近年来,我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展很快,对推动房地产业尤其是住宅业的发展起到了积极的作用。人们通过按揭贷款能提前买到称心的住房,开发商也能加速资金周转,几乎所有的商业银行都将住房按揭贷款这种低风险的业务作为重点产品来开发。据统计,自2000年以来,住房按揭贷款业务年平均增长约40％．而按揭贷款余额占GDP的比重始终在10％左右(在美国．住房按揭贷款规模已达到GDP的100％);国内商业银行住房按揭贷款余额目前大约只相当于市场发展空间的13％,各大银行的住房按揭贷款占贷款总额比例在20％1)2下。从这几个数据看,我国的住房按揭贷款市场仍然有巨大的空间。在银行固有的认识中,．住房按揭贷款几乎是零风险,但这一良好愿望离不开所处的宏观和微观环境。房地产行业有很强的发展周期性．当前我国的房地产业在宏观调控下已从前两年的高涨期逐渐下滑,但按揭贷款业务从1995年在全社会推广至今,各大商业银行对它的认识只是“拿来主义”,未认识到其核心和风险,也一直未进行过制度上的改良．一旦经济环境发生变化,在特定条件下,这一业务存在的违约风险会很高,也会给银行带来较严重的损失。
个人住房按揭业务存在的风险
1．来自购房人的风险
(1)被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。从各大商业银行统计的数据看,这类违约占大多数。我国当前通货膨胀水平较高．2008年实行的是紧缩的货币政策,所以人们的家庭收入实际是在缩减,被迫违约时有发生。
(2)理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控,房价正逐渐回落。但贷款利率却不断提高．所以这类违约有所增加。
(3)提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。提前偿付发生后,银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。个人住房按揭贷款提前偿还,将使银行的可用资金增加。目前银行系统内居民存款余额连年居高不下。各银行都有大量闲置资金急于寻找出路,在这种情况下,客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量．加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去,实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会．导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外,客户提前偿还贷款时,银行往往无法运用计算机处理千差万别的情
况．只能使用人工来完成,人力成本很高,在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。当然,在银行把提前偿还的资金重新贷出的情况下。银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。管理成本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。
目前,提前还贷好像还未与风险联系起来,出于维护自身美誉度的考虑。银行一般都默认了这种行为的合法性。但随着国内银行面临的竞争越来越激烈,加强风险管理势在必行,所以必须充分认识提前还贷所产生的影响,从各个层面上制定对策。
2．来自开发商的风险
(1)假按揭。这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。当其资金链出现问题时,有些开发商可能会串通银行内部人员。自己垫付首付款。制造虚构的购房合同,里应外合,达到骗取信贷资金的目的。以后遇到真正的买家,开发商即付完剩余款项,解除抵押,再高价卖出。情节严重的是．有的开发商在一开始拿到贷款资金后就携款逃跑。这种现象已在各大商业银行出现过多次,给银行带来了不可估量的损失。
(2)抵押物的变故。房地产开发经营的过程长、环节多,且环环相扣。如果稍不注意。开发商的资金链就容易断裂．负债累累只会导致所抵押的住房出现质量
不过关甚至是烂尾楼．或拿不到产权证和土地证。为此引发两种结果:一是购房人以此拒付贷款;
是作为按揭业务风险防范的第二还款源．明显因质量问题使其在将来的拍卖中造成资不抵债。
(3)强制指定。一般情况下,开发商会将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆绑销售,利用住房抵押贷款做诱饵．让银行被动接受高风险的开发贷款条件．放松对开发商的贷款审查和风险防范．而购房人也只能听从开发商的安排。住宅小区入住的人数多,若都被迫集中到一家银行办理按揭贷款,一旦出现由开发商引起的房屋质量或拿不到权证等问题,购房人容易迁怒于银行以至拒付贷款,这给银行造成的损失将特别严重。
3．来自银行内部的风险
(1)员工素质。银行内部信贷部的员工一般都有贷款任务。有些员工出于眼前利益,与开发商合谋,对贷前审查敷衍了事,贷后放弃追踪管理,以至让银行潜在的风险加大。没有银行内部的配合,假按揭是不可能发生的。
(2)制度安排。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作自行评估或委托外面中介机构评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中都简单地采用市场
比较法,对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值,而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、未来可能发生的风险和损失。高估按揭房产价。大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估,而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋,或采取各种方式推高房价,促成高价房交易合同,以获取高额按揭贷款。另外,由于抵押在银行手中的房产严重偏离其真实价值,一旦购房者故意违约,那么银行或支付较高的变现成本．或面临难以变现的可能,甚至在市场发生逆转时．将承受房价下跌所造成的巨大损失。
防范个人住房按揭风险的对策
l,设立专业机构
