李记有老师讲座实录:房地产开发企业的税务筹划
【主持人】：陕西省工商联合会房地产商会秘书长宁高伟：
咱们今天有幸请到了李记有老师给大家讲课，今天是由陕西工商联合会房地产商会、搜狐网、西安晚报、西安致通振业税务咨询公司联合主办，天朗地产鼎力支持。李老师是全国知名税收筹划实战运作专家，清华大学和国家会计学院特聘教授。中国注册税务师、高级会计师，中国致通振业集团董事长，中国税收筹划网CEO、中央电视台和中国税务报新闻人物。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说，领衔研发了房地产开发企业纳税安全控制系统。今天李老师讲的主题是：一、企业赚钱的第三种渠道—税收筹划；二，房地产开发企业的纳税安全控制；三、房地产企业在房屋建设、销售房屋中务必要注意的风险问题。四、房地产的税务筹划；五、疑难解答。今天现场是直播，由搜狐焦点网直播，以后可以在网站上找到本次培训的内容.
【李记有】：非常高兴来到西安，和西安的房地产开发企业的财务精英探讨房地产企业的税务规划问题。在企业的管理当中，特别是税收的管理当中，每个企业税收管理都有两个目标，第一要控制纳税过程中的风险，企业在履行纳税义务的时候，实际上是伴随风险的，每家企业在纳税的过程中，要控制自己企业纳税过程中的风险。作为房地产开发企业，是国家众多行业中税费最重的行业之一，如何在纳税中控制风险，是房地产开发企业必须思考的问题。
我刚刚得到一个消息，东北某城市国税、地税对房地产行业进行专项检查的时候，发现了一个3.12大案，建筑施工企业给开发企业开发票，就是把发票通过增加建筑施工成本，然后减少它的纳税所得额，减少土地增值税的增值额，最近这个案子破了。不光是一家企业，有很多企业来给房地产开发商开发票，比如说我房地产开发商不要这个企业施工，但是施工企业给他提供的发票是假的，可能是盖的这个章，另外一个公司开的，这个问题查出来了，已经报到财政部了。街道下属的企业也给房地产开发商开发票，引起了大量的关注，涉案企业所在城市每一家开发商凡是涉及这个问题的，一家一家查，说明房地产开发企业面临很大的风险的。所以，原来没有打破，现在税务局也知道了，房地产开发商的成本有一部分是虚的，有一部分是通过发票的成本抵的。东北这个东西报到财政部了，就势必会引起对全国房地产开发商的检查。
房地产开发企业大家都知道，本身这个行业负担就是非常重的，咱们每个企业为了减少纳税所得额，减少土地增值税的增值额，在这方面做了一些不必要的文章，现在没有深度纠的时候，没有表现出来，现在风险已经付出水面了，3.12大案一破，势必揭开了这个行业的黑幕，势必这个事情会波及到全国，难道就东北一个城市的房地产开发商这样做吗？
区分不同的情况，有的房地产企业委托一个施工企业施工了，但是施工企业提供的不是真实的发票，或者代开的，只要这个事情真实合法还可以，如果不真实合法，有的
地方房地产开发商让多开一些发票，这个问题就表现的非常突出，现在据说在这个城市房地产开发商都在处理这件事情。
实际上呢，在我们的企业税收管理当中，我们有很多企业还会面临很多很多具体的实际问题，如何规避实际中的风险也是非常重要的。去年我们接触了一个房地产开发商，在规划建设的时候，已经进入施工阶段了，没有想到，在施工规划设计中，可能考虑得不周全，对周围的居民进行挡光了，而且重要的建筑物被挡上了，是一个教堂，教堂是一个宗教场所，房地产开发商周围的教堂、居民就纷纷找房产开发商理论，要求房地产开发商停工。后来房地产开发商迫于压力，觉得对周围的教堂挡上了，这样的话，怕引起事端。这样房地产开发商就主动的跟居民、教堂谈判，双方达成了补偿协议，付挡光费，这个企业整个金额付1000多万的挡光费。但是双方也签了一些合同，双方约定，我给你付挡光费，咱们就两清了。
但是这个企业的财务总监应该还是比较有经验的，觉得如果房地产公司对周围的居民、教堂要付挡光费的话，我能不能在企业所得税前扣除？这个就打了一个问号。这个企业的财务总监给我打电话，我们要给周围的居民付挡光费，如果税务部门检查的话，会检查什么？我说，如果挡光费是真实发生的，是可以在企业所得税前扣除的。这个是从税收的法理来看，都是属于你的相关支出。按照我们国家《所得税法》的规定，付出挡光费是可以在所得税前扣除的。税务部门检查的时候有一个顾虑在里面，你跟周围的居民、教堂签了一个协议，就只有收款收据，这样的情况下，你扣除的话，作为税务机关他有压力，假如推而广之，旁边的开发商，也找一些居民，也签了一个协议，把钱也付出了，没有业主的抵扣凭证的话，也可以从所得税前扣除，税务机关怎么证实这个真实性。比如说另外的开发商能不能用这个方式做假？我在周围找几个居民，说挡光了，钱就付出了，税务机关一定要关注这个事情的真实性，到底是不是真实发生了，这是税务机关考虑问题的重要内容。
第二个，付挡光费对方不可能给你出正规的发票，在这种情况下，作为我们房地产开发商，如何控制这类情况的税收风险？如何控制税收风险？后来我给这个企业的财务总监出了一个主意，既然税务机关关注这个方面，既然已经真实发生了挡光费，这是肯定的，肯定发生了，而且是真实发生了，既然已经真实了，我说那你不如做的彻底一点。他说怎么彻底一点儿？我说，你现在跟周围的居民和教堂协商，协商什么呢？既然付款项了，你配合我做一个动作，我不能把钱给你了，我没有任何证据，或者没有任何的证明。我负担费用发生的时候，要更进一步的证明，要对方配合一下，他们说这个好办，都可以配合。我给他们钱，他们配合一下没问题。我说，你让附近的居民找一个代表或者教堂到法院起诉你，起诉你不走法院的判决程序，就是由法院书面调解，把大家召集到一起，以法院的身份，出一个书面调解书，然后再支付这些企业的挡光费。为什么这么处理呢？这么处理以后你就取得了第三方的证据，税务机关再检查的时候，他就觉得这个挡光费是经过法院审理，通过法院书面调解的方式达成的，这个问题的真实性就得到了印证。如果没有这样一个证据链，就是你和你侵权的一方，双方达成的协议的话，税务机关在采信的时候，他有一定的压力，他往往不太相信你们双方达成的单方的协议。如果有法院的证据，实际上我们的税收风险就使房地产开发企业控制在可控的范围。不管谁来查帐，纳税人都可以提供第三方的证据。
企业的财务管理中，每天都会接触这样那样的问题。去年有两家房地产开发商搞的一个协议，这个协议出现什么问题呢？双方是一种土地买卖协议，A公司约定把土地卖给B公司，合同的金额是1个亿，合同签订一周之内，B公司要支付5000万，合同签订三个月，A公司要把土地权属变更到B公司，然后B公司再支付余款，合同内容就这么几条。但是合同签订以后，B公司按照合同的约定，在7个工作日之内，把钱付给A公司了，但是到了合同签订三个月当中，A公司并没有把土地使用权过户到B公司名下，他们原来签合同前，没有考虑土地转让过程中面临的法律风险。合同签订完以后，A企业把土地过户到B公司名下，要补偿大量的税款，这样双方就开始扯皮了。按照合同，三个月A企业就要把土地过户到B企业名下，但是A企业迟迟没有过户，后来拖到1年左右了，A公司没有把土地过户到B公司，B公司另外的5000万也没有付过A公司，就产生了很大的分歧，也承担了一个风险，说这样的话，双方就不想为这个事情闹翻脸，双方就商定这个合同不再执行了。双方又签订了一个补充协议，我们作为B公司的税务顾问，第一个协议我们没有看，等他签订补充协议的时候，我们是B公司的税务顾问，他们签订补充协议的时候，双方是这么约定的。第一原合同作废了，不再生效了。A企业要返还B企业交的5000万，同时双方又约定A公司不但退还5000万，再支付5000万，还要向B企业支付资金占有费300万。因为B企业在一年之前，就把钱付给A企业，B企业等于把钱借给了A公司，我已经预付了5000万了，我的资金也是有成本的，B公司的5000万可能是从银行贷的，也可能从别的地方借的，也有可能是自由资金，但是我的资金在A公司的帐上呆了1年了，你应该付我们企业资金占用费300万，双方的合同就作废了，这个就达成协议了。我们当时看到补充协议的时候，就意识到一个问题，B企业在收到300万资金占用费的过程中，B公司要面临两个纳税问题，它要收取的是资金占用费，要承担营业税的纳税义务，等于你把资金借给了A公司，你收取的借款利息，等于你提供了经营劳务，也是营业税的纳税义务，我们经营劳务也包括企业，不单单是银行，包括企业把钱借给另外一个公司，如果你收取利息的话，还要交税。
