2016年中国土地储备行业分析
第一章土地储备行业基本概述
第一节土地储备的概念
一、土地储备的定义
土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。《办法》明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
二、土地储备的对象
土地储备的对象包括：
(1)国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金，应依法收回的土地；
(2)国有土地使用年限(届)满，被依法收回的土地；
(3)被依法没收使用权的国有土地；
(4)因用地单位搬迂、解散、撤销、破产或其它原因调整出的国有土地或者是经核准报废的交通设施、矿场用地；
(5)交易价格偏低，政府应优先购买的土地；
(6)依法分批次征用或农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地；
(7)以出让方式取得土地使用权后，不能按合同的期限开发或无力继续开发且又不具备转让条件的土地；
(8)其他需要进行储备的国有土地。
三、土地储备的运作模式
士地收购储备的运行过程主要由三个环节组成：土地收购、土地储备和储备土地出让。收购者收购土地可以采取四种形式：收、购、换和征。储备包括两部分内容：开发(再开发)和储备；储备时间的长短，则需要根据城市发展对土地的需求和政府财力的承受能力等确定；出让可以采取招投标的方式进行。运行过程如图所示：
1.土地的集中征购
是城市政府先于开发商把土地从分散的土地所有者手中集中起来，从而拥有大量市政待开发土地，这在许多国家都是惯常的做法。如瑞典斯德哥尔市政府曾一度拥有该市周边两倍于市区的土地面积。其中，大多数用地是几十年前仅以农地或相当于农地价格购得的。巨大的土地储备，使斯德哥尔市能以更有秩序、更有效率的方式快速发展，并实现了以合理价位为居民提供大量住宅的目标。到1964年，斯德哥尔市70%的土地，通过征购成为公有土地。土地征购方式通常是由市政府领导的一个专门机构负责，物色那些在未来有发展潜力的土地，调集资金并支付土地费用。至于土地费用的支付，则由市政府给予土地所有者合理的经济补偿，包括土地现价、建筑物价值和动迁费用等。一些城市政府对于希望征购的土地，一般是先通知土地所有者，并给出一个比较合理的价格。如果土地所有者不接受这个价格，那么由房地产法院来确定该土地的价值。由于许多国家的城市政府都拥有土地的征购权，所以当政府或其代表机构需要土地时，土地所有者或使用者除了将土地出售给政府，别无选择。在土地收购的补偿价格上，虽然不同国家或地区有各自相关的规定，但基本原则是一致的，即以征用之前的市场价格为依据确定，如果有些土地在征用之前，因为要转为公共开发用地而造成地价上涨，原则上补偿不包括这一部分，但一些合理价格上涨则可被列入补偿的考虑范围之内。筹集购地资金是征购土地的关键所在。一般可供选择的是通过如下的融资渠道来支付土地的征购费用：(1)政府税收的一部分；(2)政府贷款；(3)银行贷款；(4)经国家银行发行的公债。此外，购入土地与土地再开发出让后的增值也可解决部分资金的来源问题。
2.土地的储备
政府从土地所有者手中购得土地后，一般不会立即出让而是要储备一段时间。一方面，可以期待储备的土地升值，从中获取一部分收益；另一方面，转让出去的土地只是土地储备机构中已进行了前期开发的土地的一部分，大部分尚未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需，而且其中开发条件尚不成熟的农地也需要继续投入使用。通常政府购入的土地与出让的土地在量上保持一定的比率。对于那些已规划好准备投入市场的土地，政府一般是先搞好前期开发，如平整土地、修路、铺人行道，建设好供水、排污等公共市政设施，甚至包括公园和绿地，然后再将这些土地出租或出售。
3.土地的出让
根据城市规划和城市建设用地的需要，政府将那些经过一段时间的储备并已完成前期开发的熟地，分期分批有步骤地推向市场。土地出让一般采取出售和出租两种方式。出售一般采用招投标的方式。经过储备后进入市场的土地，其出让价格并不取决于政府在该土地上所投入的实际费用(政府投入的实际费用包括购地费用、贷款利息和前期“开发费用”等)，而取决于该土地的使用性质。具体地说，工商业用地的出让价格总是高于政府的投入该土地的实际费用，而资助性住宅用地和公益性事业用地的租售价一般低于市场价格。由于土地的在
购、规划和开发需要多种技能，土地征购储备计划的实施，一般由政府或政府授权的专门机构(如土地银行、土地公社或政府控股的土地发展公司等)来执行。如斯德哥尔市政厅的不动产委员会的主要职责即是负责物色合适的土地，确定征购土地的范围，与土地所有者协商定价；负责筹集和使用购地资金，监督管理待开发土地的平整、修路等前期开发过程；为较大的市政项目选择开发商，以及规划落实政府住宅的分布与数量等。
市场经济条件下不同国家(地区)的土地收购储备制度虽具有许多相同之处，但它们之间也有许多区别。诸如，土地征购权虽然都为政府所特有，但哪级政府可拥有并拥有多大的权力则不相同，有些国家还将权力授予某些公用事业团体或公司；在公共利益目的的规定方面，有些国家规定得很窄，有些则很宽；一些国家把政府的意图都看成为公共利益的目的，并可为此而征用土地；在征用补偿方面，有的根据当时的市场价格，有的根据政府特定的低价进行补偿；在被征用者的诉讼方面，有的允许诉讼，有的不允许诉讼，在允许诉讼的情况下，诉讼的环节和诉讼程序也不尽相同。
第二节2015年土地储备行业在国民经济中的地位
一、土地储备制度在城市土地管理中的主要作用
土地收购储备制度对于城市土地管理所产生的作用的十分显著，有利于适应社会主义市场经济体制改革的模式，主要包括以下几个方面：
(1)通过土地储备，增强政府对城市土地市场的宏观调控能力。土地收购储备制度的建立可以使政府对土地市场的宏观调控作用得以张扬。土地收购储备制度建立后，城市政府将不仅能够完全垄断城市土地一级市场，还能直接掌握一定量的储备土地，因而将大大提升政府对土地市场的调控能力。建立土地收购储备制度，将改革原来的城市土地供应渠道及其土地供应的方式和手段，从而使城市土地市场的发育更加规范化，使之更加符合社会主义市场经济的发展要求。通过对土地基金的运作和城市土地存量的调控，可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系的功能。另外，政府还可以运用直接控制的储备土地，平抑城市土地市场的波动，调控城市她价的合理水平，以促进城市土地市场可持续地健康发展。
(2)通过土地储备，促进城市土地市场的健康、规范发展。城市土地市场的不规范现象正是土地收购储备制度的起因，因此，土地收购储备制度就要改善城市土地市场的运行机制和管理机制，为市场提供充分的市场信息，促进一级市场上土地需求者的公平、公开竞争，杜绝不规范的交易行为。同时，土地收购储备制度将保障城市地价的平稳性，防止地价的暴涨暴跌，以促进土地市场的平稳发展。
(3)增加财政收入。我国城市土地属于国家所有，城市土地实行有偿使用，土地收入应成为政府财政收入的主要来源。但是，自从土地使用制度改革以来，由于灰色市场的存在和政府官员的“寻租”行为，致使大量应归国库的土地收入流失到个人和组织的手中，建立土地收购储备制度以后，可以很好的将这部分收入成为财政收入。
(4)保障国有土地资产的发展权，促进社会经济的发展土地发展权应归社会公共所有。土地增值主要来源于地区经济增长，而地区经济增长则得益于该地区公众劳动、基础设施的公共投资及各种优惠政策扶持等。目前，我国土地的发展权尚未真正得到体现，土地增值被掩盖在房地产增值中，其结果是本应由社会公有的那部分增值收益流入了房地产开发商的口袋，加剧了社会收入的不合理分配。土地收购储备制度建立后，由于土地储备机构是非完全盈利性质的土地基金专业运作机构，从而有助于避免和解决上述问题，维护公有土地的合法权益，保障土地发展权的公共性质和政府对国有土地资产的台法收益。
(5)有效保护城市郊区农地。保护耕地是我国的基本国策之一，而郊区农地对城市的蔬菜供应、城市空气的净化、居民休闲场所的提供等十分重要。土地储备制度将郊区农地保护作为目标之一，这有利于对城市郊区农地的保护。
(6)保证土地利用总体规划和城市规划的实施。土地储备制度以两个规划作为基础，有
利于不断改变城市建设的“散、乱、差”状况，使各区域功能明确，城市整体整洁、美观。
二、土地储备制度对房地产市场的调控作用
1土地储备能够在土地交易市场中杜绝违法交易，规范土地交易市场
在旧时代，只要土地原使用者与房地产开发商达成一致，再去土管部门完善相关手续，土地就实现了转让。市场在这其中无法发挥其应有作用。而有了土地储备制度，以拍卖招标中标的方式实现土地使用权的公开，公平，公正转让，这就可以杜绝违法违规的土地交易。
尽最大可能体现所拍卖土地的资产价值。
2、土地储备制度能保障土块合理利用，并优化房产结构，确保城市规划得到有效实施
土地储备制度中，土地净地出让能使政府对城市公建土地，配套设施统一规划，统一布局，统一实施。这使得城市所有房地产项目都能够在政府的统一规划布局后有机结合起来。
从而达到优化土地布局，实现各地块，各规划区效益最大化。
3、由政府统一规划开发土地，使得市场供给有序，并实现地价增值，充分发挥政府在土地
市场上的宏观调控作用
在旧时代，由于土地市场的不规范，房地产商都尽希望于通过不正常手段和渠道以及优惠政策，去获得土地的开发使用权。使得有些土地交易与当时土地市场价格严重不符，严重扰乱了土地市场。而土地被国家统一控制后，由于不正常渠道的交易的停止，市场在决定某一地块价格上起到了重要作用。且公开拍卖这种形式，能确保地块资本价值最大化和公正化。
相应的，土地的价值也实现最优化。
4、土地储备制度将会引发和促进房地产企业的重新洗牌
尽管我国房地产企业有3万多家，但资质高，实力强，总体能力较强的企业很少，无法与国际竞争，也无法达到规模效益。而土地储备制度中采用招标拍卖的形式必然会引起房地产开发商的重新整合优化，通过市场的竞争后，那些资金贫乏，落后，整体实力不强的房产开发企业必将被淘汰或兼并，这使得赢得竞争的房地产开发商，将有足够实力和资源，这也增强了我国房地产商的综合竞争力。
5、通过增减土地储备供应，政府就能够实现改变土地供给曲线以及干预市场的目的
政府可以通过调控土地供应量，增减土地储备供应，从而影响土到土地供给曲线，实现土地均衡价格，而通过对土地价格的影响，就能实现控制土地供给曲线并以此来买现对土地市场的直接控制。
第二章2016年中国土地储备行业发展环境分析
第一节2016年中国宏观经济环境分析
一、中国GDP分析
根据国家统计局的统计核算，可以得知2016年1季度GDP（国内生产总值）初步核算结果如下：
2016年1季度GDP初步核算数据
注：1.绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算；
2.三次产业分类依据国家统计局2012年制定的《三次产业划分规定》；
3.行业分类采用《国民经济行业分类（GB/T 4754－2011）》。
4.本表中国内生产总值总量数据中，有的不等于各产业（行业）之和，是由于数值修约误差所致，未作机械调整。
GDP同比增长速度
单位：%
注：同比增长速度为与上年同期对比的增长速度。
GDP环比增长速度
注：环比增长速度为经季节调整后与上一季度对比的增长速度。
4月15日，中国国家统计局公布2016年第一季度国内生产总值（GDP）为158,526亿元人民币，同比增长6.7％，这也是2009年第一季度以来最低的GDP 增速。中国央行也在
4月15日公布了最新数据，今年第一季度社会融资规模增量为6.59万亿元，比去年同期多1.93万亿元。国家统计局表示，中国经济结构调整阵痛仍在持续，下行压力不容忽视。整个经济是否企稳回升还要观察一段时间。
国家统计局的数据一出炉，各方对于该数据都有着不同的反应：
1．产业结构有所优化
国家统计局新闻发言人盛来运表示，中国经济产业结构正在持续优化。按产业分类，2016年第一季度第一产业同比增长2.9％，第二产业增长5.8％，第三产业则增长7.6％，第三产业在GDP 中的占比已达56.9％，较上年提高2％。
此外，第一季度中国战略性新兴产业增长10％，高技术产业增长9.2％。投资和消费结构也有所改善，高技术产业投资和服务业投资的增速不仅占比提高，增速也快于其他投资部门，高耗能投资的占比则继续下降。
2．数据表现好于预期，房地产市场拉动经济
中国国家信息中心经济预测部主任祝宝良认为这一数据“比预期的好”，“基建投资在去年专项建设基金的带动下起来了，房地产涨得也比预期好，和货币宽松有一定关系”。民生证券研究院院长管清友也表示，“一季度经济虽然是下行，但远好于年初市场预期”。他认为，经济数据好转与房地产行业的疯狂、基础建设的投入、出口触底反弹和金融业贷款放量有关。
不过，也有分析人士担心，放松购房限制、降低抵押贷款利率虽然提振了中国的房地产市场，但只是带来大城市的楼市上升，中国的中小城市仍有大规模的住宅空置。根据国家统计局的数据，第一季度中国住宅销售额同比增长60.3％，房屋新开工面积同比增长19.2％；不过，完工待售的住宅面积也同比增长了7.4％。
3．信贷扩张惹来担忧
根据中国央行4月15日公布的数据，今年3月新增人民币贷款1.37万亿元，远高于经济学家预计的约1.1万元，几乎是2月份新增人民币贷款规模的两倍。社会融资规模增量则为2.34万亿元人民币，分别比上月和去年同期多出1.51万亿元和1.09万亿元。3月份M2 增速为13.4％，M1 增速达到22.1％，创下近年新高。