要解决按揭贷款服务的质量问题,靠传统的渠道已明显不适应新的发展,需要增加机构。设立专业的按揭银行已是大势所趋。在国外,专业按揭机构非常普遍．如美国有住房按揭贷款的专业银行近1000家,占银行总数的11％,占美国银行体系总资产的15％左右。在我国．目前围绕二手房按揭已出现三种专业机构:地产中介行、按揭公司和银行按揭中心。三者之间的关系是:房地产中介促成房屋交易——按揭公司办理按揭
贷款——银行按揭中心发放贷款。
专业按揭机构能为客户核实房屋产权关系,为他们提供有关贷款的法律、房地产专业意见,确保交易过程的合法性、安全性．可让他们免却手续繁琐之苦。一些规模较大的按揭公司还担当着银行的产品研发合作伙伴和客户的担保人的角色。
鉴于住房按揭贷款产品是一个复杂的体系,需要有专门的部门来开发、规划和发展,光靠传统银行的一个部门不行。这种金融创新应让专业机构进行集中的产品开发、专业的客户服务和积极的营销。可以把目前的按揭公司的业务经验与银行的优势资源相融合,让某些在这方面做得好的传统商业银行独立出来．或从各商业银行的信贷部抽调优秀相关人才重新组成专业按揭银行。要完成这一重组并使其高效运转,还需要各利益主体的团结和努力。
2．力口强监管和服务力度
(1)对开发商的监管。很多风险都是由开发商引起的．它们既是源头,同时也对贷款的偿还起连带保证作用。因此对开发商进行严格的管理有利于问题的解决。银行目前的控制是．把过去只针对企业的追踪管理缩小到对项目的追踪管理,经常了解项目的进展情况和销售情况,防止出现贷款还未到期而项目已销售完,开
发商把应还银行的开发贷款以及收到购房人的预付款和按揭贷款继续投放到下一个项目。进行滚动式开发的现象。当开发商的经营被严格透明后．抵押房产出现故障的机率将大幅度下降,即使有购房人违约的情况发生。开发商作为连带保证人的责任才能更好地落实。
(2)对购房人的监管和服务。
由于建立完善的借款人信用评价体系在目前来说较困难,银行只能在贷前和贷后加强审查和管理．通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三者进行调查,了解审核贷款申请人各方面情况来综合考核借款人的偿贷能力,而不是仅凭一张随意的收入证明敷衍了事。因疾病和家庭收入减少而导致的被迫违约,需要银行进行金融产品创新。目前这类新产品的出现还是接连不断。早期民生银行的移动按揭,现在深圳发展银行推出的针对二手房的“固定利率气球贷”、“双周供”、“循环贷”等．都显示出银行在这方面的尝试．为的是减轻购房人的月还贷负担,争取更多的业务。对于理性违约的增加,可通过公开借款人的信用状况来督促其遵守承诺．如建立个人信用档案。由于我国个人信用体系的建立只处于初步阶段,所以采取这一方法需周密地考虑。
3．改变评估基础
由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上,所以需要重新评价这一依据的合理性。以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础．即以成本法来确定的按揭贷款价值,能挤出房价虚高造成的泡沫。在成本法中,房地产的成本很多,组成部分较容易测算。如果银行以成本法来确定按揭贷款价值,需要政府联合其它相关部门定期发布当地房地产的平均成本和合理的社会平均利润水平。项目实际成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算．并与平均水平相比,以考察其真实性,利润则按公布的数据为依据。由于有政府的参与．这种测算结果使评估机构和信贷人员在对外说明时有更高的公信力。当然这种方法确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定程度的降低,所以会影响银行的眼前利益,但这将使银行的贷款风险趋于零,也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象,有助于抑制投机,平抑超高的房价。
4．罚金制度
国外银行大多采取征收“贷款手续费”或违约金的办法来防范提前偿付贷款的风险。目前我国只有少数银行采取了象征性的收取很小比例的违约金或罚款的
措施,远未形成健全的风险防范机制。当然这与现行法规在这方面的空白和矛盾有关。
5．贷款证券化
住房按揭贷款随着房地产的发展有很强的周期性．会使商业银行形成较大的潜在的系统风险。它的迅速发展和规模化,也会因为它的还款期较长,而可能给银行带来流动性风险。这些问题可通过按揭资产的证券化和投资银行的债务抵押证券的方式来解决。这一方法通俗地讲就是,将贷款资产打包定向卖给投资银行或保险公司。早在t992年广发银行首次进行按揭贷款时就有打包成债券上市的尝试,但这个业务在当时受到政策限制,直到今天已过去16年了,也没有多少进展。但不管怎么说,按揭资产是银行长期的债券资产,如果未形成二级市场承接,那么银行的资金使用效率就大打折扣。这种方式在我国实施还需更多的耐心。也需借鉴和灵活运用。
二、我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题 （一）商业银行个人住房贷款发展现状分析 我国个人住房贷款业务产生于上世纪80 年代中期，而住房体制改革的货币化道路从1998 年才正式的开始，在2003年以后，政府提出把房地产行业发展为支柱性产业的主张，并开发大力开发房地产市场，通过房地产市场的发展，带动周边产业的快发增长。通过房贷政策、税收优惠政策等，引导个人住房贷款向“消费式投资”方向发展，此后便迎来了我国房地产市场高速增长的十年。虽然我国的房地产在过去十几年快速的发展，商业银行在其中发挥了重要的作用，但是在2014年以来，我国的宏观经济与房地产市场均出现了较大的变化，对商业银行的房贷产生了很大的影响。我国个人住房贷款的发展呈现出以下几个特点： 首先，从我国最近十几年的房贷余额来看，商业银行个人住房贷款发展速度惊人，规模不断扩大。在中央银行发布的《2014 年金融机构贷款投向统计报告》中，截止到2014 年末，我国房地产开发贷款余额为5.63 万亿元，同比增长22.6%，个人购房贷款余额为11.52 万亿元，同比增长17.5%，2015年更是达到14.18万亿元。在银行信贷业务中的比重也不断提高。在1998 年，我国个人住房贷款余额只有426 亿元，与2015年的规模相比，增长了二十多倍。据统计在1998—2015年间，占消费贷款余额的比重平均在80%左右，大大推动了商业银行消费贷款业务的增长。我国个人住房贷款历年的统计数据如下图3-1所示：
