目录
目录.................................................................................... - 1 - 第一章总论...................................................................... - 5 -
一、项目概况................................................................. - 6 -
二、项目实施地点 ......................................................... - 6 -
三、实施内容................................................................. - 7 -
四、项目主要技术经济指标........................................... - 8 -
五、编制主要依据、范围及内容.................................... - 8 -
六、主要结论............................................................... - 10 - 第二章项目提出的背景及建设的必要性................................. - 10 -
一、项目的沿起........................................................... - 10 -
二、项目提出的背景.................................................... - 11 -
三、项目建设的必要性 ................................................ - 14 - 第三章项目实施方案..................................................... - 19 -
一、指导思想............................................................... - 19 -
二、基本原则............................................................... - 20 -
三、总体目标............................................................... - 21 -
四、政策措施............................................................... - 22 - 第四章项目发展前景分析.............................................. - 23 - 第五章需求分析 ............................................................ - 25 - 第六章建设地址及建设条件.......................................... - 26 -
一、场址选择............................................................... - 26 -
二、建设区位............................................................... - 28 -
三、建设条件............................................................... - 28 - 第七章项目实施方案、规模及建设内容........................ - 32 -
一、棚户区安置方案.................................................... - 32 -
二、项目实施目标 ....................................................... - 32 -
三、工程实施规模 ....................................................... - 33 -
四、主要实施内容 ....................................................... - 34 - 第八章总体规划方案..................................................... - 34 -
一、设计原则............................................................... - 34 -
二、设计依据............................................................... - 35 -
三、气候条件............................................................... - 35 -
四、地震烈度区划 ....................................................... - 36 -
五、总平面布置........................................................... - 36 -
六、主要技术经济指标 ................................................ - 38 - 第九章工程技术方案..................................................... - 39 -
一、拆迁安置定销房建设方案 ..................................... - 39 -
二、拆迁工程方案 ....................................................... - 44 - 第十章公用工程方案..................................................... - 46 -
一、给排水设计........................................................... - 46 -
二、供电工程............................................................... - 48 -
三、通风、燃气设计.................................................... - 51 - 第十一章消防工程 ........................................................ - 52 -
一、总图消防............................................................... - 52 -
二、建筑消防............................................................... - 53 -
