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土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表

土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表
土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表

土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表

北京发改委立项

辽宁发改委立项;工程规划许可证

安徽工程规划许可证

宁波工程规划许可证

深圳销售许可证

重庆工程规划许可证

浙江审批、备案项目(不许自行划分)

吉林发改委立项;五证/竣工备案证

江苏发改委立项;自行分期结合工程规划许可证

厦门工程规划许可证

大连企业会计核算单位(税局审核)

广州整体开发、统一核算;销售情况会计核算/初始产权

青岛国土、规划审批

西安工程规划许可证/销售许可证

湖北工程规划许可证

海南工程规划许可证

附:各地法规

清算单位确定各地政策规定总结表

一、中央的规定(国税发【2006】第187号)

二、天津的规定(津地税地[2010]49号)(津地税地[2011]24号)

四、海南的规定(琼地税发[2009]187号)

五、湖北的规定(鄂地税发[2008]211号)

六、北京的规定(京地税地[2008]92号)(京地税地[2007]134号)(京地税地[2007]325号)

七、青岛的规定(青地税发[2008]100号)

八、广州的规定(穗地税函[2012]198号)(穗地税函[2010]170号)(穗地税发[2006]39号)

九、大连的规定(大地税函[2008]188号)

十、厦门的规定(厦地税发〔2010〕16号)(厦门市地方税务局公告【2011】5号)

十一、江苏的规定(苏地税发[2009]72号)(苏地税规[2012]1号)

三、南京的规定(南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答)

十二、常州的规定(常州地税法规处土地增值税清算政策解读)(常地税一便函〔2012〕5号)十二、吉林的规定(吉地税发[2007]77号)

十三、浙江的规定(浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答)

十四、丽水的规定(丽地税政[2007]87号)

十四、银川的规定(银地税发【2007】214号)

十五、云南的规定(云地税发[2007]180号)

十六、重庆的规定(渝地税发[2007]145号)(2014年征求意见稿)

十七、甘肃的规定(甘地税函发[2006]206号)

十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号)

十九、宁波的规定(甬地税二[2009]104号)

二十、安徽的规定(鄂地税发[2013]44号)(皖地税函[2012]583号)

二十二、辽宁的规定(辽地税函【2012】92号)

二十三、西安的规定(西地税发[2010]235号)

二十四、濮阳(濮阳市地方税务局公告[2011]第10号)

一、中央的规定(国税发【2006】第187号)

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项

目为单位清算。

国税发【2006】第187号:《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条发文

日期:2006-12-28

二、天津的规定(津地税地[2010]49号)(津地税地[2011]24号)

第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发

的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别进行清算。

津地税地[2010]49号:天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文日期2010-07-15

四、海南的规定(琼地税发[2009]187号)

一、关于清算单位的问题

土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划(临时)许可证”确认的房地产开发项目为单位进行

清算。

琼地税发[2009]187号:海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期:2009-12-23

五、湖北的规定(鄂地税发[2008]211号)

五、关于滚动开发项目确定清算单位的问题

以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。

鄂地税发[2008]211号:湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知发文日期:2008-09-28

六、北京的规定(京地税地[2008]92号)(京地税地[2007]134号)(京地税地[2007]325号)

第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象,对

一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或

不能准确核算增值额的,建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。

京地税地[2008]92号:北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文时间:2008-4-18

第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象,对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。

京地税地[2007]134号:北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文时间:2007-4-9

四、对于一个房地产开发项目,在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的,主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

京地税地[2007]325号:北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知发文时间:2007-8-15

七、青岛的规定(青地税发[2008]100号)

第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目,以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。

青地税发[2008]100号:青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知发文时间:2008-5-22

八、广州的规定(穗地税函[2012]198号)(穗地税函[2010]170号)(穗地税发[2006]39号)

一、关于清算单位确认问题

(一)对于符合土地增值税清算条件,属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目,清算时原则上应作为一个清算单位。

(二)对于分期开发房地产项目,符合下列情形之一的,应视为分期项目:

1.同一开发项目内,房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

2.同一开发项目内,房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

(三)对于分期开发房地产项目,以分期项目作为清算单位;但是,如果分期项目符合土地增值税清

算条件且未清算的,清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

穗地税函[2012]198号:广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修

订版)的通知发文日期:2012年11月30日

七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题

对于分期开发房地产项目,符合下列情形之一的,应视为分期项目:

