香港的土地出让制度
（一）香港土地的政府所有制
香港包括香港岛、九龙半岛和新界地区三部分，全境土地面积1097平方公里。1903年，港英政府完成了对全港土地详尽的地籍测量，调查和登记了香港境内土地的产权、位置、面积、用途等，同时对土地所有权制度进行变革，宣布除新界部分农业用地归当地村民所有外，其他土地统称为“官地”，最终所有权归英国王室所有，由港英政府代为行使。
1997年7月1日中国恢复对香港行使主权后，按照1990年4月中国全国人大通过的《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定，“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配”，从法律上确定了回归后香港土地的特区政府所有制形式。
（二）香港土地的批租制度
自1842年香港成为英国殖民地后，香港就开始实行土地批租制度，即土地所有权归英国皇室所有，由港英政府代为掌管并向土地开发商或土地使用者批租土地，开发商或使用者通过承租取得规定期限内的土地使用权，并向港英政府一次性交纳规定期限内的土地使用权出让金。1997年香港回归后，依照“中英联合声明”、《基本法》和香港特别行政区立法机关通过的有关法律，港英时期的土地批租制度得到延续，香港特区政府出让土地使用权的制度继续实行，其收入全部归特区政府支配。
香港政府通过土地契约将不同期限的土地使用权批租给受让人。土地契约是土地出让方和受让方之间达成的协议，在协议中出让方允诺在一定期限内将土地使用权出让给受让方，受让方支付土地出让金后在规定期限内拥有土地使用权，
并在期限届满后归还土地。土地契约明确规定了土地的地理位置、面积、租约的期限、土地用途（如住宅用途、工商业用途或其他用途）和对土地使用的限制条件（如建筑物的高度、式样等），土地契约的各项条款非经双方同意不得更改。如果受让人有改变土地用途的要求，在不违反城市规划的前提下，政府允许改变契约中的有关条款，但必须事先提出申请，获得同意并补交相应的地价后方可更改用途。
（三）香港土地批租的期限
英国统治香港的一百多年时间内，香港土地的租赁期有多次变化。（1）港岛及九龙界线街以南的土地。1841年港府第一次批租土地，当时租期未做明确规定。1844年以后租期确定为75年，并不可续约；1848年，因承租人抱怨租期太短，港英政府把租期从75年延长至999年，而且不补交任何地价。在随后的50年中，除大部分九龙半岛内地块以及海旁地块外，香港港岛及九龙界线街以南批租的土地，租约都是999年租期。1898年，港英政府认识到租期过长导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，因此在新批土地时取消了999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约，同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金，此后，75年租期成为标准租期，直至1997年香港回归（部分例外的情况是尖沙咀东部地块批租的土地期限亦为75年，但不可续约）。（2）北九龙及新界土地。1898年，北九龙及新界土地由英国政府向中国租借，由港府接管。港府以99年减最后3天（由1898年7月1日起计）批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收回，再由港府在6月30日归还中国。
香港回归前，所有土地契约都将期满，为了保持香港在过渡期内政治和经济的稳定，1984年“中英联合声明”规定，港英时期的土地批租制度将继续实行下去。1997年7月1日以前期满的土地契约可以续约；1997年7月1日到期的土地契约可以自动延长至2047年；租赁期限超过1997年7月1日的土地契约依然有效。目前，港府仍以拍卖、招标或协议的方式批租土地，但新租约的期限最
长只能到2047年。
香港土地的地租和地价
（一）地租、土地出让金和地价
香港土地的政府所有制（属于土地公有制范畴）严格限制了土地所有权的转让，香港政府出让的只能是土地的使用权。香港政府依靠对土地所有权的垄断，以提供土地使用权进行交换，向土地使用者收取地租。
对于土地所有者来说，地租是出让一定时期的土地使用权所收取的报偿，对于土地使用者来说，地租是取得一定时期的土地使用权所付出的代价。地租按所有者向使用者的收取方式可以分为“批租制”和“年租制”两类。其中，“批租制”是指一次收取整个出让期地租的制度，“年租制”是指按年收取地租的制度。香港实行土地批租制度，其实质是香港政府一次性出让若干年的土地使用权，并一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和，这一总和即土地在出让期限内使用权的报偿，通常被称作土地出让金。
在香港，土地出让金通常被认为与地价联系在一起。首先需要辨析的是，香港的地价与西方国家土地私有制度下的地价概念是不同的。土地私有制度下，土地所有权允许买卖，地价是指土地所有权买卖的价格。土地政府所有制下，土地所有权不允许买卖，允许买卖的是土地的使用权，所以在香港，地价通常是指土地使用权的价格（包括一级市场土地使用权拍卖价格和二级市场土地使用权转让价格）。而土地出让金作为土地在出让期内使用权的报偿，与地价既有同一性，又有很大区别。两者的主要区别在于土地出让金反映并适用于土地租赁关系，而地价则反映并适用于土地使用权的买卖关系，两者各自具有独特的作用，不能相互替代。
（二）土地批租价格与名义年租制
在土地批租制度下，香港的地价分为完全市场价格、下调地价和名义地价（只相当于完全市场价格很小一部分）三种类型。只有非盈利性组织（如政府、学校、医院和寺院等）、负责向香港低收入群体提供廉租房的香港房屋署和政策支持的特殊行业（能源、交通、通讯等）有资格申请按名义地价和下调地价批地；盈利性的工商业用地和商品住宅用地一律按完全市场价格批地。土地的完全市场价格是在一级土地市场上通过公开拍卖土地的方式实现的，通常由出价最高者获得土地使用权。
香港政府在实行土地批租制度的同时，还实行了“名义年租制”，对1985年5月27日以前批出或到期后已获得续期的土地征收名义年租金。名义年租金的征收目的是对香港政府拥有土地所有权的象征，一般数额极小（在港岛及九龙界线街以南的居住、商业和工业用地，不论面积大小，每幅土地每年交租1000港元），在土地批租初期就固定下来，且每年不调整租值。
（三）香港的实际年租制
1984年“中英联合声明”对香港土地批租制度的部分内容做了修改。根据《地租<评估及征收>条例》规定，1985年5月27日期满的土地续约后，土地承租人不用补交地价，但要在续约期内缴纳实际年租金；同时规定1985年5月27日以后新批出的土地，土地承租人除了要一次交清地价外，还要按年缴纳实际年租金。目前，名义年租金和实际年租金处于并存状态，未到期的批租土地还在实行名义年租金，续期和新批租土地则全部实行了实际年租金制度。在征收范围上，除了新界原居民的乡村屋得到豁免外，名义年租金和实际年租金涵盖了香港所有物业，目前香港213万个物业总数中，缴纳实际年租金的物业数为158万个。
实际年租金的计算方法为物业应课租值乘以固定的租率。每年由香港政府所属的差饷物业估价署通过评估房地产（土地和房屋合并评估）租金市值来确定应课租值，然后由政府根据调整后的应课租值乘以3％来确定土地的实际年租金额。在实行了实际年租制后，因为一部分土地租金从首次拍卖地价转变为每年的
