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可
行
性
研
究
报
告
*****有限公司（筹）
目录
一、基本情况 (3)
二、市场预测 (5)
三、实施条件 (7)
四、建设计划 (8)
五、项目预测 (10)
六、设计特色 (11)
七、投资估算 (13)
八、组织定员 (14)
九、效益分析 (16)
十、结论评定 (17)
一、基本情况
随着人们生活水平的不断提高和医疗科技的不断进步，世界各国的人口老龄化趋势亦日益明显。目前，人口老龄化已是我国和当今世界各国共同面临的人口发展问题，并已成为重大的社会问题，它必将对社会、经济、思想、文化等各方面产生巨大的影响。因此，充分认识和解决人口老龄化，发展社会福利事业，已是世界各国、尤其是我国面临的又一艰巨任务。鉴此，策划筹建*****项目，既能为政府分忧，又能家庭解难，必将得到政府的扶持的政策的支撑。同时，有需求必定有商机，需求大则商机旺，本项目可行性强，经济效益也十分明显。
筹划背景
二十一世纪是人们追求绿色、环保、健康的世纪。解决人口老龄化，发展社会福利事业既是政府形象的具体体现，也是衡量一个国家一个地区社会文明与进步的重要标志之一。杭州作为中国著名的风景旅游城市和历史文化名城，具有得天独厚的地域、人文、环境优势，她风景秀丽、气候适宜、地域交通便利，文化底蕴深厚，已经成为人们心目中安度晚年，颐养天年的一方宝地。世界会展城市，国际生态城市的目标定位，规划实施，更令国内外老年人关注和向往。周浦乡地处西湖区西南部，距杭州市中心城市18余公里，东与袁浦镇接壤，南濒富春江，西与富阳市交界，北倚转塘镇，下辖14行政付，1个社区，农村住户5858户，总人口1.99万人，区域面积41.482平方公
理。周浦乡交通便捷。从转塘镇至周浦乡有公交334路、从邮电路至灵山风景区有公交510路，杭富沿江高速公路穿境而过。沿钱塘江标准大道，通往灵山风景区等主干道形成了全乡完善的交通网络。北距之江国家旅游度假区3.5公里，南邻富阳国妹高尔夫球场2公里，西至宏福山庄2公里。辖区内有著名的灵山幻境，大坞风光和湖埠十景等。横穿周浦连接320国道和富阳市的杭富沿江公路正在建设当中。建设中的周浦乡将成为杭州西南部旅游休养的热点地带。举目凝望全乡，远山如黛，群山叠翠，鸟语花香一片。择此筹划老年村，不啻为一上乘设想。
可行基础
本项目的实质是一社会公益项目，将贯彻社会效益第一，经营效益第二的原则，必然会得到省市各级民政部门与社会各界人士的广泛支持，也必定会受到广大浙江省内外人士的欢迎。社会迫切需要更多，更好的老年福利行业以适应老龄化社会的需求。据以世界卫生组织定义，一个国家和地区的老龄人口比例在7%-14%之间即可称为老龄化，目前我国的上海、浙江、江苏以及京津等五省市，已成为第一批步入人口老年型的省市。据老年产业研究专家提供的资料表明，发达国家老人养老月生活费多数在1000-1500美元，占总人数的50.4%；500-1000美元的占21.1%；1500-2000美元的占15.8%。据介绍，发达国家已经开发了跨国养老行业，最著名的就是“阳光海岸”。如美国夏威夷，将滨海丘陵地区的6平方公里土地划成3900块，集中招募老年人认购，兴建公寓、简易别墅等，形成“*****”。在我国近几
年北京、海南、广东等地也出现了一些“国际老人公寓”、“国际敬老院”、“国际老年城”等，将跨国老年作为产业发展。再者，随着知识经济与商品经济的发展，社会结构和家庭观念也随之变化，传统的家庭养老功能正在逐渐弱化，老人独居的比例日趋增长，老人赡养问题日益成为人们普遍关注的社会问题。
本项目拟建的*****，借助杭州具有优越的人居环境和周浦乡幽雅的环境优势，吸引国际老年人来养老，同时吸引港澳台各界老人前来度假、旅游、入住以及国内大城市的老年人来养老。所以，市场对老年公寓的需求紧迫，需求量大，积极发展老龄产业，强化优化银色产业已日趋迫切，势在必行。
二、市场预测
本项目的筹建，旨地借助杭州、湖州、上海已经具备的优越的人居环境和独特的旅游资源，以期接纳本地区的老年群体，使之有个实质意义上的“老有所养，老有所为，老有所学，老有所乐，老有所医”的公益场所；以期吸引省内外周边地区，乃至港澳台、国内外的老年群体来杭度假、旅游、入住、养老、其市场是广阔的，前景是乐观的。杭州市区市场分析与预测
杭州市区已步入老龄化社会，且老年人口的增幅仍呈上升的趋势，从人口普查的资料反映，1990-1997年杭州老年人口的比例由11.13%已经上升到14.86%，根据预测，今后4-5年内老年人口的增长率将稳中有升，到2020年左右，杭州市区的老年人口将出现新的
增长高峰，届时老年人口比例预计可达到130%左右，逐个市场潜能不容忽视。就目前而言，杭州市现已进入人口老年型城市，省市两级政府已发文着手加快社会福利事业包括发展老年产业，这也是拟建*****的一个良好契机。另外、社会迫切需要更多更好的老人村，老年活动中心等福利服务行业，以适应老年化社会的需求。现行的托老所、敬老院、福利院功能单一、设施不全、服务面窄，已不能满足现代老人的需求。资料显示：杭州现有敬老院30家，总床位只有1500张，远远不能满足需求。而仅市区现有老年人数已超24万，若按5%的入住率匡计，则需12000张床位，期间需求缺口相当可观，预计到2025年杭州市区人口将达到200万以上，届时将有60万老人及超老人（100岁以上）出现，可见养老问题必须通过社会化来实现。
鉴上，仅杭州市区本地的市场需求已是供不应求态势。
浙江省内外市场分析与预测
浙江省是个人口大省，且经济发达，人们生活水平富足，城市化发展的进程也位于全国前列，杭州市区的人文风景、道路交通、气候环境、医疗设施等综合因素已为老年人的安度晚年，颐养天年创造了良好的先决条件，杭州周边地区以及全省范围内也必将为老人村提供相当规模的需求市场，保守分析判断：近十年内浙江省内老人匡计为250-300万，以3%的入住率预测，则需床位75000-90000张。况且，杭州比邻国际大都市上海，是上海的后花园，目前沪杭二市正在加快同城化进程，随着二地高科技的交通设施的形成，二市的距离无疑将不断“缩短”，杭州的西湖景观必将吸引长年置身天水泥森林中众多
“阿拉”的眼球，这又是一个巨大的需求市场，上海现有市区人口1600万，按15%的比例计已有老年人口240万强，其中若有千分之五的老人入住*****。则仅上海一地就有12000张床位的需求市场（以老年人口是杭州的10倍，而入住率仅取杭州的十分之一匡计）。同时，杭沪二地的同城化进程，必将吸引港澳台胞、海外侨胞等各界老人前来杭州度假、旅游、入住，了却其颐养天年，叶落归根的夙愿。沪杭二地同城化，即能满足他们白天在上海观看国际知名歌剧院的文化需
求，晚止枕着竹乡入睡的潇洒情结和消费层次。
三、实施条件
优惠政策
省人民政府于1998年4月22日浙政发[1998]65号文明确指出“积极倡导和支持社会力量兴办社会福利事业。”65号文明确了对老人村等免征投资方向调节税、营业税。65号文还规定“对新办的福利事业项目优先审批建设用地，免收造地费、造地专项基金和土地管理费，适当减免土地测量费。”65号文还指明“各区县（市）至少要建立一所100张床位以上的综合性的社会福利院。”“可酌情减免人防结建费、自来水户外管网费、电力增容费以及按居民标准收取生活用水费用。”
