第五章购物中心设施设备的运行管理
购物中心只有在日常运行使用中，才能充分发挥其功能并体现价值。购物中心工程管理应建立一套较为完善的运行管理制度和体系，以规范其日常运行管理、操作和维护，提高运行管理水平。
5.1 组织架构设置
购物中心工程管理组织是根据商业经营活动的特点及设施设备现代化管理的要求，以有利于商业经营活动为宗旨，建立以统一领导、分级管理为原则的工程管理组织，各级工程管理部门在规定职权范围内处理有关的工程管理业务工作，并向直接上级负责，承担相关的责任。
1、人员配置原则
（1）在总经理领导下的工程副总、总监、部门经理负责制原则。购物中心设施设备管理是一项集技术、经济和管理于一体的专业性较强的管理工作,因此,人员编制配置时必须贯彻这一原则。
（2）量入为出、精兵简政的原则。量入为出，满足设施设备运行管理的需要，不突破定编定岗人员总费用。设施设备管理工作既综合又动态,管理体制一定要精练高效。组织人员要精干熟练,一专多能。部分能由社会承担的工作,可以委托第三方专业厂家服务，以减少固定组织人员，例如特种设备、高压配电等工作。
（3）确保信息收集和反馈的原则。工程管理组织中必须设立收集和处理信息并按程序发出工作指令的岗位，如工程调度、值班工程师、主管等，或具备类似职能的岗位，以便工程组织各层级之间及与其它平行部门之间均有良好的反馈通道。
（4）按专业系统分工配置的原则。通常购物中心，均按其建筑物原有系统，根据设施设备技术要求、复杂程度和运行维护需要，纵向编制，如，暖通给排水，强电，弱电，综合（土建、二装），其中暖通和强电两个系统内又可以分为运行和维修。
2、人员配置标准
（1）人员数量，根据建筑规模、系统情况，合理配置人员，以相关管理费
用人工成本为标准，将总人数控制在预算范围内。通常还可以参考一些行业标准或惯例，如多大面积的购物中心一般需配多少工程人员等，经综合评估后，最终确定工程组织总配置。对于购物中心来说，还有不同于其它物业的一些特点，如，购物中心推广活动频繁，需要大量的工程配合工作，舞台、音响等，为满足这样的需求，弱电、综合两个专业配备时就要适当考虑增加人员。另外，开闭店特殊要求，节假日运营等，也与其他物业有不同之处，人员配置时均要重点考虑。
（2）级别层数，一般物业工程通常配备经理、主管（或工程师）、领班、员工几级就能满足管理要求，但作为商业项目尤其是大型购物中心的工程管理，还应在总经理之下设置一层工程副总或工程总监级别，以适应购物中心更为复杂的设施设备及特殊的服务对象，即购物中心的工程管理要求应提升并高于其他物业类型。
（3）专业类别，以暖通给排水、强电、弱电、综合（土建、二装）为主线设置专业班组，在此基础上考虑购物中心运营的一些特点（如频繁的推广活动等），适当强化弱电、综合等专业的配置，在专业资格的要求上，除高低压运行、电梯、制冷等执业资格外，还需要具备调音、舞台等专业经验和技术资格的人员。以附件5-17实例具体说明架构及人员配置情况
3、岗位职责
购物中心的设施设备复杂、多样，运行流程细致周密，有较高的现代化科技含量，要管理好这些现代化设施设备，必须建立一套严格的管理方法和科学严密的岗位责任制度。如没有明确的岗位责任制，会造成有岗无人、有人无责，甚至出现我行我素、无所事事的混乱状态，对整个购物中心的运营埋下极大的隐患。
岗位职责的建立方式，一般与组织架构一一对应，必须做到人人有岗、人人有责，最终以管理文件的形式，让每位员工熟知并严格遵守。可以说，岗位职责就是各级工程管理中所遵循的“法”。
建立职责，首先要有部门职责，应包含管理范围、部门之间横向关系、运行维修的控制、能源、计划、更新改造、员工管理等多方因素，是站在公司层面的高度，体现工程部门的主要任务和责任。其次，是各专业系统的职责，注重专业管理，从各系统的角度说明本专业应该做什么、怎么做。再次，各层级职责，在此类职责中，把责任细化具体到每一级员工，并明确上下级关系，做到有法可依，依法管理。
购物中心工程岗位职责中，有些特别的要素应着重体现和强调，如，大型推广活动的部门配合责任，专业配合责任，员工配合责任，再有，购物中心特有的主力店或部分非直接管理的设备，其设备监管作为管理重点也必须在工程岗位职责中体现，以免产生管理真空，无法有效达到购物中心设备管理的保值增值。
岗位职责的编制中，应体现上下级权限、管理目标等因素，具体可参见附件-5-1
附件5-1：《XXX工程部经理岗位职责》
XXX工程部经理岗位职责
