第一节，我国现行土地管理制度的历史进程。从国家现在土地管理的制度和法律的顺序来看，首先，第一个是1986年《中华人民共和国土地管理法》，这个法主要是强调对于耕地保护发挥了一定的作用，但是随着改革开放以后，特别是92年当时邓大人南巡讲话以后，各地招商引资的风一浪高过一浪，后来感觉到法律在好多地方，已经根本不适应国家经济体制改革和经济发展的需要，所以我们相应的过渡，一直到了98年出台新的《土地管理法》，这个法是99年1月1日正式实施的，新的《土地管理法》首先把基本国策确定，十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地。另外也确认了一个原则，协议出让，这是关于新的土地管理法的有关条例。
98年法律出台以后，在地方发展经济招商引资，以及国家一些资源大量流失，主要是土地资源流失了，这时候发现关于土地管理法里确立的协议方式有许多弊端，这种情况下在2002年的5月9号颁布了第十一号令，11号令大家都知道了，明确规定了招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，这里我想内容不用再说了。招牌挂以后出现的一些现实情况，制度公布以后执行情况不很理想，仅拿2003年为例，2003年全国出让土地是17868万公顷，大约折合280万亩，其中通过招标方式的只有9.3万，拍卖方式出让的只有13.3万亩，挂牌方式的只有55.25万亩，以招标、拍卖、挂牌等市场方式供地的比例，仅从2002年的15%提高到2003年的28%，所以，提高的幅度并不大。根据这种形势的变化也颁布过一些其他的文件，包括2003年11月份针对耕地保护和基本农田保护、非农建设出台了“五
不准”和“六不报批”，具体内容不再重复了，大家可以查一些相关的法律。
再往下发展，到了2004年3月31号出台了71号令，这是国土资源部和建设部联合下发的，《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知》，这个就是针对我刚才说的在招牌挂规定出台以后，实际在执行上并不是很理想，根据这个现状，国土资源部和建设部出台了一个规范性文件，根据这个规范性文件主要内容大家都知道关于“8.31”大限的问题，因为这个文件里要求各地要在2004年8月31号之前，将遗留问题处理完毕，否则国家有权收回土地，实际上关于全额缴纳土地出让金的问题，文件出台之前像我们自己接触的好多客户来讲，或者在实际操作当中比如说我自己缴纳一定比例的土地出让金，我就可以取得临时土地证，我拿到临时土地证我就可以跟银行或者金融机构联系，取得资金的支持和贷款，由于有了这个规定，有了“8.31”大限，所以开发商在土地承租的成本要比以前大大增长，并不是说交了40%，就能完全拿到这个证，就能取得后期的建筑资金，他需要把整个土地全部的出让金交齐以后，才可以拿到这个证。
就北京来讲当时确实给北京开发商造成了资金的相当紧张。包括原来在实际操作当中，曾经交纳完土地出让金以后还有发证函的政策，当我没有拿到正式土地证之前，房屋和国土管理局会给我们有一个函件，这个证在办理过程当中，拿到这个证我们也可以起到临时土地证的作用，证明这块地权力已经具备了，可以去向银行或者金融机
构去谈融资的问题。但是，由于有了文件之后，发证函也相对取消，所以这个就给开发商的资金产生很大的不便利。
随着这个发展，发现国家对于《土地管理法》的政策越来越严，2004年10月21号国务院颁布了20号文，全称是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，这个决定的核心内容就是实行最严格的土地管理制度，进一步严控盲目投资，低水平重复建设，圈占土地，乱占滥用征地的补偿，与之相配套的先后颁布了6份规范性文件，6份文件也是从各个方面强调了最严格的土地管理制度。首先我先从时间的顺序上给大家讲一遍，关于国家土地从法律上讲，土地管理上时间的顺序。
下面我开始演讲的第二部分，关于新旧土地政策界限划分及分析，首先谈到关于新旧土地政策的界限，今天我谈到这个是政策，不是法律。政策的界限我认为就是国务院的第28号令，28号令我觉得在法律制度上并没有变化，只是在土地供应政策及供应方式上产生了和98年以后新《土地管理法》不同的变化，这是我说的一个界限，下面具体从两方面分析关于新旧政策的变化。
第一个，简单看一下98年《土地管理法》，首先关于这个《土地管理法》，我们当时认为，它是针对以前特别86年以后咱们国家土地管理的政策及其他相应的法规，有一些创新和变化的，主要体现在两点，当然不仅限于这两点，首先建立了以土地分类为基础，以土地规划为根据的土地用途管理制度，耕地占补平衡制度，另外还改变了过去分级限额产权机制，但是土地管理法主要的问题，这块我们始终是
认为主要不在于“无法可依”，而主要体现的问题是在于“有法不依”和“执法不严”，以及违法不究和滥用行政权力，特别是在我们律师所接触的业务当中，“有法不依”和“滥用行政权力”是最突出的情况。
98年《土地法》实施以后，我觉得体现的是一种原则，在于保护耕地和发展地方经济这种矛盾，一方面地方为了发展自己的地方经济，就用土地、用资源去招商、去引资，去同资金占有者手中交换，同时也反映在中央政府和地方政府，地方政府和农民，以及资本拥有者和资源拥有者这几方面之间的博弈关系，说白了就是双方在对保，我自己拿什么东西去交换，地方政府有时候会出现土地的零转让，实际上我通过土地的零，虽然没有收到钱，但是我可以从土地上开发投入资金，带动这个地方其他相关产业的发展，人员的就业问题或其他服务行业的发展，当然这里比如说权利的交换问题，这个我觉得不是这个谈论的重点问题。
这些主要反映了，第一个地方越权批地，乱设开发区，对农民的补偿，标准低，补偿不到位，主要是以牺牲农民的利益，这种情况下失地农民和三无农民数量增加，引起了整个整体社会的不稳定，包括一些群众的整体上访，这种情况下就会给中央政府产生相当大的稳定方面的压力。
另外，并不是法律制度不健全，实际上是有法可依的，但是主要就是执行，就是缺乏一个有力的执行机制，这点我想咱们温总理曾经在电视电话会议上也集中反复强调了，温总理的原话是：“多年来我
国在土地管理方面制定一系列的法律法规，对土地的所有权和使用权、征用和占用，审批权和审批程序都有比较明确的规定，现在突出的问题是有法不依，执法不严，违法不究和滥用行政权力”，根据这个背景我觉得这也是新的政策出台的一个背景，一个铺垫，如果没有这个现状，我估计28号令不一定会在这个时间出台。28号令的出台第一部分关于出台前的背景，刚才我反复强调了，在1998年土地管理法出台以后，关于执行不利出现的一些情况。
在28号令出台之前，实际上从2004年4月国家就已经暂停了农耕地转用和征用的审批，当时规定的期限是半年，按照期限计算应该是10月底解冻，当时的一些人认为半年只是国家作为一种调整，半年以后解冻可能还会继续进行，但是，实际上半年之后土地的限制并没有松动，为什么因为这时候28号令相应出台，在这种情况下我觉得是现实背景。
另外还有一个关于宏观政策方面的背景，政策的背景主要在哪儿？就是把土地政策放到整个国民经济的政策来看，这也体现出国家对经济过热行业进行宏观调控的一种手段，一种方式，主要是用这种方式采取遏制对过热行业的投机行为，这个数字在2004年第1季度我国的固定资产增长了43%，在这个数字背后主要是体现的原因在于地方政府片面追求经济增长速度，过度依赖投资拉动经济增长，大部分主要的手段是通过搞征地拆迁、办开发区、上项目，特别是搞重复建设。
2004年4月初，国土资源部曾经发行过《2004年中国国土资源
部规划》，显示全国的征地面积为185088.3万亩，应该是18亿亩，净减少征地3806万，随着耕地的大幅度减少，另外还出现一个情况，就是国家实施这种宏观调控，主要是2004年4月27号国务院宣布提高了钢铁、电解铝、水泥和房地产四个行业固定资产投资项目资本金定律，特别是钢铁由25%提高到40%，其他几项水泥、电解铝由20%提高到30%以上，温总理在4月27号、28号接受欧洲媒体采访的时候也强调，国务院采取四大措施抑制经济过热。
