二三线限购令威力如何
李牧群 宏观组首席研究员
近日国务院表示要对此前房价上涨过快的二三线城市采取限购措施。究其原因主要是未来经济增长有一定保障给与政府加深调控的底气，加之上轮对于一二线部分城市的限购导致其周边城市房价上涨。如果限购令能得到严格贯彻，将引起中国房地产深度降温。但无论结果如何，限购令由于其本身的局限无法起到解决房地产市场的根本问题。
房地产调控力度加码
限购扩大到二三线城市限购。日前国务院常务会议上表示房地产调控力度不放松。7月12日举行的国务院常务会议明确指出：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控成果。
限购政策进一步严格。国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”。目前住房和城乡建设部正在草拟新一轮的限购城市的名单，预计“限购”的城市将从目前的四十三个，增加到一百个以上。此次重点瞄准二三线城市的措施，被称为自2010年4月以来的“第四波楼市调控”。
新一轮限购名单或将于8月出台。在当前尚未限购城市中，房价涨幅和房地产开发投资增幅过快的城市将很有可能被列入新一轮的限购名单。像珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等房价绝对值较高的；岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等房价涨幅较高城市；以及惠州、廊坊、昆山等北京、上海、广州、深圳等周边中小城市被列入的可能性较大。
限购扩大的原因
希望能对目前的调控效果起到巩固作用。应对部分地区房地产调控有放松的趋势。由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，出现了部分地方停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头，像大连和海口曾传出将对限购政策进行调整的消息；在此情况下扩大限购的范围无疑是对房地产调控放松传言的有力回击。
抑制由于当前城市限购周边城市房价上涨的局面。对一二线城市的限购通过“挤出效应”导致周边二三线城市房价飙升，像广州和深圳的限购，带来附近清远和惠州房价上涨；北京、天津限价，邯郸、廊坊、保定、石家庄、秦皇岛等半小时、一小时经济圈包括的城市，房价涨幅扩大。这些二三线，甚至四线城市的房价已经快速向一二线城市看齐，显然与房地产调控希望达到的目标相左。
之前的限购令对目标城市的房地产市场起到一定作用。北京、上海等执行
着严格调控的一线城市，楼市的态势正呈现出成交量萎缩，价格基本稳定，供大于求的现象，显示出限购政策的确发挥了威力，明显遏制了投机投资性需求对房价的推动作用。因此国务院提出要扩大住房限制购买范围，以应对部分城市房价快速上涨的局面。
部分大中城市房价指数（同比增长）2011年6月
数据来源：国家统计局
经济增长有所保障。保障性住房建设的完成保障了投资的增长。今年要开工建设1000万套保障房在6月底达到56.6%的开工率，开工量超过500万套，超过万亿的投资完成额足以应对未来商品住宅投资的下滑。
整体经济增长强劲打消了房地产调控的担忧。最新数据显示，2011年中国上半年GDP增长9.6%，而预计第三季度的经济增长还将在9.2%左右，四季度也将在8.5%左右，全年增速肯定超过政府8%的目标。经济稳步增长打消了中国经济“硬着陆”的担心，为房地产调控加码提供了充足的经济基础。
限购扩大的影响
未来扩大限购范围或将全国房地产市场深度降温。在新的限购令出台之前，由于投资者抢搭“末班车”，部分二三线城市短期内的楼市成交量将大幅回暖，房价也将会出现一定程度的上涨。
如果能够得到严格执行，新一轮“限购令”将对二三线城市房价造成直接冲击。有倒逼房地产商在之前坚守的一二线城市降价的可能。从总体数据看，1年多以来密集的调控对地产商们似乎丝毫未损，房价并没有出现预期中的下降，主要原因就是房地产商以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补利润大幅缩水的限购城市，保证资金链不断裂，从而能够维持这些城市的楼盘暂时不必降价。
会促使开发商和投资者向其他城市发展。与之前一轮限购令导致资本向未限购的二三线城市外溢一样，新一轮限购令将促使房地产开发商和投资购房者向其他城市发展。不被纳入新一轮限购的二三线城市的房价将会有明显上涨的趋势，而三线以下的城市由于基础设施建设以及城市数量过高，导致投资很难集中，因此受新一轮限购的影响较小。
商品房限购有其局限性。限购令对房价的调控作用很大程度上取决于地方政府的意愿和执行力度。已经出台限购令的城市中，部分城市出台的限购细则相对宽松，有的则在限购区域上打折扣，像成都和贵阳的限购范围只在主城区或中心城区。像同为执行限购令的一线城市，截至2011年6月房价同比涨幅有明显的区别，北京、上海由于执行力度较严，房价涨幅较缓，分别为2.7%和2.6%，而相对宽松的深圳、广州的涨幅则分别为4.7%和5.4%。
二三线城市对经济增长的渴求相对一线城市更强烈，而房
地产是最容易也是最直接有效带来经济增长的产业，因此这些城市对土地财政的依赖也更大，当地执行限购政策的意愿和程度也自然大打折扣。一些城市由于限购房价企稳之时，相邻的未限购城市却由于投资者蜂拥而入，房价节节上升，如果不能在较大范围内实行限购令，则部分城市房价高涨的趋势很难改变。
更为关键的是限购令治标不治本。短期内商品房限购可以起到遏制房价过快上涨，甚至下降的作用，但是根本上是一种行政命令对市场行为的干预，只能是短期内存在的法令，总有退出的一天，同时限购也没有根本上解决房地产市场长期以来存在的问题。而一旦限购令退出，则被抑制的投资需求将会重新回到房地产市场，而房价必然以更快的速度反弹。
限购令不利于中国劳动力市场的完善。中国通过实行商品房制度，使得劳动者在很大程度上摆脱了原有单位对人的束缚，可以说商品房与全国通用的医疗保障体系一起，成为中国劳动力市场形成的必要条件。而限购令则将房屋的购买与户籍重新联系到一起，无疑是中国户籍制度改革的一种倒退。
政策分析
应该出台根本解决之道。仅靠限购和保障房无法解决根本问题。如果仅仅指望凭借保障房建设来解决购房根本无望的中低收入阶层，那么限购令退出后，商品房市场必将恢复疯狂，即便是中低收入人群的住房需求都能通过保障房建设得到基本满足，那么房价进一步被炒高依然会彻底粉碎部分中产阶级的购房梦。
虽然这样的结果不至于影响整个社会的稳定，但是房价与民众的实际支付能力渐行渐远必将为经济发展留下隐患，也不应该是政府调控想要达到的目的。利用限购提供的时间，出台资本利得税抑制投资需求。如果想要达到抑制房价上涨，而又不能走市场化的回头路，可行的办法是通过信贷与税收办法，加大投资性购房的成本，减小投资购房的利润空间，使投资者无利可图。
长期来看必须解决地方政府对土地财政的依赖。长期以来，地方政府将房地产当作推升经济发展、补充财政缺口的重要工具，更重要的实国有土地使用权出让收入作为地方政府性基金，长期游离于政府预算之外， “卖地收入”支配缺乏应有的监督，政府支持房地产发展的动力十足。而之前出台的所有调控，虽然力度在不断加大，但并未改变政府作为房地产发展受益者这一局面。未来必须进一步弱化GDP在地方工作考核中所占的比重，同时加强对土地出让权收入的监督。