说明
1、研究范围包括北京市在售别墅项目，不含北京周边郊县。
2、本报告涉及别墅项目包括纯别墅社区和含别墅产品的混合社区。
3、本报告涉及别墅产品类型包含独栋、双拼、联排、叠拼别墅,不包括空中别墅、平层官邸等产品。
4、本报告数据来源为搜狐焦点数字地产。
结论
本报告分析2009年北京市的别墅市场，得出以下结论：
1. 从2009年整体数据来看，别墅供应量萎缩，成交量放大，供求比达到1∶1.55，别墅存量得到部分消化。2010年别墅市场新增供应量预计会进一步下降，特别是高端纯别墅社区及独栋别墅产品供应将更加稀缺，别墅市场供求关系将逐渐趋紧。如果明后年别墅销售进度不出现太大变化，两年内北京别墅存量将会被完全消化。
2. 虽然09年末楼市政策频出，但别墅客户对政策影响敏感度相对较低，且由于财富增值而有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升。另外，投资和储蓄性需求客户在明年也不会马上离场。预计2010年北京别墅市场交易量会维持在高位。
3. 09年11月天竺22号地的天价拍出，对北京别墅市场的未来走向具有标志性意义，直接导致年底很多别墅项目纷纷跳涨，并预计会导致未来一段时间新开盘别墅价格大幅上调。09年11月北京别墅均价已经超过07年最高点。预计2010年别墅价格继续上涨的可能性较大，并且幅度会较往年增大。但是，我们也应看到，在需求相对稳定的情况下，别墅市场的交易量主要还取决于开发商的定价。我们建议，别墅开发商在定价策略上不宜急进，尤其是中低端别墅更应谨慎把握上涨幅度。
4. 预计2010年北京各大别墅区中，中央、奥北、西山三大传统别墅区仍将领跑，潮白河、城南等第二梯队也将发力，有追赶甚至超越第一梯队的可能。而随着五环内混合型别墅社区的持续放量，城市别墅（以混合社区为主）也将成为一股不可忽视的力量。
5. 随着北京别墅市场步入高地价、高容积率、高售价的“三高”时代，别墅项目的竞争焦点将更集中于产品力的提升。园林的打造、地下室和阁楼的附加价值挖掘、精装修的品质，都将成为各项目比拼的要点。
6. 别墅市场的基本面在短期内仍然难以背离国内经济走势和预期以及房地产大势。在整个房地产市场价格高速上涨的情况下，市场新一轮的观望情绪逐渐积累。随着09岁末楼市调控政策密集出台，并预测还有陆续后续政策出台，2010年楼市调整预期走强。如果新一轮调整到来，势必会对高端置业者的消费心理产生影响，2010年别墅市场的最终走势，还要看调控政策和购买心理的博弈结果。
前言
2009年，北京别墅市场表现不俗。在摆脱了2008年底的“行业寒冬”后，别墅市场跟随大市快速回暖，走出了一波快速上扬的格局。自2009年3月“小阳春”的良好开局后，二三季度持续发力，不断冲击高位。第四季度北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司以50.5亿元竞得顺义天竺开发区22号地，折合楼面地价近3万元，更是为火爆的北京别墅市场添上了一把火。
纵观全年，别墅市场的优异表现主要是由需求进一步旺盛和供给严重不足所导致。2008年积累的改善型需求在2009年得到释放，同时，受通胀预期的影响和资产保值增值的压力，购买房产成为主要的投资渠道，供应日益稀缺的别墅，也因此受到不少投资者青睐。另一方面，受“限地令”的影响，别墅的供应日渐稀少，而地段、环境、人文价值、物业管理俱佳的项目更是少之又少。另外，宏观经济逐步企稳，北京房地产市场也火爆异常，这些都促使北京别墅市场在2009年呈现出上涨的行情。
