目录
第一章项目总论
第二章市场调查及需求预测
第三章建设条件
第四章工程规划设计方案
第五章投资估算
第六章项目实施进度计划
第七章资金筹措及用款计划
第八章经济分析
第九章结论
第一章项目总论
1.项目概要
本项目暂定名称为XXXXXXXXX。
本项目由XXXXXXX房地产开发集团有限公司开发承办。公司董事长为XXX，总经理为XXX，本项目由XXX总经理总负责。
本项目行政主管部门为XX市XX区人民政府，X市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为XXXXX房地产开发有限公司。
本项目建设用地位XXXX市东南，XXXX市XXXX区XXXX村与XXXX村交界地段。该建设场地属XX市XX区管辖。
本项目建设用地面积为50.31公顷，部分为耕地,部分为荒地。场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。
本项目可行性研究由XXXX房地产开发有限公司及XXXX建筑设计院共同承担。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括：投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。
1.2项目背景
本项目为XXXX房地产开发项目中的一项。市、区两级政府按照“十七大”指出“努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养。”的精神和XXXX市及XXX区经济发展的需要，市，区两级政府决定委托XXXX房地产开发有限公司建设大型以老年公寓为中心的综合居住社区。该项目目前已完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。鉴于市区两级政府尽早开工的要求，目前基建项目已进入项目立项审批，工程详细规划设计等项工作，整个项目计划2008年初开工建设，五年内全部完成并交付使用。
本项目由XXXX房地产公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。
XXXX集团下设XXXX房地产开发公司、XXXX建筑安装工程公司、XXXX物业管理有限责任公司、XXXX农牧林综合开发有限责任公司及XXXX宾馆有限责任公司。XX集团注册资本金为人民币￥2亿元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥3亿元。年开发及施工能力为100万平方米。
第二章市场调查及需求预测
1.XXXX市房地产形势
1.1经济适用房情况
经济适用房建设力度加大，1-9月XXXX市在房地产开发投资中，经济适用房投资增长迅速，比重加大，完成投资36778万元，比上年增长287.5%，占商品住宅投资的比重为7.56%，比上年提高了4.02个百分点，是XXXX市历史上对经济适用房投资最多的一年。
1-9月经济适用房施工面积为114.38万平方米，与上年同比增长196.6%；占住宅施工面积的13.85%，比上年提高3. 59个百分点。在施工面积中新开工面积6.36万平方米，与上年同比下降58.4%；竣工面积14.53万平方米，与上年同比增长69.54%。
1-9月，XXXX市经济适用房实际销售面积1.45万平方米，与上年同比下降78.86％；（去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大），空置一年以上面积0.95万平方米，与上年同比下降了48.9％。
1.2房地产开发投资情况
1-9月XXXX市完成房地产开发投资63.1亿，比去年同期增长65.18%，比上月增长61%。其中，商品房建设投资48.68亿元，占完成房地产开发投
资的77.15％，比去年同期增长76.3%；
1-9月，XXXX市房地产投资构成为：住宅48.68亿元，占房地产投资的77.14%，比去年同期增加6.93个百分点；办公楼2.31亿元，占房地产投资的3.66%；商业营业用房9.81亿元，占房地产投资的15.54%；其他2.31亿元，占房地产投资的3.65%，比去年同期分别增长17.85%、56.96%和下降了27.1%；新增固定资产27.37亿元，比去年同期增加23.28亿元。
1-9月，XXXX市房地产开发当年到位资金757668万元，比上年同期增长85.67%。从资金来源情况看，国内贷款79035万元，占到位资金的10.43%；企业自筹资金382914万元，占到位资金的50.4%；其他资金292519万元，占到位资金的38.61%；利用外资占到位资金的0.42%。国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92和11.11个百分点，其他资金增长幅度较大为13.63%。与上年同比国内贷款增长112%；利用外资增长100%；自筹资金增长52.2%；其他资金增长186.81%。
1.3土地供应情况
1-9月，土地开发投资2.57亿元，与上年同比增长6.53%；购置土地费10.98亿元，与上年同比下降15.46%。
