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南通市房地产市场调研报告

南通市房地产市场调研报告

撰稿人:

一、南通市概况

一)地理位置:长江入海口,隔江相望上海和苏州。

南通市位于江苏省东南部,长江入海口北端,东及东北面临南黄海,南与苏州太仓常熟及上海崇明岛隔江相望,西邻泰州市,北接盐城。全市总面积8001平方公里,其中市区面积355平方公里,拥有长江岸线226公里,黄海岸线210公里,下辖崇川(含新区)、港闸二个行政区及南通经济技术开发区,另辖如皋、通州、海门、启东4市(县级),海安、如东2县,06年底总人口770万人,其中市区人口87万人。行政划分如下图:

二)交通现状;便捷的陆运和航运(沿海高速、宁通高速、南通港、省道)

南北向沿海高速南接苏通大桥进入上海,北进入盐城。东西向宁通高速西向通往南京,东向贯通南通主要沿江市县。南通港已开通香港、日本和韩国等国际航线及长江内河航线。各县市均有2条以上的省道进行连通,兴东机场开通广州、厦门和北京航线并可停靠国籍中小型直抵飞机。铁路有新长线(苏北-南通和无锡等)。

黄海

泰州

二、南通市社会经济发展状况

一)南通市社会经济建设现状

1.经济保持稳定快速增长。07年上半年南通市GDP总值为1006亿元,同比增长16%,近四年均保持较为快速稳定的增长,并且今年增长速度有所加快。

数据来源:《南通市06年统计年鉴》、《南通市07年1-6月经济运行简况》

2.居民可支配收入增长较快。02至07年南通市城镇居民年人均可支配收入较快,年均增幅为1

3.2%,07年增幅快速加快。

数据来源:《南通市06年统计年鉴》及政府历年公报

3.社会经济发展显著特征:人口变化、城市化率低(33.2%)、特色产业明显。

3.1人口变化:总人口持续下降、市区人口和在岗职工数增长。从02年到06年底,南通全市户籍人口由期初的780.3万人下降为期末的769.8万人,减少约1.34%;但市区人口由02年的81.3万人增长到06年底的86.6万人,增长约6.6%,同期在岗职工人数增长约8.6%,但整体增长速度较缓。

3.2特色产业:建筑施工业和纺织服装业。建筑施工业“十五“期间累计承建施工面积

4.29亿平方米,06年达到1.74亿平方米,产值达1255亿;截至06年底,特级资质企业15家,占江苏省半数;施工总人数超过56万人,遍布全国及世界46个国家和地区,涉外合同金额占全市外经总量的55%。纺织服装业从业人员超过20万人,占总体工业从业人员的40%左右,产值占南通规模以上工业产值的30%左右,为市第一大支柱产业,但缺乏知名企业。

4.固定资产投资增速趋缓趋稳、总量高位运行。03-05年是投资增长快速年,在工业和基础建设投入快速增长拉动下,整体增幅较大;06年下半年增幅开始趋稳,目前在20%左右,07年年固定资产投资约为02年的4倍左右,总量较大且增长迅速。

数据来源:南通政府历年统计公报

二)南通与周边城市主要经济指标现状比较。

苏通大桥和杭州湾大桥均将在08年上半年通车,两大桥将较大程度改变长三角各周边二线城市与上海的交通联系,对经济发展影响巨大。本部分将可能受到大桥建设主要影响的几个城市进行对比:

环上海周边区域主要城市经济对比分析

南通市资源环境在五个城市中基本是排名靠后,经济总量和房地产销售面积受人口基数影响排名较前,固定资产投资和人均居住面积亦排名较前,整体经济尚处于相对较低水平,但近几年固定资产投资量快速增长,城市建设及工业投资带来较好的经济增长预期。

三)南通“十一五”经济发展规划:GDP总量增速14%,到2010年,人均GDP达到3.8万元。

加快全面融入上海、建设长三角北翼先进制造业和基础产业基地(纺织服装、船舶修造及配套、机械电子和精细化工、石油化工和物流产业为主要产业,占75%)。

四)小结:城市经济尚处于区域内的较低水平,但城市整体土地规模和人口规模均排名前列,城市经济潜力尚未发挥。目前城市固定资产投资保持较高水平,经济增长保持较快速度,未来经济增长预期较高。

