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20150104_南京房地产市场2014年度研究报告

南京房地产市场2014年度研究报告

【新景祥咨询】

【2015年01月】

PART1 宏观经济政策篇

2014年整体经济环境:2014年我国正经历经济结构调整阵痛期,前三季度GDP 增速持续下滑,预计数据上有可能实现全年7.5%的目标,但实际完成堪忧,经济衰退隐患初显

11.3% 11.0% 10.6%

9.6%

6.6%

7.5% 8.2%

9.2% 12.1%

11.2%

10.7% 10.4%

9.7% 9.6% 9.4%

9.2%

8.1% 7.8%

7.7% 7.8% 7.7% 7.5% 7.7% 7.7% 7.4% 7.5%

7.3%

0%

2%4%6%8%10%12%14%

2008年一季度-2014年三季度国内GDP 增速走势

2014年GDP 目标增速7.5%左

右,前三季度累计实现增速7.4%,“保四季度的增长”成为2014年是否能够完成目标的关键

?

2014年四季度

2014年金融环境:2014年整体资金流动性偏紧,同时伴随美国QE3逐渐退出,房企融资成本增长较为明显

2012年1月-2014年11月M2和M0逐月同比增速

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

2014年政策环境:前三季度微刺激效果不佳,四季度政府将“保增长”目标寄希望于房地产,陆续出台了降息、放松限贷等政策,为房地产市场提供了持续利好

9月21日9月30日11月21日

南京取消限购央行放松限贷央行下调利率

11月4日

南京公积金新政2月28日

宁七条

贷款利率和存

款利率不对称

下调

二套房首付比例

由原来的60%下

调至30%,三套

房全面停贷

在全市范围内

从即日起购房

不再需要提供

新购住房证明

加供应、控价

格、查违规、

9050政策、竞

配建

首套房利率最

低七折,二套

房认贷不认房

二三季度政策

空窗期

2014年全年政策回顾:

三季度以后救市政策频出

年初延续之前适

度偏紧的基调

2014年宏观环境总结:2014年中央多次政策调整都面临机构执行主动性不足,导致今年政策刺激作用不是很明显市场表现中央发布政策银行执行力度

经济持续下行,实体经济表现疲软

央行于4月22日采取定向降准:分别下调农村商业银行和农村合作银行的存款准备金率2个和0.5

个百分点

央行于6月9日再次采取定向降准:“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含4月25日已下调机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点

楼市成交下

滑、价格滞涨,房地产对经济的拉动作用减弱央行9月30日放松限贷:二套房

认贷不认房、首套房贷款利率最

低0.7折

1000000

1050000

1100000

1150000

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月

2014年1-11月金融机构存款余额走势(单位:亿元)

定向降准后银行放款力度加大,但多以风险小、短

期贷款为主,真正进入小微企业的资金十分有限

10月南京各银行首套房利率

47%

0% 基准上浮5%-10%

基准利率

9折或95折

33%

40%

27%

11月南京各银行首套房利率

市场未见7

折利率,9

折或95折也

是姗姗来迟

2015年宏观环境预判:总基调——明年总体定调“稳”,同时2014年经济工作会议闭口未谈房地产,加上“稳健的货币政策下更加注重松紧适度”,给予房地产更多想象空间

会议定调坚持稳中求进工作总基调

五大任务1、努力保持经济稳定增长,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,货币政策要更加注重松紧适度。

2、积极发现培育新增长点。

3、加快转变农业发展方式。

4、优化经济发展空间格局。

5、加强保障和改善民生工作。

2014年12月9日-11日,全国经济工作会议在北京召开:

2014年经济工作会议闭口未谈房地产,同时在货币政策上提出“稳健的货币政策下更加注重松紧适度”,在政策和货币环境上给予了房地产更多想象空间。

2015年宏观环境预判:金融层面——2014年下半年政策利好持续刺激下,经济下行压力并未逆转,“保增长”目标下,预计明年多次降准降息的可能性较大

-20%

0%

20%

40%

2012年1月 2012年5月 2012年9月 2013年1月 2013年5月 2013年9月 2014年1月 2014年5月 2014年9月 出口贸易增长率

2012年1月-2014年11月进出口贸易同比增长率对比

0%

5%10%15%

20%2012年2月

2012年7月

2012年12月 2013年5月 2013年10月

2014年3月

2014年8月

社会消费品零售总额同比变化

2012年1月-2014年11月社会消费零售总额同比变化

0%

10%

20%

30%

20000

40000

60000

80000

2012年1-2月 2012年7月

2012年12月 2013年6月 2013年11月 2014年5月 2014年10月

固定资产(亿元) 固投累计同比增速

2012年1月-2014年11月固定资产投资走势

在下半年持续的政策利好刺激下,拉动经济的三架马车“出口”、“消费”和“投资”下滑趋势依旧,经济下行压力难以逆转,明年“保增长”的目标下,预计明年多次降准降息的可能性较大。

2015年宏观环境预判:政策层面——预计2015年政策面将主要以深化和落实2014年房地产政策执行效果为主,维持目前的宽松政策环境下,政策层面保持“平稳”

-4%

-2%

0%2%4%6%8%10%12%14%房价指数

打压

救市

平稳

地方政府出手救市 10.22新政 公积金贷款利率下调

资金比例下调 广东省十五条 二套房政策收紧 清查闲置土地 公积金贷款收紧 4.15国十条 上调准备金率 国十条

上调准备金率 二套房再次收紧 9.29新政

上调利率 2009年2月-2014年11月全国新建住宅价格指数变化

1.26国八条

加息 二三线城市限购

2012-2013年政府调控趋稳

国五条

降息

地方政府政策调控 国五条细则 救市

地方政策纷纷松绑限购政策 地央行放松限贷 南京全面取消限购 利率下调 公积金新政

PART2 南京市场篇

第一部分:土地市场第二部分:整体市场第三部分:板块市场

土地供应:全年土地供应量达到582万方,供应量较13年大幅增长;推地节奏一反常态,同步市场“热点”月份

50

100

150

200

250

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

商品住宅上市量(万方) 商品住宅销售量(万方)

