编号
南京航空航天大学金城学院
毕业论文
二〇一七年三月
题 目 “营改增”对房地产企业的影
响及研究
——以万科集团为例
学生姓名
学 号 系 部 专 业 班 级 指导教师
南京航空航天大学金城学院
本科毕业设计（论文）诚信承诺书本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目：）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。
作者签名：年月日
（学号）：
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“营改增”对房地产企业的影响及研究
——以万科集团为例
摘要
2016年5月1日房地产业开始“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义。
本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。
关键词：房地产企业，营改增，万科集团
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The influence of Business Tax to V AT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group
Abstract
In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to V AT reform, marking the full implementation of Business Tax to V AT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be deducted, coupled with insufficient preparation of real estate enterprises in the short-term, at present, real estate enterprises exists big problem of insufficient input deduction, tax burden does not fall or rise. The real estate industry is the pillar industry of the national economy, and the tax is large, it is of great significance whether Business Tax to V AT reform can play the desired role to the real estate industry in the development of China's national economy. Therefore, the study on the influence of Business Tax to V AT reform on real estate enterprises has important theoretical and practical significance.
This paper firstly introduces the research background, significance, research status, research content and method of this paper; secondly, this paper outlines the relevant theory of Business Tax to V AT reform from several aspects of the concept, necessity, significance, theoretical basis; then, this paper analyzes the influence of Business Tax to V AT reform on real estate enterprises from three aspects of the accounting, financial statements, business management; thirdly, based on the case of Vanke Group，this paper estimates the change of the tax burden and profit of real estate enterprises after Business Tax to V AT reform ; finally, it puts forward the corresponding suggestions.
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目录
摘要 (iii)
Abstract (iv)
第一章绪论............................................................... - 1 -
1.1研究背景和意义..................................................... - 1 -
1.2国内外研究现状..................................................... - 1 -
1.3研究内容和研究方法................................................. - 2 - 第二章“营改增”相关理论概述............................................. - 4 -
2.1“营改增”的内涵.................................................... - 4 -
2.2“营改增”的必要性.................................................. - 4 -
2.3 “营改增”的意义................................................... - 5 -