第二，你收到了资金占用费，还要交企业所得税，两个纳税义务，流转税的纳税义务和所得税的纳税义务是同时存在的。我们作为B公司的税务顾问，我说，我觉得你这样表述不好，为什么不好呢？这300万，你可以理解成你把款项借给了A公司，然后收取的资金占用费，我们这一方认为，你这300万可能更倾向于什么呢？是因为你俩的合同关系，是你们买卖土地的合同关系无法执行。无法执行的原因是什么呢？是A公司无法将土地变更到B公司名下，是因为A公司违约，我觉得300万不单单是资金占用的问题。你们两个企业认为他占有了资金，而收取的资金占用费。我更觉得性质是对方违约，我觉得应该是属于违约金的范畴。我们在补充协议当中该怎么签呢？A公司要支付B公司违约金300万，是因为你违约导致了我的资金你在变相使用，这300万是给B公司造成的一种损失，所以说，A企业要支付B企业违约金。当B公司收到违约金还交不交税？不交，违约金是不属于营业税的劳务的，是因为对方违约，营业税的纳税义务和附加税的纳税义务从此就消除了。
推而广之，上周我们在大连的房地产开发商问到一个问题，我们在卖房逾期交房了，我们付给对方的违约金可以在企业所得税中扣除？我逾期交房我向购房者支付的赔偿金，可以不可以在企业所得税中扣除？是可以的，我们随之补充一条，A企业如果向B 企业支付违约金300万，这个违约金可以不可以在A企业的所得税中扣除？可以，这是
因为法律关系形成的，包括刚才的逾期交房所支付的违约金，双方都是有民事权利的民事主体，都是可以在所得税中扣除的。大家一定要掌握这个基础，一方要支付另一方补偿金，或者法院判决的费用，都是可以在企业所得税中扣除的。但是什么不让扣除呢？比如说行政处罚不让扣除，比如说带有罚款、罚金是不让扣除的，比如说行政部门对企业进行处罚了，如果是两个经济主体通过签订一定的合同，实际上是可以在所得税中扣除的，这个咱们也顺便了解一下。
也就是说我们企业在进行纳税的业务过程中，要时时刻刻面临着纳税的法律风险，有的时候我们企业要准确掌握我们的税收的相关政策法规，使我们企业实际面临的税收问题加以解决。我们每天会接受很多大量的咨询问题，这些咨询问题都是我们企业遇到的一些问题，或者在查帐的过程中，遇到这样那样的问题。前一段时间我们有一家企业，也是一个房地产开发商，正好税务局在企业查帐，查帐查出什么问题？公司给公司的董事长、总经理买了一些高尔夫会所的会员卡，这个会员卡很贵的，可能要上百万。这个税务机关在检查的时候就发现了，公司为企业的高官买了会员卡，所支付的费用是否可以在企业所得税中扣除，这个就引起了争议了。
税务机关认为，你给你们高管买了高尔夫会员资格，是供高管娱乐的费用，不属于公司有关的成本费用，不让扣除。而且税务机关说了，我不但不让扣除，我还要征你的个人所得税，等于单位给个人支付了一定的费用，所以这个公司的财务总监给我打电话，到底能不能扣除？我给企业老总买的俱乐部的会员卡，可不可以在我的个人所得税中扣除？我个人认为这个事情，第一，税务机关讲的道理，我认为有一定的道理，为什么有一定的道理？因为税法说了，企业发生的成本费用和相关支出要和企业相关联，你为高管买的会员卡，是供个人消遣和娱乐的话，税收不让扣除，是有法律规定的。比如说一个企业为另外一个企业担保，另外一个企业承担不起了，你必须承担法律担保损失。你是一个担保损失，你没有取得相关的收益，这个就不能在所得税中扣除。如果你成本的支出没有和你企业所得税相关联的话，不允许在所得税中扣除。
后来这家公司又给我打电话，李老师我给你说，我们是卖别墅的，我们买会员卡很大的程度上，不是让董事长、总经理去娱乐、消遣。这样的话你可以跟税务机关这样的沟通，税务机关不让你扣除，是认为你这是给个人购买的高档娱乐场所，是供个人消费的，不让扣除。我说你得提供一些相关的证据，你跟税务机关的相关人员进一步的沟通，我们公司购买会员卡，是我们公司营销战略的重要组成部分，为什么说是重要的战略组成部分呢？我们的消费群，高尔夫的会员卡都是我们别墅的购买群体，让我们公司的高管成为高尔夫会员资格，使他们有相互交流意见的地方，是我开拓市场的一部分，理应是我消费的一部分。
《税法》是大家一定要站在一个高度去看它，他不可能把每一家企业具体的事情上升到一个高度，它只能是一个原则，企业要进行专业判断。你这么一说，我觉得有一定道理，因为你是卖别墅的，能买起别墅的人，都在哪儿出没呢？都在高尔夫俱乐部出没，所以说我们公司购买的会员卡，不是让董事长自己消遣和娱乐，是我们公司营销战略的组成部分，你可以提供一些证据，哪些人是在这里谈成的。这说明我们作为纳税一方要有举证的责任，企业一定要理解举证的责任。后来我们给企业出了一系列的主意，我说
你回去之后，你不要简单的跟税务机关沟通，你要提供进一步的证据，你们公司为什么要买会员卡，有没有董事会同意？我们公司有什么决议，我们除了开发高尔夫的会员外，我还有其他措施，我把营销方案提出来，你看买会员卡是不是在营销方案中，甚至哪几个项目是在这谈成的，这个时候税务机关就可以采信你的证据了。纳税人要提供更多的证据，来证明你的安排和做法是经得起推敲的。
但是我们往往很多企业，在进行税务处理的过程当中，没有下工夫，所以说这种风险自然存在的。实际上我们的税收风险来于什么呢？在进行税务处理的过程当中，我们很多企业往往把简单的问题，更多的跟税务机关的谁沟通呢？跟专管员沟通，大家在税务交流和交换意见的时候，不要问一个人，要从不同的渠道和层面获得不同的信息，这个信息获得的过程中，往往出现失误或者偏差，就会给企业造成很大的损失。
去年我们在大连接触一家房地产开发商，这个董事长就说了，实际上我们董事长不研究税，我们把这个事情移交给企业的财务部去研究了，这样就会出现什么问题呢？大连的房地产开发商，它盖的是类似别墅的，户型都非常大，都是200平米以上的大户型的房子，都是非普通标准住宅了，它那个地方傍山，他经过研究调查，凡是能买起这个房子的，都希望房子非常大，所以他们就不能开发小户型，原来开发的时候都是大户型。所以这个企业牵扯到企业土地增值税预征的问题，土地增值税怎么预征的问题。正好当时税务局有一个文件，文件是怎么规定的？住宅预征率是1%，非住宅是2%。那么这个企业财务经理到税务机关一问，这个专管员说，你们的项目属于非标准住宅，你按照预征的规定，应该按2%预征，因为你的房子是非普通标准住宅，应该预征率是2%。当时我们企业财务经理给我回复，他向税务机关征询，税务机关说应该预征2%，是税务机关答复我们2%。这次技术人员给我讲，我们就问你们的咨询人员了，问一下你们对这个问题的理解，你们的人员并没有轻易答复我们，而是让我们提供了当地税务机关的文件。他们看出文件的破绽来了，住宅1%，非住宅2%，说没有说非普通标准住宅2%了。非住宅是什么呢？非住宅是指商户和写字间，我们是属于住宅，但是属于非普通标准住宅，非普通标准住宅是不是住宅？大家说非普通住宅是不是住宅？是。还是1%，你们的咨询人员给我们这样答复，我们就明白了。他说李老师，如果没有咨询机构，我觉得财务经理给我的答复，按税务局2%的税收来征，我们应该是非普通标准住宅应该是1%。
