一个涉及公房承租权纠纷的典型案件
【案情介绍】
某市某路某小区201号房屋是退休人员王某(男)租用的公房，公房租赁凭证上的承租人为王某，在户籍管理机关的户口本上，户主为王某且只有王某一个人的户口在户口本上。2005年6月，王某跟本市另外一个区的张某结婚，婚后，张某就住到了王某承租的公房内，并于2007年把户口从原来居住的区迁到了王某居住的区。
2011年9月，王某因病去世，张某就去房屋管理部门办理了公房租赁凭证的变更手续，将自己变更为该公有房屋的承租人。2011年11月，因该小区遇到了市政拆迁，张某拿到了拆迁补偿安置费用12万元。王某的三个儿子王甲、王乙、王丙得知这个消息之后，认为该公房是其父亲遗留的财产，在其父亲死后，没有依法进行遗产的继承分割，应该按照《继承法》的规定，由其兄弟三人和张某按照均等的份额进行继承，要求王某把补偿安置费用12万元中的9万元拿出来，让他们三人均分。
张某认为，在王某死后，自己已经依法办理公房租赁的变更手续，在拆迁进行补偿安置时，自己是该公房的唯一承租人，因此该房屋被拆迁得到的补偿安置费应该归自己一人所有，拒绝进行分割。双方争吵不下，2012年3月，王某三兄弟依法向人民法院提起诉讼。
【法院判决】
本案是一个涉及公房承租权纠纷的典型案件。案中，张某在王某死亡后，已经根据新的租赁合同合法地取得了该房屋的承租权，因此在房屋遇到拆迁时，作为房屋被拆迁丧失房屋承租权代价的补偿安置费用应该归张某个人所有，任何第三人都不能主张权利，因此，人民法院应该依法驳回原告王氏三兄弟的诉讼请求。
【律师分析】
《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”《继承法》第3条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、储蓄和生活用品；(三)公民的林木、牲畜和家禽；(四)公民的文物、图书资料；(五)法律允许公民所有的生产资料；(六)公民的著作权、专利权中的财产权利；(七)公民的其他合法财产。”
《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆
迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”
按照上述法律的规定，公有房屋的所有权人是国家，公民个人承租国家公房，当该公民死亡时，其共同的居住人可以继续承租该房屋，但这是一个新的房屋租赁合同，与已死亡的公民签订的房屋租赁合同没有任何关系。
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After reaching a consensus through equal consultation, the agreement stipulates the obligations that must be performed and the rights that should be enjoyed by each other.公房承租权转让合同正式 版
公房承租权转让合同正式版 下载提示：此合同资料适用于日常场景中，在经过平等协商而达成一致意思后订立的协议，规定了相互之间的必须履行的义务和应当享有的权利，如若自身权益受到损害，可通过正当手段来维护自己的利益。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 甲方（转让方）__________ 乙方（受让方）__________ 根据《公房承租交换试行办法》（以下简称《试行办法》）等有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公房承租权等有关事宜、订立本合同。 第一条甲方将其承租的座落于： ________区（县）________路________弄（新村）________支弄____号____室，租赁部位独用面积________平方米的公房承租权（以下简称该公房）转让给乙方。在
订立本合同前，甲方已向乙方出示该公房的《租用公房凭证》［《租用公房凭证》复印件见（附件一）］。乙方已对甲方转让的该公房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。 第二条甲、乙双方经协商同意，该公房转让的成交价格为：人民币（大写）________元。 第三条甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理（不约定的划除）： 1、乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公房所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一