招商银行资产管理部高级分析师刘东亮表示，目前需要关注经济的可持续性和信贷高增能否持续。依靠基础建设和地产扩张刺激经济的空间有限，三季度后经济可能会再次转冷；而信贷扩张与目前去杠杆去产能的目标不符，不少企业的杠杆率已接近极限，若央行对其进行管控，信贷增长未必能持续。
德国商业银行（Commerzbank AG）的经济学家周浩也认为，长期来看这种增长不可持续，但也许能延续一到两个季度。
二、恩格尔系数分析
恩格尔系数(Engel's Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律：一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出比例则会下降。推而广之，一个国家越穷，每个国民的平均收入中（或平均支出中）用于购买食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。
恩格尔系数是根据恩格尔定律而得出的比例数。十九世纪中期，德国统计学家和经济学家恩格尔对比利时不同收入的家庭的消费情况进行了调查，研究了收入增加对消费需求支出构成的影响，提出了带有规律性的原理，由此被命名为恩格尔定律。其主要内容是指一个家庭或个人收入越少，用于购买生存性的食物的支出在家庭或个人收入中所占的比重就越大。对一个国家而言，一个国家越穷，每个国民的平均支出中用来购买食物的费用所占比例就越大。恩格尔系数则由食物支出金额在总支出金额中所占的比重来最后决定。恩格尔系数达
59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。
1978年中国农村家庭的恩格尔系数约68%，城镇家庭约59%，平均计算超过60%，中国是贫困国家，温饱还没有解决。当时中国没有解决温饱的人口两亿四千八百万人。改革开放以后，随着国民经济的发展和人们整体收入水平的提高，中国农村家庭、城镇家庭的恩格尔系数都不断下降。到2003年，中国农村居民家庭恩格尔系数已经下降到46%，城镇居民家庭约37%，加权平均约40%，就是说已经达到小康状态。可以预测，中国农村、城镇居民的恩格尔系数还将不断下降。根据《时事报告》杂志2016年第2期《6.9%的经济增速怎么看》提供的数据，中国2015年恩格尔系数已经降为30.6%。
恩格尔系数在中国是否适用学术界一直存有争议，持否定意见的认为中国居民生活状况并不符合恩格尔定律，如1997年福建省城镇居民恩格尔系数在全国各省中最高，达到62%，海南省为59%；而生活水平较低的陕西省城市居民恩格尔系数为47%，宁夏为46%。
尽管有争议，但总体看，中国城镇居民生活水平的变化还是符合恩格尔规律的。
首先恩格尔系数是一种长期的趋势，随着居民生活水平的不断提高，恩格尔系数逐渐下降已为中国城镇居民消费构成变化资料所证实。20世纪80年以前城市居民恩格尔系数一直在55%以上；1985-1995年间，尽管各年恩格尔系数有波动，但这十年间恩格尔系数一直在50-59%间；1996年以来后，恩格尔系数一直在50%以下。其次，统一年份不同收入水平的居民也符合恩格尔规律，如1997年按可支配收入排队五等分，他们的恩格尔系数依次为：55.7%、51.1%、47.9%、43.6%和39.5%。从去年年末统计出，2015年我国居民的恩格尔系数为30.6%。
从目前情况来看，中国的恩格尔系数已经匹配“在温饱的基础上，生活质量进一步提高，达到丰衣足食”的小康水平，符合邓小平同志“三步走”战略。
现实的步子似乎更快一些。细究一下恩格尔系数的变化，我们可以发现居民消费的结构进一步改善，近几年恩格尔系数持续下降，从2013年的31.2%降到2014年的31%，2015年进一步下降到30.6%。
降低恩格尔系数有重要的意义，鉴于此，有专家作出如下建议：
1．加快经济发展，增加广大城乡居民收入水平，是降低恩格尔系数的最重要手段恩格尔系数越低，说明居民越富裕。反之加快经济发展，大幅度增加城乡居民收入水平直接促进恩格尔系数的下降，城乡居民收入水平提高了，必然会提高生活消费水平。城乡居民在保证食品需求的前提下，增加的消费支出必然投入到非食品消费上，可以提高穿着水平，可以改善居住条件，可以购买耐用消费品提高生活质量，可以用在教育学习方面提高自身素质，可以外出旅游开阔视野、增长见识等。总之非食品消费支出增加越多，恩格尔系数越低。反之，如果城乡居民收入增长不快，就没有额外经济收入来增加非食品消费支出，则恩格尔系数必然呈缓慢下降趋势。处于温饱线以下的人群,实现全民免费医疗后,医疗费用支出大大减少,生活得以改善,食品支出费用会有所上升,恩格尔系数会相应上升,而幸福指数却会大大上升。
2．加快食品工程建设，抑制食品物价上升幅度
食品物价上涨，必然带来食品消费支出的增加，在收入不变的情况下，城乡居民必然压缩非食品消费支出，造成恩格尔系数反弹上升。如果食品物价的增长迅猛，必然加重人民的生活负担，变相降低生活水平，引起人民情绪波动，严重时直接影响社会稳定。恩格尔系数也会大幅上升。
3．加大宣传力度，引导合理消费
有人有这样的生活理念“吃是真功”，有此理念必然讲究吃，每天暴饮暴食，食品摄入量过高，增加食品消费支出，提高恩格尔系数；食品摄入量过高，如果又不注重身体锻炼，必然带来身体肥胖，有时带来疾病隐患，当前有些疾病被称为“富贵病”，就是因为暴饮暴
食营养过剩造成的。所以说引导居民合理消费很有必要。广大居民在保证正常食品需要的情况下，形成合理的膳食结构，养成良好的饮食习惯，既经济实惠，对身体也有益处。同时各级政府和部门严格控制公款吃喝现象，一方面节省经费支出，树立廉政清明形象，另一方面也为广大人民做一个良好饮食习惯的表率。
三、物价指数分析
CPI是居民消费价格指数（consumer price index）的简称。居民消费价格指数，是一个反映居民家庭一般所购买的消费价格水平变动情况的宏观经济指标。它是度量一组代表性消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数，是用来反映居民家庭购买消费商品及服务的价格水平的变动情况。
居民消费价格统计调查的是社会产品和服务项目的最终价格，一方面同人民群众的生活密切相关，同时在整个国民经济价格体系中也具有重要的地位。它是进行经济分析和决策、价格总水平监测和调控及国民经济核算的重要指标。其变动率在一定程度上反映了通货膨胀或紧缩的程度。一般来讲，物价全面地、持续地上涨就被认为发生了通货膨胀。
2015年9月10日，国家统计局公布的8月份居民消费价格CPI同比上涨2.0%，创出去年8月以来新高，但同时公布的工业生产者出厂价格PPI却同比下降5.9%，跌幅超出预期，创六年新低，毫无悬念地第42个月处于负增长区间。CPI与PPI差值达到7.9个百分点，为1994年以来最大差值。CPI与PPI的背离走势，考验着宏观调控的智慧。业界一个基本判断是，中国经济面临的通缩风险比通胀风险更大，需要货币等调控手段导向上继续放松。且央行等部门也已经表态，不会因为单一商品价格走势影响对于整体价格水平的判断。
2016年1月19日，国家统计局发布数据显示，2015全年居民消费价格比上年上涨1.4%。其中，城市上涨1.5%，农村上涨1.3%。12月份，居民消费价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。2015年31省区中CPI涨幅超过全国水平的有17个。在31省区排行榜中，青海CPI 同比上涨2.62%居于榜首，新疆仅涨0.57垫底。CPI处于“2时代”的仅剩青海、上海、西藏三地。
2016年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.3%。其中，城市上涨2.3%，农村上涨2.2%；食品价格上涨7.6%，非食品价格上涨1.0% ；消费品价格上涨2.5%，服务价格上涨1.9%。1-3月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。3月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.4%。其中，城市下降0.4%，农村下降0.4%；食品价格下降1.8%，非食品价格下降0.1%；消费品价格下降0.6%，服务价格下降0.2%。
国家统计局于2016年5月10日发布的2016年4月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.2%，同比上涨2.3%；PPI环比上涨0.7%，同比下降3.4%。对此，我们可以做进一步的分析:
一、居民消费价格环比下降，同比涨幅与上月相同
从环比看，CPI环比下降0.2%，主要是受鲜菜价格下降较多的影响。4月份正值春夏之交，气候适宜，应季鲜菜大量上市，品种丰富，鲜菜价格环比下降12.5%，影响CPI环比下降约0.43个百分点。猪肉供应偏紧，价格环比上涨3.2%，影响CPI环比上涨约0.09个百分点。受清明和“五一”两个小长假影响，部分服务价格上涨，飞机票、宾馆住宿价格环比分别上涨5.2%和2.2%。
从同比看，CPI同比上涨2.3%，与上月涨幅相同，猪肉和鲜菜价格同比涨幅依然较高。猪肉价格同比上涨33.5%，影响CPI上涨约0.75个百分点。虽然4月份鲜菜价格环比有所下降，但与去年同月相比价格依然较高，同比涨幅达22.6%，影响CPI上涨约0.56个百分点。服务价格同比上涨2.0%，其中护理费、临床诊断费、家政服务、学前教育价格同比分别上涨10.3%、8.0%、5.0%、4.0%。
二、工业生产者出厂价格环比涨幅扩大，同比降幅继续收窄
4月份，全国工业生产者出厂价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。环比变动的特点一是部分工业行业价格涨幅扩大，其中石油和天然气开采、黑色金属冶炼和压延加工业价格环比分别上涨12.8%和8.4%，涨幅比上月分别扩大2.9和3.5个百分点；二是石油加工业价格环比止跌回升，由上月下降0.2%转为本月上涨1.0%；三是煤炭开采和洗选业价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。
4月份，工业生产者出厂价格同比下降3.4%，降幅比上月缩小0.9个百分点。分行业看，石油和天然气开采、石油加工、煤炭开采和洗选、有色金属冶炼和压延加工、化学原料和化学制品制造业出厂价格同比分别下降26.7%、16.1%、14.5%、7.7%和5.1%，合计影响当月工业生产者出厂价格总水平同比下降约1.9个百分点，占总降幅的56%左右。
四、工业发展形势分析
2015年，我国工业增长动力有所减弱，下行压力持续加大。从国际形势看，发达经济体整体上呈缓慢复苏，但新兴经济面临多重不确定性，趋弱态势恐怕难以扭转；从国内三大需求看，未来一段时间内我国出口呈低速增长，投资增速有望筑底回升，消费总体保持稳定。当前工业运行中仍存在一些需要关注的问题：产能过剩严峻、工业投资效率偏低、工业出口竞争力下降、自主创新不足等。赛迪智库认为，2016年全球经济将呈现缓慢复苏态势，我国经济内生增长动力将逐步形成，工业经济增速有望小幅提升，约为6.3%左右。
2015年，在创业创新、协同制造等新经济政策的带动下，国民经济和工业经济实现了有质量的稳定增长，总体运行在合理区间。2016年，全球经济持续缓慢复苏，我国经济内生增长动力正逐步形成，工业增速有小幅提升。但是，我国工业发展仍面临产能过剩严峻、工业投资效率偏低、工业出口竞争力下降、自主创新不足等问题。未来要持续推进改革创新，增强内生增长动力，积极应对“新常态”下的各项挑战，实现工业经济乃至国民经济平稳健康运行。
我国工业目前处于以下的状态之下：
（一）我国经济内生增长动力正在逐步形成，工业经济增速有望小幅提升。
投资增长有望筑底，实现小幅回升。近几年工业投资增长呈阶梯状下行的趋势，2011年以来年均增速每年回落2-3个百分点。受当前制造业企业盈利能力较差、生产经营成本较高影响，工业投资中的主体——制造业投资已经持续五个月呈个位数增长，短期内难以实现投资增幅的明显回升。尽管房地产业受政策利好刺激成交量明显提升，但目前仍处于消化库存过程，2015年前十个月房地产开发投资完成额累计同比仅为2%，土地购臵面积的降幅更是超过30%，房地产投资增速仍然难以明显提高。受财政收入增长缓慢和地方债务问题困扰，基础设施建设投资已下滑至17.4%。虽然当前投资呈低速增长，但考虑到2016年是“十三五”开局之年，规划投资热点集中涌现，对促进投资增长构成利好，预计2016年投资增长有望筑底，实现小幅回升，同比增长约为10%。
消费总体稳中趋缓，新亮点正在逐步形成。近几年消费数据呈缓慢下行，但整体上依然比较平稳。这主要得益于部分类别的快速增长：一是随着商品房销售的回暖，相关商品的消费呈快速增长。1-10月，全国商品房销售面积同比增长7.2%，销售额增长14.9%，分别比上半年加快3.3个和3.9个百分点。在此基础上与其相关的家电类、建材类、家具类商品也保持较快增长。二是尽管紧缩性宏观调控政策对部分领域产生抑制作用，但是享受型消费和新兴领域消费比较活跃。考虑到“互联网+”、“宽带中国”等战略实施，新的消费需求将不断产生，消费意愿也将不断提高，特别是网上零售将保持快速增长。预计2016年消费增速将整体保持稳定，全年累计增速在10.6%左右。
