01
项目概述
临沂金世纪具备房地产二级开发资质，目前正在开发金世纪新城项目，向华澳信托申请信托贷款。华澳信托拟通过集合资金信托计划向高净值客户募集资金，向临沂金世纪公司发放贷款和办理抵押手续，信托资金将主要用于支付8号楼和10号楼装修款。
资金规模：2.8亿元。
信托期限：24个月。
本信托一次性办理抵押。在办理完金世纪新城金世纪新城8#楼未售部分及2#、4#、5#、6#楼地下室部分相关抵押登记手续后，华澳信托开始募集信托资金，在募集到信托资金5000万元后，宣告信托计划成立。自信托计划成立之日起三个工作日内，华澳信托将信托资金划入临沂金世纪在银行开立的账户，用于支付8号楼和10号楼装修款。
信托计划成立之日起24个月以后，临沂金世纪公司偿还信托本息，或实际控制人履行担保人义务。华澳信托根据信托合同向投资者支付信托本息，信托计划到期终止。
02
03
o项目地处临沂最大、最成熟的西郊商业核心区位，总
投资22.2亿，占地106.65亩，容积率5.9，规划总建筑
面积511487平米，其中住宅21万平方米，地上商业面积20万平方米，地下面积10万平方米。以51万平方米的宏伟规模，涵盖71层国际地标大楼、七星级酒店、智能化办公室、世界国际展览中心商城、全球名牌精品店、复合式IT专业市场、时尚休闲中心、风情步行街、高档住宅。项目包括1-11号楼，共9栋高层及2栋裙房。
o位于临沂市兰山区青年路中段北侧，东至山东医学专科学校宿舍区，南至青年路，西至城市主干道蒙山大道，北至水田路。区域交通十分便利，周边人口稠密，商业环境高度发达，以项目为中心的十多平方公里的大商圈中集中了60余个专业批发市场、2.6万家个体工商户，其规模和年成交额居全国十大市场的第二位，仅次于义乌。在项目东部百米处即为临沂市第一大商圈——通达路商圈，项目西部为临沂最大的数码科技广场，西南部为临沂规模最大、品种最全的家居建材批零市场；北片涑河一带规划为临沂滨水高尚居住区，该片区已建成的商品住宅超过250万平米。项目用地原为山东医学与科学院地块，学校已迁至临沂市大学城，后该地块经摘牌挂出让。
o目前金世纪新城1-8号、10-11号全部取得5证，且普通住宅部分基本售罄；9号楼取得3证，施工证正在办理中，拟于2014年4月份取得4证。
o优势一：政策优势：本项目所在地为临沂市兰山区。市委市政府提出了建设“大临沂、新临沂”的战略部署和要求，兰山区是城市大发展的最中心地段，将迎来新一轮的空前发展，并且有着极其特殊重要的地位。因而项目的建设有其它房地产项目所不具备的优势。
o优势二：规划优势：临沂市城市总体规划（2005－2020年）表明：临沂市规划兰山区为城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化名城核心区。
o优势三：地理位置优势：项目地处临沂最大、最成熟的西郊商业核心区位，区域交通十分便利，周边人口稠密，商业环境高度发达，以项目为中心的十多平方公里的大商圈中集中了60余个专业批发市场、2.6万家个体工商户，其规模和年成交额居全国十大市场的第二位，仅次于义乌。
o优势四：市场刚性需求依然旺盛：临沂的1000多万人口以及城市化建设为房地产市场提供了长期发展的后劲。临沂人对房屋的需求一直比较旺盛，近年来临沂的城市建设步伐较快，城市拆迁面积较大，拆迁户急于购买房产，无疑加大了住房的需求市场。同时商贸物流的发展吸引了大量外地经商人员，他们在临沂自然想到安居乐业，购房安家，居住人口的增加，自然扩大了房产的市场需求。
o优势五：项目楼面地价为296元/平，地价极低，利润空间很大。
序号指标名称
合计
指数
1建设用地面积71101平米2总建筑面积51万平米2.1规划容积率 5.9
2.2绿地率0.3
2.3建筑密度0.52
3可建面积494063 3.1住宅可建面积204336 3.2商业可建面积186727 3.3写字楼可建面积34000
3.4车位可建面积69000
4可售面积416664 4.1住宅可售面积204336 4.2商业可售面积109328 4.3写字楼可售面积34000
4.4车位个数1809个69000
5可租面积77399
5.1住宅可租面积0
5.2商业可租面积77399
5.3写字楼可租面积0
6楼面地价296元/平
8号楼面积套数价格（元）1层5662.4845-6万
2层5044.844 2.5-3.5万
3层5180.441 2.5-3.5万
4层5180.4412万
5层5180.4412万
6层5242.6112万
7层5312.851 1.2-1.5万
8层5159.661 1.2-1.5万
9层1947.94455800
10层1947.94455850
11层1947.94455900
12层1947.94455950
13层1947.94457300
14层1947.94457350
15层1947.94457400
16层1947.94457450
17层1761.69447500
18层1761.69447550
8号楼18层，1-8层为商业，9-18层为公寓
8号楼
10号楼
住宅
o 根据项目立项批复，总投资22.2亿元。
o
已投入的93607.160993万元占总投资的42.17%，全部为企业自有资金，明细如下（单位：万元）：
o