一起公房确权纠纷案件 （为保护当事人隐私，本文所涉及的当事人信息均为化名）。 （本文为房地产专业律师靳双权原创，转载请注明出处）。 案件简介： 张世星的父亲生前在某国企分有一套承租的公房，1998年一个多事之秋，一场突如其来的飞来横祸夺走了他父母的生命，时年仅12岁的张世星瞬间成为了孤儿。经过家人的商议，张世星的叔叔主动承担了照顾张世星的义务，刚好叔叔张红莲家有一个女孩，名叫张欣欣，与张世星年龄相仿，一起照顾也比较方便一些。张世星父亲单位分的房子位于北京市西城区，生活和上学各方面都比较便利，为了更好地照顾张世星，叔叔一家搬进了张世星父亲承租的公房。因叔叔一家三口的户口不在东城区，张世星的妹妹张欣欣不能迁入东城区，若是张世星父亲名下的公房能变成叔叔的名字，户口自然就可以迁入。在此，张世星的叔叔专门找到张世星亡父的单位协调。单位考虑到张世星当时年幼，尚不具备完全民事行为能力，且需要人照顾，单位便同意暂时将公房的承租人变更为张世星的叔叔。其后，妹妹张欣欣将户口迁入，与张世星就读于同一所小学。2007年，单位依照房改成本价面向其单位内部职工出售公房，张世星的叔叔在张世星不知情的状况下，从张世星父亲的单位买下了产权，而房屋的产权登记在张世星叔叔的名下。2014年，张世星相与相处多年的女友结婚，女方向他提出要有一套房子，张世星找到叔叔商量，请叔叔与婶婶搬回他们自己的房屋居住，父亲留下的这套公房用来准备作为婚房使用。可是，令他怎么也没想到的是，叔叔拿出来一个房产证十分激动地说：“这个房子已经是我的了，你让我腾房门儿都没有！我要把这套房子卖了，谁都别想住！”看到眼前的一幕，张世星可是傻眼了，父亲留给自己的唯一住房，怎么变成叔叔的了？叔叔还扬言要卖房，这可怎么办？于是来到律师事务所找到房产专家靳双权律师咨询。经过靳双权律师的专业讲解，张世星决定委托靳双权律师作为代理人帮助自己维权。 审判结果： 北京市西城区人民法院经过审理，作出判决：驳回原告张世星的诉讼请求。一审判决后，靳双权律师协助张世星持原审意见上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过审理，认为张世星的叔叔张红莲与单位签订《共有住宅买卖合同》侵害了被监护人张世星的合法权益，依法改判：一、撤销北京市西城区人民法院的判决。二、张红莲与某国有单位于2007年9月11日签订的《公有住宅买卖合同》无效。 房屋确权纠纷律师靳双权点评： 本案是一起典型的与被监护人利益有关的纠纷，诉争房屋系小命父亲单位的福利分房，早期大部分都是承租的公房，张世星的父亲是承租人。现在小命的父母因车祸离世，这所房子就是小命的父母留下的唯一财产。张世星的叔叔张红莲在张世星父亲去世后主动承担起照顾张世星的义务，其作为张世星的监护人，应依法保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。在当时，单位考虑张世星年幼且需要人照顾的实际情况，在张红莲的再三要求下，单位才予以通融，同意将承租人登记在张世星的叔叔名下，但张世星父亲的单位始终认为房屋仍旧是张世星父亲留给张世星的，只是张世星年龄太小，不宜登记为公房承租人，实际上该财产应是属于被监护人张世星的合法个人财产。再者，张世星的叔叔张红莲与单位之间的买卖合同，侵害了被监护人张世星的利益。张红莲购买诉争房屋是在2007年，当时张世星已经年满18周岁，张红莲购买诉争房屋前应首先征求张世星的意见，但根据张世星所述其对此事一直不知情，直到今年准备结婚时要求叔叔、婶婶腾房，才知晓叔叔已经背着他买下了公房的产权。根据我国《民法通则》第18条之规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护
什么是房产确权之诉的法律陷阱 房产确权之诉的适用并非没有限制。下面小编为你整理房产确权之诉的法律陷阱，希望能帮到你。 房产确认之诉是指依据《物权法》第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原则上，依据《物权法》第十四条规定;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋产权原则上是以房产证书为根据。例外，依据《物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。齐精智律师提示人民法院的确权之诉也能起到房产证书的效力。 一、房产被法院查封后，当事人不能提起确权之诉。 最高人民法院印发《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的通知：26、审判机构在审理确权诉讼时，应当
查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。 二、出卖人拒绝办理房产过户手续，买受人不能提起确权之诉。 《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十条：房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。 三、借名买房中实际出资人可以提起确权之诉并要求过户。 《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋
修改版前言：《北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法律问题研究》完成于2007年4月份，是一篇探讨性质的文字。文章在网络上发表后，心思就转在别的方面了。出乎意料的是，这篇探讨性质的文字在网上引起很多人的关注，法大民商经济法律网、中国房地产专业律师网等网站给予转载，最近还被中国法学会“建筑房地产与土地征收征用暨《物权法》实施疑难问题研讨会”取用，令我受宠若惊。有的市民看到这篇文字后，向我咨询公房租赁的法律问题；有些律师界的朋友，和我进行了交流：这些都是让我感到欣慰的。个别“文抄公”抄袭了这篇文章或截头去尾署上自己的名字。但这些都是次要的，重要的是我希望能以自己的思考为处于公房租赁纠纷煎熬中的人减轻一点负担。现在回过头来看这篇文章，觉得其中很多观点还是很武断的。