2.4“营改增”的理论依据................................................ - 5 - 第三章“营改增”对房地产企业影响的一般分析............................... - 7 -
3.1房地产企业概况..................................................... - 7 -
3.2房地产业“营改增”政策概述......................................... - 7 -
3.3“营改增”对房地产企业的影响........................................ - 7 -
3.2.1对会计核算的影响.............................................. - 7 -
3.2.2对财务报表的影响.............................................. - 8 -
3.2.3对企业经营管理的影响.......................................... - 8 - 第四章“营改增”对房地产企业影响的测算分析—以万科集团为例............... - 9 -
4.1万科情况简介....................................................... - 9 -
4.2具体测算与结果分析................................................ - 10 - 第五章房地产企业应对“营改增”的对策建议................................ - 16 -
5.1“营改增”后房地产企业面临的问题................................... - 16 -
5.2房地产企业应对“营改增”的对策建议................................ - 17 -
5.2.1加强对员工的宣传和培训....................................... - 17 -
5.2.2加强对增值税专用发票的管理................................... - 17 -
5.2.3完善财务制度................................................. - 17 -
5.2.4加强税务筹划工作............................................. - 17 - 第六章总结与展望....................................................... - 18 -
参考文献.............................................................. - 19 -
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第一章绪论
1.1研究背景和意义
2011年开始开展增值税试点，之后试点的地区和行业范围不断扩大，2016年5月1日房地产业开始“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，这对我国经济改革和经济转型发展具有重要意义。我国自1994年分税制改革之后一直实行两税并存制度，营业税对社会经济各个环节都按照销售收入全额进行征税，存在重复征税的问题，加重了企业的经营管理成本，此外将使得位于产业链条后端的企业面临更重税负，有损我国市场经济的公平发展，此外营业税征收方式导致企业更追求小而全的企业模式，遏制社会专业化分工的深化，随着我国市场经济进入到调整阶段，营业税存在的矛盾更加突出，而且经济结构调整、财税体制改革深化都迫切需要“营改增”。“营改增”试点的全面实施，进项税额可以进行抵扣能够降低企业的税收和成本负担，密切企业之间的分工协作联系，是经济结构调整的重要环节。房地产业具有关联产业丰富、连带力强的特点，为经济发展提供有力保障，是支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否按照预期起到减税作用十分关键，然而由于房地产企业开发周期长、产业链条多，行业上游存在很多散杂小供应商，很难实现每一笔业务都从上游供应商取得增值税专用发票，此外人力成本也是房地产企业的主要成本来源之一，人力成本难以进行抵扣，可看出房地产企业的经营特点使得其存在很多成本无法进行进项抵扣，加之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突出问题，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义，能够丰富房地产业“营改增”问题的有关研究，为房地产企业把握“营改增”政策机遇、降低税收负担提供了重要参考借鉴，有利于房地产企业改善经营状况、取得健康持久发展。
1.2国内外研究现状
众多学者探讨了房地产业“营改增”问题，国外研究方面，Luk（1993）基于CGE模型考察了增值税对房地产企业税收负担的影响。Cnossen(1995)研究认为房地产业增值税的征收对象不仅应包括房屋买卖的收入，而且应对未来的持续消费房屋租金征收增值税，Poddar（2010）与之观点相反，研究认为房地产业增值税的征收对象是房屋买卖的收入，而不应对房屋租金征收增值税。Manente and Zanette(2010)指出持有房产的目的既可以是用于自住，也可以是
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投资，房地产业“营改增”应对持有房产的目的加以区分以不同税率收取增值税，De Luis A(2015)基于DSGE模型和西班牙房地产业数据研究发现提升房地产业增值税率有利于抑制房价，减少税收扭曲。国内研究方面，潘文轩(2012)研究发现“营改增”能够使得大部分行业税负降低，房地产业也不例外，“营改增”能够降低房地产业0.81%的税负，宗式华，周松德（2013）通过数据模拟测算研究发现当房地产企业的可抵扣成本在收入中所占的比重低于50%时，增值税税负将高于营业税税负，贾西安（2014）指出旧税收制度下要对房地产企业征收土地增值税、营业税等税种，“营改增”能够在一定程度上解决重复征税，因此其税负能够下降。还有一部分学者研究了“营改增”会给房地产企业带来的问题，杨小强，冯俊文（2012）指出了新房销售能够取得专用发票完成抵扣，旧房销售则不能顺利抵扣，陈华（2012）认为“营改增”能够降低房地产企业税负，但可能会刺激房地产企业的扩张与泡沫，带来房价进一步上涨，韩笑（2014）指出对房地产业征收增值税主要存在以下问题：一是“营改增”会使得建筑业税负上升，进而转嫁到房地产企业头上，使其经济压力增大，二是房地产企业发展水平参差不齐，对于“营改增”的适应能力也不统一，可能会有一些企业税收不降反涨，韩玉竹，李文（2014）指出“营改增”会提高房地产企业成本管理和控制的复杂性，而且“营改增”对增值税专用发票的管理具有较高要求，这将会对其较为粗放的财务管理方式带来较大的挑战。