1.在工程分管领导的直接领导下，带领工程部全体员工遵守公司各项规章制度，完成公司下达的年度经营管理目标。
2.对本部门质量体系运行的适应性、可操作性进行判定、调整、上报。
3.制定本部门的管理目标及实施方案。
4.通过技术及管理措施，大力推动节能降耗工作。
4. 审核各专业设备设施的维保计划，并对重要设施设备状况实行有效控制，对
部分非直接管理的设备重点监管。
5. 审核正常服务范围以外的服务申请。
6 指定专人负责质量体系文件的发放、保存，并对本部门相关的技术资料、图
纸、文件等实行有效的管理。
7. 指定专人负责考勤管理，严格检查各专业每月执行考勤制度的工作情况，并
汇总上报。
8. 审定培训计划，落实、检查培训效果，努力提高部门的管理水平及员工的技
术服务水平。
9. 签批采购申请手续，并通过有效手段控制部门预算支出计划。
10.指定专人负责租户二装管理，负责把关及签批。
11. 审核、定期评价各服务分包方。
12. 定期对本部门的安全、服务工作进行检查。
13. 审定工作总结，定期组织实施部门内的绩效考核。
14. 负责对巡查中发现的不合格服务或潜在不合格服务进行纠正，协调相关人员
制定预防措施。
15. 对非直接管理的重要设施设备实施有效控制。
16. 建立工程部外联主管单位档案，确保相关业务顺利展开。
17. 大型推广活动的配合责任与实施
18. 完成领导交办的其他工作。
4、值班管理制度
（1）需要建立值班管理制度的范围，应包括但不限于，高低压配电室、冷冻机房、自控室、水泵房、电梯机房、库房、购物中心还应增设工程部每日带班主
管值班制度。
（2）值班制度通常要体现的关键环节和流程，包括：汇报对象，作何记录，遵守的操作规程，安全规程，故障处理，上传下达，请假换班要求，着装规定，环境卫生，用餐要求，值班电话的使用，班前、班中、班后工作流程，不适宜交接班的情况下严禁接班（如饮酒后、身体状况）等等。
（3）在以下值班制度的编制实例中具体体现了上述各要素及特点，在实际应用中取得了良好效果。见附件5-2、附件5-3。
附件5-2：配电室值班管理制度
目的：为规范值班管理，保证配电室安全运行。
职责：值班人员负责对配电室的值班管理工作。
内容：
4.1配电室值班人员必须认真负责、忠于职守，服从工程部电工班长/领班的工作安排，并对其负责。
4.2认真做好《配电室运行记录》，按时巡视检查各运行参数值是否在规定范围内，声音、温度是否正常，发现异常现象迅速查明原因，正确处理。
4.3认真做好设备维修保养工作，按《供电设备设施维修保养规程》做好维修保养记录。
4.4严格遵守《供电设备设施操作规程》和《工程部员工交接班制度》、《机房安全管理制度》。
4.5积极配合维修人员在机房内的工作。
4.6管理好安全用具和仪表工具，做好本班的环境卫生和设备卫生。
4.7认真填写《配电室巡视检查记录》，做好交接班工作。
4.8掌握配电室各路出线控制的供电范围。
4.9记录和处理好当班内上传下达的工作任务，并及时向有关方面联系。
4.10工作时间一律按公司要求着装，佩带工作牌，不得擅离职守，不做与工作无关的事。
注意事项：
表格：《配电室运行记录》《配电室巡视检查记录》
支持文件：《供电设备设施维修保养规程》《工程部员工交接班制度》《机房安全管理制度》
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修订日期版次修改内容简述
附件5-3：交接班制度
1.1接班人员提前十分钟到岗，做好接班准备工作。
1.2交班人要做到“五交”。
交设备，即设备运行状况及发现的问题；并做清洁与保养。
交使用工具。
交场地，交班前需进行清扫工作。
交值班记录本
交机房的钥匙
1.3接班人要做到
必须按交接班记录本上的记录，核对设备状况。
检查仪表、工具，听取上一班值班人员对运行情况的介绍。
核对机房钥匙，并在交接班记录表上签字。
如发现未按交接班要求交班，接班人有权拒绝接班，并报告主管或专业领班。
1.4下列情况不得交接班：
①上一班运行情况未交代清楚;
②接班人员有醉酒现象或有急病未找到顶班人时；
③设备故障影响正常运行且未处理完时。
5、培训与绩效考核
实行多种培训组织形式，一是由公司组织的专门培训，二是由部门组织的专业培训，三是由部门班组组织的岗位培训，四是由个人参加的定向学习。强调个人、部门及公司三者之间绩效的有机统一。通过设定科学的绩效目标，以及实行计划、辅导、改进、考核、反馈的管理循环，不断提高员工个人及部门的工作绩效，以追求公司整体战略目标及顾客满意目标的实现。
