房地产合作开发模式风险和注意问题
合作的风险：
当然，不是所有的合作都是一帆风顺的，在合作的过程中，由于受各种不确定性因素的影响以及合作双方对项目的追求点不同，最终导致合作双方反目成仇的例子也不是很少，总的来说，合作失败主要体现在双方在合作之前签订的合同存有很多的漏洞。房地产合作开发合同内容繁杂，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。实践中，在合作开发中常见的一些问题值得注意。
1、合同不要约定保底条款
联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定：不论项目是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。
2、加强和完善对“共管账户”的管理措施
在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项目的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规
范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。
3、不能借合作开发之名，行借贷之实
例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定：投资方仅提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须加以注意。
4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件
实践中，有的合作开发项目因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。
5、及时办理项目建设开发的各项手续，确保项目的合法性
一个合作开发项目的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、销售、验收等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲目开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项目开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项目的合法性，另一方面，合作协议中还要明确约定项目开发建设的各种手续报批工作由哪个合作方具体负责办理，以便在发生纠纷时能够分清责任。
6、注意对合作方的资信调查
由于房地产开发项目投资大、周期长，稍有不慎就可能导致开发建设不能正常进行，造成巨额经济损失。合作各方均应对合作他方的资格、资信有充分的了解，应调查他方在主体上是否具备法律规定的条件或履约能力，特别是应重视对于以投资方身份参加合作开发的联营一方的资信调查，调查必须全面、认真、细致，既要了解对方的注册资金和融资能力，还要了解对方的经营管理水平及诚信情况。
一个房地产合作开发项目自立项开始，直至开发完成，期间必须面临许多复杂的情况和法律问题。为减少纠纷，降低风险，顺利地实现合同目的，就必须首先弄清楚合作开发的法律性质、方式和应注意的法律问题，做到依法履约，规范运作。
7、不同的项目应寻找不同的开发商进行合作
各个开发商由于其在能力、技术、专业等方面的不同从而使其具有不同的特长。对地铁项目而言，由于其包含多种物业，因此在寻找合作伙伴
房地产合作开发中应注意的问题：
1、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；
2、约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；
3、组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
4、以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
5、以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
6、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
7、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
8、合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；
9、合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
10、合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状。 （4）合作方式； A、共同组建项目公司方式 需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等； B、合作建房协议方式； 需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。 （5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式； （7）项目合作建设计划（规模、进度等）； （8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；（9）违约责任； （10）解决争议的方法； （11）合作当事人约定的其它事项。 2、房地产项目转让合同的主要条款 （1）转让当事人的名称、姓名、住所； （2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）； （3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；（4）项目现状； A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）； C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况； （5）项目转让方式； A、以开发项目转让方式； 需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等； B、以转让项目公司股权方式； 需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
3.2合作开发模式流程
（政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证） （控制性详细规划） （预备和正式） （地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计说明书。） 1）公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2）人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3）防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书） （建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及说明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证） （填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表）
