房地产开发过程中存在的主要问题及其对策(王金涛）
前言
房地产业在世界各国的国民经济中都占有非常重要的地位,而且经济越发达的国家,房地产业所占的比重就越大，因为随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们就不再只满足于原有的简陋住房、商店、厂房和办公室，而要不断建设越来越高级的宽敞住宅、豪华商厦、现代化的厂房和智能化的办公大楼，房地产业也就会不断取得新的发展，而且房地产业还是一个先导企业，能够带动一百多个相关行业的发展。据经济学家测算，房地产业投资每增长一元钱，相关行业将增长1.76元,拉动系数为1.76，而最终带动整个国民经济增长将达到４元钱。因此世界各国对房地产业都给予了高度重视，很多城市的财政收入甚至主要依靠房地产业。当前，在一些发达国家中，房地产业和信息产业、生物工程等高科技产业一起，已经取代了原来的钢铁、汽车、建筑业等传统支柱产业的地位，成为国民经济新的支柱产业。在我国，房地产业虽然从八十年代才开始诞生，起步很晚，但是发展非常迅速，已成为国民经济中的支柱产业，对摧进城市化进程、改善人民生活起了很大的作用，但同时也可看到，当前我国房地产业在房地产开发过程中还存在一系列问题，这些问题的存在在一定程度上限制了我国房地产业的进一步发展和影响了我国社会的和谐进步，必须认真地加以解决。
目录
一房地产开发概述 (1)
二房地产开发中存在的主要问题 (2)
（一）房地产开发用地的问题 (2)
（二）房价问题 (4)
（三）环境问题 (5)
（四）物业管理问题 (6)
三解决问题的对策 (7)
（一）解决房地产开发用地问题的对策 (7)
（二）解决房价问题的对策 (8)
（三）解决环境问题的对策 (9)
（四）解决物业管理问题的对策 (10)
四结语 (10)
参考文献 (11)
房地产开发过程中存在的主要问题及其对策
主要内容：我国房地产业作为国民经济的支柱产业在促进国民经济发展和改善人民生活中发挥了举足轻重的作用，但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发用地、房价、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展，必须加以解决。为此，本文在分析我国房地产业在房地产开发过程中存在的主要问题的基础上，提出了解决问题的对策。
关键词：房地产业房地产开发房地产开发中存在的主要问
题解决问题的对策
Abstract:As the pillar industry of national economy, the real estate industry in our country has an important effect on development of national economy and improvement of people’life. However, every coin has two sides and must notice that there still many problems exist in real estate industry development. These problemas are mainly embodies in the fields of land exploitment, building price, environment and property management ect. The existence of these problems, to some extent, has restricted the development of real estate, so they must be resolved urgently. And in this connection, on the base of analyzing the above problems, the following essay posed the tactics on resolution.
Key words: real estate industry real estate development main problem existed in real estate development tactics on resolution
房地产业作为我国的新兴产业，是第三产业的重要组成部分，其已成为我国国民经济的支柱产业，其在摧进我国的城市化进程、改善人民生活和带动相关产业的发展中起了不可忽视的作用。但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发用地、房价、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展和影响了我国社会的和谐进步，必须加以解决。
一、房地产开发概述
房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以营利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到营销等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。房地产开发要经过房地产开发用地土地使用权的取得、房地产的建设施工、房地产的交易和房地产的管理（物业管理）等阶段。
房地产开发用地是指房地产开发企业为在土地上进行基础设施建设和房屋建设，经合法程序受让而享有使用权的一定范围内的国有土地[1]。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不尽相同。根据我国《城市房地产管理法》的规定，城市房地产开发用地仅限于国有土地，房地产开发企业可以通过国家无偿划拨和有偿出让以及其他市场经济主体的有偿转让行为合法获得其使用权。国家禁止在农村集体所有的土地上进行房地产开发。由于城市土地面积有限，城市房地产开发用地稀缺性日益显现．以至于城市地价不断攀升，为获得开发用地，房地产开发过程中违法用地活动较为普遍，出现了一系列问题。
房地产开发的建设施工是指开发商委托建筑公司进行项目建设的行为，根据我国法律有关规定，房地产开发应兼顾经济效益、社会效益和环境效益，但是由于经济利益的驱动及法律法规的不健全，在房地产开发建设的施工阶段环境效益往往被忽视了，尽管环境问题存在于房地产开发的始终，然而在这一阶段产生的环境问题是最为严重的，如噪音污染、生态破坏、大气污染等。
房地产的交易是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、租赁、抵押等[2]。只要通过房地产市场的交易，房地产的价值才能实现，但是由于一系列的原因，在房地产的交易中出现的房价上涨过快的问题是值得我们关注和反思的。
房地产开发中的物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理服务的活动。其实在房地产开发经营中逐步建立起的一种综合性经营服务，是对房地产开发的延续和完善。尽管我国的物业管理发展很快，但是由于我国的物业管理起步晚，还存在着一些问题需要去完善。
总之，我国的房地产业在房地产开发中还存在一系列问题需要我们去认真对待和解决
二、房地产开发中存在的主要问题
（一）房地产开发用地的问题
房地产开发用地中存在的问题，不仅扰乱了我国城市房地产开发市场的正常秩序，而且引发了一系列的社会矛盾及法律纷争，不能不令我们深思。
我国城市房地产开发用地的法律问题主要有以下几个方面：
第一，基层人民政府越权批地。
根据国务院《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》之规定，国有土地使用权的批准权限为：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准；耕地3亩以下、其他土地lO亩以下的，由县级人民政府批准。省辖市、自治州人民政府的批准权限由省、自治区人大常委会决定。国有土地使用权的出让不得化整为零，变相扩大批准权限。然而，在实践中，一些地方政府无视上述规定，采用化整为零等手段，征用耕地并出让，开发建设所谓的“高尔夫球场” 、“高级别墅区” 等。由于这些项目工程量大，资金难以及时到位，导致征地早征晚用、甚至征而不用，造成土地资源的极大浪费。同时，在征地和土地出让过程中，极易滋生腐败，引发农民与当地政府间的矛盾，影响当地社会秩序的稳定。尤为严重的是一些地方的乡级政府竟然非法越权批地，更加剧了房地产市场的混乱程度。除越权批地外．基层政府违法批地的行为也时有发生。
第二，农村集体经济组织非法开发、出让集体土地。
我国《土地管理法》第63条明确规定，“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 。然而集体所有的土地进入市场流通在全国都程度不同地存在。例如，陕西省西安市三桥村村委会违法将村集体经济组织的土地出让给陕西省成阳市嘉伟房地产开发公司，该公司利用非法受让的土地擅自动工建设了规模较大的“秦龙泉山庄” 并非法销售。实际上，城市房地产开发不可避免要占用农村集体所有的土地，为了解决这一矛盾，我国《城市房地产管理法》第8条规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让” 。因此，凡未经国家征用就非法开发、出让农村集体土地的行为一律无效。不受法律保护。
