不动产登记考试习题 一、单选题 1、依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为（C） A.30年 B.40年 C.50年 D.70年 2、根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是（ D ） A.乡级人民政府 B.县级人民政府 C.市级人民政府 D.省级人民政府 3、对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是（A） A.国有建设用地使用权出让 B.国有土地出租 C.国有土地使用权作价出资 D.建设用地使用权划拨 4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是(B) A.建设单位 B.人民政府 C.财政部门 D.住房和城乡建设管理部门 5、根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为(B) A.50万元 B.100万元 C.1000万元 D.5000万元 6、下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是( A ) A.注册资本5000万元以上 B.从事房地产开发经营时间3年以上 C.近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上 D.连续3年建筑工程质量合格率达到100％ 7、根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括（D） A.房地产转让 B.房地产抵押 C.房地产租赁 D.房地产经纪 8、房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为 (A) A.未经出租人同意，承租人擅自转租 B.虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案 C.出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议 D.因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金 9、“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是 (D) A.经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主或占总人数2／3以上的业主同意 B.经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意 C.经专有部分占建筑物总面积超过1／2的业主或占总人数超过1／2的业主同意 D.经专有部分占建筑物总面积超过1／2的业主且占总人数超过1／2的业主同意 10、业主是房屋的（ D） A.使用人 B.占有人 C.租赁人 D.所有人 11、物业服务企业或者其他管理人的管理权源于（B ） A.房地产开发商的委托 B.业主的委托 C.物业服务公司的章程 D.政府房地产管理部门的委托
第一篇、房地产经纪每天工作流程 房产经纪人每天工作流程 房地产经纪人每天工作流程 一、经纪人每天早上900准时到公司，到公司后的第一件事，就是与小组纪理交流一下昨天所带客的相关情况，讨论接下来如何带单。 二、如没有可交流的客户，经纪人应利用早上时间，从头到尾仔细梳理一下自己的客户本，给正在带着的客户 逐个打电话再次沟通，看看客户是否有新的需求，是否有合适的房源推荐，能否有再次约客户出来看房等。如打电话不方便，可以直接发短信或微信，等待客户回复。 三、与小组经理讨论相关客户的追单情况，把自己找到的房源与小组经理沟通一下，并详细登记在的客户本或 客户管理系统上。
四、闲暇时间，经纪人应做以下几件事情谈广告位、谈低价位的房源、收房源钥匙、谈独家代理和利用网络 网站端口发房源贴子。这几件事，可以对今后的带单工作起到大力帮助，并且是本部门以至本人业绩的增长点。 五、如当天有与业主、客户约定具体看房时间，一定要在约定的看房时间前的30-60分钟的时间给予业主、客 户再次确认。 六、带客户实地看房后，尽可能将客户和业主带回公司，进行关于房屋产权方面的详谈。 七、经纪人带客户返回公司后，要立即与小组经理交流相关情况，内容要参考≤经纪人带单回来后文秘应问的 相关事项≥，避免重复追单。 八、如感觉签单的基本条件已经成熟，可以将业主与客户约在公司面谈，将交易的相关过程具体谈好，例如
代理费的收取、税费人具体金额、贷款与垫资及过户的相关事宜等等，并达成书面协议，三方签单确认，避免在交易过程中某一方毁约。 九、经纪人平时积累的优质房源（价格低，地理位置好），应及时告知小组经理或文员秘书，形成网络端口的刷房产经纪人每天工作流程 新，提高客户量。 十、经纪人应熟知房屋买卖交易流程、税费的核算，垫资及还贷等相关业务知识，各项交易条款必须全部写在 合同中，避免在交易过程中发生违约。 十一、与部门经理或小组经理交流客户情况或房源情况，由部门经理或小组经理给予帮助，最终促成签单。十二、和已经实地看过房的业主谈钥匙委托、广告位或独家委托。 十三、交易完成之后，重视售后服务，因为每一位与我们达成交易的业主或客户，都有可能是我们的潜在投资 客户。
存量房交易系统与不动产登记系统数据交互标准
