毕 业 设 计 （论 文）
设计（论文）题目:____ 分析物业的管理问题与对策 _ _
单 位（系别）：__ ___管理工程系________
学 生 姓 名：______ _晚星_______ ___
专 业：______ 工程管理_________
班 级：______ _03111111 _ __ ___
学 号：__ ____0314111119 _______
指 导 教 师：______ __苑隆寅 _________
答辩组负责人：_____________ ______ ___
填表时间： 20 年 月
重庆邮电大学移通学院教务处制
编 号：____________
审定成绩：____________
重庆邮电大学移通学院毕业设计(论文)任务书
设计(论文)题目分析物业的管理问题与对策
学生姓名晚星系别管理工程系专业工程管理班级 03141111 指导教师苑隆寅职称讲师联系电话 138******** 教师单位移通学院管理工程系下任务日期_ 2014 _年_ 12 _月_ 24 _日
摘要
上个世纪70年代，随着我国的改革开放，生产力飞快发展，房地产业如异军突起，作为房地产业的延续和完善，物业管理行业在上世纪八十年代作为一项新兴的行业被引入中国大陆。经过40多年的发展，专业化、市场化、社会化的物业管理体制与它自有的发展模式已经成为我国城市物业管理的基本体制和主流模式，我国的物业管理也取得了很大的进步，新建住宅小区基木都实行物业管理的新体制，旧住宅小区物业管理也在一定程度上取得了突破。
物业管理行业在我国也得到了迅猛的发展，主要表现在：物业管理的公司越来越多；物业管理的市场巨大；业主对物业服务的需求也比较旺盛；物业服务企业的素质和服务水平不断的提高；物业管理法规政策的不断完善；以及物业管理行业所带来的社会效益、环境效益和经济效益。但我国物业管理行业在飞速发展的同时也带来了许多不容忽视的问题，如何处理好这些问题对我国物业管理行业的未来发展有着非常重要的意义。物业管理作为一个新兴的产业，受到了越来越多人的关注，探索物业管理未来的发展之路也成为物业管理企业和广大居民的共识。本文浅析了物业管理当下的问题以及问题的原因，并在此基础上对物业管理的发展进行思考，提出了相应问题的对策措施和建议。
【关键词】物业管理问题对策
ABSTRACT
In the 70 s of last century, our country's reform and opening up led to the rapid development of the productive forces, at the same time, the real estate also developed rapidly. As a continuation and an improvement of the real estate industry, the property management industry as an emerging industry was introduced into Chinese mainland in the 1980 s . After 40 years of development, because of the specialization, marketization , socialization of property management system and its own development model, property management system has become the basic system and the mainstream pattern of our city in our country. Property management in our country has also made great progress, for example, almost all the new residential area have implemented the new property management system, and the old residential area also made a breakthrough in a certain extent in property management’s implementation.
The property management industry in our country has got swift and violent development, mainly displays in: the property management company has become more and more; The market of property management is huge; The owner’s demand for property services is strong; the continuous improvement of quality and service level of the realty service enterprise; The continuous improvement of the property management laws, regulations and policies; environmental benefit and economic benefit. But rapid development of Chinese property management industry has also brought a lot of problems that can not be allowed to be ignore, how to deal with these issues on the future development of China's property management industry has significant meaning. Property management as a new emerging industry has attracted more and more people's attention, so to explore the development of property management in the future has become the consensus of property management companies and the vast majority of residents. This paper analyzes the property management’s problems and the causes of it’s problems, thinks about the development of property management, and puts forward the countermeasures and suggestions for corresponding problems.