图3-1 2000—2014年我国个人住房贷款余额（单位：万亿元） 数据来源：2014 年金融机构贷款投向统计报告 （二）商业银行个人房贷存在的问题 1.融资渠道单一 从各大商业银行披露的财务数据看，2011年至2014年的各大商业银行的个人住房贷款总量呈现持续增加的态势，中国建行银行作为国内最大的个人住房贷款银行，2014年贷款余额居于首位，达到22538.15亿元，占总贷款金额的比例高达23.79%，这一数据明显的高于其他的商业银行，具体的数据对比见表 3.1。在个人住房贷款持续增加的同时房贷风险也在增加，会对银行的经营产生负面的影响。我国银行的盈利模式与美国银行有较大的差异，我国商业银行主要依赖商业银行发放贷款盈利，美国的资本市场结构相对健全，不仅有以商业银行、抵押贷款公司以及储蓄机构为主的一级市场，二级市场也十分的发达，可以实现市场化的融资，增加了融资的渠道，为银行等贷款机构提供更多的资金来源。目前我国资本市场中二级市场还没有完全的建立起来，导致商业银行的融资渠道受到限制，既增加了商业银行的信贷风险，也阻碍了 0.3380.56 0.83 1.18 1.59 1.84 1.99 2.7 2.98 4.76 6.2 7.147.5 9 11.52 14.18 2 4 6 8 10 12 14 16 2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015
商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
按揭贷款流程和须知 个人住房商业贷款手续及流程 住房公积金贷款手续及流程 个人住房商业贷款手续及流程
一、商品房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人 现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支 付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得 房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 三、须提供以下资料 1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不 属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》； 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）； 5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、 法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供 公 司当带技术章程、董事会同意抵押证明书； 6、开发商的收款帐号1份。
四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男） 65岁、（女）55岁的年龄； 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的， 执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的 利率； 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本 金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不 变（利率调整变化）。 五、住房按揭贷款流程 1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向； 2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社 会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开 发商签订按揭贷款合作协议； 3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需 首付房款； 4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接 向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》 （备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行 认为需要提供的其他资料； 5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件 的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共 同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款 行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批； 6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、 了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订 阶段担保手续；
本科毕业论文 内容摘要 2008年的一场次贷危机，掀起了全球性的房贷危机。中国的房地产市场也在这次危机中受到了波及，而那时，中国的地产泡沫还没有达到最高峰，随着中国市场经济的快速增长，泡沫也在越滚越大，但是房产是一个刚性需求，个人房贷业务在市场的驱动下已经深受广大买房群体的拥护，不良贷款率因此而逐步攀升，同时也导致了市场贷款风险的逐步增大，另外，国内的房地产市场由于起步较晚，市场监管机制不健全，相关法律政策不完善，种种因素综合起来，如果不加以解决，必将导致严重的后果。本文结合商业银行的相关政策，以及房贷相关者的个人的自身情况，从已有的现象中总结规律，从而对市场中存在的风险加以防范。当然，最终目的还是让房贷相关者少受房贷之苦，并推动我国的房贷业务健康发展。关键词：个人住房贷款；商业银行；风险防范
