项目整体定位模版
目录
第一部分：市场调查---------------------------------------------------------P3~23
一、**市总体社会及经济发展状况
二、房地产总体市场现状及走势分析
三、市场需求分析
四、竞争市场调研与分析部分
第二部分：客户分析-------------------------------------------------------P24~28
一.客户群体的构成与特征的描述
二.客户群细分及其客户心理因素分析
三、目标客户需求分析
四、交易案例客户总结
第三部分：项目分析-------------------------------------------------------P29~35 一．项目简介
二．项目ＳＷＯＴ分析
三．项目规划设计方案评析
四．项目综合评价及项目发展策略
第四部分：项目整体定位--------------------------------------------------P36~46 一．整体定位原则
二．项目整体定位
三．形象定位
四．产品定位
五．规划建议
六．建筑
七．户型
八．园林建议
九．室内设计建议
十．配套建议
信息技术部
2004/3/24
写在前面
在公司过往的项目的操作过程中，项目的前期定位一直是一个难度比较大的的环节。为此，信息技术部做出了这个把子，以供大家在今后的项目操作中选择使用。项目的情况千差万别，不可能做到严丝合缝，在这个报告模版里，更多的是提供一种方法论，和思维的框架。可以根据具体的需要，增加减删。
第一次提供，必定有很多不成熟的地方，欢迎大家多提宝贵意见，以便我们在今后的修订工作中采纳，范飞麟率信息技术部门全体“志”字辈敬上。
谢谢。
第一部分市场背景及经济发展动态
经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。
下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。
一．**市总体社会及经济发展状况
（一）．**市200*年经济发展背景
1．GDP指标
需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增长率和人均GDP。
2．固定资产投资
需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。
3．消费指数
上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。
消费指数与GDP增长相比较的特点。
消费热点的新趋向。
4．外资利用程度
上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。
5．存贷款
国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。
各项贷款余额，增长率。
6．产品销售与企业盈利
房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点
这一部分的内容一般在当地的经济发展年鉴中都可以查到，如果有当地的房地产发展年鉴，相关数据会更为全面、详实准确。同时，可以利用图表加强说明的力度和专业性。
（二）．经济发展政策
着重强调当地的各项发展政策。
产业政策：什么为支柱产业。比如深圳的支柱产业是高新科技，海南是旅游等。
金融政策：向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比如在IT业大发展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。
房地产政策：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等？
人才政策：备参考，对客户群体的影响相关。
小结：
从以下几个角度总结。
1、经济指标显示当地经济运行处于良好否。
2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地
产也就发展存在者极为广阔的前途。（最有效的废话）
3、经济增长的主要因素是什么。
4、消费指数是否对地产发展有利。
5、政府对地产行业的态度。
二．房地产总体市场现状及走势分析
（一）．房地产指标分析
1．总体投资：
用图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同时加以简要说明。注明增长率。
2．空置面积：（备选）
用空置面积的升降说明地产发展走向，一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。
3．批准预售面积：
未来一年的市场供应量。
4．销售面积与预售面积的比值：
销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。同理，反之。
图例如下：
5．新楼住宅销售面积：
用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发项目的特点。6．三级市场与二级市场交易量比较：（备选）
7．城市不同地区的开发面积比较：
说明开发重点向哪一部分转移。
图例如下：
（二）．房地产发展趋势
这一篇章，我们称之为“危言耸听”+“填鸭”。手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。一般采用四到六个方面即可。
资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、品牌塑造加以引诱说明。总之，把发展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面告诉他这是整体的发展趋势。
比如：
1、大盘成为房地产发展趋势。
2、购房消费趋于理性
等等……
三．市场需求分析