培训内容包括技术教育、安全教育和管理业务教育等，目的是提高相关人员的管理水平、全员安全服务意识、帮助员工熟悉设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关设备。从事电气、电梯、锅炉、生活给水运行维修等特殊工种的还需经政府部门培训考核。
坚持绩效反馈，通过绩效过程的管理及结果的考核不断改变员工的行为，提高员工的能力，保证个体目标与整体目标的一致性，最终提升企业的整体绩效。
将工程部门的目标、指标分解落实到各岗位，确定各岗位的职责及工作标准；根据各岗位的职责及工作标准，确定员工的绩效考核要素和绩效考核标准。
部门内部逐级考核，周期要求，年，季，月，周。绩效考核内容具体可参见附表5-1实例
附表5-1：工程部员工考核（月）
专业：姓名：日期：
项目分数
8 7 6 5 4 3 2 1
初核
分数
复核
分数权重
工
作任务2
超额完成工作任务，准确
率高，成绩突出
按时完成工作任务，较
准确，较少错误
基本能完成工作任务，尚
算准确，间有错漏
没有完成工作任务，常有错
漏
工
作效率2
效率高，能兼顾其他工
作，且工作质量高
效率较高，能应付份内
工作
效率一般，偶有积压工
作，需监督检查
效率较慢，常需协助清理工
作
工
作态度2
工作积极主动，认真负
责，事业心强
工作较认真，能担负日
常工作，完成任务较好
尚能担负日常工作，但常
需督促
缺乏责任感，工作拖拉
服
从领导1.5
尊重上级，服从领导，全
力执行指示
听从上级指示，能服从
安排
基本服从上级指示，但时
有怨言
对上级缺乏尊重，不服从安
排
协
作精神1.5
与同事关系融洽，能主动
合作，全力配合
能与同事共事，具合作
精神，人际关系尚好
尚能与同事合作，但偶有
问题
难与同事共事，与同事经常
发生冲突，合作精神差
品
德作风1.5
为人正直，待人诚恳，爱
岗敬业
能遵守员工守则，作风
正派
基本按守则办事，作风一
般
常为个人打算，人品不正，
作风随便
进
取精神1
主动钻研，主动学习，有
克服困难的勇气和信心
能自觉学习，主动性一
般
安于本分，克服困难的信
心不足，进取心不强
满足现状，不思进取，缺乏
克服困难的勇气
考
勤记录1
1天0.5—
2天
2.5— 5.5—
5天 8天
8.5— 12.5—
12天 20天
20.5— 30.5及30天
以上
总
权
重
12.5 考核成绩定为:一等（95-100）二等（90-94）三等（80-89）四等（70-79）五等（60-69）六等（60以下）总分数
初核人意见：初核人签署：
日期：年月日
审核意见：审核人签署：
日期：年月日
领导意见：行政人事部签署：
日期：年月日
5.2 运行计划管理
5.2.1编制运行计划
根据购物中心运营需要，对各类设施设备的运行(开启、关闭)时间和控制标准进行系统规定，形成设施设备运行计划，并上报上级备案。
设施设备运行计划必须符合购物中心的各项服务承诺，与租赁合同、销售合同、管理合同、商户服务手册、管理服务公约等文件保持一致。
购物中心的运行特点，除一般物业设备运行方式外，还要考虑以下几点：营业时间较长，全年无休，节假日更要繁忙，每天还有高峰时段，编制计划时一定注意轻重缓急，各系统各专业设备均需符合营运走势，保持一致；区域特点，购物中心所处地理位置不同，其运行方式也不同，北方南方各有侧重，供暖及制冷周期均需根据实际情况调整；季节变化，季节因素对购物中心的影响巨大，防风、防冻、过渡季、冷热变化等，设备应随着环境的变化而调节，始终保持购物中心的舒适性、安全性。
购物中心运行计划的编制，应紧密围绕设施设备运行效果，关注设施设备的安全、内外场环境、温度、照度、电梯舒适度、水压稳定性等因素，通常可分为以下几大类：
（1）日运行计划：详细约定当日各系统设备的开闭时间、步骤、执行责任人，应达到的标准和效果，从而形成程序化规范化的流程标准。
如某购物中心每日开闭店流程，体现了日运行计划的各主要因素，参考附表5-2实例，
（2）月运行计划，不但包含日计划中的要素，还须具备设备强制轮换运行、月度周期性检测等要求，避免疲劳运行，以确保各系统设备的合理使用，延长使用寿命。如，购物中心数量众多的扶梯，每月需更替上下行方向，否则会造成扶手带、传动链条等部件长期单向运动、拉伸，发生运行故障，增加维保成本。
（3）年度、季度运行计划，需体现季节变化各项因素，如过渡季的运行，冬夏转换运行，雨季运行，不同系统不同设备的投入时间，年度的检测（电梯、防雷、消防、水质化验等）。