实际租金，所以理论上来说拍卖的竟标地价与实行实际年租金制以前相比必然会有所下降。目前，随着到期续约和新批租土地累计数量的逐年增多，实际年地租收入有逐年上升的趋势，近五年香港政府的土地年租金收入平均约占财政总收入的2％。
香港土地年租制与批租制的比较
（一）土地批租制的分析
根据地租理论，城镇土地地租主要包括绝对地租和级差地租两部分（个别土地租金中的垄断地租不在此讨论范围内）。绝对地租一般指城镇中位置最差的土地所必须支付的最低标准地租；级差地租一般指城镇土地位置差别和土地固定资本含量差别造成土地租金差别，其中位置的优劣形成级差地租Ⅰ，土地投资多少形成级差地租Ⅱ。城镇中一块土地的地租通常是由绝对地租、级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ加总得到的。在香港，通常把城市与农村交界处的土地地租视作绝对地租，而一幅土地的绝对地租可以与政府征用农地转为城市建设用地过程中发生的征地费用相对应，是在土地使用权出让之前就发生的；一幅土地的级差地租Ⅱ可以与政府对这块土地支出的前期开发费用（七通一平）相对应，也是在土地出让之前发生的。与绝对地租和级差地租Ⅱ不同，级差地租Ⅰ决定于土地的位置，其量值取决于土地的位置优劣所决定的供求状况（根据地租Ⅰ的特点，可称之为位差地租），不同时点的供求状况不同决定了级差地租Ⅰ在出让期内不同年份中的量值不同，需要通过评估来确定。所以，香港地租主要由出让之前的征地费、前期开发费和出让期间的位差地租三部分组成，其中位差地租在使用期间会随着外部影响因素的变化而发生大幅度的变化，从而在整个地租中起决定性作用。
如前所述，香港的土地批租制是政府一次性出让若干年的土地使用权后，并一次收取出让期内各个年度年地租的贴现值总和（出让金）。通过对地租的构成分析可以看出，香港每年的土地租金并不是固定不变的，虽然征地费和前期开发费是固定的，但位差地租在出让期内不同年份中的量值是不同的，需要通过评估
来确定，只有在确定了土地出让期内不同年份的位差地租，才能最终确定土地出让金。在土地出让初始阶段，因为不可能掌握未来不同年份中影响土地位差地租的所有信息，也就无法在初始阶段通过确定未来年份的位差地租并贴现来算出当前的土地出让金，因此，土地出让金只具有理论意义，而不能直接确定为土地的出让价格。在实际操作中，香港政府主要通过在一级土地市场上拍卖的方式出让土地，拍卖价格形成了地价（土地的出让价格）。比较地价和土地出让金可以发现，地价与土地出让金的唯一不同之处在于用未来年份的“预期位差地租”替代了“真实位差地租”，土地使用权的买卖双方在土地出让初始期，通过对未来出让期内全部年份的土地位差地租进行预评估，再将经过评估的地租贴现换算成各自认可的当前土地价格，然后在一级市场上达成土地出让交易。因为用“预期位差地租”替代了“真实位差地租”，加之土地市场中投机因素的存在，地价与土地出让金必然会发生背离，背离的程度取决于对未来土地供求信息掌握的不完全程度以及土地市场的投机程度，背离的结果必然导致土地市场价格的扭曲，现实中的表象就是土地市场价格的波动要大于土地租金的波动，香港商品房市场的房价和房租关系为这种地价和地租的背离关系提供了佐证，从附图可以看出，香港房价的波动幅度要远高于房租的波动幅度。
（二）土地年租制的分析
土地年租制与土地批租制相比较，主要区别体现在以下两个方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金；二是每年调租，土地年租制按年收取的租金不是固定不变的（在这一点上区别于名义年租制），而是每年调整土地的租值。
地租是土地使用权的报偿，在这一点上土地年租制与土地批租制的本质是相同的，但在征收方式上两种制度略有不同：在土地批租制度下，地租就是土地出让金（出让期限内各个年度地租的贴现值总和）；在土地年租制度下，地租就是土地的年租金。需要说明的是，土地年租制与土地批租制在征收方式上并不是完全对立的，实行土地年租制并不意味着一定要取消土地批租制。如前所述，地租
中所含的征地费和前期土地开发费是在土地出让前就已经发生的，数额也是固定的，因此可以在土地出让初期征收，没有必要再分摊到不同年份的年租金中征收。需要按年度评估和征收的主要是地租中所含的位差地租。理论上说，不同年份的位差地租应该由市场决定，即由该年份内土地使用权的供求关系来决定，但因为土地的不动产性质，其使用权不可能每年都在土地市场上交易，所以位差地租在实际征收上是行不通的，实践中往往采用土地市场价值或租金价值的评估值作为征收位差地租的依据。香港政府实行的实际年租制就是这种情况，每年由香港政府评估房地产租金市值来确定应课租值，然后由应课租值乘以一个固定的租率来确定每年土地的实际租金额。
此外，实际年租金反映的是以年为单位时间的土地租赁关系，而不是以年为单位时间的土地使用权买卖关系，即实际年租金是土地年租，而不是土地年价，理论上只有位差地租可以当作土地年价。在香港，实际年租金虽然通过每年重新评估租金市值来实现与市场位差地租同步变化，但因为评估租金市值时有信息失真的问题。加之租率是由政府决定而不是由供求关系决定的，因此实际年租金与位差地租必然会存在“租金差值”，“租金差值”的大小由评估租金市值的准确程度及政府设置实际年租金租率的合理程度决定。在香港的实际年租制度下，实际年租金因不能完全反映该年内土地使用权的供求关系，导致“租金差值”的存在，不同年份的“租金差值”因为不能在土地年租金中体现，就必然要经过贴现进入土地出让金中，成为初始地价的组成部分。
（三）批租制和年租制的混合体制
根据以上分析可以得出结论：香港目前实行的土地出让制度实质上是批租制和年租制的混合体制。首次拍卖时，地价中包括征地费、土地前期开发费和出让期限内各个年度“租金差值”的贴现值总和，土地出让期内，按年征收的是根据房地产租金市值评估值乘以固定租率确定的实际年租金。土地出让的混合制度可以弥补单一制度的不足，从使用者的角度看，土地使用者不用一次支付全部地价，减轻了初始阶段的负担，使土地投资安排更为合理；从政府收入的角度看，虽然
每年取得的地租收入较少，但因为可以每年重估应课租值，所以能够持续不断地取得土地增值的收入，使政府的租地收入更为平衡。
香港土地出让制度的
启示与建议
通过对香港土地批租制度发展过程的经验分析可以看出，香港实行的混合体制仍然是土地政府所有制前提下的土地出让制度。在土地租金征收方式中，混合体制实质包含“价”和“租”两个部分，其中“价”的部分仍然是土地出让时一次性收取的出让金，是由土地市场供求关系决定的土地使用权价格；“租”的部分则是按年收取的土地租金，是土地所有者出让土地使用权的报偿，是土地所有者与使用者分配土地收益的方式，是真正意义上的地租。实行混合体制后，土地的初始出让价格会下降，因为一部分地租会从初始地价转变为年租金，初始价格下降多少，则由年租金的租率决定。在土地价值的评估方式确定以后，年租金的租率可以作为有效的政策杠杆，调节土地所有者和土地使用者之间的利益关系。混合体制如果设计得当，与土地批租制相比具有以下优势：（1）为地方政府建立合理的激励机制；（2）向土地市场传递相对准确的价格信号；（3）调节土地资源的合理分配与集约化使用；（4）减少土地价格的波动幅度，降低金融系统风险。
