土地整理参与“城中村”改造问题的研究
胡宇桢
（南京农业大学人文学院，江苏南京２１００９５）
【摘要】“城中村”改造是一个涉及多方利益的博弈过程，土地利用问题是改造工作的难点。将土地整理引入“城中村”改造，是改变“城中村”土地利用现状行之有效的方法。列举了“城中村”土地利用存在的主要问题，分析土地整理带来的综合效益，结合“城中村”土地整理的主体，为“城中村”问题的进一步研究提供参考。
【关键词】“城中村”；土地利用；土地整理
“城中村”是城市快速发展所形成的“城市包围农村”的现象。“城中村”村民面对周围城市经济疾风暴雨似的发展，自发地以其特有的方式开发土地资源，寻求经济利益的最大化。但由于二元结构的存在，“城中村”的土地利用规划往往与整个城市的土地利用规划管理不协调，农村游离于城市规划管理的外围，无法享受城市发展带来的益处。“城中村”逐渐演变成为中国城市化发展进程中的巨大阻力。
一、“城中村”土地利用现状
“城中村”概念有广义与狭义之分，就广义而言，“城中村”是指是指分布在城市建设区或规划区，其农村土地已全部或大部分被征用，居民非农化，但仍沿用农村管理体制，在土地权属、户籍管理上保留着农村模式，并以村民委员会为组织形式的行政居住村落；狭义而言，“城中村”特指那些农地与居民早已非农化，村庄也已经转制为城市建设，只是习惯上仍称为村的社区部落。在讨论土地整理参与“城中村”改造的问题之前，有必要分析一下目前“城中村”土地利用存在的问题，主要包含以下几个方面：
（一）“城中村”土地流转混乱，使用无序，安全隐患严重
土地流转混乱是指“城中村”内的土地和房屋不按或者没有任何法律约束的情况下自发的流转。“城中村”的土地总体上缺乏有效管理，土地往往是在没有任何合理规划和专业指导的情况下流转的，发展有很大的自发性和盲目性。“城中村”村民常为了为追逐利益最大化而自发地低价出让、转让和出租农村集体建设用地，自行改变“城中村”内土地的用途。这类行为严
吸引外商继续投资，菲律宾出台优惠政策吸引投资，如为了吸引中国台湾的投资推出关税优惠，将台湾在菲律宾组装或制造的产品视为菲律宾制造。促进出口和增加就业方面，菲律宾政府就公司以及个人的减税计划达４００亿比索，对社保机构成员提供的临时福利资金有３００亿比索。
第四，加强区域内外的合作。菲律宾在依靠自身努力摆脱经济危机的同时，也积极谋求加强同地区和国际组织之间的合作，为贸易发展、经济增长和投资寻求突破口。２００８年１２月新加坡、马来西亚等东盟六国的经济部长在新加坡召开会议，签署了３项自由贸易区关键协定，即《东盟货物贸易协定》、《东盟综合投资协定》以及《关于实施东盟服务业框架协议第七次一揽子计划的草案》。后来未参加会议的菲律宾也在上述协议上签字。
三、两次金融危机菲律宾采取的措施比较
1．相同之处。一是两次危机发生后，菲律宾的第一反应是稳定金融市场，防止汇市股市大幅下跌，规范金融交易行为，维护正常的金融秩序；二是都实行扩大财政开支的办法，刺激经济增长。两次金融危机菲律宾都实行扩大财政赤字的办法，大量投资基础设施建设，借以拉动需求，刺激经济增长。
2．不同之处。一是金融监管方面。金融监管不力成为菲律宾等东南亚国家１９９７年发生金融危机的原因之一。目前的金融危机和１９９７年金融缺少监管的情况不一样，目前危机属于美国次贷危机这以外部性因素引起；二是区域合作力度方面。菲律宾在亚洲金融危机中获得了国际机构的援助，加强了同东盟国家的合作。和目前危机相比，其力度和深度都是不够，这次危机东盟各国签署了几份关键协议，开放区内市场促进国际贸易的发展，加强了同中日韩等国家的金融合作，在区域合作上迈出了实质性的步伐。
四、结语
菲律宾在两次金融危机中所采取的措施，对我国来说，有着一定的借鉴意义：第一金融业和资本市场开放步伐不能过快，并要加强对金融业的监管，严密防范金融风险的发生；第二经济结构要进行调整和升级，切实转变过分依赖出口和投资的增长方式；第三利用外资既要注重规模和质量又要对其流向加以监管引导，调整外资结构，评估外资质量；第四加强国际合作，尤其是在亚洲国家间的金融货币合作，以增强本地区金融市场的稳定性，防范金融危机的发生。总之，两次金融危机给菲律宾经济带来沉重的打击，这对我国也有着警示和借鉴意义。
参考文献