【Key words】Property management Problems Countermeasures
目录
第一章引言 (1)
第一节论题的研究意义 (1)
一、理论意义 (1)
二、现实意义 (1)
第二节论题的研究目的 (1)
第三节论题的研究内容 (2)
第四节论题的理论基础 (2)
一、物业的概念展开 (2)
二、项目管理理论 (3)
三、建筑物区分所有权理论 (3)
四、公共产品理论和公共选择理论 (4)
第二章物业管理的发展现状分析 (5)
第一节基本状况 (5)
第二节物业管理中出现的问题 (5)
一、物业管理法律法规滞后 (5)
二、物业管理体制不完善 (6)
三、开发商遗留的问题 (7)
四、物业管理队伍滞后 (7)
五、业主认知程度不髙,缺乏明确维权意识 (8)
六、物业企业规模小，难发挥综合优势 (8)
七、物业管理经费短缺 (9)
第三章物业管理问题的成因 (10)
第一节政府方面 (10)
第二节企业方面 (10)
第三节社会方面 (11)
第四章处理物业管理问题的对策和方法 (12)
第一节政府方面 (12)
一、物业管理重在立法 (12)
二、政府职能的转变 (12)
三、加强物业管理市场的培育 (13)
第二节企业方面 (14)
一、走集团化发展之路 (14)
二、实施品牌经营战略 (14)
三、运用智能化物业管理 (14)
四、强化服务意识、优化服务行为 (15)
第三节社会方面 (15)
一、加强物业管理协会的作用 (15)
二、注重物业管理人才的培养 (16)
三、需要媒体的善待 (16)
四、需社会公众了解 (16)
五、需业主的理解 (17)
结论 (18)
致谢 (19)
参考文献 (20)
附录 (21)
一、英文原文 (21)
二、英文翻译 (24)
第一章引言
第一节论题的研究意义
一、理论意义
中国的物业管理行业从80年的发展到今天，已取得了令人瞩目的成就，全国许多院校和企业都对物业管理的研究作出了贡献。学校出版了不少的物业管理的教材，企业也发表了许多有关物业管理的文章和报告，但与发达国家相比，我国对物业管理的研究还大大的不足。本文从政府、企业、社会三个方面来分析物业管理行业存在的问题以及问题的原因，并从三个方面提出相应的对策，力求物业管理行业能在健康的道路上发展，也在物业管理的理论体系方面略尽微薄之力。
二、现实意义
我国物业管理行业在改善和提高居民生活质量的同时，也在劳动就业、社会治安、公共秩序维护、环境管理和道德文明建设等方面都起着十分积极的作用。但是随着物业管理行业的迅速发展，困难与矛盾也在进一步凸显，这些问题如果得不到有效的解决，将成为物业管理行业发展的瓶颈。针对物业管理行业存在的一些问题，笔者利用其他发达国家和地区发展中得到的经验，吸取我国可利用的部分，从个人的角度提出一些符合我国国情的合理的可操作性的对策与建议，以确保我国住房保障制度的进一步完善。
第二节论题的研究目的
物业管理行业诞生于我国的80年代，并随着我国社会经济的增长和房地产的崛起，已逐步成为我国城市管理中十分必要的部分。物业管理业的成长和发展对人民群众生活和工作环境的改善越来越明显，对文明城市的建设，促进经济增长率和社会就业率的作用也不言而喻，但是物业管理在发展过程中的问题日益突出，这直接影响到了居民的生活环境和生活质量。我国的物业管理发展仍处于不成熟的阶段，因此，该阶段我国物业管理发展中
存在的问题和对策就显得尤为重要。文章通过分析当下物业管理中存在的问题，追究其原因，提出一系列的解决办法和管理措施，旨在加速提高物业管理的水平和质量，帮助物业管理行业完善发展，努力为人们创造更加美好舒适的生活环境和工作环境。
第三节论题的研究内容
第一部分。引言：对论题的研究意义与目的进行简单的阐述；其次，简述了论文的基本内容与思路构想；其三，归纳了论题所需的理论基础。
第二部分。物业管理的发展现状分析：介绍了物业管理行业在当下社会的发展状况；其次，总结出物业管理行业在发展中的矛盾与问题，并对问题进行了说明。