我国内地实行与香港大体相同的土地公有制和土地批租制度。自从1990年国务院颁布实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例净以来，我国开始在城镇实行以土地所有权和使用权分离为基础，以土地使用权有偿出让为特征的土地批租制度。在具体方案制定过程中，我国也选择了与香港1985年以前相同的土地批租制而不是年租制或混合体制。十多年来，土地批租制度为地方政府加快城镇建设，促进城镇发展发挥了重要作用，但是其弊端在实行过程中也逐渐显露出来，主要有两个方面：一是土地批租实现的财政收入是不可持续的，因为城市土地资源是有限的，以当前市场价格批租土地虽然一次性收取了土地使用权期限内的全部租金，却无法获得未来土地升值的收益，加之我国缺乏类
似香港的土地基金制度（土地批租的一半收入归当期政府，另一半收入进入土地基金归未来政府使用），致使土地批租的收益在短期与长期分配上存在结构性失衡；二是土地批租制度扭曲了土地价格信号，在土地批租制度下，未来土地出让期内土地使用权的供求关系要全部在当前的土地出让价格中体现，因为无论政府还是土地开发商都不可能在当前掌握未来土地使用权供求的全部信息，所以不论土地是否以市场方式出让，土地的初始价格都必然无法准确反映土地的真实价值，加之土地市场中投机因素的存在，可能直接引起炒作，造成泡沫。
通过以上总体分析可以得出的初步建议是：土地年租制和土地批租制的混合体制应该成为我国土地出让制度改革的备选方案之一。
国有土地使用权（矿权）出让管理制度 出让受理工作制度 一、接收资料。接收资料包括： （一）崇州市国土局关于挂牌出让国有建设用地（矿权）使用权的请示； （二）崇州市人民政府关于同意挂牌出让国有建设用地（矿权）使用权的批复； （三）工业用地出让情况明细表； （四）崇州经开区和经信局关于同意出让工业用地的函（附合格企业名单）； （五）地籍调查表（土地红线图、宗地草图、界址点成果表、地籍调查法人代表身份证明书）； （六）情况说明； （七）技术规定。 二、要件查验。 三、复核查验内容。对土地（矿权）资料初步检验后的内容进行交叉复核，重点复核资料涉及的数据，为拟制公告做好准备。 四、受理（或退件）。 （一）土地（矿权）资料查验复核无误后，进行科室内部审核，内部审核无误后将有关资料要件移交至土地公告拟制岗。 （二）对资料不齐全、不完整或不符合要求的，将不合格的
土地（矿权）资料以及应补充、更正信息及时反馈至接件受理岗，由接件受理岗及时通知委托人补充完善资料。 公告发布制度 一、拟制公告。由专人负责拟制公告，公告拟制完成后交复核人员复核检查。 二、复核公告。复核《公告》中的数据、竞买条件、出让时间、提示内容等，确保零差错。 三、公告报批。公告复核无误后，将经过复核的《公告》逐级上报领导审签。 四、公告发布。将领导签发后的《公告》提交至网络信息发布岗和媒体信息发布岗发布，同时提交至接件受理岗，做好接受报名、场地预约和抽选拍卖（挂牌）主持人准备。 五、资料移交。将土地（矿权）上市报件全套资料、已发布的公告及宗地位置示意图移交给文件拟制岗。
出让文件编制管理制度 一、拟制出让文件。由专人拟制出让文件，文件拟制完成后交复核人员复核检查。 二、复核出让文件。交叉复核土地（矿权）出让文件，重点审核文件中的数据、竞买条件、项目建设要求、时间等，确保零差错。 三、文件报批。将已经过复核的土地（矿权）出让文件逐级上报领导审签。 四、印制成册。将完成审批的出让文件规范印制并装订成册交接件受理岗发售。
第23卷,第5期 中国铁道科学V ol 123N o 15 2002年10月 CHI NA RAI LW AY SCIE NCE October ,2002 文章编号:100124632(2002)0520001205 香港轨道交通与土地资源的综合开发 郑捷奋,刘洪玉 (清华大学,北京 100084) 摘 要:分析了香港土地资源开发利用、轨道交通开发营运、以及轨道交通与土地资源综合开发的成功经验。香港是世界上人口密度最大的城市之一,采用以轨道交通为骨干的公共交通为主导的高密度发展模式,用最少的土地资源进行发展,却能保证城市交通的高度能达性,产生最少的污染,经济发展的水平达到甚至超过其他国际先进城市,而且实现了轨道交通的商业化建设与营运。 关键词:城市规划;轨道交通;土地利用;综合开发;香港;公共交通 中图分类号:F53113 文献标识码:A 收稿日期:2002206213 作者简介:郑捷奋(1967— ),男,广东汕头市人,高级工程师,博士研究生。1 引 言 70年代以来,香港经济飞速发展,过去20多年生产总值平均每年有715%左右的增长,人均生产总值1996年为23748美元、2000年为24783美元。随着经济的增长,人口密度和车辆密度也不断增长。香港的土地面积为1098km 2,总人口1996年为600万人、2001年670万人,汽车总量1996年为475千辆、2000年为525千辆。 香港是世界上人口密度最大的城市之一,但却能保持城市交通畅通,形成了现代化、多元化的公共交通体系,建立了现代化城市管理交通体制,成为大城市交通发展的成功典范。国际大城市的公共交通营运大多需要政府补贴,香港的公共交通营运公司能赢利的现象,是国际间少有的(见表1)[1]。 2000年,香港地铁公司首次发行10亿股股票,占政府拥有股份的20%,其中20%即2亿股在香港 发售,80%售予国际机构投资者。招股价每股定9138港元,为特区政府带来近107亿港元的收入。 在成功进行首次公开招股后于2000年10月5日在 香港联合交易所上市。地铁招股不仅吸引了众多散户参与,也使不少大财团趋之若鹜。其中,李嘉诚的长江实业集团及新鸿基地产分别斥资约32亿港 元和12亿港元,认购地铁股份。2000年地铁公司 表1 世界城市的地铁经营 % 国别市别车票收入 其他商业性收入 政府补贴 墨西哥墨西哥城131********英国格拉斯哥35151106315瑞典斯德哥尔摩34113126217法国巴黎361010105410西班牙巴塞罗纳44104105210西班牙马德里51101104810日本扎幌43109154715日本大阪751025100日本东京461031102310联邦德国汉堡551010103510中国香港9510 510 俄罗斯 莫斯科 车票收入超出营运支出219 市值达683亿港元,资产总值925亿港元,股东资金为498亿港元。事实上香港公共交通的发达,可从每天乘坐公共交通工具上班的比例反映出来。香港每天乘坐公共交通工具上班的人数占总体上班一族的80%,而整个交通系统所造成的二氧化碳排放量,以每个乘客计算,是主要的国际城市中最少的(见表2)[2]。 香港的发展模式从可持续的角度来衡量是相对成功的,即用最少的土地资源进行发展,而生产最少的污染,发展的水平却能达到甚至超过其他国际 城市。成功的主要因素不仅是高密度的发展模式, 而且是以公共交通,特别是以铁路为主导的高密度 发展模式。
认为能够遵照人的意愿而控制社会进化过程，这似乎是一种 奢望。 [1]、分析框架 本文用制度经济学的概念和分析框架，对 1949— 1998 年 50 年间中国土地产权制度 [2] 变迁作以系统的分析和阐述。 制度变迁理论告诉大家，制度安排 ( institutionalarrangement )总是由起始时的均衡态势向非均衡态势过渡的，即均衡是暂时的，而非均衡则是常态； 非均衡的出现预示着制度创新和制度变迁，制度变迁 ( institutionalchange ) 分 为 诱 致 性 制 度 变 迁 (inducedchange )和强制性制度变迁 ( compulsivechange )。 结合我们讨论的主题——土地产权制度，每次土地产权制度 非均衡都会引起产权的重组。制度非均衡( institutionalnon-equilibrium )及变迁 理论构成了 本论文的主要架构。我们将 1949— 1998 年以来的土地产权制度变迁看作是由制度均衡到非均衡而引起变 迁的过程。 1949 年前的土地制度安排相对于新掌握政权的共 产党要“实现耕者有其田”的政治意志来说，是非均衡的， 于是便开始了 中国土地产权制度变 迁： 1949-1998(1)