环境保护
*****所有建筑，原则上屋顶采用“平改绿、平改坡”相结合，使之达到环保、绿化、美化。加强整个区域绿化，尽量不去破坏自然
环境，可适当配以园林小品和增加室外雕塑和靠椅。
本项本身是一个环保项目，生活废水主要来自食堂、厕所，准备采取治理措施，达到GB8978-96《污水综合排放标准》再排放。废弃物和生活垃圾做到定点堆放，集中处理。
政府支持向省市老龄委办公室汇报工作，争取他们的领导和支持，通过老龄委发动省内外大型企业的企业家给*****予以捐献或赞助。
市场化操作
该项目注册后，先建一期综合大楼单元式公寓、宾馆式公寓和市民养老房，建成后立即投入营销，向国内外企业、团体发布信息、广告。在取得效益基础上，投入二期具有风格各异和各国特色的老人村建筑。在第二期投入运行后，进行流动式发展。打国际品牌，增添特
色设施，增添服务项目，创建国际老人大都会，开展与老人相关的会展和研讨活动，加强国际化的联系和活动。
四、建设计划
第一期：落实土地筹措启动资金阶段，时间为6-8个月。
组织筹建办，落实启动资金。加强公关工作、项目调研工作和横向联系工作。
策划和编写项目可行性研究报告。进行项目立项、申报工作。争取乡、县政府领导的支持。公司进行注册工作。
工程设计、施工、工程验收工作。
第二期：自行投入建设阶段，时间为6-8个月。这个阶段资金基本要靠自筹，而且作为基础建设和人气聚集的开始阶段，需要比较固定的软件、硬件投入，投资比较集中，并且将是纯投入的过程。
*****向园林化的生态房租赁开展拓展，让国内外每一位事业有成的老人或中老年人，在葛岭仙境、怪石磷峋、依山傍水、苗木万顷、自然成景、引人入胜、东湖垂钧、山水野趣、舒心逸致之处，有天然之韵味，享田园之悠闲，怡自然情操，大益身心，颐养天年。使忙碌的都市人在探望亲人的同时，忙中取静。恬淡悠然的度假垂钓、文体娱乐、品尝特产，调节精神、促进健康。对公司来说，重点投入第二期建设，抓职工队伍培训，相关员工必须懂一至二国的外语，服务人员会说简单英语，提高各类服务质量，创品牌，抓发展。
抓第三期建设，适应全国奔小康的形势，迎接人口老龄化高峰的到来。
第三期：扩大投入和外部资金吸纳阶段，时间为10-12个月。这个阶段基础设施深入建设，开展较大范围的业务工作。此时可以与银行、外商进行投资合作谈判，将他们作为直接合作伙伴进行资金吸纳，这样既解决了第二期的资金问题，也方便了各方面业务的拓展。扩大土地征用面积，向周边尚未开拓的地区扩展，其开发投资将随着建设的扩大而增加。
可以考虑投入高效绿色农业和旅游观光业，并在此基础上建立集团公司。在滚动式发展取得成果的基础上，可进行走上市公司道路，使企业立于不败之地。
第四期：资金自运行阶段，时间为8-10个月。这个阶段是公司正式开始盈利的初级阶段，必须保证第二、三阶段的资金积累和本阶段盈利的相当部分作为公司的宣传费用和业务扩展的费用。同时，作为逐渐步入成长期的公司，可以考虑再次吸纳风险投资，加快发展速度。完善旅游一条龙服务体系，并开始正式运作。完善*****配套体系，
并开始正式的在线销售。全面开展公司的宣传，迅速扩大知名度。全
面开展网站上的广告服务项目。
五、项目预测
需求预测
现已有加拿大、荷兰、香港、台湾、上海、杭州、湖州等地的广大老年人有意向入住*****。
价格预测
（1）国际老人每床（套）每月3000元（来含伙食费）（2）港澳台老人每床（套）每月2500元（来含伙食费）（3）国际化城市老人每床（套）每月2000元（来含伙食费）（4）杭州市老人（A）每床（套）每月1500元（来含伙食费）杭州市老人（B）每床（套）每月1200元（来含伙食费）
杭州市老人（C）每床（套）每月800元（来含伙食费）销售预测
（1）项目公司注册后，立即准备建立营销队伍，制作销售计划，建立销售册子。销售分网上销售和人员销售二支队伍。重点做好国际友
人入住，立足于杭州市老人服务，同时组织上海老人进入老人村。（2）根据目前和今后市场情况，二期主要以建造小型别墅公寓为主，可望吸引更多港澳台胞和外籍人员入住老人村。
（3）据调查预测，项目总床位年平均入住率可达到70%左右。（4）据初步预测，年销售收入可达3000万元（人民币）左右。
建设规模预测
建设所需土地：第一期50-100亩左右（荒杂地），第二期续征300亩，第三期再征500亩。
第一期为主要建筑物：
A：老人村公寓50000平方米
B：医疗康复用房4000平方米
C：老年大学及活动中心3000平方米
D：综合大楼8000平方米
E：养殖种植开发用房1500平方米
F：配套用房1500平方米
第二期园林场地：包括足球场、网球场、篮球场、高尔夫球场、游泳池、花圃、垂钓区以及养殖及种植场。老人村周边道路及绿化工程。
六、设计特色
本项目是建设一个集公建配套、独立别墅、护理、公寓为一体多层次、混合型高档生态景观的老人生活、居住、休闲、健身、学习的综合性乐园。
综合大楼：室内自动扶梯与电梯相结合，大厅走廊配有绿化盆景，立面阳台，塑钢门窗，屋顶采用坡顶与绿化相结合。
老人公寓房：建筑体现欧美风格，通风良好，内部陈设艺术化。
商场文化娱乐楼：风格时尚、格调高雅、色彩明朗、有吸引力。
医疗保健楼：白色、清洁、文明、卫生，预防设施齐全，通风良好，日照充足。
度假别墅村：建各国风格小别墅群。
休闲疗养楼：体现绿色、清静、环保、安全，采用先进的轻质隔热防火瓦、砖、板，舒适度好，屋顶一律采用平改绿与平改坡，其中：40%平改绿，60%平改坡。
配套服务房：一部分采用中国传统民族风格建设，一部分采用欧美风格建设。
场馆设施：共分五大类
文化类：图书室、茶馆、博物馆、美术馆、影剧院、其它文化类。
休闲类：歌舞厅、棋牌房、洒吧、桑拿房、俱乐部、会客厅、其它休闲类。
体育类：体育场、体育馆、网球场、壁球场、羽毛球场、保龄球馆、高尔夫球场、健身馆、游泳馆、垂钓场、其它体育类。
医疗保健类：监护室、医护室、配药房。
流行时尚类：农业观光园、花卉产业基地、老年大学楼。
七、投资估算
总投资情况
方案A：总投资为9500万元（人民币）
方案B：总投资为12000万元（人民币）（中外合资）资金来源
（1）企业自筹
（2）企业集团投资、赞助或借款
（3）福利事业政府支持
（4）银行贷款
（5）外商投资
投资使用方向
（1）建筑工程费4500万元
（2）设备购置及安装费2000万元
（3）四通一平费用400万元
（4）水电设施200万元
（5）园林绿化及其他200万元
（6）土地征用费1000万元
（7）开办及前期费用600万元
（8）不可预见费用（含道路）500万元
（9）建设期利息100万元
投入回报
（1）国际老人360万元
（2）港澳台同胞老人720万元
（3）北京、上海等大城市老人900万元
（4）杭州市（含浙江）老人A级720万元
（5）杭州市（含浙江）老人B级940万元
（6）杭州市（含浙江）老人C级1440万元
以上合计年收入：5100万元，如按70%入住率则年回报为3750
万元。
八、组织定员
组织结构
杭州*****有限公司组织图（见图表1）
定员业岗
全年全天候为老年人服务，三班倒与日班制相结合，以固定工资加奖金的方式支付劳务报酬，除领导层以外，初步定员：医生、护士、护理员、保安、后勤维护、水电木工、勤杂工、炊事员等各若干名，详见公司定员表。
