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抵押权与租赁权的冲突与协调

抵押权与租赁权的冲突与协调
抵押权与租赁权的冲突与协调

抵押权与租赁权的冲突与协调

孙鹏西南政法大学副教授 , 王勤劳西南政法大

学讲师

作为把握物之交换价值的担保物权,抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形,即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。无论哪一种情形,只要在抵押权实行时租赁权仍然存在,就可能发生租赁权与抵押权的冲突,各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣:若租赁权设立在先,则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响;若抵押权设立在先,则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系,然而,现行法的相关规定是否完全合理与必要,特别是,能否通过现行法的改良与补充,更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突,值得在法学上进行深入地探索与研究。

一、已出租的财产被抵押

在已经出租的财产上设立抵押权后,抵押权人实行其抵押权之前,毫无疑问,承租人可继续保有租赁物(抵押物)的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值,二者大可相安无事。然而,一旦债务人到期不履行债务,导致抵押权人实行抵押权,就会引发一个不可回避

的问题:租赁权能否继续存在于抵押物之上?因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束?

对此,《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第65条对此做了更为具体的说明,规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《物权法》第190条也承继了这些立法的精神,规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响”。

综观这些规定,在已经出租的财产上设立抵押,不能影响在先的租赁关系。在抵押权实行前,抵押权人固然不能要求终止租赁合同,纵然抵押权实行,抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。如前所述,在抵押权实行前,既存的租赁关系并不对抵押权构成妨碍,其与抵押权本该“和平共处”。而在抵押权实行时,抵押物上的租赁关系可能影响实行程序的进行,特别是可能影响抵押物的变价价格,法律缘何仍维持租赁权的效力?学者们一般将其归结于“买卖不破租赁”的原则, [1]其实在先租赁权不受抵押权实行影响的真正原因,乃其作为物权化的债权,基于前物权优于后物权的原则,本就具有对抗后设抵押权的效力。从抵押权人的角度看,其设立抵押权时若已知该抵押物上存在租赁关系,则抵押权人必然将租赁关系纳入抵押物价值计算范

围之内,使在先租赁权对抗后设抵押权,也不会对抵押权人引发不公平的后果。

问题在于,在先租赁权是否在不具备任何附加条件的情况下就能对抗在后抵押权?从我国立法表述来看,在先租赁权似乎可以无条件地对抗后设抵押权。然而,租赁权本质上毕竟为一种债权,其伴随着租赁合同的生效而成立,并不需要其他特别的成立要件。但租赁权又是物权化的债权,具有对抗第三人的效力,若在租赁合同生效时不仅成立租赁权,而且使该租赁权具备完整的对抗效力,则可能使善意第三人利益和社会交易安全遭遇不测之损害。不仅如此,即便租赁权本在抵押权之后设立,抵押人仍可与承租人恶意串通,提前租赁权的设立时间以诈害抵押权人。因此,有必要建立租赁权公示制度,规定未公示的租赁权纵能有效成立,但不具备对抗(包括抵押权人在内的)第三人的效力。那么,租赁权的公示方法又应如何确定呢?就不动产租赁而言,最简便、最有效的公示方法当然是租赁登记,若在先租赁权办理了登记,则不动产抵押权人可以查询登记簿获悉抵押物已被出租的情况,租赁权应具备对抗抵押权的效力;若在先租赁权未办理登记,则抵押权人不能通过查询登记簿以了解抵押物已被出租的事实,租赁权不应对抗抵押权人。值得注意的是,若不动产租赁权人已经占有了不动产,但未办理租赁权登记,能否对抗后设的抵押权?也许有人认为,抵押权人在设立抵押权时,可实地查看抵押不动产并据此发现该抵押物上的租赁权,但姑且不论实地查看并非抵押权人的法定义务,即便抵押权人实地查看,在租赁权人举家外出旅游等情形,也未

必能查出抵押物上的租赁权。因此,不动产租赁权不能以占有而只能以登记作为其对抗要件,我国《城市房屋租赁管理办法》第13条、《土地登记规则》第30条均规定了不动产租赁合同的登记备案制度,未来立法可将该备案登记上升为不动产租赁权的公示方法,赋予其对抗第三人的效力。一旦不动产租赁权的登记对抗制度得以建立,则后来的抵押权人完全可以通过查询登记以避免在已出租的不动产上设

立抵押权,或者在设立抵押权时将抵押不动产上的租赁负担纳入抵押物价格计算之内,而无须如一些学者所主张的那样,使抵押人负担告知抵押权人抵押物已被出租的义务,并通过抵押人的该义务确保抵押权人的利益。 [2]事实上,通过使抵押人负担告知义务的方法保护抵押权人也是很不充分的,因为在抵押人不履行告知义务时,法律只能责令抵押人赔偿损失,而实践中抵押人通常为债务人本人,抵押权实行的事实本身足以说明抵押人(债务人)欠缺足够的资力,使其对抵押权人赔偿损失徒具理论上的意义。与不动产租赁相反,动产租赁权原则上不应以登记,而应以占有为公示方法,也就是说,只要在先的动产租赁权人占有了该动产,其租赁权就取得了对抗后设抵押权的效力。但对航空器、船舶等准不动产,由于其本来的公示方法为登记,也不妨以登记公示其上的租赁权。

值得注意的是,《担保法》第48条规定“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面通知承租人”,该规定的趣旨何在?《担保法》起草者对此的解释是:“主要是为了便于承租人向新的房屋所有人交纳租金”。 [3]笔者认为,《担保法》这一规定并无必要。因为:第