1952 年的土地改革。而此后的以家庭为单位的小农经济相对于工业化等的制度安排，又显得非均衡。于是，强制性制度变迁——集体化便随之而到。1958 年以后的人民公社制度安排，并没有使它的创制者如愿以偿。制度的非均衡依然显现，60 年代初大饥荒的痛苦经历教育了农民及政府必须在现行制度安排之外寻找生存机会，来自底层的制度创新——“包产到户”又引起短暂的诱致性制度变迁。然而由于意识形态、统治者的有界理性和政治偏好等的作用使得这一短暂调整的流产，于是强制性制度变迁得以重演：人 民公社体制得以保留。低下的n 集体经济效率的长期徘徊，引起农民的再次“反抗” ，在现存的制度安排下，已不能满足农民收益的要求，他们不得不在现存的国家认可的制度安排的边界之外寻找能最大限度地满足自己利益要求的制度安排。有了60 年代初期的经验，“包产到户”作为制度选择集合中一个又应运而生，于是又一波诱致性制度变迁的到来，即70 年代末始于安徽凤阳小岗梨园村的家庭联产承包责任制。然而，故事并不因此而结束，家庭联产承包责任制的制度安排又引起新的非均衡、制度创新及产权的重组。 二、土地改革：强制性制度变迁及其社会、经济绩效 一）强制性制度变迁及其经济社会绩效
香港土地审批制度概况- 香港是一个高度城市化的地区，也是世界上人口最为稠密的地区之一。香港全境的土地面积为1107平方米，约有80%的地区属于丘陵山地，主要建成区位于维多利亚港狭长的南北面。由于可供发展的土地严重缺乏，同时又是英殖民地的延续，具有明显的中央集权特征，香港形成了细致﹑严密的特点。本文从法定方式的﹑非法定方式的土地审批﹑农地和特别保护区等三方面对香港土地审批制度做一简单介绍。 一﹑法定方式的土地审批 法定方式的土地审批以《城市规划条例》﹑法定图则等文件为依据，对审批事项﹑审批权限﹑审批程序都作了具体的规定，法定方式的土地审批严密而细致。 (一)审批事项 香港城市规划委员会(简称城规会)根据《城市规划条例》制订分区计划大纲图和发展审批地区图(法定因则)。分区计划大纲图明确规划分区内的拟议土地用途(包括住宅、商业、工业、游憩用地、政府/团体/社区用途、绿化地带、保护区、综合发展区、
乡村式发展、露天存货或其它指定用途)和主要道路系统。发展审批地区图显示概括的土地用途地带，目的是在拟备更详细的分区计划大纲图之前，为新界乡郊地区提供中期规划管制和发展指引。法定图则均附有注释，列出分区内通常准许的用途，以及其它须取得规划委员会许可的用途。根据《城市规划条例》，下百三种情况需审批; 1.修订规划图则 根据《城市规划条例》第12A条提出。撤销任何核准图的全部或部分;或将任何核准图发还规划委员会，以新的图则取代或对其作出修订。 2.修订通常准许的用途 根据《城市规划条例》第16A条提出。延长临时用途(或发展)的规划许可，或者延长履行规划许可附带条件的期限。 3.申请须取得规划委员会许可的用途
我国土地出让方式的利弊及对策分析 摘要：我国现行的土地出让制度在一定程度上促进了国民经济的健康发展，但在实践中存在的不足也不容忽视。笔者以价高者得、开发商联手哄抬地价从中牟利、政府调控失灵等方面为切入点，对各种出让方式的操作进行了分析研究，提出了建立信息交流系统及土地预警机制的方式和方法。 关键词：土地制度土地出让方式哄抬地价 导入语 随着我国市场经济的不断发展，与之相应的上层建筑也随之深化完善。当我国逐渐形成了以第一产业稳定发展，第二产业为国民经济支柱产业，第三产业蓬勃发展的市场经济格局时，对社会资源，尤其是支撑性的土地资源需求量更是与日俱增。从云南省国土资源厅了解到2010年云南省需供应国有建设用地10000公顷左右。从2010年1—2月我省土地供应情况看，全省供地1573宗、1044.62公顷，同比增加82.3%，土地增量需求主要来源于交通、水利、能源、公益等基础设施用地。[1] 毫无疑问，以招标、拍卖、挂牌出让的土地出让方式在对合理调配土地资源，优化土地利用结构，缓和土地供需矛盾，提高土地交易透明度，树立政府清廉形象方面做出了不可磨灭的贡献。但是在实际操作中土地出让制度本身的弊端也日益凸显。不断完善土地出让制度，加强政府宏观调控职，规范土地出让市场，使有限的土地资源物能够物尽其用则显得弥足可贵。 1、完善土地出让方式的必要性 土地出让方式的完善，从唯物论的角度来说，不仅仅是其自身的力臻转变，更是为了适应客观世界的发展要求所做的应变之策。变则通，不变则亡。世界上不存在一成不变的事物。不断完善土地出让方式，是时刻变化发展着的客观事实提出的必然要求。俗话说，没有规矩不成方圆。土地出让市场运行的井然有序，必须以强有力的制度政策为后盾，将市场因素与法律因素有机结合，使得土地出让市场的正常运行有法可依，这也是市场经济的运作对土地出让方式的制度完善提出的客观要求。土地乃一国生存发展之根本，以我国特定的政治环境来说，土地所有权归国家和集体所有，而要发展以公有制为主、多种所有制经济共同发展的多元化经济发展模式，土地则是发展多项经济体系中一个必不可少的生产要素。[2]在生产流转过程中土地出让方式则起到关键性的作用，不仅要使土地出让一级市场在有一定储备发展空间的同时有足够的土地出让到使用者手上，还要使土地出让二级市场繁荣起来，确保各行各业稳定发展。因此，不断完善土地出让方式，是市场经济能够持续稳定发展的内在要求。 2、现行土地出让方式的利弊分析 2.1现行土地出让模式显现的优点 一是土地资产观念深入人心，加强了全社会对于土地这一不可再生资源的高度关注。在坚持社会主义土地公有制的原则下，采取土地招标、拍卖、挂牌出让的方式，将土地的使用权面向公众出让，激活了土地交易市场。将土地出让制度与市场经济相结合，使得全社会对于土地资产及土地资产市场配置发生了认知上的本质转变。
中华人民共和国 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 国务院令第55号 颁布时间：1990-5-19 发文单位：国务院 第一章总则 第一条为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。 第二条国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。 前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。 第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。 第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。 第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。 第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。 第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。 登记文件可以公开查阅。 第二章土地使用权出让 第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让应当签订出让合同。 