全国物业管理师执业资格考试
名师讲义
（物业管理综合能力）
第六章法律基础知识与应用
考点一法的特征
考点二法的分类
考点三法的制定
考点四法的实施
考点五民法的调整对象
考点六民法的基本原则
考点七民事法律关系
考点八民事主体
考点九民事法律行为
考点十民事权利
考点十一民事责任
考点十二诉讼时效
考点十三合同的订立与履行
考点十四违约责任
考点十五合同的解释
考点十六买卖合同、租赁合同、委托合同
考点十七物权与所有权
考点十八善意取得制度
考点十九相邻关系
考点二十共有
考点二十一用益物权
考点二十二担保物权
考点二十三物业管理法律关系考点二十四物业管理法律责任考点二十五物业服务合同
第六章法律基础知识与应用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对法律知识的掌握程度，以及对民事法律行为的有效要件及效力、合同法、承担违约责任的方式、物权法、法律关系、建筑物区分所有权、法律责任、服务合同等知识在物业管理中应用的掌握程度。
大纲要求
掌握：法人的条件，民事法律行为的有效要件，无效民事行为和效力待定民事行为的种类和法律后果，过错责任的构成要件，法律对格式条款的规制，不当得利，无因管理，诉讼时效，物业管理法律关系，物业管理法律事实。
熟悉：合同法基本知识，承担违约责任的方式，物权的效力，物权的基本原则，所有权的性质及权能，相邻关系，善意取得的条件，担保物权的作用和性质，抵押权的效力和实现，留置权产生的条件，物业所有权的内容，建筑物区分所有权的内容，物业管理法律责任制度，物业服务合同。
了解：法的特征，法的分类，法的制定，法律渊源，法的实施，自然人民事行为能力的划分，承诺的有效要件，抗辩权，要约，要约邀请。
考点精讲
考点一法的特征
法是上层建筑的重要组成部分，与上层建筑的其他组成部分(如政策、道德、宗教等)相比，具有以下特征：
1.法是一种特殊的社会规范
社会规范是调整人与人之间社会关系的行为规则，包括法律规范、道德规范、社会团体规范等。与其他社会规范不一样，法的逻辑结构严谨，告诉人们可以做什么、不可以做什么。
2.法是国家制定或认可的社会规范
制定和认可是国家创制法律规范的两种基本形式。
所谓“制定”，是指在社会生活中原先并没有某种行为规则，由一定的国家机关在其法定的职权范围内、按照一定的程序制定各种规范性法律文件的活动。
所谓“认可”，是指国家对社会上早已存在的某些习惯规则赋予法律上的效力，使之成为法律规范。
3.法是规定了人们权利和义务的社会规范
法的核心内容在于规定了人们在法律上的权利和义务。法律权利是指法律赋予人们的某种利益或行为自由。法律义务是指法律规定人们必须履行的某种责任或行为界限。
4.法是由国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的社会规范
任何社会规范都要通过一定的力量来保证自己的实施，但方式有所不同。在任何国家，违反法律规定的行为都将由专门国家机关依法定程序追究行为人的法律责任，这种强制力具有普遍性，对所有的人都适用。
考点二法的分类
从不同的角度、用不同的标准，对法可以有不同的分类。
(一)法的历史类型
根据法律制度赖以产生的生产关系的类型和反映阶级意志的不同，可以把法分为：
1.奴隶制类型的法；
2.封建制类型的法；
3.资本主义类型的法；
4.社会主义类型的法。
(二)法系
根据法律的结构、形式和历史传统等外部特征以及法律意识和法律实践的特点等因素，可以把法分为不同的法系。目前运用比较广泛的是分为：
1.大陆法系
大陆法系，又叫罗马法系、法典法系。它是以法国、德国为代表，还包括欧洲和世界其他许多国家，如西班牙、荷兰、葡萄牙以及曾经附属于这些国家的各个殖民地。还有受其影响较深的日本、泰国、土耳其等国。
2.英美法系
英美法系，又叫普通法系、判例法系。它是以英国普通法为基础而产生和发展起来的那些国家或地区法律的总称。我国香港特别行政区的法律在形式上也保留了英美法系的特点。
(三)法的形式分类
根据法律的外部形式和结构等方面的特点，可以把法进行一般分类。
1.按照法所调整的是国内关系还是国际关系，把法分为国内法和国际法。
2.按照法所规定的内容和效力的强弱，国内法又分为根本法和普通法。
3.按照法所规定的是反映事实关系的权利和义务还是保证这种权利义务关系的
程序，可把法分为实体法和程序法。
4.按照法的效力范围，可以把法分为一般法和特别法。
5.按照法的创制方式或表现形式的不同，可以把法分为成文法和不成文法。
考点三法的制定
(一)法的制定的概念
法的制定，又称立法，是指有关国家机关在其法定的职权范围内，依照法定程序，制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。
(二)法律规范
1.法律规范的概念
法律规范是由国家制定或认可，具有普遍约束力的行为规则，它规定了社会关系参加者在法律上的权利和义务，并以国家强制力作为实施的保障。
2.法律规范的逻辑结构