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重扰乱了土地流转市场的秩序，也给”城中村”的改造制造了很多障碍。“城中村”地理位置优越，土地实际与潜在的含金量甚高，为满足利益最大化需要，增加收益，农民极力抢建空间最大化的私宅，村内建筑密度大，采光通风条件差，大量房屋属违章建筑。这些建筑的存在不仅破坏了“城中村”内的环境，也给“城中村”居民的安全带来了很大隐患。在土地紧缺和房租收益的刺激下，“城中村”建筑完全失去个体差异的美学意义，也碾碎了和谐人居空间的“文化意义”。
（二）“城中村”土地利用效率低下，土地资产流失
土地利用效率低下是指土地未发挥最佳的使用价值，土地资源没有得到充分合理的利用。“城中村”的土地常常是不分用途的随意建设和进行低层次的物业经济，土地利用率和产出率低下，土地资源产出效益不高。由于“城中村”土地的所有权属于村集体所有，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。“城中村”位于城市建成区，大多数都具有地段优势和区位优势，由于这些土地无权在市场上进行自由流转，不能像周边城市土地一样获得正常的收益，土地的级差地租不能得到合理的体现。自发的低价格的流转，也使土地未发挥其应有的使用价值。
二、“城中村”土地整理的效益分析
“城中村”最宝贵的资源是土地，最紧张的资源也是土地，要进行“城中村”土地整理，就必须充分显化其土地的资产效益。土地整理是经济效益、社会效益、生态环境效益三者的有机综合。经济效益是“城中村”土地整理的中心内容，也是土地整理生命力所在，是指整理主体或其他经济行为主体通过对土地进行资金、劳动、技术等的投入所获得的效益；社会效益是土地整理的目的，指通过合理利用自然资源，提高土地整体质量，提升土地的品质和可持续发展能力；通过完善土地基础的配套设施，吸引招商项目落户整理区，盘活地区经济；生态环境效益是土地整理的前提与基础，土地整理不但能美化村容村貌，通过绿地覆盖面积优化局部小气候，带来的最直接影响就是景观效应。土地整理改善了生存环境，提高了居民生活质量，为其带来愉悦的心情。强调通过土地整理追求经济、社会、生态环境效益的统一和协调，不但关系到全社会的长远发展，而且关系到子孙后代的生态环境效益，因而土地整理追求经济、社会、生态环境的统一，努力做到生态上平衡，经济上有效，社会层面上可行。
三、土地整理参与“城中村”改造
“城中村”的存在与城市的发展格格不入，必须对“城中村”经过长期历史变迁形成的土地利用重新布局，按城市发展规律和新时期城市发展的要求进行调整和改造，提高土地使用效率。现阶段的“城中村”土地整理活动必须以城市的社会经济发展目标，在追求生态、经济和社会效益相统一的基础上，寻求“城中村”土地资源利用的最优化。
（一）“城中村”土地整理主体
“城中村”土地整理的主体即由谁来进行土地整理。在“城
中村”居住的农村居民，是原集体经济组织的基本成员，“城中村”的土地整理应以其为主体进行，政府负责制定政策加以规范引导，不能越俎代庖取代居民的主体地位。原住居民的参与可使土地整理具有坚实的群众基础，一是便于他们直接了解改造各方面的情况，提出合理意见，使规划方案更加可行，设计更加科学，能起到弥补查漏补缺的作用；二是原住居民是城中村土地整理的直接利益相关全体，一旦改造项目实施，必然涉及到村内个人与集体的共同利益。土地整理作为一项“德政工程”、“民心工程”，是为农民办好事，就要让农民多参与，这不仅是一种理念，更是推动土地整理向前发展的一种更科学、高效的方式。“城中村”土地整理离不开居民的参与。在政策法规的保驾护航下，以法定程序处理和调整土地权属变更工作，明晰土地收益分配关系。此外，要将土地整理后的利益分配与城市土地整理工作相互联系起来，切实保护不同利益群体的利益。
（二）“城中村”土地整理应注意的问题
“城中村”土地整理大致可分为科学规划，组织实施和审查验收三个阶段，每个阶段的严格执行都将对城中村土地利用带来深远影响。村内土地整理涉及多方利益，必须对整理过程中的各个阶段进行监督，以保证土地整理的顺利进行，保障各方利益。首先在土地整理过程中要十分注意利益关系的处理。对于整理后的土地权属和居民利益的重新调整问题，要以土地的市场价值为准，在原有土地价值和整理后土地市场价值之间寻求最佳比例的方式，明晰土地整理收益分配关系。其次注重“城中村”土地整理与城市生态系统的保护。土地整理要遵循城市环境条件和发展规律，从多角度多层次上探索“城中村”土地整理与经济发展、生态环境之间的相互作用过程，促进经济、社会、资源和环境的协调发展。最后保障土地整理相关法律法规的落实与实施。“城中村”土地整理工作的顺利推进离不开土地整理法律、法规。要以土地管理法为依据，进一步完善土地整理的收益分配政策，对土地整理后产生的土地增值收益进行合理分配，使参与主体有利可图，从根本上理顺各部门和相关权利人的关系。
