房地产专业名词解释
房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；
房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场：
是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
二级市场：
是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
三级市场：
是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
房地产：
又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物，附着物包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产和地产总是联为一体的，具有整体性和不可分割性。
五证：
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称五证"。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
产权证书：
产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
房屋产权：
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
土地类型：工业用地（50年）、商业用地（40年）、住宅用地（70年）、仓储用地（50年）、公共设施用地（50年）、教育文化等用地（50年）。
商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。
房改房：
已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
廉租房
是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
公房
也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
私房
也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。
安居房
是指为实施国家“安居工程”而建造的住房。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。
国家安居工程是国家为推动房改，加快城市住宅建设及解困和建立住房新制度的一项重大举措。
1995年《国家安居工程实施方案》提出，国家安居工程从1995年开始实施，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。国家安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售。3年多来，全国共竣工国家安居住房面积5576.32万平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。据国家权威部门透露，
今年继续建设国家安居工程，但要淡化国家安居工程这个概念。明年国家安居工程将并入经济适用房的建设之中。
集资房
是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
经济适用住房
是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。住宅：
供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。住宅的层数划分应符合《住宅设计规范》GBJ96-86的规定。
别墅：
一般指供短期住宿、休养、游憩、娱乐的独家低层住宅，多建于城市郊外风景优美处，有宽敞的室外空间。在深圳市范围内指带有独立庭院的独立式或并联式的低层住宅。别墅区建筑容积率一般小于0.4
宿舍：供学生或单身职工集体居住右不配置独立厨房的建筑物。宿舍一般应与某一主体项目配套建设。
公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。在深圳市公寓具有以下规定：（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；
（2）根据深圳市人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；
（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建筑面积一般在下列范围内；多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；
（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。
综合楼：指由两种及两种以上用途组成的建筑。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米
低层房、高层房：低层房是指１至8层高的楼房；高层房是指总高在12层以上的楼房。
使用率
答：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。需要注意的是，实用率与使用率不同，不能混为一谈。
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，比使用率要大。
建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）
建筑容积率：在建设用地范畴围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。
绿地率：
建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植的水平投影响面积之和与建设用地面积的比率（%）。
开间、进深
答：是指房屋的宽度，在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。
住宅开间一般为3.0到4.5米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性；房屋的进深，则是指房屋的实际长度。
层高和净高
答：层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。
而层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8米左右。
套内建筑面积
套内建筑面积由三部分组成：
（1）套内使用面积：
A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；
B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；
C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
（2）套内墙体面积：
新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积：
A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；
D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。
综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
公摊面积：
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
期房
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
现房
是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
毛坯房：是指没有装修的房。
业主委员会
是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
会所
会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
入伙：入伙是指业主领取钥匙，接房入住。
个人所得税：根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按２０％的税率缴纳个人所得税。
契税：
为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。
营业税
国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收５％的营业税。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
土地增值税
土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。
印花税
根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。
诚意金
目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金”。所谓“诚意金”，是指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一
定数额的“诚意金”，并签订一定期限。代理方收取“诚意金”后，会非常努力地发挥其“团体力量”，有针对性的尽快为买家寻找理想的房子。
佣金
在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本相违背。所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。
房地产抵押：
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
物业管理
物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。
业主在物业管理活动中，享有什么权利？
