“取经”新加坡保障房建设
https://www.doczj.com/doc/3a5709426.html, 2012-12-17 11:02:52
中评社北京12月17日讯／“新加坡组屋制度的成功，在于其有良好的制度设计和政策执行”。2012年12月9日出版的《财经》周刊登载国家行政学院战略咨询部副主任陈炳才的评论文章“‘取经’新加坡保障房建设”，详文如下：
1959年的新加坡，200万人口中40%居住在贫民窟和窝棚内，大多数居民只能栖身在用木板和铁皮搭建的棚屋中，只有9%住房状况良好，但人均住房只有3.3平方米。极端恶劣的住房条件和安全状况，导致居住区内两次失火，烧死数十人。这迫使政府痛下决心，实行“居者有其屋”的计划，令居民从人口和居住集中的市中心向四面分散居住。
1960年，新加坡政府宣布成立建屋发展局负责组屋的建设和开发，隶属国家发展部。1964年2月政府开始推行“居者有其屋”的组屋计划（类似我国的“经济适用房”“保障房”），但这一计划开始并不顺利。1968年，政府允许居民用公积金存款购买组屋，从此，组屋计划逐步得到实现。
组屋制度推行以来，到2011年10月底，合计建设了937048万套房产，出售组屋859726万套（占91.8%），其中有48846万套用于租赁（5.2%），其他工业和商业用产业28476万套（占3%）。如今新加坡82%（2011年3月，其中79%拥有自己组屋，3%租赁）的居民在公积金支付和政府津贴、银行贷款政策帮助下，拥有了自己的住房，其余18%的高收入阶层则居住在私人公寓或别墅。新加坡政府自豪地宣布，新加坡100%的家庭拥有自己的住房，“居者有其屋”得到了真正实现。
新加坡不仅实现了100%家庭拥有自己的住房，也保持了住房、土地和其他
房地产价格相对稳定，降低了生产企业和个体就业者的各种生活成本，而这反过来保障了新加坡的物价长期稳定，社会安定与和谐。新加坡组屋制度的成功，在于其有良好的制度设计和政策执行。
一、保障组屋建设的土地供应和开发顺利
1.政府征地按照非竞争市场价给建屋局
土地供应是组屋制度能否得到有效落实的第一要素。1966年政府颁布了《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，可在任何地方征用土地建造公共组屋；政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。
根据该项法令，新加坡政府协助建屋局以远低于市场竞争的价格获得开发土地，保证了大规模公共组屋建设的土地资源需求，也保障了组屋价格长期相对稳定。目前，新加坡土地的80%为国家所有，确保了土地资源的供应。最近几年，政府把征用的土地出售给建屋局，没有竞争，基本按照出售土地附近市场平均价格确定，但是，给私人开发商的土地价格是市场拍卖价格。
2.保障被征地人利益
政府征地的赔偿价不是官方确定价格，也不是预期溢价价格，而是征地前评估和确定的市场价，其确定的市场价，不会因其他因素而改变。这样，满足了拆迁或被征地人的利益。面对一些以预期溢价价格进行补偿的要求，政府认为这不合适。如果没有政府的征地和开发，这个土地未来不会增值，因此，土地未来增值的价格是政府投入带来的，而不是自动上涨的。
原则上，政府征地的价格都会略高于当地的平均市场价格，以补贴被征地人或被拆迁人，但也不会偏离市场价。政府认为，赔偿高了，没有获得赔偿的人不高兴，实际是拿这些人的钱来赔偿；赔偿低了，拆迁户就亏了。
3.对土地开发进行法律保障
根据法律，政府征用土地是权力，任何个人不能说“不”，不能讨价还价。土地征用是依法征地，是合理的，符合公共利益。公共利益的标准根据项目来确定，比如公路、桥梁、组屋就是公共利益，私人公寓、别墅就不是公共利益。整块土地征用涉及很多户的利益，不用一户一户签约，而是根据多数人说了算的原则处理。建屋局与当地的居民委员会签合约，签了合约，拿了补贴，就得同意搬迁。不搬迁，则诉讼到法庭。如果过期不迁移，则罚款，罚款按天计算，可能超过补偿，或进入监狱。因此，新加坡的土地开发没有拆迁钉子户。
由于土地大部分国有，早期拿地比较多，补偿合理，故拆迁矛盾很少。
4.由政府主导建设和开发组屋
建屋发展局的主要职责就是负责组屋开发、建设、拆迁和融资等，即对组屋进行开发建设、出售、租赁、租借、修缮、扩展等，负责对贫民窟和城区的拆迁、重建，对经济发展部长指定区域进行开发或重建，对农村和农业区域开发导致的流离失所者进行安置，或完成部长批准的其他居住项目，经部长批准提供贷款让人们能够购买组屋，并就上述事项进行计划的编制、执行、提出建议等。
建屋局房屋资金来源于政府，2011年－2012年财政年度政府提供的贷款达到75.08亿新元，这些资金主要用于组屋的抵押贷款（46.61%为买主）、开发建设（即其他贷款，占比53.12%）。
由于住房价格低廉，不考虑成本，长期以来，建屋局处于亏损状态，政府每年会通过预算划拨资金给建屋局给予补贴。从开始拨款到最近的财政年度，累计补助205.8亿新元。近年来，由于出售房价和家庭年收入比（通常低于6∶1）的提高，尤其是居民收入水平的提高，建屋局出售亏损导致的净赤字规模逐渐减少，2010年－2011年财政年度净赤字1.43亿新元（2011年新加坡财政总经常收入505亿新元）。
二、以具体政策保障居者有其屋
1.组屋价格根据居民购买能力确定，是居民收入的2倍－6倍
组屋的价格确定不考虑成本，而是根据居民家庭的负担能力确定。总体来说，新加坡的组屋价格一直控制在居民家庭年收入的2倍－6倍，而且逐渐提高，但到目前为止，没有超过6倍（见表1）。
新加坡的学历与收入水平关系密切。通常，一个职业学院的学生（相当于我国的中专）工作后，目前其收入水平可以购买三房间（包括客厅，以下同）以下的组屋，理工学院的毕业生（大专）可以购买四房间，大学毕业生（我国高考一本科）可以购买五房间。
2.根据收入水平，建立不同标准的组屋
不管组屋售价多高，建屋局的一个原则就是要让所有人都买得起，只是组屋大小有所不同。目前，组屋中，主要以3房间－5房间为主，占80.3%（1960年－2011年10月的建筑数量）。不同收入水平，可以根据情况，分别购买不同面积的组屋（见表2）。
据专家介绍，最近两年，因为物价上涨，1500新元月收入的家庭，月支出实际需要2000新元以上。月收入不足以买房，但一定要买，因为新加坡住房贷款有30年分期付款，每月的偿还额很低。购买了两房间和三房间的人虽然收入不足以购买住房，但通过租赁可以获得收入，以弥补收入的不足。
3.以公积金或政府补助来支持和保障组屋购买
1955年新加坡就建立了雇主和雇员必须交纳工资收入的一定比例作为雇员养老金的制度——公积金制度。1968年新加坡政府允许用公积金账户存款购买组屋。目前，公积金账户的存款可以用于首次付款购买住房。收入高的人，五年就可以偿还全部贷款，小房卖了买大房（见表3）。
对于月收入低于5000新元的家庭，申请组屋前工作一年以上，首次购买组屋，可以获
得额外公积金津贴购买组屋，最高可获4万新元津贴。收入低于2250新元的家庭，在新组屋区购买2房间－3房间的组屋，可获得特别公积金补贴，最高2万新元（见表4）。
4.给予融资政策支持
如果公积金账户的资金不足以支付组屋的首次付款，可以向建屋发展局申请房屋贷款，其贷款利率为2.6%，比中央公积金局的浮动利率2.5%高0.1%，或者向银行贷款，最长可以达到30年的分期付款。当然，银行贷款针对不同的情况首付比例不同，如果第一套住房未偿还完毕，就进行第二套的购买，2011年1月14日以后其首付比例已经提高到40%，而之前只有30%。