三、质量监督............................................................... - 55 - 第十二章环境影响评价 ................................................. - 56 -
一、主要环境保护标准 ................................................ - 56 -
二、项目所在地环境现状............................................. - 56 -
三、施工期及营运期对环境的影响及其防治措施......... - 56 -
四、营运期间环境污染防治对策.................................. - 58 -
五、环境影响评价 ....................................................... - 58 - 第十三章环境保护、绿化及节能................................... - 59 -
一、环境保护............................................................... - 59 -
二、绿化...................................................................... - 59 -
三、节能...................................................................... - 59 - 第十四章劳动卫生安全及消防 ...................................... - 60 -
一、执行标准............................................................... - 60 -
二、危害因素和危害程度分析 ..................................... - 61 -
三、安全措施方案 ....................................................... - 61 -
四、消防措施............................................................... - 62 -
第十五章项目实施及管理.............................................. - 63 -
一、建设管理机构 ....................................................... - 63 -
二、建设指挥部管理内容及任务.................................. - 63 -
三、建设管理原则及依据............................................. - 64 -
四、规范化制度建设.................................................... - 64 -
五、工程施工及质量管理............................................. - 64 -
六、资金管理............................................................... - 65 -
七、监督检查............................................................... - 65 -
八、项目监理............................................................... - 65 -
九、建设工程竣工验收管理......................................... - 66 - 第十六章项目法人组建方案.......................................... - 66 -
一、项目法人筹建方案 ................................................ - 66 -
二、管理机构组织方案 ................................................ - 67 -
三、人力资源配置 ....................................................... - 67 -
四、组织机构适应性分析......................................... - 68 - 第十七章项目建设进度及招投标方案............................ - 68 -
一、项目实施进度 ....................................................... - 69 -
二、招投标方案........................................................... - 69 - 第十八章投资估算及资金筹措 ...................................... - 71 -
一、投资估算............................................................... - 71 -
二、资金筹措............................................................... - 84 - 第十九章财务评价及社会效益评价 ............................... - 85 -
一、财务评价............................................................... - 85 -
二、社会效益评价 ....................................................... - 86 - 第二十章结论与建议..................................................... - 88 -
一、综合评价............................................................... - 88 -
二、结论与建议........................................................... - 90 - 第二十一章附件 .......................................................... - 90 - 第二十二章附图 .......................................................... - 91 -
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：贵州省遵义市万里路西片区、坳上棚户区改造工程（含建工路北段）可行性研究报告（代项目建议书）。
2、项目承办单位：遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司。
3、经营模式：依托遵义市政府投入资金，按公司化模式运营，积极筹措融入资金，通过资产的转让收购（置换）、参股或控股、委托贷款、土地收储整治、房地产开发等多种资本营运手段和方式经营管理授权范围内国有资产，确保国有资产的保值增值。该公司主要承担市委、市政府的相关投资经营开发建设工作。