第一，货币发行量和贷款规律；第二，严格土地管理，坚决制止，乱征耕地；第三，认真清理和整顿在建和新建项目，严肃处理乱征耕地和乱上项目的违法行为；第四在全国范围内开展节约资源的活动，在宏观上的两个背景反映出，一方面耕地大量减少，另一方面国家主要是通过政府，大力加强了宏观调控，也把土地作为宏观调控的一种手段，地方政府要经济法律、要虚假堂皇，我中央政府用资源来处置你，我把土地资源上升、收回，严格土地使用权以后就会造成地方减少尽量避免低价土地或者零价土地，去用土地的资源交换资金这种现象。
基于上述我说的这几种背景，一个是现实的背景，98年房地产管理法出台以后，土地市场的混乱状况以及目前整个国家的经济形势，针对目前国家整个宏观调控经济形势，出台了28号令，下边我谈一下关于28号令的主要变化，28号令的主要变化主要是从两点。
第一点，从土地制度本身来讲，第一，28号令在土地基本法律制度上没有根本性的变化，但是它在各项土地管理的落实上有了新的
变化，尤其是在房地产业最为关注的土地供应政策和供应方式上有了比较大的变化，在土地制度落实上明确提出要实行最严格的土地管理制度，我觉得这一点在今年人大会的政府工作报告中再次得到体现，3月5号温总理在政府报告中部署今年国土资源管理的任务，其中一段话连续出现了四个严字，坚决实行最严格的土地管理制度，从严执法，严格控制农用地转为建设用地，严格保护耕地，特别是基本农田。
3月7号国土资源部副部长李炎答记者问的时候，还是强调“严”字是今年的土地政策，另外继续从严从紧实行土地供应政策，我觉得这都证明了28号令会在未来相当长的一段时间成为土地利用，房地产开发用地过程中需要认真考虑的问题，我刚才说的问题是从客观政策落实上讲。
另外还从微观上也体现出变化，就是土地资源管理部门在管理体制上也进行了变化，实行了国土资源系统垂直管理，就是原来各地省级以下土地管理部门领导干部的人全是由地方党委管理，现在全都改成由上级国土管理部门管理，与此相适应的，县级以下国土资源也实行垂直管理，原来乡土地所全部是由小的地方党委派出，现在完全变成了县国土局派出了。同时国土资源部还向各地派出督察员，要监督检查各地的工作情况，所以这也从一定程度上限制了当地政府滥用土地的权力，原来是当地政府任命的行为，国土资源部的局长很大程度上要依赖地方行政长官的行动令，比如说书记、市长下一个令，可能他明知道是违法，但是他也不得而为之，因为他以后的人事权等等都操纵在地方政府，现在通过这个变化，虽然不会从根本上，但会很大
程度限制地方政府或者地方行政长官利用土地带动地方经济的权力。这是第二部分，关于新旧土地政策划分界线的分析。
第三部分，28号文的主要内容，主要是关于新的土地政策，这个文分五章二十五条，咱们从章节的顺序开始。首先，第一章主要说的是严格执行土地管理法律法规，第二节主要强调的是法律执行的问题，我总结了八个字，不得下放，严禁拆分。因为现在农用地转用和土地征收已经由省、自治区和直辖市人民政府负责，它规定了省、自治区和直辖市人民政府不得下放土地权，特别针对原来的情况，严禁你把原来单个项目拆开，拆分式，这也是中央政府28号文件有针对性地解决问题的办法，实际上1998年土地管理法中，土地使用权限已经是上升了。但是由于地方会采取很多联合措施，特别他们经常把单个项目，因为当时全国的规定有一个具体的要求。我超过审批标准的时候就把一个项目拆分成几个，分别审批，下一级的政府能有足够的权力去使用，能有充分的灵活性，但是现在中央政府28号文特意强调。
在这里大家有一个取得土地的风险，房地产企业与地方政府签订用地协议时，关键要审查地方政府是否有审批权，是否越权审批？比如举一个例子，像开发区是没有审批权的，还有我们接触的案子当中发现的一些情况，直辖市的区政府或者乡镇政府有时候为了招商引资，他们承诺由房地产企业垫付先行拆迁费用，承诺将来这个土地使用权交给房地产企业，这就会出现很多问题。当你这个企业资金垫付进去以后，很有可能以后随着中央政府的检查，事情曝光，由于没有
审批权而造成他以前给你的承诺不能兑现。
如果你前头垫付了拆迁安置的资金，但是最后发生实际土地使用权出让和转换过程当中出现了第三人的权利，可能会采取正常招牌挂的方式，政府可能事先允诺给你的，找一个假的投标，实际上几个相关企业去摘牌，但如果有一个实实在在的和你不相关的企业，它通过合法的手段，通过招牌挂的方式把土地拿到，那你前面垫付的资金怎么得到补偿。
这有一个案例，给大家一个警示的作用。假如说一个国有企业，它跟一个开发区签订了一份用地的意向协议，什么协议呢？开发区跟它谈，如果你能够把你主要的办公和工厂到我开发区来建设，我允诺给你相当范围的一块地，这块地供给你建设，我这个用地保留协议期限是两年，这个协议签署，比如说2000年签的，用地协议保留两年，只要两年内你随时到我这儿建设你的厂房，建设你的办公地点，相关的手续按照相关的政策去办。
这个企业拿到保留协议以后，这个企业也没钱，没钱怎么办呢？然后到外面招商引资，引资以后他找到了一个可以投资的人，拿协议给他，说我这儿有一个用地保留协议，你来投资，咱们搞一个联建，双方在这个基础上达成了联建协议，联建协议的主要内容是什么？一方出力，一方出资，出地是刚才说的国企，约定了所有这块土地以后，可能发生的出让金全部由国企来交，在这个土地所有的建设行为全部都交给投资商，建成以后双方达成分配制度，比如说四六，国企占四，私企占六，双方按四六分成。
但是这里还有一个细节问题，他们在签订这个协议的时候已经是2003年了，实际上这个用地保留已经过期，已经失效了，但是双方为什么还要签这个协议呢？因为国企说，没关系，开发区那块地肯定给我留着，我随时有资金，他随时给我留着，用地保留期会继续给我顺延下去，我只要交租，随时给我办土地证，投资企业也认可了。
双方共同成立了项目管理部，然后也交纳了设计费，也对土地前期做了一些基本的投入，大概投入几十万，但这个事后来没有成，到了2003年底，这个国企整体改制，把它上收到另外一个企业，原来的用地协议全部都交给新接受的企业来承担，这个时候他就给原来投资的企业发了一个解约函，就说我现在无法再履行咱们原来签的合同，主要有两方面原因，第一，我已经整体改制。另外开发区对于我来讲也不再坚持原来的承诺，因为我整体改制已经不作为国企来取代，所以这块地已经交由新的我的公司来处理，投资商就不干了。这个案子起来之前双方进行过协商，我们曾经也参与到这个过程中，双方都有律师，我们不作为任何一方的律师，因为当时双方的律师对这个问题有点吃不准，向我们来探讨法律问题，才介入的这个案子。
我们对这个问题有三种意见，我们坐在一起探讨这个问题的时候有律师，有学院的教授和法官，有三种意见。一种意见认为这个协议无效，无效的理由很简单，就是说你当时签署的保留协议是违反国家土地管理法的规定，不符合咱们国家土地管理法以及相关的土地政策，你在没有取得土地使用权的时候对外签署联建协议是无效的，无效的处理结果就是返还，你这块地该是哪的还回到哪去。
前期投入双方都有过错，当然在过错责任上也出现两种问题，但这个不重要，第一，协议无效责任分担有两种，一种是原来的国企承担责任，为什么？明明你自己没有取得土地使用权，但是却拿着这个保留协议对外引资招商，你就是违法，所有的责任都应该由你负担，大概你的最少损失应该是不到一百万，把前期所有的设计费，项目补偿建立的项目办，而且项目办的费用全承担，然后人员工资，所有费用都承担，这是一种处理。另外一种是这些损失由双方承担，就是说投资方也明明知道他在拿这个用地协议的时候只是一个保留协议，并没有取得土地，你对这个无效也要负责任，这是对协议无效的意见，但是处理结果是两种。
另外一种是协议有效，他们的意见是什么呢？双方都明知这个土地使用权国企并没有取得，他们定了后来招商引资的联建协议实际上是名为联建，实为融资的行为，实际上就是一方拿着所谓的土地使用权来融资，等融资以后用房屋出卖来投资的行为，这是一种附条件的协议，双方都在条件长久的时候才能进一步履行，当条件不长久的时候协议就无法履行，但是协议本身的效力是肯定的，因为所谓的协议无效主要是开发区和国企之间，当然国企和后来的私企是意向协议，是可以认定为有效的，但是在违约责任的承担上承担实际责任，以及一些预期的利益，当时算也不会超过一百万。
第三种意见是效力待定，说这个协议是双方一个意向性的东西，这个意向性的东西也是根据条件，但还是看条件到时候是否能成立，在双方进入诉讼或者仲裁过程当中，如果开发区允诺说这块地我还继
续保留给国企，我照样可以给你办相应的土地手续，虽然是在诉讼期过程当中，但你可以在一段时间内取得这个土地使用证的话，应该视为协议有效。
