第一章项目定位及可行性分析
一.项目及宜兴环保产业概况
1.1 项目名称
1.2 项目建设单位
1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况
1.4 宜兴(高塍)环保产业概况
1.1 项目名称
中国（宜兴）国际环保产业城
1.2 项目建设单位
开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司
法定代表人：潘志勇
1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况
项目拟建设区位：宜兴市高塍镇
本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里)
地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。
地块可建设用地面积：252942平方米。
地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。
宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞
地块北边农田及居民区
地块东边中心路，环保配件一条街
地块西边土路 地块南边，规划中的北环路
1.4 宜兴(高塍)环保产业概况
宜兴是我国最大的环保产业基地，宜兴环保产业经过三十多年的努力，生产能力、技术开发能力和工程施工能力都有了较快的发展和提高，在环保设备制造、商品流通、信息服务、工程承包等方面已有了较强的物质和技术基础，在全国县市中是环保企业最多、环保专利最多、环保工程最多、环保产值最多的县市，拥有了我国唯一的“中国宜兴环保科技工业园”区。享有“中国环保产业之乡”的美誉，已成为宜兴市国民经济中的支柱产业。目前，全市经工商登记注册的环保企事业单位1500多家，其中环保工业企业500多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家，环保产业从业职工3万多人。据宜兴市专利事务所统计，全市拥有环保专利200多项，“九五”以来，开发环保新产品88种，在全国名列前茅。经过多年的不懈努力，环保业已成为宜兴的主要支柱产业，2006年宜兴环保产业总产值突破40亿元。
宜兴环保产业最具代表性的是高塍环保产业，高塍是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，高塍80年代中期树起“环保产业之乡”旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品门类最齐全、高新技术产品品种最多、环保市场占有份额最大、环保产品原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。
1.4.1宜兴（高塍）环保产业优势和机会
（1）产业基础优势：
高塍是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，高塍80年代中期树起“环保产业之乡”旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品（水处理设备）门类最齐全、环保市场（水处理设备）占有份额最大、环保产品（水处理设备）原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。
（2）政府扶持优势：
依据宜兴市政府十一五规划，政府淘汰落后产业，扶持优势产业。“十一五“期间宜兴市政府为了提高环保企业的竞争力，对环保业提出了新的发展规划：加快结构调整，进一步增强实力；加强技术创新，提高环保技术和产品水平；加大资金投入，增强环保产业发展后劲；适应市场需要，建立和完善服务体系；加强监督管理，规范环保产业市场。因此对于环保产业来说是利好。
（3）市场需求快速增长机会：
按照国务院《节能减排综合性工作方案》规定：“十一五”期间将按循环经济总量，淘汰落后产能，减少能源消耗和污染物的排放，实现单位GDP能耗降低20%，主要污染物总量减少10%的目标，并且要保障经济增长保持7.5%。
国家环保总局科技司调研员姜宏透露，“十一五”时期，我国环保产业预计年均增长率15％左右，到“十一五”末，我国环保产业年产值将达到10000亿元，其中资源综合利用产值6600亿元，环保装备产值2200亿元，环境服务产值1000亿元。
1.4.2宜兴（高塍）环保产业劣势和威胁
（1）环保产业结构单一，以水处理为主
现有的300多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。而所承接环保工程基本上以水处理一种为主，水处理配件品种齐全，其它类别环保配件涉及比较少，有少量的垃圾焚烧之类的企业，但数量不多。
（2）环保交易市场分散、粗放经营，市场经营形式落后，无法形成更大的集聚效应
目前高塍的环保产品经营户分布的比较分散，还没有一个集中的环保交易市场。主要分布在沿街的商铺中。因此没有形成专门类别的市场，店面都是自建的农民房，形象差，呈零散分布状态。
（3）现有企业规模偏小，缺乏技术创新，长远竞争力不足
高塍现有的企业主要以通过承接环保工程方式经营，目前没有比较有影响力的设计院或大的科研机构。技术大部是通过一些工程人员设计图纸，然后再在市场上采购零配件进行组装完成，其技术人员流动性大，大部分企业的技术人员可随时“组装”，因此技术基本差别不大，差别主要在于所使用的环保配件产品，技术方面没有太多的创新，没有核心竞争力的技术。
（4）市场份额正不断的受到侵蚀
虽然宜兴仍是我国最大的环保产业基地，但宜兴的产销量占国内的总量锐减，由原来的1/2到现在的1/4。在全国市场比例在不断下降，也意味着全国各地环保产业的竞争力在不断增强。
近年国外环保企业大规模进入中国市场，因此也在瓜分中国环保市场，对于高塍的环保企业来说更强的竞争对手进入中国的强手会更多，加入WTO五年后的中国环保市场也一样面临国际化的竞争。
中国宜兴环保科技工业园成立时间早，但招商引资效果不佳，始终未能形成规模效应，反而高塍环保企业越来越集中，成为宜兴环保产业真正的“工业园”