第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。 第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。 第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 第十三条土地使用权出让可以采取下列方式： （一）协议； （二）招标； （三）拍卖。 依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第四章：土地註冊制度、土地查冊及物業資料系統 目錄 段落頁 1 - 5 土地業權與土地查冊78 6 - 24 土地登記冊79 25 - 30 擁有權的種類8 2 31 - 32 送贈物業84 3 3 - 36 土地查冊的資料8 4 37 - 39 土地查冊分析8 5 40 - 44 查冊所得的其他資料89 45 - 4 6 統計數字與其他資料90 本章附註部分（載於附錄一）所載的資料包括： 段落頁 1 土地查冊樣本147 2 土地註冊處服務收費149 3 香港政府統計處的統計資料150 4 房屋署的統計資料151 5 房屋委員會計劃詳情154 6 政府部門／公營機構聯絡方法157
土地業權與土地查冊 契據註冊制度 1. 現時，香港實行根據《土地註冊條例》建立的契據註冊制度，條例就所有影響土地 的文書註冊事宜作出規定。1註冊的作用是記錄土地交易或土地權益，並根據《土地註冊條例》的條文給予有關文書優先權。 《土地註冊條例》第2(1)條規定，土地註冊處是為「影響土地的契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決」進行註冊的公共辦事處。任何影響土地的書面文書均可根據《土地註冊條例》註冊。 《土地註冊規例》第5條規定，註冊文書時須採用指定格式的註冊摘要，並載述規例第6條所述的資料。 第2(1)條中所指的「判決」包括原訟法庭、區域法院和土地審裁處的判決及命令。 2. 在契據註冊制度下，我們無法確切地證明土地擁有權或土地權益，因為契據可能經 過偽造或存有缺陷，令物業的法定業權無法妥善轉讓。註冊契據並不能形成業權，亦不能令所註冊的文書具有法律效力；登記冊只是對註冊者所提出的土地產業權或土地權益聲稱的一項記錄。要證明物業的擁有權，就必須檢查所有業權契據（不論是否已註冊）以及物業的所有其他註冊文件。 註冊的作用 3. 文書註冊的作用，是確保已註冊文書比未註冊文書或較後註冊的文書享有優先權。 然而，我們必須同時參閱《土地註冊條例》第3至5A條，因為優先權日期未必就是註冊日期。 ? 第3條規定，文書註冊後，可在該條例的限制下享有優先權。優先權的日期視情況而定； ? 第4條規定，較先的可註冊但未註冊權益不構成知悉。這表示，即使後來的註冊者知道有較先的未註冊權益，但他仍可取得優先權。這是一項不尋常的 條文，因為大多數註冊制度都禁止知道有較先權益的一方取得優先權； ? 第5條規定，如果文書在簽立後一個月內註冊，其優先權日期將追溯至文書簽立的日期；及 ? 第5A條關乎押記令（就債權人興訟出售土地以追討債項而發出的通知，是一項法院命令）和待決案件（表明有人興訟試圖證明其土地權益的通知）。這 些均為法院通知，優先權日期為註冊翌日。 4. 進行註冊，即是註冊者就其對土地或土地權益的聲稱發出通知。 1《土地業權條例》於二○○四年七月七日通過。條例全面實施後，將取代香港現時的契據註冊制度。
美国参考网站 https://www.doczj.com/doc/2c13574021.html,/mgck/ 雾谷飞鸿的博文 雾谷是美国国务院所在地. 雾谷飞鸿的博文作者均为美国国务院工作人员, 具有多年在美国的生活和工作经验, 我们希望通过与中国网友的互动, 增进相互之间的了解, 加强美中两个伟大国家人民之间的友谊。 https://www.doczj.com/doc/2c13574021.html,/mgck/ 美国地产 https://www.doczj.com/doc/2c13574021.html, 一千万亚裔移民美国华人成第二大移民群体 自从1843年5月7日第一位日本移民来到美国，迄今居住在美国的亚裔移民已经遍及各地，人数超过一千万。在亚裔居住比较集中的地区，中国城、日本城、韩国城、越南城等纷纷出现。 1965年美国通过新的移民及入籍法，取消了有利于欧裔的移民配额，此后来自亚洲的移民大大增加。1960年时亚裔移民只占外国移民总数的5％，但到了2009年，其份额增加到近28％，增幅超过5倍。目前亚裔是美国的第二大移民人口，人数仅次于拉美裔，拉美裔占外国移民总数的53%。 截至2009年，约有1060万亚裔移民生活在美国，其中，近一半的亚裔移民居住在加利福尼亚州、纽约州以及德克萨斯州，使这三个州成为亚裔移民人口最多的州。在亚裔移民中，排名前三位的是华人移民、菲律宾移民以及印度移民。 欧巴马在迎宾阁餐馆与喜出望外的顾客合影(照片：Pete Souza) 目前华人移民是仅次于墨西哥移民的第二大移民群体，华人移民占整个在美
外国移民人数的4.5%。移民政策研究所(Migration Policy Institute) 根据人口普查局的统计所做的报告显示，2010年生活在美国的华人移民(不包括美国本土出生的华人) 约有180万人，其中68万人居住在加利福尼亚，37万人居住纽约，也就是说，近三分之二的华人移民居住在这两个州。由于大部分华人移民居住在加州以及纽约，使得这两个州的中国城成为中国菜的美食天堂，中餐馆不但多，菜式也全，而且正宗地道，价格还便宜。不久前欧巴马到旧金山时，特意到位于中国城的迎宾馆(Great Eastern restaurant) 买外卖，还引起不小的议论。 根据移民政策研究所的报告，居住在华盛顿特区的华人移民为2533人；居住在马里兰州的华人移民为42031人；居住在弗吉尼亚州的华人移民为34492人。移民政策研究所的报告是根据人口普查局的统计数据得出的，据此，华盛顿特区、马里兰州与弗吉尼亚州的华人移民加在一起总共不到8万人，而其中住在华府的华人移民人数就更少。 大华府地区的华人移民虽然不及加州以及纽约多，但却有各种社团上百个、各种民间文艺表演团体十多个；地区的免费中文报纸有五种，再加上全国性的中文报刊，数目超过十种。从华人社区文化活动的角度看，大华府的华人还是很活跃的。 华人移民有许多自己的特点： 从2001年到2010年，约有70万从中国大陆以及香港到美国的华人获得绿卡； 从整体上看，通过家庭团聚渠道获得永久居留权的华人较少； 2010年以工作方式获得绿卡者中，超过十分之一是华人； 从总体上看，华人移民更愿意入籍美国； 接近五分之三的华人移民英语不够精通； 华人移民的教育程度比较高，19.2%的华人移民有大学以上文凭，远高于外国移民15.9%的整体水平。 在2010年，将近四分之一的男性华人移民在信息技术、科学、工程领域工作。 美国的房地产产权制度 美国的房地产产权制度原沿袭英国的土地产权封地体系(Feudal System)。根据英国普通法，在这种封地体系下，所有的土地产权绝对地归政府或国王所有，任何个人对房地产没有所有权，仅仅只是一个租户，在君主的授权默许下，具有一定限度的使用和占有权利。经过17世纪的一系列的社会变革，封地制逐步演变成现有的房地产的自由拥有制(Allodial System)。房地产产权的自由拥有制得到了美国宪法坚定的保护，房地产产权的私有制不再受到原封地制下的一切权利和义务的约束。 房地产产权的种类：独立房地产产权（Estates In Land）；共同房地产产权（Concurrent Ownership）；为投资目的的房地产产权（Ownership for Investment Purposes）。 独立房地产产权 1.自由拥有的产权（Freehold Estates）。产权人在自己的有生之年或更长的