4 副总经理
5 总经办办公室主任
职工培训
按照先培训后上岗的原则，在项目设备进入安装、调试时，对新招职工进行为期一个月的理论和岗位培训，紧接着进行一个月的操作试营业培训，经考核合格后上岗，不合格的淘汰。
工资标准及费用
董事、副总经理以上成员平均月工资定位在2000元人民币左右。
中层干部、部门经理、医生平均月工资定位在1500元人民币左右。管理干部、护士、司机平均月工资定位在1000元人民币左右。
保安和其他职工平均月工资定位在600-800元人民币之间。
资金与效益挂钩，资金与贡献挂钩。社会保险和福利执行杭州市标准。年总费用支出（含老年人全年伙食费）预计在2000万元人民币左右。
九、效益分析
项目总投资
总投资为10000万元。
销售收入及税金预测
销售收入
杭州市、湖州市、德清以150万人计，其中1/4为老人，按比较保守的0.5%老人入住率计算，需3750床位（间），每床以平均1000元/月计，即1875×1000×12=2250万元。
上海、北京等国际化城市对杭州情有独钟，按400床位（间），每间以2000元/月计，即400×2000×12=960万元。
港、澳、台同胞按一搬预测200（套间）×2500元/月×12=600万元。
国际老人按保守的预测100（套间）×3000元/月×12=360万元。其他收入
供探望老人用的旅馆式客房150（间）×80元/天×180=216万元。
医疗中心收入80万元。
商场（营业承包）收入30万元。
娱乐场所收入20万元。
餐饮收入40万元。
老年大学收入5万元。
养殖、垂钓收入30万元。
合计4591万元
税金
根据《浙江省人民政府关于加快发展社会福利事业的通知》浙政发[1998]65号文件精神，本项目可免征投资方向调节税，免征营业税，
按规定缴纳企业所得税。
总成本费用构成
固定资产折旧费1250万元。
老年人全年膳食费2575人×10元/天×360=927万元。
十、结论评定
（略）
18
附：
周浦乡*****有限公司组织图
读初步印象
1、人员布局可能还需有所调整，如保安20名估计不够，而后勤修护保养人员加水电木工共20名可能太多。
2、建议将总经理办公室之下的中心机房、档案室划归行政口，驾驶班除总经理司机外，其它车辆也应划归行政口统一管理。
3、建议将原属行政口的企划部单设，与财务部、老年研究室一起直属总经理。
4、老年研究室如是专家委员会性质，可考虑作为企划部的一个联系机构——相当于协会或学会，但由总经理任主任，副总经理任副主任，以示重视，具体课题和日常事务可由企划部操作和服务；如不是专家委员会性质，可考虑设在老年大学里。
5、建议将经营口的公关部与宣传部合并。
6、建议在经营口再设一个庄旅游部，一方面吸引人家来旅游，另
一方面组织客户到外面旅游。
7、对1500元/月以上费用的入住者，应根据所出费用考虑单间甚至套间（但需解决万一夜间有问题如何发现一事）。
8、投入费用总体上可能估低了，有些可能没有列入，如宣传营销费用、员工招聘费用及筹备期间的员工住宿费用等等。另外，老年膳食费10元一天也可能太低（15元一天可能较合适，另可考虑让客户在膳食档次上有一定选择余地）。
9、所列工资可能过低，难以招到人才甚至一般员工。建议设计工资制度时考虑工资加将金加福利比社会上同等职业、职务者高五分之
一甚至四分之一，同时对有职务的干部辅以住宅使用期权，对副总、总经办主任、财务总监等关键干部辅以股权奖励。至于企划、营销等干部，可考虑基本工资加提成办法（企划、销售是企业的关键）。
10、可能还需要设计一个效益更好、更稳定的项目长期支撑老人村。
11、医疗中心一定要办成定点医院，这样才可解决客户享受医疗保险问题。这对吸引退休干部、员工意义重大。如那个地方有大量的商品房和居住人口。可考虑加大投入，将该医院办成第8条所说的在稳定收益的项目来支撑老人村。
12、建议将商场改为超市（同时可兼一些商场功能）。
13、建议将宾馆改为度假村，同时拥有一部分普通客房，一部分产权式酒店（公寓）甚至分时制产权酒店（公寓）。
14、可能需要在市区较中心处设一个窗口，以解决可能的客户咨询、办理入住手续，以及营销、旅游、对外交往等事宜。
15、建议设法律顾问一人（不一定专职，可外聘，属总经办管理。此人应同时参加专家委员会）。
16、建议将名字改为“杭州*****”，以利今后宣传工作的扩展。如：“和谐家园、健康快乐”等等。
《杭州市城市发展和房地产市场调研报告》 一、宏观基本面 1.区位认知 1)地理位置、周边中心城市距离 杭州市简称杭，中国浙江省省会，副省级城市，浙江省政治、经济、文化、科教中心，长三角地区副中心城市和南翼中心城市，浙江省的金融中心和行政中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，大陆国际形象最佳城市之一，中国七大古都之一。 杭州位于中国东南沿海北部，坐标为东经118°21′-120°30′，北纬29°11′-30°33′,距上海165公里，距苏州121公里，据宁波140公里。东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城交接。杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。
2)历史文化 古时杭州曾称“临安”、“钱塘”、“武林”等，是一个典型的山水文化名城。西子湖、钱塘江、千岛湖以及周边丘陵构成了杭州的山水美景。自古以来，杭州的经济和文化比较发达，素有“东南第一州”之称。 杭州在周朝以前，属“扬州之域”。公元前21世纪，夏禹南巡，大会诸侯于会稽山（今浙江绍兴），曾乘舟航行经过这里，并舍其余杭（“杭”是方舟）于此，故名“余杭”。秦统一六国后，在灵隐山麓设县治，称钱唐，属会稽郡。西汉承秦制，杭州仍称钱唐。三国、两晋、南北朝时期，杭州属吴国的吴兴郡，归古扬州。因外族相继入侵，晋室南迁，促进了江南和钱塘江两岸经济文化的发展。隋王朝建立后，于开皇九年（589年）废郡为州，“杭州”之名第一次出现。下辖钱唐、余杭、富阳、盐官、于潜、武康六县。唐代，置杭州郡，旋改余杭郡，治所在钱唐。五代十国时期，吴越国偏安东南，建西府于杭州。在北宋时，杭州为“两浙路”路治，当时人口已达20余万户，为江南人口最多的州郡。经过北宋150多年的发展，到了南宋时，开始了杭州的鼎盛时期。南宋建炎三年（1129年），置行宫于杭州，为行在所，升为临安府，治所在钱塘。光绪九年（1883），杭州有62万余人。光绪二十一年，清政府在中日战争中失败，杭州开为日本通商商埠，拱宸桥辟为日本租界。随着资本主义势力的入侵和洋务运动的兴起，杭州的近代工业也逐渐发展起来。 3)自然资源 杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6%，平原占26.4%，江、河、湖、水库占8%，世界上最长的人工运河—京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原, 江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“人间天堂”之美誉。