宜兴纯清水设备厂鹏鹞集团
江苏江华集团宜兴博大环保集团
二、项目总体定位及依据
2.1 本项目总体定位的基本内容和分析方法
2.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析
2.3 项目各市场主体的需求分析
2.4 项目总体定位及功能分区组合
2.5 本项目产业定位及依据
2.6 本项目功能分区定位说明
2.7 市场辐射范围及预期交易额
2.8 社会效益和社会影响分析
2.1 本项目总体定位的基本内容和分析方法
2.1.1基本分析方法：三位一体可行性研究分析
2.1.1.1具有市场可行性
以环保产业研究为基础，对环保产业上下游各市场主体之间的市场关系进行梳理，结合宜兴（高塍）环保产业的供求现状和发展趋势，为本项目的产业定位、功能组合定位、商圈辐射范围定位、业态业种组合定位、商户资质定位、租售模式定位提供可行性依据。
2.1.1.2具有财务可行性
通过对项目各功能板块的可实现价值分析，进行项目静态投入产出分析，评价项目开发运营的财务可行性。
2.1.1.3具有社会效益可行性
从政府和区域经济发展的角度，在满足市场可行性和财务可行性评价的前提下，能有较好的社会效益，由此可获取更多的政府资源的支持。
2.1.2总体定位的基本内容
2.1.2.1项目产业定位
2.1.2.2项目功能组合定位
2.1.2.1商圈辐射范围定位
2.1.2.1各功能板块定位：包括主力客户群定位、产品设计定位、赢利模式定位（租售模式及价格）等
2.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析
“市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”。产业市场的完善将更好的为宜兴（高塍）整合环保产业上下游的产业资源，优化整个环保产业的产业结构，成为宜兴环保产业与国际环保产业有效对接的平台，促进宜兴环保产业的进一步发展；产业的发展将带动整个城市经济的发展，为城市提供更多的就业岗位，带动相关服务业的发展，贡献更多的财政收入，为提高人民生活质量起到推动作用；经济的发展将进一步促使市场朝繁荣的方向发展，从而形成良性循环。
本项目各功能板块的设置，是基于满足环保产业上下游各市场主体进一步发展的需求。因此，分析各市场主体的有效需求和潜在需求，是本项目进行功能组合定位的基本依据。我们研究的市场主体包括：市场（经营户）；产业（环保技术类企业、环保配件及设备生产企业、环保工程企业、国际性环保企业）；政策（政府）。三者与本项目的关系如下图：
市场
（经营
平台
（本项目）
政策（政府）
产业（生产企
2.2 项目各市场主体的需求分析
2.2.1政府的需求分析表：
需求主体需求特征现已满足部分未满足部分
政府●通过市场的兴旺带来国内外大量的技术流、信息流、商品
流和人才流，优化本地环保产业结构，促进环保产业的进
一步发展；
●通过市场将分散的经营户集中，形成集约效应，降低供需
双方交易成本、提升企业技术含量和促进设备更新
●进一步提高“环保之乡”的知名度，也便于镇区的未来规
划。
●带动相关行业的的发展,如:物流、餐饮、娱乐、仓储等，
促进当地经济的发展,从而提供更多的就业岗位,使社会
更安定，并持续性的为政府贡献更多的财政收入
●带动了当地经济的发展，环保产业成
为了当地的支柱产业。
●为政府贡献了一定的税收。
●解决了当地一部分村民的就业问题。
●产业加快升级，提升整
体竞争力
●更多的就业机会。
●贡献更多的财政收入。
●城镇建设规划。
[对本项目功能定位关联性结论]：
（1）形成一个具有集聚效应的、规范化、现代化、国际化的环保（水处理）配件及设备交易平台，帮助政府整合宜兴（高塍）环保产业上下游资源。
（2）在技术引进、信息交流、国际对接方面为宜兴（高塍）环保提供便利，促进宜兴（高塍）环保产业技术改进、产业升级，提高综合竞争力。
（3）完善商务、会议展览、居住配套，提升高塍在吸引外来环保企业方面的“软环境”。
2.2.2环保企业的需求分析表：
需求主体需求特征现已满足部分未满足部分
企业环保技术
类企业
●有更多的环保企业购买企业技术，产生更多的采购需求。
●能与国际性技术企业零距离接触，有效的进行交流，提高企业的技术研发水
平，与国际接轨。
●能快速、有效的转化科技成果。
●有舒适的研究、办公环境，同时又能近距离的接触到技术采购企业。
●能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。
●目前市场中未有为环
保技术类、国际性企
业提供的机构和场
所。
●形成了较集中的环保
交易一条街。
●有物流系统，但没有
形成一个全面的、系
统化的物流体系。
●有档次较低的酒店、
餐饮、娱乐场所。
●目前一定量的住宅出
售。
●有部分厂房出租。
●有仓储出租。
●舒适、幽雅的办公
环境以及科技研
发平台。
●未有展览中心举
行环保展览会。
●无高档酒店、餐
饮、休闲娱乐场所
供企业进行商务
消费。
●对国际性企业，没
有产品和技术展
示的平台。
●全面、系统化的物
流交通体系。
●发达的客运系统。
●无国内外企业进
行交流的平台。环保配件
及设备生
产企业
●能产生更多的采购需求。
●有国际上最先进的环保技术支持，提高企业在同行业中的竞争力。
●既能节省时间又能节省费用的参加环保产业展览会，积累更多的客户资源。
●大型配件及设备生产企业希望有独立的自主研发办公楼。
●有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户手中。
●能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。
环保工程
类企业
●能把国内、国外最先进、最经济的环保技术应用到产品中，使企业具备更强
的竞争力。
●有能方便进行产品组装的厂房出租。
●有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户手中。
●能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。
国际性环
