Club Med创新模式研究
Club Med是法语“Club Méditerranée”（地中海俱乐部）的缩写形式。成立于1950年，是法国度假连锁集团，一共拥有遍布全球5大洲，30多个国家的80多个度假村，包括马尔代夫卡尼岛、毛里求斯爱必浓、泰国普吉岛、日本佐幌、印尼巴厘岛，等等。
自2003年Club Med进入中国并在上海设立其第一个销售代表处至今，中国的旅游度假市场正以平均超过20%的速度增长。到2020年，旅游度假市场预期将占到中国GDP的11%，约为36000亿人民币。2009年，Club Med中国已吸引了23,000位中国客人前往全球的Club Med度假村。Club Med全球首席执行官兼董事会主席亨利?吉斯卡?德斯坦先生表示：“中国已成为Club Med全球业务中主要的增长动力，伴随着2015年的潜在客户达到20万人，中国将会成为继法国之后Club Med全球范围内的第二大市场。”i
而国内的旅游市场的繁荣背后，危机潜藏。《2009年中国旅游行业年度报告》指出：“全国黄金周工作取得了明显成绩，但也反映出一些客观问题。一是热点旅游线路和高峰时段运力紧张，出现了不同程度的买票难。二是热点旅游景区游人拥挤，环境负荷加重，游览和服务质量有所下降。三是因短时间的供求关系失衡，个别地方出现了“黑车”、“黑导”、零负团费、欺客宰客等损害旅游者利益的现象。”ii在2009年首届中国旅游产业节博览会上，国家旅游局副局长王志发也指出，我国已经进入大众化旅游阶段，旅游规模日益扩大，消费层次不断提升，游客对旅游品质的要求也越来越高。专家认为，面对即将到来的前景无比广阔的旅游市场，我国的旅游产业多方面还有待提升，市场模式创新和产业自主创新能力都需要加强。iii
地中海俱乐部为何在全球畅销60年而不衰？本文通过对地中海俱乐部的度假村之创新模式研究，力图对中国旅游产业创新提供启示。
一、Club Med概述
（一）企业文化
Club Med表达一种简单、有力的度假哲学，建立出一种人与大自然合二为一的生活方式。正如地中海俱乐部全球总裁亨利·吉斯卡·德斯坦坐在“波士堂”的红沙发上说的那样，Club Med不同于一般的酒店，“我们不是卖房间，
而是销售一种体验，销售一段快乐时光”。绝对的自由与专业的指导可以让G.M.体验不一样的精彩，得到最大限度的放松。
（二）“一价全包”的产品服务
“一价全包”是Club Med首创的销售方式，它以打包的方式销售度假村所有的产品与服务，进了度假村就不必再花费任何费用。根据官网资料，“一价全包”服务包括：可自由选择的来往当地机场与度假村的接送服务；多样房型；一日三餐豪华自助美食、酒水饮料、点心、免费酒吧畅饮、；婴儿便利设施、迷你俱乐部（4～10岁）、青少年俱乐部（11～17岁）；度假村内适合成人及儿童的各项水上、陆上活动以及相关的教练指导和入门课程、当地方言、传统舞蹈和特色美食烹饪等课程；度假村每日不间断免费娱乐活动，晚间大型文艺演出；SPA水疗、桑拿浴、土耳其浴等各种美容养生系列服务。在滑雪度假村，“一价全包”还包括：不同年龄、不同级别免费专业滑雪课程、免费滑雪证书及假日保险。
可见，食、住、行、游、购、娱面面俱到，极大的便利了远道而来的客人。（三）主题活动与目标人群
1、家庭度假
Club Med度假村特别准备了适合不同年龄段孩子的儿童俱乐部，并精心设计了孩子们专属的游戏活动、提供满足不同孩子需要的精心呵护。
2、完美蜜月
享受新婚燕尔完美时光，在梦幻般的世外桃源体验极致浪漫优雅、一生一次只在Club Med……
3、友情天地
约上三五好友，在Club Med度假村挥洒运动场上的激情、品味杯酒人生的惬意、感受深宵派对的热力，一同分享Club Med假期美好时光……
4、团体商务
逃离办公室烦杂的束缚，来到Club Med度假胜地，策划公司的重要事务。这个天堂般的会议对商业伙伴和职员而言绝对将是份永生难忘的记忆。
5、奖励旅游
无论企业是用空中飞人测试商务伙伴的胆量还是用休闲活动来犒劳自己的团队，选择Club Med，就创造了完美的商务之旅。只需选定目的地，Club Med 会料理好一切。
由此可见，Club Med的目标人群就是这些人：享受人生的年轻人；需要放松或缺乏灵感的老板及其员工；还有老老少少一家人。
（四）G.O.制度
1、G.O.职业涵义
G.O.是法语“Gentil Organisateur”（亲善的组织者）的缩写。与之相对的是G.M.，代表远方而来的客人。G.O.来自全世界不同国家和地区，平均年龄20岁左右，他们掌握30多种语言并掌握一技之长，或能歌善舞，或精于运动，或善于与小孩子沟通。而微笑，是他们的基本素质。
2、G.O.工作内容
G.O.的工作不同于导游，主要包括：欢迎G.M.，提前做好功课，熟悉他们的喜好和文化背景，为度假村的客人提供体贴的服务，照顾村子里的客人，为他们解决游玩过程中遇到的各种问题，提供帮助，负责游客的游玩安全，带他们一起享受快乐的假期。
3、G.O.的地位
德国首富Karl Albrecht说过：“如果一项产品是服务，管理人员就没法控制它的质量……服务的质量处于一种不确定状态——它掌握在‘生产’并销售服务产品的服务人员手中”。对于Club Med来说，这些掌握“生产”并销售服务产品的人员就是G.O.。为更好的理解G.O.，我们可以与我们比较熟悉的导游员做一个类比。《导游服务技能》认为，导游服务是旅行社服务的核心，导游服务质量的好坏对旅游服务质量的高低起标志性作用。因为一般来说，导游服务质量高可以弥补其他旅游服务质量的某些欠缺，而导游服务质量低劣所造成的损失却是无法弥补的。iv而G.O.作为Club Med灵魂，其地位和作用丝毫不逊于导游之于旅行社。所不同的是，G.O.作为度假村的主人，与度假村的一切是不可分割的整体。因为有了高质量的硬件设施，因此所匹配的也是高质量的个性化服务。