即使如此，总体说来，分期付款的压力也不大。2011年两房间、三房间、四房间和五房间的分期付款与对应家庭的月收入的偿债比率分别为11%、22%、25%和24%，居民完全可以承受。政府对低收入家庭，还特别给予一些购买津贴。如果从市场购买，将获得津贴，但获得津贴的前提条件是，购买后的五年内不得出售。
三、做好城市规划，坚持开发与保护结合
组屋制度的有序发展和低成本，要求拆迁成本低，土地成本低，土地的适用期限长。如果反覆改变，成本高，价格就高。在这方面，新加坡政府很有远见。李光耀很早就意识到要建设花园城市，1967年就倡议把新加坡建设成为东南亚的绿洲，强调绿化收益高于任何其他收益，强调这是新加坡的特色。
1.聘请专家和立法进行城市规划
新加坡的城市规划分两种：战略性的概念总蓝图和实施性的总体规划图。概念总蓝图制定40年－50年的愿景目标和原则，体现在形态结构、空间布局和基础设施体系，每十年检讨一次。总体规划图进行10年－15年的用土区划，并作为开发控制的法定依据，每五年检讨一次。
1967年，新加坡从联合国请了三个专家进行了四年的城市规划，对新加坡的国土进行区域功能规划，1971年确定规划概念总蓝图，并以国会法令通过，这是新加坡城市规划的第一个概念总蓝图。规划把新加坡分为几个区：核心区，即水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心区，是经济、金融、商业和旅游中心；沿快速交通走廊兼顾居住和轻型工业的新镇，市中心的人口和产业疏散到这些新镇；裕廊工业区，在西部，一般工业集中在这里；国际机场区。长期以来，新加坡没有改变这些区域规划的主要功能。
上世纪80年代以后，新加坡更注重远景设计和实施性规划的具体化，使组屋建设逐步完善。比如，1993年－1998年的规划明确土地的用途、建筑的密度以及高度限制。2001年规划的实施原则是“在熟悉的地方建设新居，高楼城市生活，更多消闲选择，商业用地更灵活，区域商业中心，四通八达的铁路网，认同感”；2008年总体规划的实施原则是“优质居住环境，蓬勃的工商枢纽，精彩活力之都，温馨怀旧家园”。
2.规划注重便利居民生活细节
城市规划本着节省人力、资源、土地的原则进行，要求做到让人们在生活的地方工作，在工作的地方生活。组屋到地铁、公交车站距离很近，一般建设有走廊，不超过300米，出门可以不带雨伞。
新加坡街道不见流动商贩，原因在于他们都被集中到邻里中心。每个摊位都在邻里中心政府提供的场地经营服务，每个邻里中心的人口达5000人，服务半径为350米－500米，非常便利。
组屋的建设过去是从市中心把居民发配到四面，远离中心；30年后，则在熟悉的组屋地建设新的组屋替代旧的组屋。新建设的组屋一般与原来的组屋隔一条马路，而且是先建设安置，后拆迁，以满足人老怀旧的心态，故很少有因新建、拆建而产生矛盾的，避免了很多问题。所有居民小区的规划都留有余地，给予再开发的置换之地。
3.注重保护土地资源，有效抑制物价上涨
在开发的同时，始终注意保护资源。到2011年，新加坡有60%的土地资源未开发。发展的重点是向空中发展，一些新建设的高楼组屋区，楼顶之间全部连接起来，成为人们活动、休闲、娱乐的场地，大大拓展了生活的空间，也避免了土地价格上涨。
土地性质一旦进行了规划，就不能更改。哪些地方是私人住宅，哪些是组屋，由土地局来确定，不能更改。住宅用地分99年、999年、永久三种情况，这有利于居住者二代乃至三代安居乐业，不必为自己的住房权担忧，也有利于土地性质的稳定。而工业用地则采用30年＋30年的制度，凡政府卖出工业用地时，根据政府制定的土地产值标准来出售，达不到产值标准的企业，不给予土地。工业用地的最高时限是30年，30年后这个土地不一定给原来的企业，要卖给最有价值的企业。原因在于工业用地变化大，一个行业可能十年就结束了。把土地给最有价值的人，不会出现企业圈地现象，政府也不会出现所谓的财政困难，政府规划也不会乱。
组屋的建设有密度和高度要求，所有组屋的高度不能超过300米，原因是超过300米的组屋，其维护费用远远超过成本。目前新家坡最高的组屋是280米。
四、组屋管理政策完善
所有组屋的出售、转售、租赁等，在建屋局都有登记和监管。
1.规定了购买组屋的资格，并进行严格审查
单身人士35岁以前不能直接购买组屋，只有结婚了的符合购买资格的夫妻才能购买组屋。一个家庭只能拥有一套组屋，因继承、赠与等原因获得的另外一套在规定的期限内必须出售。
2.规定了组屋的转售、出租条件
从建屋局购买的组屋必须实质性住满五年后才能出售，从市场购买未拿政府补贴的组屋则不受这些条件限制。如果五年内必须出售，就必须出售给政府。
组屋在购买后的五年内也可以租赁，但必须是业主与租赁人合住。正常情况下，不得完全出租，如果完全出租，政府将收回组屋。只有特殊情况下，许可在购买后的五年内完全出租，如家庭成员全部出国。违法出租的房屋将被强制收回。
3.高收入者不能参与组屋的购买，或从中牟利
不在组屋政策规定的收入水平范围内的高收入者，不能直接购买组屋；已经购买了私人公寓或别墅的家庭，也不能从二级市场购买组屋；已经购买了组屋的人，可以购买私人公寓。
4.非居民和永久公民不能直接购买组屋
新加坡是开放城市，外来居民多，目前520万人口中，非居民达到100多万。
因此，新加坡政府规定非居民和永久居民不能直接从建屋局那里购买政策性组屋，只能在二级市场购买或购买私人住宅。对于收入水平和身份的认定，建屋局有登记和备案，随时可以查询。
5.较低收入者可以租赁组屋
对于月收入在1500新元乃至800新元以下的家庭，如果无力负担分期付款，则可以租赁组屋，租赁的月支付比较低。租赁组屋的面积分别为一房间（30平方米）和二房间（40平方米），但只有21岁以上的新加坡公民且已经组建核心家庭的才能申请，单身人士在35岁以上。申请租赁组屋者，要求不拥有产业或不曾拥有产业（见表5）。
6.有完善的售后管理
购买后的组屋，不可以做其他用途，若做其他用途，将以非市场价格强制收购。政府每五年左右将对组屋进行重新粉刷或维修。
符合第一次向政府购买组屋资格的申请人，政府也同时鼓励其从市场购买组屋，并给予5万元的补贴，但条件是五年内不能出售。若不拿补贴，三年内可以出售，涨价部分的好处也完全归个人。
政府鼓励以小换大，以新换旧。但一个家庭只能两次直接从政府手中购买组屋，第一套组屋在二级市场出售后，希望再次申请购买组屋的家庭，必须按照标准，交纳一定的市场溢价。目前，四房组屋出售后要交纳的资金为4万新元（见表6）。
7.政府监管严格
政府对组屋的购买和交易实行严格的登记和资格审查制度，在二级市场买卖的双方，也必须相互审查是否符合交易资格。建屋局建立有完善的个人收入、住房审查系统。组屋拥有者可以在公开市场将组屋出售给符合条件的购房者，卖方和买方应申报给建屋发展局真正的出售价，不得有引起申报价格被虚夸或低估的任何补充协议或其他协议或安排。
根据《建屋发展法》，买家和卖家提供虚假信息给建屋发展局的，处罚六个月监禁或罚款，罚款最高可达5000新元。
五、对我国城市保障房建设的启发
新加坡组屋建设是全球解决居民住房保障最成功的一个制度，其中有很多东西值得我国学习和借鉴。