综合来看，内生增长动力正逐渐形成，工业增速有望小幅回升，预计2016年规模以上工业增加值增速在6.3%左右。
（二）多因素导致工业各行业运行仍将延续分化态势
分行业看，一方面，当前传统产业处于深度调整过程中，钢铁、有色、电力、建材等高耗能产业在资源环境等约束下增速减缓；纺织、轻工、电子等出口导向型行业竞争力也不断弱化。另一方面，装备制造业和高技术制造业在经济下行期仍保持较高增长，对工业经济的支撑能力逐渐增强。
装备工业。2015年，我国装备工业低位运行。展望2016年，我国装备工业生产、出口增速将加快回升，其中汽车工业增速继续回暖趋稳，机械工业运行延续分化走势，船舶工业将逐渐好转，智能制造继续加速发展，高端装备创新发展出现新起色。
原材料工业。2015年，我国原材料工业处于下行通道，增速稳中趋缓。2016年，在全球经济缺乏强劲增长动力、国内经济仍处于周期性缓慢调整的背景下，预计原材料工业生产增速进一步回落，投资增速继续放缓，进出口贸易形势依然严峻，产品价格低位震荡，行业经济效益难有较大改善。
消费品工业。2015年是我国消费品工业发展形势较为严峻的一年，生产增速持续回落，出口交货值增速大幅下滑，内需增长明显不足。展望2016年，消费品工业面临的国内外形势依然不容乐观，预计消费品工业生产增速将呈小幅下滑。
电子信息产业。2015年，我国电子信息制造业进入中高速增长的新阶段，增速从10%以上降至8.5%左右区间，并保持平稳态势。出口环境未有改善，仍然围绕着零增长率上下浮动。展望2016年，我国电子信息制造业增速预计将维持8%左右，出口增速有望实现正增长，但所面临的发展环境仍有较大不确定性。
（三）区域协同发展格局逐步形成，但部分地区断崖式回落将带来不确定风险。
东部地区。尽管受劳动力成本上涨、汇率波动以及外贸形势严峻等因素影响，东部地区工业经济面临的下行压力较大，但是“互联网+”、自贸区、“机器换人”等战略的实施，成为制造业技术升级的重要突破口，为东部的发展带来新的机遇。在新的增长亮点不断涌现的形势下，预计2016年东部地区将继续引领全国工业结构调整和转型升级，工业增长有望保持平稳。
中部和西部地区。受益于工业化和城镇化进程的加快，以及承接国际国内产业转移的带动，中西部地区后发优势凸显。2011年以来，中西部地区规模以上工业增速、投资增速亦明显高于全国平均水平。2014年中西部地区工业增加值占比为40.9%，比2003年的历史低点提高10.3个百分点。未来，在长江经济带、“一带一路”战略的稳步推进下，预计2016年中西部地区将继续保持较快增长，成为带动工业增长的区域新动力。
东北地区。与去年个位数增长的历史低点相比，今年以来，东北地区经济更是出现“断崖式”回落，规上工业增加值持续负增长。10月份，东北地区同比下降4.6%，与今年5月份同为本年低谷。东北经济主要以钢铁、煤矿、石油等重化工业为支柱产业，服务经济所占比重偏低，在国际和国内需求不足的影响之下，经济下行压力加剧，此外体制机制改革相对滞后等因素，也使其经济更加脆弱，未来经济回暖仍待长期调整。
目前中国工业经济还需要关注以下的几个问题：
（一）投资需求明显减弱，工业投资效率不高
2015年1-10月，我国固定资产投资完成额同比增长10.2%，较去年同期低5.7个百分点。其中，自筹资金同比增长8.5%，利用外资下降28.6%，国家预算资金增长21.1%，我国当前投资增长仍然主要依赖政府，企业自主投资的意愿不强。从投资的三大分类来看，我国由于工业品出厂价格和工业企业利润持续下降，制造业企业投资意愿明显不足。房地产开发
投资受商品房去库存压力大、土地市场低迷等因素影响，今年1-10月同比增速回落至2%。上半年我国虽然密集出台一批基础设施建设项目，但效果需要较长时期才能显现，基础设施建设投资增速已连续两年持续回落。
伴随投资意愿的明显减弱，工业投资效率也处于较低水平。与全社会资本边际生产率相比，工业资本边际生产率波动较大。自2009年大规模扩张投资计划后，投资率连续五年维持在47%-49%的高位，而工业资本边际生产率却持续低位徘徊，投资效益系数呈下滑态势。我国较高的投资率和较低的投资效率相矛盾，也引发了诸多问题。一方面造成巨大的资源能源浪费，带来严重的产能过剩问题。另一方面，投资低效率引发地方债务危机，给经济带来系统性风险。
（二）产能过剩问题突出，工业通缩风险加剧
今年以来，我国工业总供给持续疲软，总需求加速回落态势明显，总需求与总供给的缺口进一步扩大。由于市场有效需求不足和前几年一批新项目产能陆续释放，行业间竞争激烈，工业产能过剩问题也更为突出，部分工业领域深处通缩困境。
我国工业生产者出厂价格指数（PPI）和工业生产者采购价格指数（PPIRM）已连续44个月处于负增长。1-10月，我国PPI同比下降5.1%，PPIRM同比下降6 %，两指数降幅较前两年均有所扩大。PPI持续下行主要是由产能过度扩张引起，而结构性价格低迷、前期刺激政策消化等都是其背后原因。油价持续下跌导致石化产业链陷入通缩，并进一步蔓延至产业链中上游。大宗商品价格低迷导致生产资料价格处于低位。1-10月，生产资料PPI同比下降6.6%，较去年同期低4.4个百分点。其中，采掘工业、原材料工业、加工工业价格指数分别同比下降19.7%、9.4%、4.1%，较去年同期跌幅明显扩大。由于受油气产业链拖累，采掘业和原材料工业成为引领PPI下跌的主要原因。PPI持续下降，容易传导至下游消费领域，形成实质性通缩，风险不容忽视。
（三）要素成本居高不下，工业出口竞争力削弱
我国工业出口以劳动密集型产品为主，对要素成本变化有较高的敏感性。近年来，我国劳动力价格和土地成本持续上涨，企业生产经营的要素成本居高不下。一方面，资源要素成本上涨，随着工业进一步发展，企业对水电等资源需求不断增加，而国内资源生产能力尚不能满足工业企业发展需求，资源供求缺口不断扩大，导致资源要素价格持续上涨。另一方面，劳动力成本大幅上涨，我国居民教育水平显著提高，社会保障体系日益健全，这要求企业增加员工薪酬和社会保障投入，劳动力成本持续上升，产品的生产成本大幅上涨。
要素成本持续上涨很大程度上挤压了出口企业的盈利空间，削弱了我国出口企业竞争力。一方面，要素成本上涨削减企业利润空间，较为敏感的投资者开始撤回大批资金，导致出口企业融资难度加大。另一方面，要素成本上涨，出口企业生产经营成本增加，企业扩大再生产的积极性降低。
（四）企业研发创新效率不高，自主创新能力滞后
尽管我国研发投入强度大幅增长，但未能掩盖研发创新效率不高的问题。2014年我国企业研发经费支出占收入的平均比重仅为1.4%，而全球10年来的平均值是3.7%。从研发投入产出效率来看，我国单位R&D经费支出的发明专利申请授权数由2012年的21件/亿元降低到2014年的18件/亿元。我国研发创新效率相对较低，主要原因是我国产业集中度不高，研发投入分散，政府或企业的研发经费被众多小企业分散稀释，研发经费被浪费。
我国很多企业将创新重点放在跟踪和模仿上，工业制造品质和附加值相对偏低，企业自主创新的动力明显不足。早在2010年，我国制造业产出占全球比重达到19.8%，成为全球制造第一大国。但我国高端芯片80%依靠进口；生产一部179美元的苹果手机，负责组装的中国企业仅得6.5美元；中国自行研制的大型客机C919的全部发动机均靠进口。我国制造业技术空心化和自主品牌缺失问题凸显，自主创新能力滞后已成为制约我国工业发展的瓶颈。
（五）企业盈利能力减弱，生产经营困难加剧
由于大宗商品价格暴跌、外贸需求下降、产能过剩等原因，我国工业企业利润持续下滑。1-9月，我国工业企业利润总额同比下降1.7%，石油、煤炭、铁矿等原材料行业利润减半；工业企业主营业务收入和成本分别同比增长1.2%和1.3%，成本的增长幅度快于收入，企业利润持续负增长。每百元主营业务收入中的成本为86.1元，较前两年均有所增加。我国工业企业陷入“增收不增利”困境。
除了企业盈利能力下降给生产经营带来困境，企业承担的债务风险也在不断扩大，生产经营环境亟待改善。1-9月，工业企业应收账款净额同比增长8%，应收账款占主营业务收入比重为14.1%，较去年同期高1个百分点。在市场需求难以实现大幅增长的情况下，行业现金回笼的能力依然较弱，工业企业债务问题进一步加剧。与此同时，中小企业融资难问题尚未有效解决，企业税费负担仍然较重，乱摊派、乱收费的问题依然存在，大幅改善经营环境依然困难重重。
应采取的对策建议
党的十八届五中全会明确提出“十三五”时期是全面建成小康社会的决胜阶段，我们要把发展作为第一要务，加快转变经济发展方式，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，这是指导未来五年我国经济和社会发展的行动纲领。随着经济发展阶段的变化，我国工业发展也面临着新的问题和挑战，我们还需坚持深化改革，不断增强经济内生增长动力，逐步提高经济发展质量和效益，加快推进工业转型升级，促进工业平稳健康发展。（一）持续推进改革创新，增强内生增长动力
一是重塑政府职能，打造服务型政府，通过产业政策和竞争政策引导和激励创新，营造公平开放透明的市场环境，提高资源配臵效率。二是把握新一轮科技革命机遇，推进传统制造业与“互联网+”融合，提高资源要素使用效率；推动生产组织模式创新，培育新模式新业态，支持产业创新发展。三是提升工业企业创新能力，加大对新技术新产品研发的支持力度，加快推动新技术转化为现实生产力，加速提升工业设计创新能力，增强产业发展新动能。总体而言，就是要通过深化改革创新，提高劳动力、资本、技术和土地等资源要素的配臵效率和使用效率，提高生产率。
（二）加快产业转型升级，推动消费结构升级
一是创造和适应新消费需求，大力发展新技术、新产品、新业态、新模式，通过新供给催生新需求，引导消费向智能、绿色、健康和安全的方向转变；同时不断提升产品质量和档次，通过新需求改善供给，积极适应消费者对产品的个性化需求。二是加快消费领域基础设施建设，贯彻落实“宽带中国”战略，积极推进“互联网+”行动，着力营造高效的消费环境，不断挖掘新的消费增长点，充分发挥新消费的引领带动作用。
（三）坚持提高投资效率，扩大工业有效投资
一是优化投资结构，继续加大对“中国制造2025”确定的新一代信息技术、高档数控机床和机器人、航空航天装备等十个重点领域的投资力度，充分发挥其对产业结构升级的引领作用；同时加大对产能过剩行业的调整力度，充分发挥市场在资源配臵中的核心作用，积极推进企业并购重组。二是创新投融资方式，通过设立产业投资基金、推广PPP模式等，加快实施一批带动面广、投资效益突出、市场需求旺盛的重大项目，发挥财政资金的撬动功能，吸引更多社会资本跟进。
（四）借力“一带一路”，强化国际产能合作
当前，工业增长已不能单靠投资驱动，还必须加快落实“一带一路”战略，推动以资本和产能走出去为核心的新一轮对外开放。一是大力支持有国际竞争力的企业“走出去”，积极扩大对外投资，鼓励企业到境外投资办厂，支持钢铁、有色、石化、建材等原材料企业到
海外建立生产基地，积极开拓国际市场。二是加强与“一带一路”沿线国家在基础设施等领域的多层次合作，积极拓展高铁、核电、特高压电网、通讯、航空等高端装备的国际市场空间，带动我国装备产业、产品、以及技术、工程和服务的全面“走出去”，提高装备企业的国际竞争力。
（五）加强产业规划引导，实现区域错位发展
一是贯彻落实区域发展总体战略，以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带建设为引领，加快培育区域经济新的增长极、增长带和增长点，积极推动区域协调发展协同发展共同发展。二是各地需借“十三五”规划契机，统筹规划产业发展格局，实现产业上中下游协同配套和资源优势互补，做大做强主导产业，避免区域间同质化竞争，实现区域协同下的错位发展。
第二节2016年中国土地储备行业政策环境分析
一、中国土地储备管理办法
第一章总则
第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
第五条建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。
第二章计划与管理
第六条各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
第七条土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。
第八条年度土地储备计划应包括：
(一)年度储备土地规模；
(二)年度储备土地前期开发规模；
(三)年度储备土地供应规模；
(四)年度储备土地临时利用计划；
(五)计划年度末储备土地规模。
第九条市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。
第三章范围与程序
第十条下列土地可以纳入土地储备范围：
(一)依法收回的国有土地；
(二)收购的土地；
(三)行使优先购买权取得的土地；
(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
(五)其他依法取得的土地。
第十一条市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十二条因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十三条根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十四条政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十五条已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第四章开发与利用