土地供应面积(万方)

第一波

第二波

第三波

459

591

492

451

582

100200300400

500600700201020112012

20132014

土地供应(万方)

2010-2014南京土地供应

2014年逐月南京商品住宅供销及土地供应情况

土地成交:全年土地成交量创历史新高,达到611万平米,丝毫没有受到全年房地产市场相对低迷的影响,12月份成为成交“重头戏”,实现单月近220万㎡成交面积

68.17

2.73

58.02

63.51 10.13

118.09

20.44 7.75

16.78

27.99

217.4

50

100

150

200

250

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

成交面积(万方)

381.45

456.5

402.93

412.06

611

200400600800

2010

2011

2012

2013

2014

成交面积(万方)

年份 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年

成交面积(万㎡)

351

356

311.5

332.6

485

2010-2014年南京含住宅用地成交面积

2010-2014年南京土地成交面积(涵盖所有性质土地)

2014.1-12南京土地成交面积

土地价格:14年虽在土地供销量上飞跃,但成交总金额、楼面地价均呈现明显下滑,同时前三季度受市场影响,土地溢价率不高

212 429

455

300

791

675

2893

4911

2812 3598

7090

5980 0

10002000

3000400050006000

7000

80000

200400600800100012001400

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

出让总额(亿元) 成交楼面地价(元/㎡)

南京市近年土地出让总金额和楼面地价走势

底价成交 48%

溢价率<50%

溢价率≥50%

2013年南京土地溢价情况

底价成交 63%

溢价率<50%

溢价率≥50%

2014年南京土地溢价情况

土地结构:受政府供地结构影响,纯住宅用地份额逐年减少,商住、商办体量增加

64.29%

42.67%

62.67%

40.48%

40.78% 14.29%

14.67%

2.67%

14.29%

18.45%

14.29% 25.33%

24.00%

32.14%

31.07%

7.14% 17.33%

10.67% 13.10%

9.71%

0.00%

20.00%40.00%

60.00%

80.00%100.00%2010

2011201220132014

2010-2014成交土地属性统计图

住宅 商住混合 商办混合 其他

土地分板块成交:政府供地区域以两江板块为主,主城或相对成熟区域供地较少;江北板块在“禁地”1年后迎来爆发,未来两年区域开发迎来高峰期,竞争将愈加白热化

5

3

21

11

7 7

13

17

5 5

21

7

6

6

27 26 0

5

10

15

20

25

300

50

100

150

200

250

城中 城东 城南 城北 河西 仙林 江宁 江北

2013成交面积(万㎡) 2014年成交面积(万㎡)

2013成交幅数

2014年成交幅数

2013年与2014年至今成交板块土地分布图

土地市场小结:

年度土地供应计划上涨土地供应量

上涨明显

土地成交量

上涨明显

结构上:商住商办比例上涨区域上:两江

板块比例上涨

总价、楼面地

价下滑明显

量价

土地关键词【先冷后热】:一方面,下半年成交土地幅数更多,另一方面,下半年地块质素相对更优

NO1 :数量上 上半年:24幅

VS

NO2:质素上

6

11

2

3

2

江北 江宁 仙林 城北

城东

22

3

3

4

5

5 2

江北

江宁

仙林 城北 城东 城南 河西

2014年上半年成交区域分布

2014年下半年成交区域分布

下半年:55幅

VS

高价拿地 企业分类

战略型高价

产业转型高价

资金密集型高价

一介莽夫型高价

如:禹洲、上海建工、奥克斯(品牌落地、布局长三角)

土地关键词【高价拿地】: 对比二线城市,南京市场今年来成交量虽有所萎缩,但价格仍维持高位,量稳价高的市场环境吸引众多开发企业战略布局南京

2014年1-11月全国7大典型二线城市商品住宅成交量价对比

200040006000800010000120001400016000180000

200400600

80010001200140016001800南京

合肥

长沙

武汉

重庆

福州

成都

销售面积(万㎡) 销售均价(元/㎡)

土地关键词【品企储备】:2014年品牌房企拿地热情不减,保证后续开发规模

开发企业

开发项目 所属板块 项目总建 容积率 存量+后续供应(万

方) 物业类型

主力户型

各房企存量

万科

万科金域蓝湾 江宁 54.46 2.0 2.74 多层、高层、低层 113、128三房

85.2万方

万科九都荟 城南 18.25 3.2 11.13 高层 90、115三房,140四房 万科新都荟 城南 15.51 2.9 13.07 高层、小高层 90、115三房

万科2014G51 城南 14.6 2.64 14.6 备注:2014年拿地 万科2014G78 江北 17.17 1.4 17.17 备注:2014年拿地 万科2014G83 江宁 26.5 2.8 26.5 备注:2014年拿地

保利 保利罗兰春天 仙林 23.72 2.5 6.28 高层 85、95三房,122四房 113.9万方

保利中央公园 江宁 35.98 3.2 24.41 高层 70两房,88-90三房 保利梧桐语 江宁 45.71 2.1 1.2 高层 68、91两房,117、125三房 保利堂悦 城南 29.4

4.0 29.4 待定 待定 保利礼墅 仙林 12.4(朗诗保利麓院)

1.05 6 别墅 叠加230-260,联排350-410 保利二十四院 河西 2 1.1 1.53 多层、别墅 洋房140,联排360-390

保利G47地块 江北 25.13 3.2 25.13 备注:2014年拿地 保利G87地块 城北 19.95 3.0 19.95 备注:2014年拿地 金地 金地2014G37 江北 8.01 1.8 8.01 备注:2014年拿地 39.38万方

金地2014G57 江北 8.9 1.2 8.9 备注:2014年拿地

金地湖城艺境 仙林 36.5 2.5 22.47 高层、小高层 89三房,96、118四房

招商 招商依云郡 江宁 12.68 1.44 11.57 小高层 86㎡2+1房、105三房 69.5万方

招商方山里 江宁 7.51 1.5 7.51 小高层 73、85三房

招商2014G16 城北 24.45 4.22 24.45 备注:2014年拿地 招商2014G74 江北 25.96 2.08 25.96 备注:2014年拿地