序号名称列名类型长度 约束 条件 备注 1.受理编号BDCSLBH字符串50非空不动产系统唯一受理编号(注：业务件与权利人是一j ［对多的关系，本表支持冋一］受理编号多条记录) 2.权利人名称QLRMC字符串200非空 3.证件类型ZJLX字符串50非空参考字典“证件类型代码” 4.证件编号ZJHM字符串50非空 5.顺序号SXH整型8非空 6.50标记“权利人”、“原权利 权利人类型］QLRLX字符串非空人”、“抵押人”、“抵押1 权人”等 7.100可为 ［单独所 有 共有情况GYQK字符串共冋共有 空按份共有 8.50［按份共有时必填，按百分比］数字填写，如50. 共有份额GYFE字符串 9.单位性质DWXZ字符串50参考字典“单位性质代码” 10.通信地址TXDZ字符串200 11.法人代表姓 名］ FRDBXM字符串200 12.法人代表证 件类型］ 50 FRDBZJLX字符串参考字典“证件类型代码” 13.法人代表证 件号］ 50 FRDBZJH字符串 16 FKLX DKFS NVARCHAR2 NVARCHAR2 字典 字典 付款类型 18 19 20 FKSJ QDSJ QRSJ 21 QRQZSJ 22 ZHBGTGSJ 23 CXSJ 24 JSSJ 25 SFYX Date Date Date Date Date Date Date NVARCHAR2 贷款方式 付款时间 签订时间 确认时间 1:有效 2:无效 确认签字时 间 最后变更通 过时间 撤销时间 结束时间是否 有效，合同终 止，由房管系 统回写 '无效'
房地产经纪人工作流程 一：客户接待 1：看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。 2：在询问客户问题时，有精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。 4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等）。 5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源，销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到,此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。 要求：A 列出意向客户； B 按客户购买意向排序； C 按客户购买力排序； D 选定主要客户； E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1：拨通客户电话，告知客户房源信息 2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3：简单讲述房源基本信息。 4：和客户约定看房时间，地点。 四：带看前准备 1：设计带看线路 2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3：列出物业的优缺点 4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5：整理该物业相关资料。 五：如何带看 1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 —45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2：理清思路，按照自己的看房设计带看。 3：询问客户买房目的。 4：询问客户居住状况等。 5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。
房屋（不动产）交易合同 电话：______________ 经办人姓名__________ 身份证号：_________________ 手机：_________________ 签订本合同前，出卖人应当向买受人出示不动产权证及其他有关该不动产的全部物权及各项权利证明等文件并保证证件真实性以及合法性。 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就该项不动产交易事宜达成如下协议:
第一条不动产基本情况 （一）甲方所售不动产（以下简称该不动产）坐落为：。建筑面积共平方米。土地使用权面积平方米。 第二条不动产权属情况 （一）该不动产权证号为： _______________________ 0 （二）土地使用状况：。 该不动产占用的国有土地使用权以出让方式获得。土地使用权证号为：：土地使用权年限自年月日至年月日止。甲方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。 （三）该不动产性质为商品房。 （四）该不动产的抵押情况为已在银行支行营业部（地址：电话：）设定抵押。 （五）该不动产的租赁情况为甲方未将该不动产出租。若甲方隐瞒该不动产租赁状 况，贝y乙方有权要求退房，甲方退还乙方已支付的全部款项以及税费，并且甲方向乙方支付违约金，违约金金额为乙方已支付全部款项以及税费的百分之五。第三条交易双方通过________________________________ 公司（营业执照注册号：） 中介（房地产执业经纪人: ___________ ，经纪人执业证书号：_________________ 达成本交易。中介费用为人民币元，乙方在本合同约定的不动产全部物权及各项权利在国家不动产登记机关登记在乙方名下，该不动产各项权利转让过户到乙方名下且乙方取得不动产证之日支付中介费。由甲方原因造成本交易未完成，中介费由甲方承担；由乙方原因造成本交易未完成，中介费由乙方承担；由丙方原因导致本交易未完成，已支付的中介费应该全部退还。 第四条成交价格和付款方式 （一）经甲乙双方协商一致，该不动产交易金额为：人民币（小写），元整（大写）。
房屋交易、税收、不动产登记申请表 登记类型（）转移登记（）变更登记 （）抵押权登记 房屋类型 （）商品房（）普通存量房 ( )保障用房 房屋坐落 权证编号（商品房合同编号） 权 利 人（ 受让方）姓名（单位名称） 共有方式（）共同共有（）按份共有（）单独所有（）其他所占份额 交易份额 住所地联系电话 代理人姓名联系电话 义务 人（ 出让方）姓名（单位名称） 所占份额 住所地联系电话代理人姓名联系电话 抵押权 抵押方式（）一般抵押（）最高额抵押 被担保债权数额 （最高债权数额） 债务履行期限 （债权确定期间） 抵押担保范围 申请分别持证（）是（）否 备注
