一、关于违章搭建的界定
目前，法律法规对违章搭建没有权威的定义，一般理解为建造时违反法律、法规、或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。这些强制性规定分布在大
量的法律、法规或规章中，具不完全统计有20个以上，例如：《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《电力法》、《畜牧法》、《市容管理条例》等等。
违章搭建不能简单的以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准，应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。
二、住宅区域内违章搭建的形式
为了经济利益，违章搭建的形式多种多样，常见的有：1、在屋顶建设的违章搭建，如在屋面利用屋面平台加盖整层房屋，或者利用屋面露台、退层等顺势搭
建简易活动板房、阳光房，或者将屋面升高等；2、在一楼庭院内的建筑物、构筑物，如私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等；3、依附于房屋外墙的建筑物、构筑物，如利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等；4、违反业主公约安装的设施，如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等等；5、逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等等。
违章搭建的形式无法列举穷尽。《江苏省物业管理条例》第六十七条规定：
“物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自改变物业的规划用途；
（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（三）违法搭建建筑物、构筑物；
（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用
设施设备；
（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；
（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；
（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；
（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；
（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；
（十）破坏或者擅自改变房屋外观；
（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；
（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”
三、违章搭建由哪个部门管
管理违章搭建的婆婆很多，在举报违章搭建时一定要找对监管部门。法律、法规在规定禁止性规定的同时，也相应的规定了处理违法搭建的部门，例如：
《城市规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
《防洪法》规定，未经水行政主管部门对其工程建设方案审查同意或者未按照有关水行政主管部门审查批准的位置、界限，在河道、湖泊管理范围内从事工程设施建设活动的，由由县级以上人民政府水行政主管部门或者由流域管理机构按照国务院水行政主管部门规定的权限处罚。
《南京市城市治理条例》第二十四条规定：“发现正在建设的违法建设行为，城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门应当立即责令停止建设、限期拆
除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的，由市、区、县人民政府责成有关部
门查封施工现场，实施强制拆除。
四、相关权利人对违章搭建行为的救济方式
对于违章搭建行为，相邻业主、业主委员会、物业公司等相关权利人
可以行驶以下权利进行救济：
1、相邻业主投诉权。对于违章搭建行为，相邻业主有权向城市管理行政执法
部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉，请求有关部门予以拆除，以排除
妨碍，同时相邻业主还有权要求政府部门对违法主体进行罚款等行政处罚。
2、相邻业主诉讼权。违章搭建的建筑物、构筑物影响了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利或者影响了相邻业主的人身、财产安全的，相邻业主有
权依据《民法通则》第八十三条、《侵权责任法》的有关条款向法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。
3、业主委员会权责。业主委员会，有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、
制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于侵害业主共同利益的行为，还可
以依法向人民法院提起违约之诉或侵权之诉，请求恢复原状、排除妨害并赔偿
损失。
4、物业公司权责。物业公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于妨碍物业管理的行为，还可以依据物业管
理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉，请求恢复原状、排除
妨害并承担违约责任。
五、物业公司处理违章搭建的义务
物业企业应当加强对物业管理区域的管理，发现违章搭建行为，有义务依据
《物业管理条例》第四十六条、《江苏省物业管理条例》第六十七条规定等法
规的规定进行劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。
也就是说，在遇到业主违章装修搭建时，物业公司一般应积极履行三项义务：一对违章装修行为进行劝阻；二是对违章搭建行为进行制止；三是及时报告有关行政主管部门。
物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，可以向法院起诉业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的。但是需要注意的是，这一点是物业公司的权利，而不是义务。
六、物业公司无权强拆违章搭建
遇到违章搭建，相邻业主首先想到的是投诉到物业，要求物业进行处理。但是物业公司并不是行政机关，没有法律的授权，无权采取强制措施。因为对违章搭建采取拆除等强制行为必须由行政机关依据行政法规定的程序进行，或者由法院依法强制执行，除此之外其他任何人都不可以进行强拆，否则应当赔偿损失。
案例一：物业强拆违章建筑，法院判决赔偿业主损失
https://www.doczj.com/doc/256865390.html,/ournews/asp/readNews.asp?id=85250