现在结合自己新的认识，对原来的文章进行修改，是为修改版。 前言（原）：近一段时间来，有不少人在网上咨询与公房租赁有关的法律问题。所咨询的法律问题具有高度的相似性，基本的情况是：父亲或母亲承租公房并长期居住。子女（一般在三个以上）最初和父母居住在一起，长大成家后陆续搬出公房，到其他地方居住。买不起房的子女则一直和父母居住在一起，也有子女虽然买了房但还居住在父母承租的公房里的。还有父母已过世，子女中一人或数人或其子女继续居住公房并缴纳房租，但至今没有办理承租人变更。 随着北京城市建设的迅速发展，以前承租的公房绝大多数都面临拆迁的问题。而根据北京市相关规定，拆迁承租公房的，承租人可以得到一笔数额不小的补偿。在北京房价飙升的背景下，这笔补偿款被寄予解决住房问题的厚望。与此伴随的是最初承租公房的这辈人基本上也到了生命的晚年，面临妥善交代身后事现实。围绕着已经得到、即将得到或可能得到的拆迁补偿款，在家庭内部产生矛盾，很多家庭濒临破裂边缘，令人感叹。据笔者了解，此类问题在北京十分普遍，涉及的家庭很多，在一定程度上影响了首都社会的和谐稳定。 当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现在人们面前的时候，特别是找不到相应法律、行政法规依据的时候，焦虑不安的情绪笼罩在人们心头。下面，笔者根据自己掌握的资料，对北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承的法律问题，谈谈自己的看法，抛砖引玉，求教大方。 一、公房租赁及公房使用权 新中国成立后，我国在城镇逐步建立了公有制为主体、实物分配、低租金，“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。在这种住房制度下，个人不拥有房屋的所有权，而是通过租赁公房的方式解决住房问题。个人支付的租金是很低的，甚至根本不够房屋日常的维护费用，租赁公房居住实际上是公有制下的一种福利待遇。 随着我国改革事业的发展，随着计划经济向社会主义市场经济的转轨，住房制度改革也拉开序幕。总的来说，住房制度改革的趋势是从住房的实物分配到住房分
民事起诉状 原告：赵**，男，汉族，19**年*月*日生，住北京市**区**号，电话： 被告：李**，女，汉族，19**年*月**日生，住北京市**区**号，电话： 被告：李**，女，汉族，19**年*月**日生，住北京市**区**号，电话： 诉讼请求： 一、判令确认在拆迁位于北京市**区**路**号房屋后，所置换的一套75.38平方米和68.29平方米的房屋及拆迁补偿款251225.40元为原告赵**所有； 二、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由： 原告位于北京市**区**路**号的南房是原告在1969年修建的房屋，后因1980年当时的甘家口房管所认为该房屋属于危房，所以原告又于1983年对该房屋进行了重新的翻建，也就是现在被拆迁的南房三小间。原告及其家庭一直在该房屋内生活，后因原告生活所迫，为了改善家里生活状况，就在密云区承包土地进行种植蔬菜等农作物，后因被告要求才把空闲下来的房屋借给被告李**居住。所以，位于北京市**区**路**号的南房三小间为原告所有的合法房屋，针对该房屋拆迁所得的所有置换房屋及补偿款都应该属于原告所有。但是，被告李**在2014年4月1日与
**地区综合整治腾退搬迁工作指挥部私下签订了原告位于北京市**区**路**号房屋的《房屋腾退搬迁置换补偿协议书》，并且将把应属于原告的一套68.29平方米的置换房屋及相应补偿据为己有，其行为严重侵犯了原告的合法权益。 综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 此致 北京市**区人民法院 具状人： 2013年12月14日诉讼资料清单： 1、民事诉状原件三份； 2、原告身份证复印件各一份； 3、原告户籍证明复印件三份； 4、《房屋腾退搬迁置换补偿协议书》复印件三份； 5、证明材料及情况说明复印件各三份。
公有住房承租权转让协议 立合同人 甲方(转让方)_____ 为贯彻执行国家知识产权保护的有关法规，维护编辑部和作者双方的利益，甲、乙双 方就(作者/按论文署名顺序填写所有作者) 在《石油学报》上发表论文(中文题目) (英 文题目) 的相关事宜，达成如下协议： 乙方(受让方)_____ 根据《上海市公有住房差价交换试行办法》(以下简称《试行办法》)等有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公有住房承 租权等有关事宜、订立本合同。 第一条甲方将其承租的座落于：____区(县)____路____弄(新村)____支弄__号__室，租赁部位独用面积____平方米的公有住房承租权(以下简称该公有住房)转让给乙方。在订 立本合同前，甲方已向乙方出示该公有住房的《租用公房凭证》[《租用公房凭证》复印 件见(附件一)]。乙方已对甲方转让的该公有住房座落、面积、附属设施、设备及装修情 况确认无误。 第二条甲、乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价格为：人民币(大写)____元。 第三条甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理(不约定的划除)： 1、乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公有住房 所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一次性付款 时间由双方在本合同(附件二)中约定。 2、按《试行办法》规定，经该公有住房所在地区、县房地产管理部门审核批准，乙 方将上述价款直接支付给甲方，付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。 本协议生效前，转让标的从未转让给任何第三方，并对转让标的拥有合法、有效的处 分权;本协议生效后，也不会再转让给任何第三方; 3、付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。