第三部分。物业管理问题的成因：从政府、企业和社会三个方面，剖析了物业管理发展中问题的形成原因。
第四部分。处理物业管理问题的对策和方法：在学习先进经验的基础上，根据我国国情，针对物业管理中存在的问题，提出有效的、合理的对策以及建议。
第四节论题的理论基础
一、物业的概念展开
“物业”一词译自英语Property或Estate。最早出现于欧美发达国家和地区，其含义是“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，这是一个广义的概念，而我们所说的物业则是一个狭义的范畴，物业是单元性的房地产，是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益，物业有大小之别。 [1]
“《物业管理条例新解读》中对物业是这样定义的：“物业，主要是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套设施设备和场地，其中各类房屋，是指住宅小区、综合商住、别墅、高档写字楼、商业大厦、宾馆、饭店、工业厂房、仓库等；配套设施、设备是指房屋内外各类设备、公共市政设施；场地，是指和房屋相邻的庭院、绿地、道路等。”[2]“物业管理的概念有广义和狭义之分。广义物业管理与狭义物业管理的区别主要在于
物业管理机构的范围不同。广义的物业管理一般指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动；狭义的物业管理仅指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”[3]
二、项目管理理论
“物业管理与项目管理内涵的一致性。物业管理具有项目管理的特征，即物业管理和项目管理一样具有一次性特点。比如，物业管理公司对住户的各种服务质量具有一次性，即各种服务完毕，其服务质量的优劣便形成了；物业管理与项目管理过程的一致性。管理工作过程就是预测和计划、组织、指令、协调、控制等五个方面的工作过程。无论项目管理还是物业管理都具有以上过程；物业管理和项目管理目标的一致性。作为项目管理本身来说，其目标就是要将有限的时间、费用等方面的资源充分有效地利用（使之能用最少的时间、最省的费用获得一个令人满意的质量要求）。同理，物业管理目标就是用有限的资源，通过管理工作协调、平衡来达到一个较高的质量要求，使得物业保值增值。因此，两者目标有高度的一致性。用项目管理方法开展物业管理的意义主要体现在以下三个方面：（1）克服了各自为政、多头管理以及大锅饭的现象。物业管理是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强。物业管理公司应按照项目管理理论，实施经理负责制，有力克服了各自为政、多头管理的现象有利于加强目标管理，保证各项任务指标圆满完成。（2）节约资金，使投入与产出获得平衡。采用项目管理方法来制定物业管理工作的计划，并进行目标控制，协调投入和产出之间的平衡，防止资金浪费。（3）工作协调，提高效率，保证质量。把物业管理的各个服务项目分解为一个个子项目，按照项目管理要求来分解，有目的地加强各部门、各单位的沟通，更好地为住户服务。”[4]
三、建筑物区分所有权理论
“多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权；建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有
部分所分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成；建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。”[5]