二、Club Med 模式创新分析
（一）传奇度假理念的诞生
第二次世界大战结束后，所有欧洲国家都处于紧张的休整期, 力求摆脱战争的阴影。在法国，勇于进取的比利时水球冠军杰勒德·布利茨(Gerard Blitz)，出于对碧海银沙、悠闲生活的憧憬，对地中海沿岸进行了考察，一个理想的乌托邦逐渐在他的心中萌芽，并迅速演变成一种革命性的度假模式。
（二）改革——通过质量建立顾客忠诚
其实，60年前的Club Med是定位在平民化的度假村，他们的房子都是小草屋，居住条件极为简单，随着经济发展与企业的壮大，酒店逐渐取代了茅草屋但依然没有改变平民化的定位。直到2004年，企业发展开始面临困境，亨利做了一项极具创意的决定：升级硬件、大量裁员。这是Club Med 历史上意义非凡的一年，Club Med开始倡导一种“高品质，友善和多元文化”的假期。原有的风情木屋升级为三个或四个三叉戟标志的度假村。亨利表示，未来五年内在中国预计开设的五个度假村都不会低于四星级标准。
为何作此决策？Club Med事实上进行了双向调查。一方面，他们思考客户想要什么，结论是生活条件改变，人的品位上升，他们想要度假村变得更好更舒适；另一方面，他们问自己的G.O.想要什么，是想要客人成千上万，还是希望为最好的度假村工作，结果是后者。结合这两者的需求，加之Club Med本身占据了世界上最漂亮的地方，于是新的创意就诞生了。亨利说，他们已经准备好成为世界最棒的度假村。
（三）项目量身定制：迎合和满足顾客需要
引用“搜狐旅游”上人们的感言：“在来普吉岛之前，我想象不出Club Med 的项目会如何精彩，直到亲历过这些项目之后才有深深的感悟：它不曾让我失望，不，应该是它没有让来过这里的人失望。”
这种满意离不开Club Med的项目策划，其项目策划的最大特点就是量身定制，灵活性是他们成功的关键。所以，与其说地中海俱乐部是一处度假场所，不如说它是一个打造梦想、完成梦想的国度。以蜜月旅行为例，顾客可以选择马尔代夫那样的世外桃源，也可以体验巴厘岛的多元文化，可以享受珍拉丁湾
的极品休闲，还可以去应有尽有的普吉岛饕餮一番，更可以去地中海凯梅尔感受无限活力……选择一个地方，顾客便可以期待心目中的完美假期了。
（四）“一价全包”，是时髦还是落伍？
“一价全包”是地中海俱乐部的传统，“量身定制”是地中海俱乐部的“美德”，我们不得不思考两者之间会不会存在某种矛盾，即一概打包式与可选则性的矛盾。从“一价全包”来看，客户只要一次性付款便可以享受度假村内所有的设施与服务，而如果提到个性化服务，我们又自然联想到“要什么给什么”才是最贴心的体制，那么“一价全包”到底还能走多远呢？它是否带有“强卖”的特征呢？
众所周知它已经度过了60年的风风雨雨，之所以经久不衰，主要原因在于顾客的一种心理体验。Club Med以不太高也绝不低的中端价格销售高端的服务体验，对于客户来说，在度假村里获得的高质量的服务与体验可能弥补了一部分价格过高造成的缺憾。它差异化战略不是价格战，而是销售一种别样的超值体验。因此只要顾客将度假村所有的项目都尝试一遍之后，就不会觉得这是种强卖。反之，如果没有能够充分体验，那么“意犹未尽”的G.M.就有可能再次消费。
（五）G.O.服务营销
1、建立顾客满意度与忠诚度
服务的高质量会产生顾客的高满意度，同时他可以支持较高的价格，通常也会有较低的成本。v在度假村里，G.O.与G.M.之间存在着着高度的联系与协作，这种直接的接触有利也有弊。因为服务本身具有变动性，G.O.的自身状态可能影响到服务质量。也许第一天你与一名G.O.合作的很开心，这样G.M.就可能产生额外的好感；另一天可能从同一位G.O.那里得到极为平庸的服务，这就会导致顾客的不满情绪。
尽管有其控制难度，这种直接接触却能够使G.O.们更了解顾客的需求。在同一时空内居住、工作、游玩，这种连结让双方分享彼此的经验，使得G.O.能设身处地为顾客着想。使用一种非正式的口头文化随时了解顾客需求的细部差异、发掘顾客的潜在需要，既节省市场调研成本又迅速准确地获得项目创新点，达到项目尤其是细节之处的持续创新。
2、销售文化体验
由于度假村的G.O.与G.M.都是来自世界各国，因此度假村便成为了多元文化的聚集地。首先，当地的文化被很好的开发和融合，在度假村里可以体验到当地特有的历史文化宝藏和民族风情；同时，G.O.与G.M.是“对语言入座”的，但不一定是“对地域入座”,这就要求G.O.要了解G.M.的文化背景并尽量消除文化差异带来的隔阂；再者，在一个国际化的环境里游玩，可以足不出户，却感受到外国文化氛围。
（六）家庭怀旧情结
《旅游企业客户管理关系》一书中认为根据不同阶段的家庭开发和营销不同的旅游产品很重要。而Club Med这一点上做的很好。不论在何种文化背景下，家庭出游都存在着决策者和决策影响者。举一个七口之家的例子：爷爷奶奶可能偏向于形成不太紧张的疗养式度假；爸爸妈妈可能希望有一个既可以拓宽社交又可以舒缓压力的假期；对于年轻的姐姐而言，她可能想度过一个拥有时尚气息而且项目丰富、灵活自由的假期；而如果这个旅游产品还包含着对年幼的弟弟的照看并且提供让小孩子增长知识的活动，那这个旅游产品实在是完美极了。结合上文对Club Med的介绍，我们发现，它所提供的就是这样一个“一应俱全”的旅游产品。试想，如果在Club Med里的回忆是美好的。当若干年后年轻的姐姐和年幼的弟弟都各自成家，故地重游是极具可能的，事实上，Club Med 也确实有着这样一批客户。
