2012年以来，一些大型房企如碧桂园、万
科、旭辉、首创地产、越秀、三盛宏业、新城控股等先后施行了跟投制度。据来自万应咨询机构的消息，截至2016年7月，中国房地产企业前50强（2015年签约销售额排名）中，有45%的企业实施了项目跟投；前100强企业中，有35%的企业已实施了项目跟投（样本覆盖前50强的全部企业，前100强的93家企业）。可见，项目跟投制度在房地产行业已经是比较普遍的做法。
一、房地产项目跟投制度的实施情况（一）跟投资金进入项目的形式
项目跟投就是企业员工跟着公司投资项目。跟投有多种形式，员工可以直接购买项目公司股权，也可以自组操盘团队参与项目。规范的形式通常是通过投资有限合伙企业的方式跟投，即跟投的员工出资成立有限合伙企业，由合伙企业出资投资项目公司，一个有限合伙企业投资一个项目。跟投员工作为有限合伙人参与项目投资，以其认缴的出资额对项目公司债务承担责任。普通合伙人由公司全资持有的投资管理公司或机构担任，对合伙企业债务承担无限连带责任，再由合伙企业成立项目公司进行投资。
（二）项目跟投范围及比例
不同企业具体情况不同，跟投制度实施的项目范围也不尽相同。跟投制实施以来，“普通员工项目自愿跟投+核心管理层强制跟投”成为项目跟投的主流，如万科内部跟投制度规定，除旧改及部分特殊项目外，原则上项目所在一线公司
管理人员和该项目负责人必须跟着一起投资，比例不超过3%，其他员工可自愿参与投资，员工初始跟投份额不超过项目资金峰值5%。员工投资自己公司的项目，可以采取一倍杠杆融资的方式。公司董事、监事等高级管理人员则不参与跟投。
碧桂园则要求集团董事、副总裁、中心负责人高层领导、区域总裁、项目经理等强制跟投。其中区域总裁、项目经理等只须投资自己区域的项目，占比不高于10%；公司普通员工自愿跟投，也可以跨区域跟投，跟投资金占比不超过5%，资金额度不高于20万元。而据万科首席管
理层透露，截止到2015年8月，万科一线管理人员累计跟投项目92个。碧桂园对“成就共享”计划进行修正，实施“同心共享”计划后，推行全部新项目跟投。
（三）投资收益分配
在投资收益分配上，万科采取继项目累计经营净现金流出现正值后，可分批分红。碧桂园由区域主导拓展的项目，成就奖励股权金额为20%，即公司将项目净利润的20%作为奖励，这在业内是非常高的奖励，这笔奖励会根据销售、
交房、结算等不同时段分比例发放。不过高激励也伴随着严厉的惩罚措施。在项目考核期内出现亏损，亏损额的20%将由区域总裁及项目经理承担，若一年内累计净现金流不能回正，项目将失去继续参加成就奖励计划的资格。金地2014年拟实施项目跟投的设计方案，核心员工投资人的有
房地产开发项目跟投制之管理创新研究
文/王珍莲
【摘
要】对项目跟投制发展现状、典型房企项目跟投制度中投资人资金进入、退出项目及收益分配的操
作方式，以及跟投模式的优势劣势进行分析，认为跟投制将为房地产开发企业带来巨大竞争优势，并在未来市场竞争中胜出。
【关键词】项目跟投制；事业合伙人；房地产开发企业【基金项目】广西高校优势特色重点学科管理科学与工程项目。
【作者简介】王珍莲，广西财经学院副教授，硕士，研究方向：城市经济学。
经济论坛Economic Forum
Apr.2017Gen.561No.04
2017年4月总第561期第04期
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