保企业
●能近距离的接触到中国的环保需求企业，有展示企业产品的场所。
●有能与中国环保企业交流的平台，从而把技术中国化。
●有舒适、幽雅的居住环境。
[对本项目功能定位关联性结论]：
（1）需要环保配件及设备“一站式”采购中心；
（2）需要技术、信息、人才等方面的“环保产业服务中心”；
（3）需要近距离、有品位、有档次的商务接待、消费休闲场所；
（4）需要近距离、高品质的居住社区。
2.2.3经营户的需求分析表：
需求主体需求特征现已满足部分未满足部分
经营户●能有集约化的交易市场，吸引更多的采购商到此采购。
●有经济、实用的交易、办公场所以及仓储。
●有更优惠的税收优惠政策。
●有适合自己的居住场所（外地经营户）。
●有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户
手中。
●能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲
娱乐、餐饮等场所。
●有便利的客运系统。
●有分散的经营场所。
●有物流系统，但没有形成全面
的、系统化的物流体系。
●周边有住宅可针对外地商户出
租
●集中的经营场地。
●市场就近有住宅区。
●便捷的物流系统。
●高档的酒店、餐饮、休闲娱
乐场所进行商务消费。
●便利的客运系统。
●优惠的税收政策。
[对本项目功能定位关联性结论]：
（1）需要一个具有集聚效应的、规范化、现代化、国际化的环保（水处理）配件及设备展示交易平台，（2）需要便捷、低成本的物流运输服务体系；
（3）需要近距离、有品位、有档次的商务接待、消费休闲场所；
（4）需要近距离、高品质的居住社区。
2.2.4采购商的需求分析表：
需求主体需求特征现已满足部分未满足部分
采购商●有一个能实现“一站式”采购的大市场。
●能采购到国内乃至国际上最先进的环保产品。
●能在市场附近方便的找到酒店、餐饮等场所。
●有便利的物流系统。
●有便利的客运系统。
●可以满足采购的需求，但较费
时间和精力。
●有档次较低的酒店和餐饮可满
足吃、住的需求。
●采购效率更高、采购成本更
低的环保专业市场。
●便利的客运体系。
●便利的物流体系。
●档次较高的酒店、餐饮、休
闲娱乐场所。
[对本项目功能定位关联性结论]：
（1）需要环保配件及设备“一站式”采购中心，以降低采购时间成本；
（2）需要便捷、低成本的物流运输服务体系；
（3）需要近距离、便利的客运体系；
（4）需要近距离、质优价廉的酒店及餐饮休闲场所。
2.3 项目总体定位及功能分区组合
2.3.1 项目总体定位
中国（宜兴）国际环保产业城
30万平米.全球环保产业物流商务港
中国国际环保产业城，规划占地面积25万余平米，拟建设建筑面积约30万平米，项目核心业态定位于为中国乃至全球环保产业提供国际化产业服务及配套产品“一站式”国际博览采购中心，为中国环保产业升级换代提供一个国际化的平台。
本项目依托宜兴的环保产业、尤其是污水处理行业悠久的产业历史和雄厚的产业基础，以“市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”为目标，集“国际技术展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓、电子商务”
等八大功能于一体，将传统环保配件批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，建成后将成为中国环保产业的综合性产业服务基地，成为宜兴市标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、业态全”为特色，成为中国规模最大、服务中国环保产业的技术交流、技术交易、产品交易等的“一站式”国际博览采购中心和产业服务平台。
2.3.2 项目定位推衍：
●环保产业博览采购中心；
●环保企业品牌孵化基地；
●环保产业中小企业交流中心；
●环保产业国际会议展览中心；
●环保产业电子商务平台；
●环保产业企业金融平台；
●环保产业人才交流中心；
●环保技术转让中心；
●环保制造业科技研发、技术创新、专利申请与保护中心。
2.3.3功能分区组合、经济技术指标：
项目总建筑面积30万平方米（计容积率部分约30万平方米），由八大功能组成：
1)产业服务平台（企业孵化中心/科技研发中心）：9000平方米
2)环保配件交易区：85000平方米
3)钢材交易及物流配套区：10000平方米
4)国际环保商务港（专家楼）：15000平方米
5)国际会议展览中心：4000平方米
6)酒店及商务配套区：12500平方米
7)风情商业街：约20000平方米
8)商户配套公寓：150000平方米
2.4 本项目产业定位及依据
2.4.1 产业定位：
以污水处理为核心的环保产业
2.4.2主营产品定位：
污水处理设备配套产品交易（生产工具、环保材料、环保设备配件）
污水处理设备营销（曝气器、厌氧处理器、水下推流器等）
环保技术开发环保技术服务
环保工程设计施工环保信息服务
业态环保配件环保设备环保技术
业种分类生产工
具类
钳子、扳手、螺丝刀、锤子、喷漆
工具、其他钳工工具、工具箱、装
配电动工具、磨抛光电动工具、切
削电动工具、电烙铁
曝气器、厌氧处理器、中空陶瓷超滤装置、
中空纤维超滤膜组件、膜生物反应器、墨设
备、重金属离子去除装置、脱氮设备、消毒
设备、水下推流器、潜水排污泵、潜水搅拌
机、螺杆污泥泵、三相分离器、加药设备、
螺旋卷式电除盐器、高浊度净水器、除铁除
锰过滤器、加压生物活性碳污水处理装置、
含油废水处理装置、洗车废水循环处理器、
稀土磁盘分离净化废水处理、船泊生活污水
处理、海水淡化水蒸气压缩、旋转式滗水器、
生活污水组合处理装置、污泥脱水处理、
环保技术开发、环保技术
服务、环保工程设计施
工、环保信息服务
通用配
件类
弯头、PVC、UPVC、法兰、阀门、
封头、水泵、风机、减速机、压力
传感仪、液位仪、流量仪、自控设
备
环保专
用材料
类
卵石、石英砂、活性炭、无烟煤、
水处理药剂、反渗透膜、超滤膜、
微滤膜
设置区域交易区交易区办公楼/专家楼
2.4.3定位为“以污水处理为核心的环保产业”的主要依据：
2.4.