杭州市房地产市场分析汇报材料 第一部分２003年杭州市房地产市场运行情况分析 一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加 今年杭州市共举行土地出让会１４次,成功出让51宗,总成交面积3０0余万平方米(约45４9亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.５％和62％。其中住宅用地(含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米(合3512亩），同比增长５2.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势 今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示:200３年1-１1月杭州市累计完成房地产开发投资80.８9亿元，同比增长22.3８%，其中住宅投资６0.１6亿元，同比增长16．５７%。而今年杭州市预计ＧDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段,两者的增幅比例是比较协调的。 其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2００3年1-１1杭州市商品住宅完成投资6０.１6
亿元,占全部投资的74.68%;所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.５4亿元，占９.33%；商业营业用房完成投资６.6９亿元,占8.２7%;其他房屋完成投资６.49亿元，占8.０2％。 3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ·商品房施工面积 商品房施工面积总体规模继续扩大,2003年1-11月杭州市商品房施工面积10１5.５6万M2,同期增长２９．93%。其中商品房住宅施工面积7７2．6９万Ｍ2，同期增长25．68％;商业用房施工面积73.４３万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M２，同期增长39.0６%;其他用房施工面积82.0８万Ｍ２，同期增长６3．7％。
年杭州市房地产市场发展报告
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2012年杭州市房地产市场发展报告 2012年国际经济仍然处于衰退之中，欧债危机、美国财政悬崖等问题不断冲击着国际社会，中国外贸也受到严重影响。在不利的国际环境下，国家宏观调控政策坚持“稳增长”导向，通过预调微调放松货币政策，通过税制改革减轻企业负担，通过金融服务支持小微企业发展，国民经济运行总体呈现出“探底走稳”的发展态势。 在“打造东方品质之城、建设幸福和谐杭州”的总体战略引导下，2012年杭州市社会经济发展走势平稳，投资和消费增速回稳，产业转型升级迅速，城乡统筹发展加快，保障体系建设力度加大，地铁开通为大都市注入新活力。 2012年国家房地产调控政策继续从紧，杭州市区延续了“限购、限贷”等遏制投资和投机购房的严厉政策措施，商品房价格水平有所回落。随着房价回落和开发商促销力度加大，二季度开始，以中小户型为主的购房需求开始释放，商品房成交规模快速增加，但供求关系基本稳定。展望2013年，杭州市房地产市场发展的社会经济基础稳定，但政策环境存在不确定性，市场预期可能出现波动，全年商品房成交规模和价格总体有望保持平稳。 一、新建商品房市场 1．供应规模 根据透明售房网统计，2012年杭州市区新建商品房的批准预售套数为90745套，建筑面积1031万平方米，新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。其中新建商品住宅72948套，建筑面积844万平方米，占新建商品房的面积比例为81.8%，可见住宅仍是现阶段房地产开发商的主力产品。从城区供应情况看，萧山、余杭的新建商品房供应量与主城区的供应量各占50%，近年来，萧山、余杭逐渐成为杭州市主要的商品房供应区域。 2．存量规模 根据透明售房网统计，截至2012年12月31日，杭州市区新建商品房可售面积达1079.7万平方米，共83859套，其中住宅760.7万平方米，57830套。无论是新建商品房还是住宅，可售面积和套数均达到2008年以来的新高，给2013年房地产市场带来较大的销售压力。
杭州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年 前 言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP 贡献角度来看，房地产开发投资占GDP 比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
2003杭州房地产市场分析汇报材料 第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析 一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加 今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方M（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方M（合3512亩），同比增长52.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势 今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为
14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。 其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。 3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ·商品房施工面积
商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。 ·商品房新开工面积
2017浙江房地产公司排名 1.浙江万科南都房地产有限公司 2.碧桂园控股有限公司 3.绿地集团 4.浙江保利房地产开发有限公司 5.绿城中国控股有限公司 6.杭州滨江房产集团股份有限公司 7.中海地产(杭州)有限公司 8.融创中国 9.?地集团杭州公司 10.杭州龙湖房地产开发有限公司 11.新城控股集团 12.世茂房地产浙江区域公司 13.浙江佳源房地产集团有限公司 14.浙江祥?房地产有限公司 15.杭州富?房地产开发有限公司 16.远洋地产杭州公司 17.阳光城集团杭州公司 18.中国铁建 19.融信中国杭州 20.泰?集团杭州公司 21.九龙仓(杭州)公司 22.中梁地产集团有限公司 23.蓝城房产建设管理集团有限公司 24.华润新鸿基房地产(杭州)有限公司 25.越秀地产杭州公司 26.新湖中宝股份有限公司 27.合景泰富地产杭州公司 28.海亮地产 29.杭州北?置业有限公司 30.浙江北?资源地产有限公司 31.宝龙地产杭州城市公司 32.浙江?华房地产开发有限公司 33.和昌集团杭州公司 34.浙江信达地产有限公司35.德信控股集团有限公司 36.中粮地产杭州公司 37.光明地产浙江公司 38.嘉?置业(杭州)有限公司 39.上海保集(集团)有限公司 40.杭州城建开发集团 41.宁波银亿房地产开发有限公司 42.浙江省赞成集团有限公司 43.?开地产杭州公司 44.杭州宋都房地产集团有限公司 45.旭辉地产杭州公司 46.荣安集团股份有限公司 47.顺发恒业有限公司 48.浙江天阳置业有限公司 49.保亿置业集团有限公司 50.?厦房地产开发集团有限公司