城市的发展将是个长期的过程，对“城中村”存在土地问题的研究为城中村改造的顺利实施提供了一定的理论基础。“城中村”土地整理就是要做好相关主体的利益保障，在城市总体规划的基础上，解决“城中村”存在土地问题，为日后城市与农村问题的解决提供有益的理论参考。
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洛阳城中村改造问题研究 ◆常振义 一、城中村改造的定位 目前，在城中村发展的最终定位上，国内各个城市的认识并没有太大的区别，即最终将是城中村落的完全消失——在空间上、文化上、经济管理和行政管理上，完全被城市吸收，城市的规模和实力进一步扩大，城市发展的特色更趋明显。但是，在具体的实施中，各个城市在城中村改造定位认识上的差异就是十分悬殊了。具体分析，比较有代表性的定位有两种，一种是将城中村改造成高档商住区，一种是将城中村改造看作解决廉租房的最佳途径。 将城中村改造成高档商住区的定位：这种认识主要基于两点考虑，一是城中村所处的区位和城市规划之间的关系；二是承担城中村改造任务的开发商的利益。 将城中村改造看作解决廉租房的最佳途径的定位：这种认识考虑的出发点是，城市在发展中必须解决外来人口的居住问题。它并不反对在城中村进行高档的商住开发，只是强调首先或者必须拿出一部分城中村的土地用于廉租房的规划和建设。 我认为城中村改造的定位应该兼顾三方面，一是城市规划和发展，二是廉租房建设，三是城中村的可持续发展。
二、城中村改造的模式和主体 洛阳市城中村改造可以根据实际情况采取以下四种模式： 第一种是基础设施建设带动模式，即遵循“市政基础设施建设到哪里，城中村改造到哪里；道路河流整治到哪里，城中村改造到哪里”的思路，以公共产品的提供和改善推进城中村的改造。 第二种是整体搬迁改造模式，即异地重建。 第三种是地块周转改造模式，即先选择一块土地进行村民住宅建设，将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中，然后再对旧村进行拆迁建设。 第四种是滚动开发改造模式，即通过对城中村村域内的土地进行分片分区分步骤的开发建设，逐步完成城中村的整体改造任务。 城中村改造不管采取哪一种模式都必须按照城市总体规划的要求，统一规划、成片开发、配套建设。都要根据各村(居)实际，制订拆迁补偿安置方案，分期组织实施，防止在城市拓展和项目建设过程中形成新的城中村。 在实施改造的过程中，考虑到参与方发挥作用的不同，城中村改造的主体可以有以下三种选择：一是村集体经济为主体，即成立由村集体经济占大头的股份制经济实体，全面承担城中村改造项目的规划设计、旧村拆迁补偿、新区开发、回迁房建造和公共配套设施建设等工作，甚至包括改造完成后的物业管理等工作。这种模式在基础设施、公共设施及资金等方面需要政府提供较大支持，适用于村集体及村民筹资能力强，城中村规模较小的情况。
城中村改造方向与策略研究 【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。 【关键字】城中村方法及策略可持续发展 一、城中村的形成机制 1、城中村概念界定 城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。 2、城中村形成原因 “城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。 二、城中村形成的根源及存在的问题 1、城中村形成的根源 城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。 2、城中村存在的问题 城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
