内地房企苦于无处可“贷”之时，香港地产公司新鸿基依然可以享受资本“盛宴”。4月8日，新鸿基地产与19家银行签订为期5年的167.5亿港元银团贷款协议，供香港与内地业务发展之需。
事实上，新鸿基2010年-2011年中期业绩报告就曾如此表述，“集团大部分的借贷主要用作发展内地项目”。时代周报记者从新鸿基地产内部员工处得知，此次融资是为了上海的滨江凯旋门项目。
加码内地市场，意味着新鸿基地产将一改“以往进军内地市场走走、停停”的姿态，转而“快步向前”。截至2010年12月底，新鸿基地产在内地土地储备已达763万平方米，同比大幅上升；此外，新鸿基地产2011财年完工面积近60万平方米，超过之前累计总和。
招商证券(香港)董事总经理温天纳对时代周报记者表示：“香港房地产市场在高位徘徊，或已见顶，新鸿基此时加码内地业务，乃明智之举。”
资金向内地市场倾斜
4月21日，央行上调存款准备金率0.5个百分点，上调后达20.5%的历史高位。另一边厢，香港的贷款利率持续低位徘徊。两地资本市场一紧一松，内地房企面临资金压力之时，新鸿基地产加码内地的机会来了。事实上，新鸿基地产已采取行动，首先就是准备“粮草”―融资。
4月8日，香港新鸿基地产对外公布，公司已经签订了一项为期五年的167.5亿港元银团贷款协议，主要用作日常营运资金，以配合香港与内地的业务发展需要。据了解，该笔贷款包括三成梗期贷款及七成循环贷款，即50.25亿港元定期A部分贷款和117.25亿港元B部分循环信贷，期限均为5年，年息率为香港银行同业拆息加75点。借款人为新鸿基地产(金融服务)有限公司，其母公司新鸿基地产发展有限公司为其提供担保。
据了解，1月初，新鸿基地产募集资金目标为120亿港元，但市场反响热烈，令其随后上调融资规模至155亿港元，3月下旬再次将融资规模提升至167.5亿港元，合计获得包括本地及国际19家金融机构的超额认购，认购逾两倍。新鸿基副主席兼董事总经理郭炳联也在签约仪式上毫不掩饰地表示，这是市场对新鸿基地产充满信心的表现。
温天纳则认为，相比内地房企在港发行的可转换股债券、高利息债券，新鸿基更加受资本追捧，“较内地房企在港动辄百分之十几的融资成本，新鸿基此次的年息率处于合理水平。”
时代周报记者从新鸿基内部员工处得知，此次融资是为了上海的滨江凯旋门项目。据了解，滨江凯旋门位于上海，售价高达15万-20万元/平方米，最小的户型总价格都在3000万元以上。新鸿基地产年报称希望借此项目拉开上海楼市的豪宅时代。
事实上，新鸿基地
产的资金早就向内地市场倾斜，其2010年-2011年中期业绩报告就曾如此表述，“集团大部分的借贷主要用作发展内地项目”，其中就包括透过欧洲中期票据发行机制发行3亿美元的十年债券，以及年期为3-10年的8亿港元债券。
内地市场进程明显提速
广东省地产商会副会长黄朝辉向时代周报记者表示：“早于上世纪90年代，九龙仓、瑞安、和记黄埔、西湖集团等港企就掀起了一波进军内地楼市的热潮。”事实上，新鸿基地产也是此时初涉内地市场，然多年来走走、停停，步伐颇慢。
据年报，1999年，新鸿基地产在内地拥有了15万平方米的落成物业，除2005财年、2007财年、2010财年有少量落成物业之外，其余年份均处于停滞状态。待开发物业方面，除2006财年、2007财年、2010财年有超过百万新增面积之外，其余年份所增无几。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，1999-2002年期间，香港的楼市泡沫破灭刚刚结束，新鸿基经营重点需要放在香港而非内地，2008-2009年，由于新鸿基的经营主导权发生改变，经营策略的停顿是在所难免的。“总的看来新鸿基地产在内地的发展没有停止，截至2011年，新鸿基地产在国内土地储备已经达到853万平方米。”
相对诸多“快跑向前”的内地房企，新鸿基地产在内地的节奏是稳健或拖拉，不过，其进程已明显提速。
值得注意的是，楼市调控正在不断升级，新鸿基此时加码内地市场，是否明智？全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存向时代周报记者表示，内地市场还有几十年的高度增加期，但凡有实力的香港开发商都不会放过这一市场。温天纳则认为，纵使内地楼市调控，成长空间还是很大。