一是城市发展要有长远规划，不折腾。城市区域功能一旦确定，就长期不改变，避免一个城市的大折腾，也避免城市随领导人更换而变的情况，可以避免GDP增加财富不增加的情况，让百姓生活安定。
二是城市规划要给未来留下发展空间，保留至少40%的土地区域不开发；已经开发的区域，也要留有未来调整和发展的空间。目前，国内拆迁之所以引起很多矛盾和冲突，与规划功能定位随意变更和缺乏发展空间关系密切。
三是拆迁要以民为本。要先安置，后拆迁，安置不能离原来的居住地太远，应该基本就在附近。对拆迁的价格补偿，一定要到位，按照市场价格甚至略高于市场价格合理补偿。
四是管理和控制好城市住房价格上涨。1992年－2012年，新加坡住房价格上涨变化不大，大体上涨不超过3倍，最近三年价格上涨36%。由于房价上涨很低，居民物价上涨水平有限，饮食业价格上涨也没有超过3倍。同期，北京的房价上涨至少15倍以上，最近的十年上涨4倍以上。
房价过度上涨带来各种成本上升，不利于经济可持续发展和社会安定。控制房价上涨的重要措施首先在于控制土地，防止土地圈地。我国可以学习新加坡，把非住宅用地期限从50年－70年改为25年＋25年。
另外，就是制定完善的保障房购买政策，防止住房投机。
五是做好保障房的建设和管理。保障房建设是我国城镇化发展面临的一个重要课题，尤其是在目前城市居住人口远远大于户籍人口的情况下，如何解决好保障房的建设事关城镇化的进程和前景。
笔者认为，新加坡住房制度给了我们很多启示：
1.对保障房建设根据收入水平进行分类管理
保障房建设应根据当地和家庭收入水平进行分类建设。大体可以分为租赁房和限价商品房两类，以限价商品房为主，租赁的廉租房和公租房为辅。租赁房只给那些没有能力进行20年－30年分期付款的家庭、个人使用，限价商品房只允许中低收入家庭尤其是低收入家
庭购买，且必须分期付款。中高以上的收入家庭必须从市场购买住房或租赁住房。
廉租和公租房屋应以小型一间－二间为主，单房面积不超过30平方米－45平方米，卧室之外不设客厅，厨房和厕所相对宽敞。两间（一居一厅）面积不超过40平方米－50平方米，居住条件与城市其他住宅基本相同。
限价商品房可以是一居－三居，配置一厅。政府建设的限价或低价商品房，房间可以是三间－四间（二居－三居一厅），面积可以在60平方米－110平方米。
为防止投机，各种保障房的产权归政府所有，不得进行市场化。交易权和使用权可以归个人、家庭。
2.明确享受保障房的人群和资格
目前保障房的建设和使用，存在很多不足和缺陷。我们认为需要明确享受条件。组建了核心家庭的人或单身在35岁以上才能购买限价商品房、租赁保障房。在本城市工作三年以上、有三年以上纳税和社会保障缴纳记录的非户籍居民，也可参与保障房的购买和租赁。
享受保障房待遇的家庭成员或个人没有任何本地和外地资产，其家庭资产和收入情况有明确的可核实性。对所有这些，每个城市实行统一标准和认证程序、认证内容和项目。
本地就读大学生、政府和企业等设立办事处不得购买保障房，外地机构、企业、居民在本市投资性购买住房，限定在城市郊区附近的特殊区域。这样，可以防止投机资金抬高房屋价格。
保障房必须住满五年后才可以出售，房价上涨部分政府获益60%，其余给个人和家庭，个人可以申请购买更大的限价商品房。
一个家庭或个人只能享有一套保障房，一生只能两次享受保障房待遇。享受保障房的人要承诺不虚假，若虚假，接收惩罚。
3.政府要制定保障房管理办法，各地制定实施细则
办法要规定定价原则，价格应以居民家庭年收入水平的4倍－6倍为依据确定，或以当地可承受的价格水平为标准。要制定购买资格和条件，核查办法和途径，规定出售、转售、转租的约束条件。要求各地建立起保障房的网络管理体系，对房源地点、面积、建造和使用年限、价格、住户基本情况等进行登记，并规定其维修和管理资金的来源、主体和时限。
保障房原则上不得出租，因特殊原因导致家庭经济不足的，可以出租，限价适用房只能部分出租，不得单独出租，否则，政府完全收回。
保障房的建设可以由政府出资进行，也可以由企业进行。企业建设保障房的土地由政府按照特殊价格给予，土地不拍卖。土地以当地附近的平均价格确定。
保障房的建设可以是集中地区，这主要是对特定的低收入家庭或群体，但必须建设完备的配套设施，如教育、医疗、商业等。也可以在开发小区建设一定比例的限价商品房，否则，开发商不能在这里进行开发。
为保障房的未来改造和发展，保障房的建设密度要留有空间，并且给予翻新的空地，不影响人们居住。原则上，保障房区域内不得设置停车设施。
（本文为作者2012年8月26日至9月8日在新加坡培训学习的考察报告）
厦门市社会保障性住房政策解答 一、社会保障性住房基本政策 1、什么是社会保障性住房？ 答：社会保障性住房，是指政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房，具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房、廉租房和安置房（含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房）等。 2、我市多层次的住房保障供应体系主要面对哪些群体？ 答：我市建立多层次的住房保障供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房保障政策。即：向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难家庭提供社会保障性商品房；向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买社会保障性商品住房的中低收入家庭提供社会保障性租赁房；向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房。 3、申请社会保障性住房有没有时间限制？ 答：新的社会保障性住房不再是每年申请一次，而是可以常年申请，并作为政府的一项长期工作，市委、市政府将持之以恒、一以贯之地做好此项工作。目前市委、市政府已做好了近五年的建设规划，以保证中低收入家庭的住房困难问题得到较好解决。 4、社会保障性住房建设与管理实行“四统一”新机制的内容是什么？ 答：社会保障性住房建设与管理实行“统一建设、统一分配、统一管理、统一运作”的新机制。市建设与管理局负责组织全市社会保障性住房的建设和社会保障性商品房的销售、管理、回购工作；市国土资源与房产管理局负责组织全市社会保障性租赁房的分配、管理、回收工作。 5、社会保障性住房坚持哪些原则？ 答：社会保障性住房的建设严格控制户型面积标准，坚持小户型、经济实用、节能省地的原则。社会保障性住房的分配管理坚持公开、公平、公正、透明的原则。