税收申报 契税 （受让方） （）家庭唯一住房（）家庭第二套住房（）其他套次住房 家庭成员信 息（受让方） 姓名身份证号码 姓名身份证号码 姓名身份证号码 姓名身份证号码 个人所得税 （出让方） （）满五年家庭唯一住房减免（）核定1% （）差额20% 家庭成员信 息（出让方） 姓名身份证号码 姓名身份证号码 土地增值税 （出让方） （）个人出售住宅减免（）核定（个人0.5% 单位5%）（）超率累进据实扣除 填写说明 1.申请家庭唯一或第二套住房的契税减免，需要填写购房人、配偶、未成年子女的信息 2.申请个人所得税满五年家庭唯一住房减免，需要填写售房人和配偶的信息 3.个人出售住宅免征土地增值税 4.如勾选个人所得税“差额20%”或土地增值税“超率累进据实扣除”需一并提供原值凭证证明， 并详细填写附表——个人所得税申报表和土地增值税申报表的据实扣除项目，选择土地增值税超率累进征收时，需要同时选择个人所得税差额征收 5.如本人不能提供完整、准确的房产原值凭证，则申请税务机关核定征收个人所得税，勾选“个人 所得税（出让方）——核定1%”。 6.如本人（单位）既无法提供转让旧房及建筑物的评估价格，又不能提供购房发票，申请税务机关核定征收土地增值税，选择“土地增值税——核定（个人0.5% 单位5%）”。 本人承诺：本申请系申请人真实意思的表示，并对所填写的上述内容认真核对无误，申请人对申请 书及申请材料真实性负责，如有不实，愿承担一切经济及法律责任。 申请人（签章）：申请人（签章）： 代理人（签章）：代理人（签章）： 年月日年月日
房屋中介人员工作流程 一：客户接待 1、工作人员看到门外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2、在询问客户问题时，工作人员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确、快速。 3、在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到办公室做详细了解。 4、按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。） 5、如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1、在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。要求：A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1、拨通客户电话，告知客户房源信息 2、简单讲述房源基本信息。 3、和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 1、设计带看线路 2、设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3、列出物业的优缺点
4、思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5、整理该物业相关资料。 五：如何带看 1、空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2、理清思路，按照自己的看房设计带看。 3、询问客户买房目的。 4、询问客户居住状况等。 5、与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6、赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系，消除客户的警惕感。 六：房源内场操作 1、进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优 点告诉客户来带开客户的思路，时时把握主动权。 2、留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行） 3、控制时间，不要留给客户太多的思考空间，销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。 4、让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问，认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或 双重否定的方式回答客户的问题。 5、为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品，不可能去返工或是 定做，所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多 于优点；对于它的不足，自己是不是可以接受，考虑自己的选择和衡量。） 6、结束看房，把客户带回公司或做其它约定。（注意，在去小区的途中加深客户看房的印象。）