2010年11月杭州市区房地产一手房市场分析土地市场 2010年1至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。 下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。 申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。土地市场在保持总体热度的同时板块出现分化。 一手房市场 11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。 11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。 据统计，截至11月30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套，江语海成交191套，分列三、四位。 11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。
杭州市房地产发展历史回顾
杭州市住宅开发历史简介 杭州市真正意义上的房地产开发始于93年，真正意义上的房地产开发是指由企业进行房地产投资开发和建设，通过市场销售的行为。而在此以前，房地产开发一般是计划经济下的政府行为，土地由政府划拨，建成后由政府和企业购买分配给职工，即所谓福利分房，市场上基本没有可以用货币购买的房产品，居民获得住房的唯一办法就是由政府或单位分配。 到93、94年，杭州市出现了居民可以用货币通过市场购买的住宅。这种具有商品属性的住宅，即称为“商品房”。因此杭州市房地产发展史应是商品房的开发历史。 93年至今的杭州市房地产发展基本可分成四个历史波段：1993年-1995年的初步繁荣期，1995年一1997年的平稳调整期，1998年至2004年的增长繁荣期，2005年至今的新一轮宏观调控期。 一、1993-1995年的初步繁荣期 自从93年国家政策允许以公司、企业行为进行房产的开发与销售后，杭州的房地产有了一个爆发式的发展，房地产开发公司如雨后春笋般地涌现出来。一是老牌的市区级国营公司，号称老十八家，分别为各级政府及房管部门所属。一般来说，每个区都有两家区级开发商，一家为区政府所属，另一家为区房管部门所属。像现在大家比较熟悉的滨江房产集团，最早其实是江干区下属的开发公司。区级开发商一般承担行政区内的旧城发行项目。市属房地产开发公司，包括市政府、市建委、市房管局所属的房地产开发公司一般承担市级旧城改造或城建项目。他们的开发项目一般集中在老城区内，以行政行为为主。在当时，官属开发商无论是市场占有率、影响力、客户接受程度都要远高于其他新组建的一些开发商，所以当时老百姓买房，是比较相信“组织”的，官字号的比较放心，觉得更有保障。 另外，每一行业相应成立自已的开发公司，如石油、纺织、轻工、经贸等一系列行业房地产公司，像名城房产，最早就是经贸厅下面同时。
杭州市房地产市场分析汇报 作者:
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杭州市房地产市场分析汇报材料 第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析 一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加 今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300 余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势 今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。 据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89 亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为14.5 %，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。 其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16 亿元，占全部投资的74.68% ;所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33% ;商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27% ;其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02% 。
3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ?商品房施工面积 商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面 积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万 M2，同期增长25.68% ;商业用房施工面积73.43万M2，同期增长 36.44 %;办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06 %;其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7 %。
杭州市房地产开发流程 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。
上海有项目的房地产开发商名录 在售项目数量为零的，表示之前有开发项目，现在无在售项目 公司名称在售项目数量 万科企业股份有限公司15 绿城中国控股有限公司35 绿都控股集团 5 龙湖地产有限公司 5 杭州滨江房产集团股份有限公司13 世茂房地产控股有限公司9 德信控股集团有限公司9 大家房产7 浙江金纬房地产开发有限公司12 融创中国控股有限公司 6 上海景瑞地产（集团）股份有限公司 3 杭州东田房地产开发有限公司 2 上海亿丰企业集团 4 浙江天阳置业有限公司8 旭辉集团有限公司 2 保利房地产（集团）股份有限公司9 九龙仓集团有限公司 6 高运房产 2 顺发恒业股份公司7 众安房产有限公司 5 中国铁建房地产集团有限公司 3 东海地产股份有限公司 3 杭州华元房地产集团有限公司 6 浙江贝利控股集团有限公司 3 江苏新城地产股份有限公司 2 杭州宋都房地产集团有限公司 4 远洋地产控股有限公司 4 朗诗绿色地产有限公司 3 宝龙地产控股有限公司 3 上海绿地（集团）有限公司 1 中国海外发展有限公司 4 金成集团 4 中天地产 6 中粮地产（集团）股份有限公司 2 金地(集团)股份有限公司 6