物业小区中业主的所有权实质其实就是区分所有权，而物业管理权只是其中的一项权能。目前各国的立法均肯定了区分所有权，甚至还制定专门的区分所有权的方法。但是怎样有效的维护和保障业主享有的所有权，还应该充分利用现有的物业管理权，协调好业主之间的权利冲突，理清业主与管理企业之间的关系，这就是物业管理立法的重要任务。因在多层建筑的物业小区中，人口比较集中，人际关系复杂，这事关系到居民的安定生活。以前的法律条款，根本不能与城市物业的飞快发展同日而语。所以，需要针对业主与业主之间的共同关系以及业主与物业管理企业之间的合同关系而进行专门的立法。
四、公共产品理论和公共选择理论
公共产品理论和公共选择理论是西方财政学中的两大主流理论，公共产品理论以定义公共产品、私人产品以及混合产品出发，论述了政府和市场各自的职责范围所在及其分界线[6]。
“首先，公共产品所具有的非竞争性表明了社会对于该类的物品或服务是普遍存在的；而公共产品的非排斥性特征则表明了收费是困难的，仅靠市场机制远远无法提供最优配置标准所要求的规模。在这样的两难处境下，政府机制的介入是解决问题的唯一途径。其次，在私人产品的提供问题上，市场机制和政府机制均是可利用之工具，但广泛的经验事实表明，在大多数的情况下，市场机制提供私人产品往往比政府机制提供私人产品更有效率，主要的原因在于，在现有的技术条件下，市场机制能够通过分散化的处理方式，更为有效地解决经济过程中的激励和信息问题。所以，总的来看，公共产品理论的结论是，政府机制更适宜于从事公共产品的配置，而市场机制则更适宜从事私人产品的配置，这实际上也就划定政府与市场的理论分野。公共选择理论的要旨在于，它认为公共政策的生成是社会中不同利益集团之间利益矛盾折中、平衡的结果。”[7]
“这一理论承载了古典政治经济学的优良传统，始终坚持以利益为目的分析方法来分析政府机制运作的整个实际过程，让西方财政理论界展开了一次“向新政治经济学回归”的重要历程，公共产品和公共选择理论是房屋物业管理的经济学基础”[8]。如果以公共产品理论作为物业管理收费的出发点，那么就能够合理的解释物业管理收费中存在问题的特殊性和产生根源。
第二章物业管理的发展现状分析
第一节基本状况
近年来，随着我国房产经济的飞速发展，人民居住条件一天比一天优越。而随着当今住房制度的不断发展与完善、房地产市场的快速增长，住房产权格局早已改变从前的单一形式，呈现出多元化发展的局面。因此，房屋的管理模式为了能适应市场经济的需要也在一步步改变。物业管理作为城市管理中的一项新兴的服务产业，他的产生和发展，帮助了人民群众改善了生活环境和工作环境，并在促进房屋建设和社会再就业方面都起到了积极的作用。
当前我国物业管理的体制随着房屋制度的深化改革也呈现出逐步发展的趋势，在其发展的过程中，已初步建立了社会化、专业化与市场化。目前用招投标的方式来确定物业管理的企业，这种形式也为物管行业的发展奠定了庞大的市场基础。
当然，物业管理行业在飞速发展的同时，各类问题也慢慢显现出来：没有一个健全完善合理的物业管理企业法律法规、物业管理体制不够完善致使物业管理在过程中无法与业主较好的合作配合，物业管理工作难以开展；物业管理工作人员素质水平较低，没有一个优质的服务体系，致使业主对物业管理的工作不认同从而产生一系列的纠纷；前一任房地产企业的遗留问题，因无法得到妥善解决，业主意见较大等。如果想要把物业管理的工作做的更好，那么就应该把这些问题一个一个的解决好。
第二节物业管理中出现的问题
一、物业管理法律法规滞后
政府对中国物业管理行业的立法明显落后于其他的国家，在物管行业刚开始发展的20年里，对于物管行业我国是没有国家级法规的。在退一步讲的情况下，1994年我国的第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台了。在1981年我国的深圳组建了第一家物业管理公司，意思是其中有13年的时间我国的法规是一片空白。物业管理