这一部分是在市场调研的基础之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一部分的数据可以通过资料等其他手段获得。在进行演示时，多以图表来加强说服力。下面是一些屡扑不灭的市场新特点。当然，具体数据要根据项目的不同加以调整。这一部分也可以作为市场调研的成果单独提出。
**市****年住宅消费市场调查
1．购置新房情有独钟
调查结果反映出，打算选购新房占86％；二手房占7％，尚未决定占7％，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
2．自用为主导
在购房用途的选择中，自住占83％，投资占9％，为亲友占4％，为度假占3％，其他占1％。
购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。
3．潜在需求旺盛
以计划购房时间来分析：计划最近购买的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，
两年以后占9％。
从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。
4．**地区是置业者首选（割据各自城市不同而填相应的区域）
5．最爱的是小高层或多层。（自选）
频数分析表明，中意小高层的消费者占44％，多层占33％，高层占21％，别墅占2％，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。
从住房类型看，平层占56％，跃式占20％，复式占23％，其他占1％。对平层的选择不再是一支独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。
交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占67％，跃式占15％，复式占18％；喜欢小高层的消费者中，平层占56％，跃式占25％，复式占19％，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占44％，跃式占18％，复式占38％，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突出。
6．更喜欢自己装修？（根据市场情况，自选）
在交楼标准的选择上，毛坯房占40％，厨卫装修占34％，普通装修占19％，精装修占7％。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。
与家庭月收入交叉分析：
交叉分析结果显示，收入在5000元以下的，选择毛坯房占45％，基本装修55％；收入在5000－8000元的，选择毛坯房占35％，基本装修占65％；收入在8000－10000元的，选择毛坯房占60％，基本装修占40％；收入在10000元以上的，选择毛坯房占65％，基本装修占35％。分析表明收入越高的家庭，选择毛坯房作为交楼标准的比例越高。这显示人们在收入高的条件下，更愿意为装修的自由选择预留更大空间。
7．三房是首选
在单位房间的选择上，选择1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。
上述结果与家庭结构交叉分析则显示，单身在选择上：1房占5％，2房占25％，3房占58％，4房占12％；二口之家的，1房占3％，2房占36％，3房占51％，4房占10％；
三口之家的，1房占2％，2房占10％，3房占68％，4房占20％；二代同堂的：1房占4％，2房占19％，3房占55％，4房占22％；三代同堂的：1房占0％，2房占8％，3房占52％，4房占40％；分析表明当前不同的家庭结构对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯级消费比例。因此选择三房的比例与整体选择的比例相同。
单位房间选择与置业次数交叉分析：首次置业的，选择1房的占4％，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置业的，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％。分析表明首次置业与多次置业相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看来，三房是各类客户首要心水之选。
8．最希望的面积区间是平方米（具体数据各地不同，现采用深圳数据。
希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米
以下，很少一部分希望在110-130平米。整体选择面积的中位数M0=85平米；
选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。整体选择面积的中位数M0=104平米；
与当前住房面积交叉分析表明，置业者在购房时购房面积的期望要超过租住或自有住房面积的比例较高。
期望合理价格水平：4000-6000元
在购房者心目中，价格在4000元以下占24％，4001－5000元占42％，5001－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％。合理价格水平主要集中在4000元-6000元之间，整体价格合理水平M0=4770元。
9．按揭付款是主流
频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占81％，一次性付款占19％。按揭的比例超过八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对深圳住宅市场的支持作用不容小视。
10．量入为出的月供
购房者首供能力31万以上占8％，21－30万占12％，16－20万占14％，11－15万占25％，5－10万占41％。
购房者的首供能力越高，人数越少；占购房者80%的市场是首供能力在20万以内的市场。整体首供中位数M0=14.5万。
购房者月供选择在1000元以下的占7％，1001－1500元占27％，1501－2000占25％，2001－2500元占19％，2501－3000元占9％，3001－4000元占10％，4001元以上占3％。