(一)同一开发项目内,房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的;

(二)同一开发项目内,房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题

对于分期开发房地产项目,以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的,清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

穗地税函[2010]170号:广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(续二)的通知发文日期:2010-08-27

三、关于项目界定及清算时点的问题[1]

《办法》中涉及的房产开发项目,是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。同一立

项分期开发的房产开发项目,在最后一期开发的建筑物竣工结算并向建设管理部门提交《房屋建筑工程和

市政基础设施工程竣工验备案表》的次季清算应交土地增值税。

穗地税发[2006]39号:广州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知发文时间:2006-2-27

九、大连的规定(大地税函[2008]188号)

纳税人取得土地使用权后,分期分批开发的,其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算

对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的,可按主管税务机关确定

的核算单位或核算对象进行清算。

大地税函[2008]188号:辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知发文日期:2008-10-27

十、厦门的规定(厦地税发〔2010〕16号)(厦门市地方税务局公告【2011】5号)

第十五条土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,以政

府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准,以分期项目为单位清算。开发项目中包含

普通住宅和非普通住宅的,应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

厦地税发〔2010〕16号:厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知成文日期:2010-01-26

一、关于清算分期标准

对2011年1月1日前采取分期方式开发并已经取得商品房预售许可证的房地产开发项目,清算分期标准仍适用《厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(厦地税发〔2010〕16号)第十五条规定。对2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产开发项目,可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准,以分期项目为单位进行清算。

厦门市地方税务局公告【2011】5号:厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告发

文日期:2011年4月27日

十一、江苏的规定(苏地税发[2009]72号)(苏地税规[2012]1号)

一、土地增值税清算单位

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算,对于国家有关部门批准的分期开发的

项目,以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长,纳税人自

行分期开发的,其收入、成本、费用按规定分别归集的,主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

解读:

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)

规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期

项目为单位清算。”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委(发改局、经发局)。如果发改委(发改局、

经发局)项目批文中未明确分期,一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委(发改局、

经发局)项目批文中明确了分期,则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。

有些项目(或者分期项目)开发周期较长(一般是指从项目立项起满5年),纳税人自行分期进行开发,如果以发改委(发改局、经发局)项目批准的整体项目(或者分期项目)为单位清算,时间跨度太长,加大清算难度,造成土地增值税难以计算,也不利于土地增值税及时入库。因此,对国家有关部门批准的

开发项目或分期项目开发周期较长,纳税人自行分期开发的,其收入、成本、费用按规定分别归集的,主

管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。

苏地税规[2012]1号:江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告发文日期:2012年8月

20日

第十七条清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;普通标准住宅是否与其他

类型的房屋分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

苏地税发[2009]72号:江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发文时间:2009-9-

3

三、南京的规定(南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答)

三、清算单位确定问题

6、房地产开发企业有一项建设工程,在工程项目登记备案时,没有进行分期项目的备案,但是,企

业自行划分了项目分期建设,在做土地增值税清算时,是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算?

答:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发

的项目,以分期项目为单位清算。

因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。

南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答发布日期:2010-05-28

十二、常州的规定(常州地税法规处土地增值税清算政策解读)(常地税一便函〔2012〕5号)

一、清算单位确认问题

1、问:清算单位如何确定?房开企业自行分期的能否分期清算?

答:根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。清算单位是由发改委(计委)、经发局审批的项目或分期项目,以发改委(计委)、经发局的立项批文为准。

常州地税法规处土地增值税清算政策解读发文日期:2010-10-28来源于

https://www.doczj.com/doc/3014726723.html,/art/2010/10/28/art_28032_289736.html

一、清算单位

1、清算单位的确认问题

国家有关部门审批、备案的项目是指由发改委(计委)、经发局审批的项目,以发改委(计委)、经发局的立项批文为准。

对开发周期较长的开发项目(一般是指从项目立项起满5年),纳税人可按照规划局的建筑工程规划许可证作为分期项目的依据申报办理立项登记;对纳税人自行分期开发且其收入、成本、费用按规定进行归集的,经主管税务机关核准,纳税人可申请将自行分期项目确定为清算单位,并同时将各期开发的建筑面积、投资总额、预计各期开工日期、竣工日期、销售期限等有关情况报税务机关备案。在房地产项目开发过程中,因资金和房地产市场等情况变化,应当将调整后的分期开发建筑面积和投资额等情况报税务机关重新备案。