第三，划拨土地的使用单位与开发商违法联建商品房。
土地使用权的划拨是指县级以上人民政府在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。根据我国《城市房地产管理法》第23条的规定，只有符合该法规定的建设项目的用地才能以划拨方式取得。由于历史原因，我国企事业单位拥有的国有土地使用权大多是国家在计划经济体制下无偿划拨的。实践中，一些单位基于小团体利益，将国家划拨其无偿使用的国有土地的全部或部分非法转让给房地产开发商进行房地产开发，或者与其联合建房，建成后五五或四六分成。双方把各自分得的房屋作为商品房对外销售。这种貌似合理的行为实际是违法行为。因为该房地产项目是以土地使用者的名义立项的，目的是自用，依法不需补缴土地使用权出让金，其所建职工住房也不需办理商品房销售手续，但同时这种房产也不得作为商品房对外销
售。因此，开发商获得的此类联建房屋，由于没有办理土地使用权受让及其他相关手续，因而无法获得房屋产权证书，其产权不受法律保护，更不得作为商品房对外销售。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》领有国有土地使用证的划拨土地的使用者经当地市县土地管理部门批准，并补交土地使用权出让金后，其划拨土地的使用权和地上建筑物的所有权才能转让、出租、抵押。
第四，开发商违法转让土地使用权。我国《城市房地产管理法》第38条、第6O 条规定，以出让方式取得土地使用权的。转让房地产时，土地使用者必须全部支付土地使用权出让金，并获得土地使用证，属于房屋建设工程的，还应当完成开发投资总额的25％以上，并应向县级以上人民政府土地管理部门申请登记颁发土地使用权证书。因此，土地使用证是土地使用者拥有土地使用权的唯一合法证明，开发商必须持有土地使用权证并办理其他一系列相关手续后，才能从事该地块的房地产开发。但实践中，一些开发商为获得国家出让的地块，不惜倾家荡产,得到开发用地后, 却因缺乏后续资金而无法进行开发活动，未完成开发投资总额25％就非法转让土地使用权，致使转让手续无法办理，双方的权利也无法实现。导致土地使用纠纷不断。
第五，开发商非法受让土地进行房地产开发[3]。有些开发商为逃避税费，降低开发成本，对受让的土地不依法办理土地使用证及相关转让手续，以致无证施工、违法开发而被消费者投诉，被政府职能部门处罚。
（二）房价问题
当前我国房地产开发中的房价问题主要表现为房价上涨过快。房价是房地产市场运行状况的综合反映，当前部分地区房价上涨过快，与经济发展中各类要素价格普遍上涨、城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，以及一些地方经营城市、盲目大拆大建有密切关系。直接原因是房地产市场供应结构不合理、开发建设成本上升和部分地区供求关系失衡，以及一些地区投资、投机性购房需求增长过快[4]。此外，现行的土地供应、财税等房地产政策对房价上涨也有重要影响。造成房价上涨过快的原因主要有：
1、市场供应结构不合理。
突出表现为非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。一是，新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18．2％和2．3％，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23．4％和6．5％。二是，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6．1％下降到4．6％，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。
2、商品房开发建设成本增加。
近年来，多重因素推动商品房开发建设成本上升。一是土地价格上涨。二是生产资料价格持续上涨,其中，钢材、水泥等建筑材料涨价对开发建设成本有较大影响。三是拆迁成本增加,据济南市测算，拆迁成本增加约占房价涨幅的20％。四
是商品住宅品质提高，如武汉市青山区绿景苑小区因采用了保温墙体、中水处理、太阳能等62项新技术、新产品，使每平方米造价增加300元。此外，各地精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了房价提高。
3、部分地区供求总量失衡。
2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续大于竣工面积增幅。东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市今年来年商品住宅竣工面积与销售面积之比分别为1：1．1、1：1．08、1：1．04、1：1．O5[⒌]，需求持续大于供应；部分沿海城市中，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升；同时也带动了普通商品住房需求增加、价格上涨；普通商品住房供求矛盾的加剧，又造成二手房市场供应紧缺、价格上涨。
4、部分地区投资和投机性购房需求增长过快。
一是，投资性需求过旺。近几年，股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投资需求旺盛。尽管房屋租金涨幅较低，但由于房价上涨较快，投资性购房仍然快速增长，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。二是，投机炒作现象突出。基于房价上涨的预期，加上个别媒体不加甄别大肆渲染，一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价。增加了市场的紧张气氛，也使一部分消费者做出了提前购房的选择。进一步加剧了阶段性供求矛盾，如无锡市投资性购房比例高达l9％，其中7％为短期炒作。部分城市二手住房价格较大幅度上涨，就与一定数量的次新房(竣工交付不久的商品住房)短期炒作有很大关系。如杭州市去年下半年次新房转让面积约占二手房买卖总量的l2％。另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。
总的看，我国房价维持在高位，尤其是部分地区房价过快上涨，是多种因素综合作用的结果。从房地产市场本身情况看，成本推动和供应结构不合理问题在全国具有一定的普遍性，尤其对中西部地区和中小城市房价上涨有明显影响；投资性购房需求过旺、投机炒作和供求失衡问题，在东部沿海和内地少数中心城市较为突出。目前控制拆迁规模的效应正逐步显现，有利于抑制需求、减缓房价涨幅；成本因素受外部经济环境影响较大，有赖于宏观经济的进一步改善；而供应结构性问题和投资性需求过旺、短期炒作问题如不尽快解决，有可能对部分地区房价上涨进一步起到推波助澜的作用。因此，稳定房价工作，既要有全国性的措施也要注重分类指导，以促进房地产市场的持续健康发展。
（三）环境问题
在我国房地产开发中存在许多环境问题，从房地产开发用地土地使用权的取得到物业管理，环境问题贯穿于房地产业的始终。目前我国房地产业中主要存在以下
环境问题：
1、水土流失问题
由于房地产市场的长期畸形发展，使房地产业成了一个炙手可热的行业。房地产热的盛行使土地资源的供给和管理严重失调，在大量土地被征用的同时，很大一部分被闲置，没有利用，造成了土地资源的大量浪费。而在房地产的开发过程中，出于施工的需要，在房产周围地区随意采土，也造成了很多人为的土地的流失。
2、环境噪声污染
在房地产的施工进程中，不可避免的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。并且由于房地产施工的长期性，使得周围的居民长期处于不间断的环境噪声的污染之下，也引起了房地产开发单位和周围居民的纠纷。
3、建筑垃圾和生活垃圾
由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。而在业主入住以后，由于我国物业管理制度还存在很大的不足，又会产生大量的生活垃圾，不仅对业主的生活产生影响，对周围居民的生产和生活也带来了不利影响。大量的生活垃圾的存在严重影响了居民的环境审美观念和居民享有在优美的环境中生活的权利。
4、生活废水
在业主的日常生活中，不可避免的会产生大量的生活废水。而由于部分开发商的忽视或者由于物业管理的滞后，使生活废水没有进入城市的污水排放系统，而是随意的就近排放，造成了严重的生活废水的污染。
5、大气污染和水体污染
由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染；建筑垃圾长期的裸露也会产生大量粉尘，造成大气污染。而大量的生活垃圾、生活废水的存在不仅会造成大气的污染（主要是恶臭气体污染），而且可能造成水体的污染（通过渗透或者直接排放）。
6、对生态系统的影响
由于房地产市场的竞争激烈，为了追求经济利益，很多的房地产位于生态脆弱或者是生态敏感区域[6]。这些区域的生态环境原本就处于一个临界点，房地产开发过程中的任何不适当的开发行为都极有可能打破这种弱势的平衡，使这一区域的生态系统解体，进而影响与之相关的区域环境。
7、房地产的室内环境污染