案例一：陈小勇诉巴南区人民政府土地颁证一审案 来源：作者：日期：09-04-17 重庆市第一中级人民法院 行政裁定书 （2004）渝一中行初字第130号 原告陈小勇，男，1981年9月16日出生，汉族，住重庆市巴南区界石镇蒋家坪村4社。 委托代理人陈昌银（系原告之父），男，1952年11月7日出生，汉族，务农，住址同上。 委托代理人张长明，男，1949年6月1日出生，汉族，务农，住重庆市巴南区鱼洞解放村二社。 被告巴南区人民政府，住所地重庆市鱼洞新市街116号。 法定代表人李科，区长。 委托代理人黄忠维，重庆市巴南区国土资源局干部。 委托代理人梁勇，重庆市巴南区国土资源局干部。 第三人陈勇，1977年7月13日出生，汉族，务农，住重庆市巴南区天星寺镇单石村老林湾社。 原告陈小勇不服被告重庆市巴南区人民政府土地行政管理一案，于2004年5月24日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，因陈勇与本案被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，本院于2004年6月通知其作为本案第三人参加诉讼。2004年6月29日公开开庭审理了本案。原告陈小勇及其委托代理人陈昌银、张长明，被告巴南区人民政府的委托代理人黄忠维、梁勇，第三人陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 第三人陈勇因遗失巴国用（97）字第322-24号《国有土地使用证》，向重庆市巴南区国土资源和房屋管理局申请补办。2003年4月17日，被告重庆市巴南区人民政府为第三人陈勇补发了巴国用（2003）字第更4792号《国有土地使用证》。 原告陈小勇起诉称，自己于1995年与建房人张长明签集资协议购得巴南区鱼洞镇大同村一社综合楼2-2-1号住宅房一套，因该房所用土地的购买人红旗机械厂拖欠土地出让金，由巴南区人民法院将该房所占土地拍卖给石昌织。原告又与石昌织签订协议，由于石昌织不按协议约定给原告等八人办理产权证，原告等八人为此向巴南区人民法院提起民事诉讼。在执行巴南区人民法院已生效的（1999）巴鱼民初字第529号判决时，由执行法官王玉叶亲手将从石昌织处取得的巴国用（97）字第322-24号国有土地使用权证交给售房人张长明，再由张长明转给原告。原告从小学到初中毕业一直姓名都是陈勇，只是1994年填户口簿时填
各委、局、集团公司，各区、县房管局，各有关单位： 为进一步规范本市公有住房变更承租人的管理，切实维护公有住房租赁双方的合法权益，根据《天津市房屋租赁管理规定》（津政令第72号）和《天津市直管公产房屋管理办法》（津政办发〔2014〕55号），对《天津市公有住房变更承租人管理办法》（津国土房管〔2007〕489号）进行了修改，现印发给你们，请遵照执行。 2014年10月17日 天津市公有住房变更承租人管理办法 第一条为加强本市公有住房的管理，进一步规范公有住房变更承租人的行为，维护房屋租赁双方的合法权益，根据《天津市房屋租赁管理规定》和《天津市直管公产房屋管理办法》，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法所称公有住房是指市人民政府、国有企事业单位、人民团体、宗教团体等所有，通过福利方式分配给职工，执行市人民政府批准租金标准的住房。公共租赁住房、廉租住房等保障性住房除外。 第三条本市行政区域内的公有住房变更承租人和使用权臵换活动适用本办法。 本办法所称公有住房变更承租人，包括公有住房使用权的过户、分户和并户。 第四条有下列情形之一的，不得变更公有住房承租人：
（一）未依法签订公有住房租赁合同的； （二）房屋使用权有争议的； （三）承租人拖欠房屋租金的； （四）承租人擅自拆改房屋结构的； （五）成套独用住房变为成套伙用住房的； （六）申请人没有本市城镇户籍的； （七）国家和本市规定不得变更的其他情形。 第五条公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。 公有住房使用权过户只能由一人提出申请，符合过户条件的人员有两人以上（含两人）的，应当达成一致意见后方可申请过户。 符合过户条件人员达不成一致意见的，可以向人民法院起诉。 在人民法院调解、审判过程中，需要通过回购、代理转让等方式确定承租权或处臵公有住房的，由公有住房产权人或者其委托的房屋经营管理单位、臵换经营单位回购或者代理转让公有住房。 第六条公有住房承租人死亡的，新的承租人通过以下方式确定： （一）公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同户籍亲属在其死亡后继续承租公有住房； （二）公有住房承租人生前未指定承租人的，其配偶、子女、父母可以申请过户。承租人子女已故的，已故子女的子女可以申请过户。 第七条公有住房承租人死亡后没有符合第五条规定过户条件人员的，承租人的兄弟姐妹可以在本市主要报纸刊登公告，公告三个月期满无异议的，可以申请过户。 第八条依据本办法第五条至第七条规定仍无法确定新的承租人的，产权人可以依法收回该公有住房使用权。 第九条承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同户籍的其他亲属，