2、立项登记的办理时限及要求

从事房地产开发的纳税人应当自取得房地产项目立项批文次月15日内,向主管税务机关办理房地产项目信息登记,填报《房地产项目开发情况报告表》及其附表《项目相关权证、报告统计表》、《项目合同统计表》。登记内容发生变化的,应自发生变化次月15日内变更《房地产项目开发情况报告表》及其附表。

常地税一便函〔2012〕5号:关于土地增值税若干征税问题的处理意见发文日期:2012年10月1日

十二、吉林的规定(吉地税发[2007]77号)

(一)土地增值税最基本清算单位为房地产开发项目;开发项目分期的,为每个分期开发项目。最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书(立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证)为依据。清算前,要填写《土地增值税项目登记表》(附件2)。

吉地税发[2007]77号:吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理

有关问题的通知发文时间:2007-6-20

十三、浙江的规定(浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答)

问题二:房地产开发中,如何确认属于单一开发项目还是分期开发项目?

答:根据国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条规定:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,

以分期项目为单位清算。

因此对于分期开发的项目,须以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位清算;对于未取得国家有

关部门审批、备案而自行确定分期开发的,一律以单一项目作为清算单位。

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答发文日期:2011年6月8日

十四、丽水的规定(丽地税政[2007]87号)

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项

目为单位清算。

丽地税政[2007]87号:丽水市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通

知发文时间:2007-9-19

十四、银川的规定(银地税发【2007】214号)

第二条土地增值税清算单位及相关规定

(一)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。其他企业从事房地产开发项目,均比照本办法执行。

对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。经土地部门批准成片承受土地,由于企业有计划的对

开发项目分期分批进行,先后进入开发阶段的,以分期项目为单位清算。

银地税发【2007】214号:关于上报《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》的请示发文日期:2007-06-15

十五、云南的规定(云地税发[2007]180号)

二、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

云地税发[2007]180号:云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发文时间:2007-10-22

十六、重庆的规定(渝地税发[2007]145号)(2014年征求意见稿)

一、关于土地增值税清算单位问题

根据《清算通知》规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,分期开发的项目,以分期项目为单位清算,也可以按每个销售(预售)许可证规定的范围作为计税单位进行清算。

渝地税发[2007]145号:重庆市地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发文时间:2006-12-28

一、房地产项目清算有关规定

(一)清算单位及分类

房地产开发以规划主管部门建设工程规划项目为土地增值税清算单位,工程规划分期的,以分期为清算单位。

重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告[征求意见稿]征求意见日期:2014年1月

十七、甘肃的规定(甘地税函发[2006]206号)

单位项目是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目;已竣工决算项目是指取得建设工程质量监督部门已出具工程质量认定合格证书,建设施工单位对工程已签署《工程造价决算书》的工程项目。

甘地税函发[2006]206号:甘肃省地方税务局印发《甘肃省土地增值税预征办法》和《甘肃省土地增值税预征清算办法》的通知发文时间:2006-5-26

十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号)

二、对同一房地产开发项目有若干个预售许可证的,以预售许可证为单位编制项目编码。

深地税发[2005]609号:深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知发文时间:2005-12-15

十九、宁波的规定(甬地税二[2009]104号)

清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准。

甬地税二[2009]104号:宁波市地方税务局关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知发文日期:2009-06-26

二十、安徽的规定(鄂地税发[2013]44号)(皖地税函[2012]583号)

五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题

对于成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,原则上应按分期开发项目(以《建设工

程规划许可证》为单位)占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的

金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的,按

不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的

不同类型房地产,应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

鄂地税发[2013]44号:湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见发文日期:2013年3月20日

二、关于房地产开发项目的确认问题

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为

单位清算。”

上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。

皖地税函[2012]583号:安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复发文日期:2012年11月14日

2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)规定,其建

造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定,此时,应以整个开发项目(包含普通住宅和非普

通住宅)为基准,计算征收土地增值税。

3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,应在清算申请中明确,是否分别核算增值额,主管税务机关应区分不同情况相应处理。

皖地税函[2007]311号:安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知发文时间:2007-6-14

二十二、辽宁的规定(辽地税函【2012】92号)

一、关于土地增值税的清算单位

确定土地增值税清算单位时,地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位;对于分期开发的项目,地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确

定的分期建设项目作为清算单位。

辽地税函[2012]92号:辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知发文日期:

