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《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)逐条祥解

《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)逐条祥解概述:商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的,用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。

目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF-2000-0171)。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本(GF-95-0171)的基础上,总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考,起到示范、引导作用,并非强制使用。但在实践中,示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此,认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。

本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章,结合实际工作中遇到的问题和总结的经验,对示范文本进行逐条解释,并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

「释义」该部分是对文本的简要介绍,包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中,有关填写方法的规定(第3、4、5条)应详细阅读,并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足,最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。

「常见问题」有些开发商工作人员由于工作潦草,没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉,导致文本混乱、及其不规范、不严肃。

「对策」认真阅读“说明”,严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。

合同双方当事人:(内容略)

「释义」该部分详细列明买卖双方(包括其代理人)的基本情况。

「常见问题」有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写,出现地址不详甚至错误,给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。(这绝不是笔者危言耸听,笔者曾经代理过一件类似案子:由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系,公司受到损失,该工作人员也丢了工作。)

「对策」卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地,户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形,导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位臵,对此可自行印制买方基本情况替换该部分。

第一条项目建设依据。

出卖人以__________________________方式取得位于

_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。「土地使用权出让合同号」「土地使用权划拨批准文件号」「划拨土地使用权转让批准文件号」为

__________________________.该地块土地面积为

_________________,规划用途为_________________________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,「现定名」「暂定名」______________________.建设工程规划许可证号为

____________________________,施工许可证号为__________.

「释义」该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定,取得了有关主管部门的许可。

「常见问题」实践中,有些项目的建设用地是以划拨方式取得的,根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,此类房产要出售的,应当取得土地主管部门的批准,并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况,严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书。”

「对策」虽然在目前的司法实践中,法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产,较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产,买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明,以避免引发客户不必要的误解和纠纷。

第二条商品房销售依据。

买受人购买的商品房为「现房」「预售商品房」。预售商品房批准机关为________________,商品房预售许可证号为

__________________________________________.

「释义」该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同,预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。

「常见问题」未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议(又称认购书、认购协议、订购协议),在业内是常见的。如果产生纠纷,一方以不符合预售条件为由主张合同无效,法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证,应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。

「对策」严格按照法律、法规规定的条件预售,避免不必要的损失。

第三条买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:

第___________「幢」「座」___________「单元」「层」___________号房。

该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。

该商品房阳台是「封闭式」「非封闭式」。

该商品房「合同约定」「产权登记」建筑面积共

___________________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

「释义」本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。

「常见问题」目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈,也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来,建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则(试行)》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则

性。加之由于历史原因,商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件,房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊,而两部门都具备“测绘资质”,导致法院难以认定。

「对策」针对上述情况,我国第一个国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)于2000年8月正式实施,成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工,即“房产管理部门负责商品房面积管理工作,制定有关政策,查处商品房面积管理中的违法行为,对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作,查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确:“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定,取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请,并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内,转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内,提出书面初审意见,并反馈省级测绘行政主管部门;其中,对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的,由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证;申请乙级以下房产测绘资格的,由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位,由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位,由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。”

第四条计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:

1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元,总金额(___________币)_____千_____百

_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米________________元,总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

4、

___________________________________________________________ ____________________

「释义」本条与原示范文本相比最大的改进是:针对商品房面积问题争议较多的现状,在原来“按建筑面积计算”的基础上,增加了“按套内建筑面积计算、按套(单元)计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。

「常见问题」虽然文本给出了多种计价方式,但由于习惯原因和营销策略的需要,大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套(单元)计算”等方式。

「对策」计价方式的多样性,是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时,严格遵循了现行规范,以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。

第五条面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式,本条规定以「建筑面积」「套内建筑面积」(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的,不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。

商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第___________种方式进行处理:

1、双方自行约定:

(1)_______________________________________________

________________________________

(2)____________________________________________________ ___________________________

2、双方同意按以下原则处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。

买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。

买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=────────────────×100%

合同约定面积

合同约定面积因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议

「释义」当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时,合同约定

的面积(通常称“暂测面积”)有可能与申请产权登记时主管部门实际测量的面积

不一致,本条就是为解决该问题设计的 .本条设计了两种处理方式:一是双方约

定,二是按建设部《商品房销售管理办法》处理。

「常见问题」选择处理方式2,无疑是对买方有利的。但多数开发商还是

倾向于选择“双方自行约定:按实测面积为准,实测面积超过暂测面积的部分,

由买方按约定的单价补足房款;实测面积少于暂测面积的部分,由卖方按约定单

价退还房款”。这种约定,在面积变更较大的情况下,对买方来讲是不公平的。

「对策」负责任的开发商应采取措施避免或减少暂测面积与实测件面积的

差距。这样即使选择第2种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。

第六条付款方式及期限

买受人按下列第种第项方式按期付款:

1. 一次性付款乙方在年月日前付清全部房价款 %的,甲方给

予乙方占付款金额 %的优惠,即实际付款额为( 币) 仟

佰拾万仟佰拾元整。

2. 分期付款乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或

汇入甲方指定的银行(帐户名称:,帐号: )。

(1) 年月日前支付全部房价款的 %,计( 币) 仟

佰拾万仟佰拾元;

(2) 年月日前支付全部房价款的 %,计( 币) 仟

佰拾万仟佰拾元;

3. 贷款方式付款

(1)买受人应于年月日前支付全部房价款的 %,计元;

(2)买受人应于年月日前支付全部房价款的 %,计元;

(3)买受人应于年月日前首付款付清后,持有关材料于年月日前到银行办妥贷款手续,否则视为买受人违约。

4.其他方式

「释义」本条规定了一次性付款、分期付款、贷款方式付款、其他等四种买方付款方式。其中贷款方式付款是“2000文本”新增加的内容。

「常见问题」贷款方式付款(又称按揭付款)是个人购房常用的付款方式。但该条的相关规定显然过于简单,比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约,但没有约定违约责任。而且实践中,由于买方对按揭贷款的条件知之甚少,卖方售楼人员也没有给予必要的介绍,致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款,给双方造成麻烦甚至纠纷。

「对策」开发商应当将与本单位签订了《按揭贷款合作协议》的银行的相关规定详细地向客户说明,必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款,可约定一定比例的逾期付款违约金,超过一定期限还不能办妥的,卖方有权解除合同,并要求买方支付确定比例或数额的违约金。

第七条买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第种方式处理:

1.按逾期时间,分别处理(不作累加)

(1)逾期在日之内,自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金,合同继续履行。

(2)逾期超过天后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 (该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2._____________________________________________________ __________________________

「释义」按时支付购房价款是买方最主要的合同义务,本条规定了买方逾期付款应承担的违约责任。按本条1项的规定,买方的违约责任分为两种,一是按逾期天数支付违约金,合同继续履行;一是按支付累计已付款的适当比例的违约金,合同解除。卖方选择解除合同必须买足一定的条件,即买方的逾期达到约定天数。

「常见的问题」本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间,以及违约金的比例。

「对策」结合实践经验,笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时间应考虑下列因素:(一)、卖方对资金的需求程度;(二)、标的房产价款的数

额;(三)、买方的资信状况;(四)是一次性付款还是分期付款、按揭付款。对于逾期付款违约金,笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金,笔者认为不宜超过10%。

第八条交付期限

出卖人应当在年月日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:

1. 该商品房经验收合格。

2. 该商品房经综合验收合格。

3. 该商品房经分期综合验收合格。

4. 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5.但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:

1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起日内告知买受人的;

2._____________________________________________________ ___________;

「释义」本条规定的是卖方交付标的房产的最后期限、交付条件以及延期交付的免责事由。与原示范文本最大的区别是:规定了四种不同的交付使用条件。

「常见问题」签订该条时买卖双方最常见的争议是选择“该商品房经验收合格”还是“该商品房经综合验收合格”作为交付条件。由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被新闻煤体报道,买方越来越多地提出将商品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律依据。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条:住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安臵方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

但实际操作起来有一些具体问题。以前的综合验收都是由建设部门召集各有关部门进行,经常出现竣工交付与综合验收完毕有很大时间差。2000年新的《建设工程质量管理条例》实施后,建设部门对工程竣工验收采取备案制度,由建设单位自行组织验收。这就造成建设单位需要分别组织多个部门的验收工作,使得验收工作更加费时费力。由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门,特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工,开发商无法自主把握,制约了开发商交付计划的实施。绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付

使用的同时通过“综合验收”,因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾,甚至为此诉诸公堂。

「对策」在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下,建议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件,但要注意向客户将原因解释清楚。

第九条出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第种方式处理:

1.按逾期时间,分别处理(不作累加)