我们要研究税法应该研究税收政策是怎么写的，自己先钻研，然后问税务局专管员。我们以前一出现问题就向税务专员问，如果答错了，如果我们按2%征收的话，就会差1000万，我们这些风险都是自觉不自觉产生的，就会发现这样或者那样的风险。
所以我们想，在企业的运营过程中，控制企业的税收风险是必然的过程，房地产开发商如何控制在企业纳税上的风险是必然的过程。有的时候我们的风险是防不胜防的。什么是防不胜防呢？有的时候可能这个方案不是财务做出来，都是营销做出来的，财务人员核算的时候才会想到这个问题。我们前一个阶段在沿海地区有一个房地产开发商，正好看到他有一个宣传，我们就看出一个问题。他们做了这样的一个促销手段，凡是购买我第一套房屋的人，你买我第一套房子的时候，因为它是一个县级市，房地产开发商本来少。买我第一套房子的人，我按购房款，给你折一个积分卡。如果第一套50万，给你折成5万的积分，等于你购房款的价折算成储值卡一样，这个积分什么时候有效率
呢？如果你在我公司买第二套房子，这个积分会折算成给你一定的激励了。我给你会员卡的积分是没有价值的，我给你折成积分了。假如你在这买第二套房子，我开发另外一个小区你又买了一套，你拿会员卡就可以享受会员待遇了，房子可以折扣，把你的分值折算成折扣，或者我给你送电冰箱、空调，我把你买第一套房子的款给你折成积分。
他给我讲销售方案的时候，我觉得这个企业挺有创意的，我再给他说，你行使积分奖励的时候带没有带个人所得税？你赋予他奖励的时候，你还要代扣20%的个人所得税，因为他不是你的员工，所以你给他的奖励，等于是他获得其他所得了，要征20%的个人所得。他说李老师，这个我们没有，我们很多情况下，我们企业有可能没有想到，这里会隐藏着这种风险。而且他不是一套啊，这个地方购房者一人买几套的很多，这个奖励在实际中会很多的，我们给他送空调或者送冰箱了，还有个人我就直接给他现金了。还有的情况下，我给他折扣了，如果税务机关在专项检查中，发现你兑现积分奖励了，他一旦想到这里还隐藏个人所得税，这就是你的风险。如果我们没有对我们每一个促销方案、销售方案进行深度的论证的时候，你的风险都要准确的估计，你的业务所产生的法律风险，大家一定估计到这种风险。
在这个过程中，我们企业往往这些促销方案、销售方案，是不是由财务部门提出的？不是，是由经营部门、运营部门提出的，他们进没进行税收上的论证呢？没有。你没有看什么税务风险，视而不见。什么时候出现问题了，税务机关检查的时候，人家把这个问题查出来了，这说明我们中国的企业还没有把税收风险作为一个制度来考量。
境外的企业，大的跨国公司你看他们是怎么控制风险的？他们在做每一个合同，做促销方案的时候，都会有专业的人员帮他们做风险审核，你看看达能和娃哈哈有没有约定谁缴税款呢？取得收益的一方必须要纳税，这个早就定下来了，国内的企业和国内的企业签合同的时候，往往没有阐述税由谁承担。达能设计合同的时候，你这个股权激励是由谁承担纳税的义务，人家在设定的时候就约定好了，说明人家有一套相关的制度规避自己的税收法律风险。而我们国内的企业并没有制度化，并没有体制化，所以我们会有这样那样的风险。
实际上呢，作为房地产开发企业，税收风险实际上是巨大的。实际上我们企业管理税收，我们第一个目标是控制风险，第二个目标控制什么？大家说我们企业，我们研究税收的第二个目标，是合法的少交税款。也就是说，我们第二个目标追求的境界是合法的少交税款。第一个目标是控制风险，使我们的企业税收核算能够规范，使自己的企业能够避免税收的风险来运营。第二个风险就是我们要合法的少交税款。那么既想做到少交税款，又要做到合法并不是一件容易的事情。既做到合法，又能做到少交税款，并不是一件容易的事情。
我们在这个过程中，我们有一次接触了一家企业，这家公司做了一个什么业务呢？做了一个土地一级开发业务，受当地政府的委托，从事土地的一级开发，土地一级开发双方跟政府约定，除了土地一级开发，它自己要垫资，政府没钱。政府先把土地征用了，然后你进行土地的平整，使生地变成熟地，我给你8%的利益回报，如果我这个土地是60亿，我给你4.8个亿。然后土地平整后变成熟地了，就可以招拍挂，政府通过招拍挂的方式把土地转让给其他的房地产开发商和企业。这个过程中，你的回报怎么交所得税
呢？对方购地者除了交土地出让金，还要出一笔土地平整费，政府是通过土地筹备中心获得土地出让金，你获得土地平整的费用。这家公司觉得这个业务要面临很大的税收风险。当时董事长就问我，李老师如果我们投资60亿作为一级开发，我最终按照政府给我4.8亿的补偿，这4.8亿牵扯到我还有没有费用，这8%是土地平整的收入，是不是净收入呀？是平整费用都回来了，另外给你8%，另外给你8%的回报，等于4.8亿要交33%的所得税，这是在2005、2006年的时候，这个企业觉得我要交这么多的税，一个亿都没有了。
第一，你们作为税务咨询机构你们有没有什么好办法？所得税这块给我们想一下办法。第二，我的营业税怎么交？第三，我还交不交土地增值税。这一系列的问题都是他的董事长和财务总监咨询我的，我看这个企业营业执照是××城建开发有限公司，营业执照是房地产开发业务，经营范围房地产开发。我想这家房地产开发商它从事的土地平整业务到底怎么交税，是值得我们深入思考的。如果它获得8%的净回报，按照要交33%的税，就没有收入了。你应该按8%获得净收入，交33%的所得税，这个董事长一直让我想办法，看所得税能不能不交。后来我就想，房地产从事土地平整到底业务性质是什么？土地平整到底是什么业务？把地我给平整了，修成道路、桥梁了，使生地变成熟地是房地产开发吗？正常的房地产开发企业交营业税怎么交的？销售不动产，是在我在这儿把房子建了，我把房子卖出去了。
还有一种方式是把土地使用权转让出去了，按照转让资产交税，我想这个房地产开发企业，这个土地是房地产开发公司的吗？是国家的，是政府的，怎么转让土地使用权呢？没有。第二，他销售不销售不动产呢？没有。它到底做什么了？做土地平整了。后来我就想在营业税中做土地平整业务，在外商投资企业和企业所得税中，外商投资企业从事土地平整业务的外商企业，可以认定为生产性的外商投资企业，是什么意思呢？我们税法有规定，生产性外商企业，可以自获利年度起可以免二减三，这个政策多好呀。
你看文件依据规定怎么规定的？外资专门从事土地平整业务的企业，可以认定为生产性外商投资公司，还可以自获利，免二减三。我们的企业经营范围是房地产开发企业，中外合资的房地产开发企业，能不能认定为生产性外商投资企业呢？不行。后来我的委托方不是外商企业，而是内资企业，营业范围是房地产开发，名称是××城建开发有限公司。我说你先从税收上走，咱们一块商量，变更你的营业执照，主要改变两个地方做变更。一变更你的经营范围，现在把房地产开发业务去掉因为你没有做房地产开发，这个项目这么大你完全可以把它去掉。就直接写土地平整，就做土地平整。咱们一定跟工商局找关系，把你的经营范围变更，从房地产开发项目转成土地平整。你原来两个股东，再吸引一个股东，他说我正好有一个境外的公司。我说，你再引起一个境外的投资商，这个公司名称还是××城建公司，第二企业就变成了中外合资企业了，外资占了25%。第二业务范围变成土地平整了。这两个改了以后，我们看这个企业在税收上发生了戏剧性的变化。第一这个企业还交不交企业所得税了？免二减三，什么时候获利？在政府土地招拍挂的时候，免二减三了。第二，把营业税也解决了，政府把这个项目给他了，他把这个又转包出去了，土地平整业务是什么？是属于建筑类劳务的其他作业，其他业务里包括土地平整，营业税不按照5%交了，所得税也解决了，而且他找没有找税务局，不