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）参加业主大会会议，享有表决权；
（二）业主委员会成员的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）监督物业管理企业履行物业服务合同的情况；
（五）监督物业共用部位、共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）的管理、使用；
（六）法律、法规规定的其他权利。
建筑主体
建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等
承重结构
承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
房地产经纪人
经纪人是指在经济活动中以收取佣金为目的,为促成他交易而从事居间、行纪或代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织。房产经纪人是在房产销售整个过
程中，从事专业销售和售后服务的“一站式”人才，对房产的消费提供咨询、代理、信贷、保险、售后服务、贸易、环保甚至加入房产俱乐部等一系列的服务。
按揭
按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
住房公积金
是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金。
个人住房抵押贷款
是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。
个人住房担保贷款
是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。
房地产名词解释 二级市场 二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。 住宅的公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题，计算方法在下面单独介绍。 什么是产权置换 指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 一级市场 房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
房产互换 房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。房屋所有权互换是指换房双方各自均拥有所换房屋的产权，当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用 了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：房产管理部门出租的直管房产，企业、事业单位自管房的职工住宅，以及自住的私房或所租赁的私房。不能进行互换的房屋有：房产权和使用权不清的房屋；部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋；属于违章建筑和危险建筑的房屋；因城市建设需要，短期内即将拆迁改造的房屋；已损坏的房屋，未按规定赔偿的；未按规定缴纳房屋租金的；私自转让或转借、转租的房屋以及其它违反房屋管理政策的房屋。房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋所在地的房屋经管单位或房屋调换站申请，并办理手续；单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋调换站代为办理；私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后再办理使用权过户手续。
基础名词解释 一、目的： 1、熟知各种房地产基础名词解释的含义，同时能够辨别与区分，并且熟练的运 用到日常的工作中； 2、理解各主要基础名词解释的具体含义，能够辨别与区分相近词汇的差别，避 免出现混淆和概念混乱的情况； 二、基础名词解释的分类： 1、业务类专有名词 2、前期类专有名词 3、企化类专有名词 4、售后类专有名词 5、建筑类专有类名词 三、具体容： 业务类专有名词 1、销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。 2、销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。 3、案场：指个案售楼处。
4、生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。 5、售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金，则视作为“售”。 6、足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金，是为“足”（若未经过“售”的过程，则视作为“售足”）。 7、签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签定合同，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则视作为“足签”）。 8、退：客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”（若是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”）。 9、换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意，过来换房子，是为“售换”（“足换”、“签换”）。 10、动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。 11、水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。 12、垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。 13、出入动线：指从小区部到外部的最佳进出路线。 14、引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的
房地产名词解释 名解 1 房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、 房屋租赁等交易活动的总称。 2 房地产业狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的，另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。广义的房地产业应包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。 3 房地查关系是指人民取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。 4 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面太广，迄今为止我国以至世界各国还 没有出现一部大而全的、以“房地产法”命名的法律。 5 土地管理机构是根据国家授权或分工专门管理城乡土地的政府部门。 6 房屋管理机构实际上主要指城市（城镇）房地产管理机构，是由国家设立的专门行使城市房 地产管理职能的行政机关。 7 土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权，以及规划管理土地而产生的各种经济关系。 8 土地法律关系是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。 9 土地所有权是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。 10 国有土地所有权是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益、 处分的权利。 11 国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 12土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、和赠与。 13 土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁
相关词语解释 什么叫房地产？ 房地产：是指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。 什么是房产？ 房产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产，它在法律上有明确的权属关系。 什么是房地产业？ 房地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。 什么是房地产交易？ 房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖，以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动。根据国家法规规定，一切房地产交易活动都必须进入房地产市场，纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。房地产交易的构成要素有三个方面：一是交易的主体，即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方；二是交易的客体，即用于交易的对象，它包括土地和房屋，有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体；三是交易的媒体，即房地产交易活动中介机构，具体可分为交易媒体（如经纪人、信托公司、交易所等）、融资媒体（如各种房地产投资提供贷款的金融机构）。 由于房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性的特点，形成了房地产交易与一般商品交易的不同特点，如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择，而房地产交易则必须对每宗房地产进行实地调查。因而房地产市场是一个没有柜台的市场。同时，房地产交易在很多情况下并不能“一手交钱，一手交贷”，土地使用权和房屋所有权的转换往往不能在瞬间完成，由此可以概括房地产交易具有以下特点： 1. 进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一。 2. 地产交易投资金额大，费用昂贵，可采取分期付款方式。房地产交易活动可以一次完成，也可以分期陆续完成。 3. 地产交易区域性强，不同地域的房地产价格有很大差异。 4. 房地产交易是有条件的，必须受国家法律法规的制约，交易双方必须签订交易合同，经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记。 5. 房地产的增值保值作用，决定了房地产交易还具有消费与投资的双重性质。 什么是房地产市场？ 房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成。以上三个级别的市场称为房地产市场。 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。 单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 从房地产用途来区分可以分为以下几点： 写字楼：1、标准写字楼 2、商住写字楼 住宅：1、高层住宅（小高层）2、多层住宅