1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。 法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手
婚内房产确权诉讼实务 一、关于房屋异议登记的问题 当一方发现另一方具有转移夫妻共同财产的企图，通常可以采用两种方种阻止对方的过户行为。第一种方法是向不动产所在地的人民法院申请诉前（或诉讼）财产保全，通过法院发裁定冻结财产状态方式，使房屋过户手续不能办理。由于法院对于诉前（或诉讼）财产保全一般会要求提供财产担保，财产担保金额较大且占用的时间较长，这种方式对于经济情况不是很理想的当事人，并不是最好的选择。另一种方法是申请不动产异议登记，确是当事人保护己方利益比较切实可行的方法。我国《物权法》规定，权利人及利害关系人认为物权登记簿上的事项有错误时，可以申请房屋产权登记部门进行异议登记。根据该规定，未出现在登记薄上的共有权人完全可以向房屋产权登记部门申请异议登记，以阻止另一方擅自的房屋过户行为，以保护财产的安全。在异议登记手续办理后毕后，如暂时不想离婚，异议方可以在十五日内向不动产所在地的人民法院提起婚内确认财产所有权的诉讼。法院受理后，将法院受理通知书送回房屋产权登记部门，在整个诉讼期间，该项房屋都会处于被冻结过户的状态，从而很好地起到了保护财产安全的作用。以笔者经验，就北京市而言，基本上所有的区房管局对于异议登记都会予以配合。 二、夫妻婚内确认财产所有权之诉的立案问题。 根据最高人民法院《民事案件案由规定》(法发〔2008〕11号)的规定，夫妻婚内确认财产所有权之诉的案由应为“物权确认纠纷”。但是此种案件立案时却可能会受阻。 很多地方性法院认为根据《婚姻法》的相关规定，婚姻关系存续期间取得的财产应划归夫妻共同财产。在共有基础不丧失的情况下，确定夫妻财产的所有权多此一举，属于司法资源的浪费。 事实上法院不予立案的作法并不可取，而且是错误的： 首先将夫妻婚姻关系存续期间取得的财产当然认为是夫妻共同财产本身就是错误的。根据我国法律的相关规定：一方的婚前个人财产，被继承人指定由夫妻一方继承的财产应为一方的个人财产，又如赠与人指定赠予给夫妻一方的财产也应为一方的个人财产。这些财产都是夫妻婚姻存续期间取得，却都不是属于夫妻共同的财产。因此，并不能以取得时间就想当然地确定财产的性质，而应在案件审理中根据具体证据来综合判断权属状况。
物权纠纷实务问题司法观点整理｜高杉LEGAL 物权纠纷实务问题司法观点整理 作者：黎家骏（北京市地平线律师事务所律师，个人微信号：Lenas131，微信公众号：法治地平线，邮箱：lijiajun@https://www.doczj.com/doc/3611658256.html,） 《中华人民共和国最高人民法院公报》是最高人民法院的官方公报，用于刊载重要法律、司法解释、案例等，本文系从与物权纠纷有关的五十多个公报案例节选出十四个案例，提炼案件争议焦点和裁判观点，供大家参考。 1、房屋承租人将住宅改变为经营性用房的，是否应当经过有利害关系的业主同意？ 公报案例：张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案（《最高人民法院公报》2014年第11期） 裁判观点：在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。 房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。 2、业主委员会依据业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，其是否具备诉讼主体资格？ 公报案例：徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案（《最高人民法院公报》 2014年第6期） 裁判观点：业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。 物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。 3、埋藏于公民祖宅内的文物，法院应如何判定其归属？ 公报案例：汪秉诚等六人诉淮安市博物馆返还祖宅的埋藏文物纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第5期） 裁判观点：《中华人民共和国民法通则》第七十九条规定：所有人不明的埋藏物，归国家所有；《中华人民共和国文物保护法》第五条也将中华人民共和国境内地下遗存的文物一般推定为“属于国家所有”。但埋藏或隐藏于公民祖宅且能够基本证明属于其祖产的埋藏物，在无法律明文规定禁止其拥有的情况下，应判定属于公民私人财产。