2012.4.10

二十三、西安的规定(西地税发[2010]235号)

二、清算项目的确定问题

清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中

所列建设项目为准。

西地税发[2010]235号:关于明确土地增值税若干政策问题的通知发文日期:2010-11-11

二十四、濮阳(濮阳市地方税务局公告[2011]第10号)

第十五条土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,以政府

建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准,以分期项目为单位清算。开发项目中包含普

通住宅和非普通住宅的,应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

濮阳市地方税务局公告[2011]第10号:濮阳市地方税务局关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法(试行)》的公告发文日期:2011-01-25

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[1] 已被《广州市地方税务局关于公布2007年废止或失效的地方税收规范性文件(第一批)的通知》(发布日期:2007年11月6日实施日期:2007年11月6日)宣布失效。

案例土地增值税清算报告

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单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核,贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目:

特此报告

附件: 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人:中国 注册税务师:中介机构名称:中国注册税务师: 办公地址:电话:传真:2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托,对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目,应缴纳的土地增值税进行了审计,现将审计情况说明如下: 一、整体基本情况: 项目简介:

土地增值税清算申报表

土地增值税清算申报表 申报日期:年月日所属时期:年月日至年月日 面积单位:平方米(列至小数点后2位)金额单位:元(列至角分)

说明事项: 1、本表适用于房地产开发纳税人申报清算土地增值税。 2、从事房地产开发并销售的纳税人,应根据土地增值税的基本计税单位作为填报单位。纳税人如果从事免税项目开发,应分别填写申报表。 表头说明: 1、“所属时期”是指申报税款所属的时段。 2、“申报日期”是指申报税款的当天。 主表说明: 1、“纳税人名称”是指纳税人税务登记的全称。 2、“项目坐落地主管税务机关”是指项目地址所属的税务机关,“纳税人主管税务机关”是在项目公司地址所属的税务机关。 3、“项目名称”、“项目编码”、“项目地址”要与从事房地产开发的纳税人在进行项目登记时登记的信息相一致。 申报事项填写说明: 1、“转让房地产收入总额”,按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。“货币收入”,按纳税人在转让房地产开发项目所取得的货币形态收入额填写。“实物收入及其他收入”,按纳税人在转让房地产开发项目所取得的实物形态和无形资产等其他形式的收入额填写。 2、“关联交易金额”,是指企业与关联方之间的交易金额。关联方是指与本企业具有以下关系之一的 (1)一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上,或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份,只要一方对中间方持股比例达到25% (2)一方与另一方(独立金融机构除外)之间借贷资金占一方实收资本50%以上,或者一方借贷资金总额的10% 以上是由另一方(独立金融机构 (3)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派,或者双方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。 (4)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)同时担任另一方的高级管理人员(包括董事会成员和经理) ,或者一方至少一名可以 (5)一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。 ( 6 ( 7 (8 )一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制,或者双方在利益上具有相关联的其他关系,包括虽未达到本条第(一)项持股比例,但一方 3、“取得土地使用权所支付的金额”,按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用填写。 4、“房地产开发成本”,应根据《细则》规定的从事房地产开发实际发生的各项开发成本的具体数额填列。若有些房地产开发成本属于整个房地产项目的,而该项目同时包含2个或以上计税单位的,要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。 5、“利息支出”,按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条(三)规定的数额填写。如果不单独计算利息支出的,填0。 6、“其他房地产开发费用”,根据《细则》第七条(三)的规定填写。 7、“与转让房地产有关的税金等”,按纳税人转让房地产时实际交纳的税金数额填写。 8、“加计20%扣除数额”,根据《细则》第七条(六)的规定填写。 9、“法律法规规定的其他扣除项目”,是指除表中已列明的扣除项目外,法律法规规定的其他扣除项目。 10、“适用税率”,根据《条例》规定的四级超率累进税率,按所适用的最高一级税率填写;如果纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,填0。 11、“速算扣除,应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。 12、“已缴土地增值税额”,按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。

土地增值税计算实例

土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一: 某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答:(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 (2)房地产开发成本为3000万元 (3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元) (4)允许扣除的税费为555万元 (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元) (6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元) (7)增值额=10000-6005=3995(万元) (8)增值率=3995÷6005×100%=66.53% (9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元) 例二:

某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下: 转让收入:180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计: (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除: 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出: 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额: 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计: 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理