房地产常用术语解析 1、什么是期房 习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房屋全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。 2．什么是现房 现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。 3．什么是准现房和尾房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。 尾房是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 4、如何区分板楼和塔楼 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。 5、高品质的板楼 高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。具体的品质还体现在： （1）控制面宽和进深的比例。 板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯 1 / 9
房地产有关要领及相关知识概念 房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，又称不动产。房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，包括：a.土地开发；b.房屋建设、维修、管理；c.土地使用权的有偿划拨、转让；d.房屋所有权的买卖、租赁和抵押； 房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。 一级市场：房地产一级市场是指土地使用权的有偿出让。 二级市场：二级市场是指土地使用权有偿出让后的房地产开发经营，又称“增量市场”，国内目前的房地产开发主要是做“增量市场”。（20㎡/人） 三级市场：投入使用后的房地产交易，亦称“存量市场”。国外发达国家目前的房地产开发主要是做“存量市场”。（80㎡/人） 三通一平：供水、供电、道路到位，场地平整。 七通一平：供水、供电、道路、热力、供气、排水、排污，场地平整。 容积率：是建筑总面积与建筑用地面积的比值。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 建筑密度：指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。 开间：在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不能任意扩大。 日照间距：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时间内，获得所需日照量而保持的
如何进行房地产定位 定位是在房地产领域被较多提及的概念，产品定位，客户层定位，营销主题定位等等，几乎涉及房地产营运过程中的每个节点。 那么究竟什么是定位？按照里斯、特劳特在《定位》中所讲的，定位就是在预期客户头脑里如何独树一帜。说白了，定位就是要在你的目标客户头脑里找到一个位置。信息的过度传播，使人们接受信息的模式由“累积”模式转变为“替代”模式，没有一个独特的支撑点，你在消费者头脑中记忆的阶梯上是站不住脚的。 《定位》中提到定位的四个步骤： A：调研；B：细分市场；C：选择目标市场；D：定位。 这四个步骤不是专门针对房地产提出的，但我觉得可以借鉴过来，重新省思我们定位的过程，一定会大有斩获。 一、在定位进行之前我们第一步要做的是调研 在调研中所做的最重要的是客户调研，因为我们的产品最终是要卖给消费者，消费者的需求是我们唯一的标准。要了解消费者现在住得怎样，有什么满意和不满意的地方，他们希冀得到什么样的生活，憧憬什么，能接受什么样的生活方式等等。灵感的产生也许就是和这个过程息息相关，不知不觉中有了定位的依据、轮廓。 二、细分市场 人以类聚，物以群分。对于复杂的房地产市场也是一样，我们必须对这一市场进行细分。找出细分市场的标准。比如以档次来分，是要挤占中端市场，还是角逐高端市场；以建筑风格来分，是要凸显外国风格，还是要表现中国风格，是展示现代的，还是承传古典的；以客户群来分，客户是以中年人为重点，还是以老年人为主；以产品类型来分，是做多层，高层，别墅，还是酒店式公寓等等。根据不同的标准就会划分出不同的市场。 三、选择目标市场 市场细分之后，各个子市场就清晰地显现出来了，这时再根据地段条件，开发能力，运作实力等选择一个适合自己的开发市场。有一些项目做得不成功就是没有选定目标市场，总是希望产品能做多种类型，能涵盖不同的客户，这是不切合实际的。实践证明，一个楼盘只能专注特定的产品满足特定的客户。 四、定位 选定了目标市场，接下来就可以定位了。定位的目的是给市场一个可人的印象，所宣传的主题要能引起人们的兴趣，有较高的参与度。定位的概念形成以后，在接下来的一段时间内，应持续不断地对项目加以宣传，而不应在短时间内随意改变，随意变动会让消费者无所适从，而且会加大宣传的成本，使以前的宣传积累耗掉。 定位的基本步骤是这样，但不是一成不变的。这个顺序也可以倒过来。比如有时我们先有一个定位概念，想做一个细分市场，但心里没有底，不知道是否可行，我们就要倒过来做，最后做市场调研，做消费者调研，来验证概念的可行性，市场的容量有多大。 两个相反的过程代表了两种截然不同的市场行为。按正常的顺序是项目定位必须要植根于消费者，适应市场；按反常的思路是以开发商为主体，引导市场。有时觉得引导市场似乎更具竞争力，更具前瞻性，但其前期费用也许会加重一点。 知道了如何定位，但到底要定位什么呢？ 在制造品牌差异时，有三大元素可以运用： A：我为谁而生？B：我是谁？C：为什么买我？ 宝洁旗下的四大洗发水中的潘婷、海飞丝、飘柔三种都是运用了C元素：为什么买我？如潘婷的产品理念是为健康闪亮的，唯他命B5等等。而其中的沙宣则是运用了B元素：我是谁？我是引导全球头发时尚的专家。运用不同于其它洗发精的元素，使沙宣在洗发精类别
房地产专用名词解释100个 1、地产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。 2、毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 3、生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 4、飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。 5、炒地皮：对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。 6、挖顶：通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。 7、绝卖：指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。对有绝卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。 8、一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。 9、二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。 10、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。 11、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契企管智库//pmceo./ //fanwen.pmceo./ //lunwen.pmceo./ 约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
1、容积率： 指项目的总建筑面积与用地面积的比率。 2、绿化率： 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 3、建筑类型： 包括低层、多层、小高层、高层、板楼和塔楼。住宅建筑按层数划分为：1-3层为低层；4-6层为多层；7-12层为小高层；12层以上为高层。（此为市场或开发商划分，国家标准中7-10层为中高层，10层以上为高层。）塔楼一般指多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。板楼的长度明显大于宽度，大致有长走廊式和单元式拼接两种类型。 4、住宅： 普通住宅、公寓、别墅、经适房、回迁房、限价房、集资房等都归为住宅，但数据库中尽量分出各类细分物业。 5、普通标准住宅： 是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限， 2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足： 住宅小区建筑容积率在 1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。 6、别墅：