房屋交易与不动产登记工作的业务衔接与办理 随着我国不动产登记制度的实施，原来的房屋交易、登记一体化管理模式随即被分割于房管、土地两个部门，新业务迟迟难以开展的矛盾日渐显露出来，如何在新形势下开展好房屋交易、不动产登记工作，本文做以下几点些探讨。 标签：房屋交易；不动产登记；业务衔接 依据：《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》、《关于整合不动产登记职责的通知》、《不动产登记条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等文件精神应该明确以下几个方面的问题。 1、职责分工及业务的关系 1.1房屋交易管理：房屋交易管理是指房屋的转让、抵押和租赁的交易管理。是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。交易部门要对新建商品房、二手房、以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。交易部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息、以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。 1.2不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记薄、核发权属证书或权利证明的行为。做好房屋登记的申请、受理、审核、登薄、发证，以及房屋的所有权、用益物权、担保物权的：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等登记工作。实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。房屋登记薄等房屋登记资料由不动产登记机构管理。 2、办理业务的机构设立 文件要求：按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记的服务窗口，尽量在一个服务大厅，实现“一站式”服务，不在一块分设的，可以互设窗口，并可以实时互通共享取得的信息，不需申请人重复提交资料，方便群众。做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。 3、业务的总流程 根据文件精神，依据《房地产管理办法》、《城市房地产开发条例》、《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》，结合我市的现行流程。业务的总流程确定为：
房产中介的工作内容及 流程
房产中介的工作内容及流程 1.信息开发（房源、客户） 方式：广告栏，公司内部系统（已经录入到易房大师软件里的房客源），网络开发（易房大师房源采集、房源群发），店面接待，社区活动，扫楼，展销会，老客户介绍，报纸，社交平台，亲朋好友…… 2.房客源配对 1）需要掌握大量、及时有效的信息； 2）了解客户，深度挖掘客户的潜在需求； 3）挑选出2-3套最适合客户的房源； 4）熟悉所选房源，详细介绍并邀约客户看房。 3.带看 1）做好带看前准备；
2）邀约客户看房； 3）签看房确认书； 4）沟通（多听、多观察，深度了解客户意向，察言观色，作进一步的心理分析）； 5）送走客户或带客户来店里（避免业主和客户单独交谈）。 4.谈判磋商 1）坚持守价议价的原则，及时应对客户反映出的各种问题； 2）对于暂未成交的，要冷静分析问题，化解客户的异议； 3）并表示帮助客户找到更合适的房子。 4）向业主反应客户的情况，并借机杀价，以更快的成交。 5.签约 1）通知客户、业主准备签约所需资料（身份证、房产证、国有土地使用证
等），并告知佣金支付额度及支付时间； 2）准备签约所需资料（成交合同、收据等）； 3）签约之后，要恭喜买卖双方； 4）及时向权证人员沟通该房屋交易事项。 6.过户交易 1）通知双方过户交易所需的资料； 2）提前通知过户的时间及地点； 3）准备好过户资料。 7.售后服务 1）关心客户，逢年过节问候一下； 2）和客户做好沟通交流，最好能和客户成为朋友；
3）保持和客户联系，老客户也会为你带来更多的新客户。 房产中介新人在培训过程中一定要认真对待，并且在以后的工作当中要灵活运用知识，善于总结经验，多学习别人成功的经验，才有可能让自己的能力水平得以提升！
房产中介的工作内容及流程 1.信息开发（房源、客户） 方式：广告栏，公司内部系统（已经录入到易房大师软件里的房客源），网络开发（易房大师房源采集、房源群发），店面接待，社区活动，扫楼，展销会，老客户介绍，报纸，社交平台，亲朋好友…… 2.房客源配对 1）需要掌握大量、及时有效的信息； 2）了解客户，深度挖掘客户的潜在需求； 3）挑选出2-3套最适合客户的房源； 4）熟悉所选房源，详细介绍并邀约客户看房。 3.带看 1）做好带看前准备； 2）邀约客户看房； 3）签看房确认书； 4）沟通（多听、多观察，深度了解客户意向，察言观色，作进一步的心理分析）； 5）送走客户或带客户来店里（避免业主和客户单独交谈）。 4.谈判磋商 1）坚持守价议价的原则，及时应对客户反映出的各种问题； 2）对于暂未成交的，要冷静分析问题，化解客户的异议； 3）并表示帮助客户找到更合适的房子。 4）向业主反应客户的情况，并借机杀价，以更快的成交。 5.签约
1）通知客户、业主准备签约所需资料（身份证、房产证、国有土地使用证等），并告知佣金支付额度及支付时间； 2）准备签约所需资料（成交合同、收据等）； 3）签约之后，要恭喜买卖双方； 4）及时向权证人员沟通该房屋交易事项。 6.过户交易 1）通知双方过户交易所需的资料； 2）提前通知过户的时间及地点； 3）准备好过户资料。 7.售后服务 1）关心客户，逢年过节问候一下； 2）和客户做好沟通交流，最好能和客户成为朋友； 3）保持和客户联系，老客户也会为你带来更多的新客户。 房产中介新人在培训过程中一定要认真对待，并且在以后的工作当中要灵活运用知识，善于总结经验，多学习别人成功的经验，才有可能让自己的能力水平得以提升！