行业在发展，我国住房制度也在不断发展改革，个人买房已经代替了单位分房，成为促进当今房地业产发展的主要动力，但越来越多的物业管理问题也相继而来，业主与物业企业之间的物管纠纷已逐步成为人们关注的焦点。虽然国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章[9]。但我国的法律法规仍然不够完善，我国对于物业管理的立法和物业管理的发展不同步，没跟上发展的脚步，最终没有形成一个完整的物业管理法律体系。物管行业法律法规的滞后以及不完善，让物管行业内的许多矛盾与纠纷得不到及时有效的处理，物业管理公司在面对难以处理的纠纷问题时，所采取的方法只是给与承诺却无法履行，这造成了业主与物业管理企业之间越来越多，越来越大的矛盾。同时，许多房屋不具有清楚的产权鉴定，物业管理企业究竟有多少的权利与责任都无法明确，物业管理收费方面也没有给出一个相应的标准，给物业管理和收费带来了较大困难。而且对小区物业管理企业的资质审查，住宅小区的物业转让和验收管理中的重大问题也需进一步明确。这造成了物业管理很难纳入依法管理的轨道，在实现小区物业管理的规范化和标准化上缺乏根本上的法律保护。
由于物业管理在我国起步的时间较晚，发展的时间也不长，政府部门在讨论与实施相应的法律法规时，还缺少权威的科学理论体系让其参考与效仿，往往只是对国内外成功案例的模仿，以及对其经验的借鉴，没有系统的解决方案，这让我国对物业管理制定的法律法规还存在许多不合理的地方。物管行业法律法规的滞后与不完善，是阻碍我国物业管理快速健康发展的一大障碍。
二、物业管理体制不完善
当前我国的物业管理制度的不完善也是阻碍行业发展的一大问题，物业管理体制还需进一步的探讨与研究。其中，政府、行业和物业管理企业之间的责任划分还需进一步明确，一些物业管理企业忽视了自身的建设，这让物业管理企业只是从事收费服务和简单的管理活动。在企业的自身发展和管理水平的专业技能上，没有未来发展规划和对策。甚至还没有明确管理目标责任制度，企业没有压力也没有权力，并且企业的规则和管理规范，不设定目标计划与管理制度，盲目的借鉴他人的规则制度，没考虑这些规章与制度是不是适合自己的发展。政府也缺乏对物业服务收费的定价也缺少相应的标准，没有充分的考虑过物业管理企业的盈利情况和小区的规模大小。而业主委会的职责不明不了和对政策法规没有进行全面的了解，管理水平低下，目前相关政策的可操作性难度很大。
三、开发商遗留的问题
目前，大多数的房地产开发企业在小区建设之初，是按照项目的规划，必备手续一应俱全，而且规划的项目清楚、到位，配套设施也十分齐全。如果开发商按照其规划去做，则会为以后的物业管理奠定坚实的基础，给广大业主创造良好的生活空间。在硬件设施上最大限度地满足业主的要求，避免在物业管理期间可能出现的不必要的纠纷和矛盾。但是，物业管理权在转交到物管公司后，许多问题就出现了，起初开发商为了较好的销售额答应了许多事情，但是都没有实际去做，对遗留的很多问题都移到了物管公司的头上。如房子的质量问题导致的漏雨、消防等问题，这些的维修费用都很高，后来的物业公司也难以解决，继而给后续的管理工作带来了被动的局面，如果这些问题处理不恰当，会进一步加深业主和物业公司之间的矛盾。此外，有些开发商为了能提高销售，承诺了很多不切实际事情。这些事情在没有兑现的情况之下，物业公司的管理工作将举步维艰，难以开展。
四、物业管理队伍滞后
目前，从事我国物管企业的工作人员在专业技能上还不能满足物业管理企业的发展要求，物业管理行业的从业人员一般都不具有专业性的物业管理能力；工作员工的素质也相对较低，据研究调查国内的业主对他们的服务还不是很满意。虽然《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书[10]。但在实际生活中从事物业管理的基层人员都来自社会的下层，取得物业管理职业资格证书的人很少见，而且拥有高级管理能力的员工在行业内也是难得一见。物业管理行业专业人性才的缺乏，抑制了行业内服务水平的提高，无法做到哪里短缺，就补哪里。物业管理整个的行业素质都不高，物业管理观念陈旧以及专业意识的淡薄致使整个物业管理行业的服务水平较低，难以满足业主的要求。