三、Club Med 进军中国展望
（一）目标人群购买力
本文认为，club med选择在这个时候进入中国市场其实是有例可援的。彼得·德鲁克曾提到，地中海俱乐部在旅游和度假业务上的成功完全是利用人口变化的结果vi。欧洲和美国出现了大批教育良好、富有的年轻人，由于旅游知识不够全面，他们渴望内行人为他们组织假期旅游及娱乐活动，而且与父母一起旅游，他们又觉得不太自在。这样，他们成为Club Med这个具有异国情调且富有活力的度假村的现成顾客。亨利接受“波士堂”访问时也提到，2009年，Club Med全球度假村接待的23000名顾客，其中一半是家庭出游，一半是情侣或蜜月，因此Club Med对于中国市场的定位是经济条件乐观的年轻人群。
而当今中国，“富二代”逐渐活跃。由中国青年报首发的一份《关于“富二代”群体的调研报告》显示，他们中只有25%的人月收入低于8000元。通过对他们的消费情况进行统计发现，月消费水平在5000元到1万元区间的占多数，为53%，月消费在2万元以上只占所有受访人数的6%。报告同时表明，富二代的家庭家族企业资产数相当可观，但他们在日常生活中并不崇尚奢侈的生活方式，而是选择比较理性的实用主义原则。他们的业余生活也主要侧重在结交人脉、休闲休息和增长见识方面，目的是为了促进事业发展。可见，中国社会的老龄化趋势并不会太多的阻碍地中海俱乐部进军中国市场的脚步，因为“富二代”蕴藏着巨大商机。但13亿中国人贫富差距日渐增大，另辟蹊径，走平民化路线也许更造福中国人民。
（二）文化差异
Club Med本身是西方的一种度假理念。西方人的传统度假方式是在休假期选择一个度假地，尤其是海滨度假地享受一段美好时光，体验不一样的生活，让身心得到放松，活力得到再现。而中国人习惯的旅游方式，是到著名的风景名胜和文化古迹所在地观光游览，在中国的台湾、香港也是如此。vii这种旅游文化的差异既有积极方面，也有消极方面。从积极方面来说，文化差异能够造成巨大的吸引力。就中国而言，丰厚的历史文化底蕴对于一些新兴国家而言更具吸引力，同时，地中海俱乐部作为一种外来度假理念，对中国旅游者也具有吸引作用。从消极方面来说，文化差异有可能引致文化冲突，而且，部分游客在新的文化氛围中可能产生排斥和不适应心理。因此，掌握多种语言，来自世界各国的G.O.在多元文化的交流中扮演着重要角色。
总结上文，得出地中海俱乐部的模式创新之处在于：第一，适应不同消费者的需求，整合了所有年龄段喜爱的旅游产品，使之能够在同一个时空内实现。第二，锐意进取，果断进行产品创新，调整定位，给顾客以新的文化体验。第三，选取世界上最美丽的地方建立度假村，不追求人山人海，不破坏人文景观，不建人造景观，在地方环境承载力范围之内让G.M.达到名符其实的休闲目的。第四，坚持一种体验性的度假理念，将一个原始的创意和模式很好的保存并发扬，使坚持本身成为一种创意。第五，它创造一种生动的G.O.制度也是一项服务产品。一方面为G.M.准备精彩的活动项目，提供各方面活动的指导；另一方面充当营销者，于无形中把俱乐部的文化与体验销售出去。因此，虽然它所坚持的“一价全包”和“G.O.制度”都是一些60多岁的制度，却可以在G.O.与G.M.的“亲密接触”中不断更新细节，也因此得到很高的客户忠诚度。
中国也有很多形式的度假村，温泉、山水、乡村、森林……有的成功，有
的平庸，但都没有一个像这个60岁的俱乐部那样充满主题乐园一样的活力与自信。本文并没有关注它的创意是如何诞生的，也没有讨论它如何利用各类媒体进行营销和传播，事实上，他最强大的营销武器就是口碑效应。
中国科技财富创意经济研究院院长文丰曾说，创意的魅力在于可以充分地发挥人的智慧，用无形的智慧提升有形的资源价值，用文化提升产品的价值，最大化地创造经济效益，最人性化地提供精细服务，最文明地享受现代生活。Club Med的魅力也正在于此。它的度假理念满足的重点是人们的一种精神和情感需求，提供的是一种在商品载体上的文化体验。通过一种双向的互动让顾客感受到地中海俱乐部始终如初的人文情怀。Club Med的这种模式，把服务这种无形资源提升为有形资源的价值使之变为附加值，并促进了度假村内生产方式和生活方式变革，这过程中实际上是创意对其模式起了能动作用。地中海俱乐部的产品组合，确切的来说是一种服务产品组合：“世界上最漂亮的风景”+适合不同年龄段的休闲运动+高质量的配套设施+优质的G.O.服务+“一价全包”的价格模式，实际上就构成了度假村的整体规划。以此为鉴，目前中国的旅游产业中，服务与文化体验是关注的重点。
i风尚中国．高端度假品牌Club Med进驻中国，黑龙江亚布力滑雪度假村今冬开
放 [EB/OL]． https://www.doczj.com/doc/39368106.html,
ii中国经济信息网．2009中国行业年度报告之旅游[R]．北京：中国信息网，2009．
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vii徐菊凤．中外度假旅游研究评述[D]．北京联合大学旅游学院．现代休闲方式与旅游发展国际学术研讨会论文集[C]．北京，2006．301.