2001年6月13日，南京市民张小阜女士购了一处住房，并与苏宁物业公司（下称苏宁公司）签订了物业管理合约。7月16日，张小阜请工人对新房进行装修。在此过程中，她在内厨房外北阳台上，用轻钢龙骨材料搭建了一间约8.5平方米的厨房，且进行了内外装修，但该房系违章建筑。
同年9月27日傍晚，负责小区物业管理的苏宁公司的保安人员来到张的新房，限装修工黄某5分钟内离开房间。黄某离开后，苏宁公司的有关人员将张家的北阳台厨房吊顶、屋顶、墙体等多处砸烂。第二天上午，张小阜找到物业公司负责人交涉未果。当日晚6时许，苏宁公司的邱某带领该公司数人，从张小阜邻居的窗口跳入张家北阳台，将其违章搭建的厨房全部砸毁，厨房内的生活设施及物品全部被毁坏。
事后，张小阜与苏宁公司多次交涉未果，遂于2001年10月11日将对方告上法庭，要求判令苏宁公司赔偿物品损失费2.3万元、精神损失费5000元，并要求被告承担本案全部诉讼费。
南京市鼓楼区法院受理此案后，先后两次开庭审理此案。庭审中，苏宁公司首先提出，诉状中所称在外阳台上搭建的厨房是违章建筑，张小阜也未提供相应的证据证实损害行为就是该公司所为。据此，苏宁公司不清楚张小阜起诉的依据是什么。此外，对张小阜要求赔偿精神损失费没有法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
张小阜指出，自己对搭建的厨房是违章建筑不持异议，但苏宁公司无权拆除违建，并坚称厨房及室内物品就是对方强行拆除并毁坏的。她认为，由于苏宁公司的损害行为，毁坏了自家外厨房自来水管及厨房排油烟气管等。由于自来水管损坏漏水，还造成邻居家厨房、餐厅装潢受损，费用高达4685元，要求苏宁公司一并赔偿。
南京市鼓楼区法院对张小阜损坏现场进行了实地勘查，并委托评估机构对所建厨房的建材价值、人工费用及厨房内的生活设施、物品进行了财产评估，鉴定结论总损失额为1.2万元。该院经审理后认为：张小阜搭建的厨房虽系违章建筑，应当拆除，但该权利应由行政主管部门行使，苏宁公司作为物业管理部门，无权行使此权利。作为厨房的搭建人，张小阜投入的建筑材料、人工费用及厨房内的生活设施、物品系其合法财产，理应受法律保护。苏宁公司擅自闯入对方民宅，毁坏财物属不法侵害行为。该公司的侵害行为与原告财物受损有直接的因果关系，由此所造成的损失理应予以全部赔偿，具体赔偿数额以鉴定结论为准。
4月12日，鼓楼区法院就此案作出一审判决，判决苏宁公司败诉，一次性赔偿张小阜财物损失费1.2万元。案件受理费及鉴定费共1930元由被告承担。张小阜增加的诉讼请求因涉及案外他人利益，本案不作处理；所提出的精神损失费赔偿，缺乏法律依据，亦不予支持。
七、物业是否有权以自己名义起诉业主，要求拆除违章搭建？
这个问题长期存在争议，在司法实践中也存在相反的判决，支持的法院认为违
章搭建行为损害了全体业主的利益，妨害了物业管理秩序，物业公司作为提供
物业管理服务的主体，维持物业管理区域的秩序是其合同义务之一，因此物业
公司当然有起诉违章搭建业主的主体资格。反对的观点认为，虽然违章搭建行
为损害了全体业主的利益，但是并未损害物业公司的利益，故物业公司无起诉
主体资格。笔者同意第一种意见。
但是需要注意的是，法律、法规对于违章搭建行为的界定是概括性的，尤其缺
乏专门针对城市物业管理区域内的违章搭建行为的界定，这就需要在《房屋销
售合同》、《（前期）物业管理服务合同》或者《业主（临时）公约》中对违
章搭建行为进行约定。
案例二：业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持
杨先生在松江某小区新购联排别墅一幢，为让家人住得舒心，杨先生精心装修，花费甚巨。他不仅将房内布置得温馨舒适、富丽堂皇，把靠南的二楼露台、三
楼阳台作了封闭，更为了多利用空间，把靠北的阳台一并封闭，并在封闭的玻
璃上再搭建了一间阳光房。看到房屋靠小区围墙，杨先生又突发奇想，将屋外
靠墙的草地改造了一座古香古色的全木质凉亭，准备夏天乘凉，冬日小憩。
随着装修完工，杨先生准备享受劳动成果时，却收到物业公司的通知，要
求其限期拆除封闭的二楼露台、三楼搭建的阳光房以及凉亭，为此双方争执不下。物业公司依据《业主临时管理规约》以及相应的入住文件，将杨先生告上
了法庭。松江区人民法院审理后认为，被告杨先生的行为违反了《业主临时
管理规约》第七条中不得擅自封闭阳台、不得在公共部位搭建建筑物的规定，
判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。
案例三：业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持
王敏系万科星园小区9号楼X房屋的业主，自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全体业主共同部分私自搭建构筑物，北京万科物业认为，王敏的行为严重
侵害了全体业主的共同权益。为维护全体业主的合法权益，现诉至法院要求：
判令王敏拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。
王敏辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：程序上万科物业提交的证据物业管理合同的期限是到2013年12月31日，以及到期，万科星园小区涉及违建比较普遍，应当追加所有违建业主都应作为本案共同被告。事实上王敏之所以在二层露台上搭建，是为了解决冬季保温的问题，不存在损害其他业主利益的情况，在购买该房屋时前手业主已和业主进行过沟通，物业公司同意在个人露台上搭建。
法院审理后认为：万科星园小区业主大会与原告签订了《万科星园物业服务合同》，且合同期满后原告仍为该小区提供物业服务，原、被告间已形成事实上的物业服务关系。被告系X室的所有权人，万科星园业主委员会制定了《万科星园物业管理规约》，被告作为万科星园小区业主，亦应予以遵守。现原告要求被告拆除违法构筑物的请求，有法律及事实依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条之规定，判决被告王敏于本判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。案件受理费三十五元，由被
告王敏负担。
八、物业公司处理违章注意事项
1、通过《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等文件明确对违章搭建行为进行界定，对常见多发的违章搭建行为作出列举性规定，明确物业企业的诉讼主体资格。
2、加强装修管理，对装修现场、屋面、露台、庭院等可能违章搭建的重点部位的装修加强巡视，一旦发现破坏房屋承重结构或违章搭建的苗头应当及时制止，防止其他业主效仿，否则一旦形成违章搭建的风气将无法制止，最终必将招致更过业主的不满。方法上可以通过限制装修人员或装修材料进入施工现场的方式制止违章搭建，并及时向有关部门报告。
3、联合业主委员会或社区工作人员耐心做好违章搭建业主的说服工作，说服不成功的应当及时向业主发出整改通知书，并向相关部门报告，向相邻业主通告，获取其他业主的支持。
4、物业企业接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益。在物业管理区域内进行违章搭建，侵害了其相邻各方的正当利益，物业管理企业有义务予以劝阻、制止和及时报告。实践中物业公司在履行上述三项义务时都必须保留好相关的证据，如果物业管理企业履行了上述义务却没有留下相关凭据，则可能日后成为其他业主拒交管理费的理由或被业主认为疏于管理。
5、虽然物业管理相关规定为物业管理企业设定了相关义务，却并没有赋予物业管理企业行政执法权，因此物业企业应慎重采取强制拆除措施。