用找了，不用找关系了，也不用贿赂他们的，我就是一家中外合资企业，我们就是免二减三，就把这个问题解决了。
我们作为房地产开发上，一定要根据自己业务的性质，然后去定性，我的业务流程到底是什么，我的业务流程到底是什么，一定要巧妙的、准确的定性。也就是说，我们很多企业在进行操作的过程中，缺乏对你业务的安排，所以说，你的企业就没有找到一个很好的切点，这个企业经过我深度分析，这个企业变成什么企业了？是房地产开发企业吗？原来是房地产开发企业做土地平整，给蜕化成建筑施工企业了，正好符合土地一级开发业务，土地一级开发就是平整土地嘛，是在后面改变的，合同签完了，自己一调整，自己把自己的税收解决了，也不张扬。我不交税是因为《税法》规定的我不交税，是企业通过定性，然后找出节税的空间。
这两天我又接触到一家公司，正好税务局查帐，查到一个问题，这家公司在报纸上打了很多广告。它是一个公寓，是一个产权式的公寓。这个房子类似于产权式酒店，房子我盖完了，把房子卖给了很多很多小业主，卖完之后，双方约定我再回租，但是这个房地产开发商，为了能够在报纸上更好的吸引购房者，你交的不是银行贷款嘛，首付款用免三年租金，第一次我返你三年租金，然后这个租金等于直接返给你了，这个三年租金怎么返呢？我把房子定价，原来比如1万一平米现在我按8000块钱一平米卖给你。实际上我第一次返给你怎么返呢？等于我房子的钱降价了，我房子8000卖给你，实际上这个房子1万块钱一平米。为了使我的房子更好的卖出去，这个房子我还回租过来，到第三年再付给你租金，前三年不付你租金了，你赠送我三年的租金充值我的房款。
这一次税务局查帐，把它打的报纸广告拿过来了，这个房地产开发商房价按照8000块钱一平米做的，广告上打了赠送3年租金，所以你的房价不是8000，是1万，然后你给他三年租金，这麻烦了。房地产开发商是按照8000块钱记帐的，这个企业做这个安排的时候，实际上有问题，这次税务局在查帐的过程当中，就引出了很多很多问题。第一个问题我们看一下，如果这个房价是1万，然后你帮助购房者交了一些房款，那就是1万了，营业税按照1万块钱交税，营业税得这样交。第二个问题就出来，你要把这个租金交给购房者，你还代理个人所得税，这个方案指定的过程中，没有经过系统的分析，你不是正宗的房东，你怎么做？我为了能够使我的销售模式，能够让更多的消费者认同，我采取的是折扣销售，我卖的时候房价就是8000，但是附加条件，我这个房子必须回租。为了推广这种模式，我售房的时候是折价，不是赠送，你赠三年租金，你的房价就不是8000，是1万，这样税务机关就抓住这个问题的要害了，这个企业正在税务机关检查当中，问题还没有处理完呢。当时就没有想到，广告这样打，购房者踊跃呀，出6万块钱就可以把房买了，但是实际上不是6万，而是8万。实际上用这种方式替代了，我前提为了能让我的销售模式被认同，所以为了这样的方式，来买我房子的人，首先是折价，不是赠送，如果是赠送价格就不是8000块钱，而是一万了。
我们在企业的运营当中都会牵扯到法律上的安排，房地产开发企业在重大的税收决策中，都应该系统的把控这样一个风险。结果这个案例，我们在2004、2005年，还接触了跟它类似的案例，也是一个产权式酒店，它比较特殊，并不是房地产开发商，是一个投资公司，投资公司走了一个捷径，他把房地产开发企业开发的一栋楼全部买下了，
他间接的进入房地产开发了，买下来以后，他把它做成产权式酒店了，先装修，装修成四星级宾馆，他说我这是一个产权式酒店，然后找当地的律师做了一个很好的法律方案，再把这个酒店分割成一个单元，卖给投资者。当时股票市场不火，很多人就看好了这种形式了，卖完以后再回租，再给他租金回报。
当时这种模式很受欢迎，这个企业用了4个月时间，就把这个酒店卖出去了90%了。我当时就跟这个酒店的人接触，我就问财务经理，你们家是做什么的？是做产权式酒店的。怎么交税呢？等于把不动产分割成物理单元，卖给投资者了，等于卖的过程中已经产权转移了，我交税，交营业税、城建、附加。卖完以后我再签回租合同，我返给他租金，对方要交房产税、个人所得税，我再成立了一个公司，由它回租的，它通过酒店运营收取房间的收入、餐饮的收入、夜总会的收入等等，把它作为一个公司运营。第一个先按照销售交税。第二个取得租金的个人纳税，我履行代扣业务。第三个酒店运营公司正常的运行要有一定的业务，然后纳税.
三个环节是我投资公司纳税，投资公司买了一栋楼又卖出去了，我们按照销售不动产交税，我说卖了多少？他说卖了1.6亿元，交了多少税？800多万。他说，凡是买了产权式酒店的，都跟我签合同了。第二都要正规的发票。第三我的发票是当地税务局领出来的，而且是联网的，而且是机打发票，所有的购房者都要发票我也没办法。他一说我就划了个问号，我就觉得当时这个企业这个地方有问题，当时我马上想到2003年有个财税06号文件，企业购置的不动产，再行转让并不是按照发票的全额交税，我看他买了1.6亿，交了800万，他是按照1.6亿交税了，企业购置的不动产，不动产可以减掉，所以跟我谈话谈了半个小时，我发现这个企业肯定是多交税款了，按照我们国家规定，企业多交税款如果纳税人发现自己履行纳税义务错误，多交税款了，多长时间可以退回呀？是截至交税款之日三年内发现的，都可以退还。后来在我们的帮助下，这个企业后来才发现，他这个楼是9000万买的，又花了1000万的装修费，然后卖了1.7、1.8个亿，后来这个企业在我们的帮助下，把多交的税款退回来了，现在我们已经签了第四年合同了，成了铁杆的客户了。
很多企业在税收过程中，有很多政策，由于纳税的一方并没有全面的掌握，可能就没有想到这里的税收问题，因此，我们企业运营过程中，一定要准确的把控我们的税收风险，来进行税务规划。什么叫税务规划呢？我们刚才讲了两个例子，实际上到底什么是税务规划？税务规划是指纳税人利用税法的特定条款和规定，实际上都是纳税人利用了某一项政策，然后改变了业务的性质，或者改变了业务流程，或者改变了业务的关系。我们看这些规定，都是纳税人利用了税法的特定规定，我们刚才讲，那个企业为什么会少交税呢？是因为利用了2003年财税06号文件。刚才那家土地平整的企业，也是把控了土地平整的性质，然后进行了法律关系的调整，从房地产开发企业变成了土地平整建筑施工的企业，由内资换成了中外合资企业，要想税款少交都必须符合条件，都是纳税人利用了某些特定政策进行了改变，还有我们把资金占用费改成了违约金，都是调整了性质，都是纳税人利用了某些纳税政策，然后做了一些改变，带来了税款的减少。
什么是偷税呢？偷税是不是纳税人利用税法？是纳税人违背税法，它都是企业改帐了，改合同了，改了一些不该改的地方，实际上你在哪改的？偷税在哪改的？是在业务
发生之前改的？还是发生之后改的？是业务发生完了，帐没有记进去，所以就造成了偷税。税收筹划是纳税人利用了某些政策，这种改变是从源头上改的，偷税在哪改的呢？不是纳税人利用税法，而是纳税人违背税法，进行改帐。偷税谁实施的？偷税都不是董事长实施的，都是今天在座的财务人员配合实施的。偷税是改帐，明明业务发生了，你改出来的，明明施工成本就是1个亿，你改成了1.6亿，这些改的都是结果既定，你给改了，这些都不属于税收筹划的范畴。
比如说，我在其他地方，接触了一家房地产开发商，他为了少交土地增值税和个人所得税，他怎么做呢？这是带有土地拆迁补偿性质的，他拆迁的有300多个商户，实际上地上建筑有300多家，他为了多加成本做了1200家，虚构了800、900家虚假资料，然后加大拆迁补偿的费用，这样的话，这个企业的项目就亏损，不交税，既不交土地增值税和个人所得税。他是伪造了拆迁合同，编造、伪造了土地拆迁合同，地上只有300多家要补偿的，他做了1200家，人为的多加了800、900家，拿一个收款收据就可以扣除，双方签订一个补偿协议就可以了，实际上只有300家要补偿的商户，做出来1200家，造成了少交税款，这就是偷税了。我们企业一定要把握好两个性质，税收筹划是纳税人利用了税法的特殊政策，这个是跟偷税有本质区别的，纳税人要达到少交税款的目的，必须达到税法的规定，然后做出与税法相适应的调整，使我的企业完全符合税法的条件，然后这种方式带来的少交税款就完全合法了。