第十六条对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
第十七条市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。
第十八条土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。
第十九条前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
第二十条土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。
第二十一条在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。
第五章土地供应
第二十二条储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。
第二十三条依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。
第六章资金管理
第二十四条土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。
第二十五条土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必
须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。
政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。
商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。
第二十六条土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。
第二十七条各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。
第七章附则
第二十八条各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。
第二十九条本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。
第三十条本办法自发布之日起实施。
二、重点政策及重大事件分析
2015年是稳增长、调结构的紧要之年。适应经济新常态，2015年土地政策在继续强化耕地保护和节约用地的前提下，更加注重服务社会经济发展，出台了一系列有关稳增长、调结构的用地政策。同时，更加强调土地治理能力的提升，进一步推进了不动产统一登记、农村土地制度试点改革及法制国土建设。
1、2015年主要土地政策回顾
(一)土地利用规划计划政策。
2015年土地利用规划计划政策主要是在以往政策实施的基础上，一是进一步推进了土地利用总体规划完善调整；二是持续推进“多规合一”和城市开发边界划定试点探索；三是进一步强化土地利用计划管理。
(二)耕地保护政策。
2015年中央1号文件进一步强调了耕地保护工作，提出了永久基本农田划定、实施高标准农田建设规划、提升耕地质量行动、推进剥离耕作层土壤再利用，以及国家重点水利工程建设项目的征地补偿与耕地占补平衡政策调整等一系列任务。落实中央国务院的要求，2015年耕地保护政策重点：一是进一步严格耕地占补平衡制度。二是持续推进永久基本农田划定。三是防范农地“非农化”、“非粮化”。
(三)节约集约用地政策。
2015年节约集约用地政策是在以往制度框架的基础上，逐步转向细化完善、强调政策支撑作用发挥、注重业务全流程规范管理等。具体表现为：一是鼓励盘活利用存量土地；二是开展低效工业用地调查清理；三是规范节地评价考核制度体系。
(四)不动产统一登记政策。
2015年不动产统一登记在以往制度建设的基础上，重点在登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的要求下，进一步完善了政策。一是推进市县级职责整合；二是启
用统一的不动产登记簿证样式；三是《不动产权籍调查技术方案（(试行)）》颁布实施；四是推进不动产登记信息平台建设。
(五)房地产市场调控及保障性安居工程用地政策。
3月份国土资源部与住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定了当前房地产开发用地及保障性安居工程用地政策。一是合理安排住房及用地供应规模和结构；二是统筹保障性安居工程建设用地政策。
(六)支持产业和经济发展的用地政策。
2015年落实中央稳增长、调结构、惠民生的总体要求，国土资源部等部委制订的一系列支持产业和经济发展的用地新政策。一是支持新产业新业态发展用地政策。9月份国土资源部联合相关部委下发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》；二是支持旅游业发展用地政策。11月份国土资源部联合相关部委出台了《关于支持旅游业发展用地政策的意见》；三是其他方面包括支持铁路建设和支持休闲农业发展的用地政策。(七) 农村土地制度改革试点启动。
在2014年中央政治局常委会审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》的基础上，2015年2月十二届全国人大常委会第13次会议通过了《关于授权北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，使农村土地制度改革于法有据，获得了法律保障。7月份，国土资源部审批通过了33个改革试点上报的改革方案，农村土地制度改革试点正式启动。
(八)全面推进法治国土建设。
2015年8份国土资源部发布了《中共国土资源部党组关于全面推进法治国土建设的意见》，提出到2020年，基本建成法制完备、职能科学、权责统一的国土资源管理体系，执法严明、勤政廉洁、敢于担当的国土资源管理队伍，法治统筹、公正文明、守法诚信的国土资源管理秩序。
2、2015年主要土地政策评价
总体来看，满足宏观经济发展与资源生态保护的需求，2015年的土地政策更加注重保资源和保发展的能力建设，更加注重参与宏观调控的科学化和精准化，更加注重制度建设的系统性和可操作性，并且稳妥推进了农村土地制度试点改革，更好地发挥了土地政策在国家治理中的作用。
（一）土地政策成为国家治理不可或缺的重要组成部分。
土地是最基础的资源，承载了人类所有的社会经济活动，土地政策的制定完善直接关系到经济社会的发展和国家的长治久安。一方面，土地政策已逐步渗透到国家经济、社会、生态等治理体系中。另一方面，围绕现阶段国家治理现代化目标的要求，土地政策实施了一系列的改革和创新，其本质都在于提升土地治理能力，进而促进了国家治理体系和治理能力的现代化。
（二）多措并举、源头治理，强化土地管理保资源与保发展的能力。
长期以来，“保护资源、保障发展”是土地管理工作努力追求的双赢目标。2015年面对保资源、稳增长的双重压力，国土资源部主动作为，多措并举，找准源头，持续发力，进一步提升了土地管理保资源与保发展的能力。一方面，通过实施土地利用总体规划完善调整和城市开发边界划定试点政策，推进基本农田划定和永久保护，进一步强化规划管控，实施源头治理，坚守了耕地和生态红线。另一方面，通过采取多种措施，包括提升土地审批效率、多渠道多举措提供用地保障、强化土地利用计划调控、出台支持政策、加大闲置土地清理力度等，保障稳发展用地需求。
（三）分类调控、因地施策，强调土地政策调控的科学化和精准化。
土地参与宏观调控，是我国在特定发展阶段基于特有的土地制度和特殊的国情作出的特殊
选择。目前我国经济社会发展进入了新常态，这个阶段经济发展速度放缓，需要更加注重经济发展质量，对土地参与宏观调控提出了新要求。一方面，针对2015年房地产市场分化现象较为明显的现象，提出了要采取分类调控、因地施策的调控策略，突出了政策调控的针对性和差异化。另一方面，2015年的土地利用计划更加强调服务于国家宏观经济发展需求，进一步规范了土地利用计划指标的下达和使用，强调了指标分配的差异性和针对性，有效保障了合理用地需求。
（四）统领全局、制度先行，注重节约集约用地制度的系统化建设。
转变土地利用方式、推进节约集约用地，是当前我国面临的各种土地问题中最根本、最迫切的任务，因此，国土资源部明确了要以节约集约用地统领土地管理全局工作，特别重视节约集约用地制度的系统化建设。2015年在各项土地政策中，继续按照控制增量、盘活存量、优化结构、综合利用等要求来推动节约集约用地。同时，2015年节约集约用地政策继续向系统化发展，在以往制度体系基础上，进一步提高政策的针对性，并细化、规范了节地评价考核制度体系。
（五）系统设计、法律护航，审慎稳妥推进农村土地制度试点改革。
作为一项事关经济社会发展全局的重要改革，2015年我国农村土地制度改革试点工作在完成顶层设计、法律授权，以及33个改革试点实施细则和试点方案出台的基础上，正式进入了实施阶段。区别于以往的土地制度改革和试点，此次改革更加重视顶层设计，强调改革过程中的法律授权。一方面，通过系统的顶层设计，使改革目标方向明确，改革的内容统一，为今后法律的修改提供了坚实的基础。另一方面，通过法律授权，将改革纳入了法律的框架，扫清了试点探索构建城乡统一建设用地市场的法律障碍。
三、政策未来发展趋势
1、《2016年中国土地政策蓝皮书》解读
2016年土地政策将重点围绕“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的经济任务，着力于统筹增量、挖掘存量、优化结构，持续为供给侧结构性改革发力12月29日，中国土地勘测规划院在京发布《2016年中国土地政策蓝皮书》，系统回顾、分析和评价了2015年出台的主要土地政策，并对2016年土地政策的基本走向作出展望。蓝皮书指出，2016年土地政策将重点围绕“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的经济任务，着力于统筹增量、挖掘存量、优化结构，持续为供给侧结构性改革发力，确保经济社会沿着创新、协调、绿色、开放、共享的发展道路前进。
蓝皮书认为，2016年，土地用途管制制度将得到进一步完善，实现建设用地总量控制和减量化管理，构建新型的国土空间规划体系；土地供应政策将进一步调整，配合宏观经济供给侧结构性改革，减少无效供给，保障创新驱动发展战略，建设用地结构优化、闲置低效用地开发将成为满足用地需求的主要途径；耕地保护和耕地占补平衡政策将进一步完善，深化管控性保护、激励性保护、建设性保护相结合的耕地保护机制；土地领域改革将更加重视系统性和关联性，与相关财税、金融领域改革协同推进；土地管理相关的国家立法将加快。
蓝皮书指出，2015年土地政策更加注重保资源和保发展的能力建设，更加注重参与宏观调控的科学化和精准化，更加注重制度建设的系统性和可操作性。在土地利用规划政策方面，进一步推进了土地利用总体规划完善调整、“多规合一”和城市开发边界划定试点工作，强化了土地利用计划调控政策；在耕地保护政策方面，着重从完善耕地占补平衡制度、划定永久基本农田、防范农地“非农化”等方面发力；在节约集约用地方面，进一步强化存量土地利用，开展低效工业用地调查清理，规范完善节地评价考核制度体系；在稳增长、调结构方面，出台了促进房地产市场平稳健康发展、支持新产业新业态发展、支持旅游业发展、支持铁路建设和支持休闲农业发展等一系列用地政策。同时，进一步推进了不动产统一登记、农村土地制度改革试点及法治国土建设。
2、财政部、国土资源部、中国人民银行银监会规范土地储备和资金管理行为的通知
一、清理压缩现有土地储备机构
各地区应当结合事业单位分类改革，对现有土地储备机构进行全面清理。为提高土地储备工作效率，精简机构和人员，每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理。对于重复设置的土地储备机构，应当在压缩归并的基础上，按规定重新纳入土地储备名录管理。鉴于土地储备机构承担的依法取得土地、进行前期开发、储存以备供应土地等工作主要是为政府部门行使职能提供支持保障，不能或不宜由市场配置资源，因此，按照事业单位分类改革的原则，各地区应当将土地储备机构统一划为公益一类事业单位。各地区应当将现有土地储备机构中从事政府融资、土建、基础设施建设、土地二级开发业务部分，从现有土地储备机构中剥离出去或转为企业，上述业务对应的人员、资产和债务等也相应剥离或划转。上述工作由地方各级国土资源主管部门商同级财政部门、人民银行分支机构、银监部门等机构提出具体意见，经同级人民政府批准后实施，并于2016年12月31日前完成。
二、进一步规范土地储备行为
按照《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》（国土资发〔2007〕277号）和《国土资源部、财政部、人民银行、银监会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）的规定，各地区应当进一步规范土地储备行为。土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。土地储备机构不得在土地储备职能之外，承担与土地储备职能无关的事务，包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务，已经承担的上述事务应当按照本通知第一条规定限期剥离和划转。