总结以上研究可发现，虽然已有很多房地产企业“营改增”问题方面的相关研究，但是大多研究是理论分析，而且基本都是在房地产“营改增”落地之前的研究，内容主要集中在政策如何制定更为恰当的问题上，目前房地产“营改增”已经正式推行，关注的重点变为带来哪些方面的影响、作用是否达到预期、存在什么问题以及如何解决问题之上，因而本文将以万科集团为例对“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况进行测算，在此基础上探讨造成的影响。
1.3研究内容和研究方法
本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。
本文的研究使用了以下研究方法：
毕业设计（论文）报告纸（1）文献研究法。在分析阶段本文收集了大量文献资料，搜集的文献资料使得笔者对目前的研究现状与本选题的研究意义有了初步的了解，分析了“营改增”后房地产企业面临的一般性影响和问题，据此提出了相应建议。
（2）案例分析法。本文以万科集团为例，基于万科2015年年报给出的利润数据以及营业收入和营业成本明细数据和11%的房地产业增值税率测算在征收增值税的情况下万科集团税负和利润的变动情况。
（3）比较分析法。本文通过比较在征收营业税情况下的万科集团税负与利润和征收增值税情况下的万科集团税负与利润，从而分析“营改增”给房地产企业带来的影响。
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第二章“营改增”相关理论概述
2.1“营改增”的内涵
（1）营业税的概念。营业税指的是对企业或个人提供劳务等非传统销售有形商品获得的销售收入征税的一个税种，该税制下成本无法进行抵扣，计税方法简单，直接对销售收入按照一定税率计算，在“营改增”之前有9个课税项目，房地产业的税率为5%。
（2）增值税的概念。增值税指的是对企业或个人经济活动流转过程中的增值额征税的一个税种，即对经济活动各个环节的新增价值征税，为取得收入发生的成本可以进行相应抵扣，计税方法较为复杂，我国采用的是国际上通行的购进抵税法，其中进项税额通过增值税专用发票获得，销项税额通过对不含税销售收入乘以相应的增值税率得到。
（3）“营改增”的概念。“营改增”指的是从原先的根据销售商品、提供劳务区别对待的两税并存制度到对全部行业的流通环节全部单一税种征收制度，原先缴纳营业税的课税项目改征增值税。
2.2“营改增”的必要性
（1）营业税的弊端。营业税对提供劳务或生产、销售商品中各个环节都按照销售收入进行征收，加重了企业的经营管理成本，此外将使得位于产业链条后端的企业面临更重税负，有损我国市场经济的公平发展，此外这一征税方式会使得企业更趋向于小而全的发展模式，遏制社会专业化分工的深化。我国从1994年实行分税制开始一直实施按照行业以及销售商品、提供劳务区别对待的两税并存制度，然而营业税的弊端也日益凸显，改变税收制度十分必要。
（2）经济结构调整的需要。1994年分税制改革时第三产业的规模还较小，为了解决主要矛盾选择对第三产业保留征收营业税，没有把服务业纳入抵扣链条，不利于服务业的分工协作深化，而当下产业结构已产生重大变化，改革开放以后，第三产业产值比重稳步上升，如表4.7所示，产值比重从1978年的24.60%上升到2016年的51.60%，占据我国国内生产总值的半壁江山，已成为我国的主导产业，生活性和生产性服务业驶入快车道，而且行业划分边界日益模糊，在新的产业业态下，在金融危机后出口和投资疲弱的经济背景下，为了进一步促进经济结构调整优化，发挥第三产业拉动内需、拉动经济的引擎、动力作用，全面“营改增”十分必要。
毕业设计（论文）报告纸（3）财税体制改革深化的需要。1994年分税制改革时在流转税方面形成了过渡性的制度安排，两税并存制度是由当时的历史背景所决定的，也对保障财政收入做出重要贡献，这一税收制度日益暴露出很多问题，一方面是行业界线日益模糊，销售商品与提供劳务可能在一个企业同时存在，分开核算的难度较大，两税并存制度加重了税收负担，另一方面是两税并存制度使得税收制度不统一，阻碍了税收制度进一步改革与优化。
2.3 “营改增”的意义
（1）完善税制改革，打通抵扣链条。增值税是对流通环节的新增价值、增值额征税，有效解决了重复征税问题，而且税负不再受产业环节链条位置的影响，有利于增强市场经济的公平竞争，而且随着“营改增”试点的全面推行，全国范围内所有涉及营业税的行业都已完成税制转变，彻底打通了第二、第三产业的抵扣链条。
（2）降低企业税负，推动供给侧改革。营改增使得征收对象由原先的销售收入总额变为对增值额征税，企业可以抵扣，只要企业能够取得足够的进项税额，就能够明显降低税收负担，有利于企业降低成本，有利于激发企业投资创新的活力，助力供给侧改革。
（3）深化社会专业化分工。“营改增”有利于推动企业之间加强分工协作，推动企业从小而全的发展模式向大而细的发展模式转型。
（4）促进产业结构进一步优化升级。“营改增”的主体是服务业，有助于降低了其税收负担，促进其进一步细化分工，将会极大地的促进服务业的发展，对于经济结构调整有重要意义。
2.4“营改增”的理论依据
（1）最优税制理论。该理论的研究目标是在不能获取全部信息的情况下政府对征税工作同时追求效率和公平，是税收理论从只重效率到二者兼顾的一个重大进步，此外传统理论认为政府不应利用税收对经济进行调节，该理论则认为可以。
（2）税收中性理论。税收中性理论认为税收应在经济环境中始终维系看不见的手的隐形状态，维系不额外干预的中性立场，使得各个主体能够公平竞争的自由发展。
（3）税收效应理论。通常，税收效应有以下几种：收入效应和替代效应，收入效应是指税收通过作用于人们的收入水平进而作用于经济，替代效应是指税收通过作用于相对价格水平进而作用于经济；中性效应是指征税不干扰到市场经济的公平自由竞争和发展，非中性效