1.城中村发展现状及改造情况调查问卷（当地官员）所属地区（省/市/区/街道）__________ 问卷号__________ 尊敬的受访者： 您好！我们是南京大学的学生，想做一个关于城中村的调查问卷，可能会耽误您的一点宝贵的个人时间。但您的无私帮助将是对我们工作最大的支持，您的真实所想将是我们调研成功的关键——有了您的不吝支持，我们便能为你们做的更多。 调查问卷采取匿名形式，请各位朋友如实填写，以期获得最真实的信息。 在此，我为我们的工作给您带来的不便致以真诚的歉意。感谢您的支持和理解！ 问卷说明： 1.本调查问卷的填写对象主要是城中村的当地官员； 2.请在您所要选择的项目前的“□”内打上钩； 3.如果选项内容不全面，您可以再“_______”做补充说明； 4.如对问卷中的有关问题不了解或有疑问，请随时咨询您身边的工作人员。 正式内容: 1.您如何看待我市的“城中村”问题？ □A.城中村承担了廉租房的功能，为创新产业人才进入城市提供了“低门槛” □B.城中村存在着“赃、乱、差”的问题，为社会治安带来了不安定的因素 □C.城中村建设杂乱，影响城市形象及市容市貌 □D. 其他 2.你觉得城中村在当前的城市中有无存在的必要? □A不清楚□B完全没有必要□C有一定的必要□D非常有必要 3.你觉得市政府对本村的城中村改造工作重视吗？ □A.重视且实际工作到位□B.比较重视且工作基本到位 □C.表面重视实际不到位□D.不重视 4. 你认为制约本村最大的发展瓶颈是什么? □A．地理位置、自然条件、交通条件制约□B.缺乏资金，债权债务复杂且沉重 □C.自身优势没有发掘，村集体主动性不够
– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
新产品开发项目立项申请报告模板 北京首信股份有限公司 立项申请报告目录 1 立项申请表...................................................................... (2) 2 项目可行性报告...................................................................... . (3) 2.1 引 言 ..................................................................... .. (5) 2.1.1 本文目 的 ..................................................................... . (5) 2.1.2 适用范 围 ..................................................................... . (5) 2.1.3 .............................................................. ..................................................... 5 名词定义 2.1.4 .............................................................. ..................................................... 5 参考资料
城中村改造调研报告 城中村改造后，农民变成了市民，他们不再从事农业生产，原来依靠出租房屋的收入也将消失，村民必须选择新的从业方式，而很多村民文化素质较低，甚至一些是文盲，要妥善地进行城中村改造，村民培训问题必须先行。如下是给大家整理的城中村改造调研报告，希望对大家有所作用。 城中村改造调研报告 城中村改造是一件非常复杂的事情，最近,我们就此问题到武汉 市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象：所到之处 的市、区、乡(街)、村(居)以及村民对城中村的改造交口称赞。一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为，武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见，既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被边缘化的问题，探索出了一条公有制的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广。 基本作法 何谓城中村?《现代汉语词典》找不到答案，武汉市是这样届定的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(2019-2019年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市城中村综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区(城