长久以来，被忽略的大学生旅游市场 大学生旅游市场往往被业界看作低消费、低利润的代名词。因此，对大学生旅游市场的研究常常被旅游公司忽略，针对这个市场的产品通常也不受重视。而事实上，是景区、旅游企业对这个市场的认识和了解还不够，导致缺乏相应产品满足他们的需求。 先来看下大学生旅游的特点： 1.大部分靠父母出钱，消费相对成人较低，但基数庞大，重复消费次数高与成 人。 2.女生比男生更喜欢跟团游，男生比女生喜欢自助游。 3.不受时间约束，可随时出发。 4.最关心舒适度（吃住玩），往往忽略安全（资质、保险、车）因素，造成高 校里野团丛生，无资质的小团队私自带团现象普遍。 5.大学生旅游两级分化，一个是自由行更热，另一个是跟团游开始以特色游为 主。 6.最注重好玩。出来就是玩的，所以他们不愿意参加购物团，不愿跟大妈大叔 一起，喜欢和同龄人一起玩刺激的东西。 据国家统计局2014年公布的数据显示，我国共有在校大学生2468万，研究生179万，另据第三方调查，大学生每年人均出行至少一次，每次人均消费不低于500元，一年至少超过125亿的市场。虽然跟出境游1287亿美元的规模比起来差了老远，但这个市场几乎没有竞争者，不像出境游那样竞争如此激烈，市场小一些，但更有机会做到第一。 如今各大旅游平台近乎垄断的情况下，大学生旅游市场还基本一片空白，尚无知名品牌，而传统旅行社的做法整越来越受学生鄙视，他们急需一种能满足他们个性出游的产品。 针对以上情况，如何占领大学生市场呢？ 1、大学生消费能力有限，可以采用分期付款的方式，降低他们出行压力。 2、形成特色主题旅游，如像《奔跑吧兄弟》一样的每次出行都有一个故事贯穿 其中。 3、借助互联网和智能硬件，让旅游体验与众不同。 4、发展独特的个性化旅游，如交友旅游。 5、建立大学生旅游专属社区，沉淀用户，有用户了，什么都好办。 以上几种方法中，就交友旅游和社区，当前处于可执行阶段，其他几种要么成本太高不好操作，要么太早，科技还无法支撑。
案例分析题 1、三家汽车解体厂将已办#理报废手续的整车进行销售。某市公安交通管理局依据市政府《关于治理大气污染的紧急措施》的规定，对这三家汽车解体厂作出了停业整顿的行政处罚。试问：公安交通管理机关是否有权作出停业整顿的行政处罚？对这三家企业违法销售报废汽车的行为应由哪个行政机关处理？处罚的标准是什么？ 2、2003年8月，某商店面粉积压，由于天气炎热部分面粉出现异味，为减少损失，商店降价将这部分变质面粉售出，销售额为3600元。商店的行为是否违法？依据是什么？应由什么机关进行处罚？如何处罚？ 3、王某，江西省某县经营饮食业的个体工商户。1996年5月至8月，王某以每公斤40元的平均价收购黑斑蛙100公斤，收购款4000元。后又以黑斑蛙加工菜肴出售，出售款计9000元。黑斑蛙是江西省重点保护野生动物。对王某的行为如何处理？ 4、甲经销商销售乙厂生产的名牌针织衫，租赁了在当地很有影响的丙商场的柜台。甲出于商业目的，采取了下列一些措施。试分析：下列哪些措施是不允许的？ A、以乙厂厂家销售的名义推销其名牌针织衫。 B、所雇用的销售人员身着丙商场的工作服、佩带丙商场的标志。 C、以明示方式给购买者价格折扣，但不入帐。 D、标明甲自己的企业名称和标记，进行让利销售。 5、在甲公司举办的商品展销会期间，消费者王某从标明参加单 位为乙公司 的展位柜台购买了一台丙公司生产的家用电暖器，使用时发现有漏电现象，无法正常使用。由于展销会已经结束，王某先后找到甲公司、乙公司，方得知展销会期间乙公司将租赁的部分柜台转给了丁公司，该电暖器系由丁公司卖出的。试分析：王某可以向谁要求赔偿？ 6、1998年初，某县人民政府决定在国有企业干部职工“内部”出售营业门店和库房共计15间房产。按规定，经筛选，赵、钱、孙、李四名职工取得了该房的竞买权。四人遂串通约定：为平衡四人利益，竞买时，赵、钱、孙、三人协助李将房产买下，后再由四人均分房产。3月9日，县政府召集该项房产出售会，由赵、钱、孙、李四人参加竞买，起售价6.8万元，李应价一次6.8万元，赵、钱、孙三人一言不发，李以6.8万元的起拍价轻易买得。试分析：上述拍卖行为中有哪些是违法的？ 7、某饲料厂在2002年年末省粮食拍卖会购买陈化玉米1357吨，于2003年3月19日至20日分别从两个粮库将货提走。至2003年6月27日立案调查，当事人未提请工商机关验收，其中1000吨陈化玉米未运到饲料厂库内。试分析：对该行为依据什么进行处罚？如何处罚？
旅游地产借景开发的五种模式 旅游地产已成为资本市场的宠儿，过度开发和过度扶持使中国旅游地产出现了畸形经济现象，而房地产泡沫也已开始波及旅游地产，旅游地产在国内还未成型即已出现误区。 总结近年来国内旅游地产开发的实践笔者认为，目前国内旅游地产发展的最大瓶颈在于旅游核心吸引力的缺乏，因为对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验。在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。 笔者在研究中归纳出旅游地产借（造）景开发的以下五种模式： 一、自然资源型借景开发 自然资源型借景开发模式需要倚赖较好的自然风景资源，一般而言，风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区，距离城市中心位置较远，基础设施也不完善。为了充分挖掘和发挥自然景观资源的价值，开发商和当地政府往往需要进行大规模的基础设施投入，而在景观打造上的投入却并不高。此外，自然资源型借景开发在开发时也需调整和完善现存的敏感生态体系，优化资源优势，必要时更要限制过度开发，以保护生态景观资源和自然风貌。我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的不同种类可分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。 滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源，以海南为代表，威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目，目前海南已成为地产大鳄们开发旅游地产的集结地，雅居乐、富力、鲁能、中信等大型房企均已在海南滨海地块开发旅游地产。 滨湖类度假项目开发主要依托现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等，目前在太湖和千岛湖岸边，游艇俱乐部、旅游地产综合开发项目已屡见不鲜。 内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托，也有依托温泉资源开发的温泉度假项目。如天津珠江温泉城强调温泉养生概念以开发地产盈利。以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目。