在房地产的开发过程中，为了节省资金、追求经济利益，开发商有可能会大量使用不合格的建筑材料和装饰材料，产生对人体和环境有害的气体，危害人体健康。
8、房地产回收中的污染问题
由于我国房地产业发展时间不长，现在大多数的房地产开发不考虑房地产使用年限届满时的回收问题，但是这一问题在若干年后会成为一个棘手的问题。对房地产使用年限届满后如何回收的忽视，使得在房地产的建设中很少考虑资源的可回收和再利用问题，大量使用难以回收和不能回收的材料，这不仅会造成资源的预期浪费，而且日后这些资源的处理不当势必会引起相关的环境问题。
（四）物业管理问题
房地产开发中物业管理的作用与意义主要体现在利用专业化管理方法提高城市管理的社会化及专业化程度，保护消费者的合法权益。我国的物业管理虽然发展很快，但暴露出了不少有待完善的问题，离可持续发展的目标还相距甚远。
这些问题主要表现在：
1、法制建设滞后
物业管理在我国毕竟是新兴行业，国家与地方各级的法律和行政法规都欠完善，开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确[7]。一方面，物业管理企业缺乏约束，服务层次不到位；另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理难收成效。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的当务之急。
2、业主的素质和物业管理消费观念有待提高
业主自治在物业管理中是重要的一个部分，但目前很多业主放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。业主委员会行为不规范，违反招投标的行为比比皆是，业主拒交物业管理费现象突出，业主自治要求高和业主自身素质低的矛盾也是物业管理发展的阻碍。
3 、物业管理企业服务面窄、透明度差、专业性不强、经济效益差
现在物业公司的数量急剧增多，但管理规模小、物业分散，相对管理成本高，经济效益低。同时，物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，加之从业人员素质参差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够。这些都制约了物业管理的正常运转和企业的自我发展。
4 、物业管理市场竞争机制未建立
物业管理没有真正实现优胜劣汰的市场竞争机制，市场封闭格局尚未打破。房管部门改制的物业公司守着直管公房不放手；新建小区由开发商的附属物业公司自产自管；工矿企业的物业公司更是闭关自守；外来优秀物业公司受到当地排斥。传统管理机制和观念的存在，使业主得不到对物业公司的选择权，物业公司缺乏提高服务质量的压力。另外，物业管理招投标不良行为导致了恶性竞争。目前，许多业主委员会不是以服务质量为衡量标准，而是简单地以价格为取舍，而物业公司则放弃管理质量而低价抢标，有的公司则以拉关系、给好处为诱饵争夺物业管理权，导致物业管理市场的混乱。
三、解决问题的对策
（一）解决房地产开发用地问题的对策
我国城市房地产开发活动中违法用地的情况虽然形形色色。但其共同的特点就是规避法律法规关于土地使用权出让、转让的有关规定，达到非法获利的目的。有鉴于此，笔者认为应采取如下对策：
第一，完善我国土地供给方式的法律规定。
目前我国的土地供给制度仍然是“双轨制” ，即土地行政划拨和土地有偿出让同时并存，且前者约占我国土地供给总量的90％[8]。在土地的有偿出让方式中，法律许可采用协议、招标和拍卖三种方式。但是实践证明，全国绝大部分地区采用的是协议出让方式。而且许多地方没有出让土地的基准地价、协议地价之分，往往主观随意性较大，以至于土地的出让价格远远低于市场价格，严重背离了价值规律。由于不同的土地供给方式导致了土地价格的巨大差别，因此，划拨土地的使用者凭借没有成本的土地使用权与房地产企业联合进行房地产开发，以协议方式低价获得出让土地的使用者按照市场价格倒卖土地也就不足为奇了。因此，立法必须对该种出让方式作出明确、严格、细致的规定，从而遏制利用土地的协议价格与市场之间的差距倒卖房地产开发用地行为的发生。
第二，严格依法行政。
追究渎职者的法律责任。早在1997年4月，中共中央，国务院在《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》中已明确禁止征用耕地、林地和宜农荒地进行高档房地产开发建设。该《通知》第五条规定，对经营性房地产开发项目用地，未按审批权限进行开发的用地，依法清理检查。对发现的问题要从严查处，国家工作人员滥用职权违法批地、严重渎职的，要追究刑事责任。要杜绝违法批地，就必须严格依法审批，将职权、职责落实到人，对违法批地的直接责任人必须依法追究其渎职罪的法律责任，从源头上遏制房地产违法用地行为的发生。
第三，加大对违法用地活动的打击和处罚力度。
现有法律和行政法规对违法用地行为的处罚畸轻，缺乏应有的威慑力。例如，对于违法转让土地使用权的行为，我国《城市房地产管理法》规定，“由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款” 。对于违法转让划拨土地使用权的行为，还应责令补交土地使用权出让金。这种以罚代打的处理方式，客观上助长了非法买卖土地者的侥幸心理，刺激了违法用地行为的滋生和蔓延，而上海的“天涯名流” 别墅被强制拆除．长江“外滩花园”被依法炸毁，则给全国的违法用地者以极大的震慑，是政府部门加大行政执法力度和打击力度的结果。可见，加大打击违法用地活动的力度，不仅增强了法律的严肃性和威慑力。而且能够有效遏制房地产开发违法用地活动的蔓延。
第四，提高消费者维权意识，使违法商品房无销售市场。
由于一些商品房消费者缺乏基本的法律意识，客观上为违法商品房的销售提供了市场，刺激了房地产违法用地活动的蔓延。因此，政府部门应利用传媒广泛开展房地产开发与销售相关法律知识的宣传，对典型案件予以曝光，从而提高消费者维权意识[9]。
（二）解决房价问题的对策
笔者认为当前调控房价工作的基本思路是，立足于解决新的发展阶段房地产市场运行中的突出矛盾，针对变化了的市场情况，从政策层面上做出适当调整。即由全面启动住房消费，转向调控需求、合理引导消费，着力抑制投资投机性需求；调整供应结构，着力增加中低档普通住宅供应，满足广大中低收入家庭基本住房需要。调控房价工作，要坚持既积极又稳妥的方针，避免挫伤市场信心、引起房地产市场大的波动，影响金融稳定。坚持“区别对待、有保有压”的原则，重点稳定普通住房价格，集中处理好中低收人人群的住房需要。坚持以经济的、法律的手段为主，继续发挥好土地、金融、税收政策的调节作用，辅之以必要的行政手段，充分发挥市场机制的作用。坚持标本兼治，既着眼于解决当前房地产市场运行中的突出问题，又从体制、机制上积极研究带有根本性、全局性的措施，促进房地产市场持续健康发展。同时，要强化住房保障，以稳定人心、缓解社会矛盾。根据上述思路和原则，当前宜采取以下主要政策措施：
第一、调控土地供应，改善供求关系。
一方面供求失衡、房价上涨过快的地区，要及时调整房地产开发用地供应总量和结构，增加中低档普通商品住房特别是经济适用住房用地，并督促地方抓紧建设。另一方面增强土地供应信息的透明度，房地产开发用地供应计划要明确供应总量、用途及供应时间，并及时向社会公布。三是，加强土地市场监管，盘活存量土地，制止炒买炒卖土地行为。重点落实《城市房地产管理法》关于土地出让合同约定期限届满1年不动工开发的收取土地闲置费、满2年不动工开发无偿收回土地使用权的有关规定。
第二、适当调整房地产转让环节税收政策，抑制投资、投机性需求[10]。
一方面对以投资、投机为目的，转让房地产的，取消现行减免征收营业税及城建税、教育费附加的优惠政策。另一方面采取有效措施，加大对房地产开发项目土地增值税的征收力度，调节过高利润，抑制土地囤积、炒作行为。其次加强税收征管，规范操作，全面落实各项税收政策，严禁各地擅自出台税收优惠政策。
第三、加强房地产信贷管理，调整房地产信贷结构。
一方面调整个人住房贷款利率制度，取消优惠利率，实行下限管理。近期在现行优惠利率水平上适当提高利率下限。另一方面对房价上涨过快地区，个人住房贷款最低首付比例由20％提高到30％；具体调整的地区，由商业银行根据各地房价上涨情况自行确定，不搞一刀切。其次对房地产信贷进行一次专项监督检查，加大对房地产信贷的指导力度，及时解决已出现问题，防止不良贷款。此外，要加强外汇结算管理，防范境外投机资本投机炒作房地产。
第四、规范交易行为，加强信息引导，制止短期炒作。
一方面根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权，明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。另一方面推广上海、杭卅等城市经验实行实名制购房和网上合同即时备案制度，制止商品房预购人变相炒买炒卖预购商品房。其次依法加大对违规销售、恶意哄抬房价等行为的查处力度，整顿规范市场秩序。
(六)强化住房保障。满足中低收入家庭基本住房需求。
一方面认真落实经国务院同意、六部委联合下发的《经济适用住房管理办法》，督促各地根据本地实际，合理安排经济适用住房建设规模，并对外公布。结构性矛盾突出的地区，近期要适当增加经济适用住房供应量，满足符合条件的家庭购租经济适用住房的需要。二是，指导督促各地落实廉租住房制度，以财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金来源，妥善解决城镇最低收入家庭的住房困难问题。其次在城镇房屋拆迁中全面建立拆迁补偿安置最低保障制度，确保被拆迁户中困难家庭的基本居住需要。