Abstract A subprime crisis in 08 years, set off a global crisis. China's real estate market is also in the crisis affected, and then, Chinese real estate bubble has not reached its peak with the rapid growth of market economy China, bubble in the snowball,but real estate is a rigid demand for personal loans business, buy a house in the market has been well received by the community driven the rate of bad loans,thus gradually rise, also has caused the market risk of the loan increase gradually. In addition, the domestic real estate market due to a late start, the market supervision mechanism is not perfect, the relevant laws and policies are not perfect, all kinds of factors, if not addressed, will lead to serious consequences.In combination with the relevant policies of commercial banks, and mortgagerelated individual's own situation, summarized from the phenomenon, thus to prevent the risk in the market. Of course, the ultimate aim is to let mortgagerelated mortgage suffered less, and to promote the healthy development of the mortgage business in china. Keywords:individual housing loans; commercial bank; precaution risk
浅析个人住房贷款风险及对策 随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。 据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。 一、个人住房贷款的含义及系统性风险 个人住房贷款是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方
人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。根据前述定义，个人住房贷款最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同，三方当事人是指开发商、购房人和银行。 个人住房贷款分为现房贷款和期房贷款两种。 1.现房贷款风险的防范要点 (1)对个人住房现房贷款个人身份的准确认定：按照规定,办理个人住房现房贷款的贷款人需要提供个人身份证、军官证,外籍人士需要提供护照、签证,经办人员要对申请人提供的证件仔细查验,对无法辨别真伪的要到权威部门进行鉴定，但在实际工作中,经办人员往往忽视这一环节的重要性，例如,丹东农行某支行在办理一笔住房现房贷款过程中,由于对申请人刘某提供的证件查验不细,借款人用假身份证、户口簿办理了30万元贷款,贷款保证单位为市置业担保公司,后借款人因为贩毒被捕,房屋被公安部门查封，银行
*区农村信用合作联社 个人住房按揭贷款管理办法 （试行） 第一章总则 第一条为了支持城区居民个人购买住宅用房，进一步拓展信用社业务范围，扩大个人消费贷款份额，不断降低和化解经营风险，依据《*区农村信用合作联社贷款管理办法》、《贷款通则》、《担保法》和《中国人民银行个人住房管理办法》的规定，特制定本办法。 第二条个人住房按揭贷款以下简称贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买开发商与贷款人有按揭贷款合作协议的成品住宅用房、商业用房或期房，并将所购房产用于抵押的贷款。 第三条办理个人住房按揭贷款业务遵循“先存后贷，房产抵押，专款专用，按期偿还”的原则。 第四条农村信用社在联社授权范围内办理个人住房按揭贷款，个人住房按揭贷款实行“主任负责制度”和“审贷分离制度”。 第五条个人住房按揭贷款业务坚持“严格管理，规范操作，审贷分离，防范风险，注重效益”的原则。
第二章贷款条件、对象 第六条贷款对象即借款人，是指具有完全民事行为能力和贷款偿还能力的自然人。 第七条申请个人住房按揭贷款的借款人应具备以下条件： 1、具有88两区城区常住户口及有效居民身份证件。 2、具有稳定的职业和收入，信用良好。 3、具有购买住房的合同或协议。 4、同意以所购房屋作抵押物，确保按期偿还贷款本息。 5、在信用社开立储蓄存款户，并存入不少于所购住房价款总额的40％首期付款及预期要发生的抵押登记费、公证费、保险费等费用的存款。 6、信用社规定的其他条件。 第三章贷款期限、利率、额度 第八条贷款期限。根据实际情况合理确定期限，一般分为6年、10年、15年，最长不得超过20年。 第九条贷款利率。个人住房按揭贷款利率，根据中国人民银行有关利率规定的同期利率执行。采取一年一定的办法：1年（含1年）以内按贷款日同期利率执行，遇法定利率调整，不分段计息;贷款1年以后，重新确定利率，遇法定利率调整时，则于1年后次月按公布时相应利率确定新利
