=========================================================================== 国内有哪些养老地产开发的成功案例? 1、北京太阳城国际老年公寓 该项目的开发商--北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老地产发展的企业,一直致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。北京太阳城集团倾情打造中国式医护型全程化持续照料养老住区(C C R C),包括:居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓,为老年人提供了标准化、全程化医护型养老服务模式。 北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区,占地面积42万平米,总建筑面积32万平米,其中住宅区24万平米,商业配套设施8万平米,2万平米的人工如意湖。 北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式,涵盖了老年人必经的四个阶段:身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓;老年护理中心、医院、、健康管理中心;家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等,可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务,将养老地产做得丰富多彩。 居住形式灵活多样,包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办"一站式"服务、可电话购物、送货上门的购物中心;可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心;集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的阳光水世界;并设有物业管理中心,配有邮局、洗衣店等,可满足老年人晚年生活的一切需求。
保利地产:全产业链介入,打造“三位一体”中国式养老 背景:《十八届三中全会关于若干改革问题的决定》发布“积极应对人口老龄化,加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”的政策利好,9月,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,表明老龄产业作为新兴朝阳产业,逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。 今年,我国60岁以上的老年人口已经突破2亿人,人口老龄化是当前和未来一个时期我国经济社会发展面临的基本国情之一。预计2050年,我国养老市场的需求有望突破17万亿,庞大的老年人口以及巨大服务需求都昭示着老龄产业进入重要历史机遇期。 即将到来的老龄社会让养老产业的飞速发展成为必然。一时间各类资本一窝蜂钻进养老行业,鱼龙混杂,一些企业从事的养老地产更像是一场以养老为名“圈地运动”,如何为养老地产找准发展方向,业界众说纷纭。 产业创新,养老成未来新的利润增长点 从2010年涉足养老产业,保利地产认为养老产业既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅,又要运营和管理养老设施,直接为老年居民服务,至少不仅涉及地产更牵涉更加专业的介护服务,经过潜心研究、试点探索,保利地产重新定义了养老产业在集团发展中的战略地位,在养老观念、养老功能、养老形式、养老区位方面找到自己的定位:打破社会上养老社区郊区化的误区,确定了便捷、安全、健康的城市养老目标,构建居家、社区、机构一体化养老服务网络,实现老人、子女和机构三者的互助式服务,同时关注中国式“孝道”,在儿女尽孝与社会养老间找到平衡。为此,保利在大量研究中国老年人养老需求和特点的基础上,结合国内外先进养老模式,总结出的一套“中国式养老”理想模式。 保利地产对老龄化的关注不单单体现在产品与服务,公司更将养老产业置于企业战略转型、提供未来新利润增长点的重要环节,作为企业创新升级的重要领域进行培育。保利地产一贯以住宅为主,商业地产、养老地产、旅游地产、文化地产和产业地产相关多元化的战略规划具有前瞻性和今天的现实性:充分发挥养老产业特别是专业养老机构的协同效应,提升其它产品价值是保利地产的又一创新。保利地产将旅游地产和商业酒店资源用于养老,实现“以一地入会多地养老”,让老年人参与到保利的各种地产项目体验中;以专业的养老机构和
中国养老地产的现状及发展模式 袁霞徐霞 南京工业大学土木学院南京211816 摘要 摘要::养老地产是房地产市场的新领域,下一个房地产经济增长点,但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段,处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析,探讨我国养老地产的发展模式。 关键词:养老地产;探索阶段;商业模式 一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家,人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准,一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据,60岁及以上人口约为1.78亿人,占13.26%,其中65岁及以上人口约为1.19亿人,占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比,60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点,65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点 养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念,它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的,是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化,以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同,养老地产是针对于老年人的特点,建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的,能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所,它包括:老年住宅,老年公寓、老年社区、养老院、托老所等,也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足 相关数据显示,预计到2050年,中国的老年人口总量将超过4亿,占总人口的1/4以上。