1-9月完成开发土地面积140.35万平方米，购置土地面积134.34万平方米，待开发土地面积298.17万平方米。与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41和121.64万平方米，待开发土地面积增长92.02万平方米。（表1）
表1 2007年9月与2006年9月土地供应增长情况单位：万平方米
1.4商品房施工、新开工及竣工情况
1-9月，XXXX市房屋施工面积为1112.56万平方米，与上年同比增长93.15%。其中，商品住宅施工面积为825.95万平方米，占施工面积的74.24%，与上年同比增长119.74%；办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为62.74、170和53.87万平方米，与上年同比分别增长23.33%、41.37%和85.63%。
1-9月，在商品房施工面积中新开工面积255.15万平方米，与上年同比下降20.26%。其中，商品住宅为225.13万平方米，与上年同比下降12.93%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为8.34、12.78和8.89万平方米，与上年同比办公楼增长77%，商业营业用房和其他用房分别下降72.18%和17.76%。
1-9月商品房竣工面积159.97万平方米，与上年同比增长278.54%。其中，商品住宅竣工面积为106.65万平方米，与上年同比增长282.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为21.97、24.25和7.09万平方米，与上年同比分别增长1404.79%、106.03%和521.93%。（表2）
表2 2007年9月、2006年9月房屋施工、新开工、竣工情况
1.5房屋销售情况
1-9月，XXXX市商品房实际销售面积63.42万平方米，与上年同比增长1.63％，与1-8月相比增长18.65%。其中，商品住宅销售面积48.45万平方米，同比增长7.1％，与1-8月相比增长20.37%。
商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多58.2万平方米。
与1-8月相比，商品房销售面积增加9.97万平方米；商品住宅销售面积增加8.2万平方米；办公楼实际销售面积增加0.77万平方米；商业营业用房实际销售面积增加0.92万平方米；其他用房销售面积增加0.03万平方米。
1.6商品房空置面积
截至9月底，商品房空置一年以上面积为29万平方米，与去年同比增长2.69%，与8月底相比增加了5.48万平方米。其中，商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米，占商品房空置面积的48.41％；同比增长了30.56%；办公用房空置一年以上面积4.83万平方米，占商品房空置面积的16.66％；同比下降了37%；商业营业用房空置一年以上面积8.81万平方米，占商品房空置面积的32.58％；同比增长了3.16%；其他用房空置一年以上面积1.32
万平方米，占商品房空置面积的4.55％，同比增长了7.3%。
2．销售价格
根据XXXX市场状况及XXXX集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下：
经济适用住宅销售价格: 2000元/米2
老年公寓销售价格: 3000元/米2
多层商品住宅销售价格: 3000元/米2
高层商品住宅销售价格: 4000元/米2
商业建筑销售价格: 6000元/米2
学校幼儿园假定出让价格：2500元/米2
第三章建设条件
3.1建设条件
XXXX工程建设场地基本平整，场地南北长度约1000米, 东西长度约500米, 场地北高南低,自然坡度基本在0. 3‰范围内，场地东为拟建20M红线的规划路，场地南为拟建40M红线的世纪十路，场地西为100M红线的二环路，场地北为拟建40M红线的滨河路及拟建20M红线的党校北路，拟建24M红线的党校南路东西向横穿地块，场地内无应拆除的建筑物及构筑物。工程建设场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。
本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。
本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。
本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。
本项目利用城市集中供热系统做为热源，目前二环路已铺设有热力二期供热管道可以使用。
本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。
本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。
第四章工程规划设计方案
4.1工程规划
XXXX四季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健服务的配套设施、学校、幼儿园、商业建筑、经济适用住宅和商品住宅用房。根据巨华居雅四季居住社区详细规划设计要求，该区段