而我们很多企业为了少交税，往往是在帐上做文章，税收筹划不是帐上的文章，往往是帐外的事情，是事前要做的，而不是事后做文章的。很多企业往往喜欢在事后做文章，发生了然后做处理，这说明都有一定的问题的。
实际上我们通过上面几个案例的分析，我们认为作为房地产开发企业税收筹划是可以给企业带来巨大价值的，这样的方案和那样的方案的策划会给企业带来巨大的价值，可以给企业带来价值，我们不妨举一个例子看一下。原来在2006年以前，有一个公司在销售的环节上做了一个策划，怎么做的呢？比如说这个公司经过深入研究，发现一个秘密，假如说这个企业是2003年，这个企业我们看怎么做税务规划，这个企业预计的收入是10亿，他当时就研究销售方案，销售方案比较了，我这个公司是一个售楼处，售楼处可能有15个人做售楼的，这15个人假设通过工资，每个人加上销售提成，一个月1万块钱，在北京、上海月薪加上销售提成一万块钱，这是一种方式。
如果这个企业，这个房地产开发商15个人去做销售，每人每月1万块钱，实际在所得税之前按照工资扣的话，比如说1600，2006年才1600的，以前是800或者960，15个人扣除的金额是很有限的，他就说我能不能不这样设计，我可以建一个售楼处，但是我委托一个售楼公司，它在这里卖房子，实际是一个售楼公司了，房子的合同跟谁签呢？跟房地产开发商签，我给售楼公司付售楼佣金，假如是2%，售楼公司假如还是15个人，我们看一下这个售楼公司要付2%，10亿销售额的2%是多少呢？是不是2000万？是2000万。这个支付多少钱呢？一个人一个月公司1万，乘以12，180万，但是我们首先看一下，这付的2000万，按照原来的企业所得税扣除办法，2000年84号文件，我付出的佣金能不能在所得税中扣除，跟单位做的没有金额限制，给个人支付佣金不能超过5%，他们是合同关系，付2%可以在税前扣除？可以。这2000万可以扣除，这个售楼
公司跟他什么关系？假如说关联关系，这个公司自房地产开发公司的所得额，我付2%佣金的回报是1%到4%之间，我超没超标准？没有。一般在1%到4%之间，我付2%，实际上这2000万是房地产开发商的利润，转移到哪了？转移到销售公司，销售公司获得的是佣金回报，佣金交营业税，按服务业交营业税。
财税2002年有一个208号文，这个文件怎么说的？新办的服务型企业，安置下岗人员达到30% ，可以免三年个人所得税、营业税、城建、教育附加。什么是税收筹划？是当一个企业有两个或者两个以上政策可供选择的时候，就用这种方式解决了它的一部分问题，2000万等于他的一部分所得转移到免税企业。国税2006年有个31号文件，31号文件怎么说的？房地产开发企业不得享受新办服务业企业，这是在2006年才开始实行的，之前很多企业，我们今天在座的房地产开发企业不是一天了，有想到这个政策吗？很多政策出台以来，大家没有仔细分析它，当一个企业找到两个或者两个以上的政策差异，找出税务筹划点。
我们再说另一个客户的项目，这个客户是开发写字间的，从事写字间的开发，这个写字间只租不售，这个写字间租金每平米是9元钱每天，在西安能达到这个水平吗？他们一天最贵的可以达到30多块钱每平米，这是算中档的，每平米每天9块钱，他每年的租金差不多2亿。当时这个房地产开发商就说了，这2亿首先有5.5%交营业税附加了，还要交12%的房产税，他觉得这个税收压力非常之大。同时，这个企业就问了，我们只租不售，交不交企业所得税？第二交不交土地增值税。
当时跟企业的财务总监和企业家对话的时候，企业遇到的一些税收困惑。第一，我们看企业交不交企业所得税，如果我开发的产品采取出租形式，它的成本是多少？折旧要不要扣除？如果扣除的话，那么就转为固定资产了。转固定资产可以扣折旧，如果按照2006年的31号文件，房地产开发的房地产产品作为固定资产，是视同销售交企业所得税。什么是视同销售？房地产企业开发的产品按照2006年31号文件，也就是房地产开发的产品转做固定资产的话，允许提折旧，但是要视同销售，实际上这个楼租金可以租2亿，开发成本大不大呀？是不是得几十亿呀，交多少企业所得税呀，压力非常大。如果不转固定资产，这个地方的租金成本还有没有？没有成本折旧了，压力就在这。新的所得税法，这个地方还是不是视同销售？新的所得税法，就没有视同销售一说了。2003年到2007年的3月1号就作废了，我们就让他转做固定资产就转到2007年，在视同销售这一节中，没有讲到房地产企业开发的产品，不视同销售。以前是内部交易，不视同销售，只有内资企业，31号文件房地产开发的企业转做固定资产的要视同销售。按照新法是不视同销售了，就不用考虑这个风险。
第二个土地增值税，交不交土地增值税呢？不交，土地增值税的核心是所有权发生转移，并取得相应利益的情况下，包括继承，在这种情况下，才交税，土地增值税也不交。
只租不售呢，如果房租2亿，我能不能先租给我的物业，我自己有物业公司，房地产开发商，我能不能先出租给它，整体出租给它，价格按照60%计价，它按照100%再租给客户，中间我插一杠子，比一比我们看能不能比出效果来。如果房地产开发商把房子整个对外的售价是2亿，先租给物业公司1.2亿，实际上房地产开发商把房屋租给物业
公司的时候，首先按照1.2亿按照5.5%交营业附加，再按12%交房产税。现在物业公司把房子转租出去了，它怎么交营业税呢？是按照2亿乘以5.5%，还是2亿减去1.2亿再乘以5.5%呢？是哪个对？告诉大家，后面这个是错的。我们国家目前对房地产的转租业务并没有任何文件明确，由差额交营业税。因为上海的房地产企业规定，只在第一道租的时候交税，等于有8000万，这12%交没交，一年是960万，十年下来多少？少交多少房产税呀，9600万，对企业有没有价值呀？有。现在整体来看，这两个公司都是谁的？都是自己关联企业，我们看一下这两个亿加上了1.2亿，再乘以5.5%，自己这么一算帐并没有占多少便宜。告诉大家，如果我们的税法规定，转租的话，可以按照差额交，这个就有效果了。
从这个事情可以看出，我们的企业必须找到不同的方案进行比较，然后找出筹划空间，比来比去，税收筹划就是动脑筋动得多一点儿，不断转弯。刚才销售公司转过去了，在这个地方转不出去了。纳税人要不断地变化，明明是自己卖房子，自己的售楼处，现在改成一个售楼公司卖房子，售楼公司是自己的，现在变化以后，税收筹划还是自己的企业，变来变去就变回来了，折腾来折腾去，就变回来了，这就叫防不胜防。在这个过程中，大家一定要理解税收筹划一定会给企业带来巨大价值的。
税收筹划是企业在税收上的合法安排。第三税收筹划是在企业主动变化中实现的。前一段时间有一个企业问我，说他向信托公司借款，房地产企业向信托公司借款，但是现在约定的年利息都达到15%了，这个15%可以不可以在所得税中扣除？实际上这说明大家对新的所得税法研究的不到位，企业和非金融企业，向非金融企业借款，实际上是可以扣除的，这里可没说向银行借款，信托公司是不是金融机构？它应该是非银行的金融机构。所以就可以在税法中完全扣除的，所以大家要研究税法，向金融机构借款，可以全额扣除。
