郑州市
年月份房地产市场报告
年月
郑州市2015年8月份房地产市场报告
目录
一、行业热点 (4)
1.经济热点 (4)
1)央行年内再打"双降"组合拳 (4)
2)8月制造业PMI跌破临界点比7月下降0.3个百分点 (4)
3)三部委：公积金贷款买二套房，最低首付款比例调整 (5)
2.城市建设 (5)
1)郑州17条地铁线路规划出炉3号线有望9月开工 (5)
2)郑州四环快速化规划方案出炉 (6)
3)郑州又一条穿中州大道隧道开通前往东区可缩短约15m (6)
3.地产资讯 (7)
1)七大税法同时纳入立法规划房地产税发进入规线 (7)
2)各地不动产登记信息平台下半年上线2017年全国可查 (7)
3)六部委松绑“限外令” (8)
二、土地市场 (9)
1.土地供应分析 (9)
1)土地供应月度走势 (9)
2)居住用地供应走势 (10)
3)居住用地供应分布 (10)
4)商服用地供应走势 (11)
5)商服用地供应分布 (11)
6)土地供应列表 (12)
2. 土地成交分析 (14)
1)成交月度走势 (14)
2)居住用地成交走势 (14)
3)居住用地成交分布 (15)
4)商服用地成交走势图 (15)
5)商服用地成交分布 (16)
6)土地成交价格分析 (16)
7)成交土地区域分析 (17)
8)成交土地信息表 (17)
三、楼市数据 (19)
1.商品房市场 (19)
1)商品房供求分析 (19)
2)商品房价格分析 (19)
3)区域指数分析 (20)
①区域供求分析 (20)
②区域价格分析 (21)
2.商品住宅市场 (21)
1)住宅市场（含经适房等政策性用房）供求分析 (21)
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3 / 47 2)住宅市场（含经适房等政策性用房）销售价格 (22)
3)商品纯住宅市场供求分析（不含经适房等政策性用房） (22)
4)商品纯住宅价格分析（不含经适房等政策性用房） (23)
5)商品纯住宅面积段细分（不含经适房等政策性用房） (23)
①成交面积 (23)
②成交均价 (24)
6)纯商品住宅市场区域指数分析（不含经适房等政策性用房） (25)
①区域供求分析 (25)
②区域成交均价 (25)
7)商品纯住宅销售额 TOP20 (26)
3.商业市场 (27)
1)商业市场供需分析 (27)
2)商业市场价格分析 (28)
3)商业市场区域指数分析 (28)
①区域供求分析 (28)
②区域价格分析 (29)
4)商业物业销售额 TOP20 (29)
4.办公市场 (30)
1)办公市场供需分析 (30)
2)办公市场价格分析 (31)
3)办公市场区域指数分析 (31)
①区域供求分析 (31)
②区域价格分析 (32)
4)办公物业销售额 TOP20 (32)
四、楼市活动 (33)
1.本月楼市动态汇总 (33)
1)重点开盘项目 (33)
2.8月份郑州市重点住宅项目量价 (35)
3.8月重点商业项目量价 (35)
4.8月份重点写字楼项目量价 (36)
5.个案分析 (36)
1)晖达新天地 8月7日开盘 (36)
2)绿都紫荆华庭 8 月8 日开盘 (38)
3)东润泰和 8月 15 日开盘 (40)
4)康桥原溪里 8 月15 日开盘 (42)
5)法兰原著 8月 29 日开盘 (44)
6)郑州碧桂园 8月22日开盘 (45)
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一、行业热点
1.经济热点
1)央行年内再打"双降"组合拳
中国人民银行25日晚间宣布，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。自2014年11月起，这是央行先后第五次降息和第四次降准，这也是央行今年以来第二次“双降”，此次的力度较上次的“降息+定向降准”更大。
其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。与此同时，自2015年9月6 日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。
点评：最近发布的一系列经济数据低于预期，同时股市大跌，央行降准降息注入市场流动性，缓解各行业对资金的需求压力。进一步降准降息，库存量相对偏低的一二线城市将步入上涨通道，库存量偏大的城市快速跑量降低库存的主题依然不变。
2)8月制造业PMI跌破临界点比7月下降0.3个百分点
中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布的8月份中国制造业采购经理指数（PMI）为49.7%，比上月下降0.3个百分点；非制造业商务活动指数为53.4%，环比回落0.5个百分点。PMI指数小幅回调，受淡季因素影响，但仍在预期范围之内，经济平稳向好的基本面没有改变，同时也反映出当前经济下行压力依然较大，稳增长仍需继续发力。
