物业工程前期介入三个阶段的工作重点
物业服务企业的工程前期介入工作应站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布臵、施工质量、竣工验收等多方面提出意见，避免日后使用过程中产生不足或缺陷。同时，早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况，为日后设施设备的管理打下基础。
第一章规划设计阶段的物业工程介入工作
一、规划设计阶段介入的意义
规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。
二、规划设计阶段介入的要点
1、必须完善配备设施
如果是一个居住小区，那么幼儿园、小学校、商场、美容美发室、饮食店、商务中心、邮电所、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑；如果是写字楼，那么商务中心和停车场就显得很重要。
2、规划好水电供应容量
物业在规划设计时，要根据实际情况，充分考虑到地域特点和发展需要，以此来规划设计水电供应容量问题。
3、设计好安全保卫系统
在考虑成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主和租户创造一个安全的居住办公环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离火场，彼时的安全，此时却成了更大的危险。
4、决定垃圾处理的方式
根据各地气温不同，决定是否适宜采用垃圾通道。如采用这种方式，则应考虑如何通过管理来保持通道清洁，使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；如不采用通道，则应考虑如何在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。
5、消防设备设臵要细致周密
在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于各种消防死角，比如大楼中的通道部分，电缆井部分，自动喷淋装臵的安装部位等。
6、择优选用建筑材料
物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用的情况，向设计单位提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以便设计单位择优选用。
7、对于一些细微之处提出合理意见
物业管理公司应从住户的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请设计单位注意。
第二章施工阶段的物业工程介入工作
一、熟悉、掌握项目自然情况
物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。
物业基本情况包括以下几个方面。
1.未来小区的档次、人口密度和数量。
2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。
3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。
4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。
5.公建区域及面积。
6.小区出入口及区内道路。
7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。8．停车场(库)等的基本状况。
二、掌握项目工程进度
在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。
1、根据工程计划，调整工作计划；
随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。
2、记录设计方案和施工图纸变更；
物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提够便利。
3、记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。
施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位臵与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位臵变化，使今后的物业维修能准确判断位臵。
三、掌握各配套专业的施工图纸
1、施工图纸；
收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;
2、机电设备及建材的资料;
收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。
四、掌握各配套专业的技术方案
1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。
2、根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。
五、掌握各系统设备的配臵情况
六、各专业的技术、方案论证，工程相关建议，各专业的技术参数分析、设计方案论证，对各专业提出技术建议
七、对各系统提出管理建议
1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。
2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。
3、优化施工质量的建议。
关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。
八、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议
九、工程质量跟踪
1、参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、
总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；[注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工
2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调；
十、工程备品、备件
制定好备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件
根据项目需要，协调建设单位保留一定数量备品、备件
十一、工程维修工具
制定好工具采购计划、按照计划采购工具
十二、工程合同
工程维修、保养合同的起草（主要设备维保合同等）
十三、协助施工单位调试各系统，并做好记录
配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。
物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。
十四、监督完成自来水、空调等系统清洗、保养工作
第三章接管验收阶段的物业工程介入工作