三、合理确定土地储备总体规模
各地土地储备总体规模，应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。现有土地储备规模偏大的，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。
四、妥善处置存量土地储备债务
对清理甄别后认定为地方政府债务的截至2014年12月31日的存量土地储备贷款，应纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过政府性基金预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券予以置换。
五、调整土地储备筹资方式
土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。地方政府应在核定的债务限额内，根据本地区土地储备相关政府性基金收入、地方政府性债务风险等因素，合理安排年度用于土地储备的债券发行规模和期限。
六、规范土地储备资金使用管理
根据《预算法》等法律法规规定，从2016年1月1日起，土地储备资金从以下渠道筹集：一是财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用。二是财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金。三是发行地方政府债券筹集的土地储备资金。四是经财政部门批准可用于土地储备的其他资金。五是上述资金产生的利息收入。土地储备资金主要用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支，不得
用于土地储备机构日常经费开支。土地储备机构所需的日常经费，应当与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。
土地储备资金的使用范围包括：
（一）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。
（二）征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。储备土地的前期开发，仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。各地不得借土地储备前期开发，搭车进行与储备宗地无关的上述相关基础设施建设。
（三）按照本通知规定需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出。
（四）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他支出。包括土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设等支出。
七、推动土地收储政府采购工作
地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。地方财政部门、国土资源主管部门应当会同辖区内土地储备机构制定项目管理办法，并向社会公布项目实施内容、承接主体或供应商条件、绩效评价标准、最终结果、取得成效等相关信息，严禁层层转包。项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。对于违反规定的行为，将按照《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、《政府购买服务管理办法（暂行）》等规定进行处理。八、加强土地储备项目收支预决算管理
土地储备机构应当于每年第三季度根据当地经济发展水平、上年度地方财力状况、近三年土地供应量、上年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素，按照宗地编制下一年度土地储备资金收支项目预算，经主管部门审核后，报同级财政部门审定。其中：属于政府采购范围的应当按照规定编制政府采购预算，属于政府购买服务项目的应当同时编制政府购买服务预算，并严格按照有关规定执行。地方财政部门应当认真审核土地储备资金收支预算，统筹安排政府性基金预算、地方政府债券收入和存量贷款资金。土地储备支出首先从国有土地收益基金、土地出让收入、存量贷款资金中安排，不足部分再通过省级政府发行的地方政府债券筹集资金解决。财政部门应当及时批复土地储备机构土地储备项目收支预算。
土地储备机构应当严格按照同级财政部门批复的预算执行，并根据土地收购储备的工作进度，提出用款申请，经主管部门审核后，报同级财政部门审批。其中：属于财政性资金的土地储备支出，按照财政国库管理制度的有关规定执行。土地储备机构需要调整土地储备资金收支项目预算的，应当按照规定编制预算调整方案，经主管部门审核后，按照规定程序报同级财政部门批准后执行。
每年年度终了，土地储备机构要按照同级财政部门规定，向同级财政部门报送土地储备资金收支项目决算，并详细提供宗地支出情况。土地储备资金收支项目决算由同级财政部门负责审核或者由具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。
土地储备机构应当按照国家关于资产管理的有关规定，做好土地储备资产的登记、核算、评估等各项工作。
九、落实好相关部门责任
规范土地储备和资金管理行为，是进一步完善土地储备制度，促进土地储备健康发展的重要举措。各级财政、国土资源部门和人民银行分支机构、银监部门等要高度重视，密切合作，周密部署，强化督导，确保上述各项工作顺利实施。
3、2016年土地政策展望
展望2016年，国内经济下行压力依然较大，土地的保障任务仍然艰巨。土地政策在继续坚持最严格的耕地保护和节约用地制度的前提下，将重点围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的经济任务，着力于统筹增量、挖掘存量、优化结构，持续为供给侧结构性改革发力，确保我国的社会经济始终沿着创新、协调、绿色、开放、共享的发展道路前进。（一）用途管制制度将得到进一步完善。
为实现建设用地总量控制和减量化管理，自2016年始，将在目前开展的“多规合一”和城市开发边界划定试点的工作基础上，逐步研究出台基于生态保护红线、永久基本农田红线、城市开发边界的国土空间治理和管控政策，进一步健全国土空间用途管制制度，在此基础上整合现有空间规划，构建新型的国土空间规划体系。
（二）土地供应政策将得到进一步调整。
配合宏观经济供给端结构性改革，未来土地供应的方向为补短板，重点保障创新驱动发展战略、大力推进大众创业万众创新，支持培育发展新产业、新业态发展用地；土地供应的重心将放在调控区域经济平衡、倒逼土地利用方式转型、引导土地利用结构优化、促进土地用途混合布局等方面；建设用地的结构优化、闲置用地处置、低效用地再开发将成为未来满足发展用地需求的主要途径。
（三）耕地保护和耕地占补平衡政策将进一步完善。
落实中央关于严格耕地保护及生态文明建设的要求，2016年将会继续加大永久基本农田划定、保护和建设的力度，稳步推进土地整治工作。进一步深化管控性保护、激励性保护、建设性保护相结合的耕地保护机制。完善耕地占补平衡制度，耕地占补平衡将更加注重空间均衡、生态效应，探索建设占用耕地补充责任的多元化实现途径，推进补充耕地的跨区域国家统筹。完善耕地保护目标责任考核机制。
（四）土地领域的改革将更加重视多项改革协同推进。
选择一些区域开展系统性、整体性、协同性的全面创新改革试验，探索系统改革的有效机制、模式和经验是党中央、国务院对当前改革工作提出的新要求。2016年，在重点实施农村土地征收、集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度三项改革试点时，将更加重视相关土地制度改革之间的系统性和关联性，与土地相关的财税、金融领域的改革将协同推进。（五）与土地管理相关的国家立法将加快。
8月份十二届全国人大常委会对立法规划作了调整，在调整后的立法规划项目中，《土地管理法》修改被列为第一类项目，即条件比较成熟，将在本届人大任期内提请审议。
第三节2016年中国土地储备行业发展社会环境分析
（一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之矛盾是催生土地储备法律规范的沃土
土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。”然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。所谓稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生，不能为人类所无限度的利用的一种自然属性。土地的稀缺性是相对于人类无限之需求而言的。依西方经济学观点，一种资源的稀缺性乃是源于其不可再生性，
如土地、淡水、矿物、石油、天然气等；而人类由于自身的发展需要消耗大量的自然资源，并且这种消耗随着人口的增加、经济的发展而呈上升之势。以中国为例，自上个世纪70年代以来，中国人口以每年10%左右的速度增长，耕地则以每年2.%的速度递减。这样，土地资源自身的稀缺性与人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。为了缓解这种矛
土地储备机构名录制对公司性质土地储备的影响分析【摘要】国家有关部门下发了关于土地储备与融资管理的最新政策文件，对公司性质土地储备有了新的要求。本文在主体选择、权利厘定、融资分析三个方面，分析公司性质土地储备的法律风险与法律边界，提出一种新的土地储备模式，以期为名录外机构解决土地储备运作，化解储备风险，做一些理论分析与尝试。 土地储备制度是土地管理制度的重要组成部分，成为土地市场管理制度的基础性制度之一。土地储备制度在加强土地调控，规范土地市场运行，提高建设用地保障能力等方面发挥着重要作用。2012年，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号），对土地储备机制在管理与融资等方面提出了新的要求，对公司性质土地储备也有相应的要求。本文在主体选择、权利厘定、融资分析三个方面，分析土地储备的实质，试图廓清土地储备的法律风险与法律边界，提出一种新的土地储备模式，以期为名录外机构解决土地储备运作，化解储备风险，做一些理论分析与尝试。 1 问题的提出 “十二五”规划实施以来，国土资源管理制度改革逐步深化，我国土地市场管理法律法规体系不断健全，土地储备制度相关的法律法规也逐步得到落实。 在全国各地的储备工作实践看，独立于国土资源部门的公司性质机构也在开展实质上的土地储备，其性质可以定性为土地一级开发，
且有较大规模的土地储备量。国土资发〔2012〕162号等政策文件出台后，亟需解决公司名下储备与土地储备的政策冲突，其储备土地需尽快推向土地市场，化解土地政策及市场风险。 2 公司性质土地储备的政策分析 2.1储备主体分析 2007年，国土资源部、财政部、中国人民银行颁发的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构必须满足五个基本条件，即市、县人民政府批准成立的，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 按此规定，国土资源部对土地储备机构实行名录制管理，只有符合条件，列入国土资源部土地储备机构名录的单位，才能承担土地储备工作并进行储备融资。公司性质机构实施土地储备并非政策文件规定的储备机构，法律地位上的不认可，成为公司性质土地储备的根本性制约因素，直接影响公司性质土地储备的正常运行和目标的实现。 2.2土地权利分析 国土资发〔2012〕162号文要求各级国土部门不得为名录以外的机构办理储备土地登记、核发土地使用证。公司性质土地储备不能办理土地登记，不能取得土地使用证，土地使用权的缺失，造成了土地权利的不完善。权利得不到保障，造成较大的法律风险，制约土地权利发展。 2.3融资渠道分析 土地储备不仅是土地流转的过程，也是一个资金循环的过程，资