根据立项批复及项目可行性研究报告，项目总投资总计22.2亿元，扣除项目自有资金投入42.17%共计93607.160993万元、新华信托融资1.4亿元和农信社贷款0.9亿元，目前尚存在10.5392839亿元的资金缺口用以项目后续开发建设，计划信托融资2.8亿元，主要用于支付8号楼和10号楼装修款。另有资金不足的地方，由项目销售及公司调度资金进行项目后期开发。
土地出让金15097.7契税
452.931前期工程费用1800建筑工程费用55256.52999
基础设施费用5000开发期间费用
16000
合计
93607.160993
用款项目批复文件
文号
临沂-01-2010-0036号国有建设用地使用权出让合同
临发改城建【2011】38号关于临沂市金世纪房地产开发有限公司金世纪新城建设项目的核准意见临规准字【2012】27号关于批准临沂市金世纪房地产开发有限公司建设项目的通知
临环发【2010】77号
关于临沂市金世纪房地产开发有限公司金世纪新城建设项目环境影响报告书的批复
用款项目证照-金世纪新城
证照名称
编号
获取时间
备注
国有土地使用权证临兰国用（2010）第0120号2010年6月25日建设用地规划许可证地字第371302201100096号2011年12月22日建设工程规划许可证
建字第371302201200112号2012年8月27日1#、2#、3#、4#建字第371302201200113号2012年8月27日5#、6#、7#、10#建字第371302201200114号2012年8月27日11#建字第371302201300184号2013年8月27日8#、9#建筑工程施工许可证
编号3713002012090501012013年9月5日8#
编号3713002013091802012013年9月18日1-7#、10#、11#、地下车库
商品房预售许可证
（临）房预售证第2012167号2012年10月30日1#、2#、3#、7#（临）房预售证第2012149号2012年9月28日4#、5#、6#（临）房预售证第2012178号2012年11月2日10#、11#（临）房预售证第2013203号
2013年9月30日
8#
根据客户提供的当前工程进度及工程计划，项目完工风险很低：
（1）1-7、10-11号楼，已完工。
（2）8号楼：已完工；2014年5月底装修完成，目前8号楼及沿街商场的招商已基本完成，装修完工后马上可进场开业经营。
注：2011年12月3日临沂金世纪与济南华强电子世界商业管理有限公司签署《合作合同》，约定8号楼1-4层建筑面积约18000平方米用以运营“金世纪-华强电子世界”项目，在金世纪保证标的物结构施工于2013年12月1日前完成的条件下，暂定于2014年8月1日起营业（最迟不晚于2014年10月1日），合同期限为10年，华强公司承诺2014年6月1日前达到招商率80%的开业条件，商场平均月租金不低于250元/平（按商铺实际使用面积计租）。
（3）9号楼：已挖好地基，工程的前期准备已就绪，采用“订单式开发”模式，主体工程2014年春节后开工，预计2014年底主体工程完工，2015年底前可完成装修交付使用。
综上所述，不存在完工风险。
截止到2013年12月底项目销售情况如下：
项目统计日期成交均价
（元/平）
成交建筑面积
（平）
成交总价
（元）
截止到2013年12月底到账
价款（元）
沿街商铺（门面朝外）2011年12月19日-2013年12月
16日
15882.7310440.57165824750.61105,586,957
内包间（门面朝里）2011年12月21日
-2013年3月1日
11050.7333614.6439944421.5238,795,532
商业（柜台商铺）2012年3月11日-2013年10月
31日
11565.891514946.5457211144.9843,643,650
商铺合计19001.75262980317.1188,026,140
住宅2011年10月19日-2013年12月
31日
4707108615.32511251015451,911,276
其中：8号楼59812874.79171941191,950,000合计127617.0777*******.1639,937,415
可以看出，金世纪新城整个项目销售及租赁收入总计可达361,805.96万元，扣除掉已售房款77,423.1332万元，信托期间项目销售及租赁收入总计可达284,382.8268万元，对2年的信托本息覆盖率为7.75倍，还款来源充裕，信托资金退出的资金保障较为充足（注：本测算比较保守，租金方面没有计算每年租金递增率）。
项目租售范围租售2013年2014年2015年2016年
总计总计(万元)已售2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度
住宅1#、2#、3#、4#、5#、
6#、7#、8#楼
销售面积(㎡)108,615.32 3000 4000 6000 6000 6000 6000 4000 3121 146736
销售价格(元/㎡)4,707 5300 5300 5300 5300 5300 5300 5300 5300