应是指税收对市场经济发展造成了额外影响；激励效应是指税收政策促使市场主体倾向于从
事特定项目和行为，阻碍效应是指税收政策使得市场主体倾向于不从事特定项目和行为。
毕业设计（论文）报告纸第三章“营改增”对房地产企业影响的一般分析
3.1房地产企业概况
（1）房地产企业的界定。房地产业是满足居民居住需求的行业，业务领域包括房地产投资开发、物业管理、房产中介等内容，因而房地产业归为第三产业
（2）房地产企业的经营特点。房地产开发周期长，开发流程从购买土地、规划设计、办理登记许可、建造安装到营销销售需要经历相当长的一段时间；资金投入大，在获取土地、拆迁安置、建造安装等环节花费巨大；生产和消费环节涉及到众多行业，生产环节与金融、钢铁、水泥、建材、建筑、化工等行业密切关联，消费环节与林业、家具、家电、装潢装修等行业密切关联；房地产企业财务管理方式较为粗放，可行性研究、内部核算等财务管理手段的应用水平还有待进一步提高。
（3）房地产企业的税负情况。房地产业一直以来是税收重要来源，2015年其营业税占比高达31.61%，其税收变化对我国财政收入和国民经济具有关键影响；房地产企业涉及到的税收有土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维建税、教育费附加、房产税等项目。
3.2房地产业“营改增”政策概述
2011年开始开展增值税试点，之后试点的地区和行业范围不断扩大，2016年5月1日房地产业开始“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，这对我国经济改革和经济转型发展具有重要意义。根据房地产业增值税暂行征收管理办法，房地产业“营改增”政策有以下几个要点：一般纳税人在2016年5月1日之后开工的房地产项目适用于11%的增值税率，在2016年4月30日之前开始的项目也可以适用于5%税率的简易计税法，以实现房地产行业“营改增”的平稳过渡，这是房地产行业“营改增”过渡期优惠政策之一；适用于11%税率的一般纳税人在计税时，从销售收入中扣除土地采购成本；小规模纳税人适用于5%税率的简易计税法。
3.3“营改增”对房地产企业的影响
3.2.1对会计核算的影响
（1）对会计科目的影响。营业税涉及到的会计科目少，核算模式简单，“营改增”使得房地产企业需在原有基础上增加会计科目，如在增值税科目下设进项税额、销项税额等等科目，核算模式复杂。
毕业设计（论文）报告纸（2）对会计核算方法的影响。“营改增”后，房地产企业对于未取得专用发票业务的核算方法与之前相同，对于取得专用发票的业务，应增加计入“应交增值税—进项税额”科目，会计核算步骤增加，对于需缴纳增值税的收入部分需要增加计入“应交增值税—销项税额”科目。
3.2.2对财务报表的影响
（1）对资产负债表的影响。影响主要在资产中的固定资产方面，这一资产是房地产企业经营的根本，“营改增”实质上为从价内税到价外税的转变，会使得资产负债表中固定资产相关项目的入账金额发生变化，具体来说，税制改革使得在固定资产入账时需在原先购入金额基础上扣除进项税额，实际入账金额要比征收营业税时小，进而固定资产折旧金额也随之降低。
（2）对利润表的影响。“营改增”会使得房地产企业的营业科目下的金额发生变化，进而会使得净利润的金额发生变化。“营改增”实质上为价内税改价外税，增值税下房地产企业需在原有营业收入基础上扣除销项税额，营业收入的账面金额较之前会有所降低，同理营业成本也是如此，账面金额也会较之前会有所降低，此外“营改增”后城市维建税及教育费附加在应交增值税的基础上计算缴纳，因而这两部分的账面金额也会发生变化。
（3）对现金流量表的影响。目前房地产企业往往采用预售的模式销售房产，获得销售收入时还不能确认成本和增值税进项税额，必须预付销项税额，会占用大量资金，项目建成完工确认成本后才能核算并抵扣，这会对现金流造成不利影响；房地产业务的营业成本主要来自取得土地的成本、建筑成本等，物业管理业务的营业成本主要来自人力成本、购买货物的花费等，土地、人力方面的成本难以进行抵扣，而这两方面的成本是房地产企业的主要支出去向，这也会对现金流造成不利影响；此外，房地产企业对建筑企业应支付的款项往往会延期，进而也会延期抵扣，会使得房地产企业当期支付较多税款，增加了房地产企业的现金流压力。
3.2.3对企业经营管理的影响
“营改增”会对房地产企业经营管理带来如下影响：在实行新税制之后，为了能够尽可能多的抵扣税额，房地产企业在选择建筑公司、供应商时，除了关注报价外，会更倾向于选择与有健全会计体系、可以出具专用发票的建筑公司、原材料供应商进行合作；房地产企业会在与建筑企业合作时面临“甲供材料”模式或“包工包料”模式的选择问题时会在原先的
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基础上把进项税额抵扣情况作为重要考虑因素；“营改增”对房地产企业的财务管理体系提出了更高的要求，将会迫使原先流程较为粗放的房地产企业加强相关工作，升级制度体系。
第四章“营改增”对房地产企业影响的测算分析
—以万科集团为例
4.1万科情况简介
万科集团在1984年成立，1988年开始从事房地产业，目前已成为国内房地产龙头企业，2016年第一次进入世界500强，以房地产开发与物业管理为主营业务，万科主要在我国三大城市群内的一二线城市开展房地产业务，始终坚持面向普通人、为普通人盖房，坚持与城市、客户一起发展，严守“质量第一”的原则，目前还进军香港、美国、新加坡等海外市场、参与海外房地产项目，学习和借鉴国际优秀的产品和服务，努力向国际化方向发展，万科物业也在国内处于领先水平，拥有卓越的物业服务质量，在2016年继续蝉联中国物业管理百强
毕业设计（论文）报告纸TOP1，在继续巩固传统业务优势的基础上万科还探索拓展了物流地产、教育营地、公寓租赁等新业务，积极向城市配套服务商的定位转型。
4.2具体测算与结果分析
表4.1 2015年万科集团营业收入和营业成本明细情况Array数据来源：2015年万科集团年报。
表4.2 2015年万科集团利润表
数据来源：2015年万科集团年报。
表4.1和表4.2分别给出了万科集团2015年年报中的营业收入和营业成本明细情况以及利润情况，本文主要基于这两个表给出的数据在征收增值税的情况下测算万科集团的税负和利润，并与年报中在征收营业税情况下的万科集团税负和利润进行比较，从而分析“营改增”给房地产企业带来的影响。本文将采用2016年我国出台的11%的房地产业增值税率进行测算。