但现阶段,我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张,即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50~70张水平相差甚远。2010年,我国养老市场需求近1万亿元,
15种养老地产开发模式分析
[转] 转载:15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇:2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮,各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产,但具体到落实层面往往会面临许多实际问题,例如应当采用何种方式进行开
发建设,产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来,清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索,尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明,我们将这15种开发模式划分为五个类别,分别进行阐述。 第一类:与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中,较为常见的一类开发形式是建设养老社区,或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区,在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲,可分为以下4种模式: 模式1:专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外,还
会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康,但随着年龄的增长,老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时,应充分考虑这些因素,设计出相应形式的居住产品,以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老住宅中;当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
痛点一:模糊而想当然的市场 之所以说“模糊”,是因为养老地产市场的数据化统计是缺失的。养老地产是近几年提出来的 概念,与传统的养老院并不相同。养老地产的客户囊括了55岁之后的老年人群,而养老院更多的是75岁以上高龄老人和不能自理的老人。我们经常看到的关于“床位缺口数量”、“60岁 以上老龄人口数量和比例”等统计数字可以说是大而空泛,落实到项目具体所在的城市、区域中老年群体的规模数量、支付力、支付意愿、需求偏好,就完全是空白,需要我们亲自做很 多的调研工作,逐步摸清。我们曾经遇到过一个三线城市的养老项目,项目的产品都已确定,但是反过来还要找我们做这个城市的老年群体的市场调研。本来应该是调研指导定位、定位 指导产品设计,但就是因为开发企业对这个城市的养老市场搞不清楚,缺乏信心,还要再补 充调研。 之所以说是“想当然”的市场,是因为养老的市场蛋糕看上去很大很有前景,大家都认为自己 应该可以从中分到一些东西。另外,很多企业都认为养老地产赚钱比较慢,同时企业一般都 欠缺提供专业护理服务的能力,所以就自然地将项目定位于高端健康老人市场。这些想法表 面上看顺理成章,实际上都是企业一厢情愿的主观想法。因为健康老人的支付力实际上有上 限天花板,而且支付意愿低,并且难以管理;老年人群对于身体逐渐衰老之后产生的医疗、 康复、保健有着刚性需求,有足以满足这些需求的服务和设施,老人才愿意支付高溢价,为 你的项目买单。 我们总结中国养老市场的真相用八个字概括:“未富先老,未老先衰”。 发达国家进入老龄化时,人均GDP为1~3万美元,而中国则在5000~6000美元。“未富先老”意味着老人的支付力有限,支付是有上限天花板的,并且老年人群是精打细算和理性消费的 群体,与年轻人的感性消费观完全不同。如何为老年群体降低支付门槛,创新支付方式,是 养老项目普遍待解的课题。 “未老先衰”是因为早年中国的医疗卫生条件有限,人们的保健意识不足,加上近年来大城市 日益严重的环境污染和食品安全问题,导致了大部分老年人在健康方面存在各种问题。“未老先衰”意味着老人的身体保健、康复、治疗等需求是真正的刚性需求,而老人的支付意愿与所提供的康复、医疗服务内容正相关。 痛点二:无产权型物业如何盈利 养老项目的收入大体可分为:地产销售收入、物业租赁收入、物业管理和养老服务收入以及 衍生品开发收入等。国内养老项目的盈利难题主要集中在三个方面: 首先,养老项目的用地性质往往比较特殊(例如,医疗划拨用地、集体用地、公共配套设施 用地、军产用地、产业用地、商业用地、旅游用地等等),这类用地的产权不能销售或者很 难销售,怎么用非产权交易的方式来盈利? 其次,政府为了防止开发商用养老名义圈地,基本上对于养老取地的项目都会有一个硬性的 要求:首期必须有一定规模的养老配套设施入市,否则后续的土地免谈。这样一来,项目早 期怎么平衡投入和产出,就变成一个特别重要的问题。