一个完整的法律规范在逻辑上是由“假定”、“处理”和“制裁”三个要素构成的。
假定是指适用该规范的条件和情况，也就是说，当发生了假定设定的行为或事件时，规范就开始生效。
处理是指规范中规定的主体的权利和义务，即关于允许做什么、要求做什么和禁止做什么的规定。
制裁就是指违反规范的规定时，行为人应当承担的法律责任以及国家将采取的强制性措施。
(三)法律部门
法律部门是指以调整社会关系的领域和调整方法作为主要标准，对现行法进行的一种分类，凡是调整同一领域社会关系并运用相同的调整方法的法律规范就构成一个法律部门，如民法、经济法、劳动法、环境法、军事法、刑法和诉讼法等法律部门。
(四)法律体系
法律体系是指一个国家全部现行法律规范在分类组合为不同的法律部门的基础上构成的有机联系的统一整体。调整不同方面社会关系的法律规范被区分为不同法律部门，一个国家全部法律规范的总和，即构成该国的法律体系。目前我国已经初步形成了以宪法为基础和核心的法律体系框架。
(五)法律渊源
法律渊源，又称法的渊源，它是指法的效力来源，是法律的一种表现形式。法的产生方式不同，制定机关不同，其表现形式和法律效力、等级也不同。
我国现行法律渊源主要表现为有立法权的国家机关制定的规范性法律文件。我国的法律渊源有：
1.宪法
宪法是国家的根本大法，它规定了我国的各项基本制度、公民的基本权利和义务、国家机关的组成及其活动的基本原则等。我国宪法由全国人民代表大会按特殊程序制定和修改，具有最高的法律效力，是其他一切法律、法规制定的依据。
2.法律
法律由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改，但是不得同该法律的基本原则相抵触。
3.行政法规
国务院根据宪法和法律，在其职权范围内制定有关国家行政管理活动的行政法规。行政法规不得与宪法和法律相抵触。
4.部门规章
国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。部门规章一般在全国范围内有效。
5.地方性法规
省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，可以制定地方性法规。地方性法规不得与宪法、法律和行政法规相抵触，且仅在本地区内有效。
6.地方政府规章
省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。地方政府规章仅在本地区内有效。
7.自治条例和单行条例
民族自治地方的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例。自治区的自治条例和单行条例，报全国人民代表大会常务委员会批准后生效。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。
8.特别行政区的法
特别行政区的国家机关可以在宪法和法律赋予的职权范围内制定或认可成文法和不成文法。特别行政区的法在本行政区域内具有普遍的约束力。我国实行“一国两制”，因此特别行政区的法律渊源具有一定特殊性。对此，《香港特别行政区基本
法》、《澳门特别行政区基本法》均作出了具体规定。
9.国际条约
我国与外国签订的具有规范性内容的国际协定以及我国批准加入的国际条约，也是我国的法律渊源。
考点四法的实施
(一)法的实施的概念
法的实施是指通过一定的方式使法律规范在社会生活中得到贯彻和实现的活动，这是法作用于社会关系的特殊形式。
法的实施主要有两种方式。
一种是法的遵守，简称守法，是指一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织和全体公民都必须遵守宪法和法律。这是我国法的实施的基本方式之一。
法的实施有时必须由国家机关干预，这时就产生了法的实施的另一种基本方式——法的适用。
(二)法律适用
法的适用，又称法律适用，有广义和狭义两种解释。
从广义上说，法的适用是指国家机关及其工作人员和国家授权的社会组织依照法定的职权和程序，运用国家权力，把法律规范的规定运用于具体的主体或场合，解决具体问题的专门活动，包括一切司法和执法活动。
从狭义上说，法的适用专指司法机关及其工作人员依照法定的职权和程序，运用法律规范处理具体案件的活动，也称司法或司法适用。
(三)法律关系
1.法律关系的概念
法律关系是法律在调整人们行为的过程中形成的权利和义务关系。
2.法律关系与法律规范
法律关系是法律规范与现实生活发生联系的途径，法律规范正是通过法律关系实现其调整一定社会关系的目的。
(1)法律规范是法律关系产生的前提
如果没有相应的法律规范的存在，就不可能产生法律关系。法律规范是法律关系产生的前提，它保证各种具体法律关系的建立都必须有严格的法律根据。
(2)法律关系是法律规范实现的特殊形式
法律规范属于可能性的领域，而法律关系则属于现实性的领域。同时，法律规范总是针对同一类情况、同一类人而制定的，法律关系则是在某一具体情况下具体