表4.3 2015年万科集团营业收入增值税销项税额的计算结果
数据来源：2015年万科集团年报以及笔者计算所得。
如表4.1所示，2015年万科集团的房地产业务营业收入为190,212,835,808.18元，按照房地产业11%的增值税率计算得到万科集团的房地产业务增值税销项税额为
毕业设计（论文）报告纸18,849,920,665.68元，2015年万科集团物业管理业务营业收入为2,970,383,842.24元，物业管理属于现代服务业，适用于6%的增值税率，因而计算得到万科集团的物业管理业务增值税销项税额为168,134,934.47元，从而可得万科集团的主营业务增值税销项税额为19,018,055,600.14元，万科集团其他业务只有汇总的收入数据，为2,365,910,370.48元，无法获取其他业务下各项具体业务的收入数据，万科集团展开的其他业务主要有公寓租赁、教育营地等，本文在此处把其他业务全部归入现代服务业，根据现代服务业6%的增值税率可计算得到万科集团的其他业务增值税销项税额为133,919,454.93元，在此基础上可得万科集团营业收入的增值税销项税额总计为19,151,975,055.07元，表4.3列出了计算过程及结果。本文进而在原先万科集团营业收入的金额水平上扣除营业收入的增值税销项税额，即得到“营改增”之后的万科集团营业收入金额：195,549,130,020.90元-19,151,975,055.07元=176,397,154,965.83元。
表4.4 2015年万科集团营业成本增值税进项税额的计算结果
数据来源：2015年万科集团年报以及笔者计算所得。
房地产业务的营业成本主要来自取得土地的成本、设计费用、建筑成本等，万科集团2015年房地产业务的营业成本为137,813,751,647.40元，在主营业务成本中占比超过98%，物业管理业务的营业成本主要来自人力成本、购买货物的成本等，万科集团2015年物业管理业务的营业成本为2,283,390,398.06元，在主营业务成本中占比仅为1.7%，其他业务主要属于现代服务业，营业成本也主要来自人力成本，万科集团2015年其他业务的营业成本为336,877,028.84元，在营业成本中的比重也很小。
在房地产业务的营业成本中,由于在土地一级市场中拿地不提供增值税专用发票，因而土地成本不能进行抵扣，因而在计算增值税进项税额时必须在房地产业务成本中予以扣除，而万科集团只有汇总的房地产业务的营业成本数据，无法获取其具体的拿地成本数据，因而本文采用《2015年中国统计年鉴》中公布的房地产企业拿地成本和房地产企业商品房销售额数据计算出房地产企业拿地成本在房地产企业商品房销售额中所占的比重，在假定万科集团适
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用于这一比重的基础上估算万科集团的拿地成本并进行扣除，然后再去计算房地产业务的增值税进项税额，计算过程如下：2015年房地产企业的拿地成本为7621.61亿元，房地产企业商品房的销售收入为65861.3亿元，拿地成本与商品房的销售收入的比值为11.57%，因而可得万科集团2015年的购地成本=11.57%*房地产业务营业收入 =11.57%*190,212,835,808.18元=22,007,625,103.01元，进而可得万科集团2015年的扣除土地成本的房地产业务营业成本=房地产业务营业成本-购地成本=190,212,835,808.18元-22,007,625,103.01元=168,205,210,705.17元，考虑到数据可得性以及设计费用等前期费用在房地产业务营业成本中占比较低，所以本文在扣除土地成本计算房地产业务的增值税进项税额时对设计费用等前期费用不予考虑，仅考虑建筑成本，按照建筑业11%的增值税率可计算出万科集团2015年房地产业务的增值税进项税额为16,668,984,844.66元。在物业管理业务的营业成本中，人力成本无法抵扣，需扣除人力成本后再去计算物业管理业务的增值税进项税额，但由于无法获取具体的成本情况，因而本文假定可抵扣比例为50%，则万科集团2015年可抵扣的物业管理营业成本为1,141,695,199.03元，从而按照销售货物17%的增值税率计算可得万科集团2015年房地产业务的增值税进项税额为165,887,336.61元。其他业务的营业成本主要来自人力成本，人力成本不能进行抵扣，加之无法获取具体的成本情况，所以本文对其他业务的营业成本增值税进项税额不予考虑，在此基础上可得万科集团营业成本的增值税进项税额总计为16,834,872,181.27元，表4.4列出了计算过程及结果。本文进而在万科集团原先营业成本的金额水平上扣除营业成本的增值税进项税额，即得到“营改增”之后的万科集团营业成本金额：138,150,628,676.24元-16,834,872,181.27元=121,315,756,494.97元，营业总成本金额变为134,626,214,343.11元。
由上文可知，万科集团营业收入的增值税销项税额总计为19,151,975,055.07元，营业成本的增值税进项税额为16,834,872,181.27元，可得万科集团2015年应缴纳的增值税为增值税销项税额与增值税进项税额的差，即为2,317,102,873.81元。
表4.5 2015年万科集团税费情况
毕业设计（论文）报告纸
数据来源：2015年万科集团年报。
在此基础上，本文根据表4.5所示的万科集团税费情况重新计算万科集团的城市维建税及教育费附加和营业税金及附加，万科集团的分公司遍布全国各大主要城市，各地的城市维护建设税及教育费附加收取标准不同，在此本文用表所示的2015年万科集团城市维护建设税及教育费附加占营业税的比例10.9%计算，可得城市维建税及教育费附加=增值税*城市维建及教育费率=2,317,102,873.81元*10.9%=252,564,213.24元，故万科集团营业税金及附加=城市维建税及教育费附加+土地增值税+其他=252,564,213.24元+1,600,344,178.09元+182,950,252.02元=3,453,252,569.42元。
表4.6 “营改增”下万科集团的利润变动情况
数据来源：2015年万科集团年报以及笔者计算所得。
房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。 纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？