物业项目前期介入工作汇报 物业项目前期介入工作汇报 报告 物业项目前期介入工作汇报提要:前期介入工作小组正式进驻巴市奥林国际项目两个星期以来，前期介入小组工作人员与新力置业项目部相关工作人员进行了各类工作的对接，现就前期介入近期的工作及下一步的工作计划做如下汇报: 物业项目前期介入工作汇报 尊敬的公司领导: 自2013年4月1日，前期介入工作小组正式进驻巴市奥林国际项目两个星期以来，前期介入小组工作人员与新力置业项目部相关工作人员进行了各类工作的对接，现就前期介入近期的工作及下一步的工作计划做如下汇报: 一、配合销售做车库、车位的销售工作与前期的物业宣传工作 1、配合销售部做前期的物业宣传工作，对接广告公司，并做了500份宣传册、4个宣传展架放于销售部大厅，宣传手册一部分放于销售部做展示，另外一部分由销售人员与客户签署协议一并放入档案袋里交给客户。 2、在销售开盘销售车库、车位活动的三天时间里，前期介入小组成员协助销售人员做活动的相关工作，并在现场设置物业服务咨询处，与客户做了前期的物业宣传等咨询工作。 3、与销售人员做了简单的服务标准，收费等情况的沟通交流座谈会。 二、人员配置工作 1、自2013年4月1日起，给项目部及销售部配置秩序维护人员2名，1名服务项目部车辆出入口的管理工作，另外1名负责销售部的大厅指引、现场看房、买房、参观人员的秩序维护与指引工作。
2、根据销售部经理指示，由我们负责对销售部1名保洁的日常清洁维护工作进行管理，自2013年4月3日起，制定了售楼部卫生清洁标准及保洁员的日常管理制度，对售楼部的1名保洁进行指导与管理。 三、前期物品采购及了解当日物品价格的调研工作 1、前期办公必需品的采购工作，2013年4月1日，我们对当地各类物品的价格进行了调研比对，并置办了一些办公必需品。 四、与新力置业总部对接前期介入人员费用及办公费用 1、与新力人力资源对接前期介入小组5名工作人员的公司发放形式，最终确定自2013年4月1日起，前期介入5名工作人员的工资由新力置业集团发放。 2、确定前期急需用品的采购方，最终确定办公用品的采购工作及产生的费用全部由新力置业集团承担。 五、市场调研工作 1、了解当地物业管理情况、物业费用收费、停车场收费、人员工资、食宿要求以及广告公司与供货商的调研工作。 六、临时办公室的布置工作 1、与项目部协商对临时办公室的办公桌椅进行配置; 2、联系广告公司制作了办公室的门牌、标识、上墙制度; 七、物业用房确定工作 1、与项目部确定物业用房的具体位置及面积; 2、与项目部、日新科技确定消防、安防的具体放置位置; 3、根据物业用房的具体配置用途及管理方便性，提出具体的设计更改意见。 八、地下停车场的车库、车位物业费测算工作 1、对巴市当地的地下停车场的管理进行了调研，当地的地下停车场基本都不收取物业管理费，其中有一个小区计划要收取，但最终的收取标准没有确定，根据
. 物业工程部前期介入工作计划我物业公司将提前介入本项根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方重点考虑每一项设施设备。便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工并同甲方、建议施工方立即整改。不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业建立功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。的平面布局、健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。一、工程部前期介入目的；、完善物业的使用功能。1、改进、改善物业的具体设计。23、能更好地监理施工质量。、为接管验收打下基础。4、便于日后对物业的管理。5、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排6水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面精选范本 . 层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心 7便于在后期并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，中有数。或拍照保存相记录、管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。安装单位的责任非施工、应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、并为顺利移交更减轻日后的管理难度，常有利。也确保物业日后提升管理质量，拿出依据。合理选择配备现场介入人员二、所以对于现现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工1民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。 2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。34、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。三、技术的支持工作发现问题及时反馈，物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。四、做好与现场各方关系的协调精选范本 . 甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系为保证现场协调协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，错综复杂，及时有效需编制工程联系人员详细清单。、深入了解项目特点，拟定现场计划：1审读应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；在进入项目以前，图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等
前期介入物业方案 【设施设备部分】 市物业管理前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，打造一个具有特色的优秀物业示小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保业主买房放心，住得舒心。 为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展，要求开发建设单予以大力支持和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好国际广场物业管理前期介入工作。 一、物业管理职能机构的设置 （一）服务机构的设置： 设置“物业管理物业管理服务处”。入驻前一个月，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。 （二）人员的配备： 物业管理服务处的物业管理人员由市物业公司安排，前期介入阶段暂定3人，其中物业经理 1人；管理人员、水电技术人员各1人。以后根据需要，逐步增补人员。竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。 （三）工作要点： 1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况；新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配置、室配置、门窗工程、装饰工程、楼面、
新项目物业管理前期介入流程 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应和物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参和介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业和地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。