三、南通市和中心城区发展规划

按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市(北上海),长三角重要的基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心。

一)大南通整体布局:“一主二轴三副”的城镇体系空间结构、沿江带形城市形状

其中:一主即沿江城镇带,为南通未来主要城市圈层,目前南通市区为核心区域;二轴即为掘港到长沙镇,启东至吕四镇两大临海城镇发展轴,目的在于江海联动战略,加快沿海港口开发步伐;三副即三个副中心城市(海安县城至如皋、如东掘港镇至长沙镇和启东汇龙镇至吕四镇)。

二)大南通城市人口布局远景规划

◆ 核心区域:目前城区规划区范围的530平方公里,按照做大做优做美的要求,2010年人

口达到百万;

沿江四座新城:位于沿江及三大过江通道北岸桥头堡,从北到南分别是:长江港城面积

沿江经济发展轴:以宁通启公路为依托的城

镇聚合轴

19 km 2,人口10万;苏通大桥北桥头堡滨江新城,面积20km 2

,人口5万;海门崇海大桥港滨江新城,面积15km 2

,5万人;大兴崇启大桥滨江新城,面积15km 2

,人口5万。 三副城:海安县城至如皋、东掘港镇至长沙镇、启东汇龙镇至吕四镇,每个副中心城市

的规划人口为30万至50万。

三)目前城区发展方向—主城区向南为主、策略向东、沿江带状发展 南通市区以主城区和开发区为基础,相向靠拢,两头延伸,形成沿江带形发展的态势;远景进一步向东南发展延伸,与通州、海门相向发展;

港闸区传承国际资本和民间资本转移,辐射苏北的门户,以工业和商贸为主;

主城区(崇川区)是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心,含老城区和新城区;其中新城区位于老城区和开发区之间,面积约17km 2

,是城市新的政治经济文化中心,新市政府已经迁入;2000年开始建设,目前已较为成形。近期政府推出崇川开发区的新东区,面积约20 km 2

,位于老城区东部,为商贸、产业和居住的混合开发区域。

开发区是新兴的城市门户,以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主。

四)重大项目动态:“苏通、崇海和崇启大桥”

1.“苏通大桥”:08年上半年通车。苏通大桥位于南通市开发区南端和苏州(常熟)市之间,北连通启高速,南至苏嘉杭高速公路董浜互通立交,是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路跨越长江的重要通道,也是江苏省公路主骨架网“纵一”——赣榆至吴江高速公路的重要组成部分。全长32.4公里,02年动工建设,07年6月合龙贯通,预计08年上半年通车。

苏通大桥对南通的直接影响:将南通由上海经济辐射的边缘区域拉至核心圈层。从周边城市与上海的直线距离看,南通--上海(100km )、苏州--上海(80km ),无锡--上海(110km ),南通距离不远,但是因长江的阻隔,长期远离上海经济辐射,远远落后于苏州和无锡等城市。苏通大桥通车后,南通至上海的车程时间将由目前的3小时(含轮渡)缩短至1小时左右,略微超过苏州到上海的时间,使南通直接进入上海经济辐射的核心圈层。

港闸区

主城区

开发区

江海港区

通州

海门

老城区 新城区

新东区

南通经济技术开发区与苏通大桥:南通经济技术开发区(国家级)位于苏通大桥的北端,于84年成立,初始规划面积为24km 2

,近两年逐步拓展规划到约50 km2。区内设有南通出口加工区、中国长江国际化学纤维工业园、长江国际化学新材料工业园、光机电工业园,企业累计投资将近40亿美元。05年底开发区GDP 约63亿元,总量不大,在全国54个国家级开发区中GDP 排名30位左右,近两年大型项目开始增多:07年新引入惠生重工、嘉吉粮油、宝钢日立、GE 东芝、台橡BR 、蓝星化工和振华港机等项目,总投资将近10亿美元,全部投资后产值将近300亿元,同时大项目的进入迅速带动相关配套产业的跟进,开发区前景有望迅速转变。