房产中介，房产中介培训，房产中介公司培训，房产中介培训资料，房产中介培训教材，房产中介培训考房产中介培训系列房产中介培训系列------房产房产房产经纪人销售操作流程及技巧 经纪人销售操作流程及技巧一：客户接待 1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的， 是 不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。 5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户 这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。
要求：A列出意向客户。 B按客户购买意向排序 C按客户购买力排序 D选定主要客户 E逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1：拨通客户电话，告知客户房源信息 2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。 这些细节要考虑清楚。 3：简单讲述房源基本信息。 4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 房产中介，房产中介培训，房产中介公司培训，房产中介培训资料，房产中介培训教材，房产中介培训考
1：设计带看线路 2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）3：列出物业的优缺点 4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5：整理该物业相关资料。 五：如何带看 1：空房必须准时赴约，实房必须提前30—45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打 好基础。 2：理清思路，按照自己的看房设计带看。 3：询问客户买房目的。 4：询问客户居住状况等。 5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。 六：房源内场操作 1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业房产中介，房产中介培训，房产中介公司培训，房产中介培训资料，房产中介培训教材，房产中介培训考
不动产登记与房屋交易管理 发表时间：2017-08-21T10:54:50.667Z 来源：《基层建设》2017年第11期作者：梁思艳 [导读] 我们通过此文简单分析一下不动产登记与房屋交易管理问题与对策探索，促进整个行业的良性发展。 身份证号码：45072219790223xxxx 摘要：随着我国经济的迅猛发展，城市规划，房屋建设进程不断加快，相关法律法规也在进一步完善，随着《不动产登记暂行条例》的出台，可以说聚焦了很有人的目光。高热度，高争议，不动产登记与房屋交易产权管理面临很大的挑战，因为我国地域比较辽阔，各地的工作人员执行能力也略有不同，如何有效整合不动产登记与房屋交易管理，我们通过此文简单分析一下不动产登记与房屋交易管理问题与对策探索，促进整个行业的良性发展。 关键词：不动产登记房屋交易管理；数据档案管理建设 一、不动产登记与房屋交易管理的必要关联 不动产登记与房屋交易管理是国家有关部门对房屋的权利人以及厉害关系人对房屋的基本权利的不同阶段进行等级或者管理的相关行为，两者的关系密不可分。据考察发现，我国的不动产登记局大致都是当地国土部门进行管理，不动产登记中心的形式主要有以下三种模式。 一是隶属于政府办成立不动产登记中心，脱离住建与国土两家的直管，以原有架构齐全的房屋登记中心为基础，归并涉及不动产登记的其他机构。 二是在国土局下设不动产登记中心，但只是设立发证平台，涉及各机构的登记与管理模式不变，只是通过信息数据归集到不动产登记中心，实现由不动产登记中心负责登记发证的过渡模式。此种模式属于过渡模式，保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行，以及对突发状况的应对措施，各种方法及策略，在转型期平稳过渡，待时机成熟时再顺利转型到完善的不动产登记模式。 三是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的其他登记机构成建制划转到不动产登记中心。此种模式难度大，涉及其他部门的其他管理职能难以剥离与落实。 二、不动产登记与房屋交易数据档案管理建设规范性管理必然性 1.建立资源数据共享的重要性 现如今不动产登记与房屋交易产权管理知识更新的频率不断加快，要求从业人员在工作中要继续接受新的教育，学习新的理论，知识，技术，新的方法。传统的单一的工作方式在当今社会已然不够用，所以随着科技的迅猛发展，我们工作的媒介也有了更广阔的天地，我们把文字，图像等等的元素融合在一起，将传统工作形式与新的工作模式相结合，相互补充也相互渗透，更好的提高工作效率。建立数据共享实时互通机制并非简单之事，不仅需要“谋篇布局”的思维，更需要时刻关心社会动态，把新的知识，新的思想理念不断融合在建立数据共享实时互通机制建设中。建立数据共享实时互通机制建设是指将不动产登记与房屋交易管理的信息资料根据不断变化的因素,制定相应的统计方法,做到资料档案的合理化运用。但是在之前的数据整合整理工作中通常由于组建升格等多种因素，对教学档案管理建设与管理的重视程度不够，管理的不规范，使教学工作受阻，只有进行不懈的改善，才能从根本上解决这一问题。新的规章制度也要求下不动产登记与房屋交易产权管理之间应当打破信息能垒，依法实现信息实时互通共享机制，促进整个行业工作的良性发展。 2.资源数据共享的要求，数据档案管理建设的内容 不动产登记与房屋交易管理建设是一个国家基础水平的重要构成，不动产登记与房屋交易管理建设要求不动产登记信息（含空间信息）、限制信息与房屋交易管理机构楼盘信息、交易信息实现互享，而且要求信息在一定年限内安全，有效，合理的保存，不动产登记与房屋交易档案管理建设完整性管理成熟与否是至关重要，其次质量监管在不动产登记与房屋交易档案管理建设完整性管理中也举足轻重。