物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管
理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益
老旧小区项目物业管理前期介入方案 2016年12月1日
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (4) 二、改造施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业正式进驻阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式 (7) 二、服务管理思路 (8) 三、抓整治工作，换环境面貌 (13) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (14) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (14) 二、主要工作职责 (15) 三、物资装备需求情况 (18) 四、前期介入工作计划 (19) 五、日常管理期工作计划 (21) 第四部分前期物业管理工作的开展 (22) 一、前期物业工作重点 (22) 二、前期管理流程 (23) 三、物业接管验收管理 (25) （一）与前任物业公司对接 (25)
（二）与业主委员会对接 (29) （三）无人对接 (32) 四、物业管理后续工作 (34) （一）设备设施试运行 (34) （二）全面清洁开荒 (34) 五、服务建议 (38) 第一部分前期介入服务的四个阶段老旧小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的老化问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧小区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工改造进度的实际情况，对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
物业管理前期介入方案
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式及服务目标 一、服务管理模式的设想 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 第四部分物业前期管理开支计划预算 一、行政办公用品计划表 二、维修工具计划表 三、护卫、消防装备计划表 四、环境绿化装备计划表 五、前期介入日常费用开销预算表 第五部分前期物业管理工作的开展 一、前期物业工作重点 二、前期管理流程及工作计划 三、前期管理要求
四、物业接管验收的前期管理 五、接管验收程序及注意事项 六、设备设施试运行
一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；
物业公司前期介入的主要工作内容 (1) 方案设计阶段的前期介入工作： 1) 设备房设计： A、中控室 1、中控室和消防控制室合二为一。 2、具备自然采光和通风。 3、位置宜设置在小区相对居中位置。 4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一 个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。 5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶） 小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等; B、配电室、发电机室、大型空调机房 1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电 磁、排烟对住户的影响 2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外 300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施 3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居 民区，或采用减震降噪措施 4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室 5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚 6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板； 7、强弱电水井采用通开钥匙 8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇； 9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵 外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏； C、设备房墙地面 1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮 涂料； 2、设备房地面均采用普通防滑地砖； 3、有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子； 2) 出入口数量确定 1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少
物业前期介入工作计划 篇一：物业早期介入工作计划表 东兴和德城市广场物业服务早期介入工作计划 物业类型：城市综合体 建筑总面积：98147㎡其中：住宅73173㎡、商业：9515㎡。预计入伙时间：XX年3月前期介入时间：XX年9月 篇二：物业前期介入工作方案(实施版) 成都银都物业服务有限公司 尚郡物业项目前期介入工作方案 目录 尚郡物业服务中心前期介入工作计划支持提供相应施工图纸、文件尚郡项目工程承接查验进度计划表项目员工到岗时间表前期介入人员费用预算表二次精细开荒保洁费用预算表尚郡前期介入预算总表移交资料清单二次精细开荒保洁比选要求 尚郡物业服务中心前期介入工作计划 为了对尚郡项目进行全面的了解，并为以后物业承接查验及物业服务工作的顺利展开做好准备。尚郡物业服务中心预计于XX年8月起进行前期介入。具体工作安排如下：第一阶段（XX年9月1日至XX年9月30日）完成工作：
1、组建物业服务中心管理团队主要管理人员到位。 2、物业基本情况现场勘查。 3、服务中心管理人员现场学习。 培训内容：物业概况、部门职能、岗位职责、公司相关管理文件、相关法律、施工工地安全防范应知应会等有关规定。 4、和贵方及施工单位对接，建立通讯录，以便联系沟通。 5、和当地的社区、派出所等政府相关部门接洽。 6、确定临时办公地点和办公物资采购并到位。 第二阶段：（XX年10月1日-10月15日）完成工作： 1、各专业工程人员到位及培训。 2、了解小区施工进度，做好记录和汇总。 3、联系甲方和施工单位提供相应的图纸（电子版最好），熟悉图纸。 4、各部门拟定前期介入倒排工作计划。 5、拟定开办物资清单上报申购。 6、秩序维护员临时宿舍方案确定。 7、编制《承接查验方案》及相关验收表格。 8、成立接管验收小组，并与置业公司确定接管验收时间。第三阶段：（XX年10月16日-10月31日）完成工作： 1、开始对物业承接查验的工作跟进，主要工作是根据图纸设计，对户内的施工情况现场跟踪。 2、工程人员对1-2栋户内土建进行分户查验工作，