新加坡住房与中国住房之比较 新加坡住房制度 住房公积金制度是住房制度中很重要的一项制度。新加坡政府通过运用中央公积金来解决广大国民的住房问题是新加坡的一大创举，取得了巨大成就。新加坡在中央公积金制度发展过程中，将其保障功能扩展到住房保障，允许会员使用公积金购买住房。同时，政府还采取相应的配套措施，由政府统一规划和兴建居民住宅楼（即政府组屋），并以比较低廉的价格销售给公积金人员。在这种条件下，新加坡90%以上的国民都能居住在政府组屋里。新加坡将政府组屋建设与使用中央公积金购房相结合，住房保障制度取得了巨大成就。 新加坡的民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。组屋的价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用，包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，按市场价格发售。 新加坡政府坚持以行政干预为主、市场调节为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，供应充足的组屋既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。与此同时，高收入阶层的住房需求也为私人开发商提供了商机，这种各阶层在住房品种上各取所需的机制，符合市场规律。新加坡组屋已有近半个世纪的历史，政府已经总结出一整套行之有自效的经验。住房的属性除了政府的就是私有的，大部分居民都可以通过一次性自购、政策性贷款或政府支持等方式最终获得产权，极其困难家庭也能得到基本居住权。
新加坡规定只有本国居民才能购买组屋，永久居民只能购买二手组屋，对其收入不设限制。对于骗买骗租者，法律将给以高额罚款或刑事处罚，严惩不贷。 新加坡政府对申请购买组屋的居民有收入上的严格限定，首先照顾无房户，然后逐步减低门槛，放宽政策，让更多的人能够享受政府提供的住房福利。新加坡规定居民在获得组屋后5年之内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住。在购买组屋后5年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。 新加坡政府规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足1年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。 中国住房制度概况 中国从1994年开始学习借鉴新加坡运用公积金制度解决住房问题的经验，在全国城镇逐步建立住房公积金制度。由用人单位及其职工分别按职工本人上一年度平均工资的4%缴纳住房公积金，由各级政府设立的住房公积金管理中心负责管理。我国住房公积金制度中的住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企
论住房社会保障性制度的现实性选择 我国现行住房社会保障制度的缺陷已严重影响着普通老百姓的生存与发展,影响着整个社会保障制度的实现及特殊行业生产与生活，对和谐社会的构建已经造成威胁。因此,借鉴经验，在改革中巩固房改成果，积极探索适应市场经济发展的新的住房保障体系，促进和谐社会的健康发展是十分必要的。 标签：社会保障；住房保障；对策 住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。 1住房保障制度的历史借鉴 从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。 以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。
社会保障性住房开发模式研究 社会保障性住房开发模式研究 摘要：本文将先从保障房建设的起源与发展说起，目前保障房建设现状与开发模式分析，进而对我国保障房建设提供一些参考性意见。 关键词：公共住房；社会保障性住房；开发模式；参考性意见 我国经济飞速发展，城市现代化也正在急速扩大，城市里也存在众多低保住户，他们的住房权应当受到保障。以往社会保障性住房开发为节省成本，采取低端模式，质量不高，如今在新一届党和政府领导人的带领下，我国的社会保障性住房开发应当走一个全新的道路，合适运用当地的自然资源的地理优势和区域优势为发展动力，依通过成功的市场运作，努力将该社会保障性住房开发成一个充满生机活力和宜居的小区。居者有其屋是每一个公民所需要的，也是政府应当给予公民最基本的权利，但在如今的高房价的情形下，这是一个不得不彻底探讨的话题。 一.目前保障房建设现状与开发模式分析 近年来，我国保障性住房建设事业得到了很大发展。温家宝总理曾在上海考察正在建设的保障性住房工程建设时指出，“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”但从住房结构来看，经济适用住房虽然绝对数量有所增加，但是增长速度相对较慢，这导致了经济适用住房在住房总供给中的比重从2000年开始逐步下降，虽然在2008年略有提高，但整体来说仅占住房销售面积的6%左右。如何使保障房建设真正成为我国当下的科学住房政策理念，是我们目前需要突出关注的攸关民生的重大问题。 当下，我国正在大力推进的保障房建设，无论从规模还是速度来看，都是史无前例的。在如此重大的任务面前，没有先例可以遵循，全国各地的保障房建设是“摸着石头过河”，不断地在实践各种建设
三、新加坡的住房保障制度 （一）住房公积金制度 公积金是公共住房建设的资金来源,使政府能循环滚动地建设公共住房,同时可以帮助中低收入者在购房时支付首付款和分期付款,这种强制储蓄的手段保证了公房建设资金的滚动利用。作为社会保障储蓄的一种形式，公积金制度是新加坡政府与1955年建立的一项强制储蓄制度。国家机关或者私人机构的雇主和雇员须以雇员月薪的一定比例缴纳公积金存入中央公积金局的个人账户，政府在建造和出售“组屋”时充分利用这一制度。 （二）政府“组屋”建造 新加坡政府在住房保障中起到了主导作用，其每五年制定一个建屋计划，新建成的房屋称为“组屋”,为确保计划的顺利实施,政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地以供房屋发展局建房之用外,还提供低息贷款的形式,给予房屋发展局资金支持。目前新加坡的房屋90%以上由政府出资建造的，“组屋”为全体公民提供了住房保障。 （三）“组屋”的合理配售 在新加坡购买或租住“组屋”的人,初期以登记的先后顺序获得住房。后期改为订购制度。政府每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般两年左右可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。此外，新加坡政府还制定了严格的申请和审查制度，以有效防止利用“组屋”进行投机活动的行为发生。 （四）分级补贴政策 新加坡政府严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,以各种形式向中低收入者提供分级住房补贴，帮助中低收入者购房。政府针对购买不同住房面积的家庭，制定了不同程度的优惠政策。对无力购房的家庭，政府允许其租用“组屋”，待有能力买房时再给予优惠。新加坡政府还规定在住房翻新时，给予的津贴与居住面积的大小成反比，以缓解社会住房压力和倡导节约。 （五）法律法规 为了保证住房保障制度的措施顺利实施，新加坡政府制定了细致而周全的法律法规如《新加坡改造法令》、《建屋与发展法》等。 四、国外住房保障制度之比较 通过介绍并分析德国、美国、新加坡的住房保障制度，可以发现各国在住房保障问题上具有各自的特征。下面将从三个方面比较研究这些国家住房保障制度的特征。 （一）政府在住房保障问题方面的作用 这些国家的政府在住房问题上都发挥了积极的作用。德国的住房保障以政府主导为主。在推动住房建设、实施住房保障方面,还通过运用金融财税等经济手段,充分发挥各市场主体的作用来实现。美国的市场经济比较发达，市场在住房供给与分配领域中发挥着重要作用。市场交易是美国的住房分配和消费主要渠道，政府公共住房机构辅助分配低收入家庭的福利性住房。美国住房保障制度的基本特征是实行“市场调节与政府干预相结合的分层调节制”。新加坡的住房保障则完全由政府主导。新加坡住房的建设与分配并不完全通过市场来实现，而是通过政府直接干预，这是新加坡住房保障制度的一大特色。 （二）不同国情下的住房保障模式 这些国家虽然都是发达的市场经济国家，但不同的国情决定了其不同的住房保障模式。德国是一个高福利的国家，自有住房率不高，因此德国基于住房储蓄制度以社会福利房作为最低保障,鼓励住房合作社等非政府形式的建房形式,制定房屋补贴、税收优惠等政策。美国拥有发达的住房金融市场，通过金融政策、财税手段、法律保障等对房地产市场进行调节的模式，保障低收入人群的利益。对于一个发达而规模小的经济体，新加坡建立了以政府建设
社会保障性住房的建筑设计与研究摘要：保障性住房的建筑要求给建设管理和规划建筑设计带来 了新的挑战和问题，为了提高规划布局、建筑设计、实施过程及管理的水平，使保障性住房更加合理化、人性化、品质化是可行的。本文针对保障性住房的建筑特点，对保障性住房的规划设计和环境设计进行了探讨。 关键词：保障性住房；规划设计；环境设计 abstract: affordable housing construction requirements for construction management and architectural planning brings new challenges and problems, in order to improve the planning layout, architectural design, implementation and management level, so that affordable housing more rationalization, humanization, quality is feasible. in this paper the characteristics of affordable housing construction, discussed affordable housing planning design and environmental design. key words: affordable housing; planning and design; environmental design 中图分类号：tu2文献标识码:a 1保障性住房问题的产生 保障性住房，包括经济适用住房和廉租住房，是社会对中低收 入家庭提供的居住保证.住房是人们的生活必需品，没有住房正如
住房保障制度建设的文献综述 我国住房制度改革和住房保障制度建设的文献综述 [摘要]住房保障制度是保障民生的重大事宜，也是学术界关注的热点议题。对众多学者的研究成果从两大方面进行梳理，即宏观上对整个住房保障制度的研究和微观上对住房保障制度具体深层次的研究，并在梳理的基础上总结研究的特点，为相关问题的探索提供一些思路。 [关键词]住房制度改革住房保障制度文献综述 年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通1998 知》(国发[1998123号)，逐步完善的市场机制进而渗透住房领域并开始发挥重大作用。解决中低收入阶层的住房需求问题，加快构建我国住房保障制度成为理论和实践中亟待解决的课题，引发了学术界的持续关注与研讨。我国住房保障领域的研究文献，大体可分为从宏观层而对住房保障制度进行论述和从微观层面对住房保障的某具体层次进行论述。不论从哪个层面，研究的视角都是多元的，并不单一。 一、宏观层面 在构建任房保障制度的必要性方面，刘俊霞(2008)从经济学角度分析，认为市场机制在调节住房领域的供求方面失效，因此需要政府介入来构建住房社会保障制度。 借鉴新加坡中央公积金制度和美国在住房保障制度的模式方面，安华(2000) 住房反向抵押贷款制度，提出了整合养老保障和住房保障，以房养老的模式。王盛(2009)则通过对江苏省相关试点的调研，对保障性住房的共有产权模式给予了积极评价。 在构建保障性住房的财政方面，丛诚(2008)通过研究在既定土地制度下，构建住房保障体系对房地产财税政策的要求，提出了要在住房市场中加入贷款利息免税
和物业税两个“自动稳定器”的观点，同时建议政府的财税金融政策应有利引导市场资源流向住房保障领域。 在构建住房保障制度的政策方面，陈成文(2008)从国际比较视角总结了英、美、日等发达国家住房保障政策的经验。工春华(2007)则对欠发达国家巴西、阿根廷的住房保障制度进行了分析借鉴。尽管参照比较所选取的标的国家不一样，但文献的对策建议较一致，均主张政府应承担起住房保障的责任，加强住房领域的宏观调控;加快住房保障法制化建设，为住房保障提供法律保障;发展住房金融事业，拓宽保障性住房的融资渠道;鼓励多方合作构建全方位、多层次的住房保障体系。 在住房保障政策实施的效果方面，邓中荚(2009)从政策测评视角提出了社会保障性住房制度的综合评价模型。虽然该模型的测评指标和权重还有待进一步完善，但它提供了一种思路即可以将模糊数学理论应用于住房保障政策测评。 二、微观层面 用房学者对经济适用房的现状、弊端、对策等多方而进行了分析，经济适总结起来有两种对立的观点。刘琳(2009)反对将现有经济适用房政策纳入住房保障制度范畴，认为经济适用房非但起不到任何保障的作用，反而加剧了资源分配的不公平。魏建、张昕鹏(2008)主张撤销经济适用房制度，理由是通过对地方政府、开发商、购买者博弈的终济学分析发现经济适用房会造成住房市场的制度性分割，根本无法实现保障目的。而马光远(2009)则坚持完善经济适用房制度，反对撤销，理由是现阶段经济适用房的存在仍然具有价值。 廉租房李晶(2008)对供给廉租房的必要性进行了研究，指出廉租房政策更符合市场和社会发展需要，同时在解决低收入阶层住房问题上更有效，应该得到不断加强和完善。汪洁(2009)通过考察海口廉租房存在的问题，提出了包括强化地方政府职责、广辟房源以及健全居民收入统计与监管机制在内的政策建议。李辉婕