关于禁止违规搭建的告知书（物业业主各执一份，此联物业留存）尊敬的业主： 根据《城乡规划法》《建设工程质量管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部第110号）的相关规定，现郑重告知于您： 在装饰装修过程中，未经城市规划行政主管部门批准，严禁以下违法行为： （1）搭建建筑物、构筑物；改变建筑住宅外立面（如：搭建阳光棚房、封闭外阳台、焊阳台等）； (2) 变动建筑主体和承重结构；（如：在非承重外墙上开门、窗等）； （3）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （5）其他影响建筑结构和使用安全的违法行为。 建筑结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。承重结构，指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。 对以上违法行为一旦发生，为维护其他业主的权益和房屋主体的安全，物业公司将采取措施配并合相关职能部门协助调查及处理，造成的所有损失将由违法业主自行承担。其他业主有举报的义务。 特此告知！ 业主签收: 联系电话： 兴威新嘉园物业服务中心 年月日——————————————————————————————————— 关于禁止违规搭建的告知书（物业业主各执一份，此联业主留存）尊敬的业主： 根据《城乡规划法》《建设工程质量管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部第110号）的相关规定，现郑重告知于您： 在装饰装修过程中，未经城市规划行政主管部门批准，严禁以下违法行为： （1）搭建建筑物、构筑物；改变建筑住宅外立面（如：搭建阳光棚房、封闭外阳台、焊阳台等）； (2) 变动建筑主体和承重结构；（如：在非承重外墙上开门、窗等）； （3）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （5）其他影响建筑结构和使用安全的违法行为。 建筑结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。承重结构，指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。 对以上违法行为一旦发生，为维护其他业主的权益和房屋主体的安全，物业公司将采取措施配并合相关职能部门协助调查及处理，造成的所有损失将由违法业主自行承担。其他业主有举报的义务。 特此告知！ 兴威新嘉园物业服务中心 年月日
编号：SY-AQ-05461 ( 安全管理) 单位：_____________________ 审批：_____________________ 日期：_____________________ WORD文档/ A4打印/ 可编辑 住宅小区安全管理规定 Regulations on safety management of residential quarters
住宅小区安全管理规定 导语：进行安全管理的目的是预防、消灭事故，防止或消除事故伤害，保护劳动者的安全与健康。在安全管 理的四项主要内容中，虽然都是为了达到安全管理的目的，但是对生产因素状态的控制，与安全管理目的关 系更直接，显得更为突出。 安全工作是全社会的工作，安全工作的好坏，直接影响到小区的文明形象，做好小区安全防火、防盗、防止治安问题发生，确保人身和财产安全，是小区全体住户的共同期望与应尽的义务。为切实做好小区的安全防范工作，根据前期物业管理合同和业主公约以及其它相关规章，特制定如下管理规定： 一、正确使用电源、火源、气源。经常检查室内线路、闸刀、开关、插头、燃气管线等是否存在安全隐患。不准在室内、阳台、车库、楼梯间及自制简易棚内熏腊肉、香肠或豆制品类，违者造成火灾事故的，由当事人承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究当事人的法律责任。 二、使用电源、火源、气源等取暖、洗澡、做饭时，要保持室内通风。行动不便的老人、残疾人或儿童使用电、气时，必须要有人监护，防止发生意外事故。人员离开住处，必须切断电源、熄灭火源、
关闭气源。 三、加强自我防范意识，杜绝盗窃案件发生。各住户在外出、 上班、旅游或夜间就寝时，要检查门、窗是否关好、上锁。贵重物品或现金要妥善管理，单轮摩托车要集中停放在361区域，应加固防撬锁、安装报警器，以防止丢失或被盗案件发生。 四、住宅小区内严禁乱搭乱建行为，楼梯通道、消防出口严禁堆放杂物和易燃物品。因历史原因已违规搭建简易房屋、违规堆放杂物或易燃物品的房主或当事人应及时清理和拆除，否则，造成房屋垮塌以及火灾事故的，由房主或当事人承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究房主或当事人的法律责任。 五、小区住房不得擅自出租、出售，凡需出租、出售的，要提前到客服部办理登记手续，以便于小区的安全管理。住房已出租、出售的，原房主应主动到公司客服部办理登记手续。否则，造成的一切安全事故或治安案件由原房主承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究原房主的法律责任。 六、小区严禁停放大型车辆，载重车辆和外来车辆，因违规驶入小
本文提要：物业小区禁止违章私搭、乱建管理规定1、凡有下列情况之一者,均属违章建筑。1)凡未取得市规划管理部门施工许可证而施工的工程,包括住户进行室内装修未经申报的装修工程及不按规定安装空调机的。 物业小区禁止违章私搭、乱建管理规定 1、凡有下列情况之一者,均属违章建筑。 1)凡未取得市规划管理部门施工许可证而施工的工程,包括住户进行室内装修未经申报的装修工程及不按规定安装空调机的。 2)虽有施工许可证,但未按批准范围、内容施工的工程。 3)在期满后仍不拆除的一切临时性建筑物和构筑物。 4)在现有房屋四周、屋顶阳台等处擅自搭建的一切附属建筑物。 5)未经批准在人行道、马路边搭建的货亭等。 6)未经批准占用道路、人行道https://www.doczj.com/doc/256865390.html,、楼梯通道等修建的房屋及其他临时性设施。 7)私人在园区内擅自占用公用土地修建或扩建的建筑物或构筑物和穿过墙体安装煤气管。 8)其他违反城市规划法律的建筑物、构筑物。
9)未经批准擅自搭建的雨蓬等。 2、违章的处理办法 1)经检查确认属违章占地或违章乱搭乱建的,按规划、城管部门的通知处理,不服从管理者,要加重处理,对情节恶劣或造成国家和人民生命财产损失者,则由有关部门依法追究责任。 2)凡违章用地,一律限期退出,并给予罚款,建筑物给予没收或拆除,罚款并没收其转让、买卖、租赁或变相买卖、租赁土地的全部违章所得。 3)业户申请室内装饰时,如未经批准,擅自改变房屋用途、外貌或进行扩建、拆建,损坏房屋结构,影响环境整体规划的,除责令停工或恢复原貌外,如在延期内仍未恢复,通知有关的主管部门处理。 4)经审定限期拆除,逾期不拆者,应强行拆除,以料抵工。如不能以料抵工者,拆除的全部劳务费由违章者负担。 5)对参与违章设计、施工的单位,违章占地的单位或建设单位的负责人,按有关违章用地及违章建筑处理办法提请有关部门处理。