根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理 、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：＜一＞介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷； （2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施； （12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面
物业前期介入工作指引
目录 1．目的 (3) 2．范围 (3) 3．职责 (3) 4．方法和过程控制 (3) 5．规划设计阶段介入 (4) 6．营销策划阶段介入 (14) 7．施工建设阶段介入 (14) 8．物业公司对竣工验收阶段 (17)
1．目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导各前期介入小组工作的开展。 2．范围 适用于物业管理公司各项目前期介入小组(以下称物业)。 3．职责 3.1 物业公司综合管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各项目参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 物业应与地产公司保持良好的沟通，及时收集相关资料，共同研究，提出合理的建议，促使物业公司的前期介入工作开展得到地产公司的配合和协助。 4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求。 4.2.2 物业组成工作小组。 4.2.3 制定工作计划。
4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、暖通工程、消防工程、监控工程、门禁可视对讲工程、园林景观工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件
工程物业前期介入的主要工作内容物业管理的前期介入，是指开发企业邀请从事前期物业管理的有关人员，参与该物业的项目可行性研究，项目的规划、设计、施工等阶段的讨论并提出一定建议。一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出项目规划、项目设计、设备选型、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出工程物业管理方案，以便为以后管理工作打下良好的基础。一个商业项目从立项到正式开业主要有规划设计、施工建设、承接查验、开业保障四个阶段。每个阶段的工作不同，侧重点也有不同。 一、规划设计阶段： 该阶段主要分为规划阶段、方案设计、初步设计、施工图设计四部分。 （一）规划阶段 该阶段分为获取信息、现场考察、规划方案审核三部分。 1.获取信息——在项目前期启动后，物业前期介入人员要及时获取项目具体位置、项目规模、规划业态、初步开发节奏、市调信息、项目定位、周边市政规划等信息资料；与项目部、设计部、商管部门建立联系，并了解开发整体成本预算确认时间。 2.现场考察——现场考察的内容包括具体位置、周边现有/规划交通情况、周边现有/ 规划配套等方面。 3.规划方案审核——审核总规划方案总说明、总平面图、各层平面图（人行、车辆出入口、轨道交通连接、人防）等内容。 （二）方案设计阶段 该阶段分为获取信息和方案图评审两部分。 1.获取信息——获取项目方案设计相关图纸，经济指标参数，产品定位等内容。 2.方案图评审——审查机电系统方案、说明及后勤区域、内部通道、卸货区、物管用房的设计要求等内容是否满足物业管理需求。 （三）初步设计阶段 该阶段分为获取信息和初设图纸审核。 1、获取信息 该工作主要有两个方面： e获取项目初步设计图纸（包括房屋本体、地下车库、园林景观、附属配套等），并 核对规划阶段建议的落实情况；
物业管理前期介入工作细则 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？ 答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 （11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 （16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。
前期物业管理方案 二〇一二年二月十七日
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (3) 二、建设施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业销售阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式的设想 (7) 二、服务管理目标－－构建“阳光社区” (11) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (13) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (13) 二、各部门主要工作职责 (14) 三、物资装备需求情况 (17) 四、前期介入工作计划 (17) 五、日常管理期工作计划 (18) 第四部分物业前期管理开支计划预算 (20) 1.行政办公用品计划表 (20) 2.维修工具计划表 (20) 3.护卫、消防装备计划表 (21) 4.环境绿化装备计划表 (21) 5.前期介入日常费用开销预算表 (22) 第五部分前期物业管理工作的开展 (23) 一、前期物业工作重点 (23) 二、前期管理流程及工作计划 (25) 三、前期管理总要求 (26) 四、物业接管验收的前期管理 (27) 五、接管验收程序及注意事项 (31) 六、设备设施试运行 (32) 七、全面清洁开荒 (32) 八、样板房的服务接待工作 (36) 九、会所及康乐服务建议 (52)
第一部分前期介入服务的四个阶段 ****住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。****公司针对****住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在****物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障****住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“****”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专
物业前期介入的工作总结 导读：本文物业前期介入的工作总结，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 篇一 一.在即将到来的新年伊始，我在感怀逝去的20xx年，回头看看是一份份封装的成长，我在沉思亦需要总结。 我于20xx年11月28号正式加入松芝万象城的松芝物业管理公司，在管理员岗位上发挥自己的所学和服务业主，大致工作内容如下： 1.与公司客服与财务人员共同准备前期交房准备工作。包括业主的商品房相关资料档案和钥匙以及相关填写表格和须归档的填写文件等等。 2.配合售楼部、财务部等相关部门参加前期交房工作。同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期的交房工作，在此期间接触到一线的相关程序和流程，实在觉得受益匪浅。 3.处理验房相关事项。包括入户门的整修、槽钢调整、槽钢刷漆、推拉门的调整、补缝刷漆、裂缝的重做等等业主提出的意见，在此很感谢左经理给予的相关指导意见以及钱师傅和艳姐、兰姐还有张队在实际工作中的支持和配合帮助。 4.熟悉物业的相关情况并做好每天的巡视，查看是否存在相关的安全隐患。 5.接待业主报修以及处理日常投诉纠纷。首先做好业主的情绪安