养老地产产业链研究报告 珞珈投资发展(深圳)有限公司 一、节点简介 养老地产以提供养老服务为核心功能的地产开发项目。主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构,如养老院,把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。养老地产在国内存在争议,一些人认为养老+地产开发的方式与旅游+地产等没有本质区别,只是地产投资的一种简单组合;目前泰康、国寿等保险公司在全国已经开发了多处养老地产项目;华润控股也在武汉等地布局全国养老产业。由于我国的养老产业才刚刚开始发展,尚无真正成熟的模式,也没有以养老产业为主业的上市公司,并且养老产业作为一个涉及极广的新兴市场,有待进一步开发。根据中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》,预计到2030年中国养老产业市场可达13万亿元。所以无论是从商机角度还是老年人的需求,养老都已经成为资本竞相追逐的新“风口”。养老产业细分市场众多,主要包括养老地产、养老金融、养老服务和老年用品四个领域。资本蜂拥养老细分行业。 二、产业链图谱 三、智能行业透视 (1)节点定义 节点定义 数据来源:中国报告大厅 标题:老年地产行业发展趋势分析 发布时间:2018-03-01 摘要:养老地产是老龄化时代所形成的特有的概念,它结合了养老和地产商业的概念,是一种“养老+地产+服务”的复合地产开发模式。目前,我国养老地产总体还处于探索阶段,各方面机制都还没有健全完善起来,存在着很多的可开发利用空间。
(2)行业细分 行业细分 数据来源:中国报告大厅 标题:养老产业市场规模 发布时间:2018-03-28 摘要:养老产业细分市场众多,主要包括养老地产、养老金融、养老服务和老年用品四个领域。对于整个养老产业的市场规模有多大,各方观点不一,但普遍认为目前养老产业估值已超过4万亿,到2030年养老产业规模将在20万亿左右通过对养老产业市场规模分析,作为最早进入到养老地产市场的房地产企业之一,万科目前在全国范围内的养老项目超过180个。2014年10月,上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园小区。该项目名为“智汇坊”,通过小区内万科活动中心改造,为小区客户提供养老服务。智汇坊总建筑面积1250㎡左右,共2层,可容纳约40位日托老人,并设有38个床位的居住空间。 (3)行业规模 行业规模 数据来源:中国报告大厅 标题:中国养老地产行业发展前景分析 发布时间:2016-04-13 摘要:根据中国报告大厅的发布的《2016-2021年养老地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》显示,我国在2002年65岁以上的人口比率超过总人口达到了 7.3%,2014年末为10.06%,2014年我国老年抚养比上升为13.9%。按《中国老龄产业发展报告2014》计算,到2020年老年人口将增至2.6亿。假设每人年均养老费用支出4万元,则我国养老产业每年市场规模将达到10万亿,需求巨大。 (4)发展历史与趋势 发展历史与趋势 数据来源:中国报告大厅 标题:老年地产行业发展趋势分析 发布时间:2018-03-01 摘要:养老地产概念,来源于上世纪七十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中,以满足日益增长的老年市场需求。数据来源:中国报告大厅 标题:2016年我国产业地产行业分析:面临盈利难题 发布时间:2016-12-09 摘要:据中国报告大厅发布的2016-2021年中国产业地产行业发展分析及投资潜力研究报告显示,继商业地产、旅游地产、养老地产之后,产业地产正在成为房企寻求转型、尝试多元发展、增加盈利点而投身的新兴领域。 数据来源:东兴证券 标题:东兴证券房地产行业中期策略报告:销售不是问题“区域+养老”是热点 发布时间:2016-07-01
养老地产兴起与发展研究Prepared on 21 November 2021
中国养老地产兴起与发展研究 王天缘 摘要: 中国老龄化加剧,催生养老地产新市场,房价严厉调控持续,个性、品质成转型要点,房地产开发企业必须要对自身的、现在拥有的和企业准备未来要打造的产品加以梳理。与“住”紧密相关的养老地产作为最吸引的“大蛋糕”正吸引着越来越多的投资目光。因此有必要对中国养老地产的兴起和发展相关问题进行基本、系统的研究。 关键词:转型背景;发展现状;规避风险;发展重点 1、中国养老地产的兴起 、何谓养老地产 养老地产概念的提出,始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中,以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。 、养老地产与住宅、商业等常规地产的区别 随着养老地产市场需求的加快,中国房地产行业竞争变化也随之加快,因此房地产开发企业必须根据中国房地产市场将有住宅、商业等常规领域的广度向更为细分和专业化的市场全面转变趋势以及消费者不断追求多样化、个性化这一需求建立新的业务、服务、产品模式,把竞争的焦点转向于生产出针对性更强、品质更优的产品。而要稳稳扎根与养老地产领域里,首先要弄清楚养老地产与住宅、商业等常规地产的区别。养老地产区别于其他地产主要有三点: 1、要提供各种满足老人需求的服务; 2、要附和老人居住和生活的需求和特点; 3、要运营和管理养老配套设施;
、市场化投资的养老地产的商业模式特征 一般来说,市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征: 1、土地获取方式:出让; 2、房屋销售模式:第一种,购买产权,可以老人自住,也可以委托社区经 营;第二种,居住权——不锁定房型,不受产权限制,会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公 寓、护理院 3、营销模式:会员制——案例:亲和源。入住该社区的老人一次性交会 费,通过合同拥有房子的使用权(没有买卖权),这些老人可以通过合 同实现房屋使用权的转让、继承。 4、服务模式:24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商; 5、会员同质化:共同的养老价值取向,相似的消费能力; 6、资源最大化:可持续发展的商业模式,实现候鸟型养老生活,创造会员 卡增值,达到多赢的格局; 7、区域选址养老地产选址的重要条件是自然环境,但更重要的是经济实力 和人口增容政策是否具备,当地的消费水平是否能与之相匹配。 、中国养老地产兴起的背景 按照世界卫生组织的标准,当某国家或地区60岁及以上的老人超过总人口数的10%时,就步入了老龄化社会。相关数据显示,截至2009年年底,中国60岁及以上老年人口已经达到亿人,占总人口数的%,预计到2020年将占到总人口的30%。——这些老龄化压力(人口快速老龄化、老龄人口高龄化、老年人家庭空巢化、部分老人失能化)都催生了相应的需求——老龄化社会必须正视并解决老年住宅、老龄产业尤其是养老地产领域的供给与需求之间存在着巨大的缺口,亟待补足、普通住宅无法满足老年人群的特殊需求,适合住宅供需缺口亟待弥补。 但现阶段,中国养老地产和养老服务的发展还相对滞后。养老地产不是噱头,现在是一个非常迫切的一个市场的需求。而我国政府从2009年就开始加大了对养老产业的投入力度,比如政府正在就养老地产的逆向融资产品委托保监