朗诗 朗诗未来街区 江北 13.56 2.2 9.49 多层、高层 63两房,79、85三房 45.53万方

朗诗玲珑屿 江宁 21 3.0 8.48 高层、小高层 86、112三房 朗诗青春街区 江宁 16.45 1.5 16.45 多层、小高层 76两房,86三房

2014年杭州楼市研究分析报告

2014杭州楼市研究分析报告 浙报传媒地产研究院 2015年1月

目录 前言 (1) 一、2014年杭州楼市的市场特征 (2) (一)典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代” (2) (二)被压抑多年的需求爆发式释放 (3) (三)刚性需求仍是市场的绝对主导 (4) (四)价格一直在下行 (5) (五)创下最高纪录的库存 (5) (六)购房者的心态在改变 (7) (七)房地产行业整体处于困境信心仍不足 (7) (八)并购重组合作大潮拉开序幕 (8) (九)市场份额发生变化 (8) (十)城市格局发生重大改变 (8) (十一)部分高价地块项目面临亏损或严重亏损进退维谷 (10) (十二)写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 (10) 二、商品房市场分析 (11) 1.成交套数:商品房成交近9万套刷新历史次新高纪录 (11) 2.成交面积:商品房成交面积达967.7万方也同步刷新历史次新高纪录 (14) 3.成交金额:商品房成交金额达1524.4亿元也同步创历史次新高 (16) 4.成交均价:市区商品房成交均价同比下跌7.5% (19) 5.成交结构:商品住宅成交仍占超过8成刚需仍是市场绝对主导 (21) 6.库存量:商品房可售房源近14.5万套刷新历史纪录 (25) 7.2014年成交排行榜 (30) 三、二手房市场分析 (34) 1.成交量:主城区成交25735套为近五年次新高较2013年下降18.5% (34) 2.成交均价:2014年二手住宅均价19820元/平方米为近五年第三 (35) 3.成交结构:90平方米以下户型成交占比超6成大户型成交较2013年有所增加 .. 37 4.购房人群:21-40岁年龄层为市场主力购房群体成交占比近8成 (39) 5.主城区成交热门小区排行榜次新房成交活跃下沙区尤为活跃 (40) 四、土地市场分析 (41) 1.成交量:市区共出让7987.6亩总可建1349.2万方总成交金额844.9亿元 (41) 2.成交价格:市区成交均价6263元/平米同比持平涉宅地7423元/平米微降 (43) 3.市场现象 (45) (1)自买自卖登榜首 (45) (2)大鳄支撑萧山土地市场 (46) 五、2015年展望 (47) (一)主基调仍是去库存 (47) (二)市场将出现严重分化 (48) (三)部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 (49) (四)市场将在倒逼机制下寻求创新 (49)

南京房地产市场调研报告正式版

For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 南京房地产市场调研报告 正式版

南京房地产市场调研报告正式版 下载提示:此报告资料适用于某一时期已经做过的事情,进行一次全面系统的总检查、总评价,同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足,并找出可提升点和教训记录成文,为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用,也可根据实际需要修订后使用。 南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡。XX年南京房地产开发累计投资额445.97亿元,同比增长27%,XX年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元,同比增长41%。XX年以来平均销竣比为2.64,XX年全年呈现供不应求的局面,但是XX年前两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。 XX年南京商品房销售均价平稳增长,XX年初售价同比增长10.1%,环比略有下降。XX年,南京市商品房全年销售均价为

5303.8元/平方米。 XX年1-2月份商品房销售均价为5331元,同比XX年2月份增长10.1%,相比XX 年全年销售均价增长0.5%,但是比较XX年末的销售均价略有下降。XX年12月份南京市商品房成交量显著放大,XX年前两个月成交量较少,相比XX年1-2月份同比减少60%多。 XX年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较XX年同比有所减少。XX年3月份累计成交面积约40万平方米,同比减少17%左右,4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米,有望超过3月份的成交量,但同比XX年4月仍有缩减。 南京未来两年的住房建设计划将提高

南京市房地产市场统计分析报告

南京市房地产市场统计分析报告 《南京市房地产市场统计分析报告》分为南京市房地产项目投资施工情况、南京市房地产销售情况和南京市主要楼盘销售情况三大部分内容。报告对南京市房地产项目数量、施工进展、 投资进展、资金来源、销售价格、销售数量进行了统计分析,并且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了更为详尽的分析。 【需知:如果您想购买本报告或者获得更多报告信息,您可以通过页面上的网址、联系电话以及QC联系我们,我们会在第一时间为您服务。】点击购买报告 报告综述 《南京市房地产市场统计分析报告》分为南京市房地产项目投资施工情况、南京市房地产销售情况和南京市主要楼盘销售情况三大部分内容。报告对南京市房地产项目数量、施工 进展、投资进展、资金来源、销售价格、销售数量等内容进行了统计分析,并且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了单独分析。该数据报告全面详实,可按年度和月度更新,是地产商了解竞争对手、地产行业下游企业开拓市场的重要信息依据。

房地产项目投资施工 房地产销售情况重点楼盘销售情况情况 房地产项目数量统计销售概况:重点楼盘列表 v 分类别v 已售v 按成交总价排名前20 v 分进度v 空置楼盘列表 v 分开发商类型 销量统计重点楼盘不同户型销量 房地产项目施工进展v 现房销量v 70平米以下户型销量 v 计划面积v 期房销量v 70-90平米户型销量 v 开工面积v 住宅销量v 90-120平米户型销量 v 完成面积v 商业销量v 120-140平米户型销量 v 办公楼销量v 140平米以上户型销量 房地产项目投资进展v 预计投资销售价格统计XX楼盘销售情况介绍 v 投资进度v 销售均价v XX楼盘销售概况 v 投资类别v 现房销售价格统计v XX楼盘不同户型房屋 v 期房销售价格统计成交量 房地产资金来源v 住宅销售价格统计v XX楼盘不同户型房屋 v 贷款v 商业用房销售价格统计成交价格 v 外资v 办公用房销售价格统计(按成交总价排名前20楼v 自筹资金盘) v 预收款