的权利人与义务人之间所结成的具体的权利与义务关系。因此，法律规范是抽象的，法律关系则是具体化了的。
3.法律关系的种类
法律关系可以根据不同的标准进行分类。
(1)平权的法律关系和隶属的法律关系；
(2)一般的法律关系和具体的法律关系；
(3)绝对法律关系和相对法律关系；
(4)调整性物业管理法律关系和保护性物业管理法律关系。
4.法律关系的构成要素
法律关系由三个要素构成：主体、客体和内容。
(1)法律关系的主体
法律关系主体又称权利主体，是指法律关系的参加者，即在法律关系中依法享有权利和承担义务的人或组织。
(2)法律关系的内容
任何法律关系都是在法律关系主体间形成的一种权利和义务的关系。因此，权利和义务就构成了法律关系的内容。
(3)法律关系的客体
法律关系客体，又称权利客体，是指法律关系主体的权利和义务所指向的对象。法律关系的客体主要包括三类：物、行为、和人身相联系的非物质财富。
(四)违法、法律责任和法律制裁
1.违法
违法是指国家机关、企业事业组织、社会团体和公民因违反法律规定，致使法律所保护的社会关系和社会秩序受到破坏，依法应承担法律责任的行为。
2.法律责任
法律责任有广义和狭义之分。广义的法律责任与法律义务同义；狭义的法律责任专指违法者对自己实施的违法行为必须承担的责任。
按照违法行为的性质和危害程度，可以将法律责任分为：违宪责任、刑事责任、民事责任和行政责任。
3.法律制裁
法律制裁是国家专门机关对违法者依其应当承担的法律责任而采取的惩罚措施。法律制裁的目的在于保护权利，惩罚违法行为，恢复被损害的法律秩序。
按照承担法律责任的不同，可以将法律制裁分为：违宪制裁、刑事制裁、民事
制裁和行政制裁。
?考点五民法的调整对象
民法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间的人身关系和财产关系的法律规范的总称。所以民法所调整的对象是平等主体之间的人身关系和财产关系。
?考点六民法的基本原则
民法的基本原则是：当事人在从事民事活动时应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗和权利不得滥用原则。
1.平等意味着当事人在法律地位上的平等，任何人不得强迫对方。
2.自愿是指当事人的意思表示自由、真实，一方不得利用欺诈或胁迫等手段迫使对方作出违背其真实意愿的意思表示。
3.公平指双方权利义务的对等。
4.诚实信用要求当事人在民事活动中维护双方利益的平衡，同时不得打破当事人与社会之间的利益平衡，是从内部对当事人加以约束。
5.公序良俗原则是从外部加以限制，要求当事人的行为应遵守社会公共秩序，不得违背善良风俗。
6.权利不得滥用原则是对权利行使的制约，任何人行使权利都有一定的界限，越过正当界限，侵害他人合法利益，即为法律所不许。
?考点七民事法律关系
受民法规范的社会关系叫民事法律关系。民事法律关系有三个要素：主体、客体和内容。
主体是民事法律关系中权利义务的承担者，其中享有权利的为权利主体，负担义务的为义务主体。
内容是主体享有的权利和承担的义务。
权利义务所指向的对象是民事法律关系的客体。
?考点八民事主体
当前各国普遍承认的民事主体是：
自然人(个体)和法人(组织体中的一种)，我国把其他组织(法人之外的特定组织体)也列入民事主体。
考点九民事法律行为
民事法律行为是民事主体以意思表示为要素，旨在设立、变更、终止一定民事法律关系的合法行为。民事法律行为的上位概念是民事行为。最典型的民事行为是合同、遗嘱和婚姻。
民事法律行为应当具备下列条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意
思表示真实；(3)不违反法律或者社会公共利益。
民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。
(一)无效民事行为
1.概念
无效民事行为，是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为。
2.类别
(1)无民事行为能力人实施的；
(2)一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的；
(3)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
(4)违反法律或者社会公共利益的；
(5)以合法形式掩盖非法目的的。
3.民事行为被确认为无效的法律后果
当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
(二)可撤销民事行为
1.概念
可撤销民事行为是行为人意思表示不真实，法律赋予表意人撤销权，由其决定行为效力的民事行为。
2.类别
(1)行为人对行为内容有重大误解的；
(2)显失公平的；
(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的侵害非国家利益的行为。
