旧村居民赢得良好的居住环境和现代文明生活，而且要使开发商赢得合理的利润，使社会、政府赢得良好的投资环境与城市品位的提升，这三方面是相辅相成，同时又是互相牵制的，只有处理好三方面的合理关系，才能保证“城中村”改造工作的顺利进行。
4.3.1改造方法
采用股份合作的改造模式，即“政府引导+村民入股+开发商融资”的改造模式。引入土地资产化经营理念，即先将村集体土地改制并量化成股份，明晰土地产权；再由“城中村”改造主体即政府、村集体、开发商共同筹建股份有限公司，公司的资本来源包括经过评估量化后的土地资产、政府基础建设基金、开发商投资资金；政府主要负责基础设施建设，村集体和开发商负责主体改造工程，在政府的宏观调控下进行户型、容积率等方面的设计。在改造过程中由公司进行各方出资比例的核算，管理资金运作。同时进行土地资产化经营，将有条件的“城中村”划出专门的经营性土地，将评估出的该部分的土地股份作为资产，吸引经营项目和投资，提高经营水平、提高土地收益、增加集体资产。改造资金来源采取“三点一线”进行筹集，“三点”即：由当地村集体经济拿出一部分自有资金或由村民共同筹集和筹措银行优惠贷款等；所在区政府拿出一部分资金建设市政基础设施和公共配套设施；开发商支出大部分资金用于主体部分建设。“一线”是指将三者串连起来成立资金管理委员会，确定各方出资比例，在进行土地资产经营获利后按出资比例分红。然后重新调整融资比例，进行滚动开发 (具体操作流程见图3)。
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城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
广州市城市更新村企合作操作指引 旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。 一、广州市城市更新村企合作政策演变 自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下： 1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。
通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下： 1、从无到有 改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概
念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。 2、监管趋严 众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。此种操作在今天已不再可能，根据最新的〔2018〕1号文规定，仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂，可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格。 3、企业进入时机趋前 严格意义来说，最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目，〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机，即“合作改造类项目由区政府主导，由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让，引进合作企业参与改造。合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。”，而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”，目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念，同时规定“引入合作意向企业的旧村，应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查。”此限制性规定变相说明，合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前，否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查。 二、城市更新村企合作程序
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
广州市“三旧”改造工作办公室 穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函 各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局： 为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。 感谢对“三旧”改造工作的支持！ 附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿） 2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿） 3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿） 二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：83849061） 附件1 广州市“城中村”全面改造工作流程
一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状 摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村 民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、 土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划 范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集 体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山 用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片 整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下 简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路
网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。
广州市“三旧”改造相关政策解读 发布时间：2011/03/28 一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破 （1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。 （2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报 在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。 （3）土地收益可返还企业和农村集体 按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。
征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。 二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠 （1）优惠一：登记国有土地按现状确定 《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。 （2）优惠二：村自主改造可协议出让土地 特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。 在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
城中村改造模式及对策 城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。 标签：城中村改造；模式；對策 1、东营城中村现状 东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。 “城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。 2、改造模式 城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。 2.1以政府为主导的模式 改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。比如辛镇村拆迁改造就属于此类，由东营区政府组织实施，分三期全部改造完成。 2.2以市场运作为主的模式