告知书 尊敬的小区幢单元室（业主）：根据政府现行的相关规定及您签署的《业主临时管理规约》，请贵户及时对目前存在的有损于其他业主的权益和安全隐患的行为进行清理、整改： □楼顶平台搭建阳光房。□消防楼道及消防通道内搁置物品。 □封堵消防楼道。□非机动车占用消防通道。 □占用公共部位。□改变房屋使用功能及公共管道、烟道。□外墙安装花架、晾衣架、凸窗、搁置物品、悬挂物品。 服务中心值高温、雷雨大风天气和国家相关法律规定，再次告知贵户如施行上述行为会产生以下后果： 1、存在不安全隐患，如发生脱落、坠落造成他人损害事件。 2、在外墙面安装花架、晾衣架、防盗窗、空调外机、打孔或平台搭建易造成渗水等问题。 3、不利于邻里关系和谐。 4、给小区环境带来不利影响。 5、2010年7月1日施行的《中华人民共和国侵权责任法》规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。 2009年5月1日起施行的《中华人民共和国消防法》和2012年6月1日起施行的《江苏省高层建筑消防安全管理规定》规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”。 6、影响公共设施使用功能。 7、影响居室质量（如室中溢水及溢水造成的墙体霉变等）。 最后，期待并感谢您对公共权益保护的支持，对物业服务工作的支持，谢谢！祝阖家欢乐、身体健康！ 物业服务中心 回执 小区幢单元室（业主）已签收告知书。
关于目前国内住宅小区业主、业主委员会处理小区内部违章建筑的报告材料 案例2：昆明滇池卫城部分业主搭建雨棚案例 部分业主在自家房屋楼顶搭建雨棚,这属于认定为“违章建筑”，物管公司按照之前签订的“协议”，对没有拆除“搭建违章建筑，发通知要求郭整改，如不执行不排除强拆。最后，郭自行拆除其栅栏等违章建筑。 对法律法规认定的违章建筑以及其他一些影响小区安全、景观的不合理不恰当的违建设施，就能在第一时间按照约定予以排除，对搭违行为予以制止。 4、物业公司作为小区业主、业主委员会授权管理小区日常服务工作的机构，在小区设施设备、景观绿化等方面的管理、巡检、维护等方面发挥着重要职能，对于临时出现的一些违章建筑能够在最短时间内控制局面、停止违建施工，并快速向相关部门报告。但需注意，物业公司作为普通企业，不具有违章建筑的认定权和强拆权。物业公司的行为意义在于防止违章违建事态进一步恶化，在查处违章建筑实质问题上，只能由相关行政部门予以处理。 一是实施私力救助，充分发挥业主大会和业主委员会自律自治作用。《物权法》第七十六条规定，“改建、重建建筑物及其附属设施应当由业主依法共同决定。”业主作为小区主人，是小区事务的管理主体，享有自治权。 第一，制定业主公约。业主大会应当在不违反法律强制性规定的前提下，在业主公约中对有关装修、搭建的各种情形进行约定。比如，业主公约可以约定采用何种材料封闭阳台，也可以约定在屋顶或者其他适当地方安装太阳能接受器。需要通过业主公约进行授权的搭建行为，主要是可能影响小区整体外貌的搭建行为，因为，不进行约定，这些搭建行为都将因违反履行共同维护整体物业存在和良好的义务，而被禁止。一旦通过业主公约承认该类搭建行为的合法性，则可以视作各业主都放弃相关权利，并愿意承担容忍义务。业主公约通过后报物业公司备案，由小区物业公司负责日常的监督执行；发现违反业主公约的情况，应当立即向业主委员会报告。 第二，召开业主大会。对违反业主公约，搭建影响小区景观、外貌的建筑物、构筑物或者其他设施的，可以由业主委员会召开业主大会，共同对搭建行为进行协商处理，物业公司应当列席参加。业主大会可以综合考虑，根据违法搭建的程度，作出以下决定：（1）对小区整体外貌基本无碍的搭建，可以通过修改、补充业主公约，允许业主搭建。（2）对小区整体外貌有一定影响，但不甚严重的搭建，可以通过增收维修基金、物业管理费等经济性措施，弥补其业已造成的损害。（3）严重影响小区整体外貌，或者侵害相邻权人合法权益的搭建，业主大会应当督促当事人遵守业主公约，自行拆除；当事人拒绝履行的，业主大会或者被侵权人可以请求公权力介入解决。 二、注重规范管理，充分发挥物业公司专业服务优势。在小区日常管理上，物业公司拥有熟悉情况、易于沟通的优势。在物业管理小区违法搭建现象上，应当充分发挥物业公司的作用。 第一，告知义务。根据《无锡市物业管理办法》第四十五条规定：“业主或者使用人进行物业装饰装修，应当告知物业管理企业，并遵守业主公约。物业管理企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并对物业装饰装修活动实施监督。物业管理企业发现违反装饰装修规定的，应当立即劝阻、制止，并督促改正。对已造成物业危害后果或者经劝阻、制止拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政主管部门依法处
业主违章搭建 文/宋安成(北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人) 案件一 吴某、季某系上海市杨浦区业主，该小区业委会系三湘业委会。 2011年11月，三湘业委会通过业主大会表决，授予其对违章搭建启 动司法程序的权利。2013年1月，三湘业委会接到上海同涞物业的报 告，吴某与季某擅自将房屋的下架空层地坪打穿，改变部分房屋原有 的公共管道设施，破坏承重结构，并搭建地下室，将绿化平台的架空 层改建为露台，严重侵害了小区其他业主的合法权益。三湘业委会与 上海同涞物业多次劝阻无果，遂由三湘业委会诉至杨浦区法院，要求 判令吴某、季某拆除违章搭建，并恢复原状。法院审理后，以原告诉 讼主体资格不符为由裁定驳回起诉。 案件二 王甲、王乙、王丙、王丁系上海闸北区众昌金城大厦(以下简称金城大厦)业主。2008年起，上述四位业主通过拍卖、买卖的方式分 别或共同取得金城大厦地下一层12个车位及地下二层24个车位。之 后，四位业主在所购车位安装卷帘门，在金城大厦地下一层、二层的 楼梯、电梯、消防通道、风机房等部位安装防盗门或更换门锁，并将 部分车位改作仓库、健身房出租给他人使用。金城大厦业委会及所属 物业服务公司多次劝阻无果，故诉至闸北区人民法院。法院审理认为， 上述业主做法系违章搭建行为侵害了他人合法权益，故判决四位业主 拆除相关违章搭建。原告对该判决不服，向上海市第二中级人民法院 提起上诉，二审法院认为原审判决事实清楚，适用法律正确，予以维 持。 同样是因为业主违章搭建，业主委员会将业主诉至法院要求其拆除违章搭建物，但是“案件一”和“案件二”却有截然不同的判决结果，关键是业主委员会的原告诉讼主体资格能否得到法院的认可。那么究竟业主委员会是否具有诉讼主体资格，笔者分析如下： 案件一,法院认定不具备原告诉讼主体资格的分析
关于立即停止在私搭乱建及违法占用公共区域的通告 鉴于管理区域，同景国际城小区私搭乱建和占用公共区域现象愈演愈烈，这种行为已经严重违反了国家的法律法规和《业主临时管理公约》《物业管理条例》《物权法》等相关规定，是违法和违背公平正义原则的不可取行为。当事业主应当立即停止侵害广大业主权益的举动并恢复原貌。 根据《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、绿地等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，同时《重庆市物业管理条例》中也明确规定，第五十九条业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。损坏或者擅自占用、改建物业共用部分。 根据重庆市人民政府颁布的《重庆市违章建筑处理暂行规定》通知中第一条第六点禁止在现有房屋周围、房顶、阳台等处搭设的一切附属建筑物；并按照违章建筑的处理方式进行处理，同时根据业主签订的《业主临时管理规约》中第四章物业的使用中第二十三条第二点禁止在本小区外墙面、屋顶上安装任何遮蓬、花架、旗杆、招牌、独立天线或其他伸出物，堵塞窗户，或对专有养胎、露台进行封闭处理，第六点占用或损环公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、墙面、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备；侵占或损坏道路、绿地花卉树木、艺术景观及文体休闲设施。 为了保证小区广大业主的正常生活，维护全体业主的共同利益，确保小区长期和谐稳定，经管理处决定特通告如下：