3.可撤销民事行为的法律后果
因意思表示不真实而使自己遭受损失的人具有撤销权，有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销该行为。但是撤销权人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
被撤销的民事行为从行为开始起无效。如果撤销权人在法定期限内不行使撤销权，则该民事行为继续有效。民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他
部分仍然有效。
(三)效力待定民事行为
1.概念
效力待定民事行为，是行为成立后效力处于不确定状态，需待有权利的第三人的意思表示来确定其效力的行为。
2.类别
(1)限制民事行为能力人实施的依法不得独立实施的行为。
(2)无权处分行为。一般来说，只有所有权人或依法、依约定享有处分权的人才有对物的处分权，如果无处分权而擅自处分他人之物则为无权处分。
(3)无权代理行为。代理人无代理权、超越代理权或在代理权终止之后以被代理人的名义所为的民事行为为无权代理。
3.效力待定民事行为的法律后果
(1)第三人的追认权：限制民事行为能力人的法定代理人、无权处分行为中的有处分权人、无权代理中的被代理人有追认权，如果追认，该行为有效，如果拒绝追认，限制民事行为能力人的行为无效；无权处分和无权代理行为对追认权人不生效力，由无权处分人和无权代理人对行为负责。
(2)相对人的催告权和撤销权：相对人可以催告追认权人在一个月内予以追认。追认权人未作表示的，视为拒绝追认。行为被追认之前，善意相对人有撤销的权利，使行为归于消灭。
【题例】
小孙已16周岁了，于2009年12月份与某房地产公司签订了一份购房合同，购买了一套价值1000万元的别墅，小孙的行为属于：（D)
A.有效民事行为
B.无效民事行为
C.可撤销民事行为
D.效力待定民事行为
?考点十民事权利
民事权利是民事法律赋予民事主体满足其利益的法律手段，可以分为财产权和人身权两大类。
财产权包括物权、债权；人身权包括人格权和身份权；知识产权中既有人身权又有财产权。
?考点十一民事责任
民事责任是指民事主体违反合同义务或者法定义务而应承担的法律后果。民事责任主要是合同责任和侵权责任。
侵权责任是行为人违反法律规定的义务应当承担的法律后果。侵权责任的产生
可能是由于行为人的故意或过失行为给他人造成损害，也可能行为人既无故意也无过失，但依照法律规定应当承担责任；前一种为过错责任，后一种为无过错责任。侵权责任以过错责任为原则，以无过错责任为补充。
(一)过错责任原则
过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，是对一般侵权行为适用的确定行为人承担民事责任的根据和标准。其构成要件为：
1.损害事实的发生。即有人遭受了财产损失或精神损害。
2.行为人实施了违法行为。行为人只对自己的违法行为负责，如果行为人是出于正当防卫给侵害人造成损害，不构成侵权。
3.违法行为与损害事实之间有因果关系。损害事实确实是由违法行为造成。
4.行为人有过错。行为人主观上是因故意或过失而实施违法行为。
(二)无过错责任原则
在法律有特殊规定的情况下，即使行为人主观上没有过错，只要行为人的行为与损害事实之间有因果关系，行为人就应承担侵权责任。
《民法通则》规定了以下几种情况，行为人应承担无过错责任：(1)国家机关或者国家机关工作人员的职务行为侵权；(2)产品缺陷致人损害；(3)高度危险作业致人损害；(4)污染环境致人损害；(5)地面施工致人损害；(6)建筑物致人损害；(7)饲养的动物致人损害。
（《侵权责任法》出台后，请留意无过错责任原则下侵权行为的变化。）
(三)承担民事责任的方式
承担民事责任的方式主要有：
(1)停止侵害；(2)排除妨碍；(3)消除危险；(4)返还财产；(5)恢复原状；(6)修理、重作、更换；(7)赔偿损失；(8)支付违约金；(9)消除影响、恢复名誉；(10)赔礼道歉。
其中第(2)项到第(6)项适用于侵害财产权的责任承担，第(8)项到第(10)项适用于侵害人身权的责任承担；第(1)项和第(7)项对于两种都适用。这些承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
考点十二诉讼时效
(一)一般时效和特殊时效
诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权归于消灭的制度。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。
1.一般诉讼时效为2年，即除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。
【题例】
田某2008年3月12日将一个旅行包寄存于阳光旅行社，第二天早上去取包时发现旅行包已被丢失，根据《民法通则》的有关规定，李某的诉讼时效期截止到：（A)
