1.房地产发展趋势
一个房产项目的生存发展，总是要受到整个房地产市场整体大环境的影响。特别是在房地产消费日趋理性的前提下，分析重庆地区的房市发展轨迹及前景，对本项目的前期定位和后期销售都有积极意义，同时也能在一定程度上规避或减小房地产开发风险。
（主要数据来源：历年统计资料及我司市场部）
通过对重庆房产市场的描述，未来一段时期内估计：
①国家或政府部门对房地产的宏观调控将会继续，房地产市场将会更加规范，消费更加理性。
②房市趋于平稳，将造成有价无市的局面。一段时期后，因部分中小开发商实力有限将被迫降价；在市场消化部分房屋存量后，房市才有回暖的可能。
③房价在平稳发展中将适度下调，直至政策回暖或大部分空置房被“消化”为止。
④消费逐渐理性化，“高性价比”楼盘领舞重庆房市。
⑤开发商更加谨慎，在提升产品质量的时候更注意楼盘风格的塑造，提升楼盘的服务与品质，高附加值楼盘将是夹缝中求生存的唯一选择。
⑥房地产开发商为了规避或降低市场风险，和代理商之间的合作将会更加频繁和紧密。
2.市场需求及消费传统
项目所处区域的房市消费传统直接影响消费者对不同质素房地产产品的取舍，项目所处区域的市场需求则可以指导项目的价格定位和销售周期。
从房地产市场形态上看，本项目所处较场口是解放碑区域的重要组成部分，因此在分析市场时统一称为“解放碑区域”。同时为了使市场需求及消费特点的分析更准确、更具针对性，又将解放碑区域进行细分。
A、较场口、新华路板块
中华路往较场口方向，以较场口为中心，含民权路（部分）、民生路、和平路、新华路等。
B、解放碑核心板块
中华路往小什字方向，以步行街为中心、含民权路（部分）、民族路、邹容路、临江路等。
C、解放西路、中兴路板块
中兴路往南纪门方向，含中兴路、解放西路及至朝天门的解放东路、陕西路、长滨路。
D、小什字、嘉滨路板块
本板块主要以小什字为主，含嘉陵江滨江路。
2.1解放碑区域消费传统
销售价格
2.2解放碑区域房价走势决定
销售周期
2.3解放碑区域住宅市场需求
2.1解放碑区域消费传统
房地产市场需求的转变引导供应形态的转变。传统意义上的解放碑区域以商贸为重、居住为其次，体现的是商业高度发达、住宅为配套的格局。但在强化商业的同时，住宅的需求空间也进一步放大。只是在住宅市场的需求形态上与其它区域有很大的不同：除传统的解放碑原住民区外，新兴的住宅市场主要以满足投资及服务于高收入阶层，追求面积经济、布局紧凑、功能齐全，体现了“小而全、小而精”住宅形态。
综合上述对解放碑区域市场需求及消费传统的简要分析，本区域
房市体现出如下特点：
①四个板块中较场口新华路板块、解放碑核心板块由于地缘关系，对本项目的影响最大。其次为解放西路中兴路板块，最后是小什字嘉滨路板块。
②区域内住宅市场正在颠覆“一步到位”的居住理念，即一次性买足够空间，面积宽敞到位。而倡导面积经济、布局紧凑、功能齐全的小户型或超小户型，对绿地率、朝向、采光等要求相对较低。
③随着解放碑商贸中心区的进一步扩张、较场口改造力度进一步加强，解放碑和较场口消费核心得到空前加强，高密度的城市公寓已经成为该区域的居住特色。
④作为解放碑及较场口区域的城市公寓，其消费主体多为年纪轻、高学历、高收入、生活节奏较快的城市事业型青年，这一消费群体由于生活节奏较快他们往往更愿意选择城市中心区内，尤其是CBD核心区内交通便利的住宅。
⑤区域住宅市场投资性客户所占比重越来越大，投资者在购买住宅后以出租或二次出售的方式获得投资回报，出租对象以在区域的高收入阶层为主。
⑥区域住宅市场竞争越来越激烈，公寓式住宅成为开发商在本区域开发的首选，但区域内住宅售价保持在一个较高的价位上。
2.2解放碑区域房价走势
从2004年第三季度起，由于全市乃至全国的房价不断上涨，逐渐呈现出购买力瓶颈，随后房地产景气指数不断下行。在可以预见的一两年内，估计重庆市整体房价会稳中有降，房市会更趋于理性。但就解放碑区域的住宅而言，因其所处的特殊区位，受宏观调控的影响而导致售价下调的可能性较小，相反应该会保持在一定售价水平。
解放碑区域的住宅房价一直处于较高价位上，且以酒店式公寓的销售价格最高，在2004年达到最高点：
3000
35004000
4500
50005500
60006500
7000750099年00年01年02年03年04年上04年下05年
（主要数据来源：历年统计资料及我司市场部）
上图所标注的近年来解放碑区域房价走势，每个时间段内均选取