鉴于管理区域，同景国际城小区私搭乱建和占用公共区域现象愈演愈烈，这种行为已经严重违反了国家的法律法规和《业主临时管理公约》《物业管理条例》《物权法》等相关规定，是违法和违背公平正义原则的不可取行为。当事业主应当立即停止侵害广大业主权益的举动并恢复原貌。 根据《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、绿地等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，同时《重庆市物业管理条例》中也明确规定，第五十九条业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。损坏或者擅自占用、改建物业共用部分。 根据重庆市人民政府颁布的《重庆市违章建筑处理暂行规定》通知中第一条第六点禁止在现有房屋周围、房顶、阳台等处搭设的一切附属建筑物；并按照违章建筑的处理方式进行处理，同时根据业主签订的《业主临时管理规约》中第四章物业的使用中第二十三条第二点禁止在本小区外墙面、屋顶上安装任何遮蓬、花架、旗杆、招牌、独立天线或其他伸出物，堵塞窗户，或对专有养胎、露台进行封闭处理，第六点占用或损环公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、墙面、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备；侵占或损坏道路、绿地花卉树木、艺术景观及文体休闲设施。 为了保证小区广大业主的正常生活，维护全体业主的共同利益，确保小区长期和谐稳定，经管理处决定特通告如下： 1、小区内所有正在私自建设的违法建筑、违规装修，应当在本通告发布之日起立即
小区违法搭建应如何处理个人心得 物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 小区现场违规情况 泓园28单元301业主擅自用铝合金材料沿阳台处向外延伸搭建阳光房显得格外显眼。前期物业已经与业主进行多次沟通和劝说，希望取消搭建物，但都未能阻止28单元301业主的违规搭建行为，小区物业和执法人员也曾现场责令整改，但该业主拒不执行，仍强行修建。 部分业主跟风违规搭建 泓园28单元301室违规封闭阳台由于没有严格控制和限期拆除，导致部分业主受利益驱动跟风违规搭建，置法律法规不顾。目前小区3楼私自违规搭建阳台占用公共区域现象愈演愈烈，增加了物业后期的工作力度和管理难度。 违规搭建处理个人心得 小区违规搭建行为严重违反了国家的法律法规和《《业主临时管理规约》》《《物业管理条例》》《《物权法》》等相关规定，是违法和违背公平正义原则的不可取行为，应当提醒和通告业主立即停止侵害广大业主权益的举动并恢复原貌。 第一、前期做好提醒和沟通，业主违规行为的宣传工作
小区信息栏设置违规建设防控告示牌，定期向业主发放禁止违法建设信息，做到家喻户晓。自觉遵守有关规定，维护小区良好生活环境和品质。 第二、小区违规行为日常巡查，及时发现、劝阻、制止和上报工作 严格门卫制度，加强巡逻人员的责任，做到早发现，早制止，坚决遏制新增违规搭建行为 第三、无法控制的违规行为及时积极配合相关职能部门查处 对于不听劝阻仍继续违规搭建行为，应立即上报相关职能部门，同时将具体情况形成书面材料上报，物业也应立即采取措施禁止搭建材料进入小区。 总结
工作行为规范系列 保安处理小区内违规行为时常用方法注意事项 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-10926保安处理小区内违规行为时常用方 法注意事项 Precautions for common methods used by security to deal with violations in the community 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 保安处理小区内违规行为时的常用方法与注意事项 (一)小区内常见的违规行为 1.高空抛物或于阳台悬置花盆、悬挂衣物品等; 2.养狗或遛狗; 3.占用他人私家车位停放车辆; 4.占用消防通道停车; 5.占用主干道停车; 6.车损、车被刮花的处理; 7.违规装修，违规搭建。 (二)常用的解决方法 1.口头劝喻(可由物业管理员与工程管理员协同，可当
面也可电话告之); 2.发放书面通知单，如属违规停车，可发放《违规停车通知单》;如属违规加建搭建，可发放《整改通知书》，均应一式二份，一联事主，一联部门存档; 3.家访。通过登门拜访做工作，增进沟通与交流; 4.必要时拍摄违规图片，如高空悬挂物、占用车位、占用主干道停车等，存档在案; 5.针对全区普遍存在的现象而因面过大难以纠正时可以发公开信与业主，形成舆论压力，如高空抛物与遛狗养狗的行为，发信致业主效果较好(附件:); 6.可向执法中队报告，请求行政主管部门干预管理，如养狗、违规搭建等; 8.物业管理部各岗位应积极打击无主狗或流浪狗(凡无主人跟着的狗只均可捕杀); 9.加强舆论宣传，可于公共宣传栏对违规行为、物业管理热点问题、邻里关系、社区文明等内容进行宣教，提高业主自觉意识。 (三)慎用或忌用方法
简析违章搭建处理的相关法律依据 物业装修违章搭建，一直是物业管理服务活动中比较常见的问题，也是城市规划管理的一个顽疾，屡禁不绝。违章搭建除了影响小区外观，影响房屋结构安全，侵犯全体业主公共权益，破坏邻里间的和谐之外，更为严重的是违章搭建人对法律的践踏。 一、违章搭建涉及的相关法规 随着违章搭建的滋生蔓延，政府部门对拆违工作也一直在坚持执行，之前也出台了很多规定。目前拆违的主要依据有：《物权法》、《物业管理条例》、《城市规划法》、《重庆市物业管理条例》、《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《城市新建住宅小区管理办法》、《消防法》等。 二、违章搭建的处理权责及程序 1、物业公司的权责 物业公司发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。作为物业公司，其没有强制拆违的权力，也没有起诉业主拆违的权利。物业公司只有劝阻的权利，若业主坚持违章搭建，物业公司只能向业主委员会和有关行政管理部门报告。 2、相关业主的权利 若业主、使用人违反规定或业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。相关业主，主要是指相邻业主，通过相邻权进行起诉。《物权法》第92条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。 3、对违章搭建业主的处罚 ①若损坏房屋承重结构的，若破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。②违法搭建建筑物、构筑物的，由房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，房地产管理部门可以申请人民政府组织强制拆除。③对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为整改，代为整改的费用由当事人承担。附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。 这里的处罚分为两种：一种是行政处罚：罚款；另一种是行政强制：强制拆除、限制房地产转移和抵押登记。 4、当事人对市房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，具有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。若当事人对具体行政行为逾期不