3.1宜兴（高塍）环保产业结构
现有的300多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。而所承接环保工程基本上以水处理一种为主，水处理配件品种齐全，其它类别环保配件涉及比较少，有少量的垃圾焚烧之类的企业，但数量不多。高塍在全国所承接水处理环保工程约占40%左右的市场分额。
2.4.
3.2其他环保产业分布及进入的障碍
由于高塍的环保企业主要以水处理设备为主，高塍环保产品交易市场基本上以满足当地的环保企业采购为主要业务。当地企业采购占整个市场销售额的80%左右。环保产业的各子行业的独立性相当强，所需配件及设备采购商也不一样（如大气污染处理设备的采购商主要是煤电厂等），可以说，高塍没有环保产业其它子行业的产业基础。
2.4.
3.3污水处理市场容量
高塍环保产品交易市场基本上以满足当地的环保企业采购为主要业务。当地企业采购占整个市场销售额的80%左右，根据行业内人士透露，高塍现有的环保配件交易年营业额达20亿左右。
从销售收入来看，2005 年污水处理行业所占比重最大的是华东地区，比重为41.42%，其次是华北地区，比重为34.68%，这两个地区销售收入占全国总量的75%以上，其他几个地区的发展相对都比较慢，销售收入所占比重都比较低，尤其是西南和西北地区。
2005 年污水处理行业各地区销售收入对比分析表
地区全国华北东北华东中南西南西北
销售收入(亿元) 128.40 44.50 6.07 53.18 20.04 2.21 2.36
所占比重100.00% 34.68% 4.73% 41.42% 15.61% 1.72% 1.85%
从上述数据表明目前中国的水处理市场已经具备足够大的体量，支撑一个百亿市场
职工文体活动中心可行性研究报告 2016年10月
目录 第一章概述 (3) 一、项目概况 (3) 二、研究范围及内容 (4) 三、编制依据 (5) 四、目的和作用 (5) 五、主要结论 (6) 第二章项目背景及必要性 (7) 一、项目背景 (7) 二、项目必要性 (8) 第三章项目建设规模及内容 (12) 一、项目建设规模 (12) 二、项目内容 (14) 第四章建设选址与建设条件 (15) 一、建设选址 (15) 二、建设条件 (15) 第五章项目建设方案 (19) 一、规划设计原则 (19) 二、总平面布局 (19) 三、文化体育活动中心建设方案 (20) 四、室外工程 (22) 第六章节能与节水 (25) 一、节能 (25) 二、节水 (26) 三、节能篇章编制问题 (27) 第七章环境影响评价 (28)
一、施工期污染影响及治理 (28) 二、运营期污染影响及治理 (29) 第八章劳动安全与消防 (30) 一、危害因素及危害程度分析 (30) 二、安全生产管理 (30) 三、消防设施 (31) 第九章项目建设管理与进度安排 (33) 一、本项目的特点 (33) 二、项目组织管理 (33) 三、进度安排 (34) 第十章投资估算与资金筹措 (36) 一、投资估算 (36) 二、资金筹措 (39) 第十一章社会效益分析 (40) 一、满足群众文化生活、积极稳定社会需要 (40) 二、实现全民健身，提高人民群众体质和健康水平 (41) 三、满足入驻企业对当地劳动力素质要求需要 (41) 四、适应社会发展、完善城镇功能的需要 (41) 第十二章结论与建议 (42) 一、结论 (42) 二、建议 (42)
商业可行性报告 美亚公司 2004年2月28日 简介我国于1999年共有中等都市161座,小都市场体422座. 中小 都市污水排放量占全国污水排放量的55.6%.而且大部分中小都 市既分散又缺水,污水排放对我国的自然环境阻碍专门大专门广.必须对中小都市水污染进行操纵,并实现循环经济,解决大部分
中小都市的污水资源化的问题,这将关于中小都市及城镇的可持续进展是一个关键. 中小都市的污水特点是污水量变化较大,污水水质变化较大,受雨天阻碍较大.但融资的渠道中小都市较大都市为少,而污水排水渠道或不够健全,或全然没有. 美国科兰之星是适合于小城镇及开发区的组装水再生装置,起步于六十年代,1972年开始向全球销售.制造了至今无官司,无报废的记录.该装置适合每天27-30,000吨的处理能力,特不是1,000-30,000吨每天的项目.因为该装置成本有竞争力,基建速度快,节能及运行费用低,适合于无市政管道地区,污水能够就地处理就地消化及使用.随着人口的增加,装置的能力能够扩大.采纳先进的设计技术,设备可仅仅用作污水处理排放,也可作环境无公害的工厂,生产不同需求的中水及有机肥料.处理后的水质符合美国检疫局及环保局的标准.鉴于在小区内使用该设备无须化粪池,不须建筑市政管道,占地面积较小,设备能够地埋.燥音及气味较小,中水及处理后的淤泥可作为商品出售.自动化程度高,维修费用低.因而该产品既是投资的好项目,又是中小城镇污水资源综合利用的成熟项目.