土地增值税清算报告

土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托,于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中,我们本着独立、客观、公正的原则,依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定,按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求,实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核,我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件,截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;

8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用,不得作为其他用途。非法律、行政法规规定,鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:

最新土地增值税税率表

最新土地增值税税率表 一、土地增值税的特点: 1、在房地产转让环节征收; 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据; 3、征税范围比较广; 4、采用扣除法和评估法计算增值额; 5、实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人: 增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。 三、土地增值税的税率: 1、不超过50%的部分税率为30%; 2 超过50%的部分税率为40%;

3 超过100%至200%的部分的税率为50%; 4 超过200%的部分的税率为60%。 四、土地增值税的征税范围: 1、征税范围的一般规定: (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税,对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者,才能出让); (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税; (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,不予征税。 2、征税范围的具体和特殊规定 (1)以房地产进行投资联营 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,如果产权没有发生转移,不征收土地增值税。 (3)房地产的互换,由于发生了房产转移,因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税。 (4)合作建房,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。 (5)房地产的出租,指房产所有者或土地使用者,将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让,因此,不属于土地增值税的征税范围。 (6)房地产的抵押,指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更,因此对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。 (7)企业兼并转让房地产,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。

土地增值税清算报告模板

×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 (一)×××公司基本情况 (二)“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 (1)“×××”项目位于海口市滨海大道以北,属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建,1993年9月动工兴建的“×××”项目,“×××”系原项目“×××”,2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 (2)该项目于2005年7月取得的土地使用证,证号为“海口市国用[2005]第002146号”,取得的使用权面积为7,349.66平方米方米,其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类(用途)为城镇混合住宅用地。 (3)2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证,系原“×××”的用地规划,该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米,规划指标容积率3.47,F座规划用地面积3027.98平方米,容积率5.93,该用地为三家单位共有不可分割,因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取

得单独的建设用地规划许可证。 (4)2008年7月取得建设工程规划许可证,批建两栋地上30层,地下1层的框剪结构商住楼,总建筑面积为:地上41688.84平方米,地下4425.70平方米。 (5)2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期: 项目开工日期2006年4月,竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为:41688.84/7,349.66=5.67。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证,并开始销售,该项目销售期间为:2006年1月至2010年11月。 二、主要指标

土地增值税清算审核报告说明

土地增值税清算审核报告说明 一、企业基本情况说明 企业名称:承德*****房地产开发有限公司,统一社会信用代码:*******,法定代表人:*****,成立日期:2012年01月05日,住所:********,经营范围:房地产开发与经营;物业管理服务;家具、建材材料(不含危毒品)、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料(不含危毒化学品)、纺织品销售(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)二、主要会计政策和税收政策(一)执行《企业会计准则》及有关规定。 (二)清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。 (三)会计核算方法:按照企业会计准则的规定制订并实施。 1.记账本位币为人民币; 2.坏账核算方法按备抵法核算; 3.成本结转方法采用按单位成本结转; 4.低值易耗品摊销法为一次摊销法; 5.固定资产按直线法计提折旧; 6.无形资产采用直线法进行摊销。 (四)企业基本的税收政策(各税种适用税率) 增值税5%;城建税7%;教育费附加3%;地方教育费附加2%。(五)本次清算适用的主要税收政策文件依据: 1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》;2.《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的

通知》(财税字(1995)48号); 3.国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]10号); 4.国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号); 5.国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号); 6.国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税税函[2010]1220号); 7.《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。 三、项目基本情况 (一)项目概况 1.项目名称:****二期项目。 2.项目地址:承德******地块。 3.开发项目类型:商业。 4.占地面积:总占地面积为6,538.95平方米。按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。 5.项目建筑结构:砖混、框架、剪力墙。 6.相关证件取得情况及批准文号: 《不动产权证书》批准文号:冀(2017)****不动产权第****号。《建设用地规划许可证》批准文号:地字第*****号。 《建设工程规划许可证》批准文号:建字第****号。

土地增值税筹划思路

房地产开发项目经营方式比较特殊,土地增值税征收管理难度较大,其中,非常特出的问题是,纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产,以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理,保证税收及时足额入库,采取了先按比例预征,然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指,房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规和有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,填写清算申报表,向主管税务机关提供有关资料,办理清算手续,结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的, 应当进行清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (3)直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的,主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算: (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠(一)财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是,对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。 (二)建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额之和20%的,予以免税。超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅,均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起,普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 (三)因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产,免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁,而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因,纳税人自行转让房地产的,亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法