A.2009年3月12日
B.2010年3月12日
C.2010年3月13日
D.2028年3月13日
2.特殊诉讼时效分短期诉讼时效和长期诉讼时效。《民法通则》中规定的短期诉讼时效为1年，包括以下几种：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。但是，这四种适用短期诉讼时效的情形，有的已被后公布的单行法修正，按新法优于旧法，特别法优于普通法的原则，应适用新法的规定。如身体伤害因环境污染造成的，应适用《环境保护法》规定的3年特殊诉讼时效。
《合同法》中规定国际货物买卖合同和技术进出口合同适用的诉讼时效为4年。
(二)诉讼时效的起算、中止、中断和延长
起算：诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。
中止：在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。
中断：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
延长：有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
考点十三合同的订立与履行
(一)合同订立
合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的过程，分为要约与承诺两个阶段。
1.要约
要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合以下规定：(1)内容具体确定；(2)表明经受要约人承诺，受约人即受该意思表示约束。
要约到达受要约人时生效。要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。要约也可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。
要约邀请又称要约引诱，是一方希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请的目的并非订立合同，而是邀请对方对自己为要约，只是当事人订立合同的预备行为，本身并不发生法律效果。《合同法》规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”
【题例】
按《合同法》规定，“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书”等为：（C)
A.要约
B.承诺
C.要约邀请
D.宣传
2.承诺
承诺是受要约人同意要约的意思表示。
承诺通知到达要约人时生效。承诺生效时合同成立。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。承诺生效的地点为合同成立的地点。
承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。承诺一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。
(二)合同的履行
合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。
1.合同履行应当遵循如下原则：
(1)适当履行原则：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
(2)协作履行原则：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
(3)情事变更原则：合同依法成立后、履行完毕前，由于客观情事发生异常变化，致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害，而这种变化是当事人在订立合同时不能预见并且不能克服的，该当事人可请求法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
2.合同履行中的抗辩权
抗辩权，是在符合法定条件时，一方得对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：
(1)同时履行抗辩权：是指没有先后履行顺序的双务合同的当事人一方享有的、在对方未履行债务或履行债务不符合约定时，拒绝其相应的履行要求的权利。其法律基础是诚实信用原则，以平衡当事人之间的利益。
(2)先履行抗辩权：是指在有先后履行顺序的双务合同中，当先履行一方未履行债务或其履行不符合约定时，后履行一方享有的拒绝其相应的履行要求的权利。此抗辩权为后履行一方提供保护。