（一）施工图准备阶段： 1）地质勘察报告（详细勘察报告） 2）建筑施工图及节能设计表及计算书 3）结构施工图及计算书 4）防雷、消防、人防、水电施工图 a)施工图审查阶段 1）施工图审查申请 2）建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办） 3）审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书（三）招标投标阶段 1）施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。 2）监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标通知书----监理合同。 3）白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。 其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴纳/城管中队施工监督申请） /路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备案登记表凭证/申请/预售证及附图） （现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格证） （一）1）公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2）环保验收----建筑工程环保验收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3）人防验收：《人防意见书》 4）防雷验收：《防雷验收合格证》 （二）单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 （三）永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收登记表、通邮。 ---竣工档案接收证明书）
土地合作开发协议书 甲方： 乙方： 甲方响应莆田市人民政府大力推进“三旧”改造的号召，积极发挥自身的地理优势， 致力实现土地资源利用效益最大化。经与乙方友好协商，本着互惠互利、共同发展的宗旨就合作开发“三旧”土地达成本协议，以共同遵守。 第一条、合作模式 由甲乙双方共同组建全新公司运营。 第二条、合作方式 1、甲方负责提供土地，并协助乙方办理一切开发手续；甲方不参与新公司经营、管理，采取固定预期收益的形式与乙方合作开发。 2、乙方负责出资组建公司，并负责开发、经营与管理。 第三条、合作的利益分配及付款方式 1、乙方共须向甲方支付合作开发土地收益总金额万元（以实际测量证载面积为准，面积如有变动，则金额相应调整）。 2、乙方分三期向甲方支付合作开发土地的预期收益款，第一期在签订本协议之日个月内支付总额的；第二期土地收益款在 支付；第三期土地收益款在支付。 3、该土地项目开发至结束过程中，产生利润的分配，甲方占%，乙方占% 。 4、政府按“三旧改造”政策返还给甲方的款项（包括各项优惠政策带来的收益和土地出让金等）和竞买者支付给甲方的拆迁补偿及租金补偿全部归乙方所有，上述款项应在收到后个工作日内支付给乙方。若甲方逾期支付给乙方，应向乙方支付逾期付款额的每日千分之的违约金。 5、甲方对已收取乙方的合作开发土地预期收益款，如各种原因造成合作开发土地不能转为项目用地时，甲方需要退还乙方支付的所有款项。 第四条、土地交接甲方须在乙方支付第二期土地预期收益款时，须在个工 作日内将本项目土地的相关证件及资料交给乙方。
第五条、双方的权利义务 （一）甲方的权利义务 1、甲方须有完整合法的关于项目用地用于开发的手续。 2、在法律允许的前提下，甲方无条件配合乙方办理土地用途变更、设臵及办理招拍挂条件等手续。 3、鉴于乙方前期投入大量资金，甲方承诺，无论乙方在招拍卖会上以任何价格拍得土地，甲方仅向乙方收取开发土地预期收益款万元亩。 4、甲方收取乙方土地预期收益款后向乙方开具发票，所发生的一切相关税金由负责。 5、甲方收取乙方第二期土地预期收益款后，甲方须协助乙方解决土地上现在建筑物迁移问题，所产生费用由甲方承担。 （二）乙方的权利义务及职责分工； 1、依约向甲方支付本协议约定的合作开发土地预期收益款项。 2、土地交接后，合作开发土地所产生一切债务及应承担的一切责任。 第六条、违约责任 1、甲方必须协助乙方以甲方名义办理项目用地转换功能等开发手续，以书面形式通知为准，办理相关手续的一切费用由乙方承担， 若甲方拒绝协助办理乙方有权解除本协议。 2、甲方不按本协议约定的条款办理土地交接，应赔偿乙方因此造成 的一切损失。 3、若乙方在本协议规定的三期付款时间内未能向甲方支付相应款项，则甲方有权解除本协议。 第七条、不可抗力 因自然灾害方面的不可抗力原因致使本协议无法继续履行的，双方均不构成违约，由此产生的损失双方自行承担。 第八条、争议解决 在履行本协议过程中如发生争议，双方应先友好协商解决，协商不成的，可向 所在地人民法院提起诉讼。
青岛市李沧区房地产开发项目风险分析
摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法
一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。 项目平面图如下： 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险
合作开发方式 合作开发是否有更好的途径呢?建议双方可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A 企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业
税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下： 1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价
房地产开发公司风险与对策 13工管童斌 M 13工管杨娇娇 M 一、房地产开发公司经营范围： 本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。 二、房地产开发项目风险： 1.决策风险 决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险 土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险 设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。合理的设计可以降低成本10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去，房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后，再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的