土地增值税清算税款鉴证报告

附件一 土地增值税清算 鉴 证 报 告 单位签章: 年月日

土地增值税清算鉴证报告 (200 )土增鉴字号公司: 我们接受委托,于××年××月××日至××年××月××日,对贵单位(项目)土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任,对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是,按照国家法律法规及有关规定,对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性,在进行职业判断和必要的审核程序的基础上,出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中,我们本着独立、客观、公正的原则,依据《中华人民国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定,按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求,实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下: 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 (主要披露以下容) (一)简要评述与土地增值税清算税款有关的部控制及其有效性。 (二)简要评述与土地增值税清算税款有关的各项部证据和外部证据的相关性和可靠性。 (三)简要述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验

证、计算和进行职业推断的情况。 二、鉴证结论 经对贵公司(项目)土地增值税清算税款申报进行审核,我们确认: 1.收入总额:元; 2.扣除项目金额:元; 3.增值额:元; 4.增值率(增值额与扣除金额之比):%; 5.适用税率:%; 6.应缴土地增值税税额:元; 7.已缴土地增值税税额:元; 8.应补(退)缴土地增值税税额:元。 清算事项的具体情况详见附件。 本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用,不得作为其他用途。非法律、行政法规规定,鉴证报告的全部容不得提供给其他任何单位和个人。 税务师事务所所长(签名或盖章): 中国注册税务师(签名或盖章):

广东省土地增值税清算申报表及附表

广东省土地增值税清算申报表及附表企业名称: 清算项目名称: 清算项目座落地址: 材料要求: 1.所有材料必须上交齐全,不得有缺,如不齐全退回重补。 2.所有填报的表格必须在其后附上原始凭证复印件,并按填报序号依次排序以便备查。 1 广东省土地增值税清算申报表及附表清单 纳税人名称(盖章): 填报时间: 序材料名称数量,张, 备注号 01 土地增值税清算申报表 02 清算项目基本情况表 03 与收入相关面积明细表 04 销售情况表 05 关联方及其交易声明书 06 取得土地使用权所支付的金额明细表 07 土地征用及拆迁补偿费明细表 08 前期工程费明细表 09 建筑安装工程费明细表 10 基础设施费明细表 11 公共配套设施费明细表 12 开发间接费用明细表

13 利息支出明细表 14 与转让房地产有关的税金明细表 2 01 土地增值税清算申报表 ,从事房地产开发的纳税人适用,税款所属时间: 填报日期:纳税人编码: 金额单位:人民币元面积单位:平方米 纳税人名称项目名称项目地址 经济业别纳税人地址邮政编码性质银行开户银行主管部门电话账号 非普通住宅、商铺及其项目行次合计普通住宅他用房 一、转让房地产收入总额 1,2,31 货币收入2其中实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计 4,5,6,13,16,21+224 1.取得土地使用权所支付的金额5 2.房地产开发成本 6,7,8,9,10,11,126 土地征用及拆迁补偿费7 前期工程费8 建筑安装工程费9其中基础设施费10 公共配套设施费11 开发间接费用12 3.房地产开发费用 13,14,1513 利息支出 14其中其他房地产开发费用15 4.与转让房地产有关的税金等16,17,18,19+2016 营业税17 城市维护建设税18其中教育费附加,含地方教育附加,19

土地增值税清算思路和模式

土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的,但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是: 用销售收入减去扣除金额,得到一个增值额,用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例,根据比例不同,适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率,再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下: 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些? (1)取得土地使用权支付金额(以下简称A):即土地出让金、补缴地价款、契税; (特别注意:在计算增值税及附加的时候,契税不能抵扣,而在计算土地增值税的时候,则可以抵扣。) (2)房地产开发成本(以下简称B):包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、

公共设施配套费、开发间接费用。(3)房地产开发费用(以下简称C):指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂,别管利息有没有金融机构证明了,直接按照计算扣除就行了,公式是C=(A+B)*10% (4)与转让房地产有关的税金(以下简称D):“营改增”后指的就是增值税附加 (5)加计20%扣除(以下简称E):E=(A+B)*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时,每项都不含增值税 转让房地产收入总额(不含税)=销售收入(含税)-销项税;转让房地产收入总额(不含税)=销售收入-(销售收入-当期允许扣除的土地价款)/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额:全部都要去掉进项税