xx南京市房地产市场研究报告房地产市场研究报告

XX南京市房地产市场研究报告房地产市场研究报告 目录目录 ........................ 1综述443 一、前言443二、研究方法简介553 1.研究背景说明553 2.抉策地产研究指标体系说明663 三、延伸服务773四、报告883摘要883 1、房地产需求上升势头强劲883第一节市场容量分析10103 一、xx年南京市房地产市场容量分析10103 (一)xx年的商品房市场容量10103 1.拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位10103 2.投资者比例波动较大较快11113 3.结婚购房比例比较稳定11113 4.改善居住环境群体需求比例变化较小11113 5.城市化进程等购房需求11113 (二)存量商品房市场容量12123二、xx年南京房地产市场交易状况分析12123 1. xx年商品房己实现需求状况12123 2. 商品房交易量的历年增长情况13133 3. xx年未实现需求状况分析13133三、xx年需求结构分析14143 1.各片区的结构比例及季度变化情况14143 2.楼型层次及季度比例变化分析15153 3.商品房价格档次及季度变化情况16163第二节产品结构分析17173 一、xx年市场供给总量17173 1.商品房开发持续增长17173 2. 土地资源的供给状况18183 3. xx年存量房供应状况19193 4.经济适用房和中低价商品房开发建设情况19193二、xx年房地产供应结构以及供需分析20203 1. xx年南京市房地产市场总体供需分析20203 2.各区域供需结构分析20203 3.价格层次供需结构分析22223 4.楼型供需结构

南京市房地产购买契约范本正式版

YOUR LOGO 南京市房地产购买契约范本正式 版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列,下载即可用

南京市房地产购买契约范本正式版 使用说明:当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕,就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻,材料内容可根据实际情况作相应修改,请在使用时认真阅读。 甲方(卖方):_________ 乙方(买方):_________ 中介机构:_________ 甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则,经协商一致,就下列房屋买卖事项订立本契约。 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下: 1、坐落于南京市_________区_________路_________号 _________室,建筑面积_________平方米; 2、出售房屋的所有权权证号为_________字第_________号,丘号为_________; 3、房屋平面图及其四至范围见附件一。 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。 第三条乙方在_________年_________月_________日前付给甲方定金(币种_________)(大写)_________元,(小写)

南京市房地产市场调研报告

南京市房地产市场调研报告 ——进入南京市场前期调研报告 目录: 一.南京市房地产总体状况分析; 二.南京市房地产市场板块划分及其属性; 三.政府房地产发展政策; 四.政府城市规划对房地产的影响; 五.城市发展中交通发展的影响; 六.南京市房地产企业竞争企业状况; 七.江宁板块详细资料; 八.民信将军路项目诸项信息; 九.民信将军路项目SWOT分析及预见性建议;

南京市房地产总体状况分析 南京市房地产整体上市场供需两旺,价格持续上涨,卖方市场特征显著,但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化,这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争,也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手?通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析,认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段(从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡),在此阶段,可借鉴一线发达城市的成熟市场经验,在完善产品本质的基础上,创造概念市场。 一、总体供求状况呈现卖方市场特征 1、土地供应状况 □新的土地批租政策——拍卖,预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。 □城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁,提供大量可开发土地。 □南京房地产市场各区域发育不平衡,市区过热,而城郊相对较迟缓,因此,政府有意识地利用调整级差地租的手段,控制不同区域的土地供应,从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。 □待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小,可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多,其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地;公共设施建设需要土地;原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发,因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。 2、住宅供求状况

南京市房地产现状来探讨南京市住房保障体系建设

南京市房地产现状来探讨南京市住房保障体系建设 房地产属于第三产业,自身并不参与物质生产,而倾向提供的综合服务。在经济发展到一定水平(人均GDP3000美元以上),它成为经济发展、产业结构升级的龙头行业之一,对国民经济和社会发展的作用不断增强。但是,随着房地产市场的快速发展,出现了一些新情况、新问题,如商品房价格上涨过快,投资结构不尽合理等。 南京的房地产市场发展中主要存在的问题有以下几个:第一,宏观经济环境仍保持稳定增长但房地产投资增幅趋缓。第二,在国务院和中央部委房地产调控政策不断发布的同时,南京也在出台一系列房地产调控政策,调控政策效果明显,但先抑后扬,灵活性,预见性,系统性略显不足。第三,当前南京市房地产开发企业面临严峻市场环境。第四,政府服务和媒体环境复杂,加大了房地产开发成本。 南京处于城市化高速发展的阶段,城市化率每年提高2个百分点,这为南京市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前,南京市房地产投资占固定资产投资比例不到25%,低于全国同类城市2至3个百分点。而南京市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅,而目前的供应量平均在300万平方米左右,供需矛盾突出。从发展态势来看,房地产业未来10~15年仍是发展高速期。近年来,南京房价一直处于上升态势,区域之间增长存在不平衡性,商品住宅价格上涨,部分区域成为热点。近年南京城建力度较大,老城环境改造、新区建设使房屋拆迁量大增,拆迁使购房的预期消费转化为即期消费,二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动,房改房上市审批手续的简化,政策壁垒的消除,导致购房需求进一步放大。 目前南京市一些土地实行竞拍招标,商家不计成本高价抢拍,结果水涨船高,房价上涨也就水到渠成了。2009年的南京楼市,各板块涨声一片,2009年第三季度“中国购房者信心指数”的调查数据表明,南京购房者信心指数为93.5分。表示购房者信心处于信心悲观区,对购房信心不足。很多人表示现在南京的房价实在太高了,房价的涨幅已经大大超过了他们所能承受的范围之内。购房者信心不足,最直接的市场反应就是整个楼市出现了价升量跌的现象,一方面,开发商忙着涨价,另一方面,购房者面对高涨的房价处在下手和观望的矛盾中。南京购房者购买能力信心指数明显偏低,仅为95.6分,而购买迫切性指数却高达107.8分,可见两者间存在较大差距。因房价高涨放弃购房的刚性需求不在少数。首次置业者入市开始减少了,很多楼盘的改善型置业和投资客占了很大的比例,部分市民暂时放弃购房计划。业内人士担心,房价高位运行,将导致刚性需求的逐步退场,长此以往,如果投资改善型置业占据了主导,将使市场产生严重的资产泡沫。房价高是购房者信心的主要障碍。调查显示,购房者对南京目前的房价水平很不满意。并且对在售楼盘品质和可选楼盘数量方面也较为悲观。随着“一城三区”城市扩展的逐步推进,土地供应将以城郊接合部为主,受新一轮城市建设的推动,这类地区的基础配套设置将逐步完善。而一直是南京价格谷底的江北板块,由于新地王的诞生,房价也开始“破六奔七”。楼盘的涨幅过快,土地市场的表现也是“天价地”频出,地价的攀升又迅速带动新盘的价格上涨,多重作用使得楼市不理性的因素逐渐累积。 政府出台政策照顾中低收入者购房。南京市将充分发挥规划的调控作用,在城市总体规划和近期建设规划中,合理确定各类房地产用地的规模和布局,优先落实经济适用房、中低价商品房、危旧房改造项目,并合理配置市政配套设施。为了进一步控制好土地一级市场调控,防止房价过快上扬,南京市政府加强了对土地市场的宏观调控,明确了全市住宅用地供应适用范围、分配原则、分配计划等,保证城市土地资源优化配置。此外,南京市政府成