（三）解决环境问题的对策
纵观房地产开发中存在的环境问题，我们不难发现，其实这些问题的存在及发生只是因为缺乏一种严格的预测和监控机制，一旦对房地产业可能产生的环境问题进行适当的预测和严格的监控，这些问题都可以迎刃而解。在我国，对房地产业可能产生的环境问题的预测和监控应该由环境影响评价制度来承担，但是首先必须对我国房地产业的环境影响评价制度进行完善，才可能达到预期的效果，因此，房地产业中大量环境问题的存在使得对其进行环境影响评价成为必要，为了防治房地产业中的环境问题的产生，必须完善现有的房地产开发环境影响评价制度，为房地产真正的“绿色”开发提供可能。笔者认为应从以下方面入手解决问题：
1、扩大房地产环境影响评价的范围
我国现有的房地产开发环境影响评价的范围，根据我国《建设项目环境保护管理条例》第七条第三项的规定“建设项目对环境影响很小，不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表”和我国《建设项目环境保护分类管理目录》第148项关于房地产开发的规定，“占地面积5万平方米及以上敏感区；建筑面积10万平方米及以上敏感区”应编制环境影响报告书；“建筑面积2万平方米以下非敏感区”可填报环境影响登记表；“两者之间的”应编制环境影响报告表，可以看出我国现有的房地产开发环境影响评价的范围是“占地面积5万平方米及以上敏感区；建筑面积10万平方米及以上敏感区”和“两者之间的”这两部分。笔者认为为了加强对房地产开发环境问题的防范，应该将所有的可能产生环境问题的房地产开发都纳入环境影响评价的范围，而不区分房地产开发项目的规模。因为房地产项目的大小和可能产生的环境问题的大小多少是不一定成正比的。
2、加强《环境影响评价技术导则》可适用性[11]
现有的《环境影响评价技术导则》大都是关于工业项目的环境影响评价的技术指导，为了更好的执行对房地产开发的环境影响评价，必须修改相关的规则，增强《环境影响评价技术导则》针对房地产业环境影响评价的可适用性。
3，加强公众对房地产开发环境影响评价的参与
公众参与环境影响评价是我国公众参与环境保护法律制度的重要体现。在房地产业的环境影响评价中，加大公众的参与力度，能够使环境影响评价更好的体现环境相关人的利益，进行更加完整、全面的环境影响评价。
4、延长环境影响评价至房地产使用年限届满时的回收利用
传统房地产业不包含对使用年限届满时房地产的处理，相应的，房地产业的环境影响评价也不包含对使用年限届满后的房地产的处理的环境影响评价。但是笔者认为，房地产业是一个完整的行业部门，其应该包括对使用年限届满后房地产的处理，而且随着节约型和环境友好型社会的确立，对资源的回收和利用也愈显重要，对使用年限届满的房地产的回收和利用也应该提上日程。因此对房地产业的环境影响评价也应该延长至房地产使用年限届满时，对房地产使用年限届满时如何处理进行环境影响评价。
5、对可能产生的各种环境问题都应该有明确的评价方法
对房地产业中可能产生的水土流失问题、环境噪声污染、建筑垃圾和生活垃圾、生活废水、大气污染和水体污染、对生态系统的影响、房地产的室内环境污染等环境问题，必须要有明确的评价的标准，任何一项不符合标准都会对该项目的进行产生影响。
6、加强对环境影响报告书或报告表执行的监督
对通过了环境影响评价开始建设的项目，要进行不间断的监督和检查，督促其按照原来预定的方案和措施预防或者治理项目建设中可能或者已经出现的环境问题。对进行环境影响评价时未预见的新的环境问题，及时制定预防措施或者治理方案。
（四）解决物业管理问题的对策
第一加强政府管理和引导，完善物业管理的法制建设，提高行业协会协调作用，保障物管行业的健康发展。建立完善的法制体系是规范物业管理行业行为，保障物业管理行业快速、健康发展的需要，是物业管理持续发展有力保障。虽然，我们提倡市场竞争，优胜劣汰，但市场秩序和规范却是必须的，政府的宏观控制、管理与引导作用仍是必不可少的，尤其在法制建设和实施上，政府更该扮演重要
角色。另外，物业管理行业协会也应起到协调规范作用。这方面，国外和香港有许多成功经验。深圳也已建立了一套较为完善的物业管理政策法规体系，拥有14个相关的法规和标准性文件，使许多物业管理企业及其所管理的项目、水平和规模已经达到相当高的水平，这些都值得借鉴推广。
第二细化专业分工，提高服务水平，针对市场需求，提供层次服务[12]。市场竞争中企业求生存，归根到底要能提供称职的服务，物业管理的服务内容主要包括公共设施、设备的运营与维修，治安保障，保洁绿化等，当然，物业档次高低和业主经济能力大小，对管理服务内容和层次有所分别，其取费也不尽相同，而这些工作大都需要相当的专业知识，所以，必须分工细致，服务到位。
第三提高业主的物管意识，建立业主与物业管理企业之间的信任，明确双方的权利和义务，增加透明度，保持沟通渠道，消除误会，注重投诉处理，创造和谐的人文环境。只有良好的服务，丰富的社区活动，业主委员会的有效运作，才能增强了业主与企业之间的沟通，为企业创造了良好的经营环境。
第四树立名牌意识，重视人才培养，加强专业培训，完善管理机制，扩大企业规模，提高经营效率，避免急功近利。物业管理公司的可持续发展，在市场竞争中生存壮大，就必须树立品牌观念，避免急功近利的短视行为，要制定长期稳定发展的规划，重视培养或招集高素质的管理和技术人才骨干，对基层员工加强专用培训，企业内部建立完善的管理机制，努力提高经营效率。目前，物业管理收费较低，而服务要求较高，要解决入不敷出的矛盾，必须实行规模化专业化经营，降低相对成本。物业管理走创新之路，上层次，上规模，进行多种经营，由服务管理型向经营管理型的转变，才能从根本上扭亏为赢，满足企业自我积累、自我发展的需要，促进行业可持续发展。
第五完善物管的招投标机制，为物业管理提供健全的竞争市场。高水准优质的物业管理有赖于有序的市场竞争，建立和完善招投标制度，创造公平竞争的市场环境，合理“优胜劣汰” ，迫使各企业不断提高自己，促进物业管理水平的整体提高和物业管理行业的良性发展。另外，要打破地方保护主义，反对建立小势力范围等不利于健康竞争的做法。
第六倡导绿色生态观念。和谐健康的物业管理还要考虑与自然的结合，虽然这方面与物业规划建设阶段关系极大，但使用管理阶段的重要性也不容忽视。草树成荫，山清水秀的环境更标志着人与自然融合、进入可持续发展的良性循环。
四、结语
房地产业作为国民经济的支柱产业，其支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。一方面，房地产业的发展是满足人民群众基本生活需求的需要；另一方面，房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性的物质条件。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开开房地产业的持续、快速、健康发展。但是，我国目前房地产业在房地产开发中存在的以上问题则限制了我国房地产业的持续、快速、健康发展。因此，为了摧动我国房地产业的持续、快速、健康发展，必须对这些问题加以重视和解决。
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[12]周宇，顾祥红《现代物业管理》东北财经大学出版社2001年版第412页
重庆市万州建筑工程总公司成立于1951年，是万州目前仅存的唯一家国有施工企业。当今建筑施工企业面临的市场环境正在发生深刻的变化，建筑市场竞争日趋激烈，传统的项目管理模式已不适宜当前的现状，一些影响建筑施工企业长远发展的深层次问题不断暴露出来。其机制不活，计划经济残留的经营模式制约着企业的经营发展，如何适应市场变化提高竞争力是建筑业面临的重大问题。如何创新管理，解决好当前的矛盾和问题，促进企业科学发展，正是我司的当务之急。 一、国有施工企业目前存在的问题 1.组织结构过时 我司目前仍实行“一级法人，两级管理，三级核算”，总公司―分公司―项目部的组织模式，其弊端是管理链长，机构臃肿，人员配置多；人浮于事办事效率低，相互推诿扯皮；财力物力分散，资金聚合调配难；利益分散导致分公司对总公司指令选择性服从，有令不行，有禁不止；分公司作为第二级管理层与三级核算的项目部是为一体，监管机制缺失；管理成本高，非生产人员工资支出大，非经营性招待费及办公费开支多。 2.人力资源管理薄弱
人力资源的管理还仅仅停留在劳动工资管理的层次上，没有专业的人力资源管理人才。企业的人才建设缺乏没有人才梯度引进、培养储备计划，缺乏相应的制度、措施及办法，人力资源管理缺乏科学合理制度，缺乏合理的、有效的、适应于建筑施工企业人力资源管理的方法体系。这种薄弱的人力资源管理状况一定程度上导致了国有施工企业的中、高层骨干正在向民营企业流失。从而带走了他们的经验，还间接影响了项目团队的凝聚力、战斗力以及员工素质的提高，尤其是项目经理的素质有待提高。 3.资金、物资管理混乱 国有施工企业资金管理制度不健全，有章不循，且尚未建立健全预算管理制度。对于机械设备、材料等方面的管理也存在突出的问题。对建筑材料的保管、供应和处置未能建立科学可行的制度。工程完工，剩余零星材料原价转回公司入库以提高施工利润拿奖金，这些材料作不了正用，增加企业潜亏。 4.项目成本管理意识薄弱 成本控制观念不强。总公司与分公司权责划分不明确，领导对成本管理的重视程度不够，轻视成本降低的重要性，成本决策随意性强；全员参与，全面、全过程控制的系统控制观念还不强，员工由于责任成本分解不到位，奖罚不明确，在工作中不注重精打细算，损失浪费较为普遍。