土地增值税清算报税务机关报告

XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目” 项目土地增值税清算报告 XX地方税务局: 我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算,现将相关清算情况说明如下: 一、企业的基本情况 企业名称:xxxxxxxx房地产开发公司 企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月 注册地:xxxx省xx市 法定代表人:xxxxx 注册资本:xx万元人民币 企业类型:xx企业 经营范围:xxxxxxxxxx。 二、房地产开发项目概况 我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx,面积为约xxxxxx平方米土地开发权,支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx,土地面积xxxx平方米,并入xxxx地统一规划,支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目,一次性开发,规划开发

的房产项目有住宅、车位及车库。 “xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设,并先后取得预售许可证开盘销售,分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为:xxxxxx平方米,经xxxxxxx交易咨询有限公司测量,实际完成建筑面积为:xxxxx平方米,其中不可售建筑面积为:xxxx平方米,可售建筑面积为:xxxxxx平方米(普通住宅xxxxx平方米;非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米)。该项目截止xxx年x月x 日止已销售建筑面积xxxxxx平方米,其中普通住宅xxxx 平方米;非普通住宅xxxxx平方米;其他房产(车位及车库)xxxxx平方米,占总可售建筑面积的xxx%,总计实现销售收入xxxxx元,其中普通住宅xxxx元;非普通住宅xxxxx 元;其他房产(车库及车位)xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发(2009)91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据(川地税函〔2005〕399号)文件认定。 三、清算情况说明 (一)“xxxx项目”房地产项目销售收入 本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx 元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的,所以认定为账面结转差异,应以销控表上的每户实际收入为准。

土地增值税申报操作手册(20160807周翔) (2)

金税三期工程 土地增值税登记、申报用户操作手册

第一章项目登记 1. 土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用) 操作步骤 1.操作路径:【功能菜单】—【管理服务】—【税源项目登记】—【土地增值税项目登记】 办理人员进入项目登记页面。在项目界面中输入纳税人识别号,按回车键,带出纳税人登记信息,点击下一步,进入项目登记页面。 2.按规定录入项目登记信息。

3.点击<保存>按钮,项目登记成功。系统自动产生土地增值税项目编号。 注意:1.因金税三期的土地增值税项目编码与税友龙版生成规则不一样,所以需要做重新登记。

第二章申报 2. 土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用) 操作步骤 1.操作路径:【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用)】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号,按回车键,带出纳税人登记信息,点击项目编号回车,弹出土地增值税项目信息选择界面,选择相应的土地增值税项目编号,点击<确认>按钮。 2.录入需要的申报数据:

3.点击<保存>按钮,申报成功。 注意事项 1.土地增值税预征要先完成土地增值税预征税种登记。 2.土地增值税预征要选择正确的土地增值税项目编码,否则已预缴税款将汇总出错。

3. 土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用) 操作步骤 1.进入菜单界面【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号,按回车键,带出纳税人登记信息,点击项目编号回车,弹出土地增值税项目信息选择界面,选择相应的土地增值税项目编号,点击<确认>按钮。 2.选择所属期起止,录入开户银行、银行账号、总可售面积、自用和出租面积、已售面积、其中:普通住宅已售面积、其中:非普通住宅已售面积、其中:其他类型房地产已售面积及相关申报数据。

土地增值税清算实例

土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法,根据土地增值税清算审核有关政策及程序,编写了土地增值税三道案例题,供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2 级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元,规划批复的项目容积率为2.5,因此按

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明,“东园小区”项

土地增值税清算报告

XXXX建设项目 技术咨询合同 (合同编号:) 项目名称: xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人: (甲方) 受托人:税务师事务所 (乙方) 签订时间: 2018 年月日 签订地点: 二〇一八年月日

技术咨询合同 合同编号: 委托人: 法定住址: 法定代表人: 职务: 委托代理人: 身份证号码: 通讯地址: 邮政编码: 联系人: 电话: 传真: 帐号: 电子信箱: 受托人: 法定住址: 法定代表人: 职务: 委托代理人: 身份证号码:

通讯地址: 邮政编码: 联系人: 电话 传真: 帐号: 电子信箱 依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定,经双方协商一致,签订本合同,以资共同遵守。 一、委托事项 xxx房地产开发有限公司(以下简称委托人)委托xxx税务师事务所(以下简称受托人)进行下述专项土地增值税清算报告编制: 完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作,并编制相应报告。本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。如有特殊情形可适当延长。 二、代理费用及支付方式 1.按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定,完成本项业务代理费用为:人民币元(大写元),该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部