南京房地产市场调研报告范本

房地产市场调研报告 第一章市的区域特征和城市概况 第一节自然地理概况 市位于北纬33゜31′,东经118゜47′,属北亚热带季风气候区,四季分明,夏热冬冷,春秋短暂,雨量集中,历年平均气温16゜C,主导风向夏半年为西南风,冬半年为东北风。 地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点,素有“东南门户,南北咽喉”之称。境绵亘着宁镇山脉西段,城东钟山若长龙蟠绕,城西石头山似猛虎雄据,故有“钟山龙蟠,石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来,折向东去;淮、金川两河蜿蜒城中;玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间,气势雄浑而景色秀美。 1. 1 城市性质 是著名古都,省省会,长江下游重要的中心城市。 为我国六大古都之一,是国家级历史文化名城。的规划和建设要继承古都历史精华,创造融古都风貌与现代文明于一体的

城市特色。 是省省会,也是该省的政治、文化、经济中心,要保证省级管理职能的顺利行使,并形成省最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市,要充分发挥沿江、近海的优势,增强跨省域的辐射功能和吸引力。 1. 2 城市规模 1.2.1 人口规模 ●全市总人口2010年为680万左右,远景按1000万 人口预留,城镇人口2010年为520万左右,远景按870 万左右预留。 ●都市发展区总人口2010年为530万左右,远景按 800万左右预留。都市发展区城镇人口2010年为450万左右,远景按740万左右预留。 ●主城人口2010年控制在300万以,远景下降到260 万以。 1.2.2 用地规模

主城城市建设用地为243平方公里,人均城市建设用地2010年为81平方米,远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。 1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片(旧城)以发展第三产业为主,强调环境品质的提升和历史文化特色的体现;东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时,加强设施配套和功能完善,形成居住就业相对平衡,配套设施相对完善的综 合性片区。 西片是主城的重要新区,具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能;居住与新业相协调的中高档居住区的功能;以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。 1. 4 社会经济发展目标 依据市“十五”计划纲要,将社会经济发展目标调整为:经过“十五”和更长的一点时间的努力,把建设成为科学技术先导,古都与江滨特色鲜明,国际影响较大的现代化中心城市。到2010年,基本实

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

目录 第一节房地产二十年回顾 (5) 第二节事件一:1998年第一次房改(停止住房分配) (7) 一、体制改革背景下疯狂生长的房地产行业 (7) 二、进入商品房时代,房地产成为国民经济的支柱产业 (12) 第三节事件二:2004年土改(“招拍挂”制度推行) (15) 一、十五计划,重点发展生产要素市场:劳动力、资本、土地 (15) 二、土地市场的规范带动了房地产市场的发展 (21) 第四节事件三:2006年住房结构调整 (22) 一、居民收入与住房供应结构不匹配 (22) 二、90/70政策能满足刚性需求,却满足不了改善性需求和二胎潮流 (27) 第五节事件四:2010年“四限令” (29) 一、内忧外患下,货币宽松刺激内需,内需拉动经济 (29) 二、“四限”政策后,各级城市房价表现开始明显分化 (36) 第六节事件五:2014年“9.30”房贷新政(限贷政策的松绑) (39) 一、扩大居民消费需求,住房过渡到改善时代 (39) 二、然而房地产销售并没有即刻复苏,因为资金流入股市 (45) 第七节后记:关注户籍制度改革和存量房市场发展 (49) 第八节 1993年海南房地产泡沫 (53)