如何让不动产登记与房屋交易数据档案规范化建设，所以对不动产登记与房屋交易数据档案管理建设完整性管理研究就有很大的必要性，通过对已知不合格数据管理的质量进行研究及分析，简单提出几点相应的解决措施。 不动产登记与房屋交易数据档案管理建设出现的原因是多方面的：工作人员本身素质过低，技术存在问题，质量监管体系不完备，无法按照要求规范性实施；制度管理不到位，这是造成问题的一个重要因素，很多地方单位的自身特点使得数据整合、管理上很难形成一定的规范性，也很难形成合理的管理制度，使得不动产登记与房屋交易数据档案管理建设难度大大加深;人员不够确定，在不动产登记与房屋交易数据档案管理建设上，很多人都是兼管，他们本身没有强硬的专业基础，另一方面，由于单位等等一些基本工作的开展，使得他们的工作稳定性也非常差，这就对不动产登记与房屋交易数据档案规范性管理建设增加了难度。通过对以上几个方面的分析，可以有效地找出不动产登记与房屋交易数据档案管理建设的不足之处，针对于这些地方可以加以防范，避免在以后的工作中中造成错误。不动产登记与房屋交易数据的完整性管理主要要求，提高各个主管单位在不动产登记与房屋交易数据档案管理建设上的重视程度，统一规范性管理，明确数据档案在工作中参考作用学以及评估上的重要作用。管理实施的完整化要求各个环节都紧密结合，整个过程也是一个实现调节机制平衡的过程，预防在不动产登记与房屋交易数据档案管理建设中存在的问题，存在的升格需求，保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行，以及对突发状况的应对措施，各种方法及策略。规范性管理要求明确作用，确定各种信息整合安放位置，运用方面的协调，同时还要有有关部门的监督，信息技术技术专员给予指导与帮助。因此，在以不动产登记与房屋交易管理数据档案管理建设中，我们应该安排好各个环节的衔接，保证各环节的质量，进行规范性管理，以及有效应对措施的完善。 3.档案电子数据的管理与利用 不动产登记与房屋交易管理数据档案管理建设完整性管理要想做到全面完善，就要从各个角度对教学档案管理进行监测，制定合理科学的管理体系。技术从开始的筹备到最后投入使用，合理分工，建立质量责任制度，明确每个从事质量检测管理人员的职责和权限，把责任落实到每一个人；建立互相监督体制，使相互关联的体系之间相互监管，协同对整个工序进行控制;组织一些具有良好管理能力的管理者针对档案管理中出现的一些问题，找出原因，进行分析整理，使管理系统更完善也更合理。提高工作人员素质，与信息技术有效结合，将驱动系统运用其中，驱动系统是指在及其操作中，可以让每个数据都紧密联系，使其保证一定的频率以及一致的操作模式。传随着科技化智能化的不断提高，出现了更为简洁而且高效的驱动系统，将其融合在整个不动产登记与房屋交易管理数据档案管理中，可以更加有效的促进教学档案管理的规范性。提高服务质量，不动产登记与房屋交易管理建设是指将不动产登记信息（含空间信息）、限制信息与房屋交易管理机构楼盘信息、交易信息实现互享，将信息资料根据不断变化的因素,制定相应的统计方法,做到资料档案的合理化运用。一个合理的
第一章商圈经营管理 何谓商圈精耕经营 房产中介在特定市场区域中，负责市场调查、分析、规划、充分掌握市场情报资料，并随时通过掌握的商圈内的资料拟定商圈区域内的行销策略，做到有系统的开发和行销，用以达到和产生在特定区域内经营的最高绩效。房产中介实际营运中，在其特定的市场商圈区域内可以是一家店或多家店在经营。 商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌，烂熟于胸。 商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。并且，对于大部分需求客户而言，他们的目标往往相当明确，常常会直接指定想求租求购的意向楼盘社区，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘社区的时间，并使房产交易的配对率得到明显提高。 商圈精耕经营实施的原则 1、区域范围力求细化 2、特性分析必须确认 3、商圈与社区相结合 4、实施必须保持持续 5、计划、执行、检查完全落实
商圈精耕经营的步骤 1、划分商圈范围：以某一个中心点将东西南北以主要道路作为分区架构，确定商圈 名称、商圈分类、商圈范围； 2、实地勘察其范围内地理环境，并明确搜集该商圈区域内重要行政机关、商业中心、 市场、学校、医院、银行、公园绿地、主要道路、公交线路、著名或标志性建筑物 等信息资料； 3、实地勘察其范围内的社区、大楼地理环境，包括道路、街、巷、弄、号，明确社 区大楼配套设施、绿化、建造年代、物业费用、居住户数等等信息资料； 4、绘制和整理商圈图片资料内容： ▲主要建筑物：每栋楼需标示楼高，7层楼以上应标注大楼名称。 ▲门牌：街角和巷道两旁，应注明门牌号码。 ▲街道：单行道或双行道，道路宽度（每部车宽2米）。 ▲公共设施：公园、绿地、广场、儿童游乐场、学校、停车场、体育场馆、图书馆、批发市场、零售市场。 ▲生活设施：自选商场、速食连锁店、医疗机构、政府机关、消防设施、公安派出所、邮电局、银行。 ▲憎恶设施：变电站、加油站、航空站、污水处理站、焚化炉、高压铁塔、液化气站、屠宰场、殡仪馆、火葬场。 ▲休闲设施：电影院、百货公司（标注名称）； ▲公交站：标示地点及站牌标示方式； ▲高架桥、公路大桥； ▲铁路、汽车客运站。
房产交易与不动产登记一体化办理业务清单 序号 类型 事项名称 办理部门 申报材料 1 涉及税收与不 动产登记的 受遗赠的不动产转移登记 国 土 税 务 附后 2 司法裁定（含司法拍卖）的不动产转移登记 3 取得拆迁安置房的不动产转移登记 4 涉及房产交易、 税收、不动产登 记的 购买商品房的交易登记 国 土 房 产 税 务 5 购买共有产权保障房的交易登记 6 购买保障性限价住房的交易登记 7 购买产权置换房的交易登记 8 购买征地拆迁安置房的交易登记 9 购买国有征收安置房的交易登记 10 购买经济适用住房的交易登记 11 买卖存量房的交易登记 12 赠与存量房的交易登记 13 互换存量房的交易登记 14 经济适用住房（上市）交易登记 15 普通拍卖存量房的交易登记