房地产业营改增税收指引 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4计税方法
1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 5销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费; (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税 1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 湖南国税： （二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。 湖北国税： “零 “预 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
2016年营改增最新政策之营改增税收指引之 房地产业 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
4计税方法 1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题（2017年9月 14日）（老会计人的经验） 1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的，营改增后怎么补开发票？ 国家税务总局公告2016年第53号第九条:可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”；发票税率栏应填写“不征税”发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样（省局答疑八） 2、房地产预收款怎么开具发票？ 房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号第九条） 规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。（省局答疑八） 3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票？ 省答疑八：发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。 4、房地产开具发票有哪些要求？ 国家税务总局公告2016年第23号规定：在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。 5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题 已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。 开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。
“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税 一、增值税 如果是促销活动中赠送家电、小礼品，按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定执行，即单位或个体工商户将将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人需视同销售计征增值税。 笔者认为，尽管房地产企业的营业执照中没有家电、礼品的经营范围，但在进行税务处理时应按兼营行为处理。此种情况可以参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，在促销活动中送家电送礼品应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。 如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价
值，因此，可以参照混合销售原则按照主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税。 政策支持1： 山东国税局政策指引：房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题 房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。 政策支持2： 湖北政策答疑：房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题 房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办
房地产业营改增主要政策 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号） 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（三）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始
“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be
税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除
项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 （一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 （二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。 四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额： （一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 （二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加营改增后允许扣除的城建税、教育费附加 五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题 营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 六、关于旧房转让时的扣除计算问题