物业管理的专业化团体还未形成，许多物业管理企业的团队都是由随便几个能力平平的人员组建而成的。我国物管人才不足的现象对物业管理行业的发展造成了严重的影响，实力雄厚的外资企业还不断的挖走具有高能力的人才，致使了国内物业管理行业的发展压力越来越大。业主在使用物业的时候常常会碰到一些自己处理不来的物业问题，他们首先想到的是找物管公司，而当今许多物业管理工作人员的专业性知识较弱，对业主提出的房屋问题根本无法解答，极易引起业主的不满。现今我国物业管理队伍还需要进一步强化，物业管理公司的工作团队在专业结构、专业知识等方面与物业管理行业的发展也不同步。
物业管理人才对物管企业来说十分的重要，他们不仅影响着物业管理服务的质量与水平，而且关系到物管企业未来长期的利益。
五、业主认知程度不髙,缺乏明确维权意识
业主对于物业管理服务也是商品的认知程度不高，这是目前物业管理整个行业都普遍存在的问题。部分业主缺乏服务类商品的消费意识，对“质价相符”的有偿服务接受程度不高，普遍认为现在的物管费都偏高了。
许多业主都缺乏利用法律关系来维护自己权益的意识，这也是目前在业主中普遍存在的问题。部分业主认为交了物业管理费，不管出现了什么情况，责任都是由物业管理企业负责，把气出在了物业管理企业的头上。遇到了物业公司不能解决他们的问题时，往往用少交、拒交物业管理费的方式来抵制物业管理企业的管理。这样的做法不仅造成了物业管理企业在经营管理上运营资金得不到根本的保证，而且还侵害了其他业主的合法权益。这种收费上的困难往往导致了物业管理服务的品质下降，如果服务品质一旦下降，又将进一步造成业主的不满，纠纷便交叉不断，形成了恶性的循环。
物业管理在这个发展阶段，它不仅需要物管企业自身的努力，还依赖于人民群众对它的理解和包容。但是现在很多的业主并未真正认识到这个问题和了解物业管理，加上社会舆论的负面影响过多，所以这也是物业管理工作难以开展的一个原因。
六、物业企业规模小，难发挥综合优势
目前，我国的物业管理企业的数量较多，但规模都偏小，不能发挥出集体的优势，而且很多企业的利润率较低，效益差，有的还在亏损经营。尽管物业管理企业的数量还在不断增长，但所占的物业类的市场份额都比较小，经营管理的水平上下不一，企业的经营管理普遍都缺乏创新的能力与新颖的管理方式，这些都在一定程度上阻碍了物业管理企业的进一步发展和壮大。一个城市的物业管理是否健康良好的发展甚至会直接关系到这座城市的健康发展和社会的稳定进步。但是目前的情况，是在物业管理发展的过程中，还没有先进科学技术的推广应用，而且很多物业管理企业的经营规模达不到标准，并且业主的收入水平也不高，尚且无法满足物业管理所需的经费，这些情况让我国的物业管理无法真正做到全面的覆盖。据统计，全国实有房屋建筑面积为765 891万平方米，目前实现了物业管理的有117 354. 88万平方米,物业管理率仅为15. 32%。而从我国物业管理的发展的方向来看，南方一些经济发达的地区和沿海城市的物业管理明显比内陆及中小城市的发展要快。
七、物业管理经费短缺
当今的住宅小区由于其组成部分复杂，不仅有新建小区还有以前的旧小区，二者之间档次和标准不同造成了对物业管理的各个方面服务质量的要求有所差距。政府忽略了这一差距，某些物业管理服务的收费项目和收费标准一致，这对旧小区是不公平的。而且一些新型的高档小区要求物业企业提供一定的服务设施，物业管理费却与旧的小区一致，此种情况造成了新型高档小区物业管理公司收支不平衡，服务质量与服务水平无法得到保障。而且因为某些业主自身原因拖欠或者少交物业管理费用，导致了物业管理企业费用紧张，服务达不到水平。
第三章物业管理问题的成因
第一节政府方面