浅谈个人住房按揭贷款的风险及防范 目录 写作提纲..............................................................................（2）内容摘要..............................................................................（3）关键词.................................................................................（3）正文 (3) 一、绪论 (3) 二、本论： (3) （一）我国商业银行个人住房贷款现状…………………………………( ) （一）个人住房按揭贷款业务存在的风险种类 (4) （二）个人住房按揭贷款风险成因 (7) （三）防范风险的对策建议 (8) 三、结论..........................................................................................（8）参考文献 (12) 浅谈个人住房按揭贷款的风险及防范 写作提纲 一、我国商业银行个人住房贷款现状 二、个人住房按揭贷款业务存在的风险种类 （一）来源于银行自身的风险 （二）来源于购房人的风险 （三）来源于开发商的风险 （四）来源于被按揭房产的市场风险 （五）来源于银行的操作风险 (六) 来源于法律法规和政策的风险 三、个人住房按揭贷款风险成因分析 （一）信用风险产生的主客观原因 （二）银行内控机制不健全，管理措施软化 （三）缺乏明确统一的个人住房消费信贷通则，相关的法律、法规不配套 四、防范风险的对策建议 （一）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查 （二）银行应该重视经济周期对个人住房按揭贷款风险的影响 （三）建立个贷业务信贷管理系统控制贷后风险 （四）开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点 （五））建立合理的激励机制，提高赖账成本，以有效地防范道德风险的发生。（六）完善个人住房按揭贷款法律法规体系 浅谈个人住房按揭贷款的风险及防范
四大银行在办理个人住房贷款时候按揭流程攻略 四大银行在办理个人住房贷款时候的按揭流程攻略 【四大银行个人房贷按揭流程攻略】 建设银行住房按揭贷款流程 建行按揭住房贷款流程 (一) 咨询：借款申请人除可以到建行济南市分行任何“个贷”经办网点，还可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。 (二)受理：借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表填妥并由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料一起报送银行，也可由银企联络员统一报送。 (三) 审查审批：信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人的资信进行现场考察并出具第一责任人调查意见，然后逐级上报审批。审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。 (四) 签订合同发放贷款：借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购房合同、并缴付30%以上的预付款，然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。 购房贷款步骤当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理有关手续： 第一步借款人(购房人)持有关资料(身份证原件、半寸方章及建行活期存折)进入签合同地点——按揭事务中心。 第二步借款人(购房人)请按指示路线到合同会签就座，听取律师
讲解借款等合同文本。 第三步借款人(购房人)在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款相关费用。 第四步借款人(购房人)缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领取本人的借款等合同文本，并请留心核对合同文本内容。 第五步借款人(购房人)若错过借款合同讲解专场，请自己阅读合同文本。在阅读过程中如有疑问请到咨询柜台提问，您将会得到妥善的解释。 第六步借款人(购房人)如认为合同没有什么问题，请您在所有合同文本上签名盖章并填写签订日期。 第七步借款人(购房人)办妥以上事项，请将您的所有合文本，送交律师审阅。 第八步借款人(购房人)有关借款签约手续已办妥，按揭事务中心将尽快为您办理有关抵押签名手续，并通知银行为您放款，请您放心回家。 个人住房贷款需提供的资料： 借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件; 双方不在同一户口中的还须提供结婚证明原件及复印件; 借款人夫妻双方所在单位出具的收入证明原件; 合法的购房合同; 借款人预付30%以上的预付款收据原件及复印件; 贷款银行规定的其他资料(如家庭财产证明等)。 农行住房按揭贷款流程⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。 ⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、 经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。 ⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房
银行个人住房按揭贷款管理办法（试行） 第一章总则 第一条为了支持城镇居民购买个人住宅用房，规范贷款管理，促进个人住房信贷业务发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》的规定，制定本办法。 第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住宅用房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处置其抵押物或质物，或由保证人承担偿还贷款本息的连带责任。 第三条按照住房按揭项目是否竣工验收，可分为期房贷款和现房贷款。 第四条本办法适用于某银行各支行用信贷资金发放的个人住房贷款。 第二章贷款对象、条件、金额、期限和利率 第五条贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件： 1、借款人应当是具有完全民事行为能力 18（含）-55 周岁（含）之间的自然人； 2、具有城镇常住户口或有效居留身份； 3、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 4、具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书； 5、能够支付最低不低于购房全部价款 30%的首期付款； 6、同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款分行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人； 7、在我行开立个人结算账户 8、贷款分行规定的其它条件。 第六条贷款期限。根据实际情况合理确定，但最长不得超过 20 年且借款人年龄与贷款期限之和不得超过 60 年. 第七条贷款利率。用信贷资金发放贷款的利率按照中国人民银行有关利率规定执行。贷款期限在 1 年（含）以下的。执行合同利率，