开发区商品房开发:开发区以工业为主,居住功能偏弱,主要为开发区农民安置区和部分小型住宅项目。目前开发区在编制新的整体规划,设有中央商务区、滨海新城及部分零散居住规划用地:中央商务区面积5kn 2

,临近出口工业区,周边已经比较成形,具有部分小型住宅开发的可能性;滨海新城位于苏通大桥开发区端头,总规划面积约10km 2

,目前尚未具体规划,周边主要为振华港机基地(占地180万m 2

)、海洋工程制造工业园(占地12.5km 2

)和生物化学园,该滨海新城周边很不成熟,开发前景仍需要进一步确定。

2.崇海和崇启大桥:崇启先行、崇海尚无动工时间表。崇启大桥北连启东市大兴镇,南连上海崇明岛东北端,为沪崇苏大通道的一部分,预计年内能动工,2010年左右通车;崇海大桥北接海门市,南连崇明岛北端,正在上报国家立项,尚无开工时间表。

两大桥的修建,海门和启东两市将通过崇明岛、长江隧道进入浦东,到达上海外高桥和浦东机场的时间在1小时车程内。

3.其它重大项目

苏通大桥

崇海大桥

崇启大桥

通 启 高 速

沿海高速

●港口建设:沿江已建成29座万吨级泊位,洋口港和吕四港拥有能建10-20万吨大型泊位

的海岸线约40km。

●如东县LNG项目:总投资150亿元,容量600万吨液态天然气,09年一期建成使用,并

一同建设发电厂一座。

五)小结:苏通大桥等过江通道的建设对南通区位、城市化、城镇格局、定位等产生重大影响,并且较大程度改变南通与上海的直接关系,预计南通城市经济发展和城市建设将大大加快。

四、南通房地产市场

一)发展现状

整体市场相对成熟规范,但是政府对市场的影响力较大。市场已经历过03年左右的价格快速增长期以及04年左右的政府调控期,整体继续稳定理性发展,但空置面积开始逐年有所增多。政府通过低价商品房的开发对市场整体影响(特别是成交价格的影响)巨大。目前预售许可证获取条件为楼体±0。

二)一级土地交易市场:竞价充分、外地知名企业开始进入、地价已经快速上升。

1.整体情况:住宅用地成交价格快速攀升,07年单价已达到187万元/亩。

南通市区历年住宅用地整体成交情况

数据来源:南通市国土局

2.知名企业刚刚进入:绿城和莱茵达置业。07年7月绿城以公开拍卖的形式进入南通,上市公司莱茵达置业(总资产60亿)已在南通成功开发凤凰·莱茵苑(占地33万m2),07年5月继续在市核心区域公开竞得小型商住项目。另外,部分本地建筑施工企业逐渐涉足于房地产开发,著名代表为中南集团(年产值将近100亿元),目前开发中南世纪城项目(紧临新市政府、建筑面积250万m2,住宅约40万m2)。

3.公开土地交易成交价格典型案例:07年7月份绿城竟得临新市政府项目(占地7.6万m2,建筑面积13.17万m2)成交楼面地价4430元/ m2,目前周边住宅价格在6000元/ m2左右;07年5月莱茵达置业竟得老城区核心区域的项目(占地1.4万m2,建筑面积2.7万m2)成交楼面地

价6100元/ m2,目前周边住宅价格在8500-9000元/ m2左右。

三)近年商品房二级市场情况。

1.近年整体投资情况:近3年投资增长较快、比例保持基本稳定。05年后基本保持30%的投资增幅,同时比例较为稳定,占比绝对值不高。

2.近年整体开发经营情况:销售面积快速增长,建设面积增长幅度略超销售面积,5年内共需基本平衡。02-06年5年内销售面积增长131%;同期施工面积增长179%,5年内销售面积和竣工面积的比例1.02:1,供需比较均衡。