由于以前中国的物业管理没有独立出来，只是作为房地产业的一个售后服务部门存在，并且物业管理中，它涉及到的部门众多，一直都未得到政府部门相应的关注重视，而且政府部门所制定的相关法律法规也受制于服务种类和部门，在实践中，法律法规不能满足物业管理完善发展的需求。对于规范物业管理的市场方面，政府也并没有给出一个相应的具有针对性的法规，因而造成了物业管理法规制定不及时不完善的局面。由于受到传统计划经济观念的影响和考虑本政府部门自身的利益，政府和企业没有明确的分开，而且政府对企业过多的干预，服务意识缺少。政府的宏观调控目标不明，方向不确，是进行分业经营，还是分业经营与联合经营共存，并没有一个确切可靠的指示。物业管理在当前的发展阶段，政府没有提出相应的政策进行扶持，这让物业管理难以从房地产中真正的独立出来。
第二节企业方面
第一，物业管理企业的制度不够完善，没有真正建立起现代的企业制度，企业内部的工作范围没有一个明确的划分，产权不明，权责不清。物业管理企业对于自身内部的管理不合理、不科学，企业不能独立的经营与运作；第二，由于中国物业管理行业在国内尚属于新兴行业，缺少完善和规范的教育培训体系，许多从事物业管理的人员都是“半路出家”，企业中专业的人才较少，导致物业管理的服务质量不高。物业管理企业不能做到对人力资源的合理运用，管理也存在着弊端，整个物业管理团队的职业素质水平较低，物业管理企业服务质量不能达标，在物业管理企业的市场竞争中，存在着一心追求利益的恶性现象，影响着整个物业管理行业的健康发展；第三，物业管理企业的发展方向不明确，局限于现实情况，只能以副补主以及靠开发商补贴，经费短缺也造成了物业管理企业的服务水平无法提高。
第三节社会方面
之前我国人民所住房屋一般都是由单位统一分配，大多数的消费者才从计划经济的福利中走出来，人们对于房屋出现的一系列问题都依赖于国家，自己不去解决，造成这样的观念根生蒂固。这导致了人们对物业管理缺乏足够的认识，认为物业管理企业根本没有存在的必要和作用。而且大多数的业主没有一定的法律意识，加上法律法规不完善，业主只是一味强调权利而忽视了相应的义务。对房屋的质量问题，责任找不到明确的归属，业主对物管企业丝毫不信任，对物管企业给出的合理解释，业主又不肯听取。假如有关房屋质量的问题在物业管理处不能取得妥善的解决，那么拒交或少交物管费的现象将会络绎不绝。社会关注程度还不远远够，许多媒体只是一味关注所谓的新闻热点，一有物业纠纷就对准物业公司，不考虑事情的真相就胡乱报道，并且物管行业协会的工作还做的不是很好，没能发挥好它的作用。
第四章处理物业管理问题的对策和方法
第一节政府方面
一、物业管理重在立法
随着物管行业的发展，国家也加强了该行业法律方面的工作，这充分表现了政府对于物管领域的日益的重视和关注。我国是一个以法治为基础的社会主义国家，凡事都要做到依法而行，凡事都要有法可依。对物业管理行业的法律法规的补充和完善，能够起到规范整个物业管理的市场的作用。如果物业管理行业在物业管理工作中遇到了纠纷与矛盾，能够做到“有法可依”，那么就会促进矛盾和纠纷的妥善解决，维护物业企业与业主双方的权益，让物业管理行业稳步的发展，从而实现社会稳定与和谐。物业管理涉及的范围非常广泛，涉及到社会的很多方面：供水、供电、绿化、煤气和交通等等。这些关系的良好维持，离不开相适应的法律法规进行规范。物业管理市场的不规范导致管理活动中各方主体的权利和义务模糊不清，公民的合法权益就无法得到有效的保护，如果政府监督管理要是缺乏法律依据，矛盾与纠纷就不能及时得到解决。因此，有关政府部门应加快立法的步伐，进一步完善物业管理方面的法律法规，尽快建立起符合我国国情的物业管理法律政策体系，从而让物业管理行业健康有序的发展。关于物业管理收费的方面，本人认为应严格运用法律条款为其规定标准，以减少及杜绝业主拒交或少交物业管理费的现象和行为。
二、政府职能的转变
第一政府和企业一定要彻底的分开，政府应转变职能，从直接的管理房地产、干预物业管理企业的经营管理活动为主，转变为宏观调控、创造好的条件和环境、制定法律和法规、提供政策的指导和服务，协调好相关单位的关系，把行业内的评比和竞赛之类的活动交给企业自己组织或行业协会等有关的单位去完成。政府要加强服务的意识，为广大企业营造一个良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导，减少管理部门和层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学的管理方法[11]。