当时大概是这三种意见，但双方最后也没谈成，进入了法律程序，但是没有去法院诉讼，到了国际仲裁委仲裁，仲裁的结果比较出乎我们当时的分析。仲裁的结果是协议有效，这点有人考虑到，但主要是没有想到最后的损失赔偿，损失赔偿了几千万，将近一个亿的损失。他把什么利益算出来了？把投资商取得这块土地以后，因为他按四六分成，他拿到六以后有四十五年的使用权，他把这四十五年的使用权乘以面积，乘以当地房租租金的价格计算出来，这一下就是一个天文数字了，这就是他所谓的预期，判出了一个预期利益。
这里也引用了28号文的131条和113条，由于一方违约另一方应该赔偿企业直接损失，包括预期可取得的利益。这个事情完了以后，一是对于国企而言，他们没有想到这个事情会这么严重，原来认为赔一两百万就可以了，没有想到是这么一个天文数字。目前这个裁决书我们拿过来以后再去跟法官研究的时候，我们到现在为止还认为是错的，但是现在没有更好、更有效的办法，因为咱们国家的制度，仲裁、国际仲裁是一裁定音，裁了以后就直接向法院申请执行，连上诉的机会都没有，这是具体的解决方法。
通过这个案子也给在座的各位提个醒，这是现实当中发生的实例，通过这个案子会引发我们很多不同的思索，在这个条款里我们反复强调了关于法定审批权的问题，目前严格按照法定审批权的规定，
开发区是没有权做这个决定的，那我们就理所当然的认为，你没有取得土地使用证，那么理所应当是无效的，根据这个计算审批范围是能够确立的，但是这个案子的过程中，他没有把审批权的行为确认为有效，我们就目前来讲多数意见认为这个裁决不好，但现在确实没有更好的办法，也不是完全没有办法，也可以通过其他的法律途径去解决这个事情。
在我接触的案件当中，刚才是一个反面的例子，我本来想举一些正面的例子，一些投资商跟用地方经常会出现一方出力、一方出资金的行为，通常会遇到投入资金这一方要求解除合同，在1995年房地产管理法出台以后，曾经有一段我们律师替投资商出主意，就是你尽量追究出地方的法律责任问题，比如说他没有证，没有土地权，这个项目不管什么原因你不想再投了，也有可能没有原因，你想把资金收回，我们当时为投资商出的主意是什么？你找对方的毛病，我们通常是看看彼此有没有资质，彼此有没有土地证。
接着刚才的案例谈，刚才我举出第一个案例，第二个就引伸了一个话题，就是在我们接触的好多开发商提出解约的时候，我们经常采用的方法就是挑土地提供方的毛病，最主要是他没有取得土地证，在没有取得土地证的情况下我们完全有理由认为这个协议是无效的，这种情况下我们要求自己的资金返还是没有任何问题的。如果协议有效，第一，可能我们不能解除，第二，等于一个投资行为，按照经济法的有关规定，既然是投资那就得承担风险，当中所产生的损失应该共同承担。
我们那个时候就到房地产管理局和土地管理局查，查查提供土地方有没有土地证，没有就到法院起诉，就以对方没有土地使用权为由，请求法院认定合同无效，然后对方赔偿损失，资金返还，然后加相应的利息，基本上在那一段时间都是比较奏效的，但是随着咱们土地法颁布以后，以及最高法院颁布的一些关于房地产开发建设的司法解释，司法机关也出于维护社会稳定和维护整体开发形式的需要，特别在新的合同法颁布以后，国家取消了好多限制性、禁止性的法律规定条款，充分尊重当时意识自愿的原则，审判当中也出现了很多调整。
有一个北京的案例，还有一个辽宁的，北京一个区县法院审的，中院做终审，辽宁那个是地方高院审的，然后最高人民法院做终审。他们的理由都是投资商以出地方没有取得土地证为由，要求判定协议无效，要求投资款返还。但是在审理过程中经法院查明，对方提供了当地有关房屋土地管理部门出具的证明，就是这块地我们规划已经批了，我们国土局也批了，手续正在办理当中。法院据此认为：虽然出地方目前尚未拿到土地使用权证，但他实际上已经取得了这块土地的使用权，因此协议有效，驳回了原告的起诉。这是从现实当中发生的案例，而且都是协议生效的案例。
包括最高法院，还有最近颁布的关于房地产开发或者商品房预售的规定，现在通常都会有一个表述，通常会有一个表述，表述在哪儿呢，就是说在起诉之前尚未取得合法手续，但在一审审理期间取得合法手续，不应认定为无效，说明通过咱们国家整体思路，审判的思路，越来越出于保护，从保护现状的角度考虑，也是维护一个稳定，如果
单方全面投入，如果由于一个简单的原因，完全依据手续不完备企业就认定我无效，这样会产生很大的不稳定因素，还是从这个角度考虑。所以这块也是提醒在座的在现实当中需要注意。这就给大家产生一个困惑，按照法律规定没有土地使用权，按道理说我不应该跟他合，现在有这么一个商业机构，到底跟他合不合，我跟他合，怕以后出现问题土地定不下来，我不想解决，因为他的土地批不下来我的资金没有保障，我这块地向建设部得不到有效的法律确认，要是不合可能机会就没了，所以，对于开发商有一个两难。
作为我们律师现在遇到这种情况，我们跟开发商和投资方我们一般会充分的告诉他法律上的风险规定，同时把现实中的案例向他阐述，其实这个案例和法律规定本身就是一个矛盾，再说远点，我们作为律师对中国法律有时候很迷茫，中国实际上是一个权威法律国家，所有的法律行为按照明文规定来去做，但是在现实法律中，法律经常被所谓的政策、权力、人情冲击得体无完肤的，有时候我们也很无奈，但是也没有办法，作为我们律师来讲，既要向当事人讲解法律，充分让他意识到法律的严肃性，同时要告诉他现实的状况，只能是遇到具体案子具体分析，这也是我在开始的时候做了几点说明，我只能代表我个人的观点，实事求是的讲我真没有这个把握，现实当中好多案例出现之后，我们必须理解的就是法律，目前来讲现在所有参与这个案子的大多数讨论，认为这个合同可能是有效，可能是无效，这个争议还存在，但是最后判处预期的因素我们认为都是错的，但是目前没有办法，就是一个生效的裁决。
第二个，关于第一章的第四节，主要是禁止非法压低地价招商，前面我也说过了关于一些现状的问题，这块也是总结了8个字，“公布底价、违反规则”，主要是县自治区和省自治区、直辖市政府要公布最低标准，如果有违法按照相应的法律去追究责任，这块我也跟大家说几个案子，这块不太为一般的开发商所注意的一点，关于追责的问题，原来在咱们国家用零转让土地或者低价转让土地、招商引资，去追究直接领导责任的现象很少，但是目前为止在咱们国内已经出现了这个案例，大概在广东揭阳，我掌握的不是太准确，只是有一个印象，当地的一个领导因为低价转让土地，最后被判刑。
另外还有一个现在正在进行的案例，虽然这个事儿没有成定论，但是一直在2004年8月24号《法制日报》和2005年1月10号《法制日报》的头版，占的版权比较大，报道河北行唐县侵占农田的事件，这个事儿目前在新闻媒体上争论很大的事儿。正好具体负责这件事儿的编辑和记者和我关系不错，当时曾经对这个事儿向我们做过法律咨询，所以我出过意见，具体事情就是说当地可能为了修铁路的主干线，具体的要求的处分人是河北行唐县龙舟镇东村庄的书记和主任，名字就不说了，相关报道都有。主要是说他们与煤商勾结侵占基本农田，原因就是国家修铁路把村里的主干道占了，从村里通往县城的路断了，原来经常走的一条路就断了，这时候村里的书记和主任为了带动村里的经济，就在村里临时新修了一条路，路把原来的农田中间一分为二撇开了，修了一条路通往县城，这边是通往县城，路的那边是通往村里的一个煤矿，实际上情况从客观第三人角度来考虑，因为煤矿
是当地的，特别是村里经济的大支柱，煤商与当地的关系，不光是跟村主任关系好，与县里的领导关系也相当不错，因为可能也是县里的一个经济支柱，再加上这几年能源煤炭紧缺。
如果不开这条新路，煤肯定运不出来，即便运也会费很大的周折，其他的从村里通往县城的另外三条都不直接通往煤矿，为了去实现这个事儿，当时报道侵占农田5.37亩，实际上对土地并不是很严重的侵占，但是最开始启用，当地由于村书记和主任征求意见的时候基本上采用高压按手印的态度，有些农民就签了，得到了一笔补偿法，有些农民可能没有签，因为各种原因就进行上访，这件事儿一直反映到北京。这件事儿发生在2004年的1月30号，2004年的4月15号县国土局将案卷和给书记、主任党纪处分的建议书一块送到县纪委，但是直到现在，一是，相关责任人没有得到任何处罚，同时这条路依然如此。河北省人大包括国土厅、河北省的相关领导、省里的省长书记都严格要求，坚决执行国家相关文件的规定，恢复农田。国土部门对这个事儿态度是很坚定的，要求严格处理，但是政府出于经济方面的考虑暧昧，这块我可以把一个相关的法律跟大家说一说，特别是这次《法制日报》在两会报道上，他的主旨也是要追究这两个人的刑事责任，实际上双方已经较上劲了，记者在去采访的时候遭到当地村民的围攻，不好的处理方式，双方矛盾激烈，《法制日报》一定要把这事儿捅上天，一定要把两个人送进监狱，态度坚定。