4、单位概况：遵义市国投公司于2006年12月经市政府发[2006]31号文件批准组建，2007年3月完成筹备工作，4月公司正式挂牌经营工作，注册资本60000万元人民币。公司性质为国有独资企业，主管单位为遵义市人民政府。
5、法人代表：陈仕明
6、项目总投资：66399.53万元。
7、项目建设周期：3年。
二、项目实施地点
1、建设地点：万里路西片区，北以建工路的自然山体为界，南以万里路为界，西以子尹路南延线为界，东以湘江河为界。
2、棚户区改造范围：包括万里路坳上及建工北路片区。
三、实施内容
1、拆迁安置定销房建设
建设遵义市万里路西片区、坳上棚户区改造工程（含建工路北段），总用地面积20906.07平方米，总建筑面积159072.01平方米，其中住宅建筑面积83144.00平方米；地上商业建筑面积49694.45平方米；地下建筑面积26233.56平方米，共建设住宅800套。
2、棚户区改造
拆除遵义市万里路坳上片区棚户区、建工路北段棚户区两地块范围内的棚户区居民住宅、商业设施、企事业单位用房，拆除总建筑面积83227.7平方米，拆迁总户数852户。
棚户区改造拆迁情况一览表
表1-2
四、项目主要技术经济指标
1、主要技术经济指标：
规划用地面积：20906.07平方米；
建筑占地面积：9938.89平方米；
总建筑面积：159072.01平方米（地上建筑面积132838.45平方米，地下建筑面积26233.56平方米）；
其中，居住建筑面积：83144.00平方米；
地上商业建筑面积：49694.45平方米；
地下建筑（含车库）面积：26233.56平方米；
建筑密度：47.5%；
容积率：6.53；
绿化率：27.8%
居住户数：800户；
停车位：660个（地上：10个，地下：610个）
五、编制主要依据、范围及内容
（一）、报告编制的主要依据
1、《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》财综[2010]8号；
2、贵州省《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》黔建保发[2010]281号；
3、贵州省2004年《贵州省建筑工程计价定额》；
4、遵义市国投公司项目可行性研究及有关工作的委托书
5、项目规划布置总平面图
6、建设项目选址意见书
7、项目开发建设环境申报登记表
8、遵义市发展规划
（二）、可行性研究范围
贵州省遵义市万里路西片区、坳上棚户区改造工程（含建工路北段）的基础工程、主体工程、设备购置、安装工程、总图工程及环境工程等。
（三）、可行性研究的主要内容
1、分析遵义市万里路西片区发展的状况及存在的问题。
2、分析项目建设的必要性。
3、根据项目拟建地点和建设条件，提出项目建设方案。
4、测算主要工程数量，估算工程投资。
5、根据资金筹措和建设条件，提出工程实施的招投标方案和建设工期安排。
六、主要结论
本项目实施后有利于加快项目区内居民改善居住环境，有利于遵义市总体规划和保持遵义市非农建设用地的需求量与耕地总量，保持动态平衡和土地利用总体规划的实施，加快推进遵义市发展进程。本项目符合国家的产业政策，技术成熟可靠，社会效益明显，有利于建立和谐社会，促进全市人口、经济和社会的可持续发展，对于全面建设小康社会，具有极大的推动和促进作用。
第二章项目提出的背景及建设的必要性
一、项目的沿起
棚户区是指城市建成区（含偏远工矿区）范围内，平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大，环境卫生脏乱差的区域。住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在数量和质量上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住
条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必经之路。
我国城市建设的目标就是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。同时在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。
二、项目提出的背景
（一）遵义市基本情况
遵义位于贵州省北部，是中国西部重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。南面与省会贵阳市接壤，东面与贵州省铜仁地区和黔东南自治州相邻，西面与四川省交界，西南和东南面分别与贵州省的毕节地区和黔南自治州相邻，北面与重庆直辖市接壤。
遵义市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部，地形起伏大，地貌类型复杂。海拔高度一般在800～1500米，在全国地势第二级阶梯上。全市平坝及河谷盆地面积占6.57％，丘陵占28.35％，山地占65.08％。
大娄山山脉自西南向东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的分水岭，在地貌上明显地把遵义市划分为两大片：山南是贵州高原的主体之一，以低中山丘陵和宽谷盆地为主，一般耕地比较集中连片，土地利用率较高，是粮食、油料作物的主要产地。
遵义市矿产和能源资源丰富。现已探明有60多种矿产，其中锰、硫铁矿、硅石、镍、钼钡为优势矿产，储量居全省或全国领先地位，具有很高的工业开采价值。其中，锰探明储量近5000万吨，居全省第一位；煤探明储量66亿吨，居贵州省第3位，预计总储量在193亿吨以上。全区可供开发的水能资源为428万千瓦，现已开发的水电站装机容量70.58万千瓦。
农林牧副业自然资源丰富，遵义市素有“黔北粮仓”之称，粮食产量大致占全省总量的四分之一。各种农牧产品占全省比重大致是：粮食25%、茶叶30%、肉类30%、蚕桑30%。烟叶质量优良，是全国四大优质烟区之一。毛竹为全国七大产区之一。楠竹、杜仲、棕片多年来产量居全省之首，乌桕籽占全省五分之三，五倍子占全省二分之一，油桐籽占全省三分之一。竹笋、蘑菇、木耳均为贵州省内主产区。还盛产名贵中药材。其中杜仲、黄连、天麻、黄柏、吴萸为贵州五大著名药材，农产品产量和质量具有一定优势，农业开发前景广阔。
（二）项目所在区域基本情况
万里路为遵义市的交通大动脉，是连接老城区的必经之路。该区域交通便捷，生活配套设施齐全。
（三）万里路棚户区形成的原因及特点
遵义位于贵州省北部，是中国西部重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。上世纪50年代到80年代初，先后发展企业近千家，建成一批企业职工住宅，聚集着一些平房和简易楼，由于经营不善或改制转轨，企业无力对房屋进行维修、改造，逐步形成了现在的棚户区。
万里路棚户区主要有四个突出特点：一是房屋破损严重。棚户区房龄大多超过30年，房屋极其破旧，阴暗窄小，墙体大多开裂，屋面腐朽破损。二是基础设施条件极差。三是职工支付能力低。同时职工收入也较低，既无能力出资改造房屋，更无能力购买新房。四是棚户区居住密度太大，动迁成本过高，而且长期以来一直无法改造，严重影响居民的生产生活和城市形象。
（四）、项目实施环境
遵义市万里路片区人居环境差,基础设施滞后,严重影响了
遵义历史文化名城的城市形象和经济发展状况,遵义市市委、市政府下决心对其进行改善。市委、市政府通过大量的专题调研,并反复征求各界人士的意见,决定对万里路片区实行整体改造。为了最大限度地体现让利于民,市政府提出了万里路片区改造
“先建还房后拆迁”和“1比1就近还房不补差”的拆迁安置方案,并严格按照国家建设部强制性规范的要求,高起点、高标准建设还房小区。
（五）、项目概况