中国非制造业商务活动指数为53.4%，比上月回落0.5个百分点，仍高于临界点3.4个百分点，表明我国非制造业总体仍保持稳定增长态势。分行业看，服务业商务活动指数为52.6%，比上月回落0.2个百分点，表明服务业业务总量增速略有放缓；建筑业商务活动指数为57.8%，比上月回落2.3个百分点，表明建筑业业务总量总体保持增长，但增速有所放4 / 47
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缓。
点评——8月份PMI指数较上月回落0.3个百分点，表明经济仍存在一定下行压力。新订单、出口订单指数小幅回落，反映市场需求不足；采购量和进口产品订单指数下降，反映企业信心不足，去库存活动仍在继续。
3)三部委：公积金贷款买二套房，最低首付款比例调整
8月27日，住建部、财政部以及央行联合发文，下调公积金首付比例，具体内容如下：为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％; 另外北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。本通知自2015年9月1日起执行。此次新政对针对群体主要为改善型客户，目前从郑州市而言，省直公积金60万，市直公积金40万，对于改善型需求来说公积金首付比例的调整对购房群体并未产生实际利好。
2.城市建设
1)郑州17条地铁线路规划出炉3号线有望9月开工
8月5日，从郑州市交通委获悉，从2015年至2030年郑州规划的地铁线路有17条，地铁1号线已与2013年12月份正式运营，目前在建的线路为2号线、5号线、1号线延长线，3号线预计2015年下半年动工。
据悉，郑州地铁目前分三个阶段完成，具体分为，第一阶段：起步阶段（至2015年），建设1、2号线一期工程5号线。
第二阶段，发展阶段（至2020年），建设1号线、2号线一期，3号线一期，4号线一期，形成“井”字形骨架线网。
第三阶段，成熟完善阶段（2020年以后），建设6号线以及2、3、4号线二期工程，形成“三横两纵一环”全部地铁线网。
点评——随着城市的快速发展，市区人口不断增加，城市交通的拥堵状况愈发明显。地铁轨道建设可以有效地将城区人口疏散到郊区，加强市区和郊区的有效连接，缓解市区日益加大的交通压力，更为方便地铁周边区域的市民出行，带动周边区域经济发展。
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2)郑州四环快速化规划方案出炉
8月13日，郑州市城乡规划局网站公布四环快速化工程规划方案，全程约93公里的四环快速路，总宽度180米，其中红线80米，绿化带两侧各50米。按照规划，高架桥全部为双向6车道，桥下净高不低于4.5米，设计时速不低于80公里，走完四环全程将只需70分钟。全线共有道路交叉口42个，其中立交13个，信控平交29个。
西四环、北四环、南四环规划为连续高架形式，重要节点设置互通立交；东四环为单侧建设用地，规划为地面行驶，与主要道路相交设置立交，与次要道路及支路相交为封闭道路。该方案的公示时间是8月13日到9月24日，但四环高架何时开建，该规划暂未透露具体时间表。
点评——四环快速化的建设，有利于拉大城市框架，促进郑州发展，方便四环沿线市民的出行，减少出行时间，同时也将大大提升四环沿线的土地价值，促进沿线房地产市场的发展。
3)郑州又一条穿中州大道隧道开通前往东区可缩短约15m
28日，郑州沈庄北路-商鼎路下穿中州大道隧道正式通车。该隧道起点为沈庄北路（现名福元路）与滨河路交叉口，终点为商鼎路与通泰路交叉口，全长1100米，其中隧道段长880米，内设机动车双向4车道，两侧各设一条非机动车通道。
为保证隧道内空气质量，安装有14台风机——12台射流风机、2台轴流风机，可将隧道内的汽车尾气及时抽离，遇到火灾时也可以快速排烟。此外，隧道内还安装了全自动抽水系统，一旦水位达到一定高度，就能自动将水抽出，可以保障暴雨时的正常通行。供电系统则采用双回路加发电机，可保障隧道内不断电。
根据估算，在高峰时段通过该隧道前往东区，可缩短约15分钟出行时间。
点评——金水路、郑汴路历来是郑州拥堵路段，郑州沈庄北路-商鼎路下穿中州大道隧道正式通车，它将大大缓解金水路和郑汴路的交通压力，让市民来往东区更加便捷。
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3.地产资讯
1)七大税法同时纳入立法规划房地产税发进入规线
社会一直热议的房地产税终于有了实质性动向。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。