(1)逾期不超过日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金,合同继续履行;

(2)逾期超过日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 (该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

2._____________________________________________________ ___________

「释义」本条提供的第1种卖方逾期交房的违约责任采取分段处理的方式,即违约时间在某天数内,卖方按买方已支付房款的一定比例支付违约金,合同继续履行;违约时间超过上述天数,则买方有权选择解除合同。

逾期时间超过确定的天数时,如果买方选择解除合同,卖方应当支付买方已付房款一定比例的违约金;如果买方选择合同继续履行,则卖方应按违约天数

支付违约金。违约天数应从约定交付时间起算起至实际交付止,按统一的比例计算,而不分段计算。

「常见问题」逾期交房是非常普遍的现象。造成逾期交房的原因是多方面的,既有开发商品的本身怠于履行的因素,也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强,因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。

「对策」不管什么原因,只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的责任应当与第七条“买方逾期付款的违约责任”相当。建议开发商本着公平对等的原则签订本条。如果出现逾期交房,应及时通知客户,确属己方责任的要积极主动承担责任;不应承担责任的,说明理由争取客户谅解。实践证明,只要处理得当,绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。

第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:

1. 该商品房结构形式、户形、空间尺寸、朝向;

2._____________________________________________________ __________

「释义」本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的约定。

「常见问题」根据该条规定只有当规划变更、设计变更达到“影响到买受人所购买商品房质量或使用功能”的程度,出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则,产生纠纷后难以判定。

「对策」为减少误解,应在该条自由约定的部分尽可能地将影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的情形明确约定。比如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。

第十一条交接商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合

同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:_______________________________________________________ 「释义」本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定。

范本还规定了出卖人在交付房产时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是不同与原范本(GF-95-0171)的新规定。住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确立的。目的是为了保障住宅消费者的权益,加强商品房住宅售后服务管理,促进住宅销售。《住宅质量保证书》应当包括以下内容:1、工程质量监督部门核验的质量等级;2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明,并提出使用注意事项,一般应当包含以下内容:1、开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;2、结构类型;3、装修、装饰注意事项;4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配臵的说明;5、有关设备、设施安装预留位臵的说明和安装注意事项;6、门、窗类型,使用注意事项;7、配电负荷;8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得注意事项的说明;9、其他需说明的问题。

「常见问题」由于目前商品房买卖多采用预售形式,买方在签订合同时和其后的很长一段时间内,对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接阶段,这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差别的,更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”,这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议(包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议)、买方不及时验收入住等。

「对策」交接纠纷虽然都发生在交接阶段,但其原因却不一而足,解决的办法也就应区别分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施才能彻底避免,而采用快捷、安全的方式通知买方、备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。

另外,针对实践中有些买方由于自身原因未能按时交接标的房产的情况,建议在本条自由约定出约定:由于买受人原因,未能按期交付的,视为交付,标的房产损毁的风险由买受人承担,基于该房产产生的物业管理等费用由买受人自负。

第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。

「释义」本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的约定。所谓权利瑕疵担保责任,是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。

「常见问题」实践中,出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。

「对策」本条只规定出卖人违反权权利瑕疵担保义务,应当“承担全部责任”,过于笼统。学理上讲,出卖人违法权利瑕疵担保责任时,买受人可以主张的权利有:违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。建议买受人要求详细签订瑕疵担保责任。

第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定达到(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第种方式处理:

1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2._____________________________________________

「释义」出卖人交付的房产不符合附件中关于装修标准的约定时,应承担的责任。范本提供的处理方式为出卖人赔偿双倍的装修、设备差价,这是参照《消费者权利保护法》第四十九条的规定做出的。

「常见问题」本条虽然提出以附件的方式明确约定装修标准,但实践中附加的约定过于笼统。如约定“高级地板、豪华卫浴设备”等等,容易导致纠纷。

「对策」装修、设备附件的内容应当尽量明确、具体,比如写清材料的等级、标准,设备的品牌、型号等。

从开发商的角度讲,由于范本给出“双倍赔偿”的处理方式过于苛刻,建议自行约定为:“经双方选定的鉴定部门确认后,由出卖人在合理的期限内恢复到约定标准,或赔偿差价。”

第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑,按以下日期达到使用条件:

1. ____________________________________________;

2. ____________________________________________;

如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:

1. ____________________________________________;

2. ____________________________________________;