税收筹划要求企业主动围绕税收政策的变化做出举动。07年前，他向信托公司借款做了两个合同，一个是按照银行的利率做的一个合同，另一部分多出的部分怎么办呢？双方又达成了一个服务合同，向它付服务费，向信托公司付服务费，服务费实际上也是利息，新税法出台以后，就自己调整了，完全是利息了。但这样会不会容易出风险呢？所以，咱们企业做事的时候，稍不留神风险就出来了。税务局就想原来你还有一个服务合同，现在就成利息合同，你利息就这么高了，被问的人给人家解释了。原来利息一样，我们只是签了两份合同，就说漏嘴了，这样原来的合同就是虚假合同，也就是说，企业在运行过程中，做每件事情最好做到滴水不漏。
房地产企业税务规划就非常有必要了，我们可以看一下房地产开发企业做税务筹划的必要性，房地产开发企业周期都非常长，有的个别企业都有十多年的烂尾楼，而且涉及的税种多，每个环节相对应的税种，房地产企业从买地，到建设，到后期的物业管理，每个阶段有每个阶段的问题，周期比较长，而且涉及的税种比较复杂，以前12税种，现在一合并，涉及到11个税种。同时房地产开发企业缴纳税款的金额比较大，这么算和这么算之间，对数额的影响也非常大，房地产开发企业交易金额也比较大，在计量上也非常大，同时房地产开发企业也是税务机关监管重点。这几年来，咱们国家组织房地
产专项检查，连续7年把房地产企业作为专项检查的重点领域，同时房地产开发企业做好税收筹划的话，价值也非常大，所以说房地产进行税务规划非常必要。
房地产开发企业怎么进行税务规划，可以根据不同的阶段进行税务规划，房地产开发企业按照不同阶段考虑税收的话，有四个阶段，买地阶段，建房阶段，售房阶段和后期的物业管理阶段，每个阶段的风险不一样，我们今天可以围绕四个来详细谈一下。
实际上我们把买地阶段，分成这三种风险识别，购地阶段会计怎么处理，第三个购地阶段本环节应该交哪些税种，把房地产开发企业的每个环节的风险都进行归类了。
我们首先看一下买地阶段，这是房地产开发企业风险识别系统中的常规业务，房地产开发企业的业务流程大致分为购地、开发建设、销售和管房等四个阶段，由于各个阶段的业务特点不同，所涉及的税种及纳税处理规定也不尽相同，如果不能准确掌握各个阶段的业务特点和纳税处理规定，则会出现巨大的纳税风险，本模块以房地产业务流程为主线。我们第一个阶段就是买地，从买地开始，买地是房地产开发企业的第一阶段，只有取得了土地才可以保障项目的顺利进行，如何取得土地，是每个企业要考虑的问题，现在有出让、招拍挂和曲线购地三种方式，在购地方式下由于购地企业的性质不同，地区政策的不同所产生的纳税风险也存在着差异。
所以说，我们把房地产企业取得土地划分为三个主要方式，一个是协议出让，协议出让方式取得土地，面临的税收风险是什么呢？协议出让取得土地，是土地管理部门代表政府以土地公告市场价格为基准，并将土地所有权出让给使用者。现在国家规定的土地出让政策是招拍挂了，由于早期拿地的企业，2002年前拿地不是招拍挂，很多还是协议出让的，早期都是协议出让的，现在都开发了，现在还有个别地区的经济适用房的建设项目，还保留着土地协议出让的方式。在这种方式下，在税收上会出现什么问题？我们首先看一下，我作为一个企业合格的财务总监，我就要分析我这种方式拿地，我对应的风险有哪些，我们宏观的会知道，如果我是出色的财务总监，我都可以把这些点考虑进去。
如果以协议方式取得土地的话，我们就会出现一个什么问题呢？早期取得土地，后来才进行开发，2002年拿地，以前没有开发，现在才开始进行开发阶段，这种就会出现开发的增值额比较大，现在房地产开发阶段成本就比较高，这就势必造成增值很大，因为土地成本扣除比较小，就势必会造成人为成本的增加，所以这样就势必要加大它的开发成本，这样就有一个相关的风险，人为的增加成本的风险。
第二，如果协议出让土地方式，往往带有特殊项目，如果现在还有协议出让，很多政府和你之间，都是你为政府干什么事了，所以变相的协议出让，这都还是存在的。吉林土地协议出让还是存在的。还有的企业是从事经济适用房，当地是以协议出让的方式进行的，当地的政府可能跟你之间签有一些协议，还有相关的政策。这个过程中就会出现，要对当地的优惠税收政策，做合规性、合法性的调查。所以企业一定要关注你跟政府之间达成协议过程当中，他给你的政策是否有效，平常，我们会觉得有一些优惠政策，这个优惠政策能不能实现，的确要画一个问号。
第三，为了达到协议出让的方式，你作为房地产开发商，你可能支付了一些隐性成本，但是这个钱都拿不到桌面上来。
第四，有各项补偿费，这种协议出让方式，可能往往都是棚户区改造，有大量的非净地补偿费。
第五个，印花税政策变化潜在的风险。
第六个，土地使用税理解误区带来的纳税风险。在什么时间交土地使用税，有很多房地产开发商还有很多误区的，这都是你的风险，凡是土地协议出让的要考虑六个方面的风险，所有房地产开发企业的财务总监可能没有考虑这些风险，我们一定要把问题考虑得全面一些，可能会造成人为的成本，很多企业由于协议出让土地，土地成本较低，势必造成开发产品较高的增值额，造成土地增值税纳税压力，为减少土地增值税的纳税压力，有些房地产开发企业就要人为的加大开发建设过程中的开发成本，在人为的加大开发成本的过程中，部分房地产开发企业是通过关联方来不适度的加大开发建设成本，如委托自己的建筑施工企业来施工等，在关联交易过程中如果定价不合理则面临被税务机关做纳税调整的风险。把大量的施工成本转移到施工企业，施工企业是自己的，左兜的钱掏到右兜。房地产开发企业对施工企业管理往往不到位，关联转让的风险加大。
按照新的所得税第41条规定企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表时，应当就其与关联方之间的业务往来，附送年度关联业务往来报告表。比如说施工企业和你之间是不是关联交易，是不是关联关系，在附送年度关联业务往来报告表的时候，你一报就出问题了。按照新的所得税法第43条规定，要提供企业不提供与其关联方之间业务往来资料，或者提供虚假、不完整资料的，为能真正反映其关联业务的情况的，税务机关就要进行调查。
纳税人还要进行合规性、合法性的调查，我去年在上海接触到一个开发商，我这个地方税收很简单，税务局给我返，我买地是镇政府给你免，他说我的企业营业税和所得税都不用交了，我说你被误导了，人家是在你镇政府分享的时候，市政府、区政府再到镇政府，三级到镇政府没多少了，不是全免的概念，你这个地方一定要明确，你搞写字间出租的，你如果把写字间的租赁费交12%，可以返回来多少。原来跟镇政府签的合同还没有，在我们的企业当中，董事长并不懂税，并没有想到这种情况的存在。
还有隐性成本的税务处理，这种补偿费，这种补偿费当中大家要明确，特别是交契税的时候，都要并到契税的行列中。以协议方式出让的，其契税计税价值为成本价格，成本价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建筑配套费等都属于契税的行列。
土地使用权不属于印花税征管的凭证，不贴印花，但从2006年11月27日开始，土地使用权出让合同、土地使用权转让合同要交印花税，纳税人应掌握此变化，避免进入纳税处理误区。这个地方大家还要注意税种政策的变化，原来在1991年的155号文
件中，条例当中印花税并没有列举土地使用权的转让。2006年的164号文件，对土地使用权出让合同，土地使用权转让合同按产权转移，按所载金额万分之五征收印花税。
有的房地产开发企业还存在一些误区，有的房地产企业认为房地产开发企业建造的商品房，在售出前不缴纳房产税，所以也无须缴纳土地使用税。房地产开发企业在购地合同签完之后，实际上就要履行土地使用税的纳税义务了，有的企业认为缴纳了土地出让金就不用交土地使用税了，出让金是一个费用。还有的企业认为征用的集体土地和未办理土地使用证的土地也无须申报缴纳土地使用税等。如果不走出这些误区，很容易导致风险.