包括联排、xx、xx、叠拼等户型。 7、酒店式公寓： 物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务。各地对此定义不一致。数据库中的定义为产权在40-50年、按商业或办公备案的公寓，物业性质为非住宅，与住宅中的公寓定义不一致。 8、其它： 包括仓储、地下室、工业用房、配套用房等物业类型。 9、复式： 包括复式、错层、跃层，均指户型。 10、其它： 包括统间、套房、开间等户型。 11、批准xx： 即房屋交易管理部门批准的可上市交易的房屋。也即市场的新增供应量。 12、可售面积： 取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。一般市场也会称为存货或库存。 13、成交数据： 各个城市成交数据主要来源于各城市房管局对外公布的每日网签数据、项目成交数据、月度汇总数据以及月度备案数据等。 14、商品房： 商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、
房地产专业术语词典 1、一性买断价：是指买方与卖方商定的一次性定价，一次性买断价属房产销售合同中的专 用价格术语，确定之后，买方与卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 2、预售价：是商品房预（销）售合同中的专用术语，预售价不是正式价格，在商品房交付 使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。 3、起价：起叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价，多层住宅， 不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价，带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价，高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常以***元/平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。 4、基价；也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格，商品房的销售价 一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 5、均价：是指将各单元的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平 方米的均价，均价一般不是销售价，但也有例外，如某高层物业推出的：“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售”即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 6、经济适用房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入 家庭出售的住房。 7、安居房：是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。 是党和国家安排贷款和地方自支自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。 8、二手房：是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。 凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房的种类：二手房主要包括私房和已购的政策性住房两种房屋类型。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改房政策购买的全产权优惠政策的安居工程住房、解困住房和经济适用住房，职工个人集资、政府和单位补贴的集资建设住房和合作建设住房。 9、业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映 业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理动作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，对该物业有关的一些重大事项拥有决定权。 10、出房率：是指住宅净面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为 单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 11、以租代售：所谓的以租带方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个 合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权，如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收的房取。这种方式有三个优点：一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处，现在许多人害怕一旦交了款，房子出现了问题，怕开发商翻脸不认账，出现的房屋质量无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买，反之就不买。只是租一下，不会有太大的经济损失。二是：如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。三是：即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置。昔日的包袱变成了财富。因此说，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓了一种崭新的销售市场。12、住宅的净高：住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高
房地产专用名词解释 1、地产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。 2、毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 3、生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 4、飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。 5、炒地皮：对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。 6、挖顶：通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。 7、绝卖：指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。对有绝卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。 8、一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。 9、二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。 10、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。 11、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。 12、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 13、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 14、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 15、公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有
十一、房地产专业术语 1、问:什么就是商品房？ 答:就是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销 商品房与内销商品房两种。 2、问:什么就是外销房？ 答:外销商品房就是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业, 其她组织与个人。 3、问:什么就是内销房？ 答:内销商品房就是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位与居民。 4、问:什么就是复式住宅？ 答:复式住宅就是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际就是在层高较高的一层楼中增 建一个1、2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为 3、3米,而一般跃层为5、6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进 餐、洗浴等,上层供休息睡眠与贮藏用,户内设多处入墙式壁柜与楼梯, 中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又 实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代 人的相对独立,又达到了相互照应的目的。 5、问:什么就是跃层式住宅？ 答:跃层式住宅就是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点就是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下 两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分 层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联 接。跃层式住宅的优点就是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝 向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积与辅助 面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。