这次一并被补充进第十二届全国人大常委会立法规划的共有七大税法，即房地产税法、环境保护税法、增值税法、资源税法、关税法、船舶吨税法、耕地占用税法。这一举动向外界释放出了我国税收法定进程提速的重要信号。
“这次将社会关注度很高的房地产税法纳入立法规划，回应了之前关于‘房地产税还该不该征’的争议，表明房地产税的立法工作正按计划稳步推进。写入本届人大五年立法规划，意味着税法通常会在2017年底前获得通过。”中国政法大学财税金融研究所教授施正文对记者说。
点评：房地产税法列入人大五年立法规划，意味着离房地产税法的正式出台越来越近。要完成房地产税法出台，不动产登记是房地产税法开征的必要条件，但从不动产登记的进程来看，执行程度远低于预期，房地产税法的立法工作也将会受到一定影响。
2)各地不动产登记信息平台下半年上线2017年全国可查
今年3月1日，我国的不动产登记制度正式实施，而不动产统一登记需要信息管理的平台。国土部8月6日下发通知要求，各地在今年下半年要实现信息平台上线试运行，2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。据介绍，该平台将向公安、财政、税务等部门提供信息共享交换服务。
不动产统一登记涵盖土地、房屋、草原、领地、海域等类型，国土部要求，要对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现不相兰部门审批、交易信息的实时互通共享。
国土部表示，各地要实现今年下半年信息平台上线试运行，明年则要基本完成各级不动产登记数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。信息平台将搭建7 / 47
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在国土部统一建设的“国土资源云”上。
点评：随着房地产税法列入人大五年立法规划，不动产登记的推进工作愈发紧迫，国土部再次喊话不动产登记，确保2017年全国可查，为房地产税法立法提供支撑。
3)六部委松绑“限外令”
住建部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，放宽了外资投资房地产和购房的限制。
此次出台的文件提出，外商投资房地产企业注册资本不投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本不投资总额比例的暂行规定》执行；取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求；境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准仍事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。
点评：一、取消“限外令”将促进外企在华投资房地产，对于中国楼市有一定积极作用，特别是在海外热钱有外流预期的情况下，然而外资占国内地产投资比例有限，短期内对中国楼市的影响有限；二、外资购房主要集中在一线城市和几个热点二线城市，而现在这类城市的房价已经很高，短期内升值空间小，投资回报率在降低，即使“限外令”放开也不会出现大规模外资买房。
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二、土地市场
1.土地供应分析
1)土地供应月度走势
2015 年8月份郑州市区范围内新增土地供应共计13幅，与上月供应持平，本月土地供应面积为48.51万方，环比上涨9.73%。
本月郑州市土地供应分别位于中原区、经开区、惠济区、郑东新区、金水区，其中中原区有4 幅，土地用途以其他普通商品住房用地为主；经开区和惠济区各有3幅，土地用途以批发零售用地和其他普通商品住房用地为主；郑东新区供应2幅，金水区供应1 幅，土地用途都是其他普通商品住房用地。
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2) 居住用地供应走势
月内居住用地共计供应4宗336.59亩，同比下跌了75.14%，环比下跌了36.16% ；
3) 居住用地供应分布
本月郑州市区域居住用地供应以郑东新区为主，金水区和惠济区次之，郑东新区总计供
应180.32亩，占比54%，金水区总计供应88.96亩，占比26%，惠济区总计供应67.31亩，占比20%，二七区、高新区、管城区、经开区和中原区月内无居住用地供应。
惠济区 20%
金水区 26%
郑东新区 54%
居住用地供应分布
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4)商服用地供应走势
月内商服用地共计供应1宗74.75亩，同比下跌了75.19%，环比上涨了34.6% ；
5)商服用地供应分布
商服用地供应分布