处理工艺流程 1．Chief工艺简介 本方案采纳常规活性污泥法为处理工艺，要紧工艺设备采纳美国Chief公司生产的Ecolo-Chief（科兰之星）#EC-400K污水处理系统。 该装置的优点： (1)．处理后的水质达到并超过美国检疫局及环保局对再生水30-30 的国家标准。即BOD达到30，SS达到30。实际科兰之星能够超过那个标准，达到一个新的水平20-20，甚至BOD达到10以下。生活污水能够得到100%的处理。处理后的水质可用于绿化及灌溉﹐加压及过虑后的水用于冲厕。 (2)．消化后的污泥呈固态，大大减少排放体积及次数。且为有机肥，能够出售﹐这是环境无公害装置。 (3)．该装置比国内同等装置省电30%-40%，只需一个操作工每天约工作2-4小时，故运行费用较低。 (4)．该装置已在过去的32年中全球出售200余套。至今无纠纷，无损坏。是成熟的大工业生产技术。 (5)．此装置安装快，运输容易，效率高 (可达90%-95%)，易操作，维修費用低(约2%)，抗冲击力强，易于扩大处理能力，包
S9商业定位报告 一、项目本体属性研究 1、项目经济指标 小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源 交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。 周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。 周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。 生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高 档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状 态。 休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自
然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场， 文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后， 市场存在很大发展潜力。 本项目SWOT分析： 3、本体分析结论 单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。 我们审视S9起点的出路在哪里： 走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；
走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户； 走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。 高端商务会所 二、城市与环境研究 1、城市发展 德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展 山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况 从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。 产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。
“项目定位报告”模板 第一章项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对 开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开 工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构 等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊 等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 三、项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况 （1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、文化、体育、娱乐设施 6、公园 7、银行 8、邮局 9、其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、 学校、购物中心/超市的建设等。 9、其他 五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
招新活动策划分析报告 一、活动背景 大学生创业者协会成立于2000年，是在校团委的直接领导下，聚集着具有创新思维，实践热情和服务精神的学子的校级组织。近年来，协会举办了一些创就业知识讲座，创业就业类的论坛，职业沙龙，设计兼职信息平台，同时，承办校级挑战杯，创业市集，移动互联网新创“e”比赛，承办加多宝省决赛等活动。直至2015年，协会成立15周年，更是举办一些具有特色的内部外部活动。 二、活动简介 以2015级新生为主的招新活动，旨在吸收新鲜血液，为组织的未来发展储备人才，也为其在这一学年中的各项活动提供人力保障。届时，我组织将于开学初举行一年一度的盛大的招新活动，并与合作的商家联合宣传，期间以不同的宣传方式将商家产品进行宣传落实，达到共赢的宣传效果。 三、活动时间 初步定为9月下旬 四、可行性分析 （一）、市场分析 1. 同电视、报刊传媒相比，在学校宣传有良好的性价比，可用最少的资金做 到最好的宣传。 2．学校消费地域集中，针对性强，产品品牌容易深入民心。作为现代青年的高校学生都喜欢追求新鲜的、刺激的、浪漫的、能展示个性表现自我的活动。 3大学生群体也是最前沿时尚的消费群体，吸引住大学生的目光无疑是吸引了潮流的目光，所以无论从眼前利益还是从战略利益考虑，各商家均紧紧盯住大学生这个消费群体。对于还没有抢占市场前沿的商家无疑是一次宣传自己的最佳时机。 4、便捷的活动申请：商家在校园里搞宣传或促销活动，一定要经过一系列的 申请，而与我们合作，贵公司可以方便快捷得到校方批准，并得到我们协会各部门的大力协作。 5.因为每年都会有大型招新活动，如条件允许的话,商家还可以同创协建立一 个长期友好合作关系，使商家在校园内外的知名度不断加深，极具有长远意义! 6．高效廉价的宣传在以往的校内活动中，我们积累了不少的宣传经验，在学校建有强大的宣传网，可以在短时间内达到很好的宣传效果。而且有足够的人力资源为贵公司完成宣传活动! （二）、宣传活动分析
市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积：9500平方米 ■□规划总建筑面积：约5万平方米 ■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境