工作中存在的问题及整改措施 一是坚持学习的恒心和毅力不足。行政工作是我负责的主要工作，这项工作对思想理论修养要求较高，只有坚持不断学习，才能做出具有较高思想理论水平的工作。由于办公室人员较少，日常的工作量较大，有一种疲于应付的感觉，坚持学习的恒心和毅力逐渐放松。尽管自己在工作中一直求新、求变、求活，但总有一种知识面窄、办法少的感觉，认真分析起来，也是由于自己学习抓得不紧不实的缘故。 二是深入实际不够，解决实际问题少。自己除了对日常工作进行监督检查外，工作的大部分时间都是在办公室里，深入基层的时间少，特别是对一线服务研究的少。质量监督的工作重心是现场监督、技术服务，虽然自己有时也协调办理了一些工作，但就事论事的情况多，认真研究，深入解决关键问题少，对一些影响工作顺利运行的问题没有及时发现和解决。 三是工作有时心浮气躁，急于求成。对事物内在规律把握得还不好，处理问题有时考虑得还不够周到。有时发现问题对同志态度不够冷静，不留情面，工作方法简单，不大在意同志们的感受，给人一种过于生硬的感觉。 1、加强学习，提高理论修养。首先，要持之以恒、坚持不懈地抓好学习。学理论，要抓住实质，在提高理论素养上下工夫，加深对
建设有 __社会主义及“科学发展观”重要思想的理解。学管理，要在现代化管理知识方面下工夫，解放思想，与时俱进，使自己能够适应形势发展的需要。学业务，在专业知识方面下工夫，努力提高自己的服务能力和服务水平。进一步提高认识，从我做起，从现在做起，从一切能够做的事情做起，切实通过活动使自己思想能有大的提高，作风能有大的转变。自觉遵守各项规章制度，规范自己的行为。向先进典型和先模人物看齐“创先争优”。学习的内容要广泛，进一步加强对“科学发展观”重要思想的学习，特别是从宏观上把握精神实质。 整改时限：从现在开始，立即行动，尽快落实，长期坚持，不懈努力。 2、深入基层，解决实际问题，提高管理水平。强化大局观念，增强奉献意识和使命感，切实围绕质监站的中心工作，多与业务科室进行沟通交流，及时发现和解决业务工作中存在的问题，进一步完善考核管理体系，抓好制度建设。 整改时限：立即行动，短中期结合，力争早见成效。 3、谦虚谨慎，戒骄戒躁。坚持向群众学习，向实践学习，向同志们学习，不断提高自己的素质修养,强化组织观念和责任意识，大
房地产开发过程中的规划管 理 -标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产开发过程中的规划管理 房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。 1、开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准立项文件、开 发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》。2、申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的 计划任务、市政府批准征用农田的文件（使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见）、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。 《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。 3、规划设计条件审批阶段。开发商需持城市及化管理部门批准的计划任 务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图（单位建筑 1/500，居住区1/2000，其中一份划出用地范围）和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。4、设计方案审批阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成 不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案总平面图（单位建筑1/500、居住区1/2000，其中一份划出用地范围）、各层平立剖面图、街景立面图等（1/100或1/200）、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位，审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发《规划设计方案审批通知书》。 5、建设工程规划许可证阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度 施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力的等的协
谈建筑工程施工中存在的问题与建议(2021版) Safety work has only a starting point and no end. Only the leadership can really pay attention to it, measures are implemented, and assessments are in place. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0984
谈建筑工程施工中存在的问题与建议 (2021版) 摘要：随着城市化进程的加快，我国已成为世界上房屋建筑规模最大的国家，因此提高建筑工程质量尤为重要。提高建筑工程质量，首先必须做好工程的勘察和设计，其次业主、设计、施工、监理等各方的协作是保证质量的前提。另外还要规范监理行为，加强监理队伍的素质建设，做好工序分项工程签证工作，搞好技术创新。 关键词：建筑工程;施工管理;工程质量;监理 百年大计，质量第一。为造福子孙后代，防止和减少事故发生，保障人民的生命和财产安全，让全社会都来关注质量问题。工程质量问题是建筑施工中的核心问题,是决定工程建设成败的关键。随着经济的发展,工程建设任务不断增加,在精品工程不断涌现的同时, 出现的豆腐渣工程使国家蒙受重大损失,给人民生命安全构成严重
威胁,引起社会各界普遍关注。工程项目质量是决定工程建筑成败的关键,是提高经济效益、社会效益和环境效益的核心,它直接关系着国家财产和人民生命安全，随着国家有关工程建设的一系列法律法规及建筑施工管理规范的逐步完善,对建筑施工现场的管理要求越来越严格,对管理人员的素质要求也越来越高。本文结合近几年现场施工管理工作体会,对房屋建筑的施工管理中的常见质量问题和质量管理措施等问题进行了分析,提出一些看法和具体管理措施。 一、建筑工程产生质量问题的原因 建筑工程一般都是在露天的环境中施工，因此质量事故的发生总与自然环境，施工条件和各级管理机构状况以及各种社会因素紧密相关。 无证设计，超标承包，违章施工，违反建设程序，不按规定招投标以及勘测不精确，地质资料掌握不详细，处理方案不佳，构造设计不当图纸计算不精确是导致工程质量事故发的重要原因。不按图纸施工，随意改动图纸，操作质量底下，施工混乱等也是容易造成事故。
论当前建筑施工过程中存在的问题与对策 目录 摘要 关键词 英文摘要 引言 第一章建筑施工的概述 1.1建筑施工的简介 1.2建筑施工的步骤 第二章建筑施工的特点 2.1生产的流动性 2.2产品的形式多样 2.3施工技术复杂 2.4露天和高处作业多 2.5机械化程度低 第三章当前建筑施工过程中存在的问题 3.1建筑施工引起的环境问题 3.2建筑施工中的安全问题 3.3建筑施工中的管理问题 3.4建筑施工中的成本问题 3.5建筑施工方面的质量问题 第四章解决施工过程中存在问题的对策 4.1提倡绿色施工、文明施工 4.2建立健全完善的安全制度，加强建筑施工安全保障 4.3加大管理力度，实现多管齐下 4.4加强工程施工阶段成本控制、管理 4.5严把质量关、做好验收工作 结论 致谢 参考文献 摘要：建筑这个行业在我们每个人的生活当中是很重要的，也是我们赖以生存的条件。建筑行业主要分两大类：工业建筑和民用建筑。随着当今经济的发展，科学技术的不断提高，建筑行业相比从前有了很大的改观，例如，建筑材料、建筑风格、建筑质量等都得到了很大的改善。在工业建筑中，建筑厂房或场地是工业生产的依托。在民用建筑中，建筑房屋是居民安居乐业的基本保障。因此，我们应该对建筑行业足够重视。有人说建筑行业是日不落的行业，但是现今建筑施工过程中出现的诸多问题不得不引起建筑行业的思考。 关键词：建筑施工；安全监督管理；问题；对策 Abstract: The construction of this industry in the lives of each of us is very important, but also the conditions in which we live. Construction industry is mainly divided into two categories: industrial buildings and civil construction. With today's economic