长庆油田西峰生活基地住宅项目风险分析 长庆油田西峰生活基地住宅项目位于庆阳市西峰区，占地667亩，总建筑面积67万平方米。项目周边尚未开发成熟，属新城新区，生活配套不完善，地理位置较偏。在此区域开发建设如此大规模的大型社区，需要引起市场的高度关注从而聚拢大量的人气才能使之顺利完成开发建设。就目前该项目的总体设计规划布局以及在开发过程中将要面临的若干问题，我司分析认为存在以下几项开发风险，现概括如下，望领导评估参考。 一、政策风险 1、国家政策调控风险 2010年中国经济势头良好，将趋于稳定。专家预测经济增长量将有10%的冲击点。这说明，类似09年通过房地产来拉动内需，保增长已不再需要。 代之的是随着房价的飞涨，已和人民收入水平严重失衡。就目前的经济形势，国家对房地产宏观调控，即使房地产市场受到影响，对国民经济的影响也不会太大，这应该是本是新政出台前因。 对房价的调控最有力度的政策是金融杠杆。“新国十一条对首付和利率进行调整”这是有史以来最严厉的一次调控！有专家做过计算：“首付每提高10%，将失去20%的购房需求量，加上利率的影响，本次新政将会影响到30%的购房者”。 随着新政执行力度的不断加强，一线城市房价将率先松动，由原来遮遮掩掩的暗降优惠，将演变成直接的折扣促销！而号称不差钱的开发商，在面临成交量大量萎缩情况下，也将降价！一线城市一向是市场的风向标，随着一线城市房价的松动将逐步波及到二三线城市。 我公司认为：415政策治标不治本，采取“一棒子打死”极端手段，警戒意义大于实质意义，刚性需求或改善型需求何必要急于一时买房，再观望会等到更加合适的房子。 结论：楼市将会进入观望期、调整期;具体时间看政策房大批供应上市，房价出现调整降幅或经济危机仍然继续，需要房地产来拉动投资和内需。
最高人民法院房地产合作开发纠纷案件裁判观点 张培亮刘健王晓晴肖庆鞠博 房地产合作开发过程中，因合作理念、利益分配等因素导致极易出现争议和纠纷，该类纠纷争议标的巨大、法律关系复杂、解决过程漫长、法院裁判观点不一。笔者首先对《最高人民法院公报》、《民事审判指导与参考》中刊载的涉及此类纠纷的共计15个具有审判指导意义的案例进行了归纳总结。在此基础上，又借助“裁判文书网”、“无讼案例”，搜集了自2010年至今最高人民法院作出的涉及房地产合作开发裁判文书共计284篇，从中筛选、提炼出具有典型性、代表性裁判观点的案例21件，一并加以归纳整理。为便于检索与查阅，笔者按不同合作开发模式及类型，分联合开发、股权合作、旧村（居）改造（该类纠纷具有一定特殊性，虽不属单独开发类型，但予以特别例示）三个版块进行了分类梳理。受笔者认知能力及篇幅所限，提炼、总结观点难免有遗漏或存在不当之处，敬请指正。一、联合开发【最高法院指导性案例】1、以变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，不因约定内容不能全面实际履行而认定合同无效。案情简介：宏建公司与金力泰公司签订《联合开发协议》，约定双方就金力泰公司所属工业用地及其地上附着物现状和现有设施设备进行联合开发建设。其中100亩建设用
地使用权及地上附着物由宏建公司以40万元/亩的价格以现金购买方式一次性支付金力泰公司，剩余105.55亩土地作为金力泰公司合作出资，双方共同开发建设，并按双方投资比例分配所建商品房。以上两种权益并存，作为双方合作原则基础。宏建公司按约将4000万元含附着物的建设用地补偿款支付金力泰公司后，因金力泰公司早已对涉案用于合作开发的建设用地使用权设定抵押权，导致土地使用权无法流转，合同目的不能实现。因此宏建公司诉请解除合同并要求金力泰公司返还4000万元土地转让款并支付违约金。一、二审均认定案涉《联合开发协议》合法有效。最高法院认为：协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。案例索引：《民事审判指导与参考》2016年第1辑，总第65辑，第187页；最高人民法院（2015）民一终字第57号民事判决书：宁夏金力泰钢结构有限公司与银川开发区宏建房地产开发有限公司合作、合资开发房地产合同纠纷案。2、房地产合作开发中，合作双方均存在违约情形下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权。案情简介：2001年7月至2006年12月期间，爱之泰公司与永昶商贸公司、农垦机电公司签订多份《联建合作协
房地产合作开发大模式 学起 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
房地产合作开发4大模式学起 导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。 一、选择项目合作开发是必由之路 虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。 1、万科眼中的3大好处 万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。万科认为，合作开发至少有3大好处： 表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大 1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险； 3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。 2、旭辉选择的4个理由 上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点： 1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践； 2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措； 3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险； 4）可以实现一次合作到战略合作。 对于大型房企来说，与大型房企合作可以实现强强联合，与中小房企合作，则可以打破土地瓶颈、进军低级别城市；对于中小企业来说，与比自己规模大，实力强，有品牌影响力的大型房企合作，能够借助前者在土地市场上的议价能力，资金和品牌优势，为自己在日益狭窄的市场中谋得一定的发展空间。 二、项目合作开发的分类 对于项目合作开发，目前业界并没有标准的分类。从不同的角度出发，其类别并不一样。在法律意义上，项目合作开发分为“法人型房地产合作开发经营”和“非法人型房地产合作开发经营”2种（详见表1）。 1、法律意义上的合作开发有两种 表2 法律意义上的项目合作开发分类 2、双方合作的4种合作模式 明源地产研究院注意到，三方乃至N（N＞3）方合作开发已经不再鲜见，但涉及的合作方过多必然导致沟通磨合的成本以及法律风险等的提高，因此市场上主流的模式还是双方合作开发。 在双方合作模式下，当合作中的一方没有房地产开发资质时，则主要有4中模式（详见表3）可以选择。
房地产项目开发存在的风险及注意 事项 一、前期的项目开发计划确定 房子销售后有部分销售所得需要备案验收后才能使用的,所以开发前必须考虑备案验收的顺利完成 1、项目开发计划必须提前确定，做好销售的计划，如整个项目是一起推出还是分期推向市 场，如果是前后推出的时间不超三个月则不必考虑，如超过三个月的则需分配好一期二期的开发区域划分，报建时需要将规划报建分开申请许可，可以报了总规后申请领取多个许可证的，而施工许可证时则除了根据规划许可的划分外还需考虑不同的总包去申请施工许可。