总之，各类运行计划环环相扣，无论从宏观到微观，还是横向到纵向，均是工程运行管理的重要组成部分，更是大纲、方向，即计划指导实施。
计划的编制形式，可以是手册，表格等，具体见附表5-2日计划实例：
附表-5-2某购物中心日运行计划之开闭店流程（营业时间段10：00--22：00）月日起执行
序号开启/关闭设
备名称
开启时间关闭时间地点责任人注意事项
1 吊顶空调机
组
9:30（开店
前30分钟
须完好）
22:00
一二层东西
竖井
强电运行
2 卫生间排风
机
9：45 22:30
屋面空调机
房
空水运行
3 排气22：00 0:00 屋面空调机
房
空水运行
4 制冷机组9：30 21:30 制冷机房空水运行
根据室内测温记录及室外
气温开启机组，同时严格执
行发改委相关规定：保证内
场温度不低于26℃。
冷冻泵9：00 22:00 制冷机房空水运行
5 空调机组9:30 21:30 屋面空调机
房
空水运行
6 电动遮阳帘10:00 20：00以
后全部收
回
三层南侧四
处
强电运行
根据室外照度灵活掌握，阴
天不操作。
7
（一层、二
层）正常照明
9:30（开店
前15分钟
须完好）
22:00
一二层东西
竖井
强电运行
根据天气情况、营运要求灵
活掌握
8 （三层）正常
照明
17：00 22:10
三层东西竖
井
强电运行
3层照明可根据就餐顾客
数量适当延时关闭。
9 车场照明（B、
C、D区）
9：45 0:00 B2车场强电运行关闭后保留最低照度
10 车场照明（E、
F区）周六、
日
9：45 0:00 B2车场强电运行
周一至周五，根据车管员要
求开闭
11 （西货梯）6:30 0:00 强电运行如货梯故障，及时通知维保人员进行维修，同时通知招商营运部（3频）。
12 （东货梯）10:00 22:00 强电运行
13 影城、KTV扶
梯
9:00（开店
前15分钟
须完好）
凌晨2：
00
强电运行
注意上下行顺序、此处9：
00开店。
14 影城、KTV客
梯
8：30、10：
00
凌晨2：
00关一
部
东强电运行
注：每班次在执行开闭店应启停的所有设备后，必须进行巡视，查看有无遗漏及异常，并及时处理或上报。
内场照明应根据室外照度灵活掌握，如内场有促销活动可适当开启部分照明。 如遇雷雨天气、屋面设备巡视及维修工作可暂不处理。
5.2.2运行计划实施
运行计划的实施，主要通过各种设备的操作规程、各系统的巡检制度，进行
15 所有扶梯
9:30（开店前15分钟须完好）
22：00上行电梯停止，以招商营运闭店词（广播）为准，22：10后全部停运。 国美 强电运行
无法开启的电梯交由电梯专业技工处理，运行方式为：右上左下。每月20日运行方向全部对调。
16
所有观光梯 9:30（开店
前30分钟
须完好） 22：00保留一部，23：00全部关闭 中庭 强电运行
无法开启的电梯及时通知维保人员进行维修。
17 主力店观光
梯 9:30（开店前15分钟须完好） 22：00全部关闭 国美一层西入口处 强电运行 注意顺序
18 天井射灯（向
上） 19:00 22:00 三层东西竖
井 强电运行 根据室外照度灵活掌握。 19
圆弧中庭吊
灯 19:00
22:00
三层东竖井
强电运行
根据室外照度灵活掌握。 20 LOGO 字 19:00 24：00 共计9个 强电运行
7个24：00，塔楼两个22：15，如logo 有断字现象，可将此分路断电，并通知厂
家尽快维修。 21 裙房广告照
明 19:00 22:10 外围及一层西竖井 强电运行 如发现灯具损坏，及时联系
欧德公司进行维修
22 橱窗照明 19:00 22:10 一层东竖井 强电运行 共计：7块。 23 雨棚及门头筒灯 19:00 22:00 一层东竖井 强电运行 共计：4块。 24 户外景观照
明 19:00 22:00 外围 强电运行 如控制为自动状态，各分路启停时间应保持一致。 25 雨棚灯 19:00 22:10 一层西竖井 强电运行 如主力店开启时间有延误现象，及时通知客服前台。 26
楼体照明（轮廓灯） 19:00
22:00
A 、
B 、
C 、
D 、
E 、
F 座屋面
强电运行
配电室运行人员负责每天巡检，重大节假日全部开
启。
操作、记录，以达到计划目的。在购物中心里，日常运行时还应注意采用照片、录像等多媒体手段保留运行记录或故障证据等。具体规程及巡检制度可根据实际情况编制，以下具体阐述计划实施中应遵守和注意的各主要方面。