房地产企业在取得土地使用权后，商品房销售之前是否应缴纳土地使用税。关于这一问题，原来政策有很多规定，容易造成理解误区。根据《城镇土地使用税暂行条例》第7条的规定，纳税人缴纳土地使用税确定有关困难的需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务总局批准，土地使用税减免政策2004年100号文件进一步明确规定，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。
2006年186号文件又明确，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地的使用税，从这个规定上可以看出，无论房地产开发企业在开发过程中自用、出租、出借本企业建造的商品房过程中都要交土地使用权的使用税。
有的企业说了，这个土地是集体的，或者未办土地使用证，我还交不交土地使用税？自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内，实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地所得税。在财税2006年56号文件中明确了。城里很多房子都是征的集体土地，国税函发1998年669号规定，土地使用不论以何种方式取得土地使用权，都应依照法律规定缴纳土地使用税。
这些相关的文件都是企业在协议出让土地的情况下，要考虑的风险。房地产开发企业在协议出让土地的时候，要考虑这些风险。这是第一个阶段，是出让协议。而我们大多数企业是招拍挂取得土地的，这个时候面临哪些风险，我们这次把房地产开发企业在每个阶段面临的风险都归类起来了。房地产开发商只要有我的工具平台，你企业什么都自然而然知道了。
在招拍挂方式下，这种风险是什么风险。1、合同纠纷引发的纳税风险。2、违反法律法规、规章的规定引发的纳税风险。3、对于“零拍挂”方式取得土地的纳税处理风险。
我们有一个是零起价，他零就投标了，不知道怎么运作出来了，零起价招拍出来了，到交契税怎么交呀？还麻烦了，后来这个企业就因为这个事出事了。他是零招拍挂，就没有交税，我是零招拍挂，我交100万。税务机关说应该交契税，零他觉得很好，但是
没有想到出现问题了。在招拍挂过程中有零招拍挂，零结算款是否应该缴纳契税，是应该缴纳的。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税》的批复，国税函2005年436号文件的规定，不能因减免土地出让金，而减免契税。
这是批复给北京税务局的，我们找到地方税司，实际上这个是运作出来的，国家税务机关是不确认的，你不能说土地没有价值，土地不可能没有价值，是因为你要拆迁补偿，政府想获得其他利益。所以你“零”成交了，你还要交其他大量的拆迁补偿费，土地是有收益了，土地要花大量的土地补偿费，按照法律规定这个就是契税的价值了。后来这个企业补了200多万的契税。这个企业就说为什么我要零招拍挂呢？我可以说我10万拍的，或者50万拍下来的，零招拍挂，我交了200多万的契税。因为还有拆迁补偿，按照这个规定都是契税的征税范围，企业这样一算帐，零招拍挂并不合适，比如当时中标价格是100万，契税怎么交，自然而然按照100万交了。招拍挂的方式下还是要考虑税收风险的，往往招拍挂时，交一部分的保证金，如果企业在一定时间不履行义务，保证金是不退回的，或者迟缴纳违约金，都是一样的，所以大家要考虑。
2006年的31号文件还提到房地产开发企业以出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地，因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地限制费，计入成本对象的施工成本，因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。我们这次把房地产企业所要面临的风险都归纳出来了，企业不需要自己归纳了，我们这次做了很大工夫，把大量的都给归纳出来了。而且每个分析下面都有特殊的文件，所以这里大家一定要注意风险。
还有的企业不是通过招拍挂买的土地，它是通过曲线购地。什么是曲线购地呢？由于我国房地产开发行业的崛起，以及房地产开发行业队伍的壮大，造成了协议出让土地和招牌挂出让土地不能满足房地产行业的发展需求，土地市场供应的紧缺以及供应方式的单一与房地产开发的极速发展形成了尖锐的矛盾，有些房地产开发商由于没有通过协议出让方式和招拍挂出让方式取得土地，只是公司的竞争实力减弱，为了摆脱没有地块可开发的局面，曲线购地方式孕育而生，即收购房地产项目公司、收购改制企业、合作建房，但其中潜在的纳税风险也逐渐加大，会计处理也比较复杂，产生了许多令房地产开发商头疼的新问题、新情况、新风险。去年很多二线城市的土地都被万科等大公司拿了，小的开发商拿不到地了，竞争的很重要的一方在土地上，今年这个问题有点缓解。它拿不到地怎么办，还得通过房地产开发，这就出现了曲线购地，都包括哪些形式呢？
我大致归类了，收购房地产项目公司。有的房地产开发企业通过股权转让的方式，变相的成为了公司的主人。还有的企业通过收购改制的企业，咱们有的工业企业它有很多地，我把这个工业企业买来了，买来之后我再运作，走招拍挂的方式，然后再把地拿回来，进行房地产开发。然后就是跟有地的公司合作开发建房，这些项目越来越复杂了，而且其中潜在的纳税风险也加大，会计处理也比较复杂。
我们看收购项目公司的风险。宏观上，收购项目公司是房地产公司“曲线购地”的方式的快捷的方式，因为作为被收购方本身就是可以按照自己的开发方案，对被收购方的土地进行开发建设。1、缺少尽职调查导致被收购项目公司纳税风险可能专嫁到本公司。它可能原来是协议出让拿地，他现在不想开发，就把土地转让给你了。2、如何解
决收购成本大于土地成本问题带来的纳税风险。这个企业当时买地的时候，你多付出了8000万，可能对你带来的风险。3、收购合同签订不当导致的纳税风险。4、收购过程中其他涉税事项处理存在潜在的风险。
按业界比较一致的认识，收购项目公司主要有两种操作方法：收购和兼并，一个或多个公司的全部资产和权利义务均转移到另一个公司，即为公司兼并，一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理，为股权收购。房地产开发商在收购项目公司时，不管采用那种操作时，首先要考虑尽职调查，要充分的分析、调查、考证被收购公司的资产的真实性，负债的完整性，要充分的借助外部专家的力量来分析、调查、考证被收购公司原先潜在的纳税风险，被收购的公司要承担相应的法律责任了。
2、如何解决收购成本大于土地成本问题带来的纳税风险。收购项目公司的收购成本要远远大于其土地成本，收购的项目公司原有的土地有可能是早期地价款购入的，但在转入项目公司时是按照现行市场价转让的项目公司，原来买地是2000万，现在评估是1亿，你按照1个亿的价格转让的股权。这种情况下，在转让的价格中包含着土地增值价值，但这种增值价值转移到了股权当中，没有体现在土地成本当中，所以导致多支付的土地增值款不能在计算土地增值税时和企业所得税时作为成本扣除，只能在项目清算时作为股本的收回，所以必然造成有些开发商要在后续的开发建设阶段要人为加大开发建设成本，比如通过关连交易来增加开发成本，造成纳税风险。它的风险转移到你这里，你一消化就成风险了，就出事了。
比如说收购项目中，有可能涉及个人股权的问题，在溢价支付个人股权的环节上是否代扣代缴了个人所得税了，有可能房地产开发企业在收购项目公司的时候，并没有履行代扣义务，在股权收购的过程中，由于收购方承受了被收购方的房屋土地是否需要缴纳契税？根据相关文件规定，由于股权变动引起企业法人名城变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更的过程中，土地房屋权属不发生转移，不征收契税。还有一点，原项目公司的土地使用税和房产税由收购方承担。
凡支付个人应纳税所得的、事业、单位、机关、社团组织、军队、驻华机构、个体户等单位或者个人，为个人所得税缴纳应有的税收。还有的企业收购的是改制企业，这个地方咱们在座的企业少一些，但是在事务中我们也操作了很多企业，这仅仅是讲到风险的一方面，这个阶段会计上应该怎么处理？纳什么税？咱们后面还有指导，这样帮助企业建立自己的风险识别系统。
上午的课程就上到这里，谢谢大家！
【主持人】：再次感谢李老师带给我们的讲课，下定到1点50分，大家还是在这里讲课。下午各位如果在税务中，遇到什么问题，可以向李老师提问，李老师给大家答疑。谢谢大家。
【李记有】：
那么咱们今天上午讲到了购地阶段的风险，咱们从常规的招拍挂或者是协议出让土地方式，有的时候到合作开发，合作开发的形式也是多种多样，我们经历的合同也是五花八门。实际上来讲，也是购地的特殊形式，比如说我们在青岛有一个开发商，有一大块儿地，靠自己开发，自己的精力、资金都不充分，可能和别的开发商一块儿合作开发，作为我们，别人没有地，我们有地，会发生什么样的风险，这是我们合作开发中最重要的一点，合作开发是我们国家法律最复杂的一块儿，形式也是越来越多。在这种过程当中，合作开发是普遍的形式。可以有效把土地、资金和要素结合，跟没有土地的开发商进行合作，复杂也是多样的，有土地的开发商，跟有土地的人进行合作。我没有钱，我需要别人的资金进来，这样跟有资金的个人或者企业合作。还有一种方式，有土地的企业和个人与开发商合作，还有一种就是开发商和开发商合作，这两种都是合作开发。成立企业法人和不成立企业法人的形式都有，在表现上更加突出。