三、加强物业管理市场的培育
首先应该限制开发商组建自己的物业管理公司，让其从物管行业聘请一些经过实践而拥有丰富经验的物业管理公司来经营和管理。通过招标和投标的方式公开、公平、公正的选聘物管公司，并引进先进的竞争机制，规范物管行业的竞争行为，促使物业管理行业往高度市场化的方向发展。
“随着企业改革改制步伐的加快，物业管理企业已逐步与开发商脱钩，变以前的“父子关系”为“兄弟关系”，物业管理企业与开发企业关系的改变是历史的必然、时代的进步”[12]。一些开发企业在完成开发移交物业的时候，会将一些配套物业设施在出售房屋时全部卖出，使的小区的管理工作很难的开展。在这种情况下，政府应该规定开发商建设好小区时，将小区的配套物业移交给小区的业主委员会保管，让物管企业代开发商经营，企业应该将大部分收入作为小区物业管理的经费，剩余的则是物业公司的利润，这样物管企业才能够较好的发展下。
虽然政府在加强对物管行业的重视和扶持，但力度任然不够，可以说取得的效果还很不理想。比如，当前政府对企业的收费，该费用己经成为物业管理企业大部分的支出，成为了企业沉重的负担，迫切需要政府部门的解决，一方面要降低行政事业性收费的标准，或者缩小政府收费的范围，以减轻企业的负担；另一方面需加强社会宣传和教育的力度，严格执行社会监督，努力为物业管理企业的发展营造一个宽松的经营环境。
完善物业管理市场的准入标准，并加强对物业市场的监控力度，进一步推进物业管理行业向市场化进度的发展，并严格的制定和落实物业招投标体制。时不的到所监管的物业小区进行检查，缓和业主与企业之间的气氛，并调解业主和企业之间的误会与矛盾，街道办事处和乡镇人民政府应该选派对物业管理方面法律和法规熟悉的人手，到物业小区经行物业管理的相关方面的宣讲，如《物业管理条例》及《大连市实施物业管理条例办法》等，使相关物业方面的规定真正被当事者所了解和熟悉，让业主委员会选择自己信得过、有能力的物管服务企业，并通过物业企业之间良性的竞争来优胜劣汰，经过市场的选择来提高整体的企业水平；在业主委员会成立之前，小区的物业应由暂时交给开发商代管，不得收取物管费。
第二节企业方面
一、走集团化发展之路
我国物业管理行业的利润水平很低，全国大多数的物业管理企业都躲不开经营亏损的厄运，因此提高行业内企业的规模利润是势在必行的。假如物管企业想要脱离当前小而全的发展模式，那么，离不开政府有关单位应该提出的相应政策，一方面，可以提高物管企业的注册条件，另一方面，扫除一些阻碍物业管理高度发展的障碍，清除一些小、管理欠缺的物管企业。最终留下一批实力强劲、规模较大、人才集中、专业能力强，且具有较强市场竞争力的物业管理企业。
二、实施品牌经营战略
产品的品牌是企业的一种无形资产，突出的品牌效应在市场中具有较强的竞争优势，因此，物管企业可以把打造优秀的品牌作为自己的发展计划。选择相信的媒体来宣传企业的品牌和提升企业的品牌形象，并逐步形成自己独特的品牌气质，强化在市场竞争企业的战斗力。实施品牌经营战略是企业可持续发展、占领市场的宏大目标，是达到长期利润最大化的前提。汲取众家优秀物管企业品牌特点的长处，寻找到一条符合自身企业情况、具有创新意义的优秀品牌发展之路。
三、运用智能化物业管理
当代科学技术的发展速度可谓日新月异，技术进步可谓突飞猛进，将会有越来越多的智能技术应用到未来的物业管理之中。目前现代化的物业还不是很成熟，仍然保留了很大一部分的传统管理的技术和传统管理的手段，现在还不能完全的适应当代人和当代对物业管理的要求。特别是当前互联网网络技术的全面升级和运用，以导致了劳动密集型向技术密集型的转变。所以物业管理企业应当时刻关注科学技术的发展，要重视物管行业中的专业技能，以便能及时的学习与运用，努力提高自己的专业管理技术水平，这样才能与时俱进，保持与物业管理先进的技术设备的同步。