土地储备风险管理策略研究 发表时间：2017-03-23T15:36:30.350Z 来源：《基层建设》2016年35期作者：齐兆志 [导读] 为了更好地减少土地储备风险，加强对土地储备风险管理，就需要对目前土地储备风险的影响因素以及具体的问题展开研究，促进土地储备风险管理效率的进一步提高。 引言 当前阶段下，土地储备不仅有益于我国农业产业的升级，也是保证农业发展的重要途径之一。一方面由于农业经营效益低下，相当多数量的农村土地被闲置，另一方面，甚至于成为荒地，这对于保护土地资源来说是非常不利的。在这样的大背景下，土地储备风险管理存在着很多问题，如果这些问题不能得到很好地处理，将会严重制约土地资源的保护与利用。接下来将主要从土地储备风险管理的必要性、土地储备风险的影响因素以及土地储备的风险管理策略等三个主要方面展开分析，促进土地储备效率的提升。 1.土地储备风险管理的必要性 土地是开展农业的基础，只有具备充足的土地资源，才可以更好地开展农业生产，为经济的发展提供更加坚实的发展基础。对于土地储备来说，必须要进行科学的管理，通过科学化的管理可以减少土地储备过程中的管理损失，提高土地的科学利用。因此，为了更好地促进土地储备风险管理效率的提升，开展土地储备风险管理的研究是非常必要的；除此之外，在进行土地储备风险管理的过程中，还存在着许多问题，而通过进一步的研究和分析，可以针对这些影响因素以及具体的问题，提出科学的解决方案。因此，进行土地储备风险管理的分析，是十分必要的。 2.土地储备风险的影响因素 2.1制度风险 对于土地储备来说，土地储备与相关的政策以及管理制度有着密切的联系，科学合理的管理制度可以更好地提高土地储备的管理效率，促进土地资源的合理利用。但是随着土地市场化趋势的发展，各种相关的土地制度却并没有健全，根本就无法满足土地资源市场化的发展需求，从而造成了土地储备的管理风险。尤其是在土地经营权不断流转的发展背景下，土地资源的储备管理就更加困难，加剧了土地储备的风险管理。由于缺乏相应的土地管理法规的约束，这样就使得土地储备部门在进行土地储备的时候，出现了严重的问题。由此可见，离开科学的制度管理，就会使得土地管理的风险进一步增加，不利于促进土地资源的良好利用。所以，针对土地储备制度风险的影响因素来说，必须要加以重视，减少类似问题的发生。 2.2经营风险 土地储备具有及时可供、产权明晰的特点，这样一来就可以很好地进行市场交易，促进土地的使用效率。但是对于市场经济发展而言，由于各种政策以及实际发展因素的影响，这样就会导致土地储备管理存在一定的经营风险。对于土地储备来说，主要是国家参与到了市场调节与分配之中，这样就存在了一定的经营风险，不利于科学地进行土地储备管理。如果当土地储备的数量较多时，国家可能相对经营起来较容易，但是当储备的土地数量较少时，就使得国家的宏观管理出现一些经营问题。而且当土地储备的时候，必然需要一定的资金来支持，这样如果出现土地积压，必然会形成一定的经营风险。所以，面对经营风险的时候，必须要土地储备经营风险的时候，必须要采取科学合理的解决对策。 2.3融资风险 随着相关土地管理部门工作的不断进步，资金问题已经成为限制土地储备行业发展的一项重要问题。根据目前的实际发展来看土地储备管理资金的来源主要是通过国家财政以及储备基金两个方面，很明显容易的渠道是有限的。而且在实际的土地储备管理过程中，所需要的资金远远不止如此。对于国家方面来说，国家的财政资金的支持是十分有限的，不能满足土地储备的基本资金需求，这样一来就会给土地储备管理带来一定的风险；除此之外，土地储备资金的另一方面的来源就是基金，而基金主要来自于银行的贷款筹集，一旦不能偿付银行的贷款，必然要进行偿还，这样也增加了融资风险，不利于促进土地储备风险的降低。因此，在进行土地储备风险管理的时候，必须要注意融资风险问题。 3.土地储备的风险管理策略 3.1完善制度风险响应机制 为了更好地促进土地储备的风险管理，就必须要采取科学合理的解决措施，提高土地储备管理的基本效率。风险响应制度是开展一切商业活动的前提和基础，通过建立完善的制度风险响应机制，更好地降低土地储备的风险，提高管理效率。首先，要针对土地储备过程中可能遇到的风险进行一个科学的评估，这样可以为风险响应机制的建立和完善，提供必要的实际依据，使得机制的建立更加的科学合理，促进土地储备管理的科学化；其次，风险响应机制的建立和完善，必须要根据土地储备的实际状况为基础，建立专门的小组成员，去进行土地储备风险的实际调查，这样可以使风险响应机制更好地发挥作用；最后，针对风险响应机制还需要进行及时的更新和完善，毕竟土地储备管理需要根据市场的发展变化来进行调整。通过这样的发展与研究思路，可以更好地促进土地储备风险管理效率的提升。 3.2完善经营风险分担机制 在市场化的发展背景下，完善经营风险分担机制，是降低土地储备风险的重要措施。对于土地储备管理过程中的经营风险来说，同样需要建立科学的风险分担机制，这样既可以加强土地储备的良好管理，还可以减少土地储备管理的风险，提高管理效率。首先，对于经营风险分担机制的建立和完善来说，必须要对具体的土地储备资源有一个明确的把握和了解，这样可以更科学的对土地的经营进行合理的分配，提高经营效益；其次，经营风险分担机制还应该包括对市场发展趋势进行调查的内容规定。通过对土地资源市场的调查，可以结合实际情况对土地进行合理化的储备，这样就可以降低一定的经营风险；最后，当出现营销风险的时候，经营风险分担机制可以提供一些解决的方案与思路，这样可以更好地减少土地储备风险。 3.3构架多渠道的融资机制 在土地储备风险管理过程中，还需要构架多渠道的融资机制，拓展融资渠道，实现融资的多元化，降低土地融资的风险。首先，构架多渠道的融资机制，要进一步保证国家财政投资的支持，这样就可以为土地储备管理提供一个资金的基础保证；其次，制定土地基金制度。按照一定比例在土地出让价款中提取土地基金，保证土地储备管理的科学开展；最后，在土地储备制度相对完善的城市开展土地资产证券化试点，这样一来就可以更好地保证土地储备的融资，吸引更多的人来进行土地储备的投资管理。由此可见，构架多渠道的融资机
附件2： 被审计单位需提供的资料清单 一、项目立项审批依据及流程资料 （一）市政府同意进行项目开发的授权批复； （二）市储委会批准的土地储备实施方案及所包含的具体内容； （二）项目实施范围： 1．项目所在区位图； 2.项目所在0.6m分辨率的航拍图； 3.项目储备土地范围红线图； 4.道路红线图。 （三）签订土地一级开发委托合同，包括与县（市）区人民政府、市征地处、街道办事处（乡、镇）、社会投资人等相关单位签订的征地拆迁的委托合同（协议）； （四）项目片区控制性详细规划及相关批复文件； （五）收储范围内土地的土地使用权证权属文件； （六）收储范围内地上建（构）筑物情况调查文件； （七）收储范围内的可行性研究报告及立项批复； （八）市土地储备中心报相关部门批准的年度土地收储计划 （九）土地移交确认书及相关附件； （十）土地申请规划条件文件、二勘及评估等土地前期供应文件； 二、土地收储费用审计需提供的资料 （一）成本测算报告（包括成本测算结果、费用组成、文件依据等）； （二）昆明市土地收储（宗地）基本情况调查表（附表由审计人员拷贝电子版），填表要求如下： 1.对新增建设用地的，按附表1-1内容逐项填写； 2.对一般划拨土地及属于市、区财政金额拔款的行政、事业单位使用的划拨土地，按照附表1-2内容逐项填写； 3.对协议出让和以招拍挂方式取得的土地，按照附表1-3内容逐项填写； 4.对“清理整顿”完善的用地，按照附表1-4内容逐项填写； 5.对军事用地及其他特殊用地的，按照附表1-5内容逐项填写。 对地上建（构）筑物，按附表2分类进行： 1.对房屋结构类型，按照附表2-1内容逐项填写； 2.对附属结构类型，按照附表2-2内容逐项填写； 3.项目情况及资金的来源、管理、使用情况，按照附表3内容逐项填写。 （二）相关账本、报表、凭证、税费缴纳依据、财务成本测算方法及依据； （三）征地、拆迁、安置所执行的补偿标准及制定依据、拆迁公告、拆迁许可等； （四）与征地拆迁受补偿人签订的协议（合同）及附件（包括测量、测绘、评估报告及相关单位签认单等）； （五）征地、拆迁、安置工作所依据的相关文件、通知、会议纪要等； （六）财务成本及投融资公司承担融资贷款本息及其它项目贷款分摊资金的计算依据及相关文件；（七）土地一级开发所涉及的市政基础设施配套建设、场地平整等项目的项目批复文件、招投标文件、中标通知书、施工合同、工程预（结）算书、施工（竣工）图纸、竣工文件等； （八）其它经市政府批准需纳入土地收储的费用文件资料。 三、片区涉及基础设施建设的，应提供以下资料： （一）可行性研究报告及其审批文件； （二）初步设计文件及其审批文件（含最后修正的设计概算）； （三）明确投资来源的文件及年度投资计划批准文件； （四）环境影响可行性报告及批准文件；国有土地使用权证、土地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、开工报告； （五）招投标文件、勘察设计合同、监理合同、施工合同、设备采购合同及各类服务合同；（六）建设单位的内部管理制度（含内部财务管理的制度）及规定。 （七）审定的全部工程结算及汇总表、与项目有关的会计账册、会计凭证、会计报表； （八）《基本建设项目竣工财务决算报表》全套； （九）建设单位预付工程款、预付材料款及建设单位供料明细表；
第八章社会效益和生态效益分析 一、社会效益分析 1、项目工程的建设将为ssss提供丰富的特色农产品，为ssss农民开辟新的致富门路，建立稳定的经济收入来源，促进ssss农业生产结构的调整和优化，促进农业资源优势向商品优势的转化，促进项目区农业产业化经营进程，实现传统农业向现代农业的转化。 2、项目实施过程中，现代市场经济意识和先进的生产经营观念将逐步渗透到人民群众的意识之中，广大农民群众的生产观念和经营观念将得到更新和进步，市场意识和竞争能力得到锻炼和提高。 3、项目的实施，每年可以为项目区群众提供劳动力就业机会。特别是通过吸收广大妇女参与项目实施，不仅可以增加项目区妇女的经济收入，而且可以促进她们社会地位的提高。 因此，项目工程的建成必将促进ssss社会、经济的协调发展，促进ssss农村产业结构的调整和ssss农民收入的提高。因此社会及经济效益是十分明显的。 二、生态效益分析 项目区位于主城区风向及水源地的上游，覆盖于砾岩、砂岩和沙丘的稀少植被，抵挡不住凛冽的西北风。因此，项目区是ssss城区的沙尘起源地。项目建成后，本项目通过进行山地和沙地开发、中低产田改造、发展特色农业生产基地、发展经济林和畜牧养殖业等综合措施，极大地改善黄河周边的生态环境。 同时，通过对中低产田的综合治理，可以有效涵养水源，控制水土流失，增加土壤肥力，改善气候条件，促进项目区生态环境的良性循环，提高抗自然灾害能力。通过有效增加基本农田数量和中低产田改造，扩大经济林种植面积，提高山地和沙地的林草覆盖率，从而对防风固沙、防止水土流失、恢复生态环境、净化空气、调节地方小气候及生物多样性起到不可估量的作用。通过发展规模化养殖业，增加无机肥施用量，减少了化肥的使用量，为绿色农业、生态农业的发展创造良好的环境，有效促进项目区农业的可持续发展。
土地储备及开发计划编制思路和方法分析 发表时间：2019-07-30T09:58:19.233Z 来源：《基层建设》2019年第14期作者：朱航霄 [导读] 摘要：土地作为大自然给予的最为宝贵的物质资源之一，在人类生产生活中扮演了极其重要的角色。 乌鲁木齐市土地储备工作办公室新疆乌鲁木齐 830000 摘要：土地作为大自然给予的最为宝贵的物质资源之一，在人类生产生活中扮演了极其重要的角色。但是怎么合理地处理和分配私人土地、国有土地、各类机构用地以及公共土地这些用地类型十分关键。土地储备是调控土地市场，实施土地利用总体规划、城市总体规划，促进土地节约集约利用的重要手段。做好土地储备及其开发供应的计划和规划，对发挥储备土地的积极作用具有非常重要的意义。 关键词：土地储备；开发计划编制；思路与方法 引言 2018年1月，国土资源部对储备土地的收储和开发供应提出了更具体的要求，其中重点突出土地储备及开发利用要符合规划要求。当前，土地储备及其供应普遍缺少与各类规划的衔接，导致土地储备及开发供应存在一定程度上的随意性。为此，本文针对如何做好土地储备及开发计划编制工作进行探讨。 1土地储备 土地储备，顾名思义，就是通过对各类土地资源的回收、整合、分配，从而达到对资源合理配置的最大化。土地储备这个概念最早是从国外引进的，它的目的就是在土地尚未使用之前，由政府取得土地所有权和使用权，以备适时供应市场，在最公平的前提下进行商业或者公共用地的竞标，从而实现公共政策目标，同时可以防止某些投机者哄抬地价，破坏国家土地竞争的平衡机制和市场效应。 土地储备大概可以分为以下四个环节。 1.1土地回收 在进行土地回收时，一般由当地的土地行政管理部门持相关证件并按照合法流程进行回收。其中包括经过批准的国有土地、由政府收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用并获得土地征用批准手续的土地以及通过其他渠道所收取的土地。 1.2土地开发整合 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。要根据回收的土地类型进行不同程度的前期整合，在涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的土地时，要做好必要的前期工作。 1.3土地储存 对于已经回收且完成前期整合工作的土地，土地部门要积极地做好保护和管理工作，作为预备的公共资源，这些储备土地应当在合理的情况下进行前期的合理利用，例如进行一些公共事务的运作;同时为了防止这些土地或者相关建筑物的损害，政府应当采取相应的法律条规对各类用地进行保护。 1.4土地供应 在准备工作完成后，对于储备土地应当进行合理的配置，当地主管的政府部门应当按照上级指示，发布土地供应计划，一些涉及重要领域的用地，例如公共安全、交通、住房等，要通过招标会来合理配置资源，同时对于土地供应的对象应进行资格审查，以防出现资源浪费或者重大事故。但是，土地储备制度也仅仅引入我国不过二十余年的历史，无论是相关专家还是政府事业单位对于土地的储备管理都处于初级阶段，所以要想达到资源合理配置依然还有很长的路要走。 2计划编制思路 2.1节约集约 我国土地资源非常有限，可以收回储备的土地更加少之又少，因此，对土地储备和供应开发都应当遵循节约集约原则，在有限的土地资源中充分发掘土地价值，为地方发展提供土地资源保障。 2.2高效精准 储备土地是经过土地储备机构按照一定的要求，收回入库的土地，因此，土地的数量和质量已经有一定保证，储备土地的目的是为了满足城市发展需要，因此，对于储备土地的管理，需要精准高效。 2.3协调发展 为了实现全面协调发展，在收储土地和供应开发时应考虑区域协调，在收储土地的同时，也要对城市重要发展片区的产业进行相应优化，在保障产业项目以及民生项目的土地需求以外，需要加大用地保障力度，从而有效加速区域发展。 2.4适度弹性 为保证土地市场经济效益，土地储备计划及开发供应计划制定出台好，允许在一定的时间范围内调整。 3土地储备及开发计划编制方法 3.1预测总体需求 土地储备机构可以根据规划情况及历史收储及供应水平，对土地储备及开发做出总体预测需求。最新修订的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。可以纳入储备范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地、其他依法取得的土地。 3.2储备地块选择 可根据城市总体规划中确定的城镇发展方向以及城市重点发展区域或重点项目开展储备地块的选择，围绕重点发展片区及项目，结合土地开发政策，制定严格的可操作性强的土地储备计划及开发供应计划。 3.3储备时序确定 在土地储备时，也要考虑到城市建设的全面发展，要确定土地储备时序，需要对储备实施措施的影响进行调查，例如城市区位条件是