购房者月供主要集中在1000-2500元/月之间，整体月供款中位数中位数M0=1950元。
综合首供能力和月供能力中位数分析，总价在45万-50万之间的房子是购房者负担的
平均水平。
11．环境因素很重要
在促成购买的因素中，环境占重要位置。从统计可以看出，为了改善居住环境的占65％，方便池孩上学占10％，离上班近点占4％，生活方便点占15％，显得更有身份占1％，现在的房子太小占4％，离亲戚朋友更近些及其他占1％。改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购买前三位的因素。
12．大家一起出主意买房
调查表明：自己看楼选房的占26％，多数情况是自己看楼的占36％，大部分情况请懂行的朋友带着一起看的占38％。购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，尤其是业内人士的建议。
13．平民置业时代来临
调查显示：购房者单身占40％，二口之家占17％，三口之家占26％，二代同住占8％，三代同堂占9％。
准备购房者以单身人士居多，购房是单身人士准备组建家庭的前兆，年轻的城市中蕴藏着许多充满期盼、跳动的心灵。以单身人士为主体的潜在置业人群预示着大众置业的热潮或许即将来临。
14．年轻人成为主力军
购房者的年龄25岁以下占3％，25－29岁占46％，30－35岁占31％，36－39岁占7％，40－45岁占7％，45岁以上占6％。
购房者的年龄段主要集中在25-29岁之间，占46%；其次是30-35岁之间，占31%；显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。
15．置业者关注的置业因素
从调查的问卷统计的关注度来看，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到30%的受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型结构、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、发展商信誉、小区规模、智能化设施。
16．置业重要因素排序
置业者购房关注的置业因素排序统计，排在前五位的回答频数排序分别为环境景观、交通、价格、工程质量、周边配套、物业管理、户型结构、升值潜力、发展商信誉、地理位置、智能化设施、小区规模、其他因素等。
从以上调查可以看出，随着生活水平的提高、收入的增加，置业者选择物业关注的因素正在发生变化；如地理位置，有许多置业者对其关注，但重要位置却排在较后的位置。综合分析，环境因素无论从关注度，还是重要因素排序来看，已成为置业者关注的重要因素。以后发展商在开发项目时，对环境因素应予充分的关注。
在因素排序中，交通成为仅次于环境的第二重要因素。由此看来，环境因素已成为人们选择的首要因素，接着而来的自然是交通的便利。如果具有优美的环境和可以接受的交通条件，关外楼盘对消费者将具重大吸引力。
17．各种置业因素加权排序
被访者关注的置业因素回答中，有排序的，有没有排序的；经过加权排序，环境景观、工程质量、物业管理、交通排在前五位。调查显示，环境景观已成为置业者考虑的首要因素。
加权排序和重要因素排序的差异体现在交通、价格因素在重要性排序中排在前面，各种因素加权排序却排在工程质量、物业管理之后。由此可以看出，不同的置业者关注的因素差异性比较大。如对有车的置业者，交通因素可能不在考虑范围；而对于有些置业者，交通是可能考虑的首要因素。
18．被访者心目中的理想家园（小区规模、生活配套、楼盘风格）
本问题采用了开放式问答，约60%的被访者回答无所谓或未做回答。从中也可以看出，置业者对涉及小区规模、生活配套、楼盘风格关注度不高。
在回答的被访者中，也有相当数量的被访者使用了实用、安静、亲和、轻松、潮流、时尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答欧式风格、岭南风格、欧陆风格等。由此看出，目前置业者对发展商倡导的建筑风格认同度比较低或者基本不认同。
19．被访者心目中认可的发展商品牌
20．被访者心目中认可的代理商品牌
四．竞争市场调研与分析部分
在一般意义上来讲，一个项目竞争是广泛的，相近户型定位，相近价格区间的楼盘在广泛义上讲都是竞争的对手。
（一）竞争片区判断：（此处最好用地图标注说明）
**市**区在建住宅项目一览表
同质楼盘竞争区域：
价格竞争区域：
楼盘资料
相关楼盘统计表
（二）竞争楼盘分析：
推广形象分析：
市场形象树立较有特色的楼盘解剖。
营销手法分析：
可借鉴的楼盘营销手法的分析，包括其报广的投放频次、客户组织手法、促销手段的应用等。
下面就黄埔雅苑的报广投放举例说明例：
数据一：
2002.1.31-2002.3.20*****项目发布广告28版
2000.11.20、21黄埔雅苑一期发布广告2版
市场定位 （一）房地产项目市场定位 1、产品定位的概念 参考因子内容 一、定位意义1、以开发商或土地使用人的立场为出发点，满足其利益的目的 2、以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望 3、以土地特性及环境条件为基础，创造产品附加价值 4、以同时满足规划一市场—财务三者的可行性为原则，设计供需有效的产品 二、定位时机1、开发、取得或处分土地前，可进行产品定位，以确定土地的使用方向（例如一块土地可能宜建办公大楼、商业大楼或住宅大楼） 2、销售、出租、经营或兴建建筑物前，或进行产品定位，以确定产品的规划方向（例如，住宅产品规划为豪华别墅或变通住宅），租售、经营兴建计划，以及资金流量形态与投资报酬等 3、变更或调整土地及建筑物用途前，可进行产品定位，以确定地产变更用途的方向（例如厂房迁移后，原址可改建为写字楼或商场），调整用途的计划（例如重建、改建或修建），以及变更用途可能获得的报酬等 三、定位目的1、降低市场销售风险，避免供过于求、时机不当或不符目标市场需求等可能造成的收益损失 2、增加投资报酬利润，例如创造个别产品的单位利润，或增加组合产品的整体利润，或通过分期销售获得全程利润等 3、发挥作业整体效果，避免开发、销售、规划及财务等冲突，能同时兼顾收益成本、品质及时效