了一个较为典型的楼盘作为房价的参考点。需说明的是：
①选取的楼盘并不一定就是在该时段内开盘销售，在售项目均可作为参考楼盘；
②2004年开始销售的楼盘大部分是装修房，在价格比较时有一定的差异；
③在上述标示的楼盘中，均为面积偏小、户型紧凑的公寓式住宅；
④为保证项目的参考价值，上图所选楼盘均为靠近或属于较场口及解放碑。
解放碑区域近年来的房价走势图，对本项目的价格定位有较大的参考及借鉴作用。综合参考上图所示项目的物业类型、物业位置、装修形态、销售价格及未来趋势等因素，在项目价格定位时应找准开发利润和销售进度的平衡点，不盲目求快，同时防止房价形成虚高。
2.3解放碑区域住宅市场需求
一个区域的住宅市场需求是否旺盛，直观的体现是：当年的住宅施工面积和销售面积的对比，以及逐年的住宅销售面积同比。下图综合了解放碑板块及较场口板块近年来住宅（所有住宅类型）施工及销售面积：
（主要数据来源：历年统计资料及我司市场部）
从上表不难看出，本区域住房施工及销售面积走势有所不同，施工面积有起伏过程，而销售面积则处于平稳上升趋势。
2004年由于大量的公寓式住宅投放市场，从而拉升了区域整体住宅市场的供需量。全年解放碑区域（含较场口）近十家酒店式公寓总建筑面积超过60万㎡，是2003年的三倍以上。体现了一是本区域内公寓式住宅的竞争更加激烈，二是区域内住宅市场的需求仍然以酒店式公寓为主导。
3.区域同业竞争分析
房地产项目的成功与否并不完全取决于项目本身，除宏观市环境对开发运作有深远影响外，同业竞争对手状况也会对项目产生直接或间接的影响。特别是对于项目所在区域内的竞争对手应重点分析。
区域内同业竞争分析体现在三个过程：项目与区域内其它项目的优势对比；重点对比参考及借鉴价值较大的楼盘；以本项目自身质素为基准，竞争楼盘竞争程度对比。
3.1区域竞争对比
3.2典型竞争楼盘
3.3竞争程度分析
3.1区域竞争对比
区域竞争分析主要通过比较本项目与其它项目的各主要质素，综合得出本项目的优劣势，这对本项目的前期定位及后期销售将起引导作用。
较场口、新华路
板块其它项目
本项目
解放碑核心 板块项目
本项目
解放西路、中兴
上图体现了本项目对比区域内其它项目的优劣势，
也从另一角度
小什字、嘉滨路
板块项目
本项目
反映本项目在其后的营销过程中可能的优劣势及机会威胁，并据此提炼出本项目的核心竞争力及营销策略。
①较场口新华路板块现有的项目主要分布在和平路沿线、小米市和石灰市。小米市及石灰市的项目如合景聚融、美力com、阳光星座等项目均处于尾盘状况，但由于开盘较早，形成了一定的市场知名度。而本项目所在的和平路沿线项目多为旧楼改造如：馨茗苑、星河城等，这势必会影响项目的品质及品牌形成。
②解放碑核心板块的楼盘，由于其所处地段缘故，在品质、品牌、人气及价格空间等各方面均具有相当的优势。因其位于或靠近步行街，而获得众多消费者的青睐，成为高收入阶层在解放碑CBD购房时的首选。
③解放西路中兴路板块项目在所有板块中处于第三层次（以本项目为参照点），但由于位置上与本项目更为接近，故该板块也是本项目定位的重要因素之一。
④小什字嘉滨路板块项目对本项目价格定位有一定的参考价值。
综合上述对比的优劣，本项目的综合素质在四个板块中属较高档次，特点相对明显。为本项目的产品定位提供最主要的依据。
3.2典型竞争楼盘
以下表格所列楼盘均是本区域内部分在售或将要销售的项目，分别就地理位臵、规模、价格、销售进度、物业类型及装修标准等进行对比分析，将在营销策划报告及销售操作过程中为本项目提供竞争参考价值。
上表所列项目罗列了四个板块内近两年在售或已售大部分项目，
综合各楼盘的质素，提炼出对本项目具有借鉴或参考价值影响因素：
①四大板块内新开盘或将开盘的项目很少，多数项目处于尾盘或剩余不多的销售状态。
②除江风雅筑外，表中所示项目均提出“公寓式住宅”的服务概念，为业主提供酒店式服务。
③单个项目的体量不大，单体楼或双塔楼居多，这体现了“公寓式住宅”的特性。
④大部分楼盘在户型面积上遵从“精而全”的设计原则，30至70平方米面积的户型所占比例较大。
⑤“公寓式住宅”售价在4500元/㎡—6200元/㎡区间占大部分，价格差异主要体现在地具体地段及装修标准。
⑥在营销操作上，大部分楼盘从“公寓”入手，提炼项目的核心竞争力并转化为营销宣传主题。
在本项目产品、价格及营销定位时，应充分借鉴或参考四个板块内的成功项目，分析其特性所在，结合本项目的实际状况做到扬长避短。
3.3竞争程度分析