如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S（优势） ■主城中心，区位优势明显； ■位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利； ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 W（劣势） ■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； ■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响项目形象； ■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会） ■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限； ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； ■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 T（威胁） ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； ■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；■基地拆迁存在不可确定因素影响； ■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。
由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下： 居住、商务、休闲、购物——优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。
项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查
竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表
产品策划及可行性分析 （版权所有，翻版必究）
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目录 1. 目的 2. 适用范围 3. 职责 3.1市场营销人员、设计和开发人员 3.2项目管理部门 3.3技术总监 3.4开发体系决策层SMG 4. 术语和缩略语 5. 工作程序 5.1立项建议 5.2《立项建议报告》的评审 5.3可行性分析 6. 引用文件 6.1NP504100《项目策划》 6.2NW502101《可行性分析报告编写规范》 7. 质量记录 7.1NR502100A“立项建议报告评审记录” 7.2NR502100B“可行性分析报告评审记录”
1. 目的 规划技术可行性分析、市场前景预测及效益分析等立项准备工作，减小投资开发软件产品或承接软件项目的风险。 2.适用范围 适用于软件产品和软件项目的立项准备工作。 3.职责 3.1市场营销人员、设计和开发人员：负责编写《立项建议报告》和《可行性分析报 告》。 3.2项目管理部门：负责组织评审《立项建议报告》和《可行性分析报告》，下达“项 目任务书”。 3.3技术总监：负责审核《立项建议报告》和《可行性分析报告》中涉及的技术问题。 3.4开发体系决策层SMG：负责批准《立项建议报告》和《可行性分析报告》。 4. 术语和缩略语 本程序采用NQ402100《质量手册》中的术语和缩略语及其定义。 5. 工作程序 5.1 立项建议 5.1.1市场营销人员、设计和开发人员收集市场信息，根据市场营销与调研结果提出软 件产品或软件项目启动的设想，结合已有经验进行前景预测，编写《立项建议报 告》。 5.1.2《立项建议报告》的内容应包括： 1）项目启动的背景； 2）项目的目的（合同意向或内部领导的要求）； 3）项目的范围（项目所涉及的主要活动）； 4）项目的可行性（如，人力、技术资源的可利用性）； 5）项目存在风险与控制； 6）项目的重要里程碑和主要提交产品； 7）项目的规模（估计所需的工作量和资源种类）；
昆泰集团 劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月 目录 第一章北京房地产宏观市场分析…………………………5—10 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好 二、宏观经济运行对房地产投资的影响 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策 二、把握使百姓“买得起房”的有关政策 三、把握使百姓“买放心房”的有关政策 第三节 2002年北京房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析…………………………………11—18 第一节区域环境概述 (11)
一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析 三、区域内竞争对手分析 第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength（优势） 二、Weakness（劣势） 三、Opportunity（机会） 四、Threat（威胁） 第三章客户群体需求分析…………………………… 19—25 第一节主导客户群的定位分析…………………… 19—20 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23
一、购房时间、动机及关注因素 二、主导客户群购房偏好 第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24—25 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第四章项目定位分析……………………………………26—29 一、响项目定位因素分析 二、项目市场定位描述 三、目标客户群体描述 第五章产品功能定位……………………………………30—37 一、整体规划建议 二、外观设计建议 三、户型设计建议 四、配套设施建议 五、装修档次建议
某街商业区 可 行 性 分 析 报 告 单位：开元有限公司 日期：2017年12月1日
一、 1、项目概述 项目名称：大连市2001-51号地项目（暂定） 投资商：开元有限公司 建设地址：，西起普照街、永和街，东至保安街，北至长江路，南到天津街。 占地面积：13800平方米 总建筑面积：57960平方米 投资总额：约64533万元人民币 投资收情况（租售结合）：静态投资回收期2。96年（含建设期） 动态投资回收期3。49（含建设期） 投资收益率33.3% 项目建设期：15个月 2、项目建设背景 是历史上形成的大连市最早的商业中心之一，是大连市对外主要窗口。整个街区的建筑风格、经营业态分布、道路交通环境、经营商品的档次等都代表了大连市的对外形象。 经过大连市人民的共同努力，大连市在近十年内发生了巨大变化，并正在向着国际化都市迈进。然而随着大连市现代化城市建设的不断完善，天津街商业区逐渐暴露出与大连市