这块相关的法律规定我可以跟大家说一下，一个主要在于刑罚，大的法律规定一个是刑法，另外一个是最高人民法院《关于审理破坏
土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，这是2000年颁布的，相对来讲刑法上的发条，一个是288号和242号、410条，我觉得这几条里288条和242条对大家影响不大，主要是针对非法占用耕地和非法转让倒卖土地，可能在处理问题当中经常遇到第410条，就是国家机关人员徇私舞弊、违反土地管理法规、滥用职权、非法批准征用、占用土地，具有下列情景之一的属于非法征用占用土地，这块对咱们会产生间接的影响，根据我刚才强调的第一点，强调法律审批权的问题，咱们跟地方政府在签署用地协议的时候，有可能由于对方的地方政府官员的违法行为，甚至说最后一旦被追究到刑事犯罪行为，可能会牵连到咱们自己企业的开发。我刚才说的事儿，具体的拆前道路这个事儿，整个上下运作，包括到《法制日报》去游说是谁呢？是煤商，为什么？因为这个路一定被恢复，村民可能是受损失，但是受损失最大的是煤商，煤商自己也谈到，说我之所以来是因为原来有路，你要早跟我说这条路没有，我可能不会来。
当然这是一个煤炭企业对咱们房地产企业可能没有直接的联系，这个也是给大家做一个警示、提醒。现在通过整个国家的国策来讲，国务院的政策来讲，是实行最严格的土地管理制度，必然在以后会对于滥用职权渎职的违法批地的行为会上升到一个高度，这个在咱们国家经济发展改革历史上体现不小，当时动员经济的时候大力倡导新经济，当你到一定程度的时候，民营企业纷纷落马。从上海的周正意、辛凤娟，为什么？一是，他们的行为确实触犯法律、不规避行为，原来可能觉得无所谓，地方政府拍胸脯保证没事儿，县里都是认可、区
里、市里，甚至省里都是认可的，你来吧，我把地皮给你，你当时可能觉得他没有权利，但是后面有这么多后台，有这么多政府的保护权在这儿，不会对你企业产生危险，但是就怕大的形式来了之后，他们自己都控制不了。我这次看28号文底下的签名都是“田宝山”的，但是，他这个国土资源部自己上去自身难保，更别说底下县、省自治区国土厅的厅长他们的保票。
所以，咱们房地产企业在去到各地去投资开发房地产的时候，遇到这种审批一定要慎重，审定权限的时候一定要慎重，现在不像以前，以前大的经济形势没出台之前，确实可能有的县里一把手跟你说没问题，肯定没问题，但是现在形势变了，对于这块我觉得可以给大家做一个提示。
第二个，强调规划管理主要是包括土地利用的总体规划，城市的总体规划，村庄和集镇规划实施管理。首先第一小点，我谈的是第6节，我总结了8个字，“强调总体，严格修改”，强调总体规划，总体规划定了以后，凡是涉及土地利用方向规模布局的修改，一定有一个严格的程序来办理，这一块主要显现在土地规划上。
第7节，主要强调土地的计划，对于计划的管理，计划指令、分别考核，这种计划是由指令性下达，具体的指标由国家分项去考核，按照定额指标和效率进行考核。
第8节，从严控制，谈到大的原则，严字当头，这里所体现的农用地转为建设用地的总量和速度，这块的原则我觉得是不符不批、拖欠暂缓，所反映的内容只要是不符合土地规划的就不批你，原来过去
有拖欠农民补偿费的暂缓下达2005年的计划。
第9节，加强项目建设用地的预审管理，不符不审、不审不批，就是只要不符合总体规划的就不进行预审，但是预审现在批准的前提上必须审，不审就没法批你，所以说还是看你符不符合总体规划。
第10节，加强村镇建设用地的管理，控制总量、禁止变项，控制总量主要是讲关于村庄和集镇的规划要有一个总量的控制，明确小城镇和农村居住点的数量、布局和规模，农村集体建设用地必须符合整体规划，凡占用农用地的必须依法办理严格审批手续，禁止擅自通过村改居等方式，将农村集体所有土地改为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租，集体土地用于非农建设，加强农村宅基地的管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这里有相应的一部分事实的案例，可以和大家谈一下。
下面说的这个案例，跟在座的企业没有直接的关联，但是跟个人前几年出了一些纠纷，出了什么纠纷？就是关于刚才说的村改居的问题，禁止成镇居民在农村购置宅基地，现在随着28号文出台以后，出了6个规范性文件，其他的规章都明确规定在农村的宅基地实行一户一宅，但是在前几年广泛兴起了利用农村集体所有土地，比如搞一些观光农业园，有一部分比如说果园、采摘园，当时根据国家旅游热的方针标准，开始了城镇的郊区游、村庄游，甚至发展到一些严重的情况，纠纷比较多的城镇的居民。拿北京市为例，城镇的居民到远郊区县，比如说附近的顺义、平谷、怀柔，到农村家里购置一个小院，价格比较低廉，四五万就可以购大概几亩地的小庄园，你自己可以建
房地产公司产品研发职能描述 房地产是指土地，建筑物及其他地上定着物。房地产开发的产品无非会以这三种形态存在，而且房地产品相对于其他产品来说具备一些独特的性征。比如不可移动性、独一无 二不可复制性、成本价值高大性等等。这些特性决定了房地产品的生产制造需要消耗的较 多的自然资源，整合大量社会资源。房地产业区别于建筑业，具体从事工程设计的设计商，从事工程施工的建筑承包商不过是房地产品的具体操作者，归属于建筑业。房地产开发就 是组织、协调、整合各种社会资源，应用于地产项目本身，使预期房地产品得以实现，并 达到预期投资成果的过程。 如果我们提出这样的问题，在我们的个人工作岗位上，我们是专业的吗，在专业上是强势的吗？我想大多数人都会说：是的。那么换个角度，我们在房地产项目开发的每个 环节上是强势的吗，答案可能会不置可否。在生产房地产品的过程中，工程人员会首先把 自己当作一个施工管理者，负责开发的人员首先会把自己当作一个公关者，研发人员会首 先把自己当作一个工程设计者，销售人员会把自己当作一个产品的推销者……。“术业有 专攻”是我们工作的根本，但是能在此基础上做到博学是我们工作的一个难点。泛学的人 往往不会有所强势，而在某方面强势的人往往会局限于自己的专业，而忽略了其他。“平 行同方向力的合力大于交叉力的合力”这是简单的力学原理。如何保证房地产项目开发的 各个环节执行力是平行同向的呢？这就要求我们具有考虑全局的工作态度和较全面的工作 能力，在发扬自身强势的基础上，充分考虑与其他环节的工作协调一致性，从而推动项目 整体工作向既定目标前进。 房地产项目开发过程中中的研发职能概述 “研发”顾名思义就是“研究和开发”，这里开发的含义应该是局限于技术开发这个层面而区别于整个项目的开发。在整个项目的开发过程中，研发环节处于中间环节，前 接项目拓展，后接运营，工程，销售等等各个环节。从项目运作流程上来说，研发是产品 的设计者。其工作内容是依据投资决策，可行性研究，进行工程项目的方案设计，扩初设计，施工图设计，使产品图纸化，进而指导工程施工，使销售成果得以实现。 地产开发行业的研发工作不同于其他产品的研发工作。汽车制造商可以有自己独立的研发部门而不借助于其他的外部技术力量，甚至产品设计图纸可以重复利用。房地产的 研发工作则会有很大的区别。房地产品在区位上的独一无二差异性，导致产品的不可复制性，其成本价值高大的特性也使房地产品在制造工程中有大量资源的消耗，因此，房地产 品研发设计工作必须依赖方案设计商，施工图设计商，专业设计商等外部技术力量的支持。我们从事的具体研发工作就是整合这些外部技术资源，保证其按照我们的投资决策、项目
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