一,出租人乃租赁物的所有权人,自然有权将租赁物抵押,无须取得承租人的同意,又何须通知承租人呢?第二,即便认为通知的目的是方便承租人向新所有人交付租金,然而设立抵押权不同于抵押权的实行,刚刚设定抵押权时不可能出现新的抵押物所有人,根本就不存在向新的所有人支付租金的必要性和迫切性。何况,在承租人一次性预付租金后,更不发生向抵押物的新所有人支付租金的问题。第三,即便依《担保法》第47条、《物权法》第197条,债务人到期不履行债务致抵押物被人民法院扣押的,抵押权人有权自该日起收取抵押物的法定孳息(租金),也是由抵押权人而非抵押人将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,否则承租人可继续向出租人(抵押人)履行清偿法定孳息的义务。第四,有人认为,尽管无必要在抵押权设立时规定抵押人对承租人负担告知义务,但为保护承租人的优先购买权仍有必要规定抵押人在抵押权实行时应书面告知承租人。 [4]这种理解仍是错误的,因为抵押权实行时是抵押权人而非抵押人(出租人)处分抵押物,必须由抵押权人而非抵押人通知承租人,《北京市房地产抵押管理办法》第28条即体现了这一精神。第五,若抵押人怠于对承租人为通知,不会给承租人造成损失,与此相适应,勤于通知也不会给承租人带来利益。故抵押人的该“通知义务”是法律上的“多余义务”,抵押人是否履行该义务并非租赁权对抗抵押权的前提,违反该义务也不导致租赁合同无效,租赁权仍可对抗抵押权。 [5]

二、已抵押的财产被出租

抵押权设定以后,抵押人仍保有抵押物的所有权,仍可以所有人的身份对抵押物进行使用和收益,也可自由地在抵押物上设立租赁权。在抵押人以抵押物设立租赁权时,该租赁的期限既可短于抵押权担保的债务履行期,亦可长于该债务履行期。在租期短于抵押担保债务履行期(且期满不续租)时,除非发生抵押权人提前行使抵押权的情形,一般不会出现抵押权和租赁权的冲突。在租期长于抵押担保债务的履行期且债务人到期不履行债务时,若使租赁权继续存在将有可能妨碍抵押权的实行,而这种妨碍对抵押权人显然是不公平的。故此,我国台湾地区“民法”第866条规定:“不动产所有人设定抵押权后,于同一不动产上得设立地上权及其他权利(包括租赁权),但其抵押权不因此而受影响”。所谓抵押权“不因此而受影响”者,系指抵押人设定租赁权或其他权利时,若影响抵押权所支配之抵押物交换价值,则对于抵押权人不发生效力。具体而言,抵押人在设立抵押权后,就同一不动产设立租赁权或其他权利,影响抵押物之交换价值,抵押物价值因而减少,导致拍卖所得之价款,不足以清偿所担保之债权时,抵押权人可请求实行抵押权之法院除去该项权利,实行法院也可依职权除去该项权利,最终使抵押物以无负担的方式拍卖,拍卖的买受人取得无负担的所有权。反之,若抵押人所设定的租赁权等用益权利,并不影响抵押物之价值,即抵押物上纵有该权利负担,拍卖所得价款仍足以清偿抵押担保的债权时,则该项负担继续存在于抵押物之上,并不伴随抵押权的实行而消灭,拍卖买受人取得的,系有负担的不动产。 [6]

通过上文的分析不难发现,我国台湾地区“民法”第866条规定后设的租赁权不得影响在先抵押权,仍是建立在“买卖不破租赁”的逻辑基础之上的,正是因为“买卖不破租赁”,才增加了抵押权实行的困难:买受人发现标的物之上设有租赁关系时,迫于“买卖不破租赁”的压力,一般都不会以未设定租赁关系时的价款来购买该物,尤其当租金定得较低,又不能调整租金,或者抵押人预先收取了全部租金,或者买受人需要购买该物自用而又不能解除租赁合同时,则租赁关系的存在必然会成为买受人购买该物的障碍,影响抵押权的顺利实现。也就是说,“买卖不破租赁”原则可能导致无人应买抵押物或仅愿以低廉的价格受让抵押物。在先抵押权的实行遭遇此等困境时,基于抵押权的“处分原则”,应使抵押物尽量回复到抵押权设立时的状态;为此,抵押权人可以干涉抵押物上的租赁等用益关系,请求排除抵押权设立后在抵押物上增加的负担,使抵押物得以“净身拍卖”。

[7]与我国台湾地区“民法”第866条有所不同的是,《担保法解释》第66条第1款规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”。该条款直接排除了“买卖不破租赁原则”对后设租赁的适用,使得抵押权实行程序中的买受人可完全无视抵押物上的租赁关系,而放心大胆地以正常价格受让抵押物,抵押权人的利益因此获得了最好的维护。然而该规定也存在不少问题。第一,直接否定“买卖不破租赁”原则在理论上过于冒险,与《合同法》第229条广泛承认“买卖不破租赁”的精神不相吻合,毕竟,《合同法》该条将“买卖不破租赁”作为一个普适性的原则,未

使其从属于任何例外。第二,《担保法解释》第66条第1款规范的对象,本来是在先抵押权人与在后租赁权人的利益冲突,但由于其直接排除“买卖不破租赁”原则,规定在后租赁对受让人不具有约束力,最终将该问题不当地转化为了在后租赁权人与抵押物受让人之间的利益冲突事项。第三,即便坚持“买卖不破租赁”原则,由受让人承受在后租赁权也未必一定会损害在先抵押权人的利益。例如,抵押物价值远远超出其担保的债权时,纵然买受人以抵押物上存在租赁权为由提出较低的购买价格,但按该价格仍足以清偿抵押权人的债权,甚至,在租金较高而有利可图时,说不定还会吸引众多的买受人,反而能加速抵押权的实现。 [8]显然,在这些情形,都没有必要使租赁权随抵押权的实行而消灭。第四,何况,若在先抵押权未办理登记,不得对抗第三人,即一切对抵押物主张物权的人,由于租赁权是物权化的债权,故租赁权人亦应包括在第三人范围之内。既然未登记的在先抵押权本不能对抗后设的租赁权,则该租赁权缘何为确保抵押权的实现、伴抵押权的实行而消灭呢?综上四点可见,抵押权在先租赁权在后时,否定“买卖不破租赁”原则,使租赁权随抵押权的实行而消灭虽最大限度地保护了抵押权人,但这种保护也超越了合理的范围,不仅保护了欠缺对抗要件的抵押权,而且在抵押权人利益并无损害时,法律直接干涉抵押物上的用益关系,从而对抵押人、承租人甚至抵押物受让人利益造成不当的影响。有鉴于此,《物权法》对《担保法解释》第66条第1款略作调整,其第190条规定:“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”,显然,