个人住房按揭贷款业务存在的风险及其防范措施 转自因特网发布时间:2015-09-1813:05:23 随着我国房地产市场的迅速发展,银行个人住房按揭贷款业务也 得到了迅速发展,但由于各种原因导致个人住房按揭贷款业务存在很 大风险,需要对其进行规范管理,防止因某些不规范经济行为,为个人 住房按揭贷款业务带来风险,以促使个人住房按揭贷款业务向着健康、积极、可持续的方向发展,进而让我国房地产行业的发展趋于和谐、 稳定状态[1]. 一、个人住房按揭贷款存在风险 （一）系统风险 个人住房按揭贷款的系统风险主要是指,因为经济、金融政策等 一系列宏观因素发生变化,对个人住房按揭贷款业务中存在的缺陷造 成影响,金额所导致系统性风险[2].如下: 1、利率风险:个人住房按揭贷款业务的期限一般都比较长,在五 年以上,较长可达三十年.在这种跨度较大的时间内,可能会出现几次 大型经济波动,导致市场利率出现变化.在商业银行的经营过程中,当 个人住房按揭贷款业务所占的资产达到某一界限时,利率的变化就可 能会给其带来无法避免的经济风险. 2、流动型风险 银行的资金大都始终处于一个流动状态,当银行的流动资金无法 满足其流动需求量时,就会出现银行资金无法满足支出资金需求量的 风险,个人住房按揭贷款是一种有效期比较长的业务,其资金流动特 性比较低,而在银行中的资金来源大都期限不长,会导致其将短期资 金用于长期运作,造成支付现金无法达到支付需求的风险[3]. 3、住房贬值风险
新世纪以来,我国的住房价格一路上涨,但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控力度不断加大,其市场回归理性发展,有些城市的住 房价格将会逐渐下降,一旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围,就会给商业银行的贷款造成一定的风险. （二）银行后期管理风险 个人住房按揭贷款是一种有效期在5-20年的长期业务,在贷款发放完以后,银行需要投入大量的人力、物力和财力对相关资料进行整理和管控[4].在这期间会出现风险主要有:①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失,导致贷款依据缺失；②抵押登记不规范,导致抵押物品的价值无法达到贷款需要偿付的价值；③贷款发放以后,银行因监控管理以及催款不力,导致借款人出现拖款和 赖账行为. （三）开发商带来的风险 新世纪以来,我国房地产市场飞速发展,大量房地产开发企业不断崛起,有些企业因具有比较雄厚的资金后盾以及良好的经营业绩,成 为各银行所争夺的合作对象,但这种竞争会给一些信誉较差的企业带来可乘之机,使用各种不法手段对银行进行欺诈,以虚信息向银行申 请住房按揭贷款,达到目的后即进行资金转移. （四）项目存在的风险 项目风险也是按揭贷款的源头风险,其风险主要来源于开放商以及楼盘自身所附带的不足,致使借款人出现违约以及抵押物品价值失效等情况.在项目风险所涵盖的内容较多,主要有:开发商的后续资金缺乏,导致无法按期完工交房；开放商缺乏预售资格进行违法售房, 预售合同无效；客户和开发商之间因为房屋问题出现争执甚至解约等.这些情况一旦出现,就会导致客户拒绝还款,解除购房合同,银行 就会成为风险直接承担者[5]. （五）信用风险 首先,因为社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制,导致社会风险的存在；其次,由于有些借款人存在赖账心理,当担保条款以及
个人住房按揭贷款调查说明模板 使用说明：个人一手住房按揭贷款可不单独撰写调查报告，但须附有以下调查说明。个人二手住房按揭贷款可按以下模板出具调查报告。个人住房按揭贷款（含一手房、二手房），对已经在CMS录入和上传资料中清晰、准确、有效反映了的信息不必再文字说明，但对制度办法和风险控制需要而在CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容，应参考模板中的相应版块（特别是“▲”涉及的常见特殊情况，详见完整调查报告模板）予以说明。对须上贷审会的个人信贷业务，须比照模板完整撰写调查报告，全面反映各项信息。 Ⅰ个人一手房按揭贷款的调查说明 关于对××办理个人一手住房按揭贷款××万元的调查说明 经调查，该客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；购房交易真实，购房价格合理，首付款已足额支付；购房所在项目的按揭合作限制性条件已全部落实，单位面积的贷款额度××元/平方米未超过按揭合作批复规定的单位面积贷款限额××元/平方米，包括本笔贷款在内的项目按揭贷款总额仍在项目按揭批复同意的额度之内；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。 对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。 建议在办妥抵押预登记手续的前提下发放贷款，五级分类为正常，由××承担阶段性保证和回购责任，贷款保证金比例××％，按日到位。
关于对××办理个人二手住房按揭贷款××万元的调查报告 经调查，客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；客户购买本套二手房交易真实，购房价格合理，房屋交易总价××万元；首付款已足额支付并核实转账流水；所购房产已经过符合我行规定的评估和确认，价格为××万元，单价××元/平方米；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。 对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。建议在办妥抵押登记手续前提下发放贷款，由所购房产提供抵押担保。 调查部门：调查经办人：调查主责任人：调查时间：