抚、降火，再分析、调查问题的原因，结合所学以及相关物业管理法律法规给予业主准确的答复，切不可拖延，及时认真处理，给业主满意答复，建立与业主的友好关系，方便日后相关工作的开展。 6.配合客服前台做好相关已收资料的归档整理。及时更正档案内容，保持其时效性。 7.装修监督管理。主要是配合客服前台检查相关装修手续的办理和实际工作中的施工监督管理。装修手续包括装修许可证和装修工人的许可证的办理，施工监督管理包括监督装修户是否有违规施工的情况，及时发现、及时提出并要求其恢复整改。 8.做好管理处相关领导交付的其他工作。 二.大致工作内容如上，同时我也要深刻反思工作中的不足。 1.前期交房工作中工作内容了解的不够详细。不详细就不能及时给予业主满意的答复，应该做到有备而来，才不会手足无措。 2.对于遗留整改问题处理过后的回访没有深刻的认识导致工作的不到位。例如相 关入户门整改后回访工作的不到位，业主对于整改结果的不满导致现在和维修方的互相扯皮，当时左经理多次提醒，都由于个人的本位思想使工作没有开展，在此表示真挚抱歉并及时改正并希望左经理能继续给予指导帮助，我会好好学习。 3.由于相关工作经验的缺乏，工作中有时出现了一些负面情绪，争取端正态度，摆正心态，踏实工作。 4.在工作中与领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及
项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引 项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引提要：规划设计评估的程序：地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估 更多精品：总结 项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引 1规划设计评估准备 规划设计评估需要获得的资料。 报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、***图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。 地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。 2项目评估细则。 总体评估。 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 便于物业组织管理，节约管理成本。 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 分类评估 安保布局 a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。 b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。 c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。 d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。 e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见智能化设备）。 消防布局 a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。 b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 c)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。
楼宇承接查验 1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容： 3.1接管验收条件 按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。 3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下： 注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。 3.2.1产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。 注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。
楼宇承接查验 3.2.3工程技术资料 a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等； b.地质勘察报告； c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书； m.砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告； o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。 3.3楼宇接管验收程序： 3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。 3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。 3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。 3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。 3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。
物业管理前期介入操作指南 一、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新项目物业服务业务的开展。 二、范围 适用于物业公司前期介入工作各环节。 三、职责 各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。 四、方法和过程控制 1、物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 2、前期介入的一般程序 ①.双方确定工作内容要求； ②.物业组成工作小组；
③.制定工作计划； ④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 ⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 ⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 3、前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。 ②营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 ③施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 4、规划设计阶段介入