大学生旅游市场现状分析 大学生旅游市场现状分析 (一)大学生人数多，基数大 自1999年教育制度改革以来，全国各高校连年扩招，在校本专科学生人数日益增多。“到2003年年底，全国高校在校大学生人数己经达到1108. 6万人。根据“十五”教育规划，高等教育到2005年进入大众化阶段，适龄青年上大学的比例达到15%，到2010年已经达到20%”。庞大的大学生消费市场已逐渐成为旅游企业必争的重要阵地，前景看好。 (二)大学生旅游动机强烈 而且大学生群体年龄段一般都在18-24岁。作为年轻人，追求新鲜、追求刺激、探索精神强，不甘于墨守成规，易接受新事物，而旅游作为新的生活方式更易被年轻人所接受。“大学时期是学生由象牙塔走向社会的过渡期，社会经验不丰富，往往对外界充满好奇心。据一项大学生出游情况调查显示，“当问及是否愿意出去旅游时，有51.6%的被访者回答愿意，45.2%的被访者回答正在考虑中，只有3.2%的被访者明确表示不愿意，山此可见:大学生对旅游持有非常肯定的态度，出游愿望强烈”。旅游已是大学生最为喜爱的休闲方式之一。 (三)大学生闲暇时间较多 我国大学生除了有法定的节假日外，还有传统的寒暑假，大约有172天假期，约占全年的47%;此外，教育部门还为大学生提供许多社会实践和自我学习时间。因此，大学生有非常充裕的时间旅游，并且在旅游时间的选择上有很大的自由度。 (四)大学生可支配收入日益增多 以往，由于大学生旅游消费水平较低，旅游企业可获经济效益较低，造成大学生旅游市场不受重视。现今，由于家庭的经济支持增加、参加勤工俭学、各种奖学金支持等原因，大学生经济状况得到了较大改善，大学生已经初具出游的经济条件。据新华网报道，旅游消费已是大学生消费的热点，如武汉大学生一年的旅游费用最高达到1000元以上，最低的也在100元左右。 (五)旅游基础设施日趋完善 我国旅游业经过20多年的发展，已经具备了相当规模，基本能满足中国旅游市场发展的需要。其中青年旅馆、大学生旅游网等与大学生旅游市场相关的旅游基础设施开始崭露头角，并得到市场的肯定。这都为大学生旅游市场的开发提供了一定的物质基础。
旅游地产开发模式 随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间。 “城市功能区”模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域X围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。 而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建
设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。 此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在XX城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。 在XX城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规X”的机制。 巅峰智业的旅游地产研究院在XX城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行
旅游纠纷案例精析 内容简介 《旅游纠纷案例精析》选取了2005年至2009年间该院审理的旅游纠纷案件15件，分为合同纠纷类与侵权纠纷类两大部分。在选取案例时主要出于三个方面的考虑：一是新颖性。书中案例均是黄浦区人民法院近五年来受理审结的案件，能在一定程度上集中呈现近年来旅游纠纷的新特点、新类型，有的在全国、全市法院尚属首例。二是典型性。书中案例均为审判实践中的真实案件，其中不乏广受社会关注的典型案例，闪烁着人民法官的智慧，体现了司法对旅游纠纷的处理态度。三是生动性。《旅游纠纷案例精析》采取以案说法的方式生动灵活地宣传法治，提示游客正确维护自己的合法权益，引导旅行社依法恰当经营。 为使读者能更加全面地了解旅游纠纷诉讼情况，并为应对旅游纠纷提供方便，《旅游纠纷案例精析》还附录了《旅游纠纷诉讼情况调研报告(2005-2009年)》以及相关法条。 编辑推荐 《旅游纠纷案例精析》由法律出版社出版。 目录 第一部分合同纠纷 1.遗漏旅游景点违约责任的承担方式及责任范围——析马甲等诉上海某旅行社旅游合同纠纷案 2.因台风取消游程的责任承担——析王某诉上海某旅行社旅游合同纠纷案 3.订立旅游合同时支付的部分钱款的性质认定——析乐某等诉上海某旅行社旅游合同纠纷案 4.游客在指定的购物点遭遇购物欺诈的救济途径——析张某诉某旅行社旅游合同纠纷案 5.对合同约定的自费行程额外收费不构成欺诈——析张某等诉海某旅行社旅游合同纠纷案 6.美容服务中合同类型的认定及救济途径——析施某诉上海某日用化学品公司服务合同纠纷案 7.旅游合同纠纷之事实证明——析乐某诉上海某旅行社旅游合同纠纷案 第二部分侵权纠纷 8.高原反应身亡的安全保障义务范围之界定——析曹甲等诉上海某旅行社生命权纠纷案 9.游客游泳时溺水身亡的责任承担——析洪甲等诉上海某国际旅行社生命权纠纷 10.旅行社应为债务履行辅助人的过错承担责任——析徐某诉上海某旅行社人身损害赔偿纠纷案 11.旅行社对老年游客负有特殊的安全保障义务——析陈某诉上海某旅行社有限公司人身损害赔偿纠纷案 12.旅行社已尽安全保障义务不需要对游客受伤承担赔偿责任——析范某诉上海某旅行社人身损害赔偿纠纷案 13.游客自费项目游玩致人身损害各方赔偿责任的承担——析徐某诉上海某旅行社等人身损害赔偿纠纷案 14.商店购物遭精神病人刀砍受伤的责任承担——析蒋某诉张甲、上海某食品公司健康权纠纷案 15.侵权与合同之诉竞合的选择——析宋某诉上海某旅行社等人身损害赔偿纠纷案 第三部分附录 一、上海市黄浦区人民法院旅游纠纷诉讼情况调研报告(2005-2009年)