引言：个人住房抵押贷款，是个人购房者支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定，贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿，其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人。 随着近些年来我国房地产事业的迅猛发展，个人住房抵押贷款成为了居民购房贷款的主要贷款方式。加之国家的政策导向，个人住房抵押贷款成为了商业银行信贷业务十分重要的一部分。但是我国市场经济体制发展还不健全，个人住房抵押贷款还存在着许多的问题和漏洞，产生了一系列的贷款风险。 一、我国个人住房抵押贷款发展现状 目前，个人住房抵押贷款在消费信贷中占据了十分重要的位置。有关数据显示，2000年～2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，近两年个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高，08年已超过82％。另据笔者了解，在江西省某县建设银行，这个比重甚至达到了90％以上，个人住房抵押贷款在该行占到了极大的比重。由此我们可以看到个人住房抵押贷款在近些年无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。但伴随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良贷款率在1%左右，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5%左右，从07年开始，不良贷款率有所回落，近两年来大概为1%左右。 二、个人住房抵押贷款风险分析 1.信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式： （1）被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。
近年来,我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展很快,对推动房地产业尤其是住宅业的发展起到了积极的作用。人们通过按揭贷款能提前买到称心的住房,开发商也能加速资金周转,几乎所有的商业银行都将住房按揭贷款这种低风险的业务作为重点产品来开发。据统计,自2000年以来,住房按揭贷款业务年平均增长约40％．而按揭贷款余额占GDP的比重始终在10％左右(在美国．住房按揭贷款规模已达到GDP的100％);国内商业银行住房按揭贷款余额目前大约只相当于市场发展空间的13％,各大银行的住房按揭贷款占贷款总额比例在20％1)2下。从这几个数据看,我国的住房按揭贷款市场仍然有巨大的空间。在银行固有的认识中,．住房按揭贷款几乎是零风险,但这一良好愿望离不开所处的宏观和微观环境。房地产行业有很强的发展周期性．当前我国的房地产业在宏观调控下已从前两年的高涨期逐渐下滑,但按揭贷款业务从1995年在全社会推广至今,各大商业银行对它的认识只是“拿来主义”,未认识到其核心和风险,也一直未进行过制度上的改良．一旦经济环境发生变化,在特定条件下,这一业务存在的违约风险会很高,也会给银行带来较严重的损失。 个人住房按揭业务存在的风险
1．来自购房人的风险 (1)被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。从各大商业银行统计的数据看,这类违约占大多数。我国当前通货膨胀水平较高．2008年实行的是紧缩的货币政策,所以人们的家庭收入实际是在缩减,被迫违约时有发生。 (2)理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控,房价正逐渐回落。但贷款利率却不断提高．所以这类违约有所增加。 (3)提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。提前偿付发生后,银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。个人住房按揭贷款提前偿还,将使银行的可用资金增加。目前银行系统内居民存款余额连年居高不下。各银行都有大量闲置资金急于寻找出路,在这种情况下,客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量．加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去,实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会．导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外,客户提前偿还贷款时,银行往往无法运用计算机处理千差万别的情
内容摘要：07年由于美国房贷市场存在的放贷冲动与猎杀放贷而引起的隐患浮出水面，引发了全球性的金融危机。目前，我国也同样已经进入了个人住房贷款风险暴露和显现的高危时期。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不客忽视的风险源。因此，正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险尤为重要。通过分析个人住房贷款的风险类型及成因，提出四种防范风险的方法：建立个人信用体系；规范银行操作流程；推进资产证券化的发展；充分运用法律手段。 关键词：通货膨胀流动性风险资产证券化信用风险 Abstract:Because of predatory lending and the impluse of providing a loan,the risk of American personal housing loan was broken out in 2007.It is high time that the risk of personal housing loan was possible to appear as America．If the commercial bank can't realize and control the potential risk brought up by the present personal housing loan，the fast expansion of personal housing loan may become a risk source that can't be ignored by the com ercial bank．