郊区暂未纳入此次改造范围)共计147个行政村和15个农林单位，涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众进行了座谈，了解到他们的基本做法是： 一、科学确定六改一建改造政策。武汉市委、市政府站在推进城乡统筹发展，构建和谐社会的高度，2019年9月正式拉开了城 中村综合改造的序幕。在借鉴广州、北京、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了《中共武汉市委、市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》和《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进城中村综合改造工作 的意见的通知》两个文件。文件明确提出了城中村改造的目标任务是六改一建，即经济组织改制，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式;户籍改登，将城中村 村民农业户口改登为城市居民户口;村改居，依法撤销村民委员 会组建社区居民委员会;福利改保障，村改按月发放福利为一次 性纳入城市社会保障体系;土地改性，将城中村的集体土地转变 为国有土地;村湾改造，按城市规划和建设的标准及要求，改善 公共设施;按照城市管理规范要求，建设文明社区。 六改一建较之全国其他城市城中村改造，有很多创新，在全国有一定的影响，可以说是一项长治久安的善政。长治表现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题;久安表现在永久性地解决了失地农民的生计问题。两年实
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
新时期城中村改造问题研究 摘要 在我国快速推进城市化进程中，城中村一个突出的现象，实际上也是一类新城市化的社会现象。国内沿海发达城市中出现城中村现象最早。在经济不断发展以及人们生活质量提高的新时期，城中村呈现中兴的进程中，一些问题也日益地暴露了出来，严重地影响并制约了国内全面建设小康社会奋斗目标的实现。因而，研究城中村改造问题就显得非常有必要。 城中村改造步骤繁多，涉及到的方面非常地多，包括经济、社会、文化以及政治等多元素，涉及到的主体也多元化，包括村集体、村民、政府管理部门以及开发商等。本论文概述了国内外相关的研究情况，研究了城中村形成的背景、研究意义、研究工具、形成的阶段、对城市发展所产生的作用，也关注到了影响其健康发展的障碍性因素。联系到了有关城中村改造的基础理论与相关的模式，也提及到了国内在城中村改造过程中取得成效的城市，主要是深圳模式、广州模式以及西安模式这3个典范模式。 为了更为深入地说明城中村改造过程这个课题，笔者特意地选取了山东潍坊市城中村改造作为研究的具体典例展开相关的分析。简述有关城中村的改造理论，包括生命周期理论、级差地租理论、城市政体理论、城市更新理论以及博弈论等在陈述相关理论的背景下，对潍坊市城中村相关内容进行了系统化的研究。包括山东潍坊市新时期城中村改造情况，主要是其改造的背景、改造政策的演变及其评价等几个部分加以深入分析。在此基础上，又分析山东潍坊市新时期城中村改造过程中所存在的问题，包括决策徘徊问题、政策滞后问题、政策反复问题、行政沟通不到位、不适应改造以及政府干预缺位等问题。 针对城中村改造过程中所出现的问题，本论文又研究山东潍坊市新时期城中村改造的对策，包括：提高政府科学决策的能力、建立有效的行政沟通、强化政府的行政管理水平、树立政府的权威形象以及寻求政府管理模式与市场模式相结合的新型途径。 关键词：新时期，城中村，山东潍坊，改造问题 Abstract In China's rapidly advancing a city to change a course, the village is a prominent