数据来源:南通统计局房地产运行情况简报

3.市区房地产市场:销售面积波动较大、施工面积基本稳定增长,考察年度内求略大于供。03和04年受价格快速增长影响,销售面积下滑较大;05受竣工面积快速增长及低价商品房快速增多影响,虽同时受到调控,销售面积仍然保持快速增长;06年销售面积继续快速增长;市场整体波动较大,但从考察年度内看,销售面积与竣工面积的比例为1.1:1,需求略超过供给。目前市区年度住宅销售面积略超过200万m2。

数据来源:南通统计局房地产运行情况简报

4.市区住宅成交价格:低价商品房极大的拉低整体成交均价、普通商品房价格稳定以较快速度增长。受低价商品房影响,住宅成交均价增幅波动较大,但趋势向上,07年上半年与04年底同比增长49%;普通住宅保持较快的增长幅度,07年上半年与04年底同比增长59%。

南通市区04-07年住宅成交价格变化

数据来源:南通市房地产登记中心

低价商品房:南通市区自2000年开始,实行了经济适用房货币化补贴政策,不再建设经济适用房。同时自2004年,市区开始大规模建设低价位普通住房,供应对象主要为政府工程拆迁户,符合经济适用房政策性补贴的家庭排在第二供应序列。政府专门成立了由副市长领头的低价商品房建设工作组。

具体实际中,南通市政府将低价位商品房的供应规模保持在同期商品房供应总量的40%,配合以经济适用房政策性补贴、实施廉租住房等政策,带有政府政策优惠和保障性质的住房供应总量占了市场普通商品房供应总量的55%以上。自04年到07年中期,低价位商品房累计开工建设259万m2,累计竣工交付162万m2。南通拆迁户和中低收入家庭中,已受益1.6万多户。根据政府住房“十一五”规划,近2年将继续建设60万m2/年。在销售价格上,目前基本控制在低于2000元/ m2,不超过大部分市场商品房的50%左右。

从政府操作低价商品房目的来看,一是替代经济适应房政策;二是近几年新城区以及工业园区大规模建设,拆迁户快速增多有实际需求;三是抑制整体房地产市场价格快速上升。

5.成交客户:从走访的多个典型楼盘来看,异地成交客户较少,本地客户占9成以上。 6.市区住宅空置情况:总体有所增加。

南通市区住宅空置情况表

五、各区域商品房市场情况

按照地理位置与楼盘聚集情况,南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北区四大房地产板块,呈现“一主三幅”的格局。

老城区板块(钟秀路以南、环城西路以东、虹桥路以北、五一路以西)市场供不应求、价格稳定。老城区供地有限,区域推盘总量不大,房价稳定在高位。

新城区板块(洪桥路以南,跃龙路以东)高档楼盘最为集中,领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜,新城区板块加速掘起,已成为南通市场上最热门的板块。如今市行政中心、体育会展中心都已正常投入使用,CBD 雏形已成;周边扎堆有凤凰·莱茵苑、中南世纪城、公务员公寓、天安花园、兆丰家园、春晖花园等一批高品质楼盘。尤其是市行政中心与公务员公寓的

城北区(港闸区)

多层、小高层、高层和集中商贸市场;住宅价格4000-5500;集中商铺8000-15000左右 老城区

高层,住宅价格7000-9000,部分突破10000 开发区

新城区

多层、小高层、高层和别墅,住宅价格5500-7000 通州

海门

老城区

新城区

新东区

新东区

存在使得该板块的生活配套设施得以优先配置,决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质最高的中央居住区(CBD),且区块价值的攀升决定了房价仍有稳步上涨的趋势。

新东区板块(青年路以北、五一路以东、运河以南)抱团出击,挑战新城区。新东区板块也是目前热门的区域之一,原就有尚东时代、苏建、东景国际等实力楼盘聚集,今年又有我市落实房产新政后首个套型面积90平方米以下占70%以上的社区“东晖花园”的加盟,几家开发商经过对“新东区”的联手宣传造势,大大提升了该区块整体竞争力,今后必将成为新城区板块有力的挑战者。

城北板块(钟秀路以北)蓄势待发,性价比较高。该板块有晏园南岸、永兴花苑、怡园锦居、永兴家园、鸿鸣金属广场等楼盘,但由于楼盘位置比较分散,目前尚未形成合力,整体均价也是四个板块中最低的。