工作作风方面存在的问题原因及整改措施 范文 一、存在的主要问题: 1、政治思想意识不够强。表现在：对党的思想路线、方针政策的理解、贯彻、执行不够坚定，不能做到与时俱进，及时的提高自己的思想政治觉悟。政治敏锐性和洞察力不足，不善于运用马列主义、毛泽东思想和邓小平理论来武装自己的头脑，透过事物表象把握事物本质的能力不足，发现问题、分析问题、解决问题的能力有待提高。 2、为人民服务的宗旨观念不够牢固。表现在：对待群众不能始终保持热情服务的态度，当手头工作稍多时，性子就有些急燥，态度不够和蔼，遇到当事人反复询问的问题时，缺乏耐心，没有合理调整自己的情绪。有时过多考虑个人得失，存有“事不关己，高高挂起”的思想。 3、工作作风不够扎实。表现在：对待工作有时报有应付了事的态度，没有做到脚踏实地，总想在工作中找到捷径，不要花费太多的精力就可以把事情做好。有时由于私心作怪，存在“多做多错，少做少错，不做不错”的态度，除了自己必需完成的以外，可以不做的就不做，有时因此产生工作效率低的问题。 4、存在好人主义、形式主义思想。表现在：处理问题时的原则性有待加强，对工作中发现的问题，碍于情面，能不提的就不提，能不管的就不管，好人主义。有时有只求形式，不求落实的问题，具体制度的落实不够严谨，工作时只求是否做了，不求做得好坏。 5、工作纪律的自我约束方面有待加强。表现在：有时有迟到早退的问题，工作着装有时不规范，有时在工作时间处理一些私人事务，特别是父亲患病治疗期间，因为照顾父亲部分影响了工作。 二、存在问题的主要原因： 一是思想上对政治学习缺乏正确的认识。平时虽然经常参加政治学习，但思想上未引起高度的重视，学习目的不够明确，学习时缺乏思考，流于形式，理论与实践相脱节，自己思想意识的更新与党的政策、方针脱节。 二是为人民服务的意识不足。对“一切为了群众，一切依靠群众，从群众中来到群众中去”的群众路线的领会不够，为人民服务的宗旨意识不强。没有坚实任何时候都要以群众满意不满意作为自己得失的衡量标准，在个人利益与集体利益相冲突时，往往考虑个人得失较多，而忽略了群众的想法，这是工作中缺乏耐心的根本原因。换位思考还做的不够，不能站在劳资双方的立场上考虑问题，经常处于旁观者的位置解答咨询，处理工作。 三是业务水平有待提高。对业务水平的高低对工作效率和质量起决定性作用的认识有不足，一方面，理论与实践相结合做的不够,有理论与实践相脱节的情况存在。另一方面,缺乏敬业精神，对专业知识结构的更新不能跟上国家劳动法建设的速度，有知识结构滞后的问题。四是工作方法简单。对问题的认识不够深入，思考不深刻，处理事情方法比较简单，工作作风还不够扎实。不能从讲政治的高度认识问题，处理问题。 三、整改措施： 一是进一步增强群众观念、公仆意识，真正提高自己的思想觉悟。首先，要加强政治理论学习，不断用马克思、恩格斯、列宁、毛泽东关于人民公仆的理论改造自己的世界观、人生观，不断加强共产主义道德修养;其次，站在讲政治、讲正气的高度要求自己。敢于开展批评与自我批评，自觉抵制各种腐朽落后思想的冲击。最后，要把为人民服务意识落实到各项工作中去，以高度的责任感、事业心，勤勤恳恳、扎扎实实的做好各项工作。 二是加强自我改造，提高综合素质。首先，加强业务学习，提高对学习业务知识重要性和迫切性的认识，自觉、刻苦地钻研业务，务实基础，灵活运用合理的方法和措施，更新
沥青砼路面施工过程中存在的问题及解决方法 随着现代高等级公路迅速发展，沥青砼路面已被广泛推广，并形成了以路面结构、材料、施工和检测为核心的成套技术，施工技术水平有了很大的提高，部分沥青砼路面技术和质量总体上已达到或接近国际先进水平。但沥青砼路面质量受人员、材料、设备、技术工艺及水平、环境等多种因素，以及沥青路面施工工序的复杂性、系统性和相关性的制约和影响。因此，必要的监督机制是十分重要的，作为监理应该要求施工单位严格按照批准的施工组织设计以及规范要求进行正确有序地施工。 路面施工中的每一个工序，每一道环节都对最终的路面整体质量产生直接影响。所以，只有对各个工序都认真加以监督，才能保证获得合格的沥青砼路面。 一、沥青混凝土拌制 沥青砼拌制过程中沥青混合料时而会出现质量不稳定或波动性大，诸此任何一种沥 青混合料，在规范化、机械化的流水作业施工中，都是很难保证沥青砼路面的质量。例如，混合料温度不均匀或者原各种不同规格矿料组成的变异性大或生产过程中没有经常检验各种不同规格矿料的颗粒组成，将导致流值、孔隙率的变化，从而影响路面质量。因此我们将每天进行抽取筛分试验，并将结果汇纵进行分析，使之成为指导生产的依据，并要求及时调整冷料仓比例；还要求施工单位必须严格控制拌合楼的震动筛筛孔尺寸。实践证明，按下列尺寸控制的筛孔为宜。 1#筛=级配控制最大粒径+（1—2）毫米 2#筛=（级配控制最大粒径—5毫米）/2+（1—2）mm 3#筛=5mm+（1—2）mm 4#筛=3mm 依此可做适当调整，如何同三线冠新段AC25 沥青砼选择筛孔为33、16、6、3的振动筛效果较好。为保持沥青砼混合料应有的质量，我们专职试验监理人员进行日常产生过程中的检验，发现问答题及时纠正处理。 二、沥青贯入式面层应按下列程序和要求施工： 1、放样和安装路缘石。 2、清扫基层。 3、浇洒透层或粘层沥青。厚度为4～5厘米的贯入式路面应浇洒透层或粘层沥青。 4、撒铺主层石料。摊铺石料应避免大小颗粒集中，并应检查其松铺厚度。应严禁车辆在铺好的石料层上通行。 5、碾压。主层石料摊铺后应先用6～8吨的压路机进行初压，速度宜为2公里/小时，碾压应自路边缘逐渐移向路中心，每次轮迹重叠为30厘米，接着应从另一侧以同样方法压至路中心。碾压一遍后应检验路拱和纵向坡度，当有不符合要求时应挠平再压，并宜碾压2遍，使石料基本稳定，无显著推移为止。然后用10～12吨压路机(厚度大的贯入式路面可用
房地产开发流程10个阶段： （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。 目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3 个具体步骤。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位。
1、木工车间的消防水管无水定期检查，确保消防水管压力正常 2、水电安装仓库内有一灭火器已失效 加大现场灭火器材的巡查力度，保证现场灭火器材齐全有效 3、生活区3号楼36号灭火器箱内无灭火器检查记录 加大现场灭火器材的巡查力度，保证现场灭火器材齐全有效 4、木工车间的锯末未及时清理 加大现场巡查力度，及时处理事故隐患 5、火炉加工车间未按要求配置灭火器 加大现场巡查力度，及时处理事故隐患 6、施工现场部分灭火器已失效 加大现场巡查力度，及时处理事故隐患 7、现场的灭火器检查记录登记不及时 加大现场巡查力度，及时处理事故隐患 8、水电车间未配备足够的灭火器材 加大现场巡查力度，及时处理事故隐患 9、东区钢筋电渣压力焊的专用电箱的漏电开关已失效 加强对现场电工日巡检，操作人员的安全用电交底制度的落实，严格按照59-99用电规范要求 10、12轴D轴处水电施工人员未使用开关箱 加强对现场电工日巡检，操作人员的安全用电交底制度的落实，严格按照59-99用电规范要求 11、南区B轴处有一镝灯镇流器的进线未保护 加强对现场电工日巡检，操作人员的安全用电交底制度的落实，严格按照59-99用电规范要求 12、烘炉加工车间内的开光箱有一插座绝缘盖板以损坏 加强对现场电工日巡检，操作人员的安全用电交底制度的落实，严格按照59-99用电规范要求 13、北侧的部分防护围栏已拆除 立即对拆除的防护围栏进行恢复 14、卷材施工地面未设监护人员 现场监护人员必须是专职监护人员 15、液化瓶未加固 液化气罐应放在安全区域并加固 16、B2区的洞口防护不规范 现场的临边洞口应按规范要求设置 17、一次进线电缆未防护 加强巡视，对一次进线采取有效地防护措施 18、业主在车间内燃烧废物 现场动火必须严格落实动火审批手续配备防火监控人员 19、施工现场的灭火器配置过少 现场应按规范要求配备足够的灭火器材 20、钢支撑拆除区域地面的易燃物未清干净 现场动火前应清除附近的易燃物质并配备必须的灭火器材 21、水电安全动火区域未按要求设置监护人员
国有施工企业管理过程中存在的问题及解决措施 重庆市万州建筑工程总公司成立于1951年，是万州 目前仅存的唯一家国有施工企业。当今建筑施工企业面临的市场环境正在发生深刻的变化，建筑市场竞争日趋激烈，传统的项目管理模式已不适宜当前的现状，一些影响建筑施工企业长远发展的深层次问题不断暴露出来。其机制不活，计划经济残留的经营模式制约着企业的经营发展，如何适应市场变化提高竞争力是建筑业面临的重大问题。如何创新管理，解决好当前的矛盾和问题，促进企业科学发展，正是我司的当务之急。 一、国有施工企业目前存在的问题 1.组织结构过时 我司目前仍实行“一级法人，两级管理，三级核算”， 总公司―分公司―项目部的组织模式，其弊端是管理链长，机构臃肿，人员配置多；人浮于事办事效率低，相互推诿扯皮；财力物力分散，资金聚合调配难；利益分散导致分公司对总公司指令选择性服从，有令不行，有禁不止；分公司作为第二级管理层与三级核算的项目部是为一体，监管机制缺失；管理成本高，非生产人员工资支出大，非经营性招待费及办公费开支多。