摘要 一、行业产业链分析 土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地规划、土地整理、土地收购整治和土地供应的全过程。土地整理是指在一定的地域空间内，按照土地利用总体规划和土地利用打算的要求，采纳一定的措施和手段，调整土地利用关系，改善土地利用结构。土地收购整治是指通过征用或收回闲置土地、拆迁平坦、归并整理以及土地置换来调整不合理配置用地。土地供应是依照社会经济进展、都市规划和供地打算通过土地招标拍卖出让方式供应给不同的需求者。完整的土地储备产业链应当包括这四个环节，而各个环节又会涉及到不同的机构和组织。目前，在我国大部分地区，土地储备制度形成了土地储备治理委员会和土地储备机构两级治理的运行机制。 二、行业要紧特征 （一）土地储备与宏观调控 中国实行都市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应制度，这使得政府能够通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓舞市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调
控经济运行的目标。因此，运用土地政策对经济进行宏观调控具有可行性和有效性。正确运用土地政策参与宏观调控，对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控凸显成效的关键因素所在。而把握土地供应和适度放贷这两个方面，就会在宏观调控中起到专门好的作用。 （二）土地供应的垄断性和出让方式的不完全竞争性 按照我国宪法和土地治理法的相关规定，国有土地使用权的出让以及集体土地所有权的征收征用，都只能由政府进行。土地储备制度下，土地储备机构具体执行土地所有者职能，通过将许多闲置的、分散的土地集中起来，直接进行储备或者通过开发后进入储备，同新征用地一起纳入土地储备体系，然后由都市政府按打算出让和出租土地的方式，实现了政府对土地一级市场的垄断。 此外，我国的土地出让存在着不完全竞争。我国土地出让存在协议、招标、拍卖等方式。尽管在土地储备制度框架下，土地储备出让市场具有较高的竞争性，土地产权流转市场化程度较高，市场化程度较高的招标、拍卖出让方式将逐渐取代协议出让方式而占据主导地位。然而，由于土地是重要的生产和生活资源，公共事业用地由于具有专门性而不可能采纳市场方式供应，而采纳政策优惠价供应；而且依照我国《土地法》
浅谈土地储备制度的问题与对策 摘要：土地储备制度对我国经济发展，城市规划管理具有重要作用，但在于土地储备制度在我国建立和实施的时间较短,实践中还存在一些诸如土地储备机制立法滞后；城市土地储备机构的主体地位不明确；土地储备运作资金来源较为单一；城市规划工作不完善等问题。因此有必要对我国城市土地储备制度中存在的问题进行分析与研究，并进行健全完善。 关键词：土地储备制度问题对策 abstract: the land reserve system on our country’s economic development, urban planning and management has important function, but lies in the land reserve system in the building and implementing the time is short, the practice still has some such as land reserve mechanism backward legislation; the city land reserve agency’s main body status is not clear; land reserve operation capital source is relatively single; urban planning work is not perfect. so it is necessary to our country the city land reserve system in the analysis of existing problems and research, and perfect. keywords: land reserve system problem countermeasures 中图分类号：tu984文献标识码：a 文章编号：
**市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目 可行性研究报告
目录 第一章总论 (1) 1.1项目名称及建设单位 (1) 1.2编制依据及范围 (1) 1.3土地收储、基础设施建设规模 (2) 1.4项目总投资及资金筹措 (3) 1.5结论 (4) 第二章项目的背景及建设的必要性 (5) 2.1项目的背景 (5) 2.2项目建设的必要性 (7) 第三章土地开发觉状及土地需求分析 (10) 3.1**市汽车产业开发区土地使用现状 (10) 3.2**市汽车产业开发区土地需求分析 (14) 3.3项目拟收储土地现状 (14) 第四章土地收购储备及出让打算 (16) 4.1土地储备运作模式 (16) 4.2土地收购储备规模的确定 (18) 4.3土地出让打算 (18) 第五章建设方案 (20) 5.1设计原则及设计标准 (20) 5.2都市道路工程 (23)
5.3市政公用工程 (31) 第六章环境阻碍分析 (35) 6.1全区环保规划与目标 (35) 6.2建设期的环境爱护阻碍与措施 (36) 第七章项目实施进度 (39) 7.1建设工期 (39) 7.2项目实施进度安排 (39) 7.3项目实施进度表（横线图） (39) 第八章项目治理与工程招标 (41) 8.1项目治理 (41) 8.2招标工作依据 (41) 8.3招标工作原则 (42) 8.4招标工作的组织治理 (43) 8.5招标范围 (43) 8.6招标方式及组织形式 (43) 第九章投资估算与资金筹措 (45) 9.1编制依据 (45) 9.2 土地出让成本费用分析 (45) 9.3土地出让价格的确定 (47) 9.4投资估算讲明 (47) 9.5编制基数 (47)
土地储备的融资方式及选择研究 发表时间：2020-01-16T15:47:17.157Z 来源：《基层建设》2019年第28期作者：贺琼[导读] 摘要：土地融资作为金融行业的主要经营模式，它利用土地作为信用进行抵押，从而获得一些开展经营活动的资金，越来越受到世界各国金融行业的欢迎与采纳。 邯郸市国土资源储备办公室河北邯郸 056002摘要：土地融资作为金融行业的主要经营模式，它利用土地作为信用进行抵押，从而获得一些开展经营活动的资金，越来越受到世界各国金融行业的欢迎与采纳。它可以进一步推动我国土地金融的成长，还能够促进我国农业现代化的不断前进，带动相关企业及行业的快速发展。这些年来，我国土地的配置越来越倾向于市场配置，且市场配置的水平有了显著提高，所以土地融资在各种金融机构中占据重要 地位；期间土地融资的风险也不断增加。所以针对土地融资中存在的问题需要寻找相应的对策和方法加以解决，从而更好地规避土地的融资风险。 关键词：土地储备；融资方式；选择研究引言 土地储备融资与地方债务之间存在难以割舍的关系，地方政府需要依靠土地的征收、开发获得贷款从而实现城市建设，并利用土地资源增加财政收入从而偿还地方债务，土地储备融资已经成为推动地方财政发展的重要力量。随着我国经济的快速发展，城市的建设与基础设施的兴建需要占用大量土地资源，因此土地储备是政府发展与规划的重要内容，而用于土地征收和兴建的地方债务问题，已经成为我国经济发展中必然要面对和解决的重要现实性问题，因此如何正确看待和处理土地储备融资与地方债务之间的关系，维持两者之间的稳定与平衡，是我国经济发展进程中所必须面对和解决的问题，也是保障我国经济平稳发展的重要问题。 1.现行土地储备管理工作存在的问题 1.1土地储备法律制度不完善 目前，我国对土地储备管理的法律规制主要是“土地储备管理办法”，主要是总结土地储备工作的经验，继而上升到政策层面，具有一定的强制性。土地储备是一项系统性工程，而当前我国土地储备工作依据的各项规范性文件和地方性法规之间往往存在差异，土地储备机构的法律性质不统一，。由于与其他部门或行业的规定发生冲突，征地和储备往往难以在实际运作中实施。制定土地储备条例的目的主要是加强政府对土地的管理，进一步规范土地市场的运作。但同时，政府本身也是参与土地储备的主体，这就导致政府角色发生冲突。 此外，储备土地抵押融资存在法律障碍，现有的土地储备制度缺乏有效和有效的法律层面制约因素。 1.2土地收储能力难以满足城市化规划的发展要求 随着城市化建设的不断深入，对建设用地数量的需求不断增加。当前政府进行土地储备工作主要还是通过征收、收购、收回和置换四种方式，其中，征收是传统城市化建设中的主要收地方式，虽然快速但是由于具有强制性而备受质疑。随着新型城市化建设发展战略的提出，以往靠大范围征地拆迁来增加土地存储的方式已经难以维持，更多的是对现有无序、低效的存量建设用地进行更新改造。另外，最新修订的《土地储备管理办法》大幅提高土地储备入库标准，对土地入库前的各项情况核查、前期开发整理要求越来越严格，尽管其出发点是为了更好地规范土地储备行为，但在实际操作中也增加了土地收储的时长及难度，从而限制了土地储备机构的储存容量和效率。 1.3土地储备费用增加，土地储备资金不足 土地储备工作的顺利进行通常需要巨大的资金支持，但随着近年来房地产市场的不断发展，在土地价格上涨的推动下，土地储备成本不断上升，各级政府土地储备的储备资金严重不足。根据新修订的“土地储备管理办法”，土地储备资金需要通过政府预算安排，并指定用于特殊用途。由于国家及财政部门已明确禁止土地储备机构向银行融资贷款，目前土地储备资金大多只能通过地方财政专项资金或土地储备专项债券资金解决。一方面，地方政府的资金专项资金普遍紧张，分配难以实施；另一方面，土地储备专项债券资金额度比较小，难以满足巨量的收储资金需求，且使用限制条件较多，不够灵活。缺乏资金严重限制了土地储备的工作。 2.处理土地融资风险的相关建议 2.1有效管制土地储备机构的经营方式 1.准确定位政府机构的土地储备范围将政府储备土地定位成存量土地，一定不能将农民集体土地划定在土地储备范围内，还要建立相关的法律法规来明确土地储备的范围、目的、部门说明、法人的地位以及抵押的模式等等内容，从而有助于较好地解决目前机构管理混乱的现象。 2.扩大土地储备机构经费的获取通道土地储备机构通过银行代理集合委托的方式来货款、或者让信托投资公司作为融资的信托以及政府土地债券的发行等等模式，扩大土地储备机构经费的获取通道，集中社会各界经费，更好地形成利益的共享与风险的共同承担。 3.提高土地储备机构的法律地位土地储备机构应该设定为独立的部门，从而更好地借助有关的模式来开展工作，可以采取股份制或者全民所有制的经营模式，结合市场中公司运行模式，按照事业企业的运行规模运行，这些都是可以具有的，但一定要获得政府与法律的认可，也就是要让土地储备机构的法律地位得到一定的提升，这样才能更加法律效应，督促土地储备机构更好地按照法律规定来实施和开展工作。 2.2加强管控地债发行的风险 有关地债发行风险的管控可以从五个方面进行：1.一定要强制禁止任何形式的隐性债务的增多，加强对政府投资基金、政府购买服务或PPP的整改工作并严厉打击一些不合法的行为，对于种种违法和违规担保行为以及变相的举债行为要予以严肃处理；2.还要有效解决隐性债务的存量问题，这些工作需要省级政府总负责本辖区的债务情况，而省级以下的政府主要针对高风险地区的债务进行有效化解；3.加快建立健全地方中相关建设项目的管理以及资金的管控制度，加强财政的管控力度，对于地方中出现不具备还款能力的项目应该禁止其建设；4.继续维持一种高压监管的状态，设立有关的跨部门联合惩戒制度，从而更好地促进地方政府、国有企业、中介单位和金融机构按照相关规定有序参与资金的融资与担保活动中来，并且要建立终身问责和倒查责任的制度；第五，需要相关人员主动参与到研究融资平台建设和促进融资平台向市场化转型的工作中来，并且采取地方政府债务信息公开的方式，进一步推动权责发生制度的变革与发展，变革政府综合财务报告体制，完善债务管理的持久制度。 2.3变革我国的土地财政制度