到了2010年，随着实体经济的复苏，流动性过剩逐步减缓，资产价格的快速上扬将可能得到有效抑制。同时，2009年房地产市场的火爆异常也积累了观望情绪，特别是受国务院“国四条”的影响，以及二手房税收优惠政策的调整，北京房地产市场面临调整的预期渐浓。而另一方面，别墅市场严重不平衡的供需结构仍将持续，供求关系的扭曲将对市场有所推动。在多种因素的共同促进下，别墅市场火爆的情形能够维持多久？2010年北京别墅是否将受到整体市场的影响进入调整期呢？
为了回答以上问题，中国不动产研究中心完成了《2009年北京别墅市场分析报告》。为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门）及中国不动产研究中心数据库。通过对北京别墅市场2009年1-11
月供应和成交分析，深入梳理北京别墅市场的发展状况和特征，并对2010年北京别墅市场的走势做出预测和展望，旨在为各方提供有价值的参考和借鉴。
一、宏观经济分析
（一）经济形势分析
2008年金融危机席卷全球，从金融领域弥蔓延至整个实体经济。作为以出口加工贸易为主要经济拉动手段的国家，中国不得不面对外部需求持续走低的巨大压力，同时，中国的金融市场和实体经济也都受到了金融危机的严重冲击。
为了应对这场全球性金融危机，持续稳定发展国民经济，中国政府推出了一系列积极的救市措施，其效果在2009年全面显现。2009年前一、二、三季度GDP分别为65745、139862、217817亿人民币，季度同比增长率为6.1%、7.9%和8.9%，同比递增加速趋势明显；前三季度国内生产总值为423424亿元，同比增长7.7%，基本达到了09年初制定的“保八”的目标。1-11月份，城镇固定资产投资168634亿元，同比增长32.1%。不过，外需不足和内需不振仍然对宏观经济企稳回升带来困难。2009年1-10月份社会消费品零售总额101393.7亿元，同比增长15.3%，但较去年同期22.02%的增长率仍然有不小差距。前三季度进出口总额9461亿美元，同比下降23.5%。其中，出口1159.4亿美元，下降15.2%；进口1030.1
亿美元，下降3.5%。
在实体经济触底企稳，并显现复苏势头的同时，天量的信贷也带来了流动性过剩，推动资产价格逐步走高。1-10月份新增贷款总额达8.8119万亿，比2008年全年新增贷款量多出4.3619万亿元，增幅达到98.02%，远远超过了“全年5万亿”的最低目标。与此同时，上证指数从去年末的1664点一路狂飙到3478点的高位，大幅上涨109%，将全球主要市场都远远甩在了身后。
房地产市场也在“国十条”和各地方政府救市政策的推动下转好，在取得“小阳春”的良好开局后，逆势而上，创造了价量齐升的大好局面。特别是临近年底，受优惠政策到期的影响，二手房市场交易量井喷。截至12月15日，北京二手房成交量已经达到了257590套，超过了2006年至2008年的总和。需求的井喷也带动了房价的火爆，11月全国70个大中城市房价同比上涨5.7%，涨幅创2007年10月以来的新高。
纵观2009，我们可以发现中国的宏观经济已先于欧美走出困境。在一揽子经济刺激计划的作用下，中国经济增速逐季加快，投资快速增长，消费需求不断扩大，需求结构明显改善，全年增长“保八”已无悬念。但是，资本市场背离实体经济快速上涨，又给我国经济的复苏增添了不确定性影响。资本市场的繁荣，特别是房地产市场的单边上扬，使市场各方对通货膨胀的预期逐渐加深，投资型甚至投机型购房比重加大，供需结构进一步扭曲。国务院最新出台的“国四条”以及陆续推出的配套政策能否有效遏制房价过快上涨，进一步改善房地产市场供需矛盾，将成为2010年宏观经济能否健康发展的关键之一。
（二）北京房地产市场分析
2009年初，受传统农历新年的节日效应及国内外经济形势不明朗的影响，北京楼市开局不利，“量价齐跌”成了新年的第一个关键词。1月商品房销售均价仅为10085元/平方米，同比下降29.36%，环比下降20.98%。