石河子大学毕业论文 题目：中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革 院（系）： 专业： 学号： 姓名： 指导教师： 完成日期： 2017年5月14日
目录 一引言 (5) 二农村土地产权制度的历史演变 (5) （1）土地改革(1949-1952年) (5) （2）人民公社体制(1953-1978年) (5) （3）家庭联产承包责任制(1978年以后) (6) （4）建国以来土地演变分析 (6) 三当代农村土地制度现状 (7) （1）现有法律制度 (7) （2）存在的问题 (7) （3）引发的经济和社会问题 (9) 四当前农村土地改革方向解析 (10) （1）承包权改革目的 (10) （2）土地改革中承包权的方向 (10) （3）土地改革中经营权的方向 (11) 五结语 (11)
中文摘要 1978年以来，经过进30年的演变和发展的家庭联产承包责任制在当下的时代巨变中逐渐展现出其不适的一面，2014年中央拉开了土地改革的帷幕。本文从建国开始探讨土地制度的演变过程，分析当代土地制度的现状，分析其优势和缺陷，探讨2014年土改的出发点和目标，预判其未来走向。本文认为：现阶段，土地改革依然要以保护进城务工农民的利益为考虑，维持农村土地集体所有，保护承包权的稳定发展，实行经营权的有序流转。从远目标是要实现承包权的自由流转，从立法和制度两个层面上完善土地法律体系。 关键字：土地产权、三权分置、土地改革
Abstract Since 1978, after 30 years of evolution and development, the HouseholdContract Responsibility System has showing its discomfort side gradually in the current era of changes. In 2014, the government opened the curtain of the reform of land. This paper started from 1949 to explore the evolution of the land system, analyzing the status of contemporary land system, analyzing its strengths and weaknesses, to explore the starting point and goals of land reform in 2014, and predicting its future direction. This paper argues that at this stage, agrarian reform is still necessary to protect the interests of migrant workers and peasants, to maintain the steady development of rural land collectively and protect the right of contracting, and to carry out the orderly circulation of management rights. From the far goal is achieving the free flow of contracting rights, from the legislative and institutional levels to improve the land legal system. Key word: the Land Property Rights, the Separation of the Property Right, the Reform of Land System
每次的宏观调控中都少不了房地产，每次的重点都集中于对房价的调控，但为什么每次对房价的调控中却从来未涉及到对土地价格的调控，或对土地出让制度的调控或修改呢？ 自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后，价格者得成为防止腐败的唯一路径，从而推高了土地的出让价格，并刺激了地方政府对土地财政的依赖。而地王的频出让中央政府不断的出台打压房价的措施，甚至不惜用行政的限购手段、约谈手段。但是却始终不肯调整出让制度，宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。 从经济学角度看，土地的价格应由土地的产出能力决定，如能种水稻的土地要比只能种地瓜的土地值钱，因为水稻的产量高、价格高、收益大，因此土地的价格高，土地的产出预期决定着土地的价格。 但中国的土地出让制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性的收取若干年的“批租制”，这就扭曲了土地的价格。如政府不出让种水稻的土地而只出让种地瓜的土地，于是饥饿就让民众不得不出更高的价格购买种地瓜的土地而去生产水稻。如果政府连种水稻都垄断和控制了，那么地瓜也能卖个水稻的价格，水稻就价格更高了。 正是这种预期让土地的价格不断升高，而产出的不管是地瓜还是水稻价格都在上升并被扭曲了。 两年前全国工商联黄主席曾将土地问题的报告在全国两会上提交了大会发言，也曾引发一轮关于土地价格在房价中所占比重的争论，但并未最终得到解决。今天这个问题则越演越烈、更加突出。土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断的扩大，土地交易的价格指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大的超越了房价的指数。自2002年实施招拍挂制度之后，两者之间的差距则逐年加大，成为推动房价上升的主要动力，而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断的那个房价升级，不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。 2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上