因为备案时是需要收取原件的故为了不影响备案验收需要分多个区域领取多个证 2、除了报建时分证外，第一期开发的工程必须考虑将消防水池、消防控制中心、发电机房、 配电房、开关房、电信用房、生活水池等放到一期中，也就是说小区要完善的所有设施都必须具备才能满足备案条件，如把消防水池放到二期，哪一期就不能顺利进行消防验收，就备不了案，更不具备使用条件，影响业主收楼 二、设计方案前期存在风险 做好设计前的准备，有准确的数据是做好设计方案的前提条件，好的方案能节约很大的建造成本同时也会减少建设的时间，减少开发的周期 1、有拆迁工程的或地块上之前有做过地下基础的，在设计前必须对原有的基础进行查明， 如原来在地下有桩或混凝土，刚好设计出来的图纸中桩与之相遇则处理起来则会造成很大的经济损失； 2、对现有的地基岩土的初探，建议20—30米的间距进行网格式探查，了解地下岩土后对 选择桩基础有很大的帮助，且初探资料后面也可以放到扩充地质资料当中，初探后的结果，可以知道有没有强风化缺失，如遇强风化，全风化缺失直接就进入中风化或微风化的话，选择管桩则有可能打下去的桩有50%以上都会断桩；初探除了对选桩型有很大帮助外，对地下室开挖的时候的开挖方案以及基坑支护也会有很大帮助，好的方案对地下室建造成本有可能相差数亿计算 3、要对周边的情况与政府进行提前沟通，做好提资工作，如：供水电接入位置，排污排水 接入位置等提前确定位置后，设计时可以就近设置 4、对周边建筑物情况也要有所了解，如有影响提前做好房屋鉴定也会避免索赔等 5、设计方案可以让外地的设计单位设计，但施工图设计建议使用中山本地的设计公司进行 设计，因为本地的设计公司对中山本地的地方性规范较为清楚，有时会节省很大的成本，如部分规范性条文在地方执行可能不严的时候则可以不做或设计富余可以适当减少 6、在报规划建设许可时最好能先做园林的设计，不要因为后面的园林设计而影响规划，到 时要变更规划的时间会较长，公示就要一个月，审批的流程更长且还不一定能通过，就算规划过了消防也不一定能过 7、园区设计中消防登高面是硬伤，且消防验收一定要跟图验收还要硬地化，如何设计好位 置对合理利用很重要 8、设计时电梯井道不同的牌子的电梯对井道要求不尽相同，要开工前需要确定电梯品牌， 及早深化电梯的设计图
房地产合作开发模式风险和注意问题合作的风险： 当然，不是所有的合作都是一帆风顺的，在合作的过程中，由于受各种不确定性因素的影响以及合作双方对项U的追求点不同，最终导致合作双方反LI成仇的例子也不是很少，总的来说，合作失败主要体现在双方在合作之前签订的合同存有很多的漏洞。房地产合作开发合同内容繁朵，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。实践中，在合作开发中常见的一些问题值得注意。 1、合同不要约定保底条款 联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定：不论项LI是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。 2、加强和完善对“共管账户”的管理措施 在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项H的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规 范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对"共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人
名章不应山一方掌管，而应山各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。 3、不能借合作开发之名，行借贷之实 例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定:投资方仅提供资金，不承担其他义务，山对方在项LI完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须加以注意。 4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件 实践中，有的合作开发项LI因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。 5、及时办理项訂建设开发的各项手续，确保项LI的合法性 一个合作开发项LI的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、销售、验收等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲H开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项口开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项LI的合法性，另一方
房地产合作开发模式 【摘要】实践中，房地产合作开发是房地产开发的普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。两种合作开发模式面临共同的法律风险，包括因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。房地产合作开发风险的整体预防，可从实施律师尽职调查、谨慎选择合作开发伙伴、审查资质条件、签订详细完备的合作开发合同等方面来预防。 【关键词】房地产合作开发法律风险权益保障 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发；另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。 特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险，与其苦苦煎熬到资金链断裂，不如与他人合作开发，通过借力、形成合力，来达到项目顺利开发、实现盈利的目标，不失为一个明智之举。 一、房地产合作开发模式概述 我国现行多部法律文件中都有关于房地产合作开发的概念，如《城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为
房地产项目投资风险分 析与研究 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
房地产项目投资风险分析与研究 摘要 论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。 关键词：房地产；投资风险；分析；研究
Abstract The paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction, the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis, has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle, and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion, debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced. Qualitative has analyzed the real estate investment risk question, recognizes the risk the characteristic, and after obtained the land employment right to the real estate investment the main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis, proposed under the risk factor disturbance, appraisal investment benefit economical technical specification and theory method. Through an exhaustive real estate investment example, explained this theory method in the investment risk assessment application, how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decision-making. According to the risk assessment and the policy-making actual need, proposed constructs the risk management organization the pattern, favor the prompt adjustment and the safeguard investment risk decision-making correct implementation. Finally were partial in the conclusion, elaborated the risk research long-term