2、房地产产品定位原则原则概括原则内容 一、先外后内1、先决定空间用途，再考虑栋别或楼别配置 2、先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置 3、先规划整体出人动线，再考虑各楼层或各单元空间的联系方式 4、先做完整地块规划，再作畸零地块利用 二、先实后虚1、要创造边际利润的机会，也就是要先将主要的努力付清于最具边际利润的产品上，才能创造高纯度的附加价值 2、要具备整体价值的意识，在进行产品定位时，必须掌握个别空间的价值，以使产品的整体价值最大 3、要善用搭配组合的技巧，善用空间搭配组合的技巧，才能把边际价值发挥到极致。 三、先实后虚1、产品定位者首先须找出谁将是目标购买者或使用者 2、产品定位者须有相对经济效益的观念 3、产品定位者还要依据基地规模、产品类型、规划户数等条件掌握能为市场接受，又符合开发商投资报酬效益的公共设施比例范围，以将目标客户对私有功能及共用功能的可能偏好作合理的规划 四、先分后合1、区别楼层市场的先分后合原则，也就是先就大楼各楼层市场（例如顶楼市场、中间层市场、一楼市场、地下市场等）个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性 2、调整平面单元面积大小的先分后原则，也就是先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使开发商调整平面的弹性最大。 3、控制造价合理的先分后合原则，也就是在维持建筑物结构安全的前提下，预先做好最小单元化（最多户数）的建筑规划及成本预算，再合并大面积规划。 五、先专后普1、产品特殊化的程度必须考虑基地所在地的市场特性、供需状况，及各种目标客户群的相对规模与购买力 2、不论特殊化或专门化，都须把握重点，注意市场“门槛效果”，产品定位时切忌盲目地为特殊而特殊，例如产品若具备三项特色，即已被市场评定为特殊产品（达到门槛效应），则毋庸再画蛇添足，徒增败笔，反而减损产品的经济效益，干扰了重点特色的追求。 3、先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受性，以创造产品附加价值及利润空间，除非市场机会有限，或基地条件受限制，才考虑发展风险低的一般性产品。
附件四：市场调研报告模板 XX项目市场调研报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 XX年XX月XX日
目录
第一部分调查设计与组织实施 、调查设计（一）调查目的 （二）调查内容 1、XX市宏观环境的调查 （1）宏观经济及城市发展规划 （2）xx房地产现状 2、项目自身情况调查 （1 ）产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司） 3、需求市场调查 未来三年内市民置业意向购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性等方面） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）购 买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）价格支付能 力（单价、总款、月还款） 对物业配套的需求 购买人群 4、竞争市场调查（个案对比） （1 ）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局装修材料、水平
硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排 车位配备物业管理公司及费用 2）营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略（三）调查方法 1、宏观调查专项数据资料收集与分析 2、项目自身情况调查项目现场考察、有关人员访谈以及相关资料收集整理 3、市场抽样调查专项访谈问卷抽样数据统计与分析 4、竞争市场调查现场踩点调查与深度访谈 、调查组织与实施 建议采用时间计划表的形式表述
第二部分调查数据资料汇总与分析、宏观环境调研与分析 （一）城市宏观环境分析 （二）区域房地产市场现状 、项目自身情况调研 （一）项目的整体研究与特性分析 1项目地理位置 （2）发展商情况 （3）项目市场分析
前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
2020房地产市场调研报告 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部 6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县201X年-201X年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。 3、投资型购房减少，消费者趋于理性。201X年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2020年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等 周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