自2009年3月起，在各种利好消息的刺激下，北京楼市开始触底回升。随着08年末09年初积累的刚性需求持续释放，投资投机需求也于年中开始激增，导致供给不足进一步加剧。到11月底，北京市新建商品住宅可售套数已不足10万，仅够维持不到半年的销售。成交量不断放大的同时，房价也飞快上涨，11月新建商品住宅成交均价攀升至18088元/平方米的高位，较1月份的10085元/平方米暴涨79.36%，如此大的涨幅让许多业内人士都瞠目结舌。
本轮房价上涨一开始是由08年底累积的刚性需求推动，其后随着信贷大规模投放、通货膨胀预期，楼市进入了快速上行的通道。接近年底，受购房优惠政策取消的影响，不少消费者为了赶上优惠政策的“末班车”开始提前购房，推动成交量进一步放大，价格也水涨船高。此外，2009年二季度国务院对开发普通商品住宅项目自有资金比例的降低，激发了开发商拿地的热情。从7月的广渠路15号地到年底的天竺22号地，北京“地王”记录被不断刷新。从上游土地市场到终端消费市场的全面火爆，记录了北京房地产业“疯狂”的2009。
二、2009年北京别墅市场分析
据CRRC统计，2009年1月至11月，北京别墅市场新批准销售别墅3392套，批准销售面积123.03万平方米。别墅销售套数为5634套，销售面积为190.91万平米，销售总金额达331.79亿。
09年北京别墅市场的供求比为1∶1.55，出现供不应求的态势。
受到房地产行业全面复苏的推动，别墅市场走出了寒冬，出现价量齐升的局面。同时期新增预售量低于销售量，别墅存量得到进一步消化。同时，受通胀预期下保值增值等因素的驱动，需求也进一步旺盛，共同推进北京别墅市场走向火爆。
（一）2009年北京别墅市场总体特征
1. 新增供应分析
2009年，北京别墅新增预售套数为3392套，面积为123.03万平方米，如图2-1所示，09年初别墅预售量在低位徘徊，受世界经济形势持续恶化的悲观预期和整个房市萧条大市的影响，2月仅有30套新增预售别墅，预售面积为0.4万平方米。从三月开始，北京别墅市场迎来了“小阳春”，市场信心稳步提升。8月的别墅供应量达到了顶峰，为784套，预售面积也达到了28.69万平方米。之后新增预售套数有所回落，但仍保持一定的供应量，9月、10月、11月的供应套数分别为200套、375套和360套，面积分别为9.09、10.15和10.19万平方米。
从别墅供应产品的结构来看，独栋别墅2009年预售量为1632套，占总量48.11%，在整个房地产市场的带动下，独栋别墅的供应量在09年下半年加速释放，仅8月份预售量就达到了551套，接近09年上半年独栋别墅总预售量558套。而双拼、联排和叠拼等非独栋产品全年新增预售套数达到了1760套，占总供应套数的51.89%。
从别墅供应产品面积来看，200-400平方米的面积成为新增预售别墅的主力，其中，单套面积为200-300和300-400平方米的别墅分别占总批准销售套数的36.44%和27.06%。400-500平方米的户型供应量也较大，全年批准预售436套，占总预售套数的12.85%。100-200平方米和500-600平方米的别墅供应量分别为271套和278套，分布占总预售套数的7.99%和8.20%。而600平米以上的别墅则供应量较小，全年此类别墅仅供应253套，充分表现了这部分别墅的稀缺性。
从新增预售供应区域来看，供应量最大的区域主要集中在中央、奥北两大别墅区域，新增供应合计占到总体供应量40.75%。潮白河别墅区和城南别墅区紧随其后，分别占供应总量的15.27%和14.63%。
2009年别墅供给区域分布呈现以下特点：
（1）中央别墅区核心区市场供应以总价500万元以上中高端别墅为主，其中独栋产品在09年全面超过千万级门槛，双排、联排等类别墅也在下半年逼近千万。