备 注 1、其他涉及企业改制、合并（分立、重组）、更名、土地出让或转让等需核税或减免税审批的业务，取得房产测绘报告（纯土地使用权出让或转让的除外）、办理土地出让或转让备案手续（企业合并、分立、重组、更名不涉及土地转让的除外）后，到止马营58号市征收税务局申报。当事人收到核税或减免税审批办结通知后办理完税手续，再持完税凭证和相关不动产登记申请材料到房产交易与不动产登记大厅办理交易备案与不动产登记（需交易备案的，到交易登记综合受理窗口;不需交易备案的，到不动产登记受理窗口）。 2、其他仅涉及不动产登记的业务，由国土部门按原模式办理，所需申请材料可通过南京市不动产登记网（https://www.doczj.com/doc/395218296.html,）“办事指南”栏查询或拨打025-********咨询。 申报材料清单详见附件。
房产经纪人的日常工作 1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！ 2、打开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘（优质房源）。 3、查看公司公告（包括本公司和外公司）发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源，增加成交量进而增加业绩（及分类广告）。 4、了解同事们当天的代看情况，积极跟随同事们一道看房，日积月累，区域内的所有户型你都会了若指掌。 5、每天必须认真按质清洗二十个房源，清洗任何房源必须与业主彻底交流，了解真实情况 6、回访过程中，了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个） 7、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户 8、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。 9、每天必须尽量保证带两个客户看房。 10、每天必须即时跟进自己客户。 11、主动到公交站或房源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及房源。 12、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增。 13、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访”工作。 13、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访”工作。 14、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租） 15、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及房地产售楼部门口吸收客源。 16、自己回访时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托） 17、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8－9点间跟客户、业主沟通。 18、业务员应多了解上海市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造“专家”形象。 19、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。 20、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系） 21、心动不如行动，心勤不如手勤，嘴勤不如腿勤，主动出击，才能争取业绩。 22、牢记经纪人不是靠天吃饭，那是农民的思想，也不要报有侥幸取巧的心理，天道酬勤才是硬道理 先要跑商圈熟悉小区（公司里的人也会给你讲讲初步需要怎么做）然后可能会有固定的培训，包括一些房产的知识经过培训合格之后开始上岗要收集信息（网络DM单贴条等等）开拓一些优质房源客户然后去实堪房子给客户配对看房约看然后跟踪回访有意向的话就磋商最后成交签合同（要谨慎）收取佣金然后做好售后服务！其实要做好房产经纪人最重要的是心态要好要有毅力有信心！很多东西是在不断的摸爬滚打中总结出来的要灵活运用切忌死板热情自信坚持最终就能成功 成功业务员的日常工作 （1）每天准时到公司。 （2）查看当天的工作议程。 （3）查看昨天新放盘的资料。 （4）查看特区报广告本区所登的楼盘广告，跳行家荀盘。
房产交易与不动产登记一体化办理业务清单 房产交易与不动产登记一体化办理业务清单 序号类型事项名称办理部门申报材料 1 涉及税收与不 动产登记的受遗赠的不动产转移登记 国土 税务 附后 2 司法裁定（含司法拍卖）的不动产转移登记 3 取得拆迁安置房的不动产转移登记 4 涉及房产交易、 税收、不动产登 记的购买商品房的交易登记 国土 房产 税务 5 购买共有产权保障房的交易登记 6 购买保障性限价住房的交易登记 7 购买产权置换房的交易登记 8 购买征地拆迁安置房的交易登记 9 购买国有征收安置房的交易登记 10 购买经济适用住房的交易登记 11 买卖存量房的交易登记