富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年 前 言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务,满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分:养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式;养老院养老是社会化的养老模式;社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计,到2025年,老年人口总数将达到3亿;到2050年我国老年人口总数将超过4亿,即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧,使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示,目前我国养老产业规模可达1万亿元,而养老地产在其中占有着不小的比例,这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会,养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说,将是一块巨大的蛋糕。据统计,截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产,如万科、保利、绿城、远洋、花样年等,有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”,中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域,以期延长保险产业链。如今,在常规房地产开发竞争日趋激烈,中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下,养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来,养老地产的社会需求将迅速增长,在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下,中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”,并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-2022年富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析,深入而客观地为您剖析富阳市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具,并结合相关理论模型,综合运用定量和定性的分析方法,分析了富阳市养老地产行业发展概况,行业发展现状,富阳市养老地产市场投资机会,富阳市重点区域养老地产布局;富阳市养老地产投融资市场战略,最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验,对富阳市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测;是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态,把握市场机会,做出正确经营决策的依据。
国外养老模式及我国养老地产经典案例 1、老年住宅70年代初创于北欧,目前在发达国家已盛行,如美国、加拿大、 瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析,老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家,在某种特定状况下的老年人的居住形态。 2、国外老年人居住建筑模式划分 理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活,并提供必要的协助,而不应该一切包办,否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化过程。 老年人居住建筑模式划分的依据是老年人所需社会服务支援的程度。1986年,国际慈善机构(HTA)制定了老年人居住建筑的分类标准: a类:非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力,因而可独立生活在自己的寓所中。 b类:可供富有活力,生活基本自理,仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。 c类:专为健康而富有活力的老人建造的住所,附有帮助老人基本独立生活的设施,提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。 d类:专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理,但可能偶然需要个人生活的帮助和照料,提供监护和膳食供应。 e类:专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同d类,但可按需另增护理人员。 f类:专为体力和智力都衰退,并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活不能自理,因而住所不可能是独立的,可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。 