（2）奥北别墅区以500万至1000万的中高端别墅为主要产品形态，且以独栋产品为主要供应形式，单套面积在500平米以上别墅供应上升。
（3）西山别墅区尤其是山前区域别墅供应已接近尾声，09年新增供应仅为8.27万平方米，占总供应量的6.73%，1000万元以上的高端别墅成为其主要产品形态。独栋产品均价已过3000万门槛。
（4）潮白河别墅区、城南别墅区和昌平别墅区新增供应量属第二梯队，新增别墅供应以面积500平米以下产品为主。
（5）怀密、亦庄、东部泛CBD等其他别墅区新增供应以300平米以下、500万以下经济型别墅为主。
2. 存量分析
截止到2009年12月30日，根据北京市房地产交易管理网和中国不动产研究中心数据显示，北京别墅市场存量套数为3306套，面积为137.61万平方米。其中，市场普遍关注的独栋别墅存量为1832套，面积为90.99万平方米。
在存量套数区域分布方面，中央别墅区、奥北别墅区、东部别墅区和怀密别墅区存量套数位居前列，分别为470套、434套、419套和411套，占整个市场存量套数的52.45%。潮白河别墅区、城南别墅区和昌平别墅区存量则位居第二集团，可售别墅套数分别为401套、369套和354套，占整个市场存量套数的34.00%。西山别墅区、其他区域和怀密区域则存量较小，可售套数分别只有205套、152套和91套。
存量面积方面，奥北别墅区和中央别墅区可售面积较大，分别达到了23.39万平方米和23.23万平方米，占整个市场存量面积的33.88%。潮白河别墅区、东部别墅区、怀密别墅区和昌平别墅区可售面积分别为17.32万平方米、15.22万平方米、14.95万平方米和14.86万平方米，分别占整个市场存量的12.59%、11.06%、10.87%和10.80%。而城南别墅区、西山别墅区、其他别墅区和亦庄别墅区存量较小，四个区域可售别墅面积之和仅为28.26万平方米。
在独栋别墅方面，潮白河别墅区、奥北别墅区和中央别墅区存量套数最大，分别为382套、305套和281套，分别占独栋别墅市场从存量的20.85%、16.65%和15.34%。怀密别墅区、城南别墅区、东部别墅区和昌平别墅区存量套数紧随其后，分别为217套、200套、180套和175套。而其他区域、西山别墅区和亦庄别墅区存量套数最小，三个区域总和仅为92套，占独栋市场总存量的5.02%。
与独栋存量套数区域分布情况类似，在存量面积方面，奥北、潮白河和中央三大区域当仁不让地成为独栋别墅存量分布的主要区域，存量面积分别为181564平方米、169987平方米和162137平方米，分别占市场总存量的19.96%、18.68%和17.82%。昌平别墅区、东部别墅区、怀密别墅区和城南别墅区存量面积位于第二集团，存量面积分别为87385平方米、84913平方米、84198平方米和77241平方米。而西山别墅区、其他别墅区和亦庄别墅区存量较小，存量面积分别只占整个市场的3.83%、2.99%和0.05%。
3. 成交量分析
09年伊始，受传统农历新年的节日效应及市场大势的影响，北京别墅市场继续08年奥运后的颓势，量价齐跌，于2月跌至冰点，当月全市仅成交别墅89套，成交面积为2.74
万平米。3月份开始，随着整个楼市的回暖，别墅市场成交也开始放量，至8月冲至最高点，当月成交套数高达806套，成交面积达28.19万平方米。虽然之后成交量有所回调，但较前半年相比仍处于高位运行。2009年北京市别墅销售套数达到了5634套，销售面积为190.91万平米。
4. 成交金额和价格分析
2009年北京别墅市场成交价格与成交量的走势基本一致。受金融危机和大市影响，2