12 赠与存量房的交易登记 13 互换存量房的交易登记 14 经济适用住房（上市）交易登记 15 普通拍卖存量房的交易登记 备注 1、其他涉及企业改制、合并（分立、重组）、更名、土地出让或转让等需核税或减免税审批的业务，取得房产测绘报告（纯土地使用权出让或转让的除外）、办理土地出让或转让备案手续（企业合并、分立、重组、更名不涉及土地转让的除外）后，到止马营58号市征收税务局申报。当事人收到核税或减免税审批办结通知后办理完税手续，再持完税凭证和相关不动产登记申请材料到房产交易与不动产登记大厅办理交易备案与不动产登记（需交易备案的，到交易登记综合受理窗口;不需交易备案的，到不动产登记受理窗口）。 2、其他仅涉及不动产登记的业务，由国土部门按原模式办理，所需申请材料可通过南京市不动产登记网（https://www.doczj.com/doc/395218296.html,）“办事指南”栏查询或拨打025-********咨询。 申报材料清单详见附件。 序号材料名称类别说明 1不动产登记申请表原件必备件 2申请人身份证明验证必备件不动产权证书 不动产转移登记联系单 国有土地使用证（或者土地分割转让证，或者 土地分摊转让一览表）、房屋所有权证（或者 商品房初始登记证明，或者保障性住房初始登 记证明） 4遗赠人的死亡证明验证必备件遗嘱或遗赠扶养协议公证书 确认遗嘱或遗赠扶养协议有效的生效法律文书 6房屋分层分户图原件已配图的须提供7受赠人的拆迁协议 8受赠人的拆迁存款证实书（拆迁专项存折） 9代理人身份证明验证 10授权委托书(个人)原件11其他相关材料有委托的
经纪人培训资料 一：自我介绍流程。 1：姓名—籍贯—兴趣爱好—个人特长—最高学历—最长工作经历及年限—自我总结。 二：二手房所产生的税费。 甲方所承担的税费； 1:个人所得税1%；（房证满五年户口所在地唯一住房可免)； 2:增值税5.65%（契税发票满2年可免); 3:土地出让金1.5%（是房改房；家属楼的房子；商品房可免） 4:土地出让金1.5%＋93元每平米的经转商费用（经纪适用房，购房合同满5年并且有房证；商品房可免）。 乙方所承担的税费； 1:契税（房屋面积小于90平方米首套1%；二套1%；三套3%；房屋面积大于90平米首套1.5%；二套2%，三套3%，每交易一次，乙方必须交一次）。 三：绘制房屋户型图的方法； 1:先确定方向以及南北；2确定窗户及墙；3：门开的方向。
四：二八法则（穷人与富人的区别是对财富的追求不同）。 100%财富---富人=20%的人占80%的财富 100%财富---穷人=80%的人占20%的财富 五：确定房源具体情况有哪些; 1:房屋具体位置； 2：买进情况（是否满五唯一，产权人，产权人是否在本地） 3：现在的买价； 4:甲方所需承担的税费； 5:看房时间； 6：现在房子基本情况（是否有家具，家电，车库，车位，是否住人);六：客户买房需求； 1:买房用途； 2:买房预算及面积大小和方向要求； 3：家里常住人口，做主人是谁； 4:有看过那些小区，有没有喜欢的；
5:看过的为什么没有买； 七：如何问问题； 1;开放式—当你问问题时有N多重答案； 2:封闭式—当你问问题时只有一个或者两个答案；问关键和决定的事情时用封闭式方式。 八:看房时的准备； 1：匹配房源； 2：熟悉带看房源； 3：设计看房线路； 4：安排看房时间； 5：钥匙情况； 匹配房至少看三套，用ABC法则； A—最符合客户需求的房源；（3） B—比较符合客户需求的房源；（1） C—与客户有差异的房源；（2）
关于研究解决房屋交易与不动产登记有关工作 衔接事项的会议纪要 2016年7月15日，市政府办公室副主任余雪琴在市政府会议室主持召开协调会议，市房管局、市国土局、市房屋交易管理与信息中心、市不动产登记中心相关负责人共同研究协商了我市房屋交易与不动产登记工作衔接及房屋登记资料移交等有关事项，形成了一致意见。现将会议协商的意见纪要如下： 一、关于业务流程衔接。国土、房管两部门设定以下业务衔接流程：办事人先到不动产登记窗口提出登记申请，不动产登记窗口人员现场预审通过后，指导办事人到房管窗口办理房屋交易和产权确认手续，取得《安陆市房屋交易与产权确认书》后，办事人到不动产登记窗口申请登记。 市不动产登记中心将房屋交易作为涉房不动产登记前置环节，将《新建商品房买卖备案合同》、《存量商品房买卖备案合同》、《安陆市房屋交易与产权确认书》和“两税一票”（即销售不动产增值税发票、契税发票、住宅专项维修资金专用发票）作为涉房不动产登记的必需要件和交易依据。 二、关于房屋测绘管理。办理涉房不动产首次登记、房屋面积分割或房屋登记面积发生变化的变更登记，不动产登记窗口人员现场预审通过后，指导办事人到房管窗口申请房屋面积测绘。房屋交易管理部门将新建楼盘表数据、测绘成果报告一并交办事人，到不动产登记窗口办理上述登记业务。经房屋交易管理中心审核备案的测绘成果才能作为办理不动产登记合法有效的前置
要件。 对于不涉及面积变化的存量房转让或变更登记，不再进行重复测绘或出具测绘报告（办事人主动委托测绘的除外），不动产登记部门凭转让房原房产证附图复印后加盖不动产登记专用章后，作为办理受让方不动产权证附图。 对于已经办理了不动产首次登记（即已分幢核发房产总证）的楼盘，开发商在向不动产登记窗口提交申请分户登记资料时，申请人应提交经房屋交易管理中心审核并加盖“安陆市康居房产地籍测绘队测绘专用章”的房屋分户平面图作为办理不动产权证附图。 对于房屋登记面积有争议，需要实施测绘确认房屋面积的，房屋交易管理部门可根据当事人或不动产登记部门委托，对委托范围内的房屋组织实测，出具测绘面积报告，但不负责房屋权源、权属的调查和认定。 三、关于房屋登记资料移交的范围。根据国土资源部、住房城乡建设部关于房屋档案移交的相关规定，房管部门向不动产登记部门移交下列房屋登记资料：（一）房屋电子登记簿；（二）已建成并与房屋登记簿关联的楼盘表；（三）房屋登记原始档案电子扫描件。 四、关于数据交换平台建设。按照“信息实时共享，数据无缝隙对接”的工作原则，国土、房管两部门组织各自软件系统开发商会商研讨，针对不动产登记与房屋交易数据交换共享工作要求制订数据标准，在今年9月底前完成数据交换平台建设，确保双方数据连通共享工作有序进行。 数据交换平台建成投入使用以前，不动产登记窗口应明确专