那么实际上这个过程当中，我们作为企业财务总监或者财务经理，对这类项目主要关注什么？不同合作方式下纳税主体确定潜在的纳税风险。开发商有一块儿地，我跟另外房地产开发商合作，以谁的方式立项？小区的立项都是以有土地企业立项，那么他进来干什么？还是纳税主体。第一个关注谁是开发商的纳税主体，土地增值税谁负责纳税等等，不同的条件下，纳税主体存在风险。2、不同合作方式潜在的营业税纳税风险。这个过程当中，营业税还存在很大风险。土地增值税、企业所得税，都是要考虑税种的风险。
我们看一下，比如说，在以房地产开发企业为立项主体，其他伙伴都是倾入资金，不是纳税主体，纳税主体是房地产开发企业，以这个公司销售的，那么其他企业，合作伙伴只投入资金，以其他企业为立项主体的，其他企业为纳税主体。在这个过程当中，我作为房地产开发商，我以另外一个公司名义开发的，另外一个公司作为纳税主体。必然导致我们在趋于纳税主体上，必须要考虑的一个环节。
在合作开发中，有很多实质性的问题，虽然在合作合同中没有体现出卖地，但开发建设全过程管理，资金的使用已经由立项方以外的人或单位掌控。实际上，你可以向着你全程操控了，纳税的主体并没有发生变化。
上次我到西安来，也接触一家企业，这家企业越弄越复杂，到底谁是纳税主体是很重要的问题。
营业税也存在不同的风险，1995年156号文件，把合作开发主要有两种合作方式：第一、方式是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。甲方以土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权。
这个地方，咱们来明确一下，以物易物的方式，就是在甲方的土地上盖建筑，当时乙方在上面盖两栋，一人一栋，等于甲方转让土地使用权，在这个地方盖楼的房地产开发商，用这个楼把楼卖了，等于换取了土地使用权，等于销售公款了，等于双方都要交营业税。由于双方没有进行货币结算，那么按照我们国家税法规定，如果合作建房双方
将分的房屋销售出去，在这种情况下，还有发生销售不动产的行为，这个地方非常复杂。一旦牵扯到合作开发协议的时候，这个地方非常复杂。
还有一种情况，就是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。乙方将土地使用权连同所建的建筑归还为甲方，乙方以建筑物为代价，换取土地使用权，甲方以土地使用权为代价，换取建筑物。甲方把土地使用权租给对方，获得的房屋建筑物等于租金回报。其实这个过程当中，还是非常复杂的，我们有一个客户是一个地质学院，有一个印刷厂，这个企业没有钱，跟另外一个企业签协议，你在我的地方盖房子，我的土地没有办法转让，我是国有企业，没有办法转。我土地不卖给你，我土地使用权给你租赁二十年，我不要那么多钱，双方约定这个房子盖完之后，二十年以后，所有权归出地的地方。建筑物是二十年吗？有可能使用五十年。我只租给你二十年，当你二十年之后，这个房子归谁了？归出地的一方。房子盖完以后，他可以出很低的价格，这个房屋建完以后，乙方在地上盖房子了，把这个房子又租出去。那么对于甲方来讲，他最终获得的是什么？房屋建筑物归谁了？归他了，归甲方了。他以租金换取了未来的建筑物，他等于服务业，按租赁业交营业税，所以这个地方非常复杂。印刷厂的企业更复杂，前期租金很低，你盖完以后，咱们两个互相收租金，我相对低一点儿，二十年之后，房子还归我。这是第一种方式，是一方公司，不是两方出资的。
第二种形式是甲方、乙方共同合作成立公司了。如果房屋建好后，如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式。在这种情况下，共同承担投资风险，不征营业税。对双方分得的利润也不征收营业税。在这种情况下，有很多合作都是一方出地，一方出资金。比如说A企业，有一块儿土地使用权，跟B企业合作，B出货币资金，两家共同成立了C企业，C企业是一家房地产开发企业。在这种情况下，A企业以使用权对外出资，在出资的环节上，我们看一下，作为A企业，交不交营业税呢？如果C企业投资共担风险，A企业不交营业税。如果A企业注册资金2000万，评估价是6000万，那么A企业这种出资行为评估到6000万，到C企业的股权了，以6000万出资的。A企业交不交企业所得税？要交的。A企业交不交土地使用税？实际上这个过程当中，按照我们原来的税法规定，形成联营公司减免土地使用税。财税2006年就出来了个21号文件，这个企业不适用1995年的临时8号文件，对于A企业，以2000万的价值评估到6000万了，增值的部分A企业不享受减免。所以土地评估入帐的时候，面对这样一个风险。A、B成立一个公司，共同开发，C企业是一个销售主体，如果他销售的话，就要交土地增值税和营业税，入帐价值，我们看一下，C企业以6000万入帐价值还是2000万入帐价值？这是非常复杂的地方？在全国各地、各省都不一样，在土地评估入帐，在企业里面直接所得，如果投资这种固定资产的入帐价值是以它居中的评估价值确认的。以后交土地增值税的时候，以这个作为凭证。有的税务机管我可以让这个成为入帐价值，看你是不是交了，如果没有交，我还是以你原来的2000万为入帐价值。税务机关挖了一个坑，也就牵扯到我们纳税人一方，在纳税中的一些风险。
房屋建成后，双方按一定比例分配房屋。比如说我卖1000万，给你30%就可以了，这个交不交营业税了？按照共同的比例，不是共同担风险，这不属于共担风险的行为，这个环节还是交营业税。房屋建成后，房屋按一定比例分配房屋，这种情况下，还牵扯到甲方等于双方直接分房子的行为，实际上还牵扯到一个风险的问题。如果共同分房子
的话，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险不征营业税的行为。实际上大家在合作建房的过程当中，我们还要按照《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》，一方出资金，一方出地，这种情况下不属于合作建房，大家还需要明确。如果出地的一方，甲方出地，乙方出资金，这不属于合作建房，土地使用权没有发生转移，是甲方投资建房。乙方以货币资金购买房地产，就是看土地使用权有没有发生转移。一方出资金，一方出地，2006年21号文件，这个地方发生了一些变化，特别是2006
年21号文，对于土地作价入股进行投资联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税总局关于合作建房营业税问题的批复》。
我们还要把土地增值税的问题进一步明确，实际上我们刚才说了，如果一方出地，如果出具资金这一方，等于实际上所有权发生了转移，谁是土地增值税纳税人？是不是甲方？甲方等于我用你的资金盖房子了，我把房子分给乙方的时候，等于我把房子卖给乙方了。合作建房屋这样一块儿，问题很多，一定要分析法律的关系。
投资分配方式下的所得税纳税风险。双方合作开发取得土地阶段，对取得土地的房地产公司而言，虽然此阶段并不涉及企业所得税，但合作协议条款例如利润分配条款的签订却会影响到后期所得税的交纳，不同利润分配方式，纳税规定不同，如不能够准确的把握，则会有较大的纳税风险。按照国税2006年31号文件的有关规定，开发企业以本企业为主体的联合其他企业、单位、个人合作或合作开发房地产项目，且该项目为成立独立法人公司的，按下列规定进行处理。
这个地方我觉得还要真正展开，还要展开讲。什么意思呢？我们简单的，说一下，大家就明白了。比如说房地产开发企业在银行取得资金越来越困难了，可能有一部分开发商，动员其他的企业进来，比如说，我作为房产开发商，房地产开发企业，我的地是我的，我缺什么？缺资金。这个是甲企业，乙企业有资金，现在的说法，甲方是房地产开发商，他们两个不成立共同的公司，就是动员乙企业投进来，乙企业投资2000万，甲企业给乙企业盖一栋办公楼，分一栋办公楼，双方约定一栋办公楼。开发企业以本企业为主体，他呢联合其他企业、单位、个人合作或者合资开发房地产项目。乙不是股东？不是，只是你有钱，你进来。实际上咱们两个怎么规定？税法规定：1、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。倒过来呢？地的成本低，投资额大，可能不可能？投钱的这方干不干？肯定不干。投钱的这方等于把钱借给对方，占用我的资金把房盖起。分配的时候，这个楼的价格还不知道呢，我不知道是6000万的计税成本，我分办公楼还没有完工呢，这个楼就分给对方了，这个时候就等于预售，5000万收入就是按预售收入走的。如未结算计税成本，什么是未结算计税成本？就是这个楼的造价还没有出来呢。则将投资方的投资额视同预收收入进行相关的税务处理。原来31号文有规定。甲方是吸收乙方的资金，但最终分什么呢？分开发产品。
有的时候，不是分的产品，我们看开发企业分的项目利润，我是开发商，你给我投，我给你30%的利润，如果我挣3个亿，我给你30%的利润，给你9000万。30%可以分9000