天津市房地产管理局关于印发天津市公有住房变更承租人管 理办法的通知 【法规类别】住房制度改革房屋租赁借用 【发文字号】津房管[2004]298号 【发布部门】天津市房地产管理局 【发布日期】2004.06.29 【实施日期】2004.07.01 【时效性】失效 【效力级别】地方规范性文件 【失效依据】本篇法规已被《天津市公有住房变更承租人管理办法》（发布日期：2007年6月3日实施日期：2007年7月1日）废止 天津市房地产管理局关于印发天津市公有住房变更承租人管理办法的通知 （津房管[2004]298号） 各委、局、集团公司，各区、县房管局，市房产总公司，公用公房经营管理处，各有关单位： 为加强本市公有住房的管理，进一步规范公有住房变更承租人的行为，维护房屋租赁双方的合法权益，根据《天津市房屋租赁管理规定》制定了《天津市公有住房变更承租人管理办法》。现印发给你们，望遵照执行。 二〇〇四年六月二十九日
天津市公有住房变更承租人管理办法 第一条为加强本市公有住房的管理，进一步规范公有住房变更承租人的行为，维护房屋租赁双方的合法权益，根据《天津市房屋租赁管理规定》制定本办法。 第二条公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员（成年人，以下家庭成员均指18周岁以上的成年人）可以申请过户。公有住房使用权过户按照配偶、原同户籍共同生活的家庭成员中子女、父母、其他亲属的顺序，同时需征得其他符合过户条件的家庭成员的书面同意。顺序在先的家庭成员放弃承租权的，可由其后顺序的家庭成员申请过户。 公有住房使用权过户的，申请人应当提交下列材料： （一）过户申请书； （二）承租人死亡的，提交死亡证明（原件及复印件）； （三）户籍迁出本市的，提交户籍注销证明（原件及复印件； （四）符合过户条件的家庭成员同意过户的书面证明； （五）公有住房租赁合同； （六）申请人户籍簿及身份证（原件及复印件）、图章； （七）承租人与配偶不是同户籍的，提交结婚证（原件及复印件）。 公有住房使用权过户只能由一人承租，同一顺序有两人以上（含两人）的，家庭成员之间不能达成一致意见时，可以向人民法院提起诉讼。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 关于一起房屋权属确权纠纷案件的案例分析 【摘要】 2007年8月，被告A（湖北人士）将位于北京市朝阳区天力街11号楼1101号房产卖与原告。8月17日，原告向被告A支付了全部购房款，同时，被告A亦将涉案房屋交付于原告，原告开始进行装修并实际占有、使用涉案房屋至今。 2007年8月20日，原告就涉案房屋向北京市朝阳区房屋管理局（下称“朝阳房管局”）申请办理房屋权属转移过户登记手续，同日，朝阳房管局告知原告在一个月（即2007年9月20日）后，到其处领取涉案房屋的《房屋所有权证书》。 在原告等候领取《房屋所有权证书》期间，原告从朝阳房管局处知悉，因被告B（湖北人士）与被告A之间产生民间借贷纠纷，被告B提出了财产保全，涉案房屋被湖北省仙桃市人民法院查封。 因原告不服湖北省仙桃市人民法院查封的判决，故向不动产所在地朝阳区人民法院提起诉讼，要求依法认定位于北京市朝阳区天力街11号楼1101号房屋所有权属于原告所有。 本案争议焦点： 一．原告是否对该房屋享有所有权？ 是否有权向人民法院提出异议，并依法要求解除查封？ 二．从法理上来说，本案应倾向维护哪一方的权利？ 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
农村房屋确权诉讼 大家都知道，房产的产权一般是以房产证为准的，房产证写了谁的名字房屋当谁所有。但在农村中，很多房屋是没有房产证的，所以造成了很多产权不清的情况，那么农村房屋确权诉讼书是怎样的?下面由律伴网小编为读者进行解答。 农村房屋确权诉讼判决书 广东省深圳市中级人民法院 民事判决书 (20**)深中法民五终字第***号 上诉人(原审原告、反诉被告)：周xx，女，汉族，1964年2月19日出生 被上诉人(原审被告、反诉原告)：周x，女，汉族，1963年7月4日出生 上诉人周xx因房屋确权纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2011)深福法民三初字第842号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，xx县公安局xx派出所于2010年7月4日出具一份证明，称：”兹周x，女，与周xxx，女，系同一人”。涉案房产系深圳市福田区xxx路与xx路交汇处xxx楼108号，建筑面积为44.42平方米，用途为商业，于2005年6月28日登记到周xx、周x(时名为周xxx)名下，周xx占70%份额，周x占30%份额。该房产现为深圳市福田区xx便利店的营业地址，该便利店经营者为周xx。该房产现由周xx出租给案外人周x承包经营使用。对于周xx单独出租涉案房产这一事实，周x表示，因为周xx拥有涉案房产70%的份额，周xx单独出租并不能否认周x拥有30%份额的事实。2004年3月12日，周xx丈夫贾xx签订一份《xxx楼商铺意向认购书》，向深圳市xxx发展公司(以下简称xx公司)认购xxx商铺一套。2004年周xx及其丈夫贾xx与xx 公司签订《xx地产商品房认购书》，以715360元认购涉案房产。2004年周xx及其丈夫贾xx向xx公司支付定金10万元。2004年9月28日，周xx及周x(时名为周xxx)与xx公司签订《深圳市房地产买卖合同》，以604112元购买了涉案房产。合同约定周xx占房产70%份额，周x占房产30%的份额。2004年12月21日，xx公司出具一份证明，称为办理涉案房产的房地产证，收回周xx收据2张，金额分别为144112元和100000元。2004年11月22日，周xx、周x共同向深圳市商业银行借款63万元用于支付购房款，并将涉案房产于2004年12月8日抵押给深圳市商业银行田贝支行，于2007年4月16日还清贷款，于2007年5月17日注销抵押。对于该笔抵押借款，周x 提交了在国土部门备案的《楼宇按揭抵押贷款合同》为证，对此，周xx称该证据来源于政府部门，而购房人通常应保存原始的购房资料，而周x却一份都没有。2007年，周xx、周x向深圳市商业银行xxx支行贷款60万元，并将涉案房产于2007年7月16