市“城中村”全面改造工作流程 一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造围现状进行摸查，现状摸查包括以下容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、）、房屋权属（合法权属、建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划围和改造围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划围和改造围。改造规划围原则上为旧村庄的行政区划围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造围，
实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划围和改造围，最终确定改造规划围和改造围。（三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。 公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等； 4、资金平衡、筹措、运作方案。 5、规划方案。 规划方案应达到修建性纤细规划深度；同事明确改造规划
目录 城中村改造研究 (4) 城中村形成原因 (4) 城中村改造面临的突出问题 (4) 城中村改造中的民生需求满足 (5) 国内外优秀城中村改造研究 (7) 国内五种典型的城中村改造模式分析 (7) 国外城中村改造研究情况 (8) 城中村改造的浙江样本 (9) 日本横滨市寿町贫民住区治理案例 (10) 武义县城中村改造现状 (12) 考察浦江城中村改造工作 (12) 武义县人民政府关于城中村改造和房屋征收范围的公告 (13) 城中村改造稳步推进基本完成入户调查 (14) 武义县人大关注城中村（棚户区）改造 (14) 城中村改造势在必行 (15)
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城中村变迁，走出民生改善之路 （图为武义县老城上街） 城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。在“城中村”改造中，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，关注民生、重视民生、保障民生、改善民生且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
城中村改造研究 城中村形成原因 城中村是中国城市化进程中独有的现象，即使是在中国的历史上也未曾出现过。城市化进程过快，土地制度的滞后，规划、管理、整治的无力，体制上的诸多缺陷构成了城中村形成的主因。 1、城乡二元体制是城中村形成的根本原因 城乡二元结构，这一独特的社会形态包括二元的社会结构和二元的经济结构 2个方面。我国的城乡二元结构的形成并非一朝一夕，而是整个社会制度变迁的产物，体现了政府主导的强制性变迁的特征。 2、对城市蔓延现象的忽视 城市蔓延是城市化过程的具体体现。对此，我国在推动城市化发展过程中，将城郊农村仅仅从地理上纳入城市范围，但是并未重视城市蔓延现象所引发的诸多社会问题，从而形成所谓城中村。 3、中国社会城乡土地所有制矛盾 当前，我国实行的是国家土地所有制和集体所有制2种土地制度。城中村虽然位于城市但是其土地产权仍然归属集体所有，这样一来就同城市区域的国家所有制相冲突。 4、经济利益驱动是城中村形成的内在因素 城市功能的扩张，使农村土地房屋大幅升值，出租房屋成为获利丰厚的行当，给当地农村带来了巨大的收益。在城市化的压力下，一无知识技能，二无劳动经验的城中村村民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”之道。 （来源：《现代园艺》，2017年第1期） 城中村改造面临的突出问题 “城中村”改造的瓶颈与难题主要突出在改造成本、利益再分配、政策支持、集体经济改制困难等方面：（1）改造成本巨大；（2）利益分配难以平衡；（3）缺乏统一的政策支持；（4）集体经济改制相对困难；随着”城中村”的集体用地不断被征用，村集体经济收入来
探讨城中村改造中存在的问题及相应对策 [摘要] 随着土地资源的日益紧缺以及城中村土地增值效益的增加，越来越多的房地产公司积极投入到城中村改造中来。本文以市场主导为切入点，针对城中村改造中存在的问题，结合规划设计实践，对该类项目的规划设计提出相关的对策。 [关键词] 城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策 1 城中村改造的模式 目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。 2 市场主导的城中村改造的主要特征 2.1 以村为单位的就地改造方式居多 虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。由此可见，以村为单位的就地改造居多。 2.2 需要通过土地收益平衡支撑城中村改造 虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。 2.3 需要对局部控制性详细规划进行调整 控制性详细规划(以下简称“控规”)作为城中村改造中规划主管部门的管理依据之一，无疑需要对其进行严格执行。由于城中村改造的权属复杂、矛盾较多，
城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例 西南大学硕士学位论文城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例姓名：刘磊申请学位级别：硕士专业：区域经济学指导教师：李容 20080501 摘耍“城中村”改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例摘要“城中村”问题是在我国城乡一：元体制的特殊国情下，伴随着快速城市化而出现的一种特殊现象，具有明显的中国特色和特定的时代特征。从２０世纪８０年代至今，“城中村”已经成为我国城市化进程中的普遍现象，随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题与矛盾已经成为全国性的城市发展所面临的难题，引起了政府与社会各界的广泛关注和重视。“城中村”改造是一项系统工程，涉及到规划、拆迁、安置补偿、融资、社会组织、集体经济、就业和社会保障等一系列问题。改造的最终目的在于将“城中村”的管理纳入城市统一的现代管理体系之下，使全体城市居民都能在城市化的进程中得到更好发展、素质得以提升，分享现代城市发展的文明所带来的益处。因此，不可将“城中村”改造简单理解为“拆旧建新”。“城中村”改造的过程是多方利益主体博弈而最终趋于和谐的动态过程，典型的“城中村”改造模式涉及改造强度和改造主体两方面内容，各模式均有其利弊，“城中村”的改造应因地制宜、因时制宜，制定切实可行的改造目标，选择恰当的改造模式。由于历史的、体制
的及经济的等多种原因，石家庄市和其它城市一样，市区内形成了大量的“城中村”，其改造建设明显滞后。近年来，随着城市居民生活水平的不断提高，省会城市现代化建设步伐的加快和城市化战略的实施，石家庄市也加大了“城中村”改造的力度，２００２年起将市区内的“城中村”更新改造纳入城市现代化建设的日程。随着改造进程的深入，如何以和谐社会、和谐城市的建设为基调，选择与各个“城中村”相适应的改造模式成为了当前亟待解决的问题。基于以上的背景，本文将城市化进程中“城中村”改造模式的选择作为研究的主要问题，并选取石家庄市桥两区西三教村这一一个案进行了相关分析。本文的研究的目的有二：其一是为了了解“城中村”现象的形成原Ⅲ、历史演变及其发展趋势；其二是针对改造中出现的问题，探讨解决的思路及改造模式的选择。希望能够对石家庄市乃至全国为各个大中城市进行“城中村”改造提供指导和借鉴。本文研究主要从三个方面展开：（１）认知“城中村”通过Ｉ『亍ｌ顾“城中村”的形成及洲进，从空间环境、社会管理以及经济发展等多方面总结目前中国“城中村”存在的问题，＾’而指出“城中村”改造的必要性。（２）珲性思考西南大学硕＋学何论文总结国外旧城改造和我国其他城市“城中村”改造的实践经验及教训，并从改造强度和改造主体两个角度出发，分析“城中村”改造过程中所涉及的多方利益主体的博弈关系，