g类:入住者除同f类外,还有患病、受伤的,临时或永久的病人,这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构,住房几乎全部应为单床间。 除此之外,各国根据本国的具体国情,相应规定了老年人居住建筑模式的划分标准。 3、国外老年人典型居住模式 1)美国 老年人居住建筑模式主要有3种类型: 独立式老年人住宅满足有自理能力的老年人的需求,一般为普通住宅和老年人专用住宅,后者多数是带厨卫的一室户,平面紧凑,采用标准构件,造价经济,总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近,结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。 集合式老年人住宅有专门的服务人员提供老年人所需服务,一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施,并有完备的保卫和报警系统。 护理型老年人住宅提供全面的护理和医疗服务,建筑按无障碍设计。卧室卫生独
3.1 国外养老产业的发展历程 3.2发达国家的养老产业发展状况 3.2.1 美国 3.2.1.1 美国养老产业的发展状况 3.2.1.2 美国养老产业模式 3.2.1.3 美国的养老产业政策 3.2.2 日本 3.2.2.1日本养老产业的发展状况 3.2.2.2日本养老产业模式 3.2.2.3 日本的养老产业政策 3.2.3 英国 3.2.3.1英国养老产业的发展状况 3.2.3.2英国养老产业模式 3.2.3.3英国的养老产业政策 3.2.4 中国香港 3.2. 4.1香港养老产业的发展 3.2. 4.2香港养老产业的模式 3.2. 4.3 台湾的养老服务体系 3.3 国外典型的养老产业模式 3.3.1美国Del Webb 的太阳城模式 3.3.2日本的松下公司的高科技养老院 3.3.3莫斯科社会服务综合中心 3.4 对中国的经验启示 3.5 附录:案例研究 新加坡“乐龄公寓”
3.1 国外养老产业的发展历程 国外养老产业的发展和人口发展变化密切相关,归结起来可分为以下三个发展阶段:第一阶段:18世纪后期至二战前,三代同堂的传统养老方式较为普遍,养老产业并未兴起 18世纪后期,随着欧洲工业革命的兴起和不断发展,极大地推动了社会、经济和科技的发展,大大地改善了人们的生活条件,从而推动了世界人口的第二次快速增长,引发了人类历史上第二次“人口革命”。这次革命使得出生率下降,世界人口进入低出生、低死亡、低增长阶段。在这个阶段,三代同堂传统的养老方式较为普遍,祖孙三代共聚一堂,由家人为老人提供经济、生活、精神上的照顾,养老产业在这个阶段并未兴起。 第二阶段:二战后至20世纪60年代,各国都趋于老龄化,社会福利性质养老机构开始兴起 第二次世界大战后,新生儿数量明显减少,人均寿命则上升到目前的66岁。这种双向发展使老龄化发展越来越快,全球几乎所有国家的人口结构都趋于老龄化。据联合国有关规定,一个国家65岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7%,或60岁以上的人口超过10%,使被称为“老年型”国家。全球已有72个国家进入“老年型”。 20世纪60年代,西方发达国家有关老年人的政策有所变化,法国、英国、联邦德国、意大利、瑞典、荷兰等国采取的做法是将老年人安置在专业化的或由福利机构照顾的场所、收容院等,并以此作为满足老年人对住房需求和社会需求的一剂灵丹妙药。 第三阶段:20世纪70年代至今,社区养老服务业逐渐发展,并形成多种业态的服务业和配套服务业 20世纪70年代,人口老龄化对西方发达国家的冲击明显增大,使其用于老年人的财政支出更加沉重,严重影响了其经济的发展。因此,西方国家纷纷建立了社区照顾服务政策,在不同的法定框架和资金来源下,为老年人所提供的养老金、住房供给、医疗保健、社区服务等在西方各国独立发展起来。 20世纪70年代中期以来,经济因素成为影响老年人养老保障和社区服务政策倾向的最重要因素,西方国家的老年人政策出现了以下趋向:一是从机构照顾服务转移到以社会形式、社区为基础的照顾服务;二是转为降低政府的直接作用并发展商业的、非盈利的和非正规的
【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式 2015-04-08 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调,但在实际运营中,却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性,即使是同一个企业,也不一定只选择一种模式,而是多方面试水,试图寻找出最合适的盈利模式。 本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。 一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式,以实现健康、快乐的老年新生活为目标,融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇,占地8.4公顷,建筑面积十万平米。 整体规划 社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业,社区内部是居住型物业,与外部有一定距离,保证了私密性。社区内适老硬件配套完备,包括配餐中心、医院、颐养院、商业街,亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区,生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善,满足各年龄段老年生活需要。 项目特色 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务,不同于传统意义上的养老院,是个不脱离社会,又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼,共计838套居室,可入住1600位老人。公寓内全装修全配置,柜橱床椅和家用电器俱全,有线电视+宽带网络+电话,全部开通,冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系,建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 经营模式 亲和源采用会员制运营模式,通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。 