雅戈尔置业控股有限公司 3 莱蒙国际集团有限公司 1 莱茵达置业股份有限公司 6 保亿置业集团有限公司 3 杭州开元地产集团有限公司 2 浙江新南北投资置业集团 3 广宇集团股份有限公司 6 金都房产集团有限公司 3 新世界中国地产有限公司 2 金帝联合控股集团有限公司 1 浙江华安房地产开发有限公司 1 浙江大华房地产开发有限公司 3 坤和建设集团股份有限公司 3 杭州富越房产开发有限公司 2 恒大地产集团有限公司 1 浙江昆仑控股集团 5 广州富力地产股份有限公司 1 浙江协安置业投资有限公司 2 浙江佳源房地产集团有限公司 2 方兴地产(中国)有限公司 1 浙江野风集团房地产公司 3 复地（集团）股份有限公司 3 杭州万泰房地产开发有限公司 2 恒基兆业地产有限公司 1 港中旅置业有限公司 2 浙江广厦股份有限公司 5 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 3 杭州西湖房地产集团有限公司 3 中大房地产集团 2 杭州耀达房地产开发有限公司 3 浙江华盛达房地产开发有限公司 2 天鸿地产集团 2 嘉凯城集团股份有限公司 4 香港万亚国际控股有限公司 1 碧桂园控股有限公司 1 浙江方正房地产开发有限公司 4 越秀地产股份有限公司 1 浙江钱江房地产集团有限公司 6 新湖中宝股份有限公司 3 华润置地有限公司 2
房屋交易与产权管理工作导则 第一章总则 1．1为规范房屋交易与产权管理，方便群众办事，保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益，制定本工作导则。 1．2本工作导则适用于直辖市、设区城市、县(市)房产管理部门负责的房屋交易与产权管理工作。 1．3房屋交易与产权管理是指对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、产权档案等的管理，具体包括： (一)楼盘表管理； (二)新建商品房销售管理，包含商品房预售许可、商品房项目现售备案、购房资格审核与房源信息核验、商品房买卖合同网签备案、商品房预售资金监管等； (三)存量房转让管理，包含购房资格审核与房源信息核验、存量房转让合同网签、存量房交易资金监管等； (四)房屋抵押管理； (五)房屋租赁管理； (六)房屋面积管理； (七)房屋交易与产权档案管理； (八)房屋交易与产权管理信息平台建设； (九)房屋交易与产权服务窗口建设； (十)政策性住房产权与上市交易管理； (十一)其他房屋交易与产权管理工作。 1．4房屋交易与产权管理业务之间应有效关联，并与不动产登记等相关部门业务有序衔接，通过信息化技术实现相关信息实时共享，对于能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。 第二章楼盘表管理 2．1各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立
房屋唯一编码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。 2．2楼盘表应记载以下信息： (一)房屋物理状态信息，包括地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等； (二)交易与权利状况信息，包括土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等； (三)其他应记载的信息，包括业务数据、统计数据以及发布数据等。 房屋物理状态信息可通过房产预(实)测绘等获取，房屋交易与权利状况信息及其它应记载的信息应通过各项交易业务获取并实时更新。 2．3新建商品房实行预售的，应在办理商品房预售许可前完成楼盘表建立；新建商品房实行现售的，应在办理商品 房销售备案前完成楼盘表建立；存量房未建立楼盘表的，应补建楼盘表。 2．4楼盘表应按《房地产市场信息系统技术规范》(CJJ／T 155-2007)等标准建立，按项目、楼幢和套(间)进行层级管理。 2．5建立楼盘表一般程序： (一)采集规划许可、土地审批、建设审批等相关信息； (二)采集测绘成果信息及相关电子图表； (三)构建楼盘表，实现相关信息关联。 3．1商品房预售许可 3．1．1实行商品房预售的，房地产开发企业应按《城市商品房预售管理办法》的规定向房产管理部门申请预售许可。 3．1．2商品房预售许可一般程序： (一)房地产开发企业提交材料； (二)对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核； (三)符合法定条件的，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发放《商品房预售许可证》； (四)公示作出的准予商品房预售许可的决定和该预售许可对应的楼盘信息。 3．1．3房产管理部门应将预售许可的信息在楼盘表进行标注，并及时更新楼盘表房源交易状态。 3．1．4各地可结合本地实际，合理确定商品房预售许可的最低规模和工程形象进度要求，加强预售管理。
房地产投资潜力城市分析(浙江省杭州市) 目录 城市概况 第一部分：宏观经济与政策环境分析 2004上半年城市基本情况的快速一览（表格） 一、区域宏观经济运行情况 1、GDP 2、固定资产投资 3、人均可支配收入 4、城市化程度 5、恩格尔系数 二、政策环境 1、土地政策 2、房地产金融政策 3、房产政策 4、政策影响和展望 第二部分土地市场分析 一、历年土地供应状况 二、2004年1-9月土地出让分析 三、土地成交情况分析 1、土地出让金 2、未成交情况 3、现场竞标分析 四、土地出让价格分析 1、用途分析 2、区域分析 3、城市之间对比 4、地价指数 5、地价占房价的比例 五、土地市场展望
第三部分房地产市场分析 一、房地产投资状况 二、房地产供应分析 1、房地产供应总量 2、房地产供应结构特征 三、商品房销售分析 1、销售情况 2、供销平衡度 3、空置率与空关率 四、市场需求分析 1、人均居住面积 2、现状及满意程度 五、房价收入比 六、商品房价格 七、房地产展望 附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分） 附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0) 附录三：杭州市区土地级别划分范围 附录四：2004年杭州主要楼盘介绍 房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市） 城市概况： 杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。城市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。 杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游城市和历史文化名城。