《房地产开发》课程实践环节安排 一、报告格式规范 （一）目录：小四，宋体，加粗，1.5 倍行距；（由word自动生成，显示页码）（二）正文：小四，宋体，1.5倍行距； （三）正文中的标题：四号，黑体； （五）报告正文可加页首页尾 （六）图表使用规范 1、图：图名在图下居中显示，标号方法如第一部分第一个图，标号为1-1；第一部分第二个图标号为1-2，依此类推； 2、表：表名在表上居中显示，并显示数据单位；标号方法与图类似，如第一部分第一个表，标号为1-1，依此类推； 3、图表下方靠左显示“数据来源：xxxxxx”，如“数据来源： 2012年中国统计年鉴。”。 （七）封面格式见附件1（封面可加图片，或者以图片作为封面背景） （八）页面设置 上：2.5cm；下：2.5cm；左：2.9cm；右：2.7cm。 二、房地产项目主题定位报告评分参考标准 （一）主题明确； （二）报告层次分明，逻辑清晰，结构合理； （三）报告内容有较强的针对性，即围绕目标展开调研；没有拖沓、啰嗦和与主题无关的内容； （四）能够正确运用图表以及相关的分析工具为主题服务； （五）定位报告能够体现出较强的时效性、创新性、差异性和前瞻性，即报告所
涉及的是最新的市场信息、政策信息以及未来可能影响项目效益的信息变化；结论的提出有据可循，结论具有较强的说服力； （六）报告文字通顺，语言流畅，无错别字。格式规范，排版美观，符号统一，编号齐全，图表分别按顺序标号，图有图名、表有标题，且图表配合适当，文件填写齐全、正确，装订顺序规范。正文格式符合相关要求。 （七）报告基本材料（封面、目录等以下7项）齐全，没有缺漏。 三、房地产项目策划报告装订顺序 （一）封面（附件1） （四）目录 （五）报告正文
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
房地产项目如何进行市场定位 一、房地产开发项目市场定位依据主要来自三个方面： 1、项目所在城市和区域的市场资料城市整体发展状况、城市化阶段、城市与区域人口；城市宏观和微观经济情况、市场整体发展状况与需求；城市和区域未来的发展状况；开发项目所在城市中的区域位置及政府对该区域的功能定位。 2、项目相关的业态和行业背景与开发项目所涉及的各种潜在使用用途相关的各种业态和行业背景，以及不同业态和行业的未来发展的趋势，借以确定项目所包含的不同使用功能面积的配比。 3、项目的核心竞争力开发项目所处位置的优势、劣势、机会、挑战等，旨在扬长避短，提炼出项目的核心竞争力。 二、市场定位的工作内容（以沈抚新城“钻石城”商业综合体为例） 1、整体市场定位 根据沈抚新城“钻石城” 综合体项目所在区域的城市规划要求，明确项目应承担的城市功能，同时通过市场调查分析，了解目标市场需求和行业未来发展趋势，并结合项目自身物理条件，先行确定建筑综合体的整体市场定位。 在整体市场定位中，要明确建筑综合体的主导功能和功能构成，进而在考量市场风险因素的前提下，以综合效益最大化和各种使用功能合理配搭为准则，有效组合相关功能类型，并确定各功能面积的比例关系，从而形成最终的项目整体市场定位方案。 2、主体形象定位主体形象定位，是指项目主体风格定位及经营管理企业品牌定 位，就像品 牌会给产品带来附加值一样，鲜明的形象定位有着及强的集聚效应，将给投资人、经营者带来附加价值。沈抚新城“钻石城”综合体项目是一个多业态组合的建筑，拥有明确的经营主题，鲜明的建筑风格以及富有创造力的品牌形象。主体形象定位对提升项目的价值异常重要。 3、客户定位由于客户对象在年龄、收入、职业、教育程度及兴趣等方面差异很大，
房地产项目可行性研究 报告 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：************** 项目位置：*************** 项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。 （二）承担可行性研究的单位 ****国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方
面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 2. ２００３年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资继续高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长%，高于同期固定资产投资增长速度个百分点，占同期固定资产投资的比重为%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资亿元，较去年同期增长%,高于同期固定资产投资增幅个百分点，占同期固定资产投资的比重为%。其中东、中、西部地区增幅分别为%、%、%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资亿元，同比增长%，占商品房投资的%（其中，经济适用住房完成投资亿元，同比增长%，占商品住宅投资的比重为%）；办公楼投资完成亿元，同比增长%，所占比重为%；商业营业用房完成投资亿元，同比增长%，所占比重为%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为%、%、%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额亿元，同比增长%；其中：销售给个人亿元,同比增长%，所占比重为%。 商品房空置面积增幅较大
房地产市场调研报告模板 房地产市场调研是为了提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题或寻找机会等而系统地、客观地识别、收集信息，接下来小编搜集了房地产市场调研报告模板，欢迎查看，希望帮助到大家。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 一、我区房地产市场发展现状 今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37。3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：%、%、%、%、倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1—6月全区预售3940套，总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6。5万平方米，与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