惠济区, 100%
本月郑州市区域商服用地供应全部在惠济区，惠济区总计供应74.75亩，占比100%，二七区、高新区、管城区、金水区、经开区、郑东新区和中原区月内无商服用地供应。
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郑州市2015年8月份房地产市场报告6)土地供应列表
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2.土地成交分析
1)成交月度走势
8月份土地成交市场，成交土地幅数、成交面积均呈现上升态势，共成交土地11宗，环比上升175%，同比持平；
成交面积为15.6万㎡，环比上升179.76%，同比下降10.95%。
2)居住用地成交走势
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月内郑州市共计成交居住用地8宗442.03亩（29.47万㎡），成交面积同比上涨了41.45%，
环比上涨了223.43% 。
3) 居住用地成交分布
本月郑州市区域居住用地成交以金水区为主，经开区、中原区和惠济区次之，金水区总
计供应261.59亩，占比59%，经开区总计供应71.4亩，占比16%，中原区总计供应57.37亩，占比13%，惠济区总计供应51.66亩，占比12%，其他区域月内无居住用地供应。
4) 商服用地成交走势图
月内郑州市共计成交商服用地3宗55.53亩（3.7万㎡），成交面积同比上涨了21.82%。
惠济区, 12%
中原区, 13%
经开区, 16%
金水区, 59%
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5)商服用地成交分布
中原区, 18%
经开区, 82%
本月郑州市区域商服用地成交集中在经开区，中原区次之，经开区总计供应45.46亩，占比82%，中原区总计供应10.08亩，占比18%，二七区、高新区、管城区、惠济区、金水区和郑东新区月内无商服用地供应。
6)土地成交价格分析
本月郑州市土地成交的均价为501.23 万元/亩，其中均价最高的地块位于管城区朝凤路16 / 47
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以东、经南六辅路以南，其成交均价为754.99万元/亩，由郑州福鸿元商贸有限公司作为普通商品住房用地拿下；而最低均价位亍二七区航海路南、碧于路西，由郑州市二七区京广路街道办事处冯庄社区居民管理委员会作为普通商品住房用地以协议出让方式拿下，其成交均价为169.2 万元/亩。
本月郑州市土地成交中普通商品房用地5 宗，经适房用地有4 宗，商务金融用地2 宗。
7)成交土地区域分析
8月份总共成交11幅商办及住宅用地，土地成交区域较为分散，经开区最多，共有4宗，中原区2宗，郑东新区、惠济区、金水区、二七区、管城区各1宗。
本月郑州市土地成交中，5 宗普通商品住宅用地位亍经开区、中原区、惠济区、管城区、二七区，4宗经适房用地位于郑东新区，经开区、金水区，其余2 宗均为商务金融用地。
8)成交土地信息表
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三、楼市数据
1.商品房市场
1)商品房供求分析
商品房市场本月整体销售较上月有所下降，整体供大于求，供应面积环比上升36.38%，销售面积环比下降19.76%；供需比为1.5。
8 月份商品房市场供应量较上月有所上升；8 月份供应面积136.3 万㎡，环比上升
36.38%，同比上升39%；8月销售面积89.2 万㎡，环比下降19.76%，同比上涨13.6%。
8 月商品房市场供需比为1.5，整体供大于求。
2)商品房价格分析
8 月份商品房销售均价9571 元/㎡，较上月下跌了165 元/㎡。
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8 月份郑州市商品房成交均价整体较上月下跌165元/㎡，本月市场价格不上月相比有
小幅度下降，8月份商品房成交均价9571元/㎡，环比下降1.69%，同比上涨1.5%。
3)区域指数分析
①区域供求分析
8月份中原区供应第一、惠济区成交第一。
8 月份主要放量的项目为正商金域人家和汇泉城，两个项目新增预售量分别为12.56 万
㎡和11.11 万㎡；
8 月份中原区的投放量最大，达到27.58 万㎡，占全市商品房供应总量的20.2%，其次
是金水区和郑东新区，供应量为20.56 万㎡，占比15.1%。
8 月份惠济区成交量第一，销售面积为16.3万㎡，占总销量的18.3%；其次是郑东新
区，销售面积为13.74万㎡，占比为15.4%。
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