北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法律问题研究 2008-06-02 10:23 父亲或母亲承租公房并长期居住。子女（一般在三个以上）最初和父母居住在一起，长大成家后陆续搬出公房，到其他地方居住。买不起房的子女则一直和父母居住在一起，也有子女虽然买了房但还居住在父母承租的公房里的。还有父母已过世，子女中一人或数人继续居住在公房中并按期缴纳房租，但一直没有到政府公房管理部门或直管公房经营管理单位办理承租人变更。随着现在北京城市建设的迅速发展，以前承租的公房很多都面临拆迁的问题，而根据北京市相关规定，承租公房被拆迁的，承租人可以得到一笔数额不小的补偿。同时，最初承租公房的这辈人基本上也到了生命的晚年。这样一来，公房租赁、拆迁、拆迁补偿、继承、婚姻、家庭等法律问题纠缠在一起，产生了十分复杂的家庭纠纷，严重影响家庭和谐和首都社会的稳定。据我了解，这种问题在北京十分普遍，涉及的家庭很多。北京市的公房租赁问题是在新中国成立后十分特殊的历史条件下长期发展逐步形成的，具有很强的政策性，截止目前为止，还没有专门的法律和行政法规来正面回应这个问题。所以当这些错综复杂的法律问题交织在一起以案件的形式出现的时候，不仅当事人感到困惑，连没有经验的法官也会感到手足无措。考虑到这个问题的普遍性、复杂性以及对于首都社会和谐的重要性。 一、公房承租人的认定与变更 到底谁是公房的承租人，这是解决此类案件的第一关键问题。对这个问题的不同解决将直接导致不同的利益分配格局。关于公房承租人的确定大致分三种情况：第一，原承租人仍然健在不发生承租人变更，在这种情况下承租人当然还是原承租人。第二，承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人。在第二种情形中，有些变更不符合规定，侵犯了其他共同居住的家庭成员的利益，被侵权的其他家庭成员可以请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原来的变更，作出新的变更。政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院依法予以撤销。第三，原来的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租，按规定早就应当办理变更手续，但是因为没有拆迁补偿的问题，大家都没有异议，一直到现在仍然没有办理变更。问题主要出第三种情形中。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现了不同的意见。符合公房承租人条件的当事人向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位以其他家庭成员存在异议为由不予变更，所以就一直拖着，到底谁是承租人的问题至今悬而未决。就笔者了解，这种情况十分普遍。 那么在这种情况下，公房承租人应当如何认定呢？我认为，在这种情况下，要根据承租公房的实际居住和缴纳房租的状况来决定。在原承租人死亡或者外迁后，与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但是由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份还是不明确的，也容易受到其他当事人的质疑。在这种情况下，实际的承租人应当向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有
离婚对方不配合析产房产确权诉讼 是无偿的吗 离婚时因房子产权问题而提起的诉讼当然不是无偿的，房产分割属于财产类纠纷案件，诉讼费用是按照财产标的额收取的。类似于房子的价格在50万到100万元的话，就是按照超过部分的1%交纳诉讼费的，超过2000万的部分按照0.5%的比例收诉讼费。 一、离婚对方不配合析产房产确权诉讼是无偿的吗? 离婚对方不配合析产房产确权诉讼不是无偿的，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳： 1、不超过1万元的，每件交纳50元; 2、超过1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳; 3、超过10万元至20万元的部分，按照2%交纳; 4、超过20万元至50万元的部分，按照1.5%交纳; 5、超过50万元至100万元的部分，按照1%交纳;