项目配套 1.颐养院 建筑面积9736.1平方米,设300余张床位。共9层,1-4层为门诊部门,5层为样板间,6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接,又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务,外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人,也对外开放 3.亲和学院 引进上海老年大学,使老年人拓展深化资深兴趣爱好,增加与群体交流的机会,丰富生活。 与上海老年大学合作,由上海老年大学总部派出师资且提供课程; 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。 4.配餐中心 与索迪斯餐厅合作,打造总面积2574平方米的养生餐厅;由专业餐厅管理公司管理,按营业额与亲和源分成; 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐,公寓内老人需自行前往餐厅用餐。 5.度假酒店 酒店内设有74套客房,公寓式配置,酒店式管理。
中国养老地产市场深度投资调研分析报告
目录 第一节中国养老地产发展概况 (5) 一、发展历程:沉寂后蓄势待发 (5) 二、类型和模式:摸索中不断优化 (6) 2.1. 开发类型:六花齐放,各显神通 (6) 2.2. 运营模式:盈利与福利并举,政府和企业齐飞 (9) 第二节养老地产发展需求上升 (9) 一、多重推力影响,养老地产扬帆起航 (9) 1.1. 老龄化日益加剧,推动养老布局 (10) 1.2. 需大于求:数量不够,质量落后 (14) 1.3. 政策扶植 (16) 二、规模扩张多向发展,养老地产前景明朗 (17) 2.1. 养老地产资金规模急速扩张 (17) 2.2. 结合PPP模式,打造双赢局面 (18) 2.3. 医护型养老社区需求空间大 (18) 2.4. 养老地产智能化发展 (19) 第三节国内外产业对比 (20) 一、国外养老模式和养老社区概况 (20) 1.1. 美国:设施完善,投资多元 (22) 1.2. 日本:介护保险添助力,政策催生促发展 (22) 1.3. 欧洲——以英国为例:全智能化领先,社区照顾为主 (23) 1.4. 新加坡:多代同堂,以房养老 (24) 二、国内发展情况 (24) 2.1. 盈利模式亟待破冰 (24) 2.2. 国内养老地产存在的问题 (25) 第四节主要相关公司分析 (27) 一、万科:服务为本,养老地产多地开花 (27) 二、保利地产:“全链条”介入养老地产 (27) 三、凤凰股份:战略转型,进军养老产业 (28)
四、华业资本:提前布局,跨入“医疗+养老”领域 (28) 五、新城控股:强强联手,轻装上阵 (28)
保利、远洋、绿城等企业发展养老地产战略、模式、思路
养老地产:“钱”景大盈利难 地产调控下,房企向多元化突围,“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿,一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场,万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局,高投入、慢产出的养老产业看起来很美,但其盈利成为房企最大的挑战 产业发展前景广阔 中国正在步入老龄化社会,养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端,“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕,开发商也“无利不起早”,纷纷涉水养老地产。 截至2014年,包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内,全国已有超过80家房企进入养老地产领域。 “房企做养老地产,具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍,目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目,未来10年内计划打造50个养老机构。 “房地产并不是一个万年长青的产业,所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林表示,养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。高端私人医生服务微号kgn091,专注医疗健康养老地产行业。2013年12月,万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议,双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作,但目前还未披露具体的项目。 2013年,国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后,如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。据悉,华业地产近期也宣布拟出资100万元,设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司,负责公司养老事业及托老所的运营与管理。 盈利模式难解 房企开始加速布局养老地产,期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。虽然抢滩房企众多,但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。 胡在新表示,目前我国养老产业尚处于起步探索阶段,行业整体盈利能力较弱。在国外,养老地产的投资总回报在10%左右,但在国内还无法作出适当的预测。
美国养老产业模式 美国早在20世纪40年代便进入了老龄化社会,截至2013年65岁及以上老年人口4413.16万人,占比为13.96%。相较于日本重度老龄化现象和中国加速的老龄化进程,美国的老龄化处于一种缓慢而稳步推进的状态。 美国婴儿潮时代(1947年以后)出生的人口如今将迈入老年人行业,将在一定程度上加速日本老龄化进程。美国人口局预测,美国老龄化率(65岁及以上人口)将在2030年达到19%。 三支柱体系保障美国养老保障制度 美国的养老保障制度从1935 年《社会保险法》颁布以后开始正式建立,随着《社会保险法》的不断修正和完善,美国的养老保障制度逐渐演变成美国特有的“三支柱”模式。