2.人力资源管理薄弱 人力资源的管理还仅仅停留在劳动工资管理的层次上，没有专业的人力资源管理人才。企业的人才建设缺乏没有人才梯度引进、培养储备计划，缺乏相应的制度、措施及办法，人力资源管理缺乏科学合理制度，缺乏合理的、有效的、适应于建筑施工企业人力资源管理的方法体系。这种薄弱的人力资源管理状况一定程度上导致了国有施工企业的中、高层骨干正在向民营企业流失。从而带走了他们的经验，还间接影响了项目团队的凝聚力、战斗力以及员工素质的提高，尤其是项目经理的素质有待提高。 3.资金、物资管理混乱 国有施工企业资金管理制度不健全，有章不循，且尚未建立健全预算管理制度。对于机械设备、材料等方面的管理也存在突出的问题。对建筑材料的保管、供应和处置未能建立科学可行的制度。工程完工，剩余零星材料原价转回公司入库以提高施工利润拿奖金，这些材料作不了正用，增加企业潜亏。 4.项目成本管理意识薄弱 成本控制观念不强。总公司与分公司权责划分不明确，领导对成本管理的重视程度不够，轻视成本降低的重要性，成本决策随意性强；全员参与，全面、全过程控制的系统控制观念还不强，员工由于责任成本分解不到位，奖罚不明确，
工作中存在的问题 工作中存在的问题（一） 一是工作态度不认真，存在敷衍了事、马虎不仔细、糊弄应付的情况，甚至对上级部门和领导交办的工作不按要求、不听指示，置若罔闻，导致工作出现差错。 二是工作质量、效率不高。有的员工效率倒是很高，可是质量却差；有的员工讲究质量，但效率却低。有的员工存在等靠的现象，发现问题不及时上报，不拖到最后不去做，导致工作比较被动。 三是工作作风不扎实，浮皮潦草，得过且过，甚至自以为是，嘴上说的多，实际做的少。 四是工作中不愿意负责任，一方面在出现困难、出现问题时，不想方设法解决问题，或是置之不理、不管不顾，或是死挺硬撑，大有一副破罐子破摔的样子；另一方面存在推诿、推脱的现象，尤其是在出现问题时，不是从自身方面找原因，而是要么找一些客观原因，要么推到别的同事身上。再不然就以“没做过”、“做不了”、“不会做”为借口，这样的理由能站得住脚吗？还有互相扯皮的现象，使得某些问题得不到及时有效解决，耽误了工作，影响了同事感情。 五是缺乏团结协作精神，特别是涉及到两个人做同一性质、同样的工作时，缺乏默契，缺乏配合，缺乏沟通。更有甚者，互相拆台，互相诋毁，暗地里搬弄是非，破坏团结。 六是工作缺乏主动性，对于本职工作和分内应承担的事情，领导不交待、不嘱咐，从不会主动去做，就是领导“一拔了一动腾”。
七是工作方法不当，很多时候都显得陈旧，不愿意思考，不善于总结，总是以旧有的工作标准衡量新的工作，就认为已有的工作方法放之四海而皆准。 八是服务态度不到位，特别是在不能及时帮助业务部门解决问题时，解释的态度、解释的效果不够好，使个别部门、个别员工不满意我们的服务。 之所以存在以上这么多的问题，我想有两个方面：一是从我个人角度来讲，管理不够严格、不够规范。平时对大伙要求的多、要求的严，可是出现问题，处理的宽、处理的软。二是从大家角度来说，自我要求不严格，工作态度不端正，工作积极性不主动，工作标准不细致。 针对以上问题，要调整工作方法，积极采取以下措施： 总的来说，要严格管理，要严肃纪律，要严明奖惩。具体而言： 一是制定岗位职责，明确工作标准，解决“互相推诿、扯皮”和“工作标准低、作风不扎实、得过且过”的问题。每个人要自我归纳一下所负责的工作，并以书面形式上交。办公室要制定岗位职责，规范工作标准，使每个人都要清楚自己应该做什么工作，达到什么样的标准。 二是根据岗位职责和工作标准，制定办公室工作考核办法，将每个岗位的工作都纳入到目标考核中，特别是在业务用车、水电木维修、反馈单处理等后勤服务方面，做到奖罚分明，奖罚有据，出现问题要扣分罚款，做出成绩要表扬奖励。 三是在科务会议上定期开展批评与自我批评，时刻清楚自己的不足，相互提醒改正缺点，克服不足，切实转变工作作风。 工作中存在的问题（二）
关于施工中存在的问题的报告 （201404-003号） 致：重庆市港城工业园区建设有限公司： 我部进场以来对道路部分原覆盖层进行了清运，并破除了原有混凝土路面等结构物，开工近2个月我部对现场施工环境和地下管线的走向也有了清楚的了解，在接下来的工作中，我部发现有以下问题亟待解决。 问题一：翻挖深度的确定。 道路部分（桩号填入）覆盖层大面积为全新人工填筑土层，部分地段底部分布少量厚度差异较大的粉质粘土层。填筑介质主要以粉质粘土、砂岩及泥岩块石等为主，硬质含量30～50％，结构松散，堆填时间无法确定，按设计的估计约为一年，局部为近期堆填。 为防止路基产生不均匀沉降，设计建议对路基范围5m深度范围内的填土进行翻挖碾压，其压实系数应不小于0.94，压实填土承载力由现场检验确定，以压实后的填土做路基持力层。在2014年4月8日的验收会议上，地勘单位也提出此问题，建议对5m范围内的填土进行翻挖，以保证工程质量。 如参照设计及地勘单位的意见执行，则翻挖深度较大，为保证施工安全，即使坡顶无荷载的情况下，开挖坡度至少也应在1:0.5-1.5之间，现道路左右两侧几乎均紧邻已建大楼，如此放坡开挖势必无法实施，如按照设计及地勘单位的意见施工，则须设置临时挡护等措施，以保证开挖后边坡安全稳定。
在之前的多次例会上，由业主及监理提出将翻挖深度控制在2m，翻挖后进行压实度试验，如压实度能保证在90%以上（设计要求填方路基深度大于1.5m压实度须大于90%），即可分层碾压回填，无需再向下翻挖。如此避免了深开挖造成的施工安全隐患，且节省工程投资、缩短施工周期，但此方法能否保证路基成型后的质量。再次，由于5m的翻挖深度远大于现管网底标高，在翻挖深度确定之前我部无法组织对管网部分的施工，恳请业主尽快咨询各方意见，确定翻挖深度及翻挖区域（是否仅是行车道路基部分翻挖）。给予我部明确书面答复。 问题二：道路左幅电缆沟 最新设计变更之前，污水管网紧邻现左幅电缆沟，污水管基坑开挖必然破坏电缆沟，并使所有电缆大面积裸露悬空，施工时有较大安全隐患，为此，最新设计变更将污水管向道路中线移动了2m，基本避免了管沟开挖时对电缆沟进行破坏，同时，电缆沟也没有了拆除的必要性。但我部在施工过程中以及对现场的勘测了解中认为电缆沟仍需拆除。 第一：现有电缆沟成旧，墙体、盖板多有破损，且污水管变更前我部已拆除部分电缆沟。原电缆沟施工质量较差，沟内几乎无排水纵坡，积水严重（这条请核实）。如不拆除，与建成后的美观、整洁的人行道格格不入。 第二：现电缆沟顶标高与建成后的人行道标高差异大。我部技术人员对左幅电缆沟全线标高进行了测量，其成果整理如下图所示：
施工过程中遇到的问题与解决方案及措施 安装水暖过程中遇到的问题 施工前 1.确定进场施工后，发现装饰公司还未施工完毕； 原因：由于装修公司临时的变动，调整装修进度。 解决：与装修公司沟通协调，从而尽快施工。 防治：提前与装修公司和业主沟通，防止不必要的麻烦。 2.施工场地杂物未清理 原因：事先没有去施工现场察看。 解决：清理干净，开始施工 防治：提前察看施工现场看有无垃圾，要及时处理。 3.进场施工时地表没有找平 原因：一般发生在重装修房，而后前期勘察人员没有注意到这个导致。 解决：联系装修公司与业主，协调沟通尽快找平，进场施工。 防治：施工前应与业主和装饰公司协商沟通好，把注意事项一一列明。 4.施工图纸与实际情况不一 原因：设计师勾画房型图有一定偏差 解决：及时纠正，按实际情况调整进行施工。 防治：施工前应先去现场了解勘察，如有偏差及时与相关人员沟通调整。 施工中 1.施工中保温板拼铺不整，影响管路安装 原因：施工人员施工不规范，或由于房型独特缘故 解决：纠正施工人员，从新安装铺设 防治：根据实际情况调整铺设，严格要求施工人员。 2.施工中反射膜铺设不到位，影响采暖效果 原因：施工人员施工不到位，后续保护没有到位 解决：从新复位铺设
防治：监督施工人员，严格要求施工质量 3.盘管上翘 原因：采暖管铺设卡钉、扎带间距过大，没有很好的采取措施 解决：加设卡钉，扎带利用其他物件定型，或用沙袋等重物压固 防治：施工中注意管路走向，施工仔细认真 4.采暖管铺设间距太大，采暖效果不好 原因：没有按照实际的施工情况做好相应的间距测量 解决：根据实际情况调整间距，从新铺设 防治：铺设前先查看房间的保暖效果程度，而后按照实际情况设置采暖管间距，保暖效果好的设置20公分的间距，差点的就设置15公分的间距，以达到最好的采暖效果。 5.采暖管铺设不应交叉，影响地面高度 原因：施工过程中没有预留空间位置导致 解决：拆除不规范铺设，重新测量，重新铺设 防治：施工前实际测量，配制采暖管的铺装，以免不必要的交叉和返工。 6.钢丝网片上翘，影响混凝土施工 原因：钢丝网铺设卡钉、扎带间距过大，没有很好的采取措施 解决：加设卡钉，扎带利用其他物件定型，或用沙袋等重物压固 防治：施工中注意钢丝网铺设，施工仔细认真，扎带间距缩小，尽量防止网片上翘7.光面，毛面没有预留好 原因：没有了解地面铺设材料导致 解决：了解地面铺装材料，预留光毛面 防治：事先与设计装修施工人员协调沟通 8.房间门槛和过道地方要做好管子记号 原因：门槛和过道得地方在铺装木地板得时候，需要在这些个地方安装扣条，以免穿孔 解决：在做好记号的地方不要打铆钉即可 防治：与地板铺装人员协调沟通，留意注意事项。 9.原先定位的分集水器与其它管路交叠 原因：装潢施工方临时改动，未告知