我国农村土地制度改革分析摘要：土地是民生之本，是农业活动最基本的生产资料，建立完善的农村土地制度对促进社会和谐具有重大的现实意义。当前，农村土地问题是“三农”问题之症结所在。为此，对农村土地制度的规范和完善，既是中国农村乃至整个国民经济实现可持续发展的保证，也是当前农村经济和社会稳定发展亟待解决的重大课题。本文根据当前我国农村经济和社会的现实情况，对农村土地制度存在的现有问题做出详细的分析，并提出了农村土地制度改革和创新的基本思路。 关键词：农村土地制度改革与创新土地改革模式土地制度缺陷 一、土地制度国内外相关理论综述 土地制度的概述： 西方新制度经济学是我们进行土地制度创新研究的主要理论依据，而至于什么是土地制度，学者们存在不同的看法，尤其是国内外理论界存在着明显的分歧。简单来说，存在以下五种代表观点： 1、土地制度是一定社会经济制度下一个国家与社会因人们利用土地而产生的人地关系以及其中人与人关系的一种法定的结合形式，即由国家社会定制的人们共同遵守的土地利用法制规范与政策。 2、土地制度是一定经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系，它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。 3、土地制度是由土地所有制、土地使用制度、土地流转制度和土地管理制度及其他要素构成的社会经济制度。 4、土地制度有广义与侠义之分，广义的土地制度包括有关土地问题的一切制度，侠
义的土地制度主要指土地所有、使用与政府管理三大制度。 5、土地制度包括两个基本制度，一是土地的所有制度，而是地权制度即土地产权制度。 上述的五种专家学者的观点反映出其不同的视角和思维，前四种属于广义的土地制度，后一种是侠义的土地制度。从发展的观点来讲，土地制度作为社会经济关系的总和，其形成与发展的根本动力在于社会生产力的进步与人地关系的演进，因此从本质上讲，农村土地制度是一个动态的概念，其内涵也不是一成不变的。 综合以上的学者观点，结合我国的具体国情，将我国农村土地制度概括为以下几点：一是农村土地产权制度；二是农村土地经营制度；三是农村流转与配置制度；四是农村土地收益制度等。 二、我国农村土地管理制度存在的主要问题和缺陷 我国农村现行的土地制度, 是20世纪80年代初形成的。从城乡统筹发展的要求看, 农村土地产权制度存在的问题主要是产权不明晰、承包期不稳定、宅基地产权不清等。同时 由于土地要素配置时间长、效率低、交易成本过高, 造成土地闲置、浪费和稀缺并存。现行农村土地制度的缺陷主要体现在以下几个方面。 （一）集体土地产权主体不清晰 中国农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，“集体”是哪一级，在法律规定中则较为含糊。例如，在《宪法》中被笼统界定为集体所有，在《民法通则》中被界定为乡(镇)、村两级，而在《农业法)和《土地管理法》中则指乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。为此，在集体所有制下，“谁”真正拥有土地，实际上是不明晰的。所有权的虚设造成产权模糊，“责、权、利”不清，法律赋予农民的权益，由于实现形式的模糊不清而得不到落实和保证，但农民却要承
房地产土地一级市场的政府管控制度分析 马小刚 [摘 要]作为土地资源的所有者和土地制度的提供者,政府对房地产土地一级市场的管控,对于促进房地产行业健康发展至关重要。本文对房地产开发用地的政府管控机制进行了全面系统的研究,着重分析了我国 政府管控制度的外部制度环境,以及由此决定的政府职能和行为目标。本文将政府管控土地一级市场 的原因分为市场失灵和政府失灵,将政府管控机制分为宏观调控和微观规制两个方面、中央政府和地方 政府两个层次进行详细论证,得出了政府管控的综合机制,对于综合运用法律、行政和经济手段完善我 国土地一级市场相关制度具有较大的借鉴意义。 [关键词]管控制度;宏观调控;微观规制 [中图分类号]F29313 [文献标识码]A [文章编号]1006-0863(2009)02-0032-05 目前我国已基本形成了政府垄断土地一级市场、土地储备、土地一级开发、经营性用地招拍挂方式出让的房地产土地一级市场的政府管控制度。从运作机制角度看,政府管控制度分为政府垄断制度和市场出让制度,政府垄断制度体现在集体土地转为建设用地由政府审批,土地征迁补偿标准由政府制订,土地供应计划由政府统一安排,土地储备必须由政府来完成,政府采用计划、行政、法律等手段决定土地供应的区位、时间、规模、空间等要素;市场出让制度体现在土地出让过程中,对于房地产开发用地政府采用招标、拍卖、挂牌或协议等方式决定土地供应的价格和数量等要素。 一、政府管控房地产土地一级市场的制度环境 制度环境由国家基本制度构成,宪法、产权制度和契约制度等决定社会、政治、经济活动基本框架的制度属于制度环境的范畴,[1]我国政府管控土地一级市场的制度环境主要包括土地产权、经济体制和政治制度等。 (一)土地产权制度环境 按照新制度经济学的观点,制度的核心功能是保护产权。土地产权制度是政府管控制度的核心内容,土地产权的界定影响土地资源配置效率。从我国土地产权制度的构成看,主要包括土地所有权以及相关延伸权利,如使用权、占用权、收益权等。大多数的学者已经对于我国的土地产权制度做了大量的研究,在此不做赘述,本文主要从土地发展权(Land Devel opment R ights)的角度重新认识我国的土地产权制度。 土地发展权就是发展土地的权利,是土地变更为不同使用性质的权利,是一种可以与土地所有权分离而单独使用和处分的不动产产权,这里土地使用性质的改变一般指的是土地用途的改变和土地使用强度的提高。“土地发展权就是为了适应土地使用管制和多元化立体开发利用的需要而设立,改变土地现状用途与利用强度等利用方式的权利,是一项可以独立支配的财产权”。[2]在欧美等国家,由于私人财产不可侵犯,土地所有权是最高权利,规划分区和土地使用规制等政府行为可能限制土地所有者的利益,从而延伸出土地发展权的概念,在不改变土地所有权情况下将土地发展权从所有权分离出来。土地发展权常常被用来实施城市规划、进行生态保护等用途。 土地所有权和发展权有四种组合方式,美国实行土地所有权私有和发展权私有制度,英国实行土地所有权私有和发展权国有制度。从欧美土地产权的界定来看,如果土地所有权为私有,土地发展权的产权配置方式将影响土地资源配置的效率。值得讨论的是,如果土地所有权为国有,土地发展权的产权配置方式对土地资源配置效率会产生何种影响?我国政府拥有土地的所有权和发展权,这种产权界定模式实际上取消了原土地所有者或使用者分享土地开发价值的权利,使得政府可以以公共利益为由采用行政命令方式任意进行城市规划、土地征用和城市拆迁,造成政府和民众之间的冲突,同样会降低土地资源配置效率且有失社会公平。为此,有些学者提出,只有将土地发展权界定为原土地使用者,才能防止耕地资源的破坏,保护农民和城市拆迁户的利益。 (二)政治制度环境 将土地发展权界定为原土地使用者即土地发展权私有,固然可以减少政府土地资源利用过程中的随意性,但是在具体操作层面上却受到诸如历史因素、技术因素的制约。值得引起我们注意的是,与我国土地产权界定方式相同,香港的土地所有权和土地发展权均为特区政府拥有,但实践证明香港土地资源配置的效率较高。究其原因在于
土地使用权管理制度 为进一步加强我市划拨土地使用权的管理，防止国有土地资产流失，规范土地市场交易行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城市规划法》等有关法律法规的规定，结合我市实际，现就划拨土地使用权管理制定如下规定。 一、划拨土地使用权是指经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿、安置、报批等费用后取得的土地使用权，或县级以上人民政府批准无偿提供给土地使用者的土地使用权。 二、划拨土地使用权，尚未办理土地出让手续的，不属于土地使用权人的自有财产，土地使用权人对划拨土地使用权无处分权。 三、房地产权利人转让房地产涉及划拨土地使用权的，应当向土地行政主管部门申请，经有权人民政府批准。属经营性用地的，由土地行政主管部门收储，以拍卖、招标或挂牌的方式公开交易，由受让方办理出让手续；属非经营性用地的，补办出让手续，补交土地出让金；属符合《划拨用地目录》的，可以保留划拨用地性质办理划拨土地变更登记手续。 四、原划拨土地使用者在不改变原土地用途和不进行重