目前南通经济技术开发区的主要以经济产业为主,居住环境不够浓厚,且房地产用地规划较少,成为南通市区房地产中长期发展方向,暂未形成规模的房地产市场,随着苏通大桥的开通对开发区的经济发展以及外来人口的增加有直接推动作用。

一)城北区板块:工业和商贸为主、大型城郊集中市场较多、片区环境相对较差,普通市民均认为该区域印象中为郊区农村。平时在售楼盘3-5个。目前住宅销售价格在4000-5500元/m2左右,商贸市场分割商铺价格在8000-15000元/m2左右。典型项目:华都商业广场、阳光新城华都商业广场:

位于港闸区南通市濠西路288号,距离老城区核心位置(濠河风景区)约3km,占地6.9万平方米,总建筑面积12万平方米,是南通市目前建设中的最大家居销售中心,分割铺位约1.5万元/m2。

阳光新城:

苏建阳光新城位于工农路西、长岸路南、2号桥北的共计321亩的土地项目,这也是苏建集团继苏建花园城之后的又一大型地产项目,容积率为1.7,总建筑面积近50万平方米。

苏建阳光新城紧邻城市中轴线工农路,坐拥交通要道,宁启高速、沿海高速、沿江快速通道等都依依相伴,东接民航南通机场,东北部邻新常铁路货运站,西北方的南通火车客运站更是一箭之隔。同时,重大规划利好的南通火车站站前商贸区,建成之后将成为新的商贸中心,是融专业市场、产品研发展示、现代物流、交通集散、行政办公、商务金融等功能于一体的商贸及服务业基地。

主要产品为小高层高层住宅,预计11月发售,发售均价约为5000元每平方米。

二)老城区板块:以濠河风景区为老城区中心,周边区域约40km2,为城市中心区域;配套成熟、商业发达,住宅多为小型高层项目。目前部分濠河风景区内住宅价格突破10000元/m2,周

边区域约7000-9000多元/m2不等,位置较中心住宅多在8000元/m2。该区域板块的住宅成交速度非常快,多数项目建设到地面3-4层左右已基本销售完毕。典型项目:安惠濠河国际、江海名苑:安惠濠河国际:

位于老城区崇川区环城西路20号,紧邻城区最中心的濠河风景区,以小户型为主,6层多层,共300来套,户型面积在40—80平方米左右的一房和两房(带装修),预计9月底开盘,预计均价为10000元/平方米。

江海名苑:

位于南通市中心地段,北靠人民中路,东依环城东路,南邻环城南路,西临繁华的八仙城,南大街。项目总用地面积43000多平方米,总建筑面积125000多平方米,由1幢高层,5幢小高层,7幢多层组成以居住为主的高档豪宅名苑。是一座集顶级住宅,商铺,商场等多种物业于一体的大型综合性建筑群。开发商为南通侨鸿国际开发有限公司。主要为多层,小高层及高层,主力户型: 三室两厅两卫、四室两厅两卫130-190平米,销售价格约为8700元/平方米。

三)新城区板块:位于老城区南边、距离老城区核心区域约10km,是城区向南发展的中心节点、未来城市的核心区域,03年市政府大楼已启用。片区规划较好、但目前配套仍然不太成熟。片区是大型住宅项目集中的地方,产品类型丰富。目前住宅价格在5500-7000元/m2。典型项目:凤凰莱茵苑、中南世纪城:

凤凰莱茵苑:

凤凰莱茵苑坐落于东南至海港引河,西至工农路,北至洪江路、通启路的新城区核心地块,与南通市新城区行政中心隔河相望。整个小区三面临水,一面临街。小区总用地面积32.11万平方米,占地面积213519.51平方米,总建筑面积276872平方米,其中住宅251868平方米,绿地率46.5%,容积率1.203,建筑密度22.4%,总机动车位1034辆。小区配有25004平方米的幼儿园、商业服务用房、居委会、物业管理、社区服务、文化活动站、卫生站、公厕等有关公建配套设施;凤凰莱茵苑项目总投资预计约8亿元人民币,实施分期滚动开发。开发商为莱茵达集团有限公司,主要的产品为多层、小高层以及叠排联排别墅。面积为40至300平方米之间。该项目于2005年左右开始销售,目前的销售价格为小高层高层6500元/平方米,叠排别墅8800元/平方米,联排别墅约11000元/平方米。