所谓“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”,本质上为“该租赁关系不得对登记抵押权造成不利影响”,与我国台湾地区“民法”第866条的规定大致相同。

《担保法解释》第66条第2款规定:“抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,由承租人自己承担”。该款以抵押人是否书面告知承租人租赁物已被抵押为标准,确定谁应对承租人因抵押权实行而遭受的损害负责,表面上看具有充分的合理性:在抵押人书面告知后,承租人明知租赁物已被抵押的事实而继续承租,意味着其自愿承担因抵押权实行而使自己遭受损失的风险;抵押人未履行书面告知义务,且租赁权因抵押权实行而消灭时,善意承租人可向抵押人(出租人)主张权利瑕疵担保责任。 [9]但该款规定也存在很大问题。第一,在已办理登记的抵押权,由于登记本身已将抵押物上的权利状况公示于外,无须抵押人书面告知,承租人也能轻松了解租赁物已被抵押的事实;而在未办理登记的抵押权,本不具有对抗后设租赁的效力,承租人不能、也不必了解租赁上已经设定抵押的情况,而可直接放心大胆地进行租赁交易。第二,在承租人因抵押权实行而受到损失时,规定抵押人的赔偿责任也并无实际意义。特别是债务人本人设立抵押时,抵押权实行本身足以说明抵押人缺乏承担责任的足够的能力,在这种情况下使其再负担损害赔偿责任,对承租人而言无异于画饼充饥。因此,《物权法》第190条不再规定抵押人对承租人的告知义务

和违反告知义务的损害赔偿责任,而采取了更为简明、务实的处理办法:在先抵押权办理登记的,可对抗后设的租赁权,由承租人自己消化因抵押权实行而受到的损失;在先抵押权未办理登记的,则不能对抗后设的租赁权(若对《物权法》第190条后半部分进行反对解释,可得出“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系可以对抗未登记的抵押权”之结论),租赁权不因抵押权的实行而消灭,承租人并不会遭受损失。

三、抵押后承租人利益的保护:采自日本法的启示

无论是按我国台湾地区“民法”的规定,或者是依我国法律的立场,在抵押权设立开登记后,取得租赁权的人明显处于不安定的地位,在抵押权与租赁权发生冲突时,租赁权总体上应让位于抵押权,几乎没有为租赁权的保护留下余地,这最终会使抵押人的出租权失去意义。为了尽可能维持抵押权和租赁权的平衡,《日本民法典》第395条曾规定了对短期租赁权的特别保护,即对不超过第602条所定期间(以栽植或采伐树木为目的的山林租赁10年、其他土地租赁5年、建筑物的租赁3年、动产的租赁6个月)的租赁,即便在抵押登记后登记,亦可对抗抵押权人。但其租赁害及抵押权人时,法院可因抵押权人的请求而解除该租赁。然而,保护短期租赁权的立法在日本一直饱受诟病,而该制度事实上也沦为了诱发当事人滥设短期租赁以损害抵押权人利益的工具。在实践中,一些人虽无利用抵押物的意思,却与抵押人签订短期租赁合同并办理抵押登记或取得对抵押物的形式上

的占有,致使抵押权人实行抵押权时,没有高价的买受人出现,于是,“承租人”或者其关系人以低廉的价格买得抵押物,再高价出售并谋取利益。若抵押权人希望在实行程序中高价卖出抵押物,而请求“承租人”涂销租赁登记时,则“承租人”以承诺金或者搬迁费的名义,向抵押权人索取金钱。当这一系列恶行都不奏效而出现抵押物应买人时,“承租人”则转而要求应买人返还高额的保证金,最终使应买人“知难而退”,抵押权的实行程序举步维艰。 [10]短期租赁的持续被滥用使废止该制度的声音日渐高涨,特别是泡沫经济崩溃后,该制度更是成为了妨碍不良债权处理的绊脚石,从而发展到了让人忍无可忍的程度。于是,2003年《日本民法典》修订时,从根本上废除了短期租赁制度,个别日本学者甚至认为这是本次法典修订的主要目标。 [11]

虽然废除了短期租赁制度,但《日本民法典》依旧怀抱着平衡抵押权与租赁权的意识,规定了旨在保护承租人的缓期交付制度和抵押权人同意制度。

缓期交付制度见于2003年修订后的《日本民法典》第395条,该条第1款规定,即便租赁权设立并登记于抵押权后,不能对抗抵押权人,但只要建筑物的承租人在拍卖程序开始前已经对建筑物进行使用、收益,则在拍卖买受人买取该物起6个月内,可暂缓搬离并将建筑物交付给买受人。若系从强制管理或担保不动产收益执行管理人处取得租赁权,尽管该租赁成立于拍卖程序开始后,承租人也享有在前

述6个月内缓期交出租赁物的权利。基于该缓期交付制度,抵押权人从“买卖不破租赁”的压迫中解放出来,抵押物拍卖程序中的买受人有明确的利益预期,承租人也不至于因租赁物的突然拍卖而陷入窘迫,其完全可以在6个月的时间内从容地寻找新的租赁物并完成搬迁。必须指出,在延缓交付的6个月内,承租人已不再对居住的建筑物有租赁权, [12]因此,在该期间内使用建筑物的承租人,应对买受人负担不当得利返还义务。根据《日本民法典》第395条第2款,买受人有权要求承租人支付“使用建筑物的对价”,该对价通常相当于建筑物的租金。如果承租人不支付该对价达1个月以上,且在买受人催告后的期间内仍不支付的,则其失去缓期交付利益,买受人可即时要求承租人搬离并交出建筑物。