1.设备运行的实施要求
（1）各系统操作人员、应持有相应专业的资格证书，持证上岗；
（2）设备设施安装调试并试运转合格后，进行评审检定，办理好移交手续，才能正式投入运行；
（3）工程部负责人统一划分各设备设施巡检责任区，责任区内确定责任人；（4）各系统操作人员应管理好设备设施以及附件、仪器仪表、安全防护装置和工具，使之完好无损；
（5）各系统操作人员应保证机房温度、湿度、通风等符合设备设施的技术要求；（6）各系统操作人员应保证机房不存放易燃易爆物品，严禁烟火。
（7）运行中要求：
严格按操作规程操作；根据实际效果动态调节，使设备运行更经济更合理；观察设备运转情况，通过仪器仪表、声音、气味、温度发现异常情况；设备故障应停机检查及排除，并做好故障排除记录。
（8）交接班要求：
检查电源及电气控制装置安全可靠、各操作机构正常良好；安全保护装置齐全有效；擦拭设备，检查润滑情况；认真检查上一班次交接班记录，然后填写交接班记录。
设备清洁、设施清洁，工作场地整齐，地面无污迹垃圾；设备设施上的全部仪器仪表、传动机构、油路系统、冷却系统和安全保护系统等完好无损、灵敏可靠、指示准确、无滴漏现象；非连班运行设备设施在完成运行后，设备设施应回复到非工作状态，切断电源；认真填写运行记录和交接班记录。
2. 设施设备的使用要求
操作人员应熟练掌握并严格按操作规程进行操作，并做好相应的运行记录。要合理使用设备设施，严禁超负荷使用设备设施，保持操作机构灵敏可靠。（1）对于大、中型设施设备，应根据说明书或其它有关规定，确定操作人员的资格限制。对于有专业技术规定的设施设备，操作人员必需持有有关部门颁发的操作许可证，才能独立操作。
（2）操作人员在独立使用设施设备前，必须接受设施设备的原理、结构、性能、使用范围、技术规范、维护知识及操作规程等方面技术理论和操作技能的培训，培训合格后才能独立操作。
（3）小型设备按说明书操作使用即可，对于大、中型设施设备的使用，应制订设备设施运行操作规程，其内容包括：
a.运行前的准备工作；
b.开、停的操作顺序和安全注意事项；
c.设备主要技术指标（电流、电压、压力等）和极限值范围；
d.防止出现事故的措施和紧急情况的处理办法；
e.常见故障及其处理办法。
（4）弱电或智能化系统的使用，特别是其中的软件系统，需对主机、密码、各级权限等严格管控，专人操作，相关硬件不得挪作他用。
下面列举了中央空调冷水机组运行管理的相关制度和运行记录实例，同时根据部分运行数据进行了统计分析，以配合运行中的动态调整。具体可见附件及附
表5-3
附表5-3：《制冷机运行操作规程》
冷水组机运行操作规程序号项目内容
1 目的确保夏季空调制冷效果
2 范围某购物中心
3 职责空调技工负责具体操作实施
4 操作规程1.开机前准备工作。
A检查电源电压正常
B检查水泵阀门系统压力在正常范围
C检查主机油温正常
D查看电脑控制器的故障显示屏是否有异常情况。确认显示正常后，再查看冷冻、冷却水压力和温度是否正常。
2.跟据检查结果确定是否开机
3. .如果水压和温度正常，先开启冷却水泵、水泵起动运转正常后，再起动冷冻泵。等水泵运行十分钟后再开启机组。
4.启动主机观察启动电流，导叶开启情况，机组启动无异常声音
5.冷却水温达到设定温度点注意风扇自动开启。
6.正常运行时检查机组运行状况出现异常情况紧急停机。
7.按时填写《冷水机组运行记录》
8.根据制冷机负荷大小及主管指令是否需停机。
9.按下停机按钮停机。关闭相应辅助设备。
A关闭冷却塔、冷却泵
B关闭冷冻泵
C锁闭操作键盘
10.机组停止运行作好交班记录
5 备注
3.大型活动的实施及配合
购物中心明显的特点之一就是经常性的举办各类大型活动，从而使工程运行管理在通常内容的基础上增加了大型活动的配合实施，包括各种设备的接驳、搭建、运行等。
为保证大型活动的实施效果，应建立规范的程序和标准，便于员工具体实施时有法可依，步骤清晰，准确高效，最大限度地减少因配合不到位而造成活动失败或不良影响。具体流程应包含以下内容：
重大活动实施配合程序及标准步骤程序及标准
1.活动立项购物中心承办大活动需增加设备、设施，首先应由举办活动单位提前向工程部提供设备相关的技术参数。
2.提供方案工程部组织专业人员对活动设备安装的可行性进行分析，在确保购物中心正常安全运营的前提条件下提出合理建议及可行安装方案。