港中旅模式分析 一、公司战略 以旅游为主业，以实业投资（钢铁）、房地产、物流贸易为支柱产业。 以旅游为主是以旅行社业、饭店业、景区业为主，相关适度多元化为辅的总体发展思路，将旅行社、饭店、景区度假区、旅游服务作为未来发展的四大核心业务板块。同时，充分发挥“CTS 中旅”驰名商标的品牌效应，积极推进品牌加盟和特许经营工作，扩大资产和业务规模，健全全国性网络布局建设。 「稳中求进防风险、好中求快上规模、持续降本促增效」的经营方针，并实施「资金和贷款规模管理从严、成本费用管理从严、投资项目管理从严」的「三从严」管理策略。 经过2008-2010三年的快速发展，集团要实现六大目标：1、经营发展目标：资产总额、销售收入、利润总额快速增长，旅游主业占整个销售收入的比重大幅度提高；2、达到现代先进企业的要求，全面落实强总部管控下的专业化经营体制；3、旅游主业稳坐中国第一、进入亚洲前五、世界前十；4、干部队伍和骨干人才队伍能满足企业发展需要，全面落实四个百人才工程，基本形成强激励硬约束的市场化用人机制；5、集团投融资体系更加完善，资本运作更加成熟,目标得以实现；6、企业文化建设得以全面提升，企业的凝聚力和战斗力
进一步增强，共同的理想和信念支撑着港中旅的发展和进步。 二、公司投资方向 1、饭店投资方向 首先，凭借良好的品牌形象和积极的网络宣传，全力向外寻找合作项目，原则上不再直接投资建设新酒店，在未来的发展战略中，管理输出的方式将大有作为（作为股东并管理、业主委托管理），管理输出将瞄准四、五星级酒店市场，以商务酒店为主，审慎考虑酒店公寓，适当考虑旅游度假酒店，为提高“维景”品牌市场覆盖率，将加强在华北、华中、西南布点，通过与当地旅游部司合作等途径，有意识地主动寻找这些地区的合作项目。 同时，作为国资委管理的大型骨干企业，计划充分利用这一身份，在国资委整合国有资产的过程中，争取获得部分国有企业旗下的非主业酒店资产的管理权。 随着酒店项目的增加，项目类型的增多，多品牌经营可能会成为公司发展壮大的过程中的必经之路，针对中小企业商务客打造具港中旅特色的城市商务经济型酒店，主要在商务氛围浓厚的一线城市，如北京、上海、广州等筹建主要针对一般商务客人的城市商务经济型酒店；而中国主要旅游城市和省会城市，结合地方特点，相应考虑家庭旅游者的需求。完成国内布局后走出中国，根据中旅社在海外的网点进行相应的布点，在海外进行经济型酒店的布局。 2、地产投资方向
“导游服务”案例解析 案例1-1 “旅游刁民”该封杀吗? 记者和律师是一些旅行社不愿接待的人，因为这两种人比较“烦”。前一阵子北京一些旅行社盛传游客“黑名单”，这里面搜集的大多是些所谓的“刁民”。“知假买假”的王海被认为是一位十足的“刁民”，连他自己也专门为此写了一本书来证明自己的“刁钻”，以至于一些商家见了王海来买东西一概“不予理睬”——这不是明摆着的“做贼心虚”吗? 然而，近期竟然在一些旅行社间也流传着一份“黑名单”，这些“黑名单’’上的人均为在随团旅行中挑三拣四、让旅行社头疼的“刁民”，旅行社见了这些人前来报名，便找个理由加以搪塞，惟恐其“一只老鼠害了一锅汤”。 分析： 1．旅行社在目前效益捉襟见肘的情况下，有如此的做法看似可以理解，好不容易组个团，却因一两位“刁民”的搅和而赔了，弄不好再搞个集体签名上告，或者在新闻媒体上曝光，更是得不偿失。但旅行社呢?俗话说，苍蝇不叮无缝的蛋，旅行社在步履维艰的今天，是否更应该考虑一下自身的原因呢?质量大打折扣，“双卧”成了“席地而卧”，“豪华标准间”里老鼠打架，“门票全包”结果只包大门票……旅行社好不容易挣来的钱有许多最终又花在无休止的投诉和赔偿上。 2．旅行社的发展壮大是很艰难的，随着人们生活水平的日益提高，它应该成为人们出游的中介，但2000年春节出游的人中，自助旅游的人在一些旅游热点首次超过了旅行社组团旅游的人数，这对于旅行社来说，不能不是一个预警。在我国的旅游行业发展还不够成熟的今天，旅行社应当充分听取游客的意见，切切实实地把游客当上帝，狠抓服务质量，这才是当务之急。 3．“刁民”的出现首先应该说是社会进步的表现，最起码它证明了一部分人的“觉醒”，正是由于这部分“觉醒的人”，刺痛了我们神经中最麻木的地方。啄木鸟尖利的嘴巴啄痛了大树的皮肤，但更大的益处是为大树啄去了虫子，使其更加葳蕤。那么，像一些旅行社为了一时利益而造出这么一份“黑名单”，足见其无法忍受一时的切肤之痛，其结果也是可想而知的。 案例1-2 夜爬黄山 宁夏某县35名游客参加了本县旅行社组织的华东十日游旅行团。该团到达华东后，由南京D国际旅行社接待。他们游完南京中山陵等几个重要景点，已到中午11点50分，由该社一张姓导游带队前往黄山。由于车况差，晚上7点多钟才到。这时，D国旅的张导游在天黑路险的情况下，要求游客在15分钟内在山下买完东西，然后由当地导游带领连夜赶到山上，还说什么不这样，第二天就来不及安排游览。然而，游客们跟着当地导游爬山时，他自己却留在山下休息。夜爬黄山闹剧刚刚落幕，他便受到这批游客的集体投诉。 这位张导游为何如此“狠心”要游客夜爬黄山呢？也许为了按时完成十日游计划。如果当晚不上山，改作次日上山，并按原来的线路游玩，这样就可能变成十一日游了。假如“十一日”游成为事实，加之这种延时又是旅行社车况差误时
“穷游族”—大学生旅游市场浅析 On College Students Travel Market 摘要：随着旅游消费的时尚化，旅游市场竞争日益激烈。当代大学生因与众不同的旅游时间、旅游动机、旅游偏好构成了一个特殊的旅游群。这个旅游群随着我国高校的扩招，已成为旅游大军中一支不可忽视的队伍而被旅游企业所关注。大学生旅游越来越成为可能性。下面就其可行性、特征、以及开发方案进行一下简单的分析。 关键词：旅游消费、大学生、旅游市场、 Abstract: According to the trend of tourism, the completion of the travel market is becoming fiercer. There is a special travel group among the college students. Compared with the others they have different travel intention, different travel fancy in the different time. Since the group is becoming bigger and bigger, the travel enterprises need to pay more attention to it. The college students travel is more and more possible. Now we will do a simple analysis according to it feasibility and characters, and talk about how to develop it reasonable. Key words: travel consume , college students, travel market.