图表目录 图表1:中国房地产市场经历5段波动,前后都出现了重大改革和调控政策 (5) 图表2:房地产调控领域包括行政、土地、货币和信贷、税收等层面 (5) 图表3:1992~1999年间中国处于经济平稳下行期 (7) 图表4:90年代中期出现了严重的通货膨胀现象 (8) 图表5:90年代初期城镇居民人均可支配收入恢复增长 (8) 图表6:1996年城镇化率乡村人口向城镇大幅转移 (9) 图表7:90年代货币供应增速开始下降,但是依然处于宽松状态 (10) 图表8:90年代金融机构准备金率处于下行通道 (10) 图表9:90年代后期存贷款利率大幅下镜,降幅达7-8个百分点 (11) 图表10:90年代初期货币增速过快造成了投资热现象 (11) 图表11:房地产开发投资增速在1998年实现V型反转 (12) 图表12:商品房均价增速在1998年大幅回落,直到2004年 (13) 图表13:商品房销售面积增速在1998年达到第一个小高峰 (13) 图表14:商品房销售金额增速同样在1998年迎来第一个小高峰 (14) 图表15:进入2000年中国经济处于稳健上行期 (15) 图表16:2000~2005年受全球环境影响,CPI增速维持较低水平 (16) 图表17:90年代的国企改革带来更多劳动力被释放出来 (16) 图表18:2000~2005年间,大量人口向北上广深涌入 (16) 图表19:2000~2005年M2增速有所回升,年均16.7% (17) 图表20:2000~2005年间准备金率提升1.5个百分点 (18) 图表21:2004年利率市场化推进,存贷款利率允许浮动 (18) 图表22:2003~2005年商业银行不良贷款比例极高 (19) 图表23:90年代土地以协议出让方式为主,宗数比例达90% (20) 图表24:土地转让收入占房企总营收的比例曾达到11%水平 (20) 图表25:2004年后房价增速大幅提升,且与前一年地价波动明显相关 (21) 图表26:2005~2006年GDP增速依然处于上行期 (22) 图表27:2005年中国贸易顺差增速达到历史最后一个高峰 (23) 图表28:2005年城镇居民收入中位数水平约30000元左右 (23) 图表29:2004~2006年是农村人口向城镇转移的最后一个高峰 (23) 图表30:2006年M2增速为15.7%,相比2005年略微下降 (24) 图表31:2006年起进入紧密提升准备金率的调控阶段 (25) 图表32:2006年起进入紧密上调存贷款利率的调控阶段 (25) 图表33:2004~2005年新增贷款增速相较于前几年有所放缓 (26) 图表34:90/70政策推出后,普通商品住宅倾向于小户型 (27) 图表35:50大房企销售在2014~2015年销售以中大户型为主 (28) 图表36:2008年全球性金融危机爆发,中国失业率大幅上升 (30) 图表37:2007~2010年,北上广深再次出现人口流入的高峰 (31) 图表38:2009年M2余额为60.6万亿元,同比增长27.7% (32) 图表39:2008~2010年间准备金率下调后又继续收紧 (32) 图表40:2008~2010年间存贷款利率均出现急剧下调 (33) 图表41:2009年新增贷款和新增居民贷款规模大幅上升 (33) 图表42:房地产开发投资额增速在2009年最低,2010年最高 (34)

南京市房地产市场研究报告

目录 目录 (1) 综述 (4) 一、前言 (4) 二、研究方法简介 (5) 1. 研究背景说明 (5) 2. 抉策地产研究指标体系说明 (6) 三、延伸服务 (7) 四、报告 (8) 摘要 (8) 1、房地产需求上升势头强劲 (8) 第一节市场容量分析 (10) 一、2003年南京市房地产市场容量分析 (10) (一)2003年的商品房市场容量 (10) 1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位 (10) 2. 投资者比例波动较大较快 (11) 3. 结婚购房比例比较稳定 (11) 4. 改善居住环境群体需求比例变化较小 (11) 5. 城市化进程等购房需求 (11) (二)存量商品房市场容量 (12) 二、2003年南京房地产市场交易状况分析 (12) 1. 2003年商品房已实现需求状况 (12) 2. 商品房交易量的历年增长情况 (13) 3. 2003年未实现需求状况分析 (13) 三、2003年需求结构分析 (14) 1. 各片区的结构比例及季度变化情况 (14) 2. 楼型层次及季度比例变化分析 (15) 3. 商品房价格档次及季度变化情况 (16) 第二节产品结构分析 (17) 一、2003年市场供给总量 (17) 1. 商品房开发持续增长 (17) 2. 土地资源的供给状况 (18) 3. 2003年存量房供应状况 (19) 4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况 (19) 二、2003年房地产供应结构以及供需分析 (20) 1. 2003年南京市房地产市场总体供需分析 (20) 2. 各区域供需结构分析 (20) 3. 价格层次供需结构分析 (22) 4. 楼型供需结构分析 (23) 5. 商品房总价与区域供需交叉分析 (23) 三、2004年南京市商品房供给总量分析 (24)

南京市房地产市场调研报告

南京市房地产市场调研报告 南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录:一. 南京市房地产总体状况分析; 二. 南京市房地产市场板块划分及其属性; 三. 政府房地产发展政策; 四. 政府城市规划对房地产的影响; 五. 城市发展中交通发展的影响; 六. 南京市房地产企业竞争企业状况; 七. 江宁板块详细资料; 八. 民信将军路项目诸项信息; 九. 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议; 南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺,价格持续上涨,卖方市场特征显著,但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8010年南京市主城建设的重点。 河西新区这两年的发展,有目共睹:奥体新城的建设.高档物业的开发.市政配套建设与完善.商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升,房地产市场火爆,成为住宅市场项目开发数量最多的板块。精品楼盘辈出,如万科金色家园(二期均价已达6500元以上).月安花园(二期均价已达3800以上),但由于缺乏自然环境的优势,几乎所有的楼盘都是以人工造景为主(万科等少数高价盘除外)。

江北板块:江北地区包括浦口区,大厂区,六合区,江浦县,由于长江两岸交通滞后,江北半版块的房地产开发温度较低,购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。随着长江五座大桥的建设,交通的改进,江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道;目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。 住宅多以多层为主,价格在2000元以下。 宁南板块:主要地处雨花台区,宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发,又有环境优美的自然景观优势(雨花台风景区.花神湖等),成片打造高档物业社区(如“仁恒玉兰山庄”.“翠竹园”等),使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升(不排除个别因素),促使该地区房地产市场进一步膨胀。目前,整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套.生活配套等均不够成熟,仅有的只是区位优势.自然景观优势。而随着城市化的不断发展,河西.亚东.江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短,预测将来河西将与宁南持平,甚至超出宁南。 住宅多以多层为主,均价4000元左右。 城东南板块:城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升,城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。