社会保障国际比较 一、名词解释 1. 受益基准制（规定受益制、确定给付制）：它是指社会保障组织先规定对受益人的给付水平，再依照精算原理确定缴费水平的社会保障模式。 2.缴款基准制（规定缴费制、确定缴费制）：它是指预先确定缴费水平，再根据基金积累额及其投资收益给付受益人的社会保障模式。 3、现收现付制：是将一定时期（如1年内）所需支付的费用，分配于各参加保险的被保险人，它预先不留出储备金，完全靠当年的收入满足当前的需要。 4、完全积累制：一种以纵向平衡原则为依据，要求在劳动者整个就业或投保期间，或者在一个相当长的计划期间内，采取储蓄方式积累筹集社会保障基金的制度。 5、部分积累制：现收现付制和完全积累制两种模式的结合。在部分积累制情况下，退休人员的养老金一部分来自于现收现付式的筹资方式，另一部分来自于完全积累式的筹资方式。 6、养老金替代率：是指劳动者退休时的养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率。 二、简答题 1、社会保险型、福利国家型、强制储蓄型、国家保险型模式的特点及代表国家 社会保险型模式的特点 (1)以劳动者为核心。即社会保险制度面向劳动者，且主要是工薪劳动者，围绕着劳动者在年老、疾病、工伤、失业等风险设置保险项目。 (2)实行“自助”原则，社会保障费用由国家、雇主和雇员三方负担，且以个人和雇主投保为主，政府在收支不平衡时酌情给予资助。 (3)权利和义务有机结合：多投多保，少投少保，不投不保。 (4)社会保险基金的筹集以现收现付为主。 (5)社会成员之间统筹使用，体现了社会保险的互助互济原则。 代表国家：德国、美国、日本 福利国家型模式的主要特征：(1)累进税制与高税收(2)普遍覆盖与全民共享(3)政府负责与保障全面。(4)强调公平优于效率。代表国家：英国、瑞典 强制储蓄型模式：称公积金模式、东南亚模式，其目标是以自助型为主，促进经济全面发展。特点：(1) 强调自我负责，缺乏互济性，不具备再分配和互相调剂功能。 (2) 建立个人账户，实行完全积累，起到激励作用，促进经济发展，减少政府负担。 (3) 与资本市场有机结合，达到保值增值目的。 (4) 由雇主、雇员双方按规定比例缴纳保险费，政府不提供任何资助，管理实行社会化，政府只负责监管。 (5) 在保障内容上主要是养老保险。
保障性住房怎么申请需要什么条件 导读:本文介绍在房屋买房，购房资格的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 在买房时,有一些房屋并不是你想买就能买得。比如说是保障性住房,还有经济适用房。需要购房者满足一定的条件才能进行购买。那么申请购买保障性住房需要什么样的条件呢? 1. 每一个住房困难的家庭或者者单身的居民只能够申请购买或租赁一套的保障性住房,或选择申请进行货币补贴。已婚的居民应该以家庭做为单位来申请住房保障。 2.住房困难的家庭或单身的居民来申请要租赁保障性的住房应该符合下列的条件: (一)家庭申请的,家庭中的成员至少有一人应具有本市的户籍;单身居民来申请的,应当具备本市的户籍; (二)家庭的人均年收入或单身居民的年总收入在申请被受理日之前要连续两年都不超过本市所规定的能够租赁保障性的住房的收入线的标准; (三)家庭的财产总额或单身居民的个人财产的总额不能超过本市所规定的租赁这些保障性住房的财产的限额; (四)家庭成员或单身居民在要本市无任何的形式的住宅的建设用地或自有住房;
(五)家庭成员或单身居民在提出申请的时候时未在本市以及国内的其他的地区享受住房保障; (六)市政府所规定的其他的条件。 申请了廉租住房的,除具备了上述(一)、(三)、(四)、(五)、(六)条件以外,还需要提供市所在地民政主管部门所出具的得有效的证明文件。 本条例所称的自有住房,包括已经合法登记的住房和虽未登记但有家庭成员或者单身居民以人或者共有人的名义拥有的住房。 本条例所称家庭成员,是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。 3.住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件: (一)家庭申请的,其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的,在就学、服兵役期间视为具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍; (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准; (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额;
新加坡的社会保障基金管理 新加坡位于马来半岛南端、航运要道马六甲海峡的出口,总面积626.4平方公里,城市面积占绝大部分,因此人称“城市国家”。新加坡经济发达,新加坡国内生产总值GDP3700.645亿新加坡元，人均GDP为54776美元。新加坡除了经济上的成就为世人瞩目外,其社会保障体系也颇有特色,该国实施的中央公积金制度是世界上为数不多的不具备再分配功能的养老金计划模式。建立这一制度的初衷是为解决非公务员养老金问题而设立的,是政府通过立法强制雇员储蓄自保、雇主协保、政府管理相结合的制度。随着经济与社会的发展,公积金的用途已扩大到住房、交通、保健、投资和教育等多方面,今天,公积金制度已发展成新加坡全民社会保障制度。半个世纪以来的发展证明,新加坡的社会保障制度是一个成功的典范,取得了举世瞩目的成就。它不仅使新加坡在较短的时间内解决了人民“老有所养、病有所医、居者有其屋”的三大难题,而且又促进了新加坡经济的快速增长。研究新加坡社会保障制度,对于促进当前我国社会保障制度的改革具有重要的借鉴价值和现实意义。 一、中央公积金制度的构成 1.1 中央公积金的积累方式。中央公积金的来源主要由企业和个人两方承担, 而政府只给与让利、让税的优惠。根据新加坡中央公积金条例规定, 55岁以下的会员拥有的个人账户分为普通账户(公积金的7 2.5%)、保健储蓄账户( 公积金的17.5%) 和特别账户(公积金的10%)。年满55 岁后, 会员帐户分为退休账户和保健储蓄账户。在新加坡, 每个就业者无论其受雇单位的性质, 都在公积金拥有户口, 每月要向公积金缴交一定比例的个人工资。它规定凡是年龄在55 岁以下的雇员, 其公积金的征缴率为日工资的40%, 55～59 岁的征缴率为25%, 60～64 岁征缴率为日工资的15%,65 岁以上征缴率为10%。雇主和雇员双方各承担一半, 并由雇主一并存入公积金帐户。 1.2 中央公积金制度的发放。中央公积金的普通账户可用于住房、保险、获准情况下的投资和教育支出; 保健储蓄账户用于支付政府批准的医药开支的50%; 特殊账户中则用于养老和紧急支出。会员年满55 岁时, 普通账户和特别账户向退休账户转换, 此时的个人账户就由两个账户组成, 即退休账户和保健储蓄账户。为了避免公积金账户为支付住房、医疗等其他项目而影响养老金的积累, 政府规定会员达55 岁后必须在其退休账户中保留一笔最低存款额, 以供退休生活之需,即最低存款额计划。如果达不到最低存款额的要求, 也可以由子女或配偶选择以现金或公积金储蓄转移来填补。在会员年龄达到55 岁和在退休账户达到最低存款额这两个要求后, 可一次性地提取其公积金。也可在下列情况下提取其公积金: 永久离开新加坡, 终身残废或神志不清。若会员死亡, 其公积金也可以作为遗产由指定受益人申请提取。 1.3 中央公积金的管理。中央公积金制度的运营根据《中央公积金法令》, 中央公积金由中央公积金局统一管理, 由劳工部进行监督, 具体投资运营则是由新加坡货币管理局(MAS) 和新加坡政府投资管理公司(GSIC)负责, 其中, 新加坡货币管理局负责对国债和银行存款的投资管理; 新加坡政府投资管理公司负责把积累的基金投资于国内的住房和基础设施建设等方面, 也把大量资金投资于外国资产, 成为新加坡庞大的外汇储备的一个重要来源。另外, 如果公积金计划会员个人希望获得更高的回报率, 可通过法定的托管人(中央公积金局指定的银行) 在政府规定的投资工具内自行投资。其具体组织管理模式采用英美式的纵向模式。 中央公积金局设立理事会, 理事会领导包括政府代表、雇主代表和雇员代表,还有教授、专家等所谓的“中性人士”组成的代表, 理事会下设主席1 人, 在理事会领导下设具体管理机构,设总经理 1 人,直接管理副总经理和内务审计部, 副总经理之下设立五部一处,即雇主