国家强制的社会养老保险。国家强制的社会养老保险就是老年和遗属保险,是美国建立最早的社会保障制度,也是覆盖被保险人数最多的险种,被覆盖人数大约占全美职工的 95%。目前参保者1.5 亿,约有4600 万人受益。它是由美国社会保障管理局管理与运作的。职工退休后,按以基本保额为基础计算领取养老金。美国老年和遗属保险如今已经成为美国联邦政府最大的财政项目,其税收收入约占联邦政府收入总额的三分之一。 政府及雇主养老金计划。此项养老金计划包括公共部门养老金计划和私人养老金计划。公共部门养老金计划针对的对象主要是联邦政府职工和退伍军人。私人养老金计划包括收益确定型计划(DB计划)、缴费确定型计划(DC计划)以及二者的混合计划。其中缴费确定型计划主要包括了美国《国内收入法》规定的401K计划等,这种计划类似于雇主管理雇员的储蓄账户,向该账户缴纳的资金可以延缓交纳联邦所得税,同时雇主也需要向此账户交纳一定的资金,这部分资金可以投资于各种金融手段,包括股票和证券等。职工到了退休年龄时,所得的养老金就是这个账户中的余额。 个人储蓄养老金计划。人储蓄养老金计划作为国家养老保障的补充也逐渐的得到发展壮大。该计划是完全由个人自愿参加的,主要包括个人退休账户和罗斯个人退休账户等。个人退休账户(IRA)是具有代表性的个人储蓄养老金计划。个人退休账户面向所有具有纳税收入的公民,参加者每年将一部分资金存进该账户。这是一个个人自愿参加的投资性账户,账户里面的资金用于投资升值。个人退休账户相对于普通投资账户来说,具有减税、免税还有盈利
观点指数·2017中国养老地产市场报告 随着老年人口的不断增长,中国迈入老龄化社会。庞大且复杂的养老需求,供不应求的市场现状,已然诞生出无限的市场商机。加之房地产告别传统单一的住宅开发模式,亟待寻求新的利益增长点,养老+地产正面临可观的发展前景。 在社会迅速发展以及人口规模不断扩大中,老龄化社会大潮向我们袭来。在庞大且复杂的养老需求面前,是还未完善的养老体系以及亟待整合的养老资源,而这恰逢房地产行业发展逐渐告别传统单一的住宅开发模式,正走在转型升级的拐角点,急切寻求新的利益增长点,于是”养老+地产”成为了市场的香饽饽,不少房企纷纷抢滩市场渴望分得一杯羹。 养老地产的兴起不过短短数年时间,却衍生出了不同业态,养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展,在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。 但是,在这个潜藏着巨大利益空间的新兴市场下,房企要如何独辟蹊径打造创新的产品模式,在运作过程中又是如何以其人文的运营理念、极具魅力的品牌文化、先进科学的设计征服老年群体的心,在产品布局又是如何别具心思地为他们提供优质贴心的晚年生活? 养老地产成为资本的新宠,但同时又隐藏着各种暗涌和未知,身处市场漩涡中的我们到底要如何把握商机?为此,观点指数发布《观点指数·2017中国养老地产市场报告》,从养老地产市场供需现状、创新的产品开发模式、产品消费场景等维度进行研究,采用企业访谈、资料数据收集分析的手法,为各方企业透析当前市场发展现状,洞悉行业发展趋势和前景,助企业及时把握可贵商机,共谋划,同成长。 一、养老地产发展背景 1、“银发浪潮”汹涌而至,养老问题迫在眉睫 1.1老年人口规模快速增长,养老重任亟待解决 自本世纪初国内老年人口数量不断增长,老龄人口占总人口比例不断扩大,中国已然进入老龄化社会。按照联合国的传统标准,一个地区65岁老人占总人口的7%,则该地区将视为进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示,中国的老年人口占比早已突破7%,并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快,截止到2016年底,国内大陆总人口138271万人,60周岁及以上人口23086万人,占总人口的16.7%;65周岁及以上人口15003万人,占总人口的10.8%。
6个国外养老中心设计案例与4个国内养老地产案例 2014—09-09 养老 题图为蜗牛养老产业俱乐部LOGO |6个国外养老中心设计案例 1、美国太阳城养老社区 2、WoZoCo老年公寓-—MVRDV作品 3、葡萄牙奥埃拉什老年中心 4、斯洛文尼亚Hodo?老年中心 5、德劳丁老年公寓 6、奥地利老年人公寓 一、美国太阳城养老社区 1、太阳城选址于阳光明媚得凤凰城郊区 太阳城就是美国著名得养老社区,它位于亚利桑那洲,凤凰城西北12英里,那里全年312天能够接收到日照,因住在其中得老年人活跃得生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩得高尔夫球场,所以又被称为“高尔夫爱好者得天堂"。在它周边有Lake Pleasant地区公园,W hite T anks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。 社区于1961年开始建设,已经成为全美最好得老年社区之一。这里得居民必须就是55岁以上得老人,18岁以下得陪同人士一年居住不能超过30天。社区提供货品齐全得购物场所,包括餐饮、邮政与宗教服务在内得完备服务,以及专业化得医疗服务与丰富得娱乐休闲服务。 太阳城占地37、8k㎡,其中陆地37、6 k㎡,水域0、2 k㎡。太阳城由DelWebb公司于1960年开始建设,经过20年得发展基本建成。太阳城不仅阳光明媚,气候干燥少雨,