房地产业营改增主要文件 房地产业营改增主要政策文件有： 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关 （国家税务总局公告2016年第23号）税收征收管理事项的公告》 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，
征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价
营改增后房地产企业会计处理 一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。 成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。 二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入一一XX项目（房号） 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务： （1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。 （4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。 （5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。 （6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。 （7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。 （8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。 要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。 业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。 业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
【Abstract】Since May 1st，2016，the real estate industry has been officially included in the pilot of business tax changing into VAT，while the construction industry，the financial industry and the life service industry have all been included in the pilot program. It not only marks the full implementation of the pilot of business tax changing into VAT in our country，but also indicates that the sales tax has been formally withdrawn from China's tax system，and makes our country's financial tax system more specification. 【Keywords】business tax changing into VAT；real estate development；influences on tax burden 【中图分类号】F293.3；F23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）06-0087-02 1 国外研究现状 国外相关研究主要从两个方面进行分析，一是关于营业税改增值税税制设定的研究，二是关于房地产业营业税改增值税相关问题的研究。 1.1 营业税改增值?税制设定的研究 营业税改征增值税税制设定涉及税基设定和税率设定两方面，相关研究也主要集中在税基和税率上。D Arsenovic和S Lalic等（2012）的研究指出，营业税改征增值税会导致税基出现下降，而造成国家财政收入缩减，因此，政府应该在设定营业税改征增值税税制时重点关注税基扩大以确保财政收支平衡。CL Costuleanu和C Iagco等（2013）选取15个欧盟国家作为研究样本，对这些国家的增值税税率进行对比分析，对比结果显示，在这15个国家中超过一般
西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例
摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增
Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "is the business tax reform V AT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. a the
房地产企业营改增后会计核算案例 案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。 会计核算示例： 1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费 借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100 贷：银行存 款 11100 借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500 贷：银行存 款 1500 2、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税 借：银行存 款 11100 贷：预收账 款 11100 借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300 贷：银行存 款 300 3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税 借：开发成本-建筑安装 费10000 应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存 款 11000