论住房社会保障性制度的现实性选择 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
论住房社会保障性制度的现实性选择摘要：我国现行住房保障制度的缺陷已严重影响着普通老百姓的生存与发展,影响着整个社会保障制度的实现及特殊行业生产与生活，对和谐社会的构建已经造成威胁。因此,借鉴经验，在改革中巩固房改成果，积极探索适应发展的新的住房保障体系，促进和谐社会的健康发展是十分必要的。 关键词：社会保障；住房保障；对策 住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。 1住房保障制度的借鉴
从20世纪初开始，面对由于革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及
中国保障性住房建设的现状 关键词:保障性住房保障性住房建设保障性住房开发模式房地产市场 自古以来,“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革,人类的居住需求和房屋价格的矛盾日益突出,住房问题成为民生问题的主要方面。 我国从1995年开始实施“安居工程”,推行保障性住房建设,但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、法律监管不到位等原因,虽然历经了十几年,但我国保障性住房发展仍然滞后,人民居住矛盾较为突出。 阁敦思工程顾问中的资讯也转载了相应报道,透露近期的国务院常务会议上,研究部署了进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调,改善困难群体住房条件,让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居,是各级政府保障基本民生的硬任务,也是促消费、调结构的有效举措。 一、中国保障性住房现状分析 (1保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房(简称商品房相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成,具有社会保障性质。 (2保障性住房存在的问题 我国通过近10年的探索和实践,部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠,提高了居住水平、改善了居住环境,取得了可喜的成绩。然而,保障性住房政策在具体实施过程中,仍避免不了一些问题: 住房保障尚未立法,执行中缺乏约束力、强制力
住房保障资金得不到有效保障 保障性住房选址困难 退出机制缺乏法律方面的支持 二、中国保障性住房建设模式研究 (1什么叫建设模式 保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系,就是我们所说的建设模式。 (2中国主要城市保障性住房建设模式 目前,我国保障房建设主要模式分为开发模式和代建模式,开发模式由政府出让土地、房地产企业自主经营项目开发,该模式风险相对较高,也意味着利润可能很高。经济适用房、限价房和部分公租房建设采用开发模式。 相较于经济适用房和限价房、开发公租房利润率较低,代建模式由政府划拨土地,房地产企业进行代建,此模式对于房地产企业而言风险小,利润也很小,收益比较稳定,目前主要用于公租房和廉租房的建设。 三、中国保障性住房建设建议 住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题,针对上述我国保障性住房建设过程中存在的诸多问题,比较合理化的建议有以下几点: 1、建立健全保障性住房的相关法律体系,为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。 2、因地制宜,保证保障性住房的供给,同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。
报告编号：YT-FS-2748-69 新加坡养老发展考察报告 (完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
新加坡养老发展考察报告(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 不论你在马路上行走，还是乘坐公交车，或在医 院就医、超市购物、公园健身，你会发现我们周围的 耄耋老人越来越多。据了解，我国目前60岁以上的老 年人己达1.43亿，占总人口的11%；苏州市60岁以 上的老人也已达到106万，占总人口的18%；这些数 字表明：随着经济的快速发展，进入二十一世纪的中 国已经（提前）进入了老龄化时代。如何继承和发扬 中华民族几千年的优秀传统美德，孝敬老人、赡养老 人，切实做好为老年人服务的工作，是各级政府非常 关注的问题。作为一名多年从事城区工作和社区建设 的实践者，这也是我时常关注社会、留心思考的一个 课题。 今年五月，我有机会参加市委组织部组织的赴新
加坡学习社区建设专题培训班，九天时间虽然短暂，学习的课程和内容也比较多，通过上课听讲、专人介绍和实地考察，在参观了新加坡市区重建局和建屋发展局、警察总署、惹兰勿沙市镇理事会、大巴窑镇中心、芽笼综合诊疗所、宏茂桥社区邻里警署、小印度社区、飞跃家庭服务中心、怡安产业公司、东邻社区民众联络所等地之后，我对新加坡的基本国情、人文概况、政治经济发展历程、政府机构的设置与运作、城市规划建设和管理等方面，都有了较为全面的了解。特别是通过多看、多听、多问，结合自己的工作实际，与新加坡在社区管理方面进行了对比，感到新加坡在养老服务和管理上有许多宝贵经验和成功做法值得我们学习借鉴。 一、新加坡养老发展的概况 新加坡共有420万人，60岁以上的老年人占总人口的20%。他们把老年人称为乐龄人士（与我国相比，这个称呼我们感到比较人性化）。新加坡政府十分重视培养全民的家庭观念，在舆论导向上不遗余力地在向
Kingsland集团-新加坡综合房地产开发商50强 Kingsland集团是新加坡排名前50强的综合房地产开发商，业务涉及全球多个国家，是一家集精细和创新于一体的全球多元化房地产开发企业。项目包括设计、构建数据中心、工业和住宅小区的综合发展，以及酒店、教育、医疗地产项目等。在亚洲国家提供高达100多项的优质发展项目。 Kingsland集团成立于1974年，从一家只拥有内部施工经验建筑公司扩大为集综合和创新的跨部门房地产开发商。经过近40年的发展，公司已经建立了自身的品牌效应并赢得了良好国际声誉，其投资范围辐射新加坡、中国、马来西亚、柬埔寨等亚洲多个国家地区。 在发展过程中，KINGSLAND DEVELOPMENT始终秉承“以诚为本，创造价值，分享成果”的公司核心价值，承诺向合作伙伴和投资者提供最优质的产品和最高回报。目前，KINGSLAND DEVELOPMENT已在亚洲成为众多房地产业和房地产开发领域的首选合作伙伴。 KINGSLAND DEVELOPMENT坚信，房地产开发是一个合作关系紧密的项目，在经营的过程中，公司将把所有的利益相关者(客户、投资者、合作伙伴和员工)看做是家庭成员关系，亲密友好，和谐互助，将企业做成百年企业，延续惠及几代甚至几十代人。 2015年KINGSLAND DEVELOPMENT旗下子公司Kingsland Global（碲堡国际）成立，目的在于通过开发住宅和商业项目，以扩大其房地产开发的专业技术和产品。Kingsland