二、工作中存在的主要问、不足及整改措施： 1、解决生产中存在的实际问题的能力还需要加强，欠缺理论知识与实际生产相结合的经验与技巧。在以后工作生活中在巩固理论知识的同时，多去车间实际操作，多向车间师傅请教，把学到的知识及时总结，能理论联系实际，做到问题再次出现时能够及时解决。 2、欠缺与领导、同事及岗位师傅之间的沟通技巧，对自己工作的效率及结果影响较大。以后工作中要改善自己说话及做事的方式方法，学习沟通技巧，使自己的工作更顺利开展。积极与领导进行交流，出现工作上和思想上的问题及时汇报。主动与同事们探讨，与岗位师傅请教，不懂不清的问题及时学习沟通。 3、对工作的安排不够合理，对问题一把抓，不能分清工作的轻重缓急，造成工作盲目性大，造成身心疲惫却成果不明显。在下步工作中要学会统筹安排工作，做好目标管理，了解工作的轻重缓急，及时做好工作计划及记录。 4、解决实际问题的思路还不够开阔，不能够开动脑筋，主动去深入思考，很多问题的解决办法在领导、同事的一句话中让自己豁然开朗，而自己却不能想到。在以后工作中学会开动脑筋，主动思考，充分地考虑问题，不断探索出工作方法和思路。 三、下年工作目标计划 1、做好技术科日常工作，工艺的监督检查改进工作。、、、、、、 2、完善、、、、、、改造工作，降低各项消耗做出努力。 3、、 4、、。、 总之作为技术人员，在下年的工作中，要用心做事，明确岗位职责，保持良好的精神状态，积极进取，勤于学习，提高职业化专业化
水平。要学会面对问题，沉着冷静，主动思考，开阔思路，积极寻找方法解决问题，脚踏实地的做好本职工作。 Sshg ggq 2013-12-30
房地产公司产品研发职能描述 房地产是指土地，建筑物及其他地上定着物。房地产开发的产品无非会以这三种形态存在，而且房地产品相对于其他产品来说具备一些独特的性征。比如不可移动性、独一无 二不可复制性、成本价值高大性等等。这些特性决定了房地产品的生产制造需要消耗的较 多的自然资源，整合大量社会资源。房地产业区别于建筑业，具体从事工程设计的设计商，从事工程施工的建筑承包商不过是房地产品的具体操作者，归属于建筑业。房地产开发就 是组织、协调、整合各种社会资源，应用于地产项目本身，使预期房地产品得以实现，并 达到预期投资成果的过程。 如果我们提出这样的问题，在我们的个人工作岗位上，我们是专业的吗，在专业上是强势的吗？我想大多数人都会说：是的。那么换个角度，我们在房地产项目开发的每个 环节上是强势的吗，答案可能会不置可否。在生产房地产品的过程中，工程人员会首先把 自己当作一个施工管理者，负责开发的人员首先会把自己当作一个公关者，研发人员会首 先把自己当作一个工程设计者，销售人员会把自己当作一个产品的推销者……。“术业有 专攻”是我们工作的根本，但是能在此基础上做到博学是我们工作的一个难点。泛学的人 往往不会有所强势，而在某方面强势的人往往会局限于自己的专业，而忽略了其他。“平 行同方向力的合力大于交叉力的合力”这是简单的力学原理。如何保证房地产项目开发的 各个环节执行力是平行同向的呢？这就要求我们具有考虑全局的工作态度和较全面的工作 能力，在发扬自身强势的基础上，充分考虑与其他环节的工作协调一致性，从而推动项目 整体工作向既定目标前进。 房地产项目开发过程中中的研发职能概述 “研发”顾名思义就是“研究和开发”，这里开发的含义应该是局限于技术开发这个层面而区别于整个项目的开发。在整个项目的开发过程中，研发环节处于中间环节，前 接项目拓展，后接运营，工程，销售等等各个环节。从项目运作流程上来说，研发是产品 的设计者。其工作内容是依据投资决策，可行性研究，进行工程项目的方案设计，扩初设计，施工图设计，使产品图纸化，进而指导工程施工，使销售成果得以实现。 地产开发行业的研发工作不同于其他产品的研发工作。汽车制造商可以有自己独立的研发部门而不借助于其他的外部技术力量，甚至产品设计图纸可以重复利用。房地产的 研发工作则会有很大的区别。房地产品在区位上的独一无二差异性，导致产品的不可复制性，其成本价值高大的特性也使房地产品在制造工程中有大量资源的消耗，因此，房地产 品研发设计工作必须依赖方案设计商，施工图设计商，专业设计商等外部技术力量的支持。我们从事的具体研发工作就是整合这些外部技术资源，保证其按照我们的投资决策、项目
学生毕业论文 工程施工中存在的问题及对策 专业班级：造价0705 作者姓名：高红艳 指导教师：谢东海 山东城市建设职业学院 二○一○年六月
山东城市建设职业学院学生毕业论文工程施工中存在的问题及对策 姓名高红艳 学号04Z J0705165 专业班级工程造价0705 系部工程管理 指导教师谢东海
目录 摘要 (1) 1引言 (1) 1.1选题的目的与意义 (1) 1.2国内的现状 (1) 2施工中使用的原材料不合格或达不到国家的标准对工程质量的影响 (3) 2.1把握好原材料的质量 (3) 2.2水泥积定性影直接的强度和体响混凝土的质量 (3) 2.3石子主要控制好级配、针片状含量和压碎值 (3) 2.4粉煤灰 (3) 2.5外加剂 (4) 3传统的施工工艺 (5) 3.1冬季施工存在的问题及对策.................................................................................................................. 3.2图纸的准备 (5) 3.3现场应注意的问题 (5) 3.4安全与防火 (5) 3.5各分项工程的施工要求及要注意的问题 (6) 4施工现场的条件（水、电、场地、气候）好坏，外部环境（政府的相关部门、相关机构）好坏及管理对策 (10) 4.1施工现场应满足三通一平的管理标准 (10) 4.2施工用水 (10) 4.3施工用电 (10) 5结论 (11) 参考文献 (12)
摘要 施工现场是建筑企业的主战场，是企业经济目标向物质成果转化的场所。加强现场管理是施工企业管理工作的重要方面。由此，加强施工现场管理，不断提高施工现场管理水平，越来越受到建筑行业主管部门和施工企业的重视。 关键词施工目前的现状，原材料合格与否与工程的质量，传统的施工工艺，施工现场的条件
1 目前工程施工质量管理中存在的问题 在整个施工过程中对施工质量产生影响的因素有很多，不过总的来说主要包括人员、机械、材料、设计、管理等方面的因素有关，下面对其中存在的问题进行分别的分析和总结。 1. 1 工程施工质量管理中的人员问题 人员不仅是工程施工操作者以及生产经营活动的主体，同时也是工程项目的管理者和决策者。任何一个人只要参加了工程建设工作，那么他的一切行为都必将对工程的质量产生直接或者间接的影响。而目前一些小型农田水利工程建设中大部分都不是专业的技术人员，他们中的大多数都没有受过专业的教育，只是通过现场的学习来对施工技术和技巧进行掌握的，这就造成了施工队伍整体的综合素质不高[1].没有综合素质较高的施工队伍，工程的施工质量就不能得到有效的保障，并且最终的建设效果也会与预期规划设计的效果产生较大的差距。另外，由于大部分施工企业的管理人员都是从企业内部的团队提升上去的，没有受过专业教育，只有施工经验的人员最后成为管理人员和技术人员，这就造成了工程运行的科学管理方面人员的素质参差不齐，这不仅使施工质量管理的效率比较低，并且在一定程度上还会对工程功能的正常使用造成影响。 1. 2 工程施工质量管理中存在的施工材料问题 施工材料是保证施工质量的基础，只有质量合格的材料才能够制造出满足质量标准规范的工程。碎石、钢筋、水泥、块石等所有进入施工场地的建筑材料都必须要进行抽样检查，对其是否符合施工设计要求进行鉴定，只有符合设计要求的材料才能在工程施工建造中使用。但是现在随着建筑业的快速发展，建筑材料的价格也在以较快的增长速度节节攀升，这就使水利工程建筑的成本大大增加[2].一些施工单位为了获得较高的利润，就在施工过程中采取降低工程施工成本的方法，在进行材料的选择时选择价格较低的劣质材料，这些材料有很多都是不满足建筑质量规范标准的，这就为工程施工质量带来了不利影响。再加上一些施工单位为了减少施工步骤，钢筋、水泥、碎石等建筑材料都没有经过抽样检查就进入了施工场地，如果这些材料与施工设计的要求不符，那么就会对工程的质量造成极大的影响。 1. 3 工程施工质量管理中存在的规划设计能力低的问题 工程的建设论证和设计规划是小型农田水利工程整体规划管理中的两个重要组成部分，但是其中还存在着一些与工程质量管理有关的影响因素，这主要涉及到工程的规划能力。规划设计中存在的施工质量问题主要可以从两方面来进行分析，一方面，在工程进行建设论证之前对工程功能开发过程中加入了较强的主观意识，具有很大的盲目性和随意性，缺乏一个较为全面的规划，并且在专业论证管理方面也不能够同时兼顾工程建设的经济效益和社会效益，使工程的价值大大的打了折扣[3].另一方面，工程在进行方案的设计时，没有对工程的具体细节部分进行全面的论证和设计，这就使设计技术的含量不高，使工程规划设计和实际的施工不能有效的衔接起来，工程的功能效果也就不能得到体现。
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 ◆选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设项目选址、布局的法律凭证。 ◆建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 ◆建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）