公司简介模板-房地产公司简介模板 房地产公司简介怎么写？ 信阳市园林实业发展有限责任公司 简介 信阳市园林实业发展有限责任公司成立于1998年，注册资金5000万元，是一家集房地产开发、建筑装饰工程、物业管理、酒店经营、金融服务为一体的综合性集团公司。 公司自成立之初，始终坚持“创品牌、跻身一流企业”为经营目标，秉承“用心文化、追求卓越”为经营理念，注重打造以“学习型、服务型、创新型”为核心的企业文化精神。经过十余载不懈的努力，打造出了一支具有活力和进取精神的专业化队伍，企业竞争力不断
增强，企业发展空间不断拓展，从而快速平稳步入良性循环发展轨道。截至目前，公司净资产过亿元，从业人员逾百人，公司法人治理架构健全。园林实业公司已迅速成长为在信阳具有良好声誉和非凡影响力的知名企业。 园林实业发展公司在不断发展壮大的同时，不忘回报社会。始终以“致富思源、富而进取、义利兼顾、德行并重”为己任，自觉承担社会责任，常年致力于公益事业。近几年来为希望工程共捐款捐物40余万元；为下岗职工、贫困人群、弱势群体维护社会治安等捐款捐物万元；为抗击各种自然灾害、流行病共捐款捐物万元；为信阳市政建设、公共事业捐款145万元；为希望工程资助贫困大学生、新建乡村校学共捐赠万元；数年来共累计向社会捐款捐物近500余万元、纳税近1600余万元。 公司的发展和善行善举，得到了社会各界的肯定和赞誉。园林实业公司先后被授予“河南省房地产开发优秀企
业”、“河南省银行业优质客户”、“重合同守信用企业”、“十佳非公有制企业”、“重点保护非公有制企业”、“纳税先进企业”、“光彩事业阳光工程先进单位”、“ 纳税贡献奖”、“社会奉献奖”等荣誉称号，xx年元月在北京人民大会堂被中国房地产协会授予“xx年度中国房地产最具影响力诚信品牌企业”，被中国房地产协会列入会员单位，且于2016年被世界杰出华商大会授予副理事长单位。 作为一个脚踏实地的本土企业，园林实业公司将始终以开发高品质地产为发展核心，始终坚持“居住改变生活，创造地产精品”的开发理念，以提升园区服务价值，在实现企业持续健康发展的同时，不断为员工创造平台，为客户创造价值，为社会创造温馨优雅的人居文化，为城市打造艺术精品。房地产公司简介 百纳行房地产源于深圳，其核心成员在深圳从事房地产行业十几载，有着丰富
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1 上海房屋置换股份有限公司 2 上海信义房屋中介咨询有限公司 3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司 4 上海中原物业代理有限公司 5 广州满堂红置业有限公司 6 上海太平洋房屋服务有限公司 7 中原地产（深圳）有限公司 8 戴德梁行?；泛城（中国） 9 天津顺驰置业有限公司 10 上海新澳投资咨询有限公司 11 南京市房屋销售置换实业有限公司 12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 13 北京我爱我家房地产经纪有限公司 14 广州美联房地产顾问有限公司 15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 16 重庆金丰易居房屋置换有限公司 17 深圳市中联房地产企业发展有限公司 18 天津市广厦房地产经纪有限公司 19 美联物业顾问上海有限公司 20 上海臣信房地产经纪有限公司 21 深圳市中天置业评估有限公司 22 天津龙盛房地产经营有限公司 23 重庆大泽置业代理有限公司 24 广州房屋置换有限公司 25 美联物业顾问深圳有限公司 26 成都富力房屋置换有限公司 27 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 28 广东合富房地产置业有限公司 29 杭州房屋置换有限公司 30 深圳市新峰地产顾问有限公司 31 广东经纬房产咨询有限公司 32 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 33 天津市津房置换河西连锁有限公司 34 世联地产顾问（中国）有限公司 35 上海华一房产经纪有限公司 36 天津汇众房地产经营有限公司 37 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司 38 同致地产顾问集团 39 广州珠江中原物业顾问有限公司 40 上海复易房屋置换经纪有限公司 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
房地产开发论文：浅析房地产开发流程
理的重点是“四控两管加协调”,也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制;管理好合同和信息,协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系,做到目标明确、措施得力、统筹兼顾,全面推进项目的施工。同时,房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中,定期报送房地产开发主管部门。 (一)施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件,规范签订规划设计、监理及施工合同后,并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费,在开发建设资金满足施工要求的前提下,可到建设主管部门申请办理领取《施工许可证》的手续。 (二)在项目开工建设前,应及时与人防部门沟通,按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费;与税务机关沟通,及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。 (三)在项目建设过程中,要充分调动和发挥监理公司、施工企业的积极性和主动性,以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用,严把安全关、质量关,确保工程进度,不断优化设计、节约成本,整合资源,强化信息管理,致力于打造优质工程,创建安全文明工地。
(四)商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后,可以申请预售。办理《商品房预售许可证》后,可以进行商品房预售合同网上登记备案,预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设,以缓解工程建设资金的压力。 七、项目的竣工 房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请,并由其对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收,落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用;否则,不得交付使用。通过竣工验收后,房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。 (一)物业管理。依据《物业管理条例》,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业具有独立的法人资格,从事物业管理的人员应取的职业资格证书。物业管理企业接受物业时,应对物业公共部位、公共设施设备以及建设单位移交的资料进行查验,与业主委员会办理物业验收手续。 (二)商品房销售。双方应当签订书面合同。合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业