除缓期交付制度外,《日本民法典》第387条还规定了抵押权人同意制度,其内容为:即便是成立于抵押登记后的租赁权,只要该租赁取得了此前成立的所有已登记抵押权人的同意,则能够对抗这些抵押权人。抵押权人之所以同意出租其抵押物,是考虑到在特殊情况下,拍卖附租赁的抵押物更有助于自身债权的回收。例如,有优良承租人人住的住宅,可能会在拍卖中拍得更高的价格。一般认为,通过《日本民法典》第387条维持租赁权应具备下述条件。第一,租赁权办理了登记。因为该制度将变更抵押权和租赁权之间的优劣关系,自然应公示作为变更对象的租赁权及其主要内容, [13]以实现权利关系的明确化和安定化。第二,取得租赁登记前所有已登记抵押权人的同意。如果只获得部分抵押权人的同意,则在不同意的抵押权人实行抵押权

时,由于后设的租赁权不能对抗这些抵押权,租赁权仍可能因抵押权的实行而消灭。值得注意的是,若他人对同意租赁的抵押权人的抵押权具有法律上的利益(如抵押权的受让人、转抵押权人等),则在取得全体登记抵押权人同意的基础上,还必须同时取得这些抵押权上的利害关系人的同意。第三,抵押权人的同意本身已进行登记。若抵押权人的同意尚未纳入登记,则不能变更抵押权和租赁权对抗关系的效力,后设的租赁权仍不能对抗登记在先的抵押权。

《日本民法典》上的这两项制度,一方面坚持后设的租赁不能对抗在先登记的抵押权,保护了抵押权人的利益。另一方面,又尽可能地考虑了承租人利益并维持了租赁关系的稳定,最大限度地协调了在先登记抵押权和后设租赁权的冲突,值得我国立法借鉴。

注释:

[1]程啸:《中国抵押权制度的理论与实践》,法律出版社2002年版,第372页。

[2]王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版,第704页。

[3]全国人大常委会法制工作委员会民法室:《中华人民共和国担保法释义》,法律出版社1995年版,第66页。

[4]高圣平:《担保法新问题与判解研究》,人民法院出版社2001年版,第411页。

[5]孔祥俊主编:《担保法例解与适用》,人民法院出版社2001年版,第423页。

[6]谢在全:《民法物权论》(下),中国政法大学出版社1999年版,第609-610页。

[7] [日]近江幸治:《担保物权法》,祝娅等译,法律出版社2000年版,第150页。

[8]黄晓林、张国华:“不动产抵押权与租赁权的冲突与协调”,载《法学杂志》2002年第4期。

[9]同注1,第368页。

[10] [日]道垣内弘人:《担保物权法》,有斐阁2005年版,第172页。

[11] [日]内田贵:《民法Ⅲ.债权总论.担保物权》,东京大学出版会2004年版,第434页。

[12]承租人的租赁权因不能对抗抵押权,已伴随抵押权的实行而被排除,在暂缓交付期内,买受人并非从抵押人处承继出租人地位,不必对承租人负担保证金返还义务。

[13]包括租金、租期、租金支付时间、保证金返还等事项。出处:《法律适用》2009年第2期

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第二条甲方提供给乙方承租经营的生产资料:_______________________________________。(附详细清单)第三条出租期限___年__月,即从___年__月__日至__年__月__日止。(出租期限不得超过二十年) 第四条乙方的经营项目为:______________________________。按照__方领取营业执照规定的经营项目进行经营。 第五条租金和支付方式: 1.租赁期内,乙方向甲方缴交租金的总金额为(大写)__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分(_____元)。即每年承租金额为__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分。 2.租金的支付方式:每年的租金应于当年__月__日前一次性缴交完毕。 第六条在租赁期内,乙方所承租的___需要用电必须服从电管站的管理,并按照甲方指定地方装上电表和漏电开关,才能用电,一切费用由__方负责。电费由乙方负责。 第七条在租赁期内,乙方因业务发展需要扩建建筑物的,需征

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土地使用权租凭协议 本协议由以下双方在_____省_____市签署 甲方:××集团公司 住所:_____省_____市_____路_____号 乙方:××股份有限公司(筹) 住所:_____省_____市_____路_____号 鉴于: 1.甲方是具有中国法人地位的国有企业,持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照;乙方是经有关政府主管部门批准,由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限公司; 2.甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权,土地使用期限为_____年; 3.乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋,经双方协商,甲方

抵押权预告登记是否享有优先受偿权最高院指导案例

关于“商品房抵押预告登记”三个经典案例 分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司 法?案例》。 法条链接 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案 《最高人民法院公报》2014 年第9 期 ▲裁判摘要 一、开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。 二、预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对 预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。

■争议焦点:上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权上海市第二中级人民法院法院认为,系争房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。 根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。 因此,上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权,一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误,应予纠正。 上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案—仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权 《人民法院案例选》2013 年第4 辑 ▲裁判要点抵押预告登记作为一种临时性登记行为,既不是行政部门对期房交易的监管行为,也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记,其设立目的在于期房买卖中,债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔,为平衡不动产交易中各方利益,维护交易安全,法律赋予了抵押预告登记能