「释义」本条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时间的承诺,以及违法承诺的责任。基础设施包括供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、有线电视等。公共配套建筑指标的房产所在的建筑、建筑群、居民小区内为全体业主服务的建筑,一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等,具体项目以开发商的承诺为准。

「常见问题」有些项目买受人入住后配套设施长时间不能正常运转,甚至连水电也成问题。买受人根本无法正常生活,于是怨声载道,甚至采取过激的方式向开放商讨说法。出卖人的商誉自然大打折扣。

「对策」基础设施中有很多项目是政府或者处于垄断地位的企业经营的。他们的服务意识、工作效率还远不能令人满意。对此,开发商要有清醒的认识。要想使基础设施能够按承诺的期限交付,出了自身合理的规划工期、严守进度以外,还要注意与有关部门的协调、沟通。

第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后

日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第项处理:

1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的 %赔偿买受人损失。

2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的 %向买受人支付违约金。

3.____________________________________________

「释义」出卖人提交办理产权证所需材料的时限和违约责任。

向房产主管机关申办产权过户登记(俗称办产权)是买卖双方共同的义务,需要双方各自提供相应材料,协调配合。出卖人应提供的证件有:1、资质证明2、工商营业执照3、国有土地使用证或政府征地批文、征地协议书及土地出让金己金额缴纳的凭证4、计委立项批文、年度投资计划5、投资许可证(1991年4月16日以后需提供)6、建设用地规划许可证、征地红线图7、建设工程规划许可证及红线图、建筑施工许可证8、商品房预售许可证9、竣工验收合格证书及竣工平面图。买受人需提供的证件有:1、购房发票2、商品房买卖合同、3、身份证复印件、4、单位购买商品房还需提供主管部门批文及投资许可证(1991年4月16日起)

「常见问题」需要注意的是本条约定的限并非买受人最终拿到产权证的时间,而仅仅是“出卖人提交办理产权证所需材料的时限”。很多买受人对此有错误认识。

「对策」建设部《商品房销售管理办法》规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。建议买卖双方按该条款约定。

第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。

「释义」本条是关于标的房产各部位保修期限的约定。具体的保修责任以

《住宅质量保证书》〉的内容为准。《住宅质量保证书》规定:正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年; 门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;他部位、部件的保修期限,

由房地产开发企业与用户自行约定。

「对策」目前,有些开发商本着对客户负责的态度,也为了树立良好的企业形象,非常重视商品房交付后的保修、维护工作,并且成立了专门负责该项工作的“售后服务”部门。这些都是非常有益的尝试。

第十七条双方可以就下列事项约定:

1. 该商品房所在楼宇的屋面使用权

2. 该商品房所在楼宇的外墙面使用权

3. 该商品房所在楼宇的命名权

4. 该商品房所在小区的命名权

5. ____________________________________________ 「释义」关于标的房产的屋面、外墙面使用权以及所在楼宇、小区的命名权归属。在原《商品房销售合同范本》(GF-95-1701)中,没有这方面的内容。随着社会的发展,商品房除了满足买方居住使用的主要功能外,又被赋予了若干附加功能。最常见的如在屋面或外墙发布广告或商业招牌等。小区或楼宇的名称由于

往往和开发商的名称密切相联,因而在一定程度上承载和影响了企业的无形资产。这些都是促使本条产生的客观原因。

「常见问题」绝大多数购房者尤其是个人,不了解本条的确切含义。因此,开发商一般都毫不含糊的将本条的几项权利“约定”为归出卖人所有。且不容更改。这种做法并不合理。

「对策」首先,作为一个负责任的开发商应将该条的确切含义以及可能设计的经济利益向客户解释清楚。

其次,该条款中“楼宇、小区的命名权”由于涉及开发商的整体规划,由开发商保留该权利比较合理。但是,标的房产的外墙面本身就是房屋的一部分,其所有权自然应当归于买方,开发商品情形规定为“归出卖人”有违公平原则。而“楼宇屋面”就是俗称的房顶,如果标的房产不在顶层,这条根本无需约定,如果在顶层,也应归买方所有(否则,买了房子但对房顶没有使用权岂不是笑话)。

当然,买受人在行使对外墙面和屋面的使用权时,也应当以不损害所在建筑的整体利益为限,并要遵守政府规划管理。

第十八条买受人的房屋仅作使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

「释义」本条规定包含两方面的内容,一方面是标的房产的用途及买方使用标的房产时的权利限制。用途一般可分为住宅、办公、商住等,应当与主管部门批准的用途一致。买受人不得擅自进行可能危及标的房屋和所在建筑安全的作业。