中国房地产中国房地产开发集团公司 中国房地产开发集团公司于1981年1月16日经国务院批准组建，是全国成立最早的房地产开发企业。原名为中国房屋建设开发公司，1987年11月更名为中国房地产开发总公司。1993年1月，经国务院批准，更名为中国房地产开发集团公司，并以该公司为核心组建中国房地产开发集团，是国有独资企业。国家建设部副部长萧桐、杨慎，建设银行王岐山曾在公司第一、二届董事会中任董事长和副董事长。2005年4月国务院国资委任命了新一届领导班子。2006 年10 月10 日由国资委任命新一届董事会，董事会由九人组成，分别为：董事长甄少华，董事：徐立鹏、王江涛、张青林、任传俊、范晓复、潘崇义、于长春、赵如冰。经营班子由五人组成，分别为：总经理徐立鹏，副总经理沈东进、陈忠发、韩旭升、诸一军。 1999年1月，按照党中央国务院关于中央党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩的精神，中房集团公司与原上级主管部门建设部脱钩，成为中央管理的以房地产业为主的国有骨干企业。中房集团公司归中央管理后，原属建设部的中国城乡建设发展总公司、中国广顺房地产业开发公司、华通置业有限公司、中国住房投资建设公司按中央要求并入中房集团公司。近年
来又陆续接收了中国凯利实业有限公司、中国天诚（集团）总公司、长城房地产总公司、北京远望工程建设公司、中新经济发展总公司、上海华晖实业公司、福建安华发展总公司、中国智宝国际经济科技发展公司、中天实业投资公司、中国市政工程西南设计研究院、中国市政工程西南设计研究院、建设部沈阳煤气热力研究设计院原部属和军队、武警等多家企业。2001年又接收了军队移交的保障性企业12家。2004年经国资委批准接收原中汽总公司所属的北方安华集团公司、中汽财务公司。 最近根据国务院国资委关于中央企业房地产重组的指示精神，经双方友好协商和国资委批准，华能房地产开发公司、中国航材集团所属房地产项目正式划转我公司。公司已经成为房地产开发投资与土地一级开发、物业与酒店经营管理、基础设施建设为三大主营业务领域的重要骨干企业。通过机构改革和业务重组，目前集团公司总部设有8个职能部门，分别为：办公厅、企业发展部、财务部、人力资源部、党群工作部、审计部、投资管理部、法律部。公司直属企业17家，直接控股的项目公司4家。 中房集团公司抓住发展机遇，突出抓好重点城市的房地产开发。近几年来公司生产经营和资产经营有了新
中国10大房地产公司排名 万科（Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。 中海地产 中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。 合生创展 民营企业家朱孟依先生于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市，是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业务。 保利地产 是中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年，解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司，起名“保利”，保卫胜利之意。英文前缀词POL Y-有“多”“聚”的含义，与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志，取英文“PLA”（中国人民解放军缩写）、“POL Y”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。 碧桂园 (Country Garden) 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人，用途是香港人的渡假屋（香港亲朋假日社交联谊）、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价”为内涵的碧桂园家园模式。 北京首都开发控股（集团）有限公司 由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。2008年奥运会重大工程项目中，两大集团也是重要的投资建设者。 恒大地产 绿城地产 绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业。 万达集团 万达集团创建于1988年，现涵盖机电、化工、轮胎、地产开发四大产业。 大华集团
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
目录 目录··2 摘要··3 引言··4 第一章项目管理的研究··5 第二章项目管理有别于一些传统的企业管理方法··8 2.1项目管理学科独有的特性··8 2.2项目管理与一般企业管理的区别··9 2.3其它企业管理知识在项目管理领域的支持··11 第三章企业项目化管理及其影响··12 3.1企业项目化管理的背景··12 3.2企业项目化管理的定义··12 3.3项目化管理的运作程序··13 3.4项目化管理对企业管理的影响··14 第四章国企业项目管理现状调查及分析··17 4.1调查报告··14 4.2调查结果及对比··14 4.3调查对比表格··14
4.4结果分析··15 第五章房地产开发工程项目管理现状概述··17 5.1项目风险管理薄弱·17 5.2项目成本管理问题··17 5.3调查对比表格··17 第六章房地产开发工程项目管理优化措施··17 6.1加强房地产开发项目风险管理·17 6.2全面完善项目成本管理··18 6.3项目质量管理·19 关于发展项目管理的建议··20 参考文献··21 摘要：项目管理是二十世纪50年代末期发展起来的一种计划管理方法，自60年代以来，项目管理在航空、航天、医学、化工、制造、财务、法律等领域得到了广泛的应用，并且围还在不断地拓展。时至今日，项目管理技术已经在众多领域发挥着不可或缺的作用。项目管理是使人们用优化的方法完成任务的有效工具，作为新兴的管理学科中成长性最快的一个分支，是一种科学的管理方式，已经更加广泛地应用到企业管理之中。本文介绍了项目管理的基本概念及主要任务，以及项目管理有别于一些传统的企业管理方法的新技术和新发展，针对当前房地产开发工程项目管理现状，结合项目管理技术和原则探讨了房地产开发全方面的项目管理改造和全过程精细化管理优化措施，从而提高企业的管理效率，提高竞争力。
限公司 卓越置业集团有限公司2 新世界中国地产有限公司1 保利房地产（集团）股份有限公司1 深圳市特发集团有限公司1 深圳市中熙投资集团有限公司1 仁恒置地集团1 深圳市康达尔（集团）房地产开发 有限公司1 深圳市金海港房地产开发有限公司1 深圳市富通房地产集团有限公司1 深圳市勤诚达集团有限公司1 深圳市阳光华艺房地产有限公司1 深圳市五联百合房地产开发有限公 司1 深圳华侨城股份有限公司4 深圳市城市建设开发（集团）公司1 深圳市华来利实业有限公司 1 中信房地产股份有限公司2 在售项深圳市承翰投资开发有限公司2企业名称海航集团有限公司1 目数量深圳深中润投资控股有限公司1 万科企业股份有限公司10深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司1 深圳控股有限公司2佳兆业集团控股5 深圳市新天时代投资有限公司1深圳市京基房地产股份有限公司3 深圳市华盛房地产开发有限公司2绿景地产股份有限公司1招商局地产控股股份有限公司5深圳市满京华投资集团有限公司1深圳市振业（集团）股份有限公司1深圳市中云投资发展有限公司1 和记黄埔地产有限公司2金地（集团）股份有限公司4 深圳市光彩置业有限公司1华业地产1 深圳市信义房地产开发有限公司2深圳市岗宏集团有限公司1恒大地产集团有限公司1深圳市东海成房地产开发有限公司1中国海外发展有限公司2深圳市锦绣江南投资有限公司1深圳市中洲投资控股股份有限公司2深圳市南岭华业投资有限公司1中骏置业控股有限公司1力高（中国）地产有限公司1华润置地有限公司2宝安鸿基地产集团股份有限公司1远洋地产控股有限公司1天安中国投资有限公司1深圳市星河房地产开发有限公司2深圳市朗柜实业集团有限公司1深圳市地铁集团2深圳市粤宝实业发展有限公司1深圳经济特区房地产（集团）股份有2深圳市福中福房地产开发有限公司1
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