万里路西片区、坳上棚户区改造工程（含建工路北段）包括整个遵义市万里路坳上片区大规模拆迁改造、安置还房工程。遵义市万里路西片区、坳上棚户区改造工程位于遵义市中心城区，规划范围：北以建工路的自然山体为界，南以万里路为界，西以子尹路南延线为界，东以湘江河为界。开发建设范围19200平方米，区域南北宽约100米，东西长约200米。
根据遵义市总体发展战略，为了加速城区的发展和拉动城区及周边经济的发展，解决遵义市中心城区安置房资源的匮乏现状，构建区内安置房的合理布局，同时也给予优质资源的万里路西片区、坳上棚户区改造工程拆迁安置还房小区创造出一个稳步发展的有利环境，因此整体迁建万里路西片区、坳上棚户区改造工程已势在必行。早迁早主动、早发展，居民早得实惠，这是本建设工程立项申报的核心之所在。
三、项目建设的必要性
（一）棚户区改造是落实中央、省市文件精神的需要
2010年，贵州住房和城乡建设厅、贵州省发展和改革委员会、贵州省经济和信息化委员会、贵州省财政厅、贵州省国土资源厅、贵州省人民政府国有资产监督管理委员会、中国人民银行贵阳中心支行共同下发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（建保[2010]281号）：实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。要求“力争从2010年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成”。为加快改造进程，意见要求“多渠道筹措资金，采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。根据改造项目特点合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障”。
2010年1月12日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），要求“加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源,着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作”,同时提出“鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款”。
2010年2月5日，财政部下发的《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）文件指出：推进棚户区改造，是保障和改善民生、实现党的十七大提出“住有所居”目标的重大举措，是促进社会和谐、走中国特色城镇化道路的客观需要，也是保持经济平稳较快发展的有效途径。实施棚户区改造，不仅有利于加快解决低收入居民住房困难问题，而且有利于促进房地产市场平稳健康发展；不仅有利于改善城市面貌和城市环境，而且有利于促进社会稳定，是一项一举多得的重大民生工程。各级财政部门要站在保持国家长治久安的角度，从社会主义和谐社会建设的高度，认识棚户区改造的重要意义，要以高度的政治责任感和历
史使命感，积极参与推进棚户区改造工作，确保各项财政政策落实到位。
2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），在坚决遏制部分城市房价过快上涨的同时，要求加快保障性安居工程建设，“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务”。并明确提出“国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造”。
（二）棚户区改造是改善人居环境的迫切需要
目前，本项目拟改造棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，污水肆意横流，有些地方甚至连自来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。
1、贵州省遵义市万里路西片区、坳上棚户区改造工程是改善遵义市中心城区民生的重大举措。棚户区域居民中低收入家庭比例较高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造
的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
2、万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）是完善城区功能的客观要求，棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造及配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城区环境，集约利用土地，推进城市化健康发展。
3、万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）是促进遵义市经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
（三）棚户区改造是改善人居环境的迫切需要
本次棚户区实施改造的地块均位于遵义市中心城区，是遵义市重要的城市节点及窗口，长期以来的“脏、乱、差”严重影响到了遵义市中心城区的形象，加快对该地区的改造，对提升遵义市形象，改善地区节点景观有着重要的意义。
（三）棚户区改造是节约集约用地，培育长效城市产业的迫切需要
当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。
综上所述，贵州省遵义市万里路西片区坳上棚户区改造工程的建设符合国家产业政策，项目的建设符合遵义市的城市发展定位，该项目的实施将为遵义市中心城区的综合经济发展跃上一个更高台阶。实现人民生活达到较高水平的小康，使人民生活更加殷实，率先实现全面建设小康社会的目标。根据城市建设管理部门的经验，如果改造工程不能尽快启动并及时交付，还将会带来诸多社会问题产生不安定的社会因素，因此尽快启动棚户区改造工程是非常必要的。
第三章项目实施方案
一、指导思想
以科学发展观为指导，抓住市委、市政府振兴遵义市中心城区的重大机遇，加快遵义市万里路棚户区改造步伐，增强保障性住房建设力度，着力改善城市低收入家庭的居住条件，同
时把棚户区改造与推动城市发展、城市转型相结合，与土地资源整合相结合，与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合，与改善城市生态环境相结合，与改善民生、民计相结合，举全市之力，打一场棚户区改造的攻坚战，促使遵义市中心城区焕发出新的生机与活力，推动全市经济社会和谐发展。
二、基本原则
1、政府主导，市场运作。市政府将棚户区改造工程纳入每年的市区城建重点工程，统筹组织实施，政府有关部门负责棚户区改造的政策制定、项目确定、规划编制、检查指导。棚户区改造实行市场化运作，将棚户区改造与房地产综合开发、经济适用住房建设相结合，积极拓展融资渠道，吸引社会资金投入棚户区改造工程。
2、市区联动，上下结合。市政府成立专门机构，负责统一制定棚户区改造的计划、政策文件，做好资金的调度、改造工作的协调和土地招拍挂等工作。该项目由遵义市国投公司负责万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）的资金运作、拆迁安置定销房建设和成本控制。市相关部门要充分发挥职能作用，积极主动地支持、配合、协调棚户区改造工作。
棚户区改造工作实行属地管理责任制。市政府负责组织拆迁安置、拆迁安置定销房建设施工等项工作。