房地产合作开发模式及风险分析 目录 1.房地产合作开发的主要模式 2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题 3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题 4.房地产合作开发合同主要条款 5.房地产项目转让合同的主要条款 6.专题一：房地产合作开发概念与类型 7.专题二：房地产合作开发行为的特征及认定 8.专题三：房地产合作开发的主体资格 9.房地产公司如何选择开发模式 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析 =本文较长，建议收藏，阅读时间30mins= 1.房地产合作开发的主要模式 1、房地产联建 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B企业）与提供土地的一方（A企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。 该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 2、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 3、组建项目开发公司 项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。一般适用于合作双方都不是房地产开发公司，用于商品房开发的情形。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以项目公司名义立项并办理有关手续。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。 主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税；应当计算缴纳土地增值税；应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。B房地产企业需要交纳契税.
房地产合作开发的四种方式案例分析 案例:A企业通过出让方式取得一宗土地便用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。协议约定该开发顶目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。 实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具各房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是本案例中销售阶段要考虑的问题。所以该商住楼的销售主体实质是A企业。B房地产企业只是受托代建和代理销售而己。 大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？ 我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税
外，基本没有其他税金。 尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前己经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算纳企业所得税。 项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。 B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢? B房地产开发企业不其有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。其合同形式属于代建房屋。而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准；所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；以委托方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金。 假如B企业符合上述条件，仅仪是利用技术力量帮助A企业管理工程和受托销售，其取得的代建管理费和销售代理费只计算缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税。 但是，这种代建方式实际上存在很大的纳税风险，对于B企业来说，假如未同时具备上述四个条件，主管税务机关可能对其
模式1：联合开发模式 甲公司提供土地，乙公司提供资金，双方订立合作开发合同，按照约定对房地产项目进行开发管理，承担相应义务。 优势手续简单。合作双方只要签订合作开发协议并按约定履行各自的权利义务，即可通过契约控制的方式来掌控管理整个房地产项目。 弊端 1.合同履行周期较长，容易产生分歧。具体来说，一份完备的合作合同至少应包含合作的模式、合作条件、收益分配和亏损的承担。 包括各方如何投资、何时以何种形式投资？违反投资约定该如何处 理？收益分配的条件、方式和程序如何？亏损如何承担等。此外， 关于土地使用权的使用方式、土地出让金的支付情况、合作后土地 使用权的归属、行政审批程序及证照办理的义务、项目资金的监管 等，也应当进行明确的约定。如果签约合同的内容不完备，势必为 合作以后的纠纷埋下伏笔。 2.容易产生“名不副实”的合作合同或者导致合同无效。首 先，在司法实务中，存在这样一些情况，当事人自以为是“合 作开发”，但实际上并不符合法律上关于合作开发的定义，这些情 况主要包括：第一，约定提供土地使用权的一方不承担经营风险， 只收取固定利益，则实为土地使用权转让；第二，约定投资方不承 担经营风险，只收取固定数额货币，则实为借款行为；第三，约定 投资方不承担经营风险，只分配固定数量房屋，则实为房屋买卖； 第四，约定投资方不承担经营风险，只以租赁或其他方式使用房屋， 则实为房屋租赁。上述四种合作开发均按其实际法律关系处理。其 次，法律规定合作合同无效的情形主要有三种：第一，合作开发房 地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质的；第二，土地使用 权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与 他人订立合作开发合同的；第三，未经批准改变土地用途，签订合 作开发合同的。合同无效后，依法按无效合同的有关法律规定处理。 提示 3.此模式是以订立合作开发合同为基础，是以履行合同为模式的联合开发。