适合于老年人居住,而且拥有方便老人生活得一切设施与法规 2、太阳城经历了20年得发展历史 1959年,Del Webb公司开始建造社区,首先建起来得就是一个商业中心,然后就是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施,也成为了所有养老社区规划学习得对象. 在开盘之前,Del Webb 做好了五件事情:价格适当得样板房,娱乐、工艺设施,拥有好餐厅得宾馆,一个邮局,以及一个商业中心。Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展得关键。 3、太阳城住宅产品以独栋与双拼为主 住宅全就是平房或别墅,不用爬楼 新开发得西南部新区,专供退休得公司主管与老板居住,栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围,不仅空气新鲜,赏心悦目,更就是出门就可以打球 房价便宜,由于这里没有学校,很多税赋得到减免。 整个城市车辆最高时速不超过50公里,高尔夫球车就是居民合法得主要交通工具之一 城区除了拥有几所大得专为老人服务得综合性医院外,心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷 4、休闲设施成为社区特色 太阳城拥有7个娱乐中心,提供游泳、网球与工艺,另有两个保龄球馆,8个高尔夫场,3个乡村俱乐部,一间美术馆与一个交响乐演奏厅。用于演出得“sunbowl”室外剧场与”sun dome“中心就是为表演而建在太阳城区域,能提供7000个座位。 5、周边配套逐步完善 太阳城北边得Lake Pleasant地区公园,提供水上娱乐、露营与野餐得设备,这个湖就是西
我国养老地产发展现状 一、概念 养老地产概念的提出,始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中,以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。 养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体,可以称为房地产混合开发模式。 养老地产接近于高端住宅产品,但又有所不同,养老地产的标准更高,功能和设施更全,可以根据老年人的需要,从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。 2、与普通住宅的差异性 消费群的专一性:它是“针对老年人提供的住宅产品”
产品设计的特殊性:住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。 社区活动的广泛性:在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人约心理需要。 3、养老地产的优势 1)减轻子女养老压力,提高社会效率; 2)有利于老年人身心健康; 3)服务专门化、系统化,使老年人生活质量大大提高; 4)老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具,让老人既有“家”可归,又能享受一般住家无法享受到的配套服务。 4、养老地产的发展过程 目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。 普通型养老院:有的老年人老伴去世,自己年老体衰,身边又无亲人,较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。 医护型养老院:有些老年人,因患了某些生活不能自理的病,例如瘫痪在床等,就可以申请住医护型养老院。 老年公寓:多数是在住宅小区内,专门规划出一两栋楼,按照食欲老年人居住的要求来设计和建造。(老年公寓即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅)。与敬老院福利
我国正值养老地产开发热潮,各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产,但具体到落实层面往往会面临许多实际问题,例如应当采用何种方式进行开发建设,产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来,清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索,尝试提出了15 种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明,远景设计院将这15 种开发模式划分为五个类别,分别进行阐述。 第一类:与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中,较为常见的一类开发形式是建设养老社区,或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区,在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲,可分为以下4 种模式: 模式1:专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外,还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康,但随着年龄的增长,老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时,应充分考虑这些因素,设计出相应形式的居住产品,以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老住宅中; 当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。 通常来讲,由于城市土地资源紧张,一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式,实现与郊外的环境协调。在规划设计时,应注意将不同类型的居住产品合理分区,保证各自的独立性,避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时,可考虑分期建设,例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施,预留出一定的发展用地,等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式2:新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群,走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源,降低配套设施的建设量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多; 另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。 以广东惠州某项目为例,其总用地面积约2 万亩,总建筑面积720万平方米,开发