(3)不安抗辩权：是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方在合同成立后发生了法律规定的丧失或可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行其债务的权利。此抗辩权保护先履行一方。其适用条件为后履行方有下列情形之一的情况：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧
失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。此时先履行方负有举证义务和通知义务，依法中止履行的，应当及时通知对方。
考点十四违约责任
违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时产生的民事责任，它以合同有效为前提，可以由当事人在法律允许的范围内约定。
(一)违约责任的归责原则
违约责任的归责原则是指基于一定的归责事由而确定违约责任成立的法律原则。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国《合同法》采取的是严格责任的归责原则，即不以违约人有过错为条件，只要有违约行为，即构成违约。
(二)违约行为的形态
1.预期违约：指当事人在合同履行期届满前明示或默示表示将来不履行合同，此时对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
2.不能履行：指债务人在客观上丧失了履行能力，或者法律禁止债务的履行。
3.拒绝履行：指在履行期到来后，债务人无正当理由而拒绝履行债务。
4.迟延履行：指债务人能够履行，但在履行期届满时却未履行债务。迟延后的履行对债权人无利益的，债权人可拒绝接受履行，并由债务人承担不履行的责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
5.不完全履行：指债务人的履行行为不完全符合法定或者约定的条件。
6.受领迟延：指债权人对于债务人已提供的履行未为受领或者未完成其他所必要的协助行为。
(三)免责事由
免责事由即当事人可免于承担违约责任的事由，包括免责条件和免责条款。
1.免责条件：指法律明文规定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的条件。共同的免责条件是不可抗力。所谓不可抗力，是指合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为下列情况应属不可抗力：自然灾害；社会异常事件，如罢工、骚乱；军事行动；政府行为。
2.免责条款：是当事人事先以协议免除或限制其将来责任的合同条款。合同中的下列免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
(四)承担违约责任的方式
1.强制履行
债务人违约后，如债务履行仍有可能时，债权人可请求法院强制违约方继续履行合同债务。但下列情形不得强制履行：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行；履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。
强制履行的表现形态包括令债务人限期履行，修理、重作、更换等。
2.赔偿损失
赔偿损失责任的构成要件包括：
(1)一方有违约行为；
(2)另一方受有损害，包括所受损害和所失利益；
(3)违约行为与损害后果之间有因果关系。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。受害人对于损失的发生或扩大也有过错时，法院可减轻或免除违约方的赔偿责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
3.违约金
违约金是当事人依法律规定或合同约定，在一方违约时应向对方支付的一定数额的金钱。违约金通常视为损失赔偿额的预定。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
考点十五合同的解释
合同的解释，是指由受理合同纠纷的法院或者仲裁机关为合理确定合同的内容而依法对合同及相关资料的含义所作的有约束力的分析和说明。
合同解释的原则有：
1.客观解释原则：又称文义解释原则，即“应当按照合同所使用的词句”来确定合同用语的含义。
2.整体解释原则：即把全部合同条款看作一个整体而确定合同用语的含义。
3.目的解释原则：在合同条款有多种解释时，应采取最适合于合同目的的解释。合同可作有效和无效两种解释时，应采使合同有效的解释。
4.习惯解释原则：为当事人接受的交易习惯或惯例往往有优先于法律的任意性规范及一般条款的效力。
5.诚信解释原则。
考点十六买卖合同、租赁合同、委托合同
(一)买卖合同
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
1.买卖合同的条款