防范抵押权与租赁权的冲突风险,维护银行的合法利益

防范抵押权与租赁权的冲突风险,维护银行的合法利益 作者:上海分行法律事务部发布时间:2014-08-04 近期我行发生多件抵押权与租赁权冲突的纠纷,即银行与抵押人设定的抵押权,与抵押人与承租人设定的租赁权产生法律冲突,银行陷入贷款客户设置的法律陷阱,严重影响我行抵押权的顺利实现。 如某公司与我行签订了流动资金借款合同,向我行贷款1500万元,并以公司法定代表人叶某及其配偶名下的房产作为抵押。贷款到期后,公司不能按约还款,我行诉至法院,要求公司归还欠款并对抵押物享有优先受偿权。此案经法院判决执行,执行中案外人张某拿出一份与叶某在银行贷款前签订的房屋租赁合同,租赁期限长达16年,租金一次性已由叶某收取。银行的抵押权与租赁权产生冲突,这种一次性收取长期租赁合同期内全部租金行为导致优先受偿权难以实现,贷款风险产生。 一、以一次性收取长期租赁合同期内全部租金方式损害银行权益行为的特点和危害 一次性收取长期租赁合同期内全部租金方式、其特点有三个,一是承租人与抵押人签订的租赁合同期限长,由于租赁合同最长期限不能超过20年,因此这类租赁合同的期限一般都在十几年至20年之间;二是整个租赁期间的租金,承租人已经一次性缴清,并能提供相应的付款凭证;三是签订租赁合同的时间早于签订抵押合同的时间。 其危害是:抵押人既将抵押物设定抵押权、又与他人签订长期租赁合同产生长期租赁权,在债务人无其他资产偿债的情况下,利用“买卖不破租赁”的法律冲突、善意第三人的利益保护制度,人为造成抵押权与租赁权的冲突。产生的后果就是造成抵押物拍卖难度加大、抵押物的价值大打折扣,或者银行被迫承诺将抵押资产拍卖款先退租金、补偿损失给承租人,余下较少的款项才进行偿债,实质上丧失了抵押权人的优先受偿权。 二、相关的法律规定 1、房屋租赁虽然需备案登记,但登记不是合同生效的要件 虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》规定房屋租赁应向房产管理部门备案登记,但未规定登记为生效要件,并且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第四条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。可见,房屋租赁合同未经备案登记,同样具有法律效力。 2、租赁权与抵押权冲突时的效力规定 根据《担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”;《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响”和《担保法》司法解释第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”可见,如果租赁合同的签订日

土地使用权出租合同(一)范本正式版

YOUR LOGO 土地使用权出租合同(一)范本 正式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列,下载即可用

土地使用权出租合同(一)范本正 式版 使用说明:当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕,就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻,材料内容可根据实际情况作相应修改,请在使用时认真阅读。 出租方(以下简称甲方):______________ 承租方(以下简称乙方):______________ 甲乙双方就土地使用权租赁事宜,为明确责任,恪守信用,特签订本合同,共同遵守。合同内容如下: 1.出租土地位于___________,总面积____________平方米。 2.出租土地用途:__________ 3.租赁期限:_______________ 4.租金:___________ 5.甲方权利、义务:_______________ 6.乙方权利、义务:_______________ 7.违约责任:______________ 8.其他约定事项:___________ 9.本合同一式________份,甲乙双方各执________份。 本合同附件有:_______________与本合同有同等效力。 本合同的修改、补充需经甲、乙双方签订变更合同协议书,作为合同的补充部分。

土地使用权租赁协议新示范文本

土地使用权租赁协议新示 范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月

土地使用权租赁协议新示范文本 使用指引:此协议资料应用在协作多方为保障各自的合法权益,经过共同商量最终得出一致意见,特意签订成为文书材料,从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果,文档经过下载可进行自定义修改,请根据实际需求进行调整与使用。 甲方:_________集团公司 住所:_________省_________市_________路_________号 乙方:_________股份有限公司(筹) 住所:_________省_________市_________路_________号 鉴于: 1.甲方是具有中国法人地位的国有企业,持有工商行 政管理部门颁布的企业法人营业执照;乙方是经有关政府 主管部门批准,由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限 公司; 2.甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使 用权,土地使用期限为_________年; 3.乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土

地和有关房屋,经双方协商,甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用权,乙方同意向甲方承租该等土地使用权。 为明确甲、乙双方的权利义务,保护双方的合法权益,根据有关法律、法规的规定,甲、乙双方当事人本着平等、自愿、等价有偿的原则,订立本土地使用权租赁协议。 1.租赁范围:_________。 2.租赁期限:_________。 3.租金标准:_________。 4.甲方的权利、义务:_________。 5.乙方的权利、义务:_________。 6.租赁物的交验:_________。 7.续租:_________。 8.违约责任:_________。 9.争议的解决:_________。

土地使用权租赁合同

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土地使用权租赁合同(正式版) The Purpose Of This Document Is To Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项:此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系,同时保障各自的合法权益,经共同协商达成一致意见后特此编制,文件下载即可修改,可根据实际情况套用。 土地使用权租赁合同,是指土地使用人作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承 租人使用,承租人支付租金并于合同终止时将土地使 用权返还土地使用人的合同。土地使用权租赁合同应 当具备以下条件: (1)出租人必须是土地使用权的合法享有人或者 将来可以合法享有土地使用权的人; (2)出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使 用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用后, 方可将土地使用权出租; (3)土地使用权出租时,地上建筑物及其他附着物同时出租。反之,地上建筑物及其他附着物出租

时,其土地使用权也应当同时出租; (4)以无偿划拨方式取得的土地使用权出租时,必须征得土地管理部门的同意,重新签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。 (5)土地使用权出租时,如果需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途,必须征得市、县土地管理部门的同意,并办理土地用途变更登记; (6)土地使用权出租的期限不得超过土地出让合同规定的出让期限减去土地使用权受让人已经使用的年限的余额。 土地使用权和地上建筑物和其他附着物出租,应由出租人与承租人订立书面合同,并由出租人依照规定到土地管理部门和房产管理部门办理登记。 请在此处输入公司或组织的名字 Enter The Name Of The Company Or Organization Here