关于洛阳珍珠名苑少部分业主违章搭建所违反的 部分法律、条例摘录 尊敬的洛阳镇政府领导： 由于珍珠名苑少部分业主法律法规意识淡薄，小农意识强烈，拒不听从物业服务人员多次的劝阻，在小区内违章搭建，影响了小区邻居的和睦，影响了区域内的和谐。现将违章业主所违反的主要法律、法规摘录如下： 一、《消防法》中 第六十条单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：(三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的;个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。 有本条第一款第三项、第四项、第五项、第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。 二、国务院《物业管理条例》中 第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 第六十四条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款; 三、《江苏省物业管理条例》中 第六十七条物业管理区域内禁止下列行为： (四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备; (六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风; 有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 第九十条违反本条例第六十七条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。 四、《常州物业管理办法》中 第五条街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的
关于小区违规搭建的通 告 集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-
鉴于管理区域，同景国际城小区私搭乱建和占用公共区域现象愈演愈烈，这种行为已经严重违反了国家的法律法规和《业主临时管理公约》《物业管理条例》《物权法》等相关规定，是违法和违背公平正义原则的不可取行为。当事业主应当立即停止侵害广大业主权益的举动并恢复原貌。 根据《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、绿地等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，同时《重庆市物业管理条例》中也明确规定，第五十九条业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。损坏或者擅自占用、改建物业共用部分。 根据重庆市人民政府颁布的《重庆市违章建筑处理暂行规定》通知中第一条第六点禁止在现有房屋周围、房顶、阳台等处搭设的一切附属建筑物；并按照违章建筑的处理方式进行处理，同时根据业主签订的《业主临时管理规约》中第四章物业的使用中第二十三条第二点禁止在本小区外墙面、屋顶上安装任何遮蓬、花架、旗杆、招牌、独立天线或其他伸出物，堵塞窗户，或对专有养胎、露台进行封闭处理，第六点占用或损环公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、墙面、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备；侵占或损坏道路、绿地花卉树木、艺术景观及文体休闲设施。 为了保证小区广大业主的正常生活，维护全体业主的共同利益，确保小区长期和谐稳定，经管理处决定特通告如下：
18种小区业主常见违规事例的处理方法，学到就是行家里手 案例一：建筑装修垃圾不清理 现象 业主装修时产生的建筑垃圾和装修垃圾，倾倒在楼前的硬铺装或草坪上等。 原因 主要是物业没有建立装修管理流程或建立后没有执行到位；还有一些业主在装修前没有到物业公司进行申请，就自行开始装修，随意倒装修和建筑垃圾。一个30万平方米的住宅小区，因业主拒绝清理或装修后找不到业主，我们对装修垃圾和建筑垃圾的清理费用进行了测算：一年达到了1万元。 危害 增加了物业企业的垃圾清运量，影响小区环境美观，并且由于垃圾存放时间的延长还会引来其他业主往建筑、装修垃圾上倾倒生活垃圾，造成恶性循环。 对策 1.物业企业建立完善的装饰装修流程：装饰装修申请，签订协议，房屋装修、维修许可通知单，预交垃圾清运押金，并且明确装修时间、垃圾存放地点等事项；物业二次装修管控实招（内容、流程和注意事项） 2.对于违反规定的，要按照建设部令第139号《城市建筑垃圾管理规定》的规定，由行政主管部门对其进行处罚。 案例二：一层私改商服，私改房屋结构 现象 一层住户在阳台私开小门用于经营；家庭装修私改房屋墙体结构。
一些是业主出租出去用来牟利，把一楼住宅改为商服后，为了便于经营；有的业主未经任何部门允许就在阳台上开门；装饰装修中不少业主为了自家的美观、舒适和扩大使用面积，对房屋的墙体私自拆除，有的甚至拆除部分承重墙。 危害 在阳台开小门用于经营，影响建筑的美观，经营时易对草坪产生破坏，对护栏也易产生破坏，间接影响了住宅小区晋级达标；违章装修对房屋的安全构成威胁。 对策 1.对于阳台改门必须经过行政主管部门的批准，未经批准的，物业根据《物业管理条例》的规定，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业的报告后，依法对违法行为予以制止或者依法处理。 2.对于破坏承重墙的预防和处理，物业在装修申请和装修协议中就应当明确规定不准破坏承重墙等项目，加强装修巡检，发现问题要求其及时整改，先劝阻其恢复，或在其破坏承重墙初始阶段对其进行制止，对于制止不从的可由行政主管部门依据建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》中第五条规定强制其恢复并处以罚款。 案例三：底层阳台下砌墙 现象 部分业主把底层阳台底下的空间用砖和水泥砌成墙，有的作为自家的小仓库。 原因 部分底层业主考虑阳台底下易刮入杂物，或者是考虑利用阳台底下的空间，于是未经任何部门允许私自用水泥和砖把阳台底下砌成墙，有的开一个小门作为自家的小仓库，有的就是为了挡垃圾。 危害 在北方的冬季会出现胀鼓现象，严重的会把阳台挤压变形，阳台立面板挤裂，造成阳台窗框变形。阳台砌墙影响小区环境美观和与周围环境的和谐。