房地产基础知识及专业名词解释 一、房地产基础知识 1、房地产； 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性 2、房地产市场； 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易3、国土局； 代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门 4、商品房； 指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产 5、发展商； 专门从事房地产开发和经营的企业 6、代理商； 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托办理房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务 7、土地类型； 按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地 8、土地权使用年限； 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地命名用权在一定年限内出让给土使用者，土地命名用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使
用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 9、房地产产权； 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地命名用权，具体内容是指产权人在法津规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利，简单的说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利，房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分，在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权交独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。 10 、如何办理产权； 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割，买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续，可以委托中介机构或由开发商代办。 11 、房地产产权登记； 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利，房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登主事项作全面记载 12 、国土局产权登记处； 办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门 13 、公证处； 是一个国家的证明机关，是法津公证的机构 14 、房地产证； 是房屋土地权属认证二合为一，是房地产权的法津凭证 15 、房地产公证；
房地产专业名词及术语（1） 1、住宅 （1）住宅的类型 ①按照住宅层数分类可分为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）； ②按照住宅的平面布局分类可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅； ③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）、跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）； ④按照住宅使用功能分类可分为：公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。 （2）共有住宅（公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 （3）私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。 （4）期房：指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 （5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 （6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 （7）房屋的所有权：为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利 （8）房屋使用权：是指对房屋拥有享用权，拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。
房地产开发名词解释
如何进行房地产定位 定位是在房地产领域被较多提及的概念，产品定位，客户层定位，营销主题定位等等，几乎涉及房地产营运过程中的每个节点。 那么究竟什么是定位？按照里斯、特劳特在《定位》中所讲的，定位就是在预期客户头脑里如何独树一帜。说白了，定位就是要在你的目标客户头脑里找到一个位置。信息的过度传播，使人们接受信息的模式由“累积”模式转变为“替代”模式，没有一个独特的支撑点，你在消费者头脑中记忆的阶梯上是站不住脚的。 《定位》中提到定位的四个步骤： A：调研；B：细分市场； C：选择目标市场； D：定位。 这四个步骤不是专门针对房地产提出的，但我觉得可以借鉴过来，重新省思我们定位的过程，一定会大有斩获。 一、在定位进行之前我们第一步要做的是调研 在调研中所做的最重要的是客户调研，因为我们的产品最终是要卖给消费者，消费者的需求是我们唯一的标准。要了解消费者现在住得怎样，有什么满意和不满意的地方，他们希冀得到什么样的生活，憧憬什么，能接受什么样的生活方式等等。灵感的产生也许就是和这个过程息息相关，不知不觉中有了定位的依据、轮廓。 二、细分市场 人以类聚，物以群分。对于复杂的房地产市场也是一样，我们必须对这一市场进行细分。找出细分市场的标准。比如以档次来分，是要挤占中端市场，还是角逐高端市场；以建筑风格来分，是要凸显外国风格，还是要表现中国风
格，是展示现代的，还是承传古典的；以客户群来分，客户是以中年人为重点，还是以老年人为主；以产品类型来分，是做多层，高层，别墅，还是酒店式公寓等等。根据不同的标准就会划分出不同的市场。 三、选择目标市场 市场细分之后，各个子市场就清晰地显现出来了，这时再根据地段条件，开发能力，运作实力等选择一个适合自己的开发市场。有一些项目做得不成功就是没有选定目标市场，总是希望产品能做多种类型，能涵盖不同的客户，这是不切合实际的。实践证明，一个楼盘只能专注特定的产品满足特定的客户。 四、定位 选定了目标市场，接下来就可以定位了。定位的目的是给市场一个可人的印象，所宣传的主题要能引起人们的兴趣，有较高的参与度。定位的概念形成以后，在接下来的一段时间内，应持续不断地对项目加以宣传，而不应在短时间内随意改变，随意变动会让消费者无所适从，而且会加大宣传的成本，使以前的宣传积累耗掉。 定位的基本步骤是这样，但不是一成不变的。这个顺序也可以倒过来。比如有时我们先有一个定位概念，想做一个细分市场，但心里没有底，不知道是否可行，我们就要倒过来做，最后做市场调研，做消费者调研，来验证概念的可行性，市场的容量有多大。 两个相反的过程代表了两种截然不同的市场行为。按正常的顺序是项目定位必须要植根于消费者，适应市场；按反常的思路是以开发商为主体，引导市场。有时觉得引导市场似乎更具竞争力，更具前瞻性，但其前期费用也许会加重一点。
房地产开发经营许可证是依法确认开发企业取得项目开发经营权的法律凭证，也是开发企业申办开发项目有关手续（如五证)的必备证件。而商品房预售许可证是开发商可以对外预售房屋的许可证，按法律规定，未取得 预售许可证的不得销售房屋。 预售许可证的期限与该项目的建设期是相对应的，整个项目建成以后，房子也就由期房变成了现房，此时就无需再按期房的有关规定销售及签合同了。 于峰岱律师认为，在有效期之外签订合同并不影响合同的效力。 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。 有关人士回答:房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。 基础知识 【已购公房】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房 【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民 的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交 易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子 居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期 间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买 “楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处 于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买 商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。