建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序

建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序 《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下,有权就该工程价款优先受偿。实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时,其受偿顺序应当如何确定的问题,下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析,以期辨清各种权利之间的受偿顺序。 一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决 《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定:“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”一方面,从民法原理上讲,法定权利应当优先于约定权利,承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面,因承包人在进行工程建设期间,前期会投入大量垫资,且通常欠付劳动者工资报酬,为保护劳动者的基本生存权,法律赋予优先受偿权确有必要。若允许约定抵押权先行受偿,就等同于将发包人的债务转嫁给承包人,有违公平合理原则。 在实务中,遇有承包人优先权与抵押权相冲突时,应当适用最高院《批复》第1条之规定,承包人优先受偿权优于抵押权。 二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决 最高院《批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此条的目的旨在保护消费者的利益,与承包人的利益相比较,消费者的个体利益更加需要保护,若允许承包人行使优先受偿权,则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者,有违保护弱势利益的法律宗旨。 应当注意的是,此处的消费者应为普通的商品房购买者,且已经支付全部或大部分的购房款,大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。遇到此类冲突,消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。 三、承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋过户登记请求权之间的冲突如何解决 实务中常常会出现在同一建筑物上存在承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋登记过户请求权三种权利并存的情况,在这样三种权利两两冲突的情形下,如何确定受偿顺序,应当详加分析。根据最高院《批复》:承包人优先受偿权优于抵押权,消费者房屋登记过户请求权优于承包人优先受偿权。依法律逻辑,消费者的权利应当是第一顺位受到保护,这也与最高院下达《批复》的目的相符合,有利于维护消费者的基本生存权。

抵押权与租赁权的冲突与协调

抵押权与租赁权的冲突与协调 孙鹏西南政法大学副教授 , 王勤劳西南政法大 学讲师 作为把握物之交换价值的担保物权,抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形,即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。无论哪一种情形,只要在抵押权实行时租赁权仍然存在,就可能发生租赁权与抵押权的冲突,各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣:若租赁权设立在先,则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响;若抵押权设立在先,则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系,然而,现行法的相关规定是否完全合理与必要,特别是,能否通过现行法的改良与补充,更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突,值得在法学上进行深入地探索与研究。 一、已出租的财产被抵押 在已经出租的财产上设立抵押权后,抵押权人实行其抵押权之前,毫无疑问,承租人可继续保有租赁物(抵押物)的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值,二者大可相安无事。然而,一旦债务人到期不履行债务,导致抵押权人实行抵押权,就会引发一个不可回避

的问题:租赁权能否继续存在于抵押物之上?因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束? 对此,《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第65条对此做了更为具体的说明,规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《物权法》第190条也承继了这些立法的精神,规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响”。 综观这些规定,在已经出租的财产上设立抵押,不能影响在先的租赁关系。在抵押权实行前,抵押权人固然不能要求终止租赁合同,纵然抵押权实行,抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。如前所述,在抵押权实行前,既存的租赁关系并不对抵押权构成妨碍,其与抵押权本该“和平共处”。而在抵押权实行时,抵押物上的租赁关系可能影响实行程序的进行,特别是可能影响抵押物的变价价格,法律缘何仍维持租赁权的效力?学者们一般将其归结于“买卖不破租赁”的原则, [1]其实在先租赁权不受抵押权实行影响的真正原因,乃其作为物权化的债权,基于前物权优于后物权的原则,本就具有对抗后设抵押权的效力。从抵押权人的角度看,其设立抵押权时若已知该抵押物上存在租赁关系,则抵押权人必然将租赁关系纳入抵押物价值计算范

土地使用权租赁合同完整版

土地使用权租赁合同完整 版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方:________________________ 乙方:________________________ 签订时间:________________________ 签订地点:________________________

土地使用权租赁合同完整版 下载说明:本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务,一旦发生纠纷,可以通过法律途径来保护自己的权益,实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作,也可以根据实际需要对其进行修改。 土地使用权租赁合同,是指土地使用人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承租人使用,承租人支付租金并于合同终止时将土地使用权返还土地使用人的合同。土地使用权租赁合同应当具备以下条件: (1)出租人必须是土地使用权的合法享有人或者将来可以合法享有土地使用权的人; (2)出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使用权出让合同规定的期限和

土地使用权租赁协议范本正式版

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土地使用权租赁协议范本正式版 使用说明:当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕,就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻,材料内容可根据实际情况作相应修改,请在使用时认真阅读。 甲方:_________(出租方),系根据中国法律成立并合法村续的_________企业。 企业法人营业执照号码:_________ 注册地址:_________ 乙方:_________(承租方),系根据中国法律成立并合法村续的_________公司。 企业法人营业执照号码:_________ 注册地址:_________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函 _________号《_________》、国土资函_________号 《_________》,甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称“土地使用权”)为明确双方的权利与义务,订立本合同。 第一章土地使用权租赁范围 1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市,面积_________平方米(以下称“租赁土地”)对该租赁土地的详细描述作为附件一,构成本合同之一部分。 2、甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权,有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的

抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究

抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究 客户提出的问题:享有抵押权的土地在被其他法院先行查封下如 何顺利高效实现优先受偿权 研究内容:轮候查封制度、先行查封对抵押权人的优先受 偿权的影响、目前法律对此问题的规定及实践 中的解决办法 目的:针对问题提出法律建议从而帮助客户顺利高效 实现优先受偿权 前言:根据《物权法》第170条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条的规定,抵押权人对抵押物享有优先受偿权并不会因抵押物被查封而导致优先受偿权丧失。但在抵押人(借款人)对外负债较多的情况下,抵押物被其他债权人申请法院多轮查封,虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响,但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权,增加抵押物的处置时间及成本,最终影响到抵押权的顺利实现。如果借款人(抵押人)涉嫌刑事犯罪,根据“先刑事后民事”的司法实践,则抵押权人行实现抵押权的难度更大、耗时更长。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产,其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结”规定和《最高人民法院关于人民法院执