的城市发展不相适应。主要表现在商业区衰落、商品的经营品种定位不明显、建筑功能与街区不协调、街区的特征逐步消失、形象定位不清等方面。 为使大连市真正成为中国北方重要的区域性国际化航运中心、商贸中心、旅游中心、信息中心、金融中心、国际商都和国际名城，市政府及市委决定对城市中心商业区进行全面改造。从2000年11月开始对进行天津街商业区进行总体规划，截止到2001年5月天津街一期发行规划方案设计已完成。 全部改造规划面积共70公顷，由三期进行，即一期改造区30公顷，二期改造区15.4公顷，远期改造区15.6公顷。其中一期改造拆迁面积113112平方米，占地面积57068平方米，拟建筑面积143739平方米，由普照街至民生街的5个地块组成。拆迁工作从2001年9月开始，全部改造工程约两年内完毕。 在大连市人民政府、市规划局、市建委、开发办、市商委及中山区人民政府的等各级领导关心、指导下，大连市天津街改造工程指挥部对天津街改造工作进行了大量细致的研究工作，并对一期五块地块进行了招投标，其中2001-51号地块由开元有限公司中标承建，准备筹建“大连市2001-51号地项目”。 大连市商业街大连市2001-51号地项目拟建为经营品牌服装为主充分反映大连城市特色的综合性商业区，拟有两种经营方案，方案一为将商城全部出售，方案二为租售结合，两种方案均具有较高的可行性。 3、项目建设依据 大连市规划设计研究院受市政府委托于2001年2月作出了一套比较系统的“天津街商业街区改造规划前期策划研究”的研究报告。在此基础上，通过邀请招标的形式对天津街的进行高起点、高标准的整体设计。 中标通知书
第一章项目定位及可行性分析
一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城
1.2 项目建设单位
开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。
宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞
1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 宜兴是我国最大的环保产业基地，宜兴环保产业经过三十多年的努力，生产能力、技术开发能力和工程施工能力都有了较快的发展和提 高，在环保设备制造、商品流通、信息服务、工程承包等方面已有了较强的物质和技术基础，在全国县市中是环保企业最多、环保专利最多、环保工程最多、环保产值最多的县市，拥有了我国唯一的“中国宜兴环保科技工业园”区。享有“中国环保产业之乡”的美誉，已成为宜兴市国民经济中的支柱产业。目前，全市经工商登记注册的环保企事业单位1500多家，其中环保工业企业500多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家，环保产业从业职工3万多人。据宜兴市专利事务所统计，全市拥有环保专利200多项，“九五”以来，开发环保新产品88种，在全国名列前茅。经过多年的不懈努力，环保业已成为宜兴的主要支柱产业，2006年宜兴环保产 地块北边农田及居民区 地块东边中心路，环保配件一条街 地块西边土路 地块南边，规划中的北环路
教育培训综合体项目可行性研究报告 中咨国联出品
目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国教育培训综合体产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5教育培训综合体项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)
项目市场定位报告模版 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。 三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；
O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查 竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表 征
公益活动可行性报告 专题："儿童节"圆小朋友们一个愿望 公益策划就是将企业变成“公益企业”，将产品变成“公益产品”，将营销变成“公益营销”，将品牌变成“公益品牌”。自然，“公益了一切”的企业做任何事情都是公益之举，从事的任何事业都是公益事业。如此一来，企业自然能够获得社会及大众的高度赞赏与认同，企业的发展壮大自不在话下。 目前，骏信国际汽配城（I）期交房在即，（II）期也即将开盘。我们可以通过此次公益活动，树立起骏信商贸有限公司和金控商贸有限公司的公益形象，把企业注重社会责任的形象输送给社会及公众，提高企业的美誉度的同时，成功地将企业转换成为一个“公益体”，而不再是以一个单独的个体存在。 此次公益活动，不再是一件纯粹花钱、只出不进的事情，因为它为企业创造的价值是不言而喻的，即可为改变公益事业时断时续的不良状况尽自己的微薄之力，也能成就企业自身。 文化教育事业是一个国家的立国之本，中国人素来将资助文化教育事业的人和事迹誉为“尊师重教，功泽三泰”。企业通过资助“希望工程”，设立多种赞助活动，可以塑造企业形象中的民族大义和社会责任感。这类公益活动不是肤浅的，稍纵即逝的，它对企业的影响是深远的。此次活动主题鲜明，目标明确，主要对象是贫困山区的小
学生。此次活动的意义在于，我们可以积累丰富的慈善经验，以便于在以后的活动中更好地带动合作伙伴、入驻商家和员工一起做慈善，把“救助模式”转变成“救助—发展模式”，从而形成“公益产业链”。 活动主题：圆小朋友们的梦，伸出你我援助之手，献出企业爱心，给贫困山区的孩子更多一点关爱、更多一点支持，让 他们健康成长、快乐幸福地生活。 活动时间：6月1日儿童节 活动经费来源：（1）发动职员自觉捐款 （2）剩余部分由公司资助 活动目标地区：云南昆明周边小学（待选，建议禄劝县、寻甸县等 地区的一所贫困小学） 活动所需金额：5万元（包括约200名学生的礼物，如书包、文具 等，车旅费，媒体费用等） 活动内容：内容丰富多样，其中一项就是让小朋友们在树下（校院中的一棵大树）许愿，并从树上拿走一张礼品券； 活动还包含员工和小学生们一起互动玩游戏，给小朋 友们带来欢乐，让他们渡过开心的儿童节；大造公益 活动声势，以此震感社会大众，从而使企业社会公益 形象深入人心。
中小促商业计划书/可行性分析报告详尽解析 一、科技创业项目 商业计划书内容要点 1、企业简介：企业历史沿革、经营范围、主营业务及主导产品情况，企业现有主要生产装备及研发设备。 2、产品或服务介绍：产品主要用途、解决的主要问题。解决的具体途径和方法。 3、技术创新：项目技术创新性及实现路径。 4、市场分析：对细分市场的规模、竞争者分析。真实、合理、具体。 5、竞争对手分析：项目产品、模式与主要竞争企业同类产品的比较竞争优势。 6、商业模式：商业逻辑，盈利方式。 7、商业创新点：功能创新、商业模式创新、或其他方面的创新。 8、团队介绍: 创始团队和核心管理团队成员的简历，优势。 9、公司管理及激励机制：公司管理的文化、方法，激励机制。 10、项目进展：发展的历程，目前的状况，运营指标具体。 11、运营现状：可包含运营数据。