销售收入(元)511,251,015 15900000 21200000 31800000 31800000 31800000 31800000 21200000 16539604 713290619 71,329.06
住宅9号楼超高层住宅\精装修销售面积(㎡)0 0 0 7600 10000 10000 10000 10000 10000 57600
销售价格(元/㎡)0 0 0 12000 12000 12000 12000 12000 12000
销售收入(元)0 0 0 91200000 120000000 120000000 120000000 120000000 120000000 691200000 69,120.00
商业
1-7#楼沿街商业
销售面积(㎡)10,440.57 890 890 890 890 900 900 900 894.43 17595
销售价格(元/㎡)15,883 18500 18500 18500 18500 18500 18500 18500 18500
销售收入(元)165,824,751 16465000 16465000 16465000 16465000 16650000 16650000 16650000 16546955 298181706 29,818.17
10#楼商场（柜台+内包
间合计）
销售面积(㎡)8,561 800 1200 1600 1900 2000 1600 800 704 19615
销售价格(元/㎡)11,348 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000
销售收入(元)97,155,567 8000000 12000000 16000000 19000000 20000000 16000000 8000000 7040000 203195567 20,319.56 8#楼商场
销售面积(㎡)0 0 500 1500 5000 10000 10000 10000 4964 41964
销售价格(元/㎡)0 0 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000
销售收入(元)0 0 8000000 24000000 80000000 160000000 160000000 160000000 79424000 671424000 67,142.40 9#楼商场
销售面积(㎡)0 0 0 155 **** **** 10000 5000 5000 30155
销售价格(元/㎡)0 0 0 16000 16000 16000 16000 16000 16000
销售收入(元)0 0 0 2480000 80000000 80000000 160000000 80000000 80000000 482480000 48,248.00 9#楼酒店商业（持有）
租赁面积(㎡)0 0 0 0 0 19200 26879 30719 38399 38399
租赁价格(元/㎡.季)0 0 0 0 0 90 90 90 90
租赁收入(元)0 0 0 0 0 1727955 2419137 2764728 3455910 10367730 1,036.77
地下商业负1F超市周边商业（持
有）
租赁面积(㎡)0 0 0 0 0 12000 16800 19200 24000 24000
租赁价格(元/㎡.季)0 0 0 0 0 270 270 270 270
租赁收入(元)0 0 0 0 0 3240000 4536000 5184000 6480000 19440000 1,944.00 负1F超市面积（持有）
租赁面积(㎡)0 0 0 0 0 7500 10500 12000 15000 15000
租赁价格(元/㎡.季)0 0 0 0 0 120 120 120 120 120
租赁收入(元)0 0 0 0 0 900000 1260000 1440000 1800000 5400000 540.00
写字楼9#楼销售面积(㎡)0 0 0 5000 6000 6000 6000 6000 5000 34000
销售价格(元/㎡)0 0 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000
销售收入(元)0 0 0 45000000 54000000 54000000 54000000 54000000 45000000 306000000 30,600.000
车位地下车位销售个数(个)0 109 150 150 200 300 300 300 300 1809
销售价格(元/个)0 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000
销售收入(元)0 13080000 18000000 18000000 24000000 36000000 36000000 36000000 36000000 217080000 21,708
总计774,231,332 53,445,000 75,665,000 244,945,000 425,265,000 524,317,955 602,665,137 505,238,728 412,286,469 3618059621 361,805.96