主要为住宅建筑，结合城市商业布局，临街布置商业建筑，其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。
巨华居雅四季居住社区工程设计供水量为8000M3/日
设计每小时最高用水量为670 M3/时
给水管道采用PPR给水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。高层建筑高层部分另网供水。
XXXX四季居住社区工程供热总负荷为82.60MW。利用城市热力管网做为热源，设换热站二座，室外管线采用无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒保护套，直埋敷设。
本项目用电总负荷47200KW，由城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。
固定电话配置标准按60线/百人标准配置，通信线路包括电信业务，数据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采用直埋方式敷设。
4.2建筑设计
?按国家建设部商品住宅性能认定AA级标准考虑
?尽量采用成套技术
?按节能建筑标准设计
4.3技术经济指标
规划用地面积：50.31公顷
建筑总面积:1180000M2
容积率 2.34
绿地率35%
第五章投资估算
5.1投资估算范围:
本次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估算，项目内的部分城市基础设施，如煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施不列入投资估算范围。
5.2投资估算
土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用。为简化计算，各种费用一并并入单价。呼和浩特巨华居雅四季工程土地购置费用如下表。
单位：万元
前期工程费估算表单位：万元
基础设施建设费估算表单位：万元
5.2.4 建筑安装工程费用
单位：万元
单位：万元
单位：万元
单位：万元
单位：万元
静态直接投资总额:232800.32万元
单方直接投资：1972.88元/米2
单方可售房屋直接投资2076.72元/米2
扣除土地款项后单方投资：1567.60元/米
扣除土地款项后单方可售房屋直接投资：1650.11元/米2
第六章项目实施进度计划
6.1实施进度计划总体划分构想
XXXX居住社区整个工程计划分五年完成，室外工程及环境工程与建设工程同步进行、同步交工。第六年仅做未售房屋销售工作及其它缮后工作。6.2二零零八年度工程计划
2008年度内将完成整个项目立项,前期手续审批,项目可行性研究,规划设计,部分开工地段工程地质勘察,开工地段土地整理, 部分项目施工图设计、开工项目招投标及部分项目施工。
6.3二零零九年度工程计划
2009年度内计划建成部分房屋并开始销售。室外配套项目同步施工。
6.4二零一零年度至二零一二年度工作计划
各年度内按计划建成部分房屋并开始销售。室外配套项目同步施工。
6.5二零一三年度工作计划
整个社区全部竣工并交付使用，销售尾房。
第七章资金筹措及用款计划
7.1用款计划估算方式
为简化各年度用款计划的计算，各年度用款按以下原则计算：
1.建安工程资金投入量按单方成本与完成工作量之积确定。
2.计价用单方成本不含土地购置费用。
3.当年开工而且当年竣工的项目按该项目全价投入计入投资资金。
4.当年开工次年竣工项目，当年投入资金量按该项目投资价款百分之五十计
入投资，其余百分之五十计入次年资金投入。
为简化计算起见，计价单方成本按综合单方成本计算，不另区分结构形式。单方含地价成本为1972.88元/米2（见第五章，扣除地价后计价单方成本为1567.60元/米2
7.2用款计划
7.3资金筹措方案
本项目计划以三条渠道筹集解决建设用资金，首先是银行信贷。按一般筹资惯例，银行信贷占总投资百分之四十。本项目静态直接投资总额为232800.0万元，计划通过银行信贷解决90000.00万元，信贷比例为
38.66%；其次是由企业自筹资金方式解决部份资金。本项目计划通过企业自筹解决50000.00万元，其中2008年度筹款50000.00万元; 2009年度后不再筹款, 自筹资金共占投资比例为21.48%；第三是房屋预售及销售款项。本项目房屋预售及销售款项全部用于再投资直至项目完成。
7.3资金现金流量计划
第八章经济分析
8.1销售收入分析
经济适用住宅销售价格: 2000元/米2
老年公寓销售价格: 3000元/米2
多层商品住宅销售价格: 3000元/米2
高层商品住宅销售价格: 4000元/米2
商业建筑销售价格: 6000元/米2
学校幼儿园假定出让价格：2500元/米2
根据实际销售情况看，一般情况当年竣工现房当年可销售量为30~60%，次年销售量可达到40~70%。销售计算表详见表8.1,销售利润详见表8.2。
为简化计算起见,本项目按以下原则计定销量：即当年竣工面积可销售一百分之五十,余百分之五十转入下年度销售。
计划销售量计算表表8.1 单位：万元