杭州市“城中村”改造规划研究 李忆冰崔海洋 一、杭州市“城中村”定义 1.杭州市“城中村”概念 杭州市“城中村”的概念，界定应与国内“城中村”相一致，借鉴国内“城中村”概念来定义杭州市“城中村”，可以这样来表述：在杭州市规划建设范围以内，仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。 杭州市“城中村”根据它们拥有土地生活主要来源等可分为三类： A类是指这些社区虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已征用他们原先生存基础—土地，他们已没有土地从事第一产业。它们散布于杭州的主城区的范围内，上城与下城是杭州的行政、文化、商业中心，经过近几年的建设与改造，“城中村”数量减少得很快，现存的“城中村”已经为数不多，在其他的几个区中“城中村”数量较多。 在杭州市属于A类“城中村”主要有以下28个村。 西湖区：花园村、武林村、宋江村、古荡村、庆丰村、黄龙洞村、金沙港村、玉泉村、伍联村、骆家庄村、九莲村、保亭村、益乐村； 江干区：常青村、定海村、景芳村、闸弄口村、三里亭村、皋亭村、章家坝村； 上城区：玉皇村、近江村、望江村； 下城区：长木村、打铁关村、潮王村； 拱墅区：拱宸村、七古登村、善贤村、大关村、沈塘湾村、八丈井村、东新村。 B类“城中村”是有少量的农用地和处于城市近期重点建设区域。它们多处于杭州市的城乡结合部，或近期重点建设区域，或重要大型的基础设施即将建设区域，如：钱江新城、下沙高教园区、风景区
内等。 属于B类的“城中村”典型代表有： 西湖区：五里塘村、转塘村、虾龙圩村； 江干区：常青村、新塘村、蚕桑村； 拱墅区：阮家桥村、吉如村、庆隆村、李家桥村、三宸村、瓜山村、皋亭村； 下城区：灯塔村。 C类是主要分布在绕城公路外，杭州市城市规划区范围以内的农村，这些农村具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区。 2.杭州市“城中村”分布概述 从广义的“城中村”概念来分析杭州市“城中村”分布情况。 （1）A类“城中村” 这些“城中村”与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围之中，相对于其他区域的“城中村”，这一地区的“城中村”数量较少，分布密度也相对较稀。居住于其中人群，被城市生活逐渐同化，贴近于城市居民的生活方式，特别是年青一代，大多数已接受良好的教育，易于接受城市文明，已被“城市化”。 该区内建筑景观，有些已通过商业化运作手法改造，与城市完全相融，建筑层数以多层为主，建筑形式也与周边城市建筑相协调。但有些村改造过于迁就农民的意愿，建筑层数以低层为主，建筑形式也较为落后。另外还有一些，根本没有进行改造，建筑布局混乱，基础市政设施严重短缺。 人口仍以原村落居住人口为主体，另有大量外来务工人员在此租房，居住人口较为混杂。 A类“城中村”居民的经济收入主要是工作收入、出租房屋的租金及集体企业土地升值的分红。 （2）B类“城中村” 该类“城中村”与城市建设用地相互咬合，多处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区，由
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/3615692028.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。
关于雁塔区城中村改造问题调研报告 2012年11月8日我们一行五人组成的调研小组以城中村改造中存在的问题为切入口，对雁塔区城中村改造办公室进行了深入调研。现将调研情况报告如下。 一、调研目的 1.城中村改造之无形改造过程中所体现出来的问题，以及村名回 迁以后的生活状况。 2.西安市雁塔区城中村改造之具体数据收集。 3.改造过程中出现了什么问题，改造完成后发现了什么问题，以 及有哪些需要改进的地方。 二、雁塔城中村改造的基本情况 1.全区一共120个城中村的无形改造全部由雁塔区城中村改造办 公室进行。 2.通过土地确权改造四个村，即后村，响塘村，西三爻（堡）， 双桥头。 3.将集体土地转性为国有土地也可通过征收的程序，但在具体操 作过程中存在手续繁琐以及耗时过长的问题，因而城中村改造过程中都通过提地确权的程序来完成土地转性问题。 4.雁塔区已拆25个城中村，安置回迁6个村，采取“就近安置， 原址新建”的原则。 5.2007年以前，自主改造4个村，即新加坡，长延堡，西三爻（堡）。 6.2007年，城中村改造办公室成立，后村成为政府主导改造的第