行工作若干问题的规定(试行)》第91条“对参与被执行人财产的具体分配,应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。但对于诉讼实务中出现的抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题仍然没有解决。 因此本课题的研究目的就是为解决抵押物被其他法院现行采取强制执行措施的的情况下,权利人如何高效顺利实现其抵押权建言献策。 对此问题的解决涉及到轮候查封制度以及其他法院先行查封对抵押权人的优先受偿权的影响。 一、轮候查封制度 轮候查封制度最早见于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(2004年2月10日颁布,2004年3月1日起施行)。该通知第十九条规定,“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的,国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后,对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记,并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况”。同年10月26日,最高人民法院审判委员会通过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。该规定第二十八条规定,“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产,其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的,登记在先的轮候查封、扣押、

民法典新规则解读三十三:抵押权与租赁权的关系

民法典新规则解读三十三:抵押权与租赁权 的关系 第405条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。 解读: 关于抵押权与租赁权的关系,此前物权法第190条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该条系关于“买卖不破租赁”规则在抵押担保领域中的体现。较之于该条规定,民法典第405条所作的修改和完善主要体现在四个方面: 1.将“抵押不破租赁”规则适用的时间节点由“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”; 2.将“已出租”修改为“已经出租”,此为非实质性修改; 3.增加“转移占有”作为“抵押不破租赁”规则适用条件之一;

4.删除抵押击破租赁的相关规定,即“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。 租赁权作为一种特殊债权,受到“物权化”的特殊保护,既是各国立法的通例,也是学界的共识。此前合同法第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”该条规定即确立了我国“买卖不破租赁”的法律适用规则,这一规则适用客体涵盖了动产与不动产,已被世界各国立法普遍认可,在我国多部法律、司法解释亦有明确规定,比如海商法第138条,担保法第48条,物权法第190条以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)(法(办)发〔1988〕6号)第119条第2款,最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(法释〔2000〕40号)第65条、第66条第1款和最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(法释〔2004〕16号)第31条第2款,等等。 优先保护租赁权的法律技术基础在于其“公示性”,对于公示的方式,世界各国规定并不一致。我国台湾地区,德国等国家要求占有;日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(法释〔2015〕10号,以下简称办理执行异议和复议司法解释)出台前,我国立法没有明确租赁权

使用权租赁合同示范文本

使用权租赁合同示范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月

使用权租赁合同示范文本 使用指引:此合同资料应用在协作多方为保障各自的合法权益,经过共同商量最终得出一致意见,特意签订成为文书材料,从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果,文档经过下载可进行自定义修改,请根据实际需求进行调整与使用。 合同编号:_____字()第____号 合同鉴证编号:___字()第__号 甲方(发包方):________ 法定代表人:____________ 现地址:_________ 乙方(承包方):________ 法定代表人:____________ 现住址:_________ 身份证号码:____________ 甲方经民主议定,将______的使用权进行招标出租, 乙方参加竞投中标。现经甲乙双方协商一致,订立合同条 款如下:

第一条乙方承租的项目名称:_________ 总面积:________平方米 第二条甲方提供给乙方承租经营的生产资料: ___________。(附详细清单) 第三条出租期限___年__月,即从___年__月__日至__年__月__日止。(出租期限不得超过二十年) 第四条乙方的经营项目为:_________。按照__方领取营业执照规定的经营项目进行经营。 第五条租金和支付方式: 1.租赁期内,乙方向甲方缴交租金的总金额为(大写)__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分(_____元)。即每年承租金额为__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分。 2.租金的支付方式:每年的租金应于当年__月__日前一次性缴交完毕。

农村集体荒山土地使用权出租合同

农村集体荒山土地使用 权出租合同 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089

仓房镇马沟村 农村集体荒山、土地使用权出租合同 出租方:(以下简称甲方): 承租方:(以下简称乙方): 甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部令第47号)、《河南省农村土地承包经营权流转规则》等有关法律、法规和政策规定,本着平等协商、自愿、有偿的原则,就乙方承包甲方的土地使用权事宜协商一致,订立本合同。 一、出租面积 甲方将其位于仓房镇村组172水位线以上亩土地使用权出租给乙方从事(主营项目)种植、养殖、具有农业特色的农家乐等休闲、度假、餐饮、建设等经营项目。(注: 172水位线以下邻水区域土地也归乙方管理使用,甲方及其它单位不得占用或用于经营。) 土地性质:农村集体土地 土地类型:甲方未对外承包或租赁的土地

土地面积:荒山亩,土地亩 四至为: 东至: 西至: 南至: 北至: (详见出租土地定界图) 甲方承诺:该块土地为非国有土地,也不属于丹江水库管理局管辖土地,属淅川县仓房镇村集体所有土地。 二、出租期限 出租期限为70年,即自2010年月日起至2080年月日止。 三、出租价款及交付时间 租金总计人民币(大写)(万元)(其中包括土地地面附属物、建筑物等)。 甲方应于______年___月___日前将出租土地全部交付乙方。

四、支付方式 1、乙方以现金向甲方交付租金。 2、合同签订之日起付清全部租金。 五、权利和义务的特别约定 1、甲方应向乙方提供开发和承包土地必要的条件,帮助乙方协调处理好地方及村民关系。 2、甲方有权要求在出租期满后收回土地使用权。 3、乙方有权要求甲方按合同规定交付出租土地使用权。 4、甲方有权代理村民与乙方签订本合同,并已经按照《农村土地承包法》第四十八条规定,取得了三分之二以上村民代表的同意,同时征得了当地政府的同意,即对该宗土地享有出租权利。 5、甲方在所出租土地内所有墓地根据村民意愿自主迁出或原地保留。乙方在开发中需要迁坟,甲方有义务协助村民迁出坟墓,费用由乙方承担,每座坟墓费用2500元。在本合同期内甲方不得在乙方租赁的土地范围内新建墓葬坟地。