3.上报审核设备安装方案上报审核、批准后以书面形式通知工程部。
重点审核安全：用电、消防、防风、防雨、场地成品保护等。能源计量方式和约定。
4.采取措施工程部根据活动增添设备的实际需要，安排电、水、气、空调等专业配合进行施工，保证设备安装后正常工作，并关注各项安全措施、成品保护及能源计量等是否与审定的方案一致。
5.项目标准客人满意，组织活动部门满意，领导满意，是衡量、评判工程配合实施是否到位的最好标准。
在坚持原则的基础上积极协调，保证购物中心的公共利益。
6.检查验收设备安装完成后，组织相关部门进行检查、验收。
部门经理及工程师统筹协调，保证落实，满足客人要求。
7.结束及恢复活动结束后，拆除及恢复原状，重点关注场地设施是否完好，相关能源是否确认有效等。
本章附件5-16列举某购物中心举办大型活动方案的实例：
5.2.3运行管理的检查及落实
各级管理人员应定期对所管理的设备设施进行检验抽查，对设备设施运行中出现的问题应组织专业技术人员进行查因、处理；操作人员随时监察设备设施运行情况，发现故障应立即检查、解决并逐级报告。周期为日检、周检、月检、季检、年检相结合，依据不同的系统分别设定。对发现的问题，必须限时改进，不得拖延，分析现有过程的状况确定改进方案，实施改进并评价改进的结果。每项纠正措施完成后，责任部门的专业人员进行跟踪验证，评审所采取措施的有效性，防止类似的情况再发生。
尤其对于24小时运行的系统和设备，本专业主管必须确保每日在运行记录表中签字确认数据的有效，否则会产生虚假数据、错误记录，如，压力永远是同一个数值，不据实记录，偷懒估数，甚至提前填写、造假。
严格执行各级检查落实制度，防患于未然，才能确保工程部正常、安全的运行。
附表5-4：空调运行的检查记录。（本记录备注栏中，由负责人填写抽检问题及处理意见，主管必须每日对运行记录签字确认）
附表5-4 制冷机组运行记录表
编号：序号：机组编号：2#冷水机组班次：白班值班人：室外天气温度：30℃ 2009 年 5 月 17 日
压缩机
蒸发
器冷凝器冷冻水冷却水一次冷冻泵二次冷冻泵冷却泵环境温度冷却塔
备注制冷机组数据循环泵数据室内现场情况
时间电流油温油压
差
负荷
百分
比
蒸发压
力
蒸发
温度
冷凝
压力
冷凝
温度
出水
温度
回水
温度
出水
温度
回水
温度
出水
压力
回水
压力
电流
出水
压力
回水
压力
电流
出水
压力
回水
压力
电流温度湿度
风扇
情况
补水
情况
（A）（℃
）
（Mp
a）﹪（Mpa）
（℃
）
（Mp
a）（℃）
（℃
）
（℃
）
（℃
）
（℃
）
（Mp
a）
（Mp
a）（A）
（Mp
a）
（Mp
a）（A）
（Mp
a）
（Mp
a）（A）
（℃
）﹪
8:00
10:00 580 47.3 240 64 263 6.2 691 31 7 12.8 31.5 26.5 0.55 0.45 0.5 0.35 0.5 0.3 160 23 30 1# 正常↓离心机
12:00 440 47 242 46 258 5.7 631 28 7.2 11.3 28.2 25.2 0.51 0.45 0.5 0.35 0.55 0.3 160 24 32 1# 正常
14:00 353 25.6 1113 84 456 3.5 1103 30 7.4 15.8 29.9 24.8 0.52 0.45 0.55 0.35 0.5 0.3 160 25 37 1# 正常↓螺杆机
16:00 367 26.7 1138 84 465 4 1138 31.5 7.8 16.2 31 25.8 0.55 0.48 0.55 0.35 0.45 0.25 160 26 38 1# 正常18:00 360 26.7 1135 83.9 463 3.9 1127 31 8.2 16.6 30.7 25.5 0.55 0.45 0.55 0.35 0.45 0.25 160 25 37 1# 正常20:00 358 26.7 1126 83.9 464 4 1128 31 8.2 16.6 30.7 25.5 0.55 0.43 0.55 0.35 0.45 0.25 160 25 38 1# 正常22:00 358 26.8 1131 81.2 458 4.1 1113 32.1 8.1 15.8 30.1 25.1 0.55 0.45 0.55 0.35 0.45 0.25 160 25 38 1# 正常0:00 190 18.2 916 36 483 4.9 922 24.2 6.6 11 24.2 21.5 0.54 0.45 0.55 0.35 0.46 0.25 160 25 37 1# 正常2:00