12、运营计划：近期和远期的可实现的运营计划。 13、融资历史: 融资时间、金额、出让股权比例、投资方。 14、融资计划：现在是否有融资计划，如果有，融资多少金额，出让多少股权比例。资金计划如何使用？ 15、企业需要表述的其他内容。 这部分内容是我们在写商业计划书中所需要表述的重点内容，也是专家组考核的基本材料，首先来说，我们应该把所有要求的要点内容，要求全部体现，并且在体现的过程中，可以适当的增加“断行，加粗”等方式，来把重点内容进行突出，让专家在密密麻麻的文字中，直接找到所需要的重点内容。 其次，我们在数据部分或者市场分析等内容上，尽量采取数据表格的方式，能够做出直观的对比等。 最后，我们可以看到，商业计划书中，内容非常的多，共计有15条，那我们应该在材料中的哪一个部分，进行着重描述？ 下面来一一道来： 商业计划书： 1、企业简介：按照提纲要求，简单进行表述即可，主要体现企业的主要研发情况。 2、产品或服务介绍：用最简洁的文字，表述出产品或服务的具体内容，让专家直接了解本产品的主要功能或者解决的主要问题。
目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)
一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)
第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）
（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。
第一部分：美食节之可行性分析报告 总论 一、美食节背景 前言 苏州经贸职业技术学院人文社科与旅游管理学院主办的美食节的项目已经实施多年。为延续以往的主题，第x届苏州经贸学院美食节将继续在苏州经贸学院内举办。 二、活动介绍 活动主题：美食沟通你我，共享快乐生活！ 活动口号：路漫其修远，学以食为先 活动时间：10月25日—27日每日10:00—17:00 活动地点：苏州经贸学院南区食堂门口 活动标志： 活动相关机构： 主办单位：苏州经贸职业技术学院（人文社科与旅游管理学院） 承办单位：苏州经贸职业技术学院人旅学院13会展31班 准备时间：10月25日上午8:00—10:00 开始时间：10月25日—27日10:00—17:00 后期工作：10月27日下午17:00 三、活动目的 高校饮食文化是校园文化的重要组成部分。通过丰富多彩的饮食文化活动，让每一位同学站在丰富多彩的大文化背景下真切地感受饮食文化的魅力。可以营造健康和谐积极活泼的校园氛围，推进校园文化建设。 美食节的举办，可以丰富同学们的课余生活，增强同学们均衡健康饮食的意识，了解均衡饮食的知识，从而对日常饮食文化有更深刻的理解。能够锻炼同学们的实践动手能力，提高生活技能，加强劳动观念，养成务实的良好作风。同时也加强学生与食堂的沟通，使同学们更加支持学生会的工作，更加信任食堂的工作。
市场环境分析 一、微观环境分析 （一）主办方内部 1.组织构架 2.人员分配（各小组负责人） （略） （二）赞助商 说明了我们美食节活动主要是跟美食、美食文化及与之相关的生活产品，所以我们主要是以小吃店，各大餐馆、有美食书籍的书店以及相关的美食餐饮店为目标对象招揽赞助商。 （三）顾客（市场） 1.消费群体与规模 （1）苏州经贸学院现有10000多名学生。学生大部分来自江苏各地，多为独生子女，消费力比较强。 （2）据调查，全国在校大学生人均每月消费约350~500元（不含在校伙食费）。以此计算，苏州经贸学院学生人均每月消费总额约在400~500元人民币之间（不含在校伙食费）。其中尚未包括每学年新生入学时阶段性与季节性消费。 （3）国际教育园内13所高校已迎来3万多名新生，潜在消费群体非常可观。但国际教育园地处苏州市区偏远地带，出入较麻烦，较大的消费力与狭窄的消费空间形成尖锐的矛盾，商家的进入必定会受到学生们的热情欢迎。 2.消费特点 （1）在校大学生热情、奔放，初离家庭、父母，行为自由度大幅提高；在可供自己支配的经济条件下，消费热情高，随意性较大；追求前卫、时尚倾向明显；课时安排及校园社团安排时间紧，能远离校区购物的时间不多。 （2）群体消费趋势明显。校园经常出现“几人带动，群体消费”的现象。
商业项目 可行性研究报告
目录 第一章项目决策背景 1.部因素 2.外部因素 第二章项目概述 1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章市场研究 1.区域市场成长状况 2.区域市场供应产品特征 3.整体市场对本案影响因素 4.目标客户、产品及价格定位 第五章规划设计要点 1.初步规划设计思路 2.规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 1.开发机遇 2.开发周期安排 3.销售周期安排 第七章投资收益分析 1.成本预测 2.税务分析 3.经济效益分析 4.项目资金预测 第八章可行性结论 1.项目优势 2.项目劣势 3.结论及建议
第一章项目决策背景 一.部因素 1.##**公司项目布局 **自92年进入##市场以来，先后开发了城市花园、**中心大厦、世贸广场、都市花园、**新城等项目，其中城市花园、**中心大厦位于城市北部的区，总面积约17万平方米，**新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，##**的主要项目集中在城市的北部。反观##的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，**的物业分布与##的总体规划和城市发展方向不尽相符。 **自92年进入##市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为##的地产先锋，在##人的心目中已树立起第一品牌的形象。**产品应属于整个##市，而不是某个区域。所以**有能力，也应该去开发##的其他市场，让**物业深入##每个角落。结合##的总体规划和城市发展方向，我们应在##的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区贵庄路住宅项目、东部地区##钢厂住宅项目，南部地区##玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了**在城市南部无项目的空白。 2.##**公司经营现状： 目前##公司在手有两个项目，**花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销##市，成为##公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，##公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证##公司经营利润指标和**产品在##的市场影响力。在目前市场呼唤**的大好形势下，##**应充分利用**##地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让**品牌深入到每个##人心中。
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第一章项目定位及可行性分析 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25