集团表示现阶段Kingsland Global目标主要集中在柬埔寨、日本、台湾、澳大利亚，主要范围其中包括但不限于：1.精品酒店及服务式公寓；2.零售项目，如商场；3.老年护理机构； 4.工业园区和办公空间。中国P2P平台新联在线联合创始人李国兴（Jeremiah Lee）担任公司执行董事，中国巨量的互联网金融市场的发展也同样吸引KINGSLAND DEVELOPMENT的重视，2016年借助李国兴这一层身份，继续深挖互联网金融领域，或将计划投资国内P2P平台新联在线，进军中国房地产+互联网金融领域。 2015年10月29日KINGSLAND DEVELOPMENT旗下子公司碲堡国际（Kingsland Global）向澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)提交招股说明书，北京时间12月11日在澳大利亚证券交易所（ASX）正式挂牌上市。
新加坡住房保障制度演变 （一）20世纪20-50年代：陋屋区时代 从上世纪20年代早期开始，新加坡许多人的住房都是在拥挤的陋屋区，没有适当的卫生、照明或通风设施。因住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927年设立了新加坡改良信托局( Singapore Improvement Trust, SIT），专门负责清理陋屋区，并为从那里搬出来的民众提供住所。到1947年，新加坡人口增加到20年前的两倍多，达到一百万。1947年新成立的住房委员会（Housing Committee）调查发现68万人口（约占总人口72%）住在城市中心区，其中约1/3人口拥挤在4平方公里的区域内，极其的拥挤（见表2）。1959年约25万人居住在城市贫民窟内，约30万人居住在棚户区[4]。在新加坡改良信托局存在的32年中，共建造了23000个单位的住房，但只能为8.8%的居民解决住房问题。大多数新加坡人的居住环境既不符合卫生标准，也容易发生火灾，很不安全。1961年在河水一带发生的一场大火灾，摧毁了数以千计的住房，造成16000人无家可归[2]。 表2 1950年代前新加坡的居住密度 年份城市人口住房数居住密度（人数/住房） 1907 250000 20000 12.5 1931 567000 37000 15.3 1947 938000 38500 18.2 资料来源：Colony of Singapore, Report of the Housing Committee 1947; Master Plan 1955. 转自：Belinda Yuen, Squatters no more: Singapore Social Housing, Global Urban Development, V olume 3 Issue 1, May 2007[5] （二）20世纪60年代：居者有其屋 1959年新加坡成立自治政府时，失业和住房短缺是当时两个最大的社会矛盾。当时200万人口中80%以上住房困难，其中40%居住在贫民窟和棚户区中。在这种背景下，新加坡政府决定把住房建设放在优先位置上，制定了《住房发展法》（Housing and Development Act），并在1960年根据该法成立建屋发展局（Housing & Development Board，HDB）。建屋发展局的目标一开始就非常明确，就是为低收入阶层提供廉价房屋。其住房发展的目标是使90%的人口居住在公共房屋中，10%的人口居住在私有房屋中。为了鼓励人居民拥有自己的组屋，建屋发展局在1964年推出“居者有其屋”计划（Home Ownership Scheme），这个计划是非营利性的，旨在为无力在住房市场上购买私人住房的居民提供公共住房。在建屋发展局的主持下，新加坡大力建设公共组屋，完成了6个建房五年计划，建成70 余万套住房（见表3）。1968年，新加坡政府开始允许国民利用公积金购买政府组屋，大大地推动了“居者有其屋”计划的实施。政府也鼓励居民购买租住的组屋，并给予20%的首付免除优惠[4]。到1970年，超过二分之一的人口住进了组屋。 表新加坡1960-1990年代的住房建设计划 住房建设计划建设年份住房建设套数 第一个建房五年计划1961～1965 54430 第二个建房五年计划1966～1970 66239 第三个建房五年计划1971～1975 113819 第四个建房五年计划1976～1980 137670 第五个建房五年计划1981～1985 180000 第六个建房五年计划1986～1990 160000
第18章住房社会保障 一、概念题 1．住房公积金[南开大学2004年研] 答：住房公积金是指单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。 2．实物配租[南开大学2011年研] 答：实物配租是廉租房制度的一种实施方式，即政府为低收入户和住房困难户直接提供低租金的普通住房。低租金住房的来源既包括新建住房，也包括收购旧的存量房。 3．员工住房福利 答：住房福利可以分为法定住房福利和补充性住房福利，其中，补充性住房福利即为员工住房福利，它作为员工福利的一个有机组成部分，是企业自愿建立、自主管理和实施的、额外的住房福利计划。员工住房福利计划的形式多样，常见的有补充住房公积金、现金津贴、房屋贷款、个人储蓄计划等。
二、简答题 1．简述员工住房福利的形式及其特点。 答：（1）员工住房福利的形式有： ①现金补助类。是指企业直接以现金的形式为员工提供的住房福利计划，它通常包括补充性住房公积金和现金住房补贴。 ②实物资助类。这类计划是指企业直接或间接为员工提供居住场所的方式。通常的做法有：为需要的员工提供宿舍或公寓和直接为员工购房或建房两种。 ③购房贷款类。企业通过建立员工福利基金或专门的住房基金为购房的员工提供低息或无息贷款，在实施的过程中通常与奖励制度结合，作为对绩优员工的一种奖励。 （2）员工住房福利的特点是： ①具有激励因素的特点 激励因素是指与工作本身的性质有关的因素。员工住房福利计划因为往往与奖励制度联系，是对员工工作或贡献的肯定，更注重效率，而不是公平。 ②具有自愿性的特点 体现了员工福利的弹性化发展趋势。一方面，员工住房福利计划由企业根据自身的发展情况自愿举办；另一方面，有些计划员工可以根据自己的实际需求自愿选择参加与否。 ③具有多样性的特点 企业可以根据本企业管理能力、经济实力等实际情况和员工的需求特点（如年龄结构）以及经营战略，举办多种形式的员工住房福利计划。 ④企业自主管理 虽然在某些方面受到国家政策上的约束，但在设计和管理上均属于企业自愿选择并符合本企业追求的价值观念和经营理念，体现了举办者特有的管理风格。