杭州美洋房地产项目作 业流程及细则 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】
杭州美洋房地产项目作业流程及细则 前期工作： 1客户接洽/沟通 2会议纪要 3客户回访/沟通 4合作建议的起草 5客户意见的反馈与整理 6正式达成合作关系 正式合作： 一、客户所在地房产消费市场调查报告的提交（分则如下）： 1．调查目的 2．调查内容 3．调查方式
4．调查周期 5．调查项目 所在区域宏观背景描述 目标消费者的描述 购房关注要素 主要竞争对手分析 *广告投入 *市场推广 *营销力度 6．调查结果分析 *价格策略 *规划设计 *推广方式 附：项目主要竞争楼盘比较分析表 主要列项分析：项目名称、开发商、地理位置、工程进度、总建筑面 积、总户数、容积率、绿化率、车位数、均价、总 价范围销售情况、主力户型、热销户型、智能化 配套、会馆情况
二、项目设计方案调整建议 1外立面调整建议 2室内户型调整建议 3通风采光性能 4环境设计 5物业配套 三、项目基础形象的建立与应用 四、项目命名提案 1项目概述 2项目形象定位 3客户群体特征/目标消费者描述 4命名思考 （A）从欣赏风景的角度构思命名 （B）从建筑观感命名
（C）从建筑品质角度构思命名（D）从吉祥的含义角度构成命名（E）从居住者的身份角度命名 五、项目品牌导语命名 六、项目市场推广计划书 A营销计划背景 （一）提示 （二）工作原则 （三）工作任务与目标 （四）工作条件 B市场态势描述 （一）市场背景 （二）竞争环境 （三）项目市场认知
杭州市房地产市场分析汇报材料 第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析 一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加 今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势 今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。 其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，
占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。 3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ·商品房施工面积 商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。
浙江省杭州市房地产开发企业住宅施工面积和竣工面积数据分析报告2019版
序言 杭州市房地产开发企业住宅施工面积和竣工面积数据分析报告对杭州市房地产开发企业住宅施工面积和竣工面积做出全面梳理，从住宅施工面积，住宅竣工面积，住宅房屋面积竣工率等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 杭州市房地产开发企业住宅施工面积和竣工面积数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对杭州市房地产开发企业住宅施工面积和竣工面积的理解，洞悉杭州市房地产开发企业住宅施工面积和竣工面积发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。
目录 第一节杭州市房地产开发企业住宅施工面积和竣工面积现状 (1) 第二节杭州市住宅施工面积指标分析（均指房地产开发企业） (3) 一、杭州市住宅施工面积现状统计 (3) 二、全省住宅施工面积现状统计 (3) 三、杭州市住宅施工面积占全省住宅施工面积比重统计 (3) 四、杭州市住宅施工面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、杭州市住宅施工面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省住宅施工面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省住宅施工面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、杭州市住宅施工面积同全省住宅施工面积（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节杭州市住宅竣工面积指标分析（均指房地产开发企业） (7) 一、杭州市住宅竣工面积现状统计 (7) 二、全省住宅竣工面积现状统计分析 (7) 三、杭州市住宅竣工面积占全省住宅竣工面积比重统计分析 (7) 四、杭州市住宅竣工面积（2016-2018）统计分析 (8) 五、杭州市住宅竣工面积（2017-2018）变动分析 (8) 六、全省住宅竣工面积（2016-2018）统计分析 (9)
2016年杭州房地产市场分析报告 2016年3月
目录 一、需求对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转 (4) 1、杭州成交对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转 (4) 2、春节后去库存政策再度加码，推动楼市回暖 (6) 二、去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧 (7) 1、库存压力，达摩克利斯之剑 (7) 2、酒店式公寓及写字楼库存压力最大 (9) 三、房价区域分化，核心区域恢复性上涨 (10) 四、开发商拿地谨慎，回归一线城市及核心区域为共识 (12) 五、未来市场成交预判：需求有部分透支风险，上半年成交机会优于下半年 (14)
饱受高库存困扰，政策叠加推动市场逆转。杭州市场自2013年起饱受高库存困扰，新房库存量维持在10万套以上，去化月数高峰时期逼近20个月，房地产销售面临增长瓶颈，房价连续三年停止上涨。但同时市场需求对政策又具有高度敏感，330政策及连续降息降准使杭州房地产市场2015年已发生逆转，一手/二手房成交套数同比增长42.3%/68%。2016年春节之后去库存政策再度加码，推动成交进一步回暖，2016年2月，杭州全市（包括余杭、萧山、富阳）成交一手商品房6253套，创下自2008年以来成交套数的最高值，同比2015年2月上升78.2%。 去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧。虽然市场成交持续回暖，但杭州市房地产市场去库存压力仍在。截至2016年3月，全市一手房可售套数15.13万套，较2015年末仅下降4.6%。全市一手商品房去化月数14.5个月，虽已大幅下降，但与全国其他一二线城市相比，库存压力依然偏高，尤其是商业及大户型产品的去化周期依然较长。由于G20峰会，工程类项目或将有2个月左右的施工暂停期，加之出台了较为严格的预售标准，我们预计在2016年四季度前，供需情况都会向着优化的方面发展。 房价区域分化，核心区域恢复性上涨。由于需求出现回暖，同时供应受到入市节奏的控制，杭州房地产价格出现局部回升，2016年2月份，新开楼盘平均涨价幅度为1.99%。上城区、江干区等核心区域，房价上涨幅度超过20%，而库存较大的区域如下城区、拱墅区等，仍处下行趋势。从绝对价格来看，由于新房开发的郊区化以及库存压力