中南世纪城:

位于南通市桃园路8号体育会展中心正北面,市政府大楼正南面,属于新城区核心地段.开发商为本地最大的建筑集团中南集团旗下的南通中南新世界中心开发有限公司。占地达2平方公里,号称总建筑面积近250万平方米,其中分为东西两个区。东区靠近南通大学新校区主要为住宅区,

包括已经完整或者正在开发的约40万平方米建面的住宅以及少量写字楼和一栋规划为52层的超高层5星酒店项目。项目西区为规划的近60万平方米的CBD中央办公商务区。住宅与2006年上半年开始销售,销售均价当时约为4800元/平方米,目前近40万平的住宅已经基本销售完毕,目前在售的尾盘均价约为5800元/平方米,写字楼销售价格在6200元每平方米左右。住宅的主力户型为120平方米左右,三房为150平方米左右。

四)新东区板块:南通新东区紧依母城南通,位于主城区东部,规划面积20平方公里。距离南通市最繁华商业区仅5公里。它西接老城区,南接新城区,北接宁启、宁通高速公路,东接新长、宁启铁路。经过三年多的建设,新东区各项基础设施已经全部到位。根据城市总体规划,南通新东区功能定位于集现代服务业、先进制造业、高尚居住业为一体的主城新区。到目前为止,德国麦德龙,美国塞拉尼丝,台湾南亚,日本英瑞等全球知名企业已经在南通新东区扎根并接下了硕果。新东区产业的兴起吸引了不少地产商的投资目光。目前新东区已建成100万平米住宅面积。新东区成为南通对接上海,推进城市化进程的重要区域,被公认为“南通的浦东”。代表项目有天润家园、东晖花园等。

天润家园:

:“天润家园”座落于人民东路北侧五一路8号(在建),南接天虹花园、东临五一路,项目占地100亩,规划总建筑面积106280平方米,由15栋多层、6栋小高层、高层和公共服务设施组成的现代复合型节能住宅小区,容积率1.7,绿化率30%。项目分二期建成,第一期建成25800平方米多层住宅,第二期建成80480平方米和小高层、高层住宅,预计2008年全部建成交付使用。2007年4月开始发售,起价4380元元/平方米。

东晖花园:

项目位于崇川区北临人民东路,西靠园林路(麦德龙东侧)。总占地面积143亩,总建筑面积143500平方米,集中公共绿地达4800平方米,文化活动中心4500平方米,物业配套一应俱全。小区设计定位主题为“工薪阶层之精品人居”,小户型形式多变,可分可合,组合灵活,为广大工薪阶层,不管是白领、蓝领、还是进城创业成功人士,都提供了最大的选择余地和充分的发展空间。一期为多层,二期为小高层,小户型两房面积在80-90平米左右,三房在140平米左右。。开发商为南通富城置业发展有限公司。目前的销售均价为4500元/平方米左右。

五)开发区板块:南通经济技术开发区(国家级)位于苏通大桥的北端,于84年成立,初始规划面积为24km2,近两年逐步拓展规划到约50 km2。目前开发区的主要以经济为主,居住环境不够浓厚。代表项目优山美地。

优山美地:

“优山美地”位于园林景观大道——星湖大道1888号(瑞慈医院东侧),毗邻国家AAAA级

狼山风景区,区域环境优美,交通便捷,整个小区总占地33万余平方米,建筑面积约40万平方米,规划有独栋别墅、双拼别墅、花园洋房以及小高层等物业类型。小区拥有会所、三条特色风情街,农贸市场、幼儿园等内部配套设施。开发商为南通融汇房地产开发有限公司,洋房销售价格目前在6000元每平方米左右,联排别墅在9000元每平方米以上,目前小高层住宅预计在11月左右开盘,价格未定。

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