费用,委托人不再支付其他任何费用。 2.委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___%,即大写元,交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用,即大写元。 3.如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题,致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加,委托人可在了解实情后,视情况增加土地增值税清算报告编制费用。 4.土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因,中止土地增值税清算报告编制,受托人不退土地增值税清算报告编制费。 5.受托人开具普通发票后,经委托方核验发票合格后通过网银转账的方式进行支付,委托人通过网银转账方式将相应款项支付至受托人账户后即视为委托人已完成支付义务。因受托人迟延开票或开具的发票不符合规定等原因产生的任何法律风险委托方不承担任何责任。 三、鉴证责任与土地增值税清算报告编制责任 1.委托人承担鉴证责任(管理当局的责任),即建立健全的内部控制制度,保护资产的安全,并保证其提供的全部资料的真实性、完整性和合法性; 2.受托人承担土地增值税清算报告编制责任,对所出具的土地增值税清算报告编制报告承担责任。 四、委托人权利义务 1.按约定时间提供土地增值税清算报告编制业务所需全部资料,包括财

土地增值税清算鉴定报告

土地增值税清算鉴证报告 单位签章 年月日 土地增值税鉴证报告 (2011)土增鉴字号 单位: 我们接受委托,对贵单位转让“”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定,并参照《中国注册会计师独立审计准则》对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序,同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提

供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核,贵单位“”项目: 一、取得转让房地产收入为元; 其中: 1、货币收入元; 2、实物收入元; 3、其他收入元; 二、扣除项目总金额为元; 其中: 1、取得土地使用权所支付的金额为元; 2、土地征用及拆迁补偿费为元; 3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为元; 4、公共配套设施费的成本为元; 5、开发土地和新建房及配套设施的费用为元; 6、与转让房地产有关的税金为元; 7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为元; 三、增值额为元; 四、增值额与扣除项目金额之比%; 五、应缴土地增值税税额为元; 六、免缴土地增值税税额为元; 七、已缴土地增值税税额为元; 八、项目竣工清算应补(退)土地增值税税额为元。 特此报告 附件: 1、《土地增值税纳税鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》

土地增值税清算报告修订版

土地增值税清算报告 Company number:【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

XXXX建设项目 技术咨询合同 (合同编号:) 项目名称: xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人: (甲方) 受托人:税务师事务所 (乙方) 签订时间: 2018 年月日 签订地点: 二〇一八年月日

技术咨询合同 合同编号: 委托人: 法定住址: 法定代表人: 职务: 委托代理人: 身份证号码: 通讯地址: 邮政编码: 联系人: 电话: 传真: 帐号: 电子信箱: 受托人: 法定住址: 法定代表人: 职务: 委托代理人: 身份证号码:

通讯地址: 邮政编码: 联系人: 电话 传真: 帐号: 电子信箱 依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定,经双方协商一致,签订本合同,以资共同遵守。 一、委托事项 xxx房地产开发有限公司(以下简称委托人)委托 xxx税务师事务所(以下简称受托人)进行下述专项土地增值税清算报告编制: 完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作,并编制相应报告。本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。如有特殊情形可适当延长。 二、代理费用及支付方式 1.按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定,完成本项业务代理费

用为:人民币元(大写元),该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部费用,委托人不再支付其他任何费用。 2.委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___%,即大写元,交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用,即大写元。 3.如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题,致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加,委托人可在了解实情后,视情况增加土地增值税清算报告编制费用。 4.土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因,中止土地增值税清算报告编制,受托人不退土地增值税清算报告编制费。 5.受托人开具普通发票后,经委托方核验发票合格后通过网银转账的方式进行支付,委托人通过网银转账方式将相应款项支付至受托人账户后即视为委托人已完成支付义务。因受托人迟延开票或开具的发票不符合规定等原因产生的任何法律风险委托方不承担任何责任。 三、鉴证责任与土地增值税清算报告编制责任 1.委托人承担鉴证责任(管理当局的责任),即建立健全的内部控制制度,保护资产的安全,并保证其提供的全部资料的真实性、完整性和合法性; 2.受托人承担土地增值税清算报告编制责任,对所出具的土地增值税清算报告编制报告承担责任。

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