据了解，目前香港楼市的确出现类似1997年的房地产高增长，房地产价格超过了1997年的水平，香港房企或担心“崩盘”而巩固内地根据地。但韩长吉认为，内地经济持续发展是吸引香港房企进驻的主因，再加上当前国内信贷减缩，很多中小房地产企业由于资金压力加紧离岸，新鸿基地产此时进一步开拓内地市场正合时宜。
“新鸿基地产在内地一直贯彻专注发展的策略，兴建地标项目，集团长期看好内地的楼市及经济前景，未来也将继续在内地重点城市物色投资良机。” 新鸿基地产投资者关系部如是向时代周报记者表示。
住宅从一成增至八成
加快步伐之余，新鸿基地产在内地市场的“战术”也悄然改变。截至2010年12月，新鸿基地产在内地已开发的51万平方米物业中，65%为商场、20%为写字楼、9%为酒店，商业地产合计超过9成。而时代周报记者在其财报中发现，2011-2013财年新鸿基地产在内地的项目计划完成或开
工名列中，有8成是住宅。这是否意味着新鸿基地产在内地的策略已经发生改变？
韩长吉认为，主力发展商业地产是新鸿基的经营策略，商业地产虽然回报周期长，但受到经济波动的影响也相对较小。新鸿基地产每年的利润中，有一半以上都是持有项目的租金回报。换句话说，当商业地产体量够大的时候，就会成为房企经营策略的主导。
陈宝存则表示，商住倒挂正是目前房地产市场的一个特点，住宅商品更受消费者青睐，加上目前商业地产有投资过热的苗头，新鸿基地产将花更多精力建住宅是可取的。事实上，新鸿基地产在内地建的商品住宅不乏豪宅项目，其在上海的滨江凯旋门项目就以价格不菲而出名。豪宅对开发商意味着高利润，然豪宅极易拉高楼市均价，且置业群多为多次置业，往往首先受到限购，新鸿基地产的如意算盘会否落空？
新鸿基地产投资关系部声称，无论在内地或香港，新鸿基地产都坚持物业销售与物业租赁平衡的策略，在内地市场，并非以打造豪宅为主。
“住宅产品主打豪宅的策略事实上并没有好坏的界限，主要是其是否符合公司本身的战略。”韩长吉向时代周报记者表示，豪宅的潜在消费者人群比较多，给市场的预留空间较大，而给新鸿基地产造成的影响仅仅是公司的资金回流时间放长；其次，豪宅的毛利润远远高于普通住宅。再次，政府房地产调控政策对新鸿基的豪宅策略影响很小，因为房地产市场的调控主要还是中低端市场，国内调控对豪宅的销售起到的影响非常小。
既“旧改”又“合作”
自上世纪90年代进入内地市场，新鸿基地产内地的项目布及北京、上海、广州、南京、杭州、苏州、无锡、中山、佛山、东莞、成都11个城市，其在上海的物业绝大多数用于出租，销售物业多处在广州及珠三角区域。
据年报，从2010年7月1日至2010年12月31日，新鸿基录得物业销售包括合作项目的收益为288.37亿港元，其中来自香港的物业销售额为212.63亿港元，余下的部分是内地物业的贡献，约75.74亿港元。内地占比虽然不高，但内地已落成的物业仅占其内地土地储备的7%，而香港的土地储备已经使用66%。经纬行研究中心高级研究主任曾英杰表示，香港土地资源越发稀缺，倒是内地机遇不少，如何运作好内地的项目，做到如香港项目的利润一样高，这考验着众多港企。
“地段、地段、地段”―这是李嘉诚著名的地产理论。在内地市场，新鸿基地产为了获得良好地段的地块，甚至不怕麻烦参与旧改项目。陈宝存向时代周报记者表示，三旧改造，前期投入大，要求开发商有一定实力。
作为香港企业，新鸿基
地产初涉内地旧改项目的步伐颇为谨慎。和富力、合景泰富共同接手广州猎德村旧改项目，第一次接手就尝到甜头后，新鸿基地产陆续接手了广州林和村项目、佛山禅城项目，进展都颇为顺利，其中佛山禅城旧城改造项目的总建筑面积超过280万平方米，是目前新鸿基地产在内地投资规模最大的单个项目。
接手旧改之外，新鸿基地产还与其他开发商联合开发。例如，与华润集团合作的杭州万象城、无锡太湖国际社区，新鸿基地产均持有40%的股权；与九龙仓合作的广州玖龙湖、成都环球贸易广场，新鸿基地产分别持有60%、40%的股权。
“首先，合作是融入市场最快的方式；其次，能有效抵御风险，在市场融资方面、资金流动方面都起到互补的作用。” 韩长吉向时代周报记者表示，新鸿基合作态度非常开放，只要双方的理念一致，有长远的目标，新鸿基可以和任何的开发商合作。
陈宝存则认为，在国内的招拍挂市场，不乏地方政府的暗箱操作，联手国内企业，甚至央企，更有利于拿到土地。