关于违反房屋使用性质的函 尊敬的业主： 由于您违反购房合同约定的房屋使用性质，擅自将本是住宅性质的房屋改为办公或其它经营性质使用，已违反了国家相关部门的法律规定，同时也违反了与签定的《购房合同》中约定的房屋使用性质相关内容。请您接到此函后立即停止违约行为，以避免事态扩大给您带来不必要的负面影响，若您接到本函后继续有违约行为，物业将采取相应措施进行制止，以防止您的违约行为继续发生。 现将国家相关政策法规抄送与您，请您知晓并及时停止以上行为。 1、改变房屋使用性质的要求。 （1）国家物权法第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。 （2）重庆市物业管理条例第六十条：业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立（开业）或者住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居（村）民委员会出具。 （3）重庆市物管条例第八十二条：物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业
服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。 （4）业主规约第三章第十二条：业主应按照规定的房屋用途使用房屋，需要改变房屋用途的，业主应当在征得相邻业主同意后，报有关行政主管部门批准，并告之同景物业后才可以实施； 2、房屋租赁 建设部《房屋租赁管理办法》六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的； （二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； （三）违反规定改变房屋使用性质的； 3、您如果要将住宅性房屋用于办公或其它经营性用房，请按下列要求提供相关手续给物业项目部： （1）经政府规划部门申批并同意你户改变房屋使用性质的申请或报告； （2）工商部门核发的营业执照和其它证件； （3）本楼栋三分之二以上业主书面签名，同意你户改变房屋使用性质的材料； 请您接到此函后停止违反住宅使用性质的行为，否则项目部将采取措施进行制止，并上报政府相关部门对违规行为进行处理！ 年月日
物业公司怎样处理小区违章行为？ 是口头劝阻？ 还是制度规？ 这里有最科学的小区违章处理方式奉上 ↓↓↓↓↓↓ 01、物业管理公司进行公众管理的基本思路 （1）有理、有利、有节地进行公众管理。 ①有理。含有两个容： A. 合法。进行公众管理首先要做到“合法”，“依法管理”是对物业管理公司和从业人员的基本要求。 B. 合理。找不到可依据的法规、文件时，进行公众管理要讲“合理”，所谓“合理”，就是合乎常理，符合人的一般行为道德准则和行为习惯。这一原则非常重要，学会“说理”是当前物业管理公司从业人员面前的一个至关重要的话题。万事抬不过一个“理”字，只要物业管理公司坚持讲理，善于讲理，相信绝大部分矛盾是能够顺利得到解决的。 ②有利。在既不能讲法，又难以讲理时，物业管理公司做事应当依据有利的原则行事。“有利”含在以下两层意思： A. 对物业本身和全体业主的公众利益有利。 B. 对物业管理公司自身管理有利。
③有分寸、适度，是进行公众管理时极为重要的工作方法。在操作中有以下几种具体的方法要求： A. 就事论事的方法。 B. 矛盾解决完毕后，及时缓和关系的方法。 C. 给业主留面子，切忌伤业主的自尊心。 D. 尽量使用委婉、好听的语言。 E. 不要以为业主是故意的，只不过是“不小心”或“没在意”。（2）利用业主“自律”进行公众管理。 利用业主“自律”进行公众管理是物业管理公司手中的一王牌，也是实践效果最好的一种公众管理方法。许多在法律上一时分辨不清、物业管理经常感到无所适从的问题，如欠交物业管理费、违章养狗等问题，如果利用业主“自律”方法来解决，就显得较为轻松。《业主公约》是最常见的业主“自律”方式。 （3）利用社区文化进行公众管理。 当前，公众管理的一个重要原因是业主对物业管理工作的理解不够，对物业管理公司的工作了解不多，因此，如何广泛宣传物业管理的基本要求、规则、益处，如何让业主了解物业管理公司工作的艰辛是获得业主支持、融洽双方关系非常重要的一个方面。物业管理公司大力开展社区文化，通过广泛深入细致的宣传和潜移默化的影响来逐步感化业主，争取业主是公众管理的重要手段。
违 章 搭 建 管 理 方 案 编制单位：四川**物业管理有限公司编制时间：二〇一六年四月
为协助业主顺利完成住宅的装饰装修工程，加强小区装饰装修管理活动，规范管辖区域内装饰装修行为，加强服务中心各部门在管理过程中的协调、配合，有效杜绝违规搭建装修行为的出现，保证小区房屋的整体安全和外观统一，保障全体业主的共同利益,特制定本方案。 一、组织架构图： 二、部门职责 1、贯彻执行国家相关法律法规和公司各项规章制度。 2、负责所辖项目内日常装饰装修管理的各项具体工作。 3、负责项目装饰装修档案管理、资料录入和装饰装修图纸的审批工作。 4、负责装修施工中的现场巡查监控管理。 5、负责业主违章装饰装修的整改与处理工作。 6、负责依照规程实施装修施工检查、验收工作。 7、完成上级交办的其他工作。 三、岗位职责、任职要求及权限 1.二装管理中心主管 直接上级：项目经理 直属下级：二装管理员 1.1工作概述：在项目经理的领导下，全面负责所辖区域的日常装饰装修管理的各项具体工作。 1.2工作职责 1.2.1贯彻执行国家相关法律法规和公司各项规章制度，根据公司经营管理目标和行业标准，制订物业装饰装修管理方案。
1.2.2协助项目经理规范所属部门员工岗位职责、权限及考核标准，认真作好《工作日志》，以业主的满意程度为主要考核依据，对员工考核情况签注意见。 1.2.3组织二装管理员对住宅区内房屋本体及公共配套设施按照行业要求在规定的巡查时间内进行巡查，无因业主/装饰装修公司的不当装修影响公共设施、设备运行。 1.2.4经常巡视住宅区，及时了解房屋装饰装修管理的安全运作情况，严格执行项目装饰装修管理标准，发现问题及时处理。对重大违规装修行为应及时以书面报告呈报公司和项目经理。 1.2.5随时检查装修管理员的工作情况，定期对装修管理员进行思想教育与装修管理专业培训，提高员工整体素质，使之达到行业要求标准。 1.2.6负责业主/使用人装饰装修方案的审核监督工作，严格执行国家相关要求和标准，并负责办理相关备案手续。 1.2.7向物业服务中心项目经理提交部门年度工作总结报告。 1.2.8完成上级交办的其它工作。 2.二装管理员 直接上级：二装管理中心主管 2.1工作概述：负责物业所有装饰装修图纸审批和装修现场巡查监控等工作。 2.2岗位职责 2.2.1负责核收装饰装修申请及图纸资料。 2.2.2负责依照规程实施装修施工检查、验收工作。 2.2.3负责装修过程管理及一般违章装修的处理。 2.2.4负责装修施工人员管理。 2.2.5负责装修施工中的现场巡查监控管理。 2.2.6向部门主管提交年度工作总结报告。 2.2.7完成上级交办的其它工作。