【年终报告】（新）年月杭州市区房地产市场分析指 导教参 最新卓越管理方案您可 自由编辑
2010年11月杭州市区房地产一手房市场分析土地市场 2010年1至11月商业、住宅用地出让面积平米，同比减少16%；出让总金额万元，同比减少15%。2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。 下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。 申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。土地市场在保持总体热度的同时板块出现分化。 一手房市场 11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。 11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。
据统计，截至11月30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套，江语海成交191套，分列三、四位。 11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。报纸房产新闻、广告投放情况 11月杭州主流报纸共报道房产新闻146次，平均每天4.9次，环比减少13%；共投放房产广告162次，平均每天5.4次，环比减少32%。 与10月相比，11月整版广告所占比例下降了17个百分点，跨版广告下降了4个百分点，单通广告比例上升15个百分点，小版面广告比例大幅上升。 一、宏观经济数据 （一）房产政策 1、杭州出台预售资金监管细则 杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，如果没有签订商品房预售资金监管协议，将无法上市交易。 继浙江省商品房预售资金监管暂行办法实施之后，杭州市房管局日前会同中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局联合制定了《杭州市商品房预售资
一、房地产市场简析： 由于大围的城市拆迁以及货币补贴，带来了大面积的刚性需求；加之在G20后城市地位上升，凸显了升值空间，带来了大量的投资需求。因此，2017年的楼市一直处在卖方市场，秒抢、加价、一次性付清、验资等在2017年过去的时间中成为楼市的代名词。在房地产一级市场——土地市场，同样不断的刷新各个区域的楼面价。 （一）市近期土地市场成交情况： 1、2016年11—2017年10月宅地成交情况 2、2016年11—2017年10月商办用地成交情况
2017的土地市场如的房市一样，一地难求，中小型企业根本没办法获得土地，甚至一些大型本土企业也不得不抱团取暖，作为联合体出现在土拍市场，土地价格在限价的情况下，基本都以溢价70%收官，转入自持或养老用地比例比拼。 （二）市近期住宅市场情况： 2017年10月全市商品住宅成交6665套，价格环比上升7.91%；存量大幅下降至2万套，按10月份的销量，目前市存量只有3个月的销售周期，其中还有很多为已经销售但主管部门限制每月网签数量的存量，实际存量远远小于2万套。
住宅成交价格结构：2.5万-3万元单价段、200-300万元总价段成交增加，单价2-3.5万元成交占比超5成。 （三）市酒店式公寓市场情况： 酒店式公寓由于长租公寓等发展，出现了很多整体购买的大客户以及众多小投资的散户，使得酒店式公寓从今年3月份开始库存开始回落。2017年10月全市商品住宅成交2508套，成交均价21120元/平方米；存量减少2009套，
目前存量为1.3万套。 在2017年10月市分区酒店式公寓销售中，余杭、西湖成交份额最大，分别占22%、17%，成为10月份的成交大户。 1、量价情况： ◎新增供应量：全市新增供应5309套，环比减少5522套；◎成交量：全市成交量10860套，环比减少3128套；
（一）2015年杭州市房地产市场整体分析 2015年可谓是杭州楼市的“丰收年”。自2015年2月以来，一系列利好楼市的政策相继出台：央行连续宣布降准降息、两会释放出利好房地产市场的信息、公积金政策也做出相应的调整、特别是3.30日，再出重磅新政，公积金首套住房首付比例下调到20%，商贷首套房最低为25%、营业税免征期限由5年缩减至2年。利好政策的连续释放，促使杭州房地产市场异常火爆。这一年，杭州楼市成交创下天量，多个热门板块出现“地王”，多家房企销售额创下新高，购房者心态也逐渐显示逆转。 2015年全年杭州市区商品房成交高达12.8万套，总面积1331.8万平方米、总金额高达2155.1亿元。 经统计，与去年杭州市商品房成交量相比增加了3万6千多套，上涨了39.35个百分点。更值得一提的是，2015年的成交数据全面刷新了杭州楼市的历史记录，创几年来历史新高。 图1 2011-2015年杭州市商品房成交量及同比增长率 毫无疑问，2015年是杭州楼市的“收获年”。从4月份起到12月份杭州楼市连续9个月每月新房的成交量均超过万套。 图2 2015年1-12月份商品房成交量
成交结构方面，刚需群体仍然是市场主体，成交占比过半。这部分产品因为面积小总价低受到市场的青睐，表现特征为价格敏感；改善群体需求在“330”政策实施后大量爆发，成交比例明显上升。 从市场区域来看，2015年杭州市住宅市场的成交以余杭区、萧山区、江干区、拱墅区为主。余杭区、萧山区占据市场主要份额，产品主要以刚需为主。下半年，改善需求大量爆发后，主城区改善楼盘成交量明显上涨，江干区、拱墅区等优质区域出现供不应求，区域分化现象日益加重。 存量方面，截至2015年12月，杭州全市商品住宅存量1085万平方米（90137套），动态去化周期11个月。改善需求得到释放，成交开始回升，一直以来居高不下的库存开始缓缓下降，商品住宅市场正在逐步迈向康复状态，但库存依旧是不可忽视的主要问题。 （二）未来杭州房地产市场发展趋势 1.政策效应递减 政策效应对于楼市的需求影响分为三个步骤：恐慌性入市——积极入市——理性入市。从14年9月限购放开，2016年延续利好态势，政策效应应对需求端刺激仍然显现在初期，所以目前为止量能持续在高位运行。随着政策效果的递减，量能也将会逐步萎缩，但绝不会出现大幅度下滑。 G20峰会前对杭州房地产市场的预期会达到最高，2016年9月峰会后预期会逐步回落。 2.主城区“一线化”，郊区“三线化”