6、超过100万元至200万元的部分，按照0.9%交纳; 7、超过200万元至500万元的部分，按照0.8%交纳; 8、超过500万元至1000万元的部分，按照0.7%交纳; 9、超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6%交纳; 10、超过2000万元的部分，按照0.5%交纳。 二、析产的概念是什么? 析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。 三、民事诉讼的审理时间是多久? 一审审限一般6个月，根据我国《民事诉讼法》的相关规定，人民法院适用普通程序审理一审民事案件的审限为6个月;有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长6个月;还需要延长的，报请上级法院批准; 适用简易程序审理案件的审限为3个月，不能延长，若3个月内不能审结，转为普通程序继续审理。 第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月;还需要延长的，报请上级人民法院批准。
大连市公有住房承租权转让暂行办法 【发文号】大房局发[2002]94号 【颁布时间】 2002-8-8 【实施时间】 2002-8-8 一、为了放开搞活房地产市场，规范公有住房承租权转让行为,促进住房消费，特制定本办法。 二、本办法适用于大连市内四区(含高新园区、开发区、保税区、金石滩旅游度假区、旅顺口区)公有住房承租权转让。 金州区、瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县可参照本办法执行。 三、公有住房承租权转让，是指公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后，将公用住房承租权有偿或无偿转让给他人的行为。 四、公有住房承租人正常变更和承租人已死亡的非正常变更，不属于公用住房承租权转让范畴。 五、下列公用住房承租权不得转让 1、被转让人无本市常住户口； 2、已登报列为动迁改造区的公有住房； 3、已改变用途的公有住房； 4、拖欠房租或其他与公有住房有关费用的公有住房； 5、损坏并未修复房屋设施的公有住房； 6、成年共居人未出具书面同意转让的公有住房； 7、法院查封或有纠纷的公有住房； 8、公有住房所有权单位不同意承租权转让的其它正当理由； 六、公有住房所有权单位无正当理由，应同意公用住房承租人转让承租权的请求。 七、公有住房承租权转让，承租人应向公有住房所有权单位提出书面申请，得到书面同意后，当事双方可持相关资料到公有住房所有权单位办理承租权转让过户手续。 八、公有住房承租权转让当事人双方办理转让过户手续，应向公有住房所有权单位提交下列资料： 1、公有住房所有权单位同意转让的书面证明； 2、公有住房承租权转让双方各自转让和受让申请； 3、转让双方单位介绍信 4、转让双方的公有住房承租权转让协议；
2020年上海市公有住房承租权转让合同范本以下是小编为大家收集的合同范本，仅供参考! 合同编号：_________ 甲方(转让方)：_________ 乙方(受让方)：_________ 根据《上海市公有住房差价交换试行办法》(以下简称《试行办法》)等有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公有住房承 租权等有关事宜、订立本合同。 第一条甲方将其承租的座落于：__区(县)___路___弄(新村)___支弄 ___号_____室，租赁部位独用面积____平方米的公有住房承租权(以下简称该公有住房)转让给乙方。在订 立本合同前，甲方已向乙方出示该公有住房的《租用公房凭证》[《租用公房凭证》复印 件见(附件一)]。乙方已对甲方转让的该公有住房座落、面积、附属设施、设备及装修情 况确认无误。 第二条甲、乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价格为：人民币(大 写)________. 第三条甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理(不约定的划除)： 一、乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公有住房 所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一次性付款 时间由双方在本合同(附件二)中约定。 二、按《试行办法》规定，经该公有住房所在地区、县房地产管理部门审核批准，乙 方将上述价款直接支付给甲方，付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。 三、付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。 第四条甲、乙双方经协商同意，自本合同签定之日起的____日内，持本合同及规定 的材料到该公有住房所在地____区/县房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续。 第五条甲、乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通 知书》(以下简称《通知书》)之日起的___月内，持有关材料向该公有住房的出租人或出 租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。甲方同意，自该公有住房租赁关 系变更手续办妥后的____日内，腾出该公有住房并交乙方进行验收交割。