如何处理违章搭建 关于违章搭建的界定 ▼ 目前，法律法规对违章搭建没有权威的定义，一般理解为建造时违反法律、法规、或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。这些强制性规定分布在大量的法律、法规或规章中，据不完全统计有20个以上，例如：《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《电力法》、《畜牧法》、《市容管理条例》等等。 违章搭建不能简单的以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准，应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。 住宅区域内违章搭建的形式 ▼ 为了经济利益，违章搭建的形式多种多样，常见的有：1、在屋顶建设的违章搭建，如在屋面利用屋面平台加盖整层房屋，或者利用屋面露台、退层等顺势搭建简易活动板房、阳光房，或者将屋面升高等；2、在一楼庭院内的建筑物、构筑物，如私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等；3、依附于房屋外墙的建筑物、构筑物，如利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等；4、违反业主公约安装的设施，如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等等；5、逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等等。 违章搭建的形式无法列举穷尽。《江苏省物业管理条例》第六十七条规定：“物业管理区域内禁止下列行为： （一）擅自改变物业的规划用途； （二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构； （三）违法搭建建筑物、构筑物； （四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备； （五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品； （六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风； （七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧； （八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施； （九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆； （十）破坏或者擅自改变房屋外观； （十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画； （十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。” 违章搭建由哪个部门管 ▼ 管理违章搭建的婆婆很多，在举报违章搭建时一定要找对监管部门。法律、法规在规定禁止性规定的同时，也相应的规定了处理违法搭建的部门，例如： 《城市规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。” 《防洪法》规定，未经水行政主管部门对其工程建设方案审查同意或者未按照有关水行政主管部门审查批准的位置、界限，在河道、湖泊管理范围内从事工程设施建设活动的，由由县级以上人民政府水行政主管部门或者由流域管理机构按照国务院水行政主管部门规定的权限处罚。 《南京市城市治理条例》第二十四条规定：“发现正在建设的违法建设行为，城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门应当立即责令停止建设、限期拆除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的，由市、区、县人民政府责成有关部门查封施工现场，实施强制拆除。 相关权利人对违章搭建行为的救济方式 ▼ 对于违章搭建行为，相邻业主、业主委员会、物业公司等相关权利人可以行驶以下权利进行救济： 1、相邻业主投诉权。对于违章搭建行为，相邻业主有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉，请求有关部门予以拆除，以排除妨碍，同时相邻业主还有权要求政府部门对违法主体进行罚款等行政处罚。 2、相邻业主诉讼权。违章搭建的建筑物、构筑物影响了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利或者影响了相邻业主的人身、财产安全的，相邻业主有权依据《民法通则》第八十三条、《侵权责任法》的有关条款向法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。 3、业主委员会权责。业主委员会，有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于侵害业主共同利益的行为，还可以依法向人民法院提起违约之诉或侵权之诉，请求恢复原状、排除妨害并赔偿损失。 4、物业公司权责。物业公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于妨碍物业管理的行为，还可以依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉，请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。 物业公司处理违章搭建的义务 ▼ 物业企业应当加强对物业管理区域的管理，发现违章搭建行为，有义务依据《物业管理条例》第四十六条、《江苏省物业管理条例》第六十七条规定等法规的规定进行劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。
物业小区禁止违章私搭、乱建管理规定 本文提要：物业小区禁止违章私搭、乱建管理规定1、凡有下列情况之一者,均属违章建筑。1)凡未取得市规划管理部门施工许可证而施工的工程,包括住户进行室内装修未经申报的装修工程及不按规定安装空调机的。 物业小区禁止违章私搭、乱建管理规定 1、凡有下列情况之一者,均属违章建筑。 1)凡未取得市规划管理部门施工许可证而施工的工程,包括住户进行室内装修未经申报的装修工程及不按规定安装空调机的。 2)虽有施工许可证,但未按批准范围、内容施工的工程。 3)在期满后仍不拆除的一切临时性建筑物和构筑物。 4)在现有房屋四周、屋顶阳台等处擅自搭建的一切附属建筑物。 5)未经批准在人行道、马路边搭建的货亭等。 6)未经批准占用道路、人行道https://www.doczj.com/doc/256865390.html,、楼梯通道等修建的房屋及其他临时性设施。 7)私人在园区内擅自占用公用土地修建或扩建的建筑物或构筑物和穿过墙体安装煤气管。 8)其他违反城市规划法律的建筑物、构筑物。 9)未经批准擅自搭建的雨蓬等。 2、违章的处理办法 1)经检查确认属违章占地或违章乱搭乱建的,按规划、城管部门
的通知处理,不服从管理者,要加重处理,对情节恶劣或造成国家和人民生命财产损失者,则由有关部门依法追究责任。 2)凡违章用地,一律限期退出,并给予罚款,建筑物给予没收或拆除,罚款并没收其转让、买卖、租赁或变相买卖、租赁土地的全部违章所得。 3)业户申请室内装饰时,如未经批准,擅自改变房屋用途、外貌或进行扩建、拆建,损坏房屋结构,影响环境整体规划的,除责令停工或恢复原貌外,如在延期内仍未恢复,通知有关的主管部门处理。 4)经审定限期拆除,逾期不拆者,应强行拆除,以料抵工。如不能以料抵工者,拆除的全部劳务费由违章者负担。 5)对参与违章设计、施工的单位,违章占地的单位或建设单位的负责人,按有关违章用地及违章建筑处理办法提请有关部门处理。