物业设备管理标准
标准篇
目录
1．0前言 (2)
2.0术语
3．0物业设备运行管理 (8)
3．1设备运行的环境要求的概 (8)
3.1.1设备运行的环境的标准含义 (8)
3.1.2供配电系统设备房环境要求 (8)
3.1.2.1高低压配电房 (8)
3.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井） (8)
3.1.2.3备用发电机组机房 (9)
3.1.3中央空调系统设备间 (9)
3.1.3.1中央空调系统主机房 (9)
3.1.3.2新风机房及风柜房 (10)
3.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 (10)
4.1.3.4排风机房 (10)
3.1.3.5露天的加压送风机及排烟风机 (10)
3.1.4给排水系统设备间 (11)
3.1.4.1生活水泵房 (11)
3．1.4.2减压阀房 (11)
3.1.4.3水表房 (11)
3.1.4.4楼层管井房 (12)
3.1.4.5排污泵房 (12)
3.1.5.1消防中心 (12)
3.1.5.2气体灭火设备间 (13)
3.1.5.3楼层设备间 (13)
3.1.5.4消防水泵房 (14)
3.1.5.5室外消防栓等设备 (14)
3.1.6电梯设备间 (15)
3.1.6.1电梯机房 (15)
3.1.6.2轿厢 (15)
3.1.7通信设备机房 (16)
3.1.7.1通信总机房 (16)
3.1.7.2通信管井房 (17)
3．1.8楼宇自控（BA）系统及C CTV保安监控系统设备间 (18)
3.1.8.1控制中心机房 (18)
3.1.8.2楼层设备房 (18)
3.2设备运行管理 (19)
3.2.1运行管理的概念 (19)
3．2.2.1系统标识： (19)
3.2.2.2高低压配电运行记录要求 (20)
3.2.2.3设备完好标准 (21)
3.4运行情况分析 (21)
3.2.3中央空调系统 (22)
3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 (22)
3.2.3.2.1、运行技术参数 (22)
3.2.3.2.2、运行状态记录 (23)
3.2.3.2.3、交接班记录 (23)
3.2.3.3、系统运行情况分析 (23)
3.2.4给排水系统 (24)
3.2.4.1系统标识 (24)
3.2.4.2系统巡检记录要求 (24)
3.2.4.3系统运行情况分析 (25)
3.2.5消防系统 (25)
3.2.5.1系统标识 (25)
3.2.5.2消防中心记录要求 (26)
3.2.5.3系统运行情况分析 (27)
3.2.6电梯及提升设备 (28)
3.2.6.1系统标识： (28)
3.2.6.2运行情况分析 (29)
3.2.7通信系统 (30)
3.2.8楼宇自控系统及C CTV保安监控系统 (30)
3.2.8.1系统标识 (30)
3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求 (30)
3.2.8.3运行情况分析 (32)
4．1系统保养的概念 (34)
4.2供配电系统保养项目 (34)
4.2.1月度维护保养项目 (34)
4.2.2季度维护保养项目 (34)
4.2.3半年维护保养项目 (35)
4.2.4年度维护保养项目 (35)
4.3消防系统保养项目 (36)
4.3.1月度维护保养项目 (36)
4.3.2季度维护保养项目 (37)
4.3.3半年维护保养项目 (37)
4.3.4年度维护保养项目 (38)
4.4中控维护保养项目 (39)
4.4.1月度维护保养项目 (39)
4.4.2季度维护保养项目 (39)
4.4.3半年维护保养项目 (39)
4.4.4年度维护保养 (40)
4.5空调系统维修保养项目 (40)
4.5.1月度维护保养项目 (40)
4.5.2季度维护保养项目 (41)
4.5.3半年维护保养项目 (42)
4.5.4年度维护保养项目 (42)
4.6.1月度维护保养项目 (43)
4.6.2季度维护保养项目 (43)
4.6.3半年维护保养项目 (43)
4.6.4年度维护保养项目 (44)
4.7土、木工维护保养项目 (44)
4.7.1月度维护保养项目 (44)
4.7.2季度维护保养项目 (44)
4.7.3半年维护保养项目 (45)
4.7.4年度维护保养项目 (45)
1．0术语：
1．1.技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解；
⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。
⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。
⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。
⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。
1.2系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。
1．3.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。
1．4.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。
1．5.维修：维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现
了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。1．6．检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。
1．7．监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。1．8．检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。
1．9．预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。1．10．技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。
2.0物业设备的运行管理
2.1设备运行的环境标准要求
2.1.1设备运行的环境要求的概念
高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。
2.1.2供配电系统设备房环境要求
2.1.2.1高低压配电房
门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。
墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。
天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。地板：
可根据实际情况选以下一种处理方法； A.水泥
地板全部油灰色地板漆。 B.铺防潮、防滑地砖
或作地面漆。 C.用阻燃夹板作地板。
上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。
2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）
墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。
对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对
整个配电室阻水的防水门坎。
2.1.2.3备用发电机组机房
地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。
发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保
证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。
2.1.3中央空调系统设备间
2.1.