一村。 7.完成经济体制改造的共70个村，完成标准即，报民政局拿到完 成批复。改造规模不能低于2000户，村规模小的就近合并为一个社区。 8.目前，34个完成改造的城中村有民政局统一管理，成为社区， 农民转化为居民，并且完成经济体制改革，成立社区。 9.改造赔付方式主要有3种，即房屋+预留地，房屋+商业面积， 房屋+货币。 三、无形改造中存在的问题 1．医疗保险问题 主要体现在政府政策盾上。2007年，市政府157号文件指出“自转为居民后，5年以内仍可享受惠民政策。”同年，市卫生局发文指出“户口本转化为居民，则不能参加农合。”而农合只需要农民缴纳30元即可享受的医疗保险，转化为居民后需缴纳180元才能享受城镇居民医疗保险。目前，此问题仍未解决。 2.养老保险问题 曲江管委会已解决此问题，主要存在于高新区，已拆村养老保险未落实。 4.村民不愿意回迁的原因主要有：对过渡费不满意以及对房屋质 量、户型不满意。 四、经济体制改造的基本情况 1.由原来的“改制先行，改建跟进”原则改变为“有形无形同步
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能
申请编号：（由技术研究院填写） xxx有限公司 项目申请书 项目名称： 组织申请单位：（项目申请/实施分子公司）（盖章）负责编制单位：（分子公司具体项目编制部门） 项目负责人： 项目起止期限：年月至年月 xxx有限公司 二Ο一年月
项目基本信息表 报告，目的是要迅速评估产品机会，尽可能快地启动项目。立项申请书是很多信息和考虑的
集成，是严密而完整的计划，不是由一个部门完成，是每个功能部门的努力、协商、义务和承诺。概念阶段的立项申请书是对产品概念和产品机会的评估，主要关注的是市场机会及战略的一致性，数据不要求很准确。） 一、项目概述 （包含有关项目的背景，项目有关产品怎么样、市场怎么样、产品投资和盈利的信息，是后面其它各项的总结和浓缩，虽然只有1页多，却是整个文件中最重要的内容。） 只需三段话： 1.1、拟研发的产品情况（适用范围、主要功能、作用等） 1.2、该产品的市场情况（市场需求情况、容量、份额等） 1.3、拟投资和盈利情况（研发投资金额、研发周期、盈亏平衡时间、各年盈利情况等）
二、产品应用前景及市场需求分析 （要进入什么样的市场，要争取什么样的客户，怎样赢得客户。最好用表格说明）2.1市场概况（详写本产品总体市场情况） 2.2目标市场（详写本产品所要进入的市场情况、客户情况） 2.3产品策略（产品与对手相比的差异性、特色，如何赢得客户）
三、项目产品概述 （市场需要什么样的产品，产品开发一开始就要知道客户要什么产品，产品的主要构成是怎样的。） 3.1产品概述 3.1.1优先和独特的产品需求 （详写市场和客户为什么对本产品有需求，详细阐述本产品特色） 3.1.2独特的内部需求 （详写本产品研发和生产对本公司内部有何特殊的需求。比如：与现有产品配套兼容问题、借口问题等。一般来说，全新的产品会产生独特的内部需求，一般产品升级则不会。） 3.1.3产品主要功能、性能参数、标准及初步方案 （简明扼要，只写主要功能、性能。与技术任务书中技术方案的要求相比简单得多） 3.1.4技术需求和对策 （研发本产品所需的技术或手段是否具备，若有问题，如何解决，是否需外部合作） 3.1.5共用构件模块(CBB)（包括器件、组件、软件模块、技术） （本产品使用现有CBB的情况和本产品研发成功后产生CBB的情况） 3.2竞争性分析 （竞争对手的情况是怎么样的，产品相对于竞争对手在市场上地位怎么样，产品有什么特点，这个特点能否吸引客户，如何在产品开发活动中就开始营造产品竞争力。） 3.2.1现有和潜在的竞争对手状态及发展 （详写本产品目标市场内的竞争对手是谁、各个对手所处的市场地位及发展趋势。） 3.2.2当前和预期的竞争产品对比分析