2014年深圳房地产统计分析报告

2014年深圳房地产统计分析报告 来源:深圳房地产信息网研究中心 目录 第一部分:土地市场 附一:2014年成交地块分布情况 附二:2014年成交地块的主要指标 第二部分:住宅市场 一、新房市场 1、2014年新房供应分析 附:2014年住宅预售项目汇总 2、2014年新房成交分析 2.1 成交均价分析 附:2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图 2.2 成交量分析 2.3 热点片区分析 2.3.1蛇口片区 2.3.2西丽片区 2.3.3龙华片区 2.3.4西乡片区 2.3.5新安片区 2.3.6光明片区 2.3.7龙岗中心城 2.3.8布吉片区 2.3.9坪山新区 2.3.10坂田片区 2.4 2014年深圳新房供求比 2.5 2014年深圳房价收入比 2.6 2014年深圳租售比 2.7 2014年1-12月深圳新房量价走势分析 2.8 2000-2014年深圳住宅供求及价格走势回顾 3、2014年深圳楼市龙虎榜 3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10 3.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10 3.3 2014年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交面积TOP10 3.4 2014年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交金额TOP10 二、二手房市场 1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价 附:2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图 2、2014年深圳各行政区二手房成交分析 3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析

4、2014年深圳住宅租金 附:2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图 5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图 三、2014年新房二手房量价比较 1、新房二手房价格比较 2、新房二手房成交量比较 第三部分:商业 一、一手商业 1、新增预售分析 附:2014年商业预售项目汇总 2、一手商业成交分析 附:2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 二、二手商业 1、二手商业挂牌均价 附:2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图 2、商业租金 附:2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图 3、二手商业成交分析 第四部分:写字楼 一、一手写字楼 1、新增预售分析 附:2014年写字楼预售项目汇总 2、一手写字楼成交分析 附:2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10 二、二手写字楼 1、二手写字楼挂牌均价 附:2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图 2、写字楼租金 附:2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图 3、二手写字楼成分分析 第五部分:政策点评 第六部分:2014年小结 第七部分:2015年预测 【内容摘要】2014年深圳楼市阶段性分化明显,上半年各方以观望为主,供求不振,成交冷淡,房价先扬后抑,下半年逐月回暖,第四季度在众多利好的刺激下,量价跳跃式上涨,强势“翘尾”,给市场巨大的畅想空间。成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力,新房成交均价逆市再创新高。…… 2014年深圳出让住宅用地4.66万平方米,同比减少41.8%…… 2014年深圳住宅预售588万平方米,同比增加6.9%…… 2014年深圳新房成交403万平方米/41881套,同比减少一成左右……

南京市房地产市场调研报告

2004南京市河西房地产市场调研报告 南京河西市场调研报告 第一部分市场调研 目录 第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、总供给量分析 二、总需求量分析 三、价格趋势 四、消化状况分析 五、购房面积与户型分析 六、购房习性特点分析 七、房地产市场综合评述 第二章项目所在区域重点竞争楼盘分析 一、在售物业 二、待售物业 三、待建物业 四、物业可比性 五、结论 第三章目标客户市场需求分析

第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、总供给量分析 1、供给量分析 1995—2004年上半年商品住宅开发投资、面积等指标一览表 年份房地产开发投资(亿元)住宅开发投资(亿元)住宅施工面积(万㎡)住宅竣工面积(万㎡)住宅交易面积(万㎡) 199559.4529.2602.36230.78/ 199669.733.94543.78275.67178 199772.8936.17535.75207.87215 1998101.0658.79611.82270.46253 199997.9162.21686.93314.33222.2 200099.3466.42658.59297.55254.2 200111175.28743.95308.96305.23 2002137.6396.57909.6374.43341.92 2003183.8129.31255.0336.24400.16 2004上半年80.3255.381558.61121.32168.91

由上图可以看出1995年到2004年南京房地产市场投资开发力度加大,仅2004年上半年住宅开发投资量就接近1998年全年的投资量。施工面积近年来增幅明显,2004上半年的施工量已经大大超过了2003年全年的施工量,这体现出住宅开发量的飞速增长。竣工面积增长缓慢,在2003年甚至出现负增长的现象,这在一定程度上影响了供需平衡,需求量高速增长而供给量跟不上就会造成供不应求。商品住宅销售面积的平稳增加表现了南京房地产市场整体的供略大于求态势,呈现供需两旺的局面。 2、2004下半年南京房地产供给量预测 供应将稳步增加,总体供求矛盾将继续缓解,结构性矛盾仍将存在。 2003年全市共招拍挂出让614公顷土地,比2002年增加3.3倍,2004年国土部门还将供应土地1000公顷。2003年的开工面积、施工面积都大幅增长,因此2004年的供应量将有大的增长,总体供需矛盾会得到进一步缓解。2004年上半年全市商品住宅上市量为390.56万㎡,预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于2004年上半年的房地产投资增幅达到34.07%,2003年出让的614公顷土地一部分将在2004年下半年进入市场,2003年新开工面积达到了739.28㎡,经过半年左右的建设基本可以上市销售,因此保守估计2004年下半年上市量将会达到400~500万㎡。 二、总需求量分析 1、总需求量论述 目前,推动南京房地产开发投资不断增加的动力主要是强烈的市场需求,

2014年中国房地产市场分析

2014年中国房地产市场分析 2013年,无论是房地产行业抑或是开发企业,都是高歌猛进的一年。 在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下,一、二线城市市场迅速回暖,并维持成交高位态势,各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新,房企逐鹿资本市场,争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行,7家房企冲刺“千亿俱乐部”。 与之相应的是,新一届政府执政、十八届三中全会召开,未来房地产业必将面临新的政策挑战,整个行业也在孕育未来发展的深度变革。 正基于此,经过对全年数据、政策、房企年报的分析和个人对房地产行业的理解,本人提出以下2014年的房地产行业发展趋势。 一、政策两极分化:一线政策仍将强化,二、三线城市预计将适当放宽