国有土地使用权租赁管理办法

国有土地使用权租赁管理办法 第一条为建立公开、公正、合法、有序的土地市场,加强土地资产管理,促进土地资源的合理流动和优化配置,根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》等规定,制定本办法(试行)。 第二条国有土地使用权租赁(下简国有土地租赁)是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租 金的行为。 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主,稳妥地推行国有土地 租赁。 第三条对原有建设用地,法律规定可以划拨使用的仍维持划拨,不实行有偿使用;对因发生土地转让、出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对于新增建设用地,重点推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。 第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行区域 内国有土地租赁管理工作,并依法进行监督检查。 第五条租赁期限六个月以上的国有土地租赁,应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁内容应当

包括出租方、承租方,出租宗地的位置、范围、面积、用途,租赁期限、土地使用条件,土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度,出租方和承租方的权利和 义务等。 第六条国有土地租赁依照国有土地使用权出让的审批权限,报县级以上人民政府批准。涉及征地和农用地转为建设用地的,依照国家有关法律、法规的规定先行办理审批手续。 第七条国有土地租赁,要以采用招标、拍卖或者双方协议的方式,有条件的,必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金,不得低于出租底价和按国家及省规定的最低地价折算最低租金标准,协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案,并向社会公开披露,接受上级土地行政主管部门和社 会监督。 第八条国有土地租赁标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的地,租金标准应按全额折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的,租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。 采用短期租赁的,按年度或季度支付租金;采用长期租赁的,应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整 的时间间隔和调整方式。 第九条国有土地租赁可以根据具本情况实行短期和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,

土地使用权租赁协议范本标准版本

文件编号:RHD-QB-K3447 (协议范本系列) 甲方:XXXXXX 乙方:XXXXXX 签订日期:XXXXXX 土地使用权租赁协议范 本标准版本

土地使用权租赁协议范本标准版本操作指导:该协议文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上,本着诚实守信、互惠互利的原则,根据有关法律法规的规定,达成如下条款,并由双方共同恪守。,其中条款可根据自己现实基础上调整,请仔细浏览后进行编辑与保存。 甲方:_________(出租方),系根据中国法律成立并合法村续的_________企业。 企业法人营业执照号码:_________ 注册地址:_________ 乙方:_________(承租方),系根据中国法律成立并合法村续的_________公司。 企业法人营业执照号码:_________ 注册地址:_________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函_________号《_________》、国土资函_________号《_________》,甲方向乙方出租国有土地使用权

(以下简称“土地使用权”)为明确双方的权利与义务,订立本合同。 第一章土地使用权租赁范围 1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市,面积_________平方米(以下称“租赁土地”)对该租赁土地的详细描述作为附件一,构成本合同之一部分。 2、甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权,有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书,文件号为国土资函_________号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二,构成本合同之一部分。 3、对于乙方的_________个加油站现已占用的

土地使用权及地上建筑物租赁协议

土地使用权及地上建筑物租赁协议出租方: (以下简称甲方) 承租方: (以下简称乙方) 甲乙双方根据国家有关法律法规的规定,按照互利互惠和平等自愿原则,现就本协议约定的土地使用权及地上建筑物租赁事宜,经友好协商达成一致意见,特订立本合同,以兹共同遵守: 一、租赁土地及建筑物位置和面积 甲乙双方同意并确认,甲方租赁给乙方的宗地位于,土地面积大概平方米,该宗地的具体位置及四至见附件一(该宗地以下简称为“拟租赁宗地”)。甲方租赁给乙方的、拟租赁宗地的全部地上建筑物和构筑物清单如附件二。 二、租赁期限 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁期限为年,自年月 日至年月日止。 三、租赁费用及付款时间 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁费用为万元/年,共计万元。本协议签订当日,乙方向甲方支付万元,剩余租赁费用万元,乙方在合同签订之日起日内,向甲方一次性支付。 四、其他约定

1、甲方出租给乙方的土地为工业用地,在乙方租赁使用期间,如发生国家或地方政府政策变化而引起的停业、搬迁等造成乙方损失的,相关的所有责任均由乙方自行负担。 2、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物,在乙方租赁使用期间,如遇国家征用,甲乙双方同意按照以下方案实施补偿:租赁宗地的土地征用费、地上建筑及其附着物和拆迁安置补偿费均归甲方所有,甲方按照乙方实际使用租赁宗地及建筑物的期间收取乙方租赁费,向乙方退还剩余租赁费用。 3、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物产生的所有税费,均由乙方负责承担。如因法律规定和交易习惯需由甲方代乙方先行支付的,乙方应当在甲方实际 1 支付之日起30日内向甲方偿还该费用。 4、乙方依据本租赁协议取得的甲方宗土及建筑物使用权不得转让、转租和抵押。甲方需要转让、抵押该宗土地及地上建筑物使用权的,应当书面通知乙方,并保障乙方按照本协议享有的租赁使用权。 5、乙方在本租赁期限届满后,如需继续租赁使用该宗土地及建筑物的,须在租赁期限届满前六个月内向甲方提出书面要求,由甲乙双方另行签订租赁协议。 6、乙方在租赁使用期间,需要在该宗土地上增建的建筑物和附属物的,应当取得甲方书面同意,有关费用问题由双方另行约定。乙方未经甲方同意,增建建筑物和附属物的,应当向甲方承担所有相关责任。 7、乙方因停业、终止经营等原因,需要提前终止履行本协议的,应向甲方支付相当于一年租赁费用的违约金。 五、违约责任 1、乙方应按照本协议的约定向甲方支付租赁费用,逾期支付租赁费用的,每逾期一日,按应付未付金额千分之一的标准向甲方支付违约金;逾期支付超过六十

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