月为全年成交金额谷底，成交金额仅为3.6亿。自3月开始，成交金额显著回升，至8月份，成交金额达到全年的高峰，为52.61亿元。其后虽有小幅滑落，但也高于年初前几个月的平均水平。2009年别墅成交总金额为331.79亿元。
随着成交量的上升，北京别墅成交均价也走出了年初的低谷，震荡上行。1月份的均价为前半年最高点，达17730元，由于当月有几个高价项目成交拉高了整体均价，因此偶然因素较大，不具有代表性。受金融危机和春节的影响，2月份为别墅均价的最低点，仅为13123元，之后受行业回暖的推动，价格开始平稳缓涨，步入5月，随着众多中高端别墅项目入市，别墅均价开始显著上升，至8月份达到18633元的高位。之后的9月河10月进入了小幅调整期，并于11月再次达到全年均价的最高点22915元，相比1月的价格上涨29.17%。
5. 产品结构分析
（1）从产品形式来看，2009年北京独栋别墅成交量为2420套，非独栋别墅成交量为3214套，由于2006年“停止独栋别墅用地出让”政策的再次出台，独栋别墅总体供应量下降，因而总体成交量相对较低。由于“独栋别墅更加稀缺”的预期增强，6月北京独栋别墅和非独栋别墅成交套数首次出现了接近“五五开”的局面，进一步加快了独栋别墅潜在客户的购买时机和节奏。下半年独栋别墅成交量逐步放大，非独栋别墅的成交量也增长明显。
（2）从产品价格区间来看， 1-4月北京成交别墅中500万以下别墅占绝对优势。5月以来，这种情况有所改变，出现了经济型别墅与中端别墅并行销售的局面。 6月份，500万-1000万级别墅成交一举超过500万以下别墅成交，销售209套，超过当月总成交套数的50%。进入7月，高端别墅成交量有所放大，并于10月超过了中端别墅的销量，当月销售量为194套，占当月总成交套数的31.70%之多。从全年走势来看，别墅成交分布向中高端移动趋势明显。
6. 别墅市场和商品住宅市场对比
在成交量方面，1—4月别墅和商品住宅趋势一致，成交量都逐渐放大。之后，商品住宅的成交量受价格快速上涨的影响，成交套数和成交面积均有所下降，但降幅不大。2009年11月北京商品住宅成交14793套，相比成交量最大的4月份，降低了20.18%，但与2009年1月相比，成交量仍放大了近一倍。
而2009年别墅成交情况总体震荡呈上升的趋势，到8月达到全年月成交量的最高点，当月成交套数806套，面积28.19万平方米，这既与别墅传统销售旺季有关，也受到了整个市场快速回暖的推动和促进。之后的三个月，别墅的成交量虽有小幅下降，但仍保持在高位运行。
从价格走势来看，2009年北京别墅和商品住宅均成上涨趋势，别墅产品上涨幅度仍略低于普通商品住宅。别墅11月成交均价比2月最低点上涨74.62%，而商品住宅11月成交均价相比1月最低点，涨幅达79.35%之多。
（二）2009年北京别墅市场区域表现
（详略，本报告全文索取，请发邮件至crrc@https://www.doczj.com/doc/2418165412.html,，留下您的简介、联系方式。）
（三）TOP 10 排行榜
就各个项目表现来看，位于大兴庞各庄的富力丹麦小镇成为今年北京别墅市场上当仁不让的明星。该项目自去年底开盘以来，销售一路拉出长红，多次荣登月份北京别墅销售榜冠军。2009年1月至11月，富力丹麦小镇共销售出别墅325套，成交面积达11.12万平米，成交金额为13.6亿，名列09年1至11月北京别墅市场成交套数和成交面积两项第一。而位于奥北的纯独栋别墅大盘珠江·壹千栋表现同样不俗，以9.54 万平米的成绩在成交面积榜上名列第二。并凭借单价优势，超过富力丹麦小镇摘得成交金额榜冠军。