三中全会基调是理顺政府与市场的关系,但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程, 2013 年房地产市场量价齐升,部分一二线城市房价飙涨,因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出,而这也是现阶段政府的无奈之举,当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程,为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然,房地产市场供需情况地区差异较大,从目前来看,过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变,中央层面上全局性的政策调控不会出现。 从城市层面上看,一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出,适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求,仍将是2014年的主基调,而例如房产税扩围、土地流转改革等,在一线城市先行落地机会也较大。因此,继续适当压制需求释放,争取更多时间从供应入手,包括保障性住房、自住型商品住房等,解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽,近几年这类城市房价呈现持续平稳增长,主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关,房地产市场相对健康,政府过多的干预将有违市场性原则,这也不是新一届政府的整体态度,2014年,这类城市回归市场化将是大趋势,即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出,其执行层面的松动也将成为可能。 二、投资持续增长 本轮行业新开工面积增速走势,在2012年6月触及低点后缓慢回升,2013年4月起累计增速回归正数,而后几个月虽然震荡上行,但上涨速度远不及2009年,这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致,另一方面也表明2013

南京房地产市场调研报告

( 调查报告) 姓名:____________________ 单位:____________________ 日期:____________________ 编号:YB-BH-045338 南京房地产市场调研报告Nanjing Real Estate Market Research Report

工作报告| Work Report 调查报告南京房地产市场调研报告 南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡。XX年南京房地产开发累计投资额445.97亿元,同比增长27%,XX年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元,同比增长41%。XX年以来平均销竣比为2.64,XX年全年呈现供不应求的局面,但是XX年前两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。 XX年南京商品房销售均价平稳增长,XX年初售价同比增长10.1%,环比略有下降。XX年,南京市商品房全年销售均价为5303.8元/平方米。 XX年1-2月份商品房销售均价为5331元,同比XX年2月份增长10.1%,相比XX年全年销售均价增长0.5%,但是比较XX年末的销售均价略有下降。XX年12月份南京市商品房成交量显著放大,XX年前两个月成交量较少,相比XX年1-2月份同比减少60%多。 XX年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较XX年同比有所减少。XX年3月份累计成交面积约40万平方米,同比减少17%左右,4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米,有望超过3月份的成交量,但同比XX年4月仍有缩减。 南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召,土地供应不会对房地产 第2页

2014年房地产私募基金行业分析报告

2014年房地产私募基金行业分析报告 2014年11月

目录 一、房地产私募基金概述 (4) 1、私募地产基金的概念 (4) 2、主要类别 (6) 3、相对优势 (8) (1)所有权和控制力 (9) (2)价值创造+利益重组 (9) (3)贷款优惠 (9) 二、国际主流基金模式 (10) 1、美国基金模式代表:黑石房地产基金 (11) 2、新加坡模式:凯德置地地产基金 (14) 三、本土地产基金发展历程 (17) 1、起源 (18) 2、运作模式:“中国式”融投管退 (21) (1)融资阶段 (21) (2)投资阶段 (21) (3)投后管理 (22) (4)退出回报 (22) 3、现状 (23) (1)规模:从野蛮生长归于理性 (23) (2)产品:独立化、多元化、高杠杆化 (26) 四、上市房企合纵连横 (29) 1、效率与杠杆 (29) 2、上市房企基金案例 (31) (1)开发商附属基金:金地稳盛投资 (31) (2)上市房企母基金:歌斐资产 (34) 五、人民币房地产基金展望 (37)

1、投资、退出渠道趋于多元化 (37) 2、股权、夹层投资将成主流 (39) 3、大资管时代下战略合作契机 (40) 4、险资介入将主导LP机构化 (42) 5、管理重心向团队品牌变迁 (43) 6、监管制度趋于完善 (44) 7、行业整合大潮下地产并购基金前景广阔 (46) 8、行业洗牌重构加速利率合理化 (48)

房地产基金是近年来研究重点。出发点一方面在于国内房地产基金在短短4年内从100亿的规模蹿升至4000亿以上,量级已难以让人忽视;另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化,所对应的房地产金融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。我们一直认为房地产私募基金才是金融与地产结合最大领域,也是市场已不能忽略的重要力量,这股力量也许将重构中国地产格局,也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。 坦诚来讲,我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代,与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。但是积极的因素在于,在近短短四年中,我国地产基金已经开始自我反省、学习和变革,发展的模式也开始百花齐放,在这样的基础上,我们认为,在中期内,我国私募房地产基金存在着乐观的变因,而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。 一、房地产私募基金概述 1、私募地产基金的概念 私募房地产投资基金是房地产投资基金的一个种类,与公募房地产投资基金的苛刻准入条件、高透明度、严监管、高运营费用不同,私募房地产投资基金主要是指通过非公开方式,面向少数个人或机构投资者募集资金而设立,以房地产为投资对象的投资基金,其与公募房地产投资基金的最大不同在于不得通过媒体披露信息发售基金单

房地产行业现状及发展趋势分析

报告编号:1506866

行业市场研究属于企业战略研究范畴,作为当前应用最为广泛的咨询服务,其研究成果以报告形式呈现,通常包含以下内容: 一份专业的行业研究报告,注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况,旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告,可以完成对行业系统、完整的调研分析工作,使决策者在阅读完行业研究报告后,能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势,确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网基于多年来对客户需求的深入了解,全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景,注重信息的时效性,从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息 报告名称: 报告编号:1506866←咨询时,请说明此编号。 优惠价:¥7020 元可开具增值税专用发票 咨询电话: Email: 网上阅读: 温馨提示:如需英文、日文等其他语言版本,请与我们联系。 二、内容介绍 房地产行业是国民经济的重要组成部分,在一个国家和地区国民经济中,房地产行业有着重要的地位和作用。近年来,我国房地产市场迅猛发展,建筑存量大幅增加,有效解决了部分市场需求,提升了城镇居民住房水平,推动了经济发展,为地方财政收入提供了巨大支撑,促进了城市化进程和城市发展,房地产市场相关制度建设也稳步推进。 2013年,“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词,全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确。2013年下半年以来,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革;不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化,政策取向也各有不同。 未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展,带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势,到2030年我国城镇化率要达到70%,未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场,将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。 《2015-2020年中国房地产行业发展现状调研与市场前景预测报告》依据国家权威机构及房地产相关协会等渠道的权威资料数据,结合房地产行业发展所处的环境,从理论到实践、从宏观到微观等多个角度对房地产行业进行调研分析。

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