3.1中央空调系统主机房
天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天
花做好吸音隔噪措施。
地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标
示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。
所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。
主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的
排水明沟。
属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、
泵台架应保持清洁、干燥。
2.1.
3.2新风机房及空气处理机（风柜）房
设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。
设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。
2.1.
3.3二次冷冻泵及热交换器机房
同中央空调系统主机房。
2.1.
3.4排风机房
防锈漆（对于非镀锌机件）。风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌（内含包括：技术数据、功
能、
状态等内容），设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干
燥。
2.1.
3.5露天的加压送风机及排烟风机
露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防
水防腐处理。
在适当的位置上应悬挂标示牌（包括：技术数据、功能、状态等内容）。设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安
全警示标志。
2.1.4给排水系统设备间
2.1.4.1生活水泵房
生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。
水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐
用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆
面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。
2.1.4.2减压阀房
减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。
减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。
减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。
2.1.4.3水表房
水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇
完好，门前不应放置障碍物。
水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道
上应喷有水流流向的箭头。
水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。
2.1.4.4楼层管井房
管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。
地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。
各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。
2.1.4.5排污泵房
排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。
集水井内应无废胶袋、木块等杂物。
控制电箱整洁无尘，并能正常工作。
液位控制器上不附着杂物。阀门上应
挂状态标识牌。
2.1.5消防系统设备间
2.1.5.1消防中心
门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。
墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，
墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。地板：无垃圾，积尘。高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，
无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的
活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。
各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定
插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末
端设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。
照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足
够光照度。
2.1.5.2气体灭火设备间
气瓶间严禁堆放杂物。门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识（“BTM气瓶间”）。墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。
地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。天花：洁白，无蜘蛛网。气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网
上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶
体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。
照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，
箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。
2.1.5.3消防水泵房
加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。
闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。
管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、
电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。2.1.5.4室外消防栓等设备
水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消
防水泵接合器”标示牌。
水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。
室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。
2.1.6电梯设备间
2.1.6.1电梯机房
电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地
板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警
戒线。
门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。
机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭
火装置。
机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。
主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，漆黄色油漆，并在吊钩所在
的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。
盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。
电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救
操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。
当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。
2.1.6.2轿厢
轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。
轿厢内应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量
技术监督部门颁发的有效的年检合格证。厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。
2.1.7通信设备机房
2.1.7.1通信总机房
（1）通信交换机机房
机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识；“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及“交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。
地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。
应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。
室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。机房在
地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。机房内的照明
要求接入确保回路之内，并保持良好状态。机房内不应堆放
无关的杂物。但应按要求配备灭火器。
（2）通信机房内的电源室门外应标示“通信机房
电源室”室内要保持干燥，并在规定的温湿度范
围之内。
电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何
杂物。
按要求配备手提消防灭火器。
2.1.7.2通信管井房
门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外
应标“通信管井房”。
地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。
通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。
井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。
2.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间
CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备
管理部门合适的位置。
2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）机房
门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内”等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。
使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗水、潮湿等现象；地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。
室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围
之内，并保持良好的通风状态。
墙上应悬挂B A自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。
UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。
自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。
CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。
室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。
室内按规定配备消防灭火器。
3.2设备运行管理
3.2.1运行管理的概念
为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求,并规范在设备系
统运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体
操作内容。以这些规定和要求来指导管理者和操作者的过程。
3.2.2供配电系统
3.2.2.1系统标识：
（1）高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。
（2）高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在
护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。
（3）在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上
标上进线回路的名称。例：“时代F9”“天骄F4”等，并与系统图上
的标注一致。
（4）对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统
一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。
（5）高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并
必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能
和用途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。
（6）在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表
示该路开关的回路名称。
（7）在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。
（8）楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。
（9）高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地
点#号”的标识。
（10）对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电
池水保持在规定的范围内（干式免维护电池应定期检查）。发电机房的照明、
通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能
确保这些设备的运行用电。
3.2.2.2高低压配电运行记录要求
(1)运行技术参数：