4:00
6:00
备注：此栏由工程部经理、主管填写抽查复检意见
交班人：接班人：主管：本日电能耗：4271KWH 本日水能耗：23 吨
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5.3 设备监测
5.3.1 设备运行状态标准
系统或设备运行中有多种参数，也可称为设备运行状态的标准，是指导设备合理运行的重要数据和参考。
1．设计参数，是指各系统初始设计时提出的具体数据标准，是后期运行时必须参考并执行的，也是运行管理的基本依据，通常如压力、温度、风量、照度等等，一旦偏离，则会造成系统失衡甚至故障或更大损失。购物中心也有些特有的系统，如大型LED广告屏，客流统计系统，户外广告系统，它们都有具体的参数要求，统计精度、风压、承重等，以指导后期安全有效地使用。
2．设备参数，是指设备本身具有的厂家要求的基本数据，也是设备正常运行的额定参考标准，如，电压、流量、转速、功率、油温、电流、正常寿命周期等，设备运行时，这些参数的变化会对设备的运行效能产生直接的影响，因此实际运行数据与原设备参数或标准的对比就尤为重要。
例，某溴化锂冷水机组运行时，机组各部位的检测温度应在机组工作标准数值范围之内。其标准值如下：
机组标准运行数值：
冷冻水进水温度：T1=12℃冷冻水出水温度：T2=7℃
冷却水进水温度：T3=32℃冷却水出水温度：T4=37.5℃
冷凝器出口温度T5=37℃-38℃
低温热交换器进口温度：T6=38.5℃（稀溶液）
低温热交换器出口温度：T7=67℃（稀溶液）
冷凝器出口温度T8=77℃（稀溶液）
高温热交换器出口温度T9=142℃（稀溶液）
高压发生器出口温度T10=154℃（中浓溶液）
高温热交换出口温度T11=89℃（中浓溶液）
低压发生器出口温度T12=92℃（浓液）
吸收器入口温度T13=57℃
冷凝器出口温度T14=37℃——38℃
3.环境参数，设备系统在达到设计及设备参数的标准后，不同的地域，不同的季节，不同的运行时段，都会受一些环境因素的影响，产生不同的环境参数，好的
运行管理，必然随着环境参数而调整、反馈，诸如温度、湿度、风力、雨雪等气象条件，从而通过自身设备调节，始终保持购物中心内的舒适、安全。
5.3.2 运行数据的监测
设备的状态监测分为停机监测和不停机监测（又称在线监测），是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，及网络连接，直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状况。
监测范围，一般包括上节所述的各项参数，针对购物中心，还需重点关注客流数据、卖场照度、温度等方面，以配合营运及时调整运行方案，同时节约能源，更为营运提供各项合理参照数据，提高购物中心整体营运品质。
可以充分利用现有高新技术，按照功能区域、业态组合，对购物中心内水、电、气、空调等系统重要节点和参数进行实时监控、临界报警，统计分析，以达到指导和修正运行的目的。
5.3.3 运行数据分析
设施设备运行人员应按规定对各系统设备的运行数据按时统计并保存，要对各种数据进行汇总分析，并评估各系统的能效和可靠性。分析周期可以是年、月、周、日，以充分了解设备运行状态，并为后续运行提供科学有效的指导意见。
数据分析的类别，可以分为：以时间为轴的，以设备为轴的，以系统为轴的，即同一时间段内不同设备或系统的运行数据及规律，或同一设备在不同时间段内的运行轨迹，等等。
数据分析的形式，充分运用各种统计表格、图形等，要求直观准确，一目了然。
见实例附表5-5
通过这个统计分析，可以清晰的体现冷机负荷随室外环境的变化而变化的幅度，为后续节能运行提供一定的参考依据，包括台数的控制，时间的控制，等等。附表5-5：某购物中心冷水机组对应环境温度的负荷变化曲线及数据：
序号 日期 户外温度 （℃） 主机负荷平均值 （%） 当日能耗 （KWH ） 主机冷量 （RT ） 1 09.5.11 25 62.3 2839 400 2 09.5.12 28 53.3 2989 800 3 09.5.13 29 63.6 5985 800 4 09.5.14 28 59.1 6576 800 5 09.5.15 24 68.8 1674 400 6 09.5.16 28 58.8 5135 800 7 09.5.17