浅谈房地产开发中的规划设计 本文简述了房地产开发的内涵，介绍了房地产开发应遵循的原则，对房地产开发中的规划设计要点进行了详细分析和探讨，以供参考。 标签：房地产;开发;规划设计 随着我国住房制度的改革，居住建筑在房地产开发中的比重越来越大，居住建筑带动了整个房地产业的蓬勃发展，成为国民经济的重要支柱产业之一。因而房地产商也越来越重视居住区的开发，对居住区的规划设计、建筑设计、和景观设计，甚至标识系统的设计、智能化设计等的要求越来越高，设计在房地产开发过程中的地位也越来越突显出来。 1、房地产开发的内涵 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设，包括城市新区开发和旧区改建，而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产开发是房地产活动中一项重要经济行为，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。房地产开发，在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位。 2、房地产开发应遵循的原则 一般而言，房地产开发包括土地开发和房屋开发，房地产开发必须遵循以下原则： （1）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。 （2）房地产开发必须严格执行城市规划的原则。城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。 （3）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要企业站在国家和社会整体利益的高度上，进
中国十大房地产公司排名 建筑与经济2010-03-29 15:58:32 阅读1948 评论1 字号：大中小订阅 万科（Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。 中海地产 中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。 合生创展 民营企业家朱孟依先生于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市，是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业 务。 保利地产
中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年，解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司，起名“保利”，保卫胜利之意。英文前缀词POLY-有“多”“聚”的含义，与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志，取英文“PLA”（中国人民解放军缩写）、“POLY”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。 碧桂园(Country Garden 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人，用途是香港人的渡假屋（香港亲朋假日社交联谊）、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价” 为内涵的碧桂园家园模式。 首都开发 由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。2008年奥运会重大工程项目中， 两大集团也是重要的投资建设者。 恒大地产 恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业，连续五年荣登中国房地产企业10强。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究
保利——以狼性本色进行跨越式发展 企业素描 企业名称：保利房地产（集团）股份有限公司 诞生时间：1992年 企业性质：是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团 房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日， 公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场 的首批上市的第一家房地产企业。 企业概况：该集团经营业范围包括一级房地产开发，出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工。另外，还包括室内装修，冷气工程及管理安装，物业管理及酒店管理、批发和零售贸易（国家专营专控 商品除外）。 发展业绩：十九年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已 进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个 城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。自2007年1月起，公司入选“上 证50”“上证180”“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2010年一 季度，公司总资产已超千亿。 模式研究 一、团队管理：保持狼心团队特征快速出击 在行业中，有“文科生万科、工科生中海、国防生保利”的说法，以速度 制胜是保利地产的一大特点，向来保利“兵贵神速”的开发进度为行业所惊叹。这种速度与其领导者的军旅作风息息相关。 1、李彬海时代：18年从创业到壮大 2、“铁娘子”宋广菊继承军人DNA 二、开发模式：铸造业界传奇“保利速度” 保利地产是一个年轻的上市公司，但它强大的爆发力和成长性让同行望而 却步。2002年，保利地产进行股份制改造时，净利润仅有7000万，2009年上
半年已超过13亿；2006年刚上市时，与一线房地产开发企业差距还很大，两年后即名列A股地产类上市公司前三甲。它用5年进入国内18个经济发达的大中城市，迅速建立全国性布局；上市3年，销售超过200亿，从地区公司做到全国第二。在地产行业已经形成赶超万科之势，一时风头无二。 1、保利崛起：蓄势待发，锻造惊人实力 实力1：9年内出色完成全国跨越式发展 实力2：以量取胜，实现高速增长 2、保利地产3大生存密码 密码1：产品与企业品牌相互促进的发展战略 密码2：四大融资渠道，助保利野蛮扩张 密码3：扩充弹药，丰富土地储备 三、“亮剑全国”发展战略决定企业新高度 保利近两年市场占有率迅速提升的一个重要动力，是其全国化布局的基本完成并开始进入收获期。保利在进入的每一个城市深耕细作，要求区域公司“三年跻身五强，五年进入三强”，集团总部则给予充分的支援保障，在这样的指导思想下，保利各区域公司都能在较短时间内具备滚动开发、持续经营能力，市场份额不断攀升。 战略1：先加后乘的区域发展 1、核心经济圈布局：分散投资风险 2、经济圈布局的背后：最大化城市价值 3、保利未来发展：扩大规模拓展相关行业 战略2：激进主义的资本运营 1、资本运营模式：高负债率造就高增长 2、另辟融资蹊径：公司债券助保利开拓更广阔未来