旅游合同纠纷案 原告王林祥、陈卫东因与被告江苏省扬州市雄都旅行社(以下简称雄都社)发生旅游合同纠纷，向江苏省扬州市中级人民法院提起诉讼。 二原告诉称：被告在组织旅游中不履行安全告知义务，以致原告之子王呈在海滨浴场玩耍时死亡。被告还没有按规定在出发前为旅游者办理每人 30万元的旅游意外保险，以致王呈死亡的事故发生后，原告不能获得保险公司理赔。请求判令被告给付原告 30万元保险金额的损失，给原告赔偿精神抚慰金、人身损害赔偿金 20万元。 被告辩称：原告王林祥和其子王呈去海滨浴场游泳，既不是被告安排的旅游项目，也不在被告安排的时间内。王呈死亡后，原告已从事故单位海滨浴场获得赔偿。王呈死亡与被告无关，不能由被告承担责任。按照中国人寿保险公司江苏分公司的旅游意外保险适用条款，王呈不满16周岁，不能参加保险;而且王林祥交纳的旅游费用中，也不包含连王呈在内几名小孩的保险费。原告要求被告承担赔偿责任，缺乏法律依据，应当驳回其诉讼请求。 扬州市中级人民法院经审理查明： 1999年 8月 2日，原告王林祥到被告雄都社联系外出旅游事宜。根据雄都社提供的旅游行程分解表，双方口头达成了 8月 3日至 7日游览普陀山等地的旅游合同，王林祥预付了 10个人的旅游费 7000元。旅游行程分解表中注明，旅游价格包含了人身保险费。 8月 3日上午，被告雄都社组织包括原告王林祥等 10人在内的旅游团出发。 8月 5日晚，该旅游团在普陀山下的一个饭店住宿后，原告王林祥及其子王呈(14岁)与其他人等到距饭店不
远的普陀山海滨浴场游玩。 18时 30分左右，王呈因不慎被海浪卷走，直至同月 9日尸体才被发现。为此，海滨浴场给王林祥赔偿了浴场门票保险金额 5万元和其他费用 3万元。 原告王林祥回江都后，在处理王呈的善后事宜时发现，被告雄都社在旅游团出发前并未给王呈投保，而是事后补办的投保手续，保险公司拒绝给王林祥理赔。为此，王林祥与雄都社发生纠纷。 另查明：1999年 8月 6日，被告雄都社在中国人寿保险公司江都支公司为王呈等 9人办理了旅游意外保险。保险单注明：被保险人数为 9人，保险项目为意外伤害，保险费 9人合计为 108元，保险金额合计为 270万元，保险期间为 3天。 以上事实，有双方当事人的陈述，庭审笔录，雄都社旅游行程分解表，雄都社收取王林祥交纳的旅游预付款凭证，同行旅游的陈小祥、滕家明、黄益林、徐萍等证人的证词，雄都社与中国人寿保险公司江都市支公司于 1999年 8月 6日订立的旅游(团体)意外保险合同抄件，国务院发布的《旅行社管理条例》，国家旅游局颁布的《旅行社办理旅游意外保险暂行规定》，中国人寿保险公司江苏分公司苏保寿发(1999)119号和52号文件，王呈的户籍证明，普陀山海滨浴场门票以及舟山市公安局普陀山分局关于王呈失踪及尸体发现过程的情况说明，海滨浴场向王林祥支付门票保险金额 5万元和赔偿金 3万元的凭证等证据证明。所有证据经质证，可以作为认定事实的根据。 扬州市中级人民法院认为： 《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
大学生在求知、好奇、交友、拓展视野及增长见识等动机影响下,出游愿望强烈，高校旅游市场已经成为新的经济亮点。大学生旅游行为特征和大众旅游者差异明显，其消费水平偏低,但是市场潜力巨大，值得旅游企业关注并采取开发措施。在高校旅游市场被冷落及市场开发效果欠佳的情况下，应用市场营销理论分析高校市场开发的限制性因素，并提出开发高校市场的可行性建议，是中国旅游业急需解决的问题。一、大学生旅游行为特征分析 大学生作为一个特殊的群体，与大众旅游者相比，具有不同的知识背景、不同的年龄层次、不同的经济能力，不同的价值取向，这些因素导致这一特殊的群体产生特殊的旅游心理，从而产生独特的旅游行为特征。与大众旅游者相比，大学生在旅游需求，旅游目的、旅游方式及旅游动机等方面均有明显的差异。 （一）与大众旅游者的差异分析 大学生处于校园向社会过渡的亚社会生活状态，处于特殊的心里阶段，有其特殊的心理特征及行为方式。经过调查，大学生与大众旅游者的旅游行为差异主要表现在以下几个方面： 1、对旅游资源类型感兴趣程度的差异 大学生拥有较多闲暇时间，经济尚未独立，支付能力不强，追求浪漫情趣，热忠于体验型项目，偏爱山水风光及人文历史文化兼顾的旅游景点。而大众旅游者中，年轻人爱好现代化娱乐游戏景点，中老年人相对偏好富于文化底蕴的人文类景区。高校学生与大众旅游者选择旅游景点类型和比例的调查统计表如下： 高校学生 名胜古 迹景点 名山大 川景点 探险猎 奇景点 科学考 察游 高薪技 术设施开 放景点 其他旅 游区32% 36% 16% 8% 6% 2% 大众旅游者 年 轻 人 15% 23% 33% 5% 20% 4% 中 老 66% 18% 2% 3% 4% 7%
案例评析1 某家大型酒店的服务员，早晨向一位客人问候了三声"先生，您好"，没想到却被这位客人投诉到总经理那里。 原来，那位客人有早起散步的习惯。当日，他起来散步，出门时服务员问了一声："先生，您好"；散步回来进门时，服务员又问了一声："先生，您好"；上电梯时，一位服务员问了第三声："先生，您好"。这位客人面对如此礼遇，反而把他们投诉到酒店总经理那里。 刚一开始，总经理感到莫名奇妙：为什么我们的服务这样规范还会被投诉？经过了解，原来是服务员的服务态度刻板，缺少情感，千人一面，让人心里不舒服。 [评析] 上海社科院旅游研究中心王大悟教授说，他曾问过一位酒店服务员，接受培训时学了哪些服务用语，服务员告诉他，学了"您好，欢迎光临"、"请……"、"对不起"、"谢谢"、"再见"等十几句话。他说，现在我们的教育模式，培训理念存在一些问题，进行的多是机械式培训、灌输式培训，培训出来的是"机器人"，而很少强调与顾客的情感沟通。 王大悟教授讲述了自己的经历。在一家酒店吃饭时，大约一小时内，服务员连续说了20声"对不起"。递毛巾时说"对不起"，上烟缸时说"对不起"，倒茶时说的还是"对不起"……王大悟实在过意不去，说："你什么时候能做一点对得起我的事情来? quot;服务员一下子愣在那里。 王大悟教授说，目前僵化的培训在服务中的影响根深蒂固，很难一下子改变。 去年他曾到一家高档酒店进行培训，晚上就在这家酒店吃饭，而服务员则是下午听过课的一位主管。上茶时，这位主管说："王教授请。"酒店老板说："你这话说得太呆板。"那位主管愣在那里将近20秒钟后，才结结巴巴地接着说："王、王、王教授，请用茶。"老板说："你就不会说’王教授讲了一下午课，请您喝口茶润润噪子’？"
中国旅游地产开发4种新模式 中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。 目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。 其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市