包括：买卖标的、标的的数量和质量、价款、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、争议解决的方法等条款，还可就包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等内容进行约定。
2.买卖合同的效力
出卖人负有的义务：
(1)交付标的物。
(2)转移标的物的所有权。
(3)瑕疵担保责任。
买受人负有的义务：
(1)支付价款。
(2)检验义务。
(3)保管义务。
(4)及时受领的义务。
3.标的物毁损、灭失的风险承担
标的物毁损、灭失的风险承担，是指买卖合同订立后，标的物因不可归责于双方当事人的事由而发生毁损、灭失的损失，由谁承担的问题。当事人有约定的，从约定；当事人无约定的，适用以下原则：
(1)依交付而转移：在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。
(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
(3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物毁损、灭失的风险，自合同成立时起由买受人承担。
(4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
(5)出卖人按照约定或者依照法律规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
(6)因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝
接受标的物或者解除合同。
(二)租赁合同
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
1.租赁合同的内容和形式
租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
2.租赁合同的效力
出租人负有以下义务：
(1)出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
(2)租赁物的维修义务。
(3)瑕疵担保责任。
承租人享有以下权利：
(1)经出租人同意，承租人可以对租赁物进行改善或者增设他物。
(2)经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。
(3)取得收益的权利。
(4)对租赁物的优先购买权。
承租人负有以下义务：
(1)按照约定的方法和性质使用租赁物。
(2)保管租赁物。
(3)支付租金的义务。
(4)返还租赁物的义务。
3.租赁合同中的风险承担
由于不可归责于双方当事人的事由给租赁物造成的风险，由租赁物的所有人承担。由于租赁物灭失，租赁合同部分或全部无法履行时，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
(三)委托合同
委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报
酬的合同。
1.受托人的义务
(1)办理委托事务的义务。受托人对委托事务原则上应亲自办理，只有两种情况下可以转托他人：
①事先取得委托人的同意，受托人仅对第三人的选任及指示上的过失承担责任；
②因情况紧急，为了委托人的利益需要转托他人。
(2)遵守委托人指示的义务。受托人应按照委托人的指示处理委托事务。但为了委托人的利益可以变更委托人的指示。变更指示存在两种情况：
①事先取得委托人的同意；
②紧急情况下难以取得联系时，受托人应妥善处理委托事务。
(3)报告的义务。受托人应将委托事务的开展情况向委托人报告；变更委托人指示未事先取得委托人同意的，事后也应将该情况及时报告委托人。
(4)转移利益的义务。受托人应将办理委托事务取得的各种利益及时转移给委托人。
(5)转移权利的义务。受托人以自己的名义为委托人办理事务取得的权利，应将权利转移给委托人。
2.委托人的义务
(1)支付费用的义务。无论委托合同是否有偿，委托人都有义务提供或补偿办理委托事务的必要费用。
(2)付酬义务。对于有偿委托合同，委托人应向受托人支付约定的报酬。
(3)赔偿责任。委托人的赔偿责任有三种情况：
①对非因受托人的过错而委托人解除委托合同的，应负赔偿责任；
②对受托人处理委托人的事务时，因不可归责于自己的事由受到的损失，应负赔偿责任；
③委托人经受托人同意，委托第三人处理委托事务，给受托人造成损失的，委托人应负赔偿责任。
3.委托合同的终止
(1)委托事务完成或双方协商解除委托合同。
(2)委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。
(3)委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。
考点十七物权与所有权