浅论我国的土地储备制度 摘要：近期，我们拆迁团队中接触到的案例经常会出现征收方是当地土地储备中心，很多被征地的当事人都不明白为什么土地储备中心会作为征收人出现在征地拆迁的舞台上，下面我们就来了解一下我国的土地储备制度 近期，我们拆迁团队中接触到的案例经常会出现征收方是当地土地储备中心，很多被征地的当事人都不明白为什么土地储备中心会作为征收人出现在征地拆迁的舞台上，下面我们就来了解一下我国的土地储备制度。 （一）土地储备制度的功能和定位 关于土地储备制度的功能和定位，应从以下方面来认识：（1）它改变了我国土地征收和供应的结构，完善了政府垄断一级土地取得与供应的制度。土地储备制度使土地供应方式由“毛地出让”（生地出让）转向“净地出让”（熟地出让），从协议出让为主转向以招拍挂出让为主。（2）土地储备制度使土地征收、房屋拆迁成本与建设用地使用权出让的收益分离核算，可以避免协议出让中房地产商与政府在征收拆迁成本、出让金与土地规划参数间不断地讨价还价的现象。土地储备制度割断了用地者与被征地人之间的直接利益联系，可以避免拆迁补偿费用与土地出让价格直接挂钩，有利于政府全面而有效地控制土地的利用、开发，更好地实施土地规划。（3）土地储备制度不仅具备调控土地供给的作用，也具备调控土地需求的功能，增强了政府对土地市场的调控能力。（4）土地储备制度激活了存量土地的利用价值，对一些地段比较偏僻、开发条件不理想以及闲置的城市土地，土地储备机构统一管理，有利于政府实施土地利用总体规划和城乡总体规划，通过前期开发和整理，作出统一计划和整体安排，加快企业存量土地盘活进度，解决部分企业改制的燃眉之急，实现土地的再开发和再利用，促进土地资源的优化配置，提高土地的利用效率。（5）促进土地保值、增值，加强土地资产管理。（6）有助于防范和化解金融风险。 （二）土地储备机构的法律地位和功能 土地储备机构并非建设用地使用权的出让方，类似于仓储者，它管理着已经储备的土地。（三）储备土地的取得方式 储备土地的取得，按照《土地储备管理办法》的规定和实务中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地购买和土地置换四种方式。 （四）建设用地使用权的标的物 土地储备制度下，建设用地使用权的标的物是“熟地”。所谓“熟地”，是指已经完成了征地、拆迁、补偿、安置等项工作，土地已经达到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，即土地的一级开发完毕，“生地”变成了“熟地”。 （五）前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系 土地储备中心，即《土地储备管理办法》规定意义上的土地储备机构。虽然《土地储备管理办法》规定它应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件，但往往并不亲自实施实际的“七通一平”等具体工作，而是经市、县人民政府土地资源管理部门授权，来委托特定的企业承做土地的一级开发，或者说从事前期开发整理储备土地。土地储备中心和前期开发整理储备土地的企业之间的关系，属于代理人和相对人之间的关系。
房产项目可行性分析报告内容 房产项目可行性分析报告内容.doc 房产项目可行性分析报告内容 可行性研究应包括以下内容： 项目决策背景及摘要一、外部环境 1、 1、城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，如：交通系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、 2、土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 1、 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、 一、土地位置 土地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出土地区域位置，与标志性市政设施、建筑 物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、 二、土地现状 1、1、四至范围； 2、2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、3、地面现状，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及
高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、4、地 面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产 品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、5、地下情况，包 括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下 建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、 江河湖泊等因素分割土地； 7、7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地 形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图， 包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、 三、项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、1、交通状况 （1）（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （2）（2）土地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状 况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、3、医院等级和医疗水平 4、4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、5、文化、体育、娱乐设施 6、6、公园 7、7、银行 8、8、邮局 9、9、其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）土地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、 1、治安情况 2、 2、空气状况 3、 3、噪声情况 4、 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、 6、周边景观 7、 7、风水情况
土地储备成本效益分析 土地资源是人类赖以生存的物质基础，是城市建设发展最宝贵的资源，土地储备融资是指城市土地储备制度运作过程中土地储备机构的资金融资过程运作。土地储备机构的资金融通管理不仅关系到土地储备机制的完善，也关系到城市建设土地基金的积累，因此，土地储备融资问题是会计人员面对的重要问题。 标签：土地储备；融资；土地资产 土地储备是指地方政府依照法定程序在批准权限范围内，按照土地利用的总体规划和城市规划，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。我国的土地储备融资是在土地储备制度建立的基础上而产生的，最近几年，随着市场经济的日趋完善和发展，我国对土地资产的重要性的认识逐步提高，如何加强国有土地资产的管理，利用和支配好土地资产总量，不断地发挥土地资产在经济社会发展中的市场调节作用，进一步优化融资渠道，已成为土地储备机构人员面对的首要任务。 1 土地储备当前的现状 土地收购储备制度是适应社会主义市场经济发展需要和为解决当前城市土地使用制度改革过程中的诸多问题而产生的。它是一种用地制度的创新，体现了城市土地统一收购、统一储备、统一供应的市场新机制。在很长的一定时期内，我国采用行政手段配置和管理土地资源，土地利用呈现出粗放型的特点，土地利用效率不高、结构不合理、功能布局混乱等问题长期存在。为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。全国各地相继成立城市土地储备机构。土地储备制度是地方政府和国土部门顺应土地市场调控的需要所进行的土地制度创新的一个重要成果。随着各地各级土地储备机构的成立和运作，通过实施土地收储及拍卖，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是，任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。土地收储制度也同样面临这样一个棘手的问题。在当前我国的经济环境、土地制度和房地产开发制度的安排下，这些问题正以各种各样的方式存在着，并以不同的方式表现出来。主要表现在：（1）土地收储为开发商大面积圈地提供了捷径，造成房价上涨的重要推手；（2）土地收储机构往往大量利用银行的授信贷款、抵押贷款等各种渠道的信贷资金收储土地，是金融风险的关键环节；（3）地方政府土地储备政策制度不完善，由于国内土地收储工作开展较晚，各地储备工作开展不均衡。如土地收购的成本核算及价格确定等法律依据不健全以及资金筹措、运用和风险机制不够完善等，都给土地储备工作的开展带来阻力和困难。因此应尽快出台详细政策法规，使收储工作能够在法律、法规的保障下更好地优化土地资产资源，为地方经济发展服务。 2 土地储备成本构成
项目可行性研究报告应包括以下内容： 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，如：交通系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 项目可行性研究报告第一部分：项目概况 一、项目的土地位置 土地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出土地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、项目的土地现状 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 三、项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况 （1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （2）土地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场
项目经济效益和社会效益分析 第九章项目经济效益和社会效益分析（参考）8.1经济效益分析 8.1.1评估依据及有关说明 ⑴国家发展改革委员会与建设部发布、中国计划出版社出版的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。 ⑵本项目投入、产出物为含税价格，增值税按有关规定计算，其附加税费包括城市维护建设税、教育费附加费和地方教育费附加，分别按应缴增值税额的5%、3%和1%计取；企业所得税率为：2010年为22%、2011年为24%、2012及以后年为25%。 ⑶财务基准收益率按10%考虑。 ⑷项目计算期和生产负荷 本项目计算期按10年考虑（含建设期2年）。根据项目产品市场情况预计，投产后的生产负荷估计如下：第3年投产，达产率为70%，第4年达产率为85%，第5年及以后达产率为100%。 8.1.2 产品销售收入与销售税金及附加估算 ⑴产品规模及产品销售价格 本项目产品为XXXXXXX，达产年的产品规模及预计产品销售价格见表8-1。 表8-1 产品规模及销售价格
达产年可实现产品销售收入XXXXX万元，年上缴产品销售税金及附加XXX万元，应缴增值税XXXXX万元。产品销售收入与销售税金及附加估算见表8-2。 8.1.3 总成本费用估算 ⑴外购原辅材料估算 本项目产品的主要原材料为注塑件、五金件、电子元器件、灯管等。辅料为焊锡、助焊剂及白胶等。 预计达产年合计年外购原辅材料费为XXXXX万元。见表8-3。 ⑵外购燃料及动力费估计 预计达产年外购燃料及动力费为114.80万元，见表8-3。 ⑶人员工资及福利费估算 本项目定员1500人，年工资福利费支出为2,532.60万元。 ⑷修理费 本项目修理费按固定资产原值的2%估计。 ⑸折旧费和摊销费 本项目折旧方法采用直线折旧法，设备折旧按10年计，残值率分别为5%和3%。详见表8-4。 ⑹技术研发费 技术研发费用按销售收入的2%估计。 ⑺其它费用