就北京别墅市场2009年表现而言，成交呈现高度集中化态势，这在上半年表现尤为明显。上半年北京别墅销售前10名的项目成交套数和金额占到整个别墅市场的50%。下半年别墅成交出现泛化趋势，成交活跃项目有所增多。但是从全年来看，仍是少数明星项目的成交占据了整个别墅市场的半壁江山。09年1至11月，别墅成交前10项目合计成交别墅1914套，占整个北京别墅市场成交套数的34%，成交金额达119.47亿，占到整个别墅成交套数和成交金额的36%。
三、结论和预测
1. 从2009年整体数据来看，别墅供应量萎缩，成交量放大，供求比达到1∶1.55，消化了部分存量，造成供需结构进一步扭曲。虽然目前供不应求的局面尚未出现，但从目前北京市场别墅存量来看，如果明后年别墅销售进度不出现太大变化，两年内北京别墅存量将会被完全消化。
2. 明年别墅市场新增供应量预计会进一步下降，未来整体供应有逐年减少的趋势，特别是高端纯别墅社区及独栋别墅产品供应将更加稀缺，别墅市场供求关系将逐渐趋紧。
3. 09年别墅热销局面的出现，使得部分别墅项目加快推盘节奏，一些停售多年的别墅项目也纷纷在09年下半年、10年初重新启动。根据CRRC已经掌握的市场信息，2010年即使在1至2月这个传统的别墅销售最淡季节，仍有数个别墅项目的新期产品计划推向市场。虽然09年末楼市政策频出，但别墅客户对政策影响敏感度相对较低，且由于财富增值而有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升，投资和储蓄性需求客户在明年也不会马上离场。在供应和需求的双双拉动下，预计2010年北京别墅市场交易量会维持在高位。
4. 09年11月天竺22号地的天价拍出，对北京别墅市场的未来走向具有标志性意义，直接导致年底很多别墅项目纷纷跳涨，并预计会导致未来一段时间新开盘别墅价格大幅上调。09年11月北京别墅均价已经超过07年最高点。预计2010年别墅价格继续上涨的可能性较大，并且幅度会较往年增大，独栋别墅的补涨空间尤为可观，从北京市场别墅产品均价到单个楼盘均价都有望再创新高。但是我们也应看到，多数别墅买家都属于改善型和投资型需求，弹性较大。在需求相对稳定的情况下，别墅市场的交易量还是取决于开发商的定价。如果别墅价格上涨过快，很多别墅买家会选择观望或投向其他领域。我们建议，别墅开发商在定价策略上不宜急进，尤其是中低端别墅更应谨慎把握上涨幅度。
5. 09年北京市场供应别墅总价级别发生明显跃升，“千万级”别墅渐成主流别墅区的主力供应产品，单套总价在3000-5000万的产品也有所放量，亿元级别墅开始在北京出现并有实际成交。预计2010年此种趋势会继续强化，中央、奥北、西山等主流别墅区中单套总价在1000万到2000万区间的别墅将逼近2000万。潮白河、城南、东部泛CBD等区域的独栋别墅平均价格也将逐步逼近千万。
6. 预计2010年北京各大别墅区中，中央、奥北、西山三大传统别墅区仍将领跑，潮白河、城南等第二梯队也将发力，有追赶甚至超越第一梯队的可能。而随着五环内混合型别墅社区的持续放量，城市别墅（以混合社区为主）也将成为一股不可忽视的力量。
7. 随着北京别墅市场步入高地价、高容积率、高售价的“三高”时代，除去各别墅产品所属地块自身所具有的客观属性之外，别墅项目的竞争焦点将更集中于产品力的提升。从园林的打造，到地下室和阁楼的附加价值挖掘，再到精装修的品质，都将成为各项目比拼的要点。
8. 尽管别墅市场相对商品住宅市场对政策敏感性较弱，22号地的拍出更使人们加深了对别墅市场脱离基本行情的期待，但我们判断别墅市场的基本面在短期内仍然难以背离国内经济走势以及房地产大势。在整个房地产市场价格高速上涨的情况下，市场新一轮的观望情绪逐渐积累。随着09岁末楼市调控政策密集出台，并预测还有陆续后续政策出台，2010年
楼市调整预期走强。如果新一轮调整到来，势必会对高端置业者的消费心理产生影响，2010年别墅市场的最终走势，还要看调控政策和购买心理的博弈结果。