So，it is particularly important to know it correctly and take precautions against the risk existing in business 0f the prsent personal housing loan．In this assay，I have analyzed the type and the cause of risk from the housing loan，proposed four suggestions to prevent the risk．First，mtablish the system of personal credit；second，standardize the course of operating of the bank；third，advance the development of securitization of asset；finally，guarantee own rights and interests. Key words：liquidity risk；securitization of asset；credit risk
商业银行个人住房按揭贷款风险防范 提要2008年由美国次贷危机所引发的全球金融危机,今年第一季度楼市迎来小阳春之后与之如影随形的退房现象,以及全国各地出现的“假按揭”案例,使我们不得不认真审视我国高速增长的个人住房按揭贷款存在的风险。本文对个人住房按揭贷款风险及成因进行分析,并提出相应的防范措施。 关键词:商业银行;个人住房按揭贷款 中图分类号:F830.572文献标识码:A 一、商业银行个人住房按揭贷款风险概述 个人住房按揭贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款。该贷款的申请必须有银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人,其本质属于抵押贷款。个人住房按揭贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。其特征有: 主观性:既体现在借款人的个人收入、素质、信誉度,又体现在银行内部人员的职业道德操守等,使按揭贷款风险具有主观能动性。 市场性:受市场利率变化,房地产价格下跌、通货膨胀率高等影响,可能造成借款人无力还贷或者主动放弃房屋所有权并停止偿还债务的现象发生。 分散性:个人住房按揭贷款的对象分散、贷款金额小、阶段还款流小、与银行合作的机会少等,这些原因造成了按揭贷款风险的分散性特征。 区域性:各地区政策不统一,地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。 滞后性:个人住房按揭贷款的期限一般是10～30年,风险是中长期的。按照国际惯例,个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年,这也意味着国内银行个人住房贷款将步入违约高风险期。 多样性:影响个人住房贷款的因素有很多,有借款人的原因、银行自身的原因、开发商的原因等,还会受到宏观经济形势影响。
个人住房抵押贷款的风险及防范 1０级航空市场营销林莹101010２051010 摘要：随着我国经济体制改革的不断深入和我国住房问题的不断锐化,我们除了解个人住房贷款的现状的情况下,还要知道个人住房抵押贷款的风险及防范。 关键词:个人住房贷款的含义现状风险防范 中国人“家”的观念很重,因此，要拥有自己的房子,才会有一种落叶归根的“归属感”和“幸福感”。但是我国的房价几乎是老百姓消费不起的。而住房又是人们的基本生活保障，住房的条件与我们的生活质量息息相关。近年来,房价的居高不下，让许多普通老百姓“望房兴叹”.作为当代的大学生,我们也许在不久的将来也要加入“房奴一族"的行列,因此，了解个人住房抵押贷款的基本知识，其风险和防范,既可以更好的保障我们自己的利益，也可以维护好市场经济的平稳运行。下面让我们来看看我国的住房贷款业务的发现现状，我们所以面临的风险和如何做好防范措施. 一、我国个人住房抵押贷款业务的含义 住房抵押贷款,又称按揭,是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以 稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前,用其购房契约向银行作 抵押,若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。 二、我国个人住房抵押贷款发展现状 1、低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展 我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下,利率的提高有可能导致借款人还 本付息的能力下降，商业银行房贷积累的风险不断加大,而且我国住房按揭贷款 尚未证券化,信贷风险基本聚集在银行内部,缺乏风险市场共担机制，一旦房价出 现大幅度反转,我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。 2、贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患 近年来,在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱 动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益,加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争,使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准,而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级的情况下,金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患. 3、我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制 为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试,与美国的金融创新不同,我国的住房抵押贷款尚未证券化,不良贷款