30
70.4
4271
400
5.4 周期性预防检测、试验
周期性预防检测、试验范围应包括政府强制性的、行业惯例的、内部特殊要求的系统或设备，购物中心具体检测内容包括特种设备及计量器具的检测。 1.特种设备的检测，具体见附表5-6
20 40 60 80 100 120 09.5.11 09.5.12 09.5.13 09.5.14 09.5.15 09.5.16 09.5.17
主机负荷平均值（%） 户外温度（℃）
检测类别设备设施名称使用部位检测周期实施性质
检测
单位
备注
强检项目绝缘手套
变配电室
6个月外委
供电
局试
验班
检测报告或安检标
签
绝缘靴7个月外委
检测报告或安检标
签
高压验电器8个月外委
检测报告或安检标
签
压力表
空水各机
房
12个月外委
技监
局特
检所
检测报告或安检标
签
安全阀12个月外委
检测报告或安检标
签
压力容器12个月外委
检测报告或安检标
签
电梯（含扶梯）12个月
技监
局特
检所
特种设备安全检测
合格证
电梯限速器12个月
技监
局特
检所
避雷装置12个月外委
气象
局
检测报告
灭火器检压充
装
12个月外委
饮用水化验12个月外委
卫生
局
二次供水许可证生活水箱清洗
消毒
3个月外委
消检12个月外委消防
局认
可的
有资
质的
专业
公司
电检12个月外委
噪声检测外委
环保
局
污水检测外委
环境
监测
站
排污许可证
空调系统清洗外委
有资
质的
专业
清洗
公司
附表5-6
2．计量器具的检测要求
检测设备如压力表、温度表、安全阀、电压表等计量器具在使用过程中，应按规定周期进行校验和检测试验。由专人按期送计量主管部门校验，对检定合格的要继续使用，对不合格的则进行标识、修理或报废，报废的不允许继续使用。校验后应在被校验对象上做出标识，然后对校验结果进行记录。任何人不准私自对计量器具进行调整。若发现计量器具失准后，应对以往所测量的可更改并且必须更改的历史数据进行评价，如果评价是存在问题的，要及时采取纠正措施，重新检测并做好记录。检测设备往往是高精度的仪器仪表，容易损坏。因此，检测设备在搬运、维护和贮存时都必须按规定进行，不得让非负责人员操作，以防止损坏或失效。
5.5 非直接运行设备的管理
购物中心设备管理中，有一个重要特点，即部分设备系统并非由管理方直接运行管理，而是由租户自行管理，由于其管理水平、标准存在一定差距，以及成本的控制等因素，会在业主方、管理方、租户之间产生管理矛盾，影响业主方设备的保值增值甚至关系到设备的完好度和寿命周期，鉴于此，必须加强非直管设施设备的运行和维护监管工作，保障正常运营，使业主方的设施设备得到规范、有效的运行管理，实现保值增值。
1．监督管理要求
每月应定期组织对非直管设施设备的使用情况进行巡检，并形成记录，双方确认。对于巡检发现使用设施设备存在的问题，提出整改意见并整改后组织复检。
除了每月对主要设施设备定期巡检外，尚需对其它设施设备进行不定期抽检或主题抽检。每次不定期抽检间隔不应超过3个月。
2．定期巡检或抽检内容
变配电所运行记录、定期检测记录。
电梯运行记录、定期检测记录。
中央空调冷水机组及其配套泵类的运行记录。
变压器、配电柜、冷水机、冷冻泵及其管道等主要设备外观及参数情况。
变配电所、冷水机房的环境状况。
屋顶雨水排水系统。
屋面风井、地面及女儿墙的设施状况。
屋面风机、油烟净化器外观状况。
电梯机房环境状况。
消防、电梯等设施设备年度检测资料。
排烟、噪音等环保检测资料。
变配电、电梯等特殊工种工作人员是否持有效上岗证。
3．经验教训
在购物中心实际运行管理中，因非直接管理设备的管控不到位，造成了很多损失和教训，有些触目惊心，严重影响了购物中心的正常营运和经营，因租赁方缺乏主人意识，一味地控制成本，不按实际情况配置专业管理人员，甚至长期缺岗，不按期投入维修保养费用，这对于业主方的保值增值要求来说是非常有害的，作为受委托的购物中心管理方，必须加强非直接管理设备的管控。在日常的运行管理中，贯彻到每个专业每位员工，持续有效的实施非直管设备的管理。
下面见附图5-1至图5－6列举了几个实例照片，均因对非直接管理设备监管不力，造成电梯停运、水泵停转等重大损失，严重影响了购物中心的形象。
附图：因监管不力，造成非直管设备出问题实例照片扶梯扶手带损坏，货梯损坏
图5-1 图5-2