1 上海房屋置换股份有限公司 2 上海信义房屋中介咨询有限公司 3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司 4 上海中原物业代理有限公司 5 广州满堂红置业有限公司 6 上海太平洋房屋服务有限公司 7 中原地产（深圳）有限公司 8 戴德梁行?；泛城（中国） 9 天津顺驰置业有限公司 10 上海新澳投资咨询有限公司 11 南京市房屋销售置换实业有限公司 12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 13 北京我爱我家房地产经纪有限公司 14 广州美联房地产顾问有限公司 15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 16 重庆金丰易居房屋置换有限公司 17 深圳市中联房地产企业发展有限公司 18 天津市广厦房地产经纪有限公司 19 美联物业顾问上海有限公司 20 上海臣信房地产经纪有限公司 21 深圳市中天置业评估有限公司 22 天津龙盛房地产经营有限公司 23 重庆大泽置业代理有限公司 24 广州房屋置换有限公司 25 美联物业顾问深圳有限公司 26 成都富力房屋置换有限公司 27 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 28 广东合富房地产置业有限公司 29 杭州房屋置换有限公司 30 深圳市新峰地产顾问有限公司 31 广东经纬房产咨询有限公司 32 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 33 天津市津房置换河西连锁有限公司 34 世联地产顾问（中国）有限公司 35 上海华一房产经纪有限公司 36 天津汇众房地产经营有限公司 37 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司 38 同致地产顾问集团 39 广州珠江中原物业顾问有限公司 40 上海复易房屋置换经纪有限公司 41 北京中大恒基房地产经纪有限公司 42 深圳市星联地产顾问有限公司 43 苏州市房屋置换中心 44 世家机构?；汇高行市场研究咨询有限公司
四川理工学院学科论文 浅谈房地产开发项目管理 学生：代威 学号：07051019414 专业：工商管理 班级：2007.4 指导教师：梁刚 四川理工学院经济与管理学院二O一O年十二月
摘要 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 关键词：房地产定义，开发风险，管理措施
目录 1 前言 (1) 2房地产开发项目管理的意义 (1) 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 (1) 2.2 项目风险管理的薄弱 (2) 3房地产开发工程项目管理所存在的问题 (2) 3.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善 (2) 3.1.1 前期对市场研究不充分，决策缓慢 (2) 3.1.2决策机制不完善 (3) 3.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多 (3) 3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施 (4) 4 房地产开发工程项目管理优化措施 (5) 4.1 加强房地产开发项目风险管理 (5) 4.2 全面完善项目成本管理 (5) 4.3 项目质量管理 (6) 5结束语 (7) 参考文献 (7)
四川理工学院学科论文 1 前言 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 2房地产开发项目管理的意义 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核
最新中国十大房地产开发商排行榜 关于国内房地产开发商有不少排行，开发商对此也比较重视。出于不同目的和衡量标准，相关机构作出的排行榜差别不少，究竟谁更权威，难以明辩。笔者在进行相关房地产开发专业研究时，对国内大型上市房地产开发商多有了解，以下根据上市公司2008年的公开年报等资料对国内十大开发商进行系列排行： 以总资产排名（单位为亿元）： 万科（1192. 37）、中海（855.77）、华润置地（707.59）、富力（549.68）、保利（536.32）、合生创展（582.71）、碧桂园（501.15）、世贸房地产（464.81）、远洋（432.68）、绿城（428.15）以净资产排名（单位为亿元）： 万科（318.92）、华润置地（338.05）、中海（322.20）、碧桂园（191）、世贸房地产（186.96）、合生创展（201.8）、瑞安（178.08）、远洋（166.53）、富力（148.73）、招商（148.63）以营业收入排名（单位为亿元）： 万科（409.92）、中海（188.92）、保利（155.20）、碧桂园（157.13）、富力（153.6）、金地（97.62）、雅居乐（93.26）、合生创展（107.75）、华润置地（91.34）、世贸房地产（71.96）以净利润排名（单位为亿元）： 雅居乐（54.67）、中海（50.49）、万科（40.17）、富力（31.34）、瑞安（24.80）、保利（22.39）、华润置地（20.38）、合生创展（19.64）、远洋（13.88）、碧桂园（13.78） 以销售额排名（单位为亿元）： 万科（478.7）、中海（266.11）、保利（205.11）、碧桂园（175）、富力（160）、绿城（152）、金地（114.03）、合生创展（95.31）、远洋（72.43）、华润置地（79.95） 以可用现金及现金等价物排名（单位为亿元）： 万科（199. 78）、soho中国(88.87)、中海（90.06）、远洋（80.27）、招商（73.58）、金融街(72.98) 、保利（54.70）、华润置地（55.53）、金地（42.73）、雅居乐（30.44）以土地储备排名（单位为万平方米）： 碧桂园（4439）、雅居乐（2871）、合生创展（2570）、世贸房地产（2550）、富力（2540）、绿城（2520）、华润置地（2232）、中海（2180）、保利（1828）、万科（1793）注：1、为避免数据人为误差，对于年报中以港币计额的公司，没有进行换算，其中中海、华润、合生创展三家公司金额单位为港币，其它为人民币（合生创展销售额以人民币计算）。 2、上海绿地、大连万达等公司因为不是上市公司，没有公开资料而未能列入。在销售额排行中，因为雅居乐、世贸房地产等没有公开销售数据，对排行有一定影响。
正顺房地产开发公司简介 莱芜市正顺房地产开发有限公司是一家正在蓬勃发展的,以房地产综合开发为主,兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业,公司成立于1998年,隶属于山东正顺集团公司,注册资金1200万元,是莱芜市综合实力最强、发展规模最大的民营企业之一。 公司自成立以来,本着“打造精品社区,引领住宅潮流”的产品理念和市场定位,凭借在市区黄金地段东方红片区的土地资源优势,进行房地产开发,小区总建筑面积20多万平米,莱芜第一个崭新的高档高层住宅小区即将呈现于全市人民面前。公司年开发面积80000平方米,资金、技术力量雄厚,拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才,同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才,具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力,可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的开发建设任务。“管理创品牌,品牌促发展,诚信赢顾客”是我们的经营理念,“追求卓越、力臻完美”是我们的质量方针,“开发一个项目,造福一方人民,树立一方口碑”是我们永远不懈的追求。 新时期,为适应市场竞争、公司发展的需要,公司将按照“诚信为本,用户至上,创建精品、服务大众”的经营原则,全体员工齐心协力、奋力拼搏,以“管理创品牌,品牌促发展,诚信赢顾客”的工作思路,和“追求卓越,力臻完美”的经营方针,积极开展各项生产经营工作,企业取得了长足的发展和进步,增强了企业的整体实力、发展后劲。“开发一个楼盘,造福一方人民,树立一座丰碑”是公司永远不懈的追求。今后,我们将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想,以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风,同心协力,开拓创新,在激烈的市场竞争浪潮中,乘风破浪,再掀创业新高潮,努力把正顺房地产开发公司,建设成为我们本土最具竞争力的房地产企业之一,为改善全市的住房条件和美化城市环境做出更大的贡献。