大学生旅游业市场调查报告 1.调查活动的一般情况 调查目的：是为了旅游产品或者项目更能准确服务大众，企业获得很好的利润。 根据市场定位，准确把握旅游项目或者产品的发展状况，为企业的永 续发展把关。 调查时间： 调查地点：福州大学至诚学院 调查对象：在校大学生 调查方式：问卷调查、电子问卷 2.提出问题 随着生活质量的提高，大学生对旅游又是持何种看法呢？ 3.旅游业的基本情况(福州市旅游业发展现状) 旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油业、汽车业并列为世界三大产业。旅游业一般分为国际旅游业和国内旅游业。国内旅游业是为国内旅游者服务的一系列相关的行业，它关系到国内游客、旅行方式、膳宿供应设施和其它各种事物。改革开放以来，我国的旅游业有了非常迅速的发展，但是比较而言，我国国内旅游业发展的广度深度都远远不能适应经济发展和人民生活水平提高的需要。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。因此，研究和探讨我国国内旅游业发展的现状、趋势及对策，具有十分重要的意义。以福州市为例，随着经济的不断发展，生活水平的提高，越来越多的大学生热衷于旅游，旅游市场的发展前景相当可观。 4.调查对象的基本情况 （一）大学生人数多，基数大 自1999年教育制度改革以来，全国各高校连年扩招，在校本专科学生人数日益增多。“到2003年年底，全国高校在校大学生人数己经达到1108. 6万人。根据“十五”教育规划，高等教育到2005年进入大众化阶段，适龄青年上大学的比例达到15%，到2010年已经达到20%”。庞大的大学生消费市场已逐渐成为旅游企业必争的重要阵地，前景看好。 （二）大学生旅游动机强烈 而且大学生群体年龄段一般都在18-24岁。作为年轻人，追求新鲜、追求刺激、探索精神强，不甘于墨守成规，易接受新事物，而旅游作为新的生活方式更易被年轻人所接受。“大学时期是学生由象牙塔走向社会的过渡期，社会经验不丰富，往往对外界充满好奇心。据一项大学生出游情况调查显示，“当问及是否愿意出去旅游时，有51.6%的被访者回答愿意，45.2%的被访者回答正在考虑中，只有3.2%的被访者明确表示不愿意，山此可见:大学生对旅游持有非常肯定的态度，出游愿望强烈”。旅游已是大学生最为喜爱的休闲方式之一。 （三）大学生闲暇时间较多 我国大学生除了有法定的节假日外，还有传统的寒暑假，大约有172天假期，
有关旅游案例分析论文 摘要：自改革开放以来，中国经济快速发展。旅游业也从无到有，旅游经济呈逐渐上升的趋势。国外许多国家的经济支柱就是旅游业，我国政府也逐渐意识到旅游给国民和国家的经济带来经济效益，因此对旅游的关注力提升。加大对旅游的投资力度，完善旅游法律法规。尽管如此，仍然还有一系列的旅游纠纷案件出现，下面吉林敦化和北京之旅过程中所出现的旅游纠纷在我国旅游业中是非常普遍的。这说明完善我国旅游法律法规还需要一段漫长的过程。 关键词：旅游经济纠纷法律法规 —、旅游纠纷 1、案例一 2011年8月12日晚，吉林省敦化火车站发生了一起298名游客滞留事件，旅游团由北京A旅行社组织，游客共计298名，乘专列赴黑龙江、吉林旅游观光。该团行程为8月6日至7日抵达长春旅游观光；8月7日至9日到哈尔滨旅游观光；8月10日至12日到长白山和延吉旅游观光；8月12日晚18：50分从敦化返回天津。 其中，长春段、长白山段行程由延边B旅行社接待，双方于7月26日就吉林段的旅游接待事宜达成一致。但因此时长白山景区进入旅游旺季，延边B旅行社要求将游客每人80元的车费提高到150元，北京A旅行社未明确答复。 8月6日，北京A旅行社按计划向东北发出专列，当旅游专列抵达长春时，两社就预付部分团款及用车涨价事宜再次进行交涉，北京A旅行社既不认可车费涨价，也不按约定支付长春段地接费用。经一再督促，北京A旅行社陆续支付了31.7万元团款，表示所欠3.428万元余款在长白山段行程结束后结清。之后，延边B旅行社继续按照合同约定操作了长白山段的行程。 8月12日，团队抵达敦化午餐后，两社商谈结清团款未果，北京A旅行社以各地未支付涨价的车费为理由，让延边B旅行社向游客索要。12日下午4时45分，3名导游接到延边B旅行社计调电话，称北京A旅行社未将该团旅游费
旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：
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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 二、产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规
大学生旅游市场调查报告 调查人：刘世艳 专业：旅游管理 班级：2012级2班 学院：旅游学院
第一部分：调查方案 一、调查目的 随着我们的生活水平不断提高，旅游消费变得越来越热，出外旅游已成为我们生活中必不可少的部分。在旅游群体当中，大学生是整个旅游市场的一个重要而又独立的组成部分。大学生作为社会的一个特殊群体，具有一定的经济独立能力和自我生活能力，有相对宽松的时间，具有更多的冒险精神和追梦遐想，这些促成了大学生旅游热浪。因此，大学生作为一支旅游生力军的地位确实不容忽视。当今全国高校数量已达2000多所，在校生人数超过2000万人，可见中国的大学生旅游是一个巨大的市场。通过本次调查我校在校学生旅游情况，深入解了我校学生的旅游状况及对大学生旅游的看法，然后通过分析我校大学生旅游行为的消费特点，从而设计出一条受大学生喜爱的旅游线路。 二、调查对象 四川农业大学的在校大学生（大一、大二、大三） 三、调查内容 1〃大学生的旅游行为 2〃大学生的旅游 动机 四、调查方式 本次调查采用随机抽样走访调查方式，共分发50份问卷，收回问卷50份，有效问卷50份。 五、调查时间 201年5月18日
第二部分：调查结果以及分析 由于此次发放的问卷总数不大，所以此次调查的结果可能具有片面性和不准确性。下面是对我们调查所得到的数据进行的分析与总结： 1.性别所占比例：男生所占比例为44%，女生则为56%； 2.年级所占比例：大一（40%），大二（30%），大三（30%）； 3.大学生的旅游意向： 在旅游意向上，大部分学生还持肯定态度的，在回收的问卷中有接近96%的大学生表示喜欢旅游，仅有4%的大学生不喜欢旅游。 3.大学生的旅游距离和范围： 4.大学生旅游时间： 大学生选择出游的时间也是很广泛的，在校期间的课余时间的是很充裕的，在这个方面，参与调查的大学生有65%的同学选择寒暑假出游，这样旅游的时间是很充分的，也有35%的同学会选择在校利用课余时间出外旅游，使得大学生活更加充实和多姿多彩，由于大学生的特殊原因，愿意选择在国庆或其他重要节日放假出外旅游的几乎没有，主要是因为出外人员的增多，使得