4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税 借：银行存 款 22200 贷：预收账 款 22200 借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600 贷：银行存 款 600 5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税 确认收入并结转成本 借：预收账 款 33300 贷：主营业务收 入 30000 应交税金-应交增值税（销项税 金）3300 借：主营业务成 本：21500贷：开发成本-结转开发成 本 21500 发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%） 借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100 贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红 字）-1100 转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】 借：应交税金-应交增值税（转出未交）200
摘要 2016年召开的第十二届全国人民代表大会上，政府工作报告时指出，将从2016年5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。房地产企业“营改增”对房地产企业税负的影响无疑是值得研究的重大问题，“营改增”后税负的变化将决定其是否达到预期减税目标，也将影响“营改增”试点的平稳推进。房地产行业是国民经济的重点行业，对整个经济的发展起着至关重要的作用。而税收作为国家宏观调控的手段，对全行业的发展产生巨大影响。在可以预见的将来，房地产行业“营改增”会对整个行业大洗牌，对整个行业进行分化及优化。房地产开发公司要想扩大经营，增强实力，对“营改增”不容忽视。提前了解政策，尽早做好筹划，做好应急预案，对房地产行业的发展有极大的促进作用。同时积累经验并形成优秀典型案例，也对丰富和发展整个税制，提升税收筹划水平有积极影响。 关键词：营改增；房地产开发企业；税务筹划
Abstract The 2016 meeting of the Twelfth National People's Congress, pointed out that the government work report, from May 1, 2016 the full implementation of "replacing business tax with value-added tax(V AT)", the pilot to expand the scope of the construction industry, real estate, finance, life service industry. Effect of real estate enterprises "replacing business tax with value-added tax(V AT)" on the real estate tax is a major issue worthy of study, "replacing business tax with value-added tax(V AT) after tax changes will determine whether the expected goal of tax cuts, will also affect the steady advance of replacing business tax with value-added tax(V AT) pilot". The real estate industry is the key industry of the national economy, which plays an important role in the development of the whole economy. As a means of national macro-control, tax has a great impact on the development of the whole industry. In the foreseeable future, the real estate industry, camp changed to increase the industry will be a big reshuffle, the entire industry differentiation and optimization. Real estate development companies in order to expand operations, enhance the strength of the camp changed to increase can not be ignored. Advance understanding of the policy, as early as possible to do a good job planning, contingency plans for the development of the real estate industry has a great role in promoting. At the same time, the accumulation of experience and the formation of excellent typical cases, but also to enrich and develop the entire tax system, improve the level of tax planning has a positive impact. Keywords:Camp Changed To Increase; Real Estate Development Enterprises