篇一：房地产市场调查报告 房地产市场调查报告 一、背景介绍 从2007年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2007年税收收入0.9亿，2013年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。 纵观2007年－2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。 二、影响房价的变动因素 1、房价组成要素： 土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高， 土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。 配上图：需求供给曲线 税金及费用：2007年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。 房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。 三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。 对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难 求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。 建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润 2、社会因素 国民经济的发展水平 体制改革的深化程度 居民收入水平的变化 政策导向 社区环境选择
第四章房地产市场定位的应用及策略 房地产市场定位模式主要有从定性基础上的和定量基础上的模式，而且在两者相结合运用的趋势越来越明显。 4.1建立在定性基础上的房地产市场定位 建立在定性基础上的房顶产市场定位模型是在借鉴市场定位的普遍模型结合房地产营销的特点得出来的。其主要内容如下： 4.1.1顾客分析 从顾客分析出发，确定房地产市场定位策略是最传统的定位出发点，这一理论在房地产市场成熟期提倡、实践得最多。并在实施顺序上房地产业界达成一致，主要是以下顺序：市场细分、选择目标市场、和进行产品定位。 4.1.2建立超越顾客需求理念 传统的目标市场定位方法只能帮助房地产公司进入已有的市场，而不是创造新的市场、在新的市场上定位。 超越顾客需求理念认为，除了传统的目标市场顾客需求调研外，面对现代市场，企业的定位处在发掘并满足现有消费需求的基础上，还应该超越顾客的需求，进行创新定位。 从超越顾客需求的理念出发创建新的市场定位模式，这种模式建立在两种分析结果的基础上，一种是对顾客本能需求的分析，另一种是对顾客心智模式的分析，将两种结果结合起来，将产品的定位牢牢树立在消费者心目中。 4.1.3从企业的角度出发 从企业的角度出发，建立定位模型主要考虑核心能力来开发定位程序和建立定位模型因子。这种定位能够让房地产企业对自身的资源进行清醒的认识，同时可以集中有效的资源开发市场，但是纯粹的由企业能力出发的市场定位它忽视了顾客，忽视了与顾客之间的沟通。因此利用企业能力完成定位的缺陷也是不言自明。 4.1.4从竞争对手出发 市场结构、次序及其演变趋势引发市场空间的变动本质上会影响到定位决策。企业通过对现存的竞争对手分析，寻找其盲点和弱点，从而完成差别化的市场定位。所以房
房地产市场调研分析总结报告范文(1) 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积万㎡，完
成销售面积万㎡，空置面积万㎡，空置率为%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积万㎡，销售万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX 年--XX年全市累计完成经济适用房万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成万㎡,同比下降%;XX年完成45万㎡，同比增加了%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积万㎡，总投资亿元，其中榆阳区等5个县区已开工万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本
市房地产市场调查 报告模板 1
鹰潭市房地产市场调查报告 一、鹰潭市城市概况 (一) 地理区位 鹰潭市位于江西省的东北部,信江中下游,地区东经116o41ˊ至117o30ˊ、北纬27o35ˊ至28o40ˊ之间,属中亚热带温暖湿润季风气候区;东部、北部与上饶市的戈阳、铅山、万年、余干接壤,南面、西面分别与抚州市的金溪、资溪和东乡毗邻,东南一隅与福建省光泽县相连,史称"东连江浙,南控瓯闽,扼鄱水之咽喉,阻信州之门户",总面积3554平方公里。按行政划分为一市、一县、一区、一会,既贵溪市、余江县、月湖区和龙虎山风景旅游区管委会。 2
3 (二) 城市交通 鹰潭交通十分便捷,是江南重要的交通枢纽。背靠江西腹地,面向长江三角洲和闽南金三角,是中国内陆腹地通往东南沿海地区和西部地区的要冲,史称”东连江浙,南控瓯闽,扼鄱水之咽喉,阻信江之门户”,素为兵家必争、商贾云集之地。320、206国道和浙赣线、皖赣线、鹰夏线三条铁路把离市区18公里的贵溪市和离市区25公里的余江县连成一个整体。沿沪瑞高速公路1个半小时即达江西省省会南昌市和昌北机场。江西五大水系之一的信江蜿蜒穿城而过,向西流入鄱阳湖与长江水系贯通。 (三) 人口统计 (1)、全市现有人口统计