建的前提下申请补办出让手续的，除尘经有权政府批准，今后改建提高容积率的，应补交相应土地出让金；可以采取协议方式出让土地。 五、原划拨土地使用者申请改变为经营性用途，应当符合城市规划并经依法批准。准予改变用途的，属于利用原有房地产的，可以采取协议方式补办出让手续；属于需要重建的，由土地行政主管部门收购后再以招标拍卖挂牌方式出让。同等条件下，原土地使用权人有优先受让权。 六、划拨土地使用权设定抵押，到期不能偿还债务，抵押权人申请人民法院执行的，须先经有权人民政府批准后，由土地行政主管部门收回其划拨土地使用权。公开竞价出让土地所得价款，优先向政府缴纳土地出让金。 七、划拨土地使用权未经有权人民政府批准，擅自改变土地用途、转让房地产的，土地行政主管部门不得办理土地转让手续，房产管理部门不得办理房产转让手续；并按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等有关法律法规的规定予以处罚。 八、拍卖企业等中介机构擅自接受委托划拨土地使用权的房地产拍卖的，由此给土地使用权人、土地受让人造成的损失，由中介机构自行负责。 九、本规定自发布之日起实施。
中国土地制度的演变 1、先秦： 西周实行井田制，是奴隶社会的经济基础，是一种土地国有制（实际上是周天子土地私有），它规定：一切土地周王所有；受田诸侯世代享用，不得转让买卖；要向周王交纳贡赋；奴隶在井田上集体耕种。 春秋时期，齐国的“相地而衰征”指根据土地多少和田质好坏征收赋税，鲁国的“初税亩”实行按亩收税，它们不再区分公田、私田，都促使土地由国有制向私有制转化。 战国时秦国的商鞅变法，重农抑商，奖励耕织；废除井田制，以法律形式确立土地私有。 2、秦汉：秦朝开始实行土地私有制，按亩纳税；当时土地兼并严重，农民承担的徭役繁重、赋税沉重。西汉实行编户制度，正式编入政府户籍的百姓（编户齐民）依据资产多少承担赋税、徭役、兵役； 3、隋唐：实行均田制（仅按人口分配国家掌握的土地），它是府兵制和租庸调制的经济基础。隋和唐朝前期实行租庸调制。隋朝农民年满五十，可纳绢代役。唐朝时，“租”指成年男子向官府交谷物，“庸”指纳绢或布代役，“调”指每年缴纳定量的绢或布。 唐朝后期由于土地兼并盛行，均田制无法推行，租庸调制无法维持，国家财政收大为减少，唐德宗时实行两税法，即两种征税标准（资产、田亩）和两个交税时间（夏、秋两季）。其意义在于：税制得到统一，保证国家财政；改变人丁为主，放松人身控制；扩大税源，增加收入，减轻负担；是封建赋税制度的重大改革。缺陷是：土地兼并日益严重；赋税转嫁农民身上；加派许多苛捐杂税。 4、宋元：北宋初在各路设转运使，规定地方赋税大部分转运中央，消除了地方割据的物质基础；中央设三司使管理财政收入。北宋“不抑兼并”，土地兼并严重；王安石变法的理财措施包括：青苗法、募役法（纳钱代役）、方田均税法、农田水利法和市易法。 5、明清：明初，地方设布政司，统管地方民政和财政。明神宗时推行“一条鞭法”：多税合一，折成银两，役银分摊，人田分担。意义：减
浅议土地使用权取得时间的界定 一、土地使用权取得时间的争执及评析 人们凭借对现行有关法律文件的理解，土地使用权在取得时间上有下列五种不同的观点，认为下列日期为土地使用权取得的时间： 其一，政府依法批准建设用地的日期。 其二，国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期，或国土资源部门制订作的划拨用地通知书的日期。 其三，国土资源部门或其委托的机构与中标人或竟得人签订的土地使用权成交确认书的日期。 其四，交地日期，即《建设用地批准书》规定建设期限的起始日。 其五，土地使用权登记发证日期。 关键要明晰“土地使用权”的含义，顾名思义应理解为“使用土地的权利”，用地单位经依法批准，使用土地起始日应为该单位取得土地使用权之日。笔者对上述四种观点作些剖析，意在抛砖引玉。 对第一种观点，应从供地方式区别对待。（1）使用集体土地或划拨方式使用国有土地的，以建设用地批准书载明建设期限的起始日为土地使用权的取得时间。若项目用地的审批时间与建设
起始日为同一天，那么，可将有权机关批准项目用地的时间认定为用地单位取得土地使用权的时间，除此之外，则不然。（2）以出让方式取得土地使用权的，一般情况下有三个不同的日期，即政府批准出让土地方案的日期、国土资源部门与受让人签订土地使用权出让合同的日期、国土资源部门制作的建设用地批准书规定的建设起始日，其中政府批准土地方案的时间先于后两者（协议出让方式的，前两者的日期有可能相同），因为土地出让方案经批准后，以招标拍卖挂牌方式确定中标人或竟得人，需要经历一段时间。因此，以出让方式提供国有土地使用权的，政府批准项目用地时间不能简单地认定为用地单位取得土地使用权的时间。 对第二种观点，也应区别对待。（1）以出让方式提供国有土地使用权的，关于土地使用权取得时间在《国有土地使用权出让合同》范本中作了明确规定，即土地使用权出让年期“自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。”（2）以划拨方式提供国有土地使用权的，依照国土资源部《建设用地审查报批管理办法》，国土资源部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》，其内容包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等，它的法律地位与《国有土地使用权出让合同》相同，二者实体内容相近，但《国有土地划拨决定书》没有规定交地日期。 对第三种观点，笔者持不同意见。以招标拍卖挂牌方式出让
中国土地招拍挂制度 本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对目前招拍挂制度中存在的不足，提出改进目前土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。 关键词土地市场招拍挂制度市场机制政府管理 一．引言 中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景 建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。
首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失。 其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。 为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限. 经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究有必要深入进行. 二．中国土地市场招拍挂制度的具体含义及特点 土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。 （一）土地招标