(3)、全市城镇人口比例 ,贵溪市 ;全市人 居住乡村的人口占56.66%;汉族人口占99.71%,少数民族占0.29%。 (四) 经济概况 (1)、产业结构。改革开放以来,特别是1983年升格为直辖市以来,鹰潭市在城市各个领域的建设取得了瞩目的成就,开辟了该市国民经济蓬勃发展的新时期。当前形成了一个以有色金属冶炼为主体,电力、化工、机械、食品、纺织、医药、建材、仪器仪表、工艺美术等行业竞相发展、特色鲜明、又门类齐全的工业体系。涌现出了一批如年产20万吨、年销售收入超200亿元的全国最大的铜冶炼厂江铜集团,华中电网主力电厂之一的贵溪火力发电厂,以及三川水表、南方照明、诚志生化、科华水泥、海利农药等一批省 4
浅议房地产项目的市场定位问题 陈瑞亮李培 武汉大学 摘要：市场定位的思想已经得到了业内的重视,但具体的操作还比较薄弱。本文针对市场定位中出现的问题进行研究，围绕着房地产开发中所必须解决的问题展开。为了能够比较完整系统的了解房地产市场定位，本文对房地产开发定位的运作原理进行了探讨，运用营销管理的方法，重新构建了房地产开发市场定位的工作内容和操作流程模式。 关键词：房地产项目市场定位 Abstract:The market localization's thought already obtained industry in value,but the concrete operation is also quite weak.This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research,centers on the question which in the property development must solve to launch.For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization,this article carry on the discussion to the property development localization operation principle,the utilization hard currency method,has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern. Key word:Real estate project market localization 中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012） 房地产业经过二十多年的发展，已经成为了我国经济的支柱产业之一。当前房地产市场中商品房空置现象仍然存在而且还比较严重，这会制约房地产开发企业开发活动的持续性。我国当前房地产营销的水平还比较低，营销操作和理论研究还不成熟。论文从分析我国房地产营销的实际操作和理论研究成果入手,剖析当前房地产营销中存在的问题。 1房地产基本含义 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和 不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地 产可以有三种存在形态：即土地、建筑物及房地 合一。在房地产拍卖中，其拍卖竞标的也可以有 三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑 物和房地合一状态下的物质实体及其权益。每一 类拍卖竞标的都有自己的特殊性，这种特殊性是 与房地产的特性相联系的，房地产有以下几个特 点：（1）位置的固定性和不可移动性；（2）使 用的长期性；（3）影响因素多样性；（4）投资 大量性；（5）保值增值性。 房地产行业对国民经济的影响，主要体现在 拉动经济与稳定经济。首先，从拉动经济方面来 看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业
附件五：项目定位报告模板 ××项目定位报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 ××年××月××日
目录 第一部分项目决策背景及摘要 (2) 一、外部环境 (2) 二、内部因素 (2) 第二部分项目地块整体情况分析 (3) 一、地块位置 (3) 二、地块现状 (3) 三、项目交通出行状况 (3) 四、项目周边社区配套 (4) 五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (4) 六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (4) 七、主要经济技术指标 (4) 第三部分市场分析 (5) 一、宏观市场 (5) 二、房地产市场 (5) 三、区域房地产市场 (5) 第四部分项目地块SWOT分析 (6) 一、项目地块优势分析 (6) 二、项目地块劣势分析 (6) 三、项目机会点分析 (6) 四、项目威胁点分析 (6) 第四部分项目市场定位分析 (7) 一、项目定位的原则、战略与蓝图 (7) （一）、基本原则 (7) （二）、战略构想 (7) （三）、小区蓝图 (7) 二、项目整体定位 (7) （一）、我们的项目是什么样的住宅？ (7) （二）、定位论证 (7) 三、市场地位定位 (8) 四、小区功能定位 (8) 五、形象定位 (8) （一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (8) （二）、定位论证 (8) 六价格定位 (8) 七户型面积配比定位 (9) 八目标客户定位及分析 (9) 九小区配套功能的定位 (10)
第一部分项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷 运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面 的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术 区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖 率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。