另一方面是有关买受人对建筑物公用部分所享有的权和承担的义务的规定。权利主要体现为合理使用和排除他人妨碍,义务只要体现为分担物业管理等方面的费用。

「常见问题及对策」本条第二方面的规定隐约体现了民法中关于建筑物区分所有权的理论。由于我国现行民事法律中没有关于建筑物区分所有权的规定,《物权法》草稿中虽然已经弥补了这一缺陷,但在物权法出台之前,现实生活中涉及建筑物区分所有权的争议已经屡见不鲜。因此在商品房买卖合同中对建筑物区分所有权的部分内容做出规定,虽然在理论上不甚合理,但有助于解决现实问题。

第十九条争议解决方式:

因履行本合同发生的一切争议,由当事人双方协商或调解解决,协商调解不成,从以下两种方式中选择一种(在所选项下打?,如选择仲裁方式,请注明具体仲裁委员会):

1.提交仲裁委员会仲裁。( )

2.依法向人民法院起诉。( )

「释义」:争议解决途径。对于法院起诉,绝大多数买受人来讲比较熟悉。但是对于仲裁还有很多人不了解。仲裁之于诉讼,有以下几个特点:1、当事人有权选择处理争议的仲裁机构和仲裁员;2、仲裁实行一裁终局制;3、仲裁一般不公开进行。4、方便、快捷。4、仲裁机构本身没有强制执行机构,当事人不自动履行裁决的,由法院强制执行。

「常见问题」当事人选择仲裁时,经常出现不规范的约定。

「对策」选择仲裁处理,必须明确、规范写明所选仲裁机构的名称。

第二十条本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议:

第二十一条合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十二条本合同连同附件共页,双方各执份。送份,具有同等法律效力。

「释义」第二条至第二十三条是关于合同附件和补充合同的约定。附加包括房屋平面图、公用部位与公用房屋分摊面积构成说明、装饰、设备标准三项。补充合同的内容,双方可根据标的房产的具体情况做出约定。

(完整版)公司法案例分析参考答案

《公司法》第4次平时作业 案例分析题(每小题20分,共100分) 1题:甲、乙、丙、丁四个国有企业和戊有限责任公司投资设立股份有限公司,注册资本为8000万元。2006年8月1日,丁公司召开的董事会会议情形如下:(1)该公司共有董事7 人,有5 人亲自出席。列席本次董事会的监事A向会议提交另一名因故不能到会的董事出具的代为行使表决权的委托书,该委托书委托A代为行使本次董事会的表决权。(2)董事会会议结束后,所有决议事项均载入会议记录。并由出席董事会会议的全体董事和列席会议的监事签名后存档。 2006年9月1日,公司召开的股东大会作出如下决议: (1)更换两名监事。一是由甲国有企业的代表杨某代替乙国有企业代表韩某出任该公司的监事;二是公司职工代表曹某代替公司职工代表赵某。(2)为扩大公司的生产规模,决定发行公司债券500万元。(3)公司法定盈余公积金2000万元中提取500万元转增公司资本。 要求:根据公司法律制度的规定,分析说明下列问题: (1)在董事会会议中A能否接受委托代为行使表决权?为什么? (2)董事会会议记录是否存在不妥之处?为什么? (3)股东大会会议决定更换两名监事是否合法?为什么? (4)股东大会会议决定发行公司债券是否符合规定?为什么? (5)股东大会会议决定将法定盈余公积金转增资本是否合法?为什么? 具体分析如下: (1)A不能接受委托代为行使表决权。根据规定,董事因故不能出席董事会会议的,可以书面委托其他董事代为出席。但A为监事,不是董事,不能代为行使表决权。 (2)董事会会议记录存在不妥之处。根据规定,董事会会议记录,应由出席会议的董事在会议记录上签名,列席董事会会议的监事无须在会议记录上签名,而该公司列席董事会会议的监事在会议记录上签名,是不符合规定的。 (3)股东大会会议作出由甲国有企业的代表杨某代替乙国有企业代表韩某出任该公司监事决议符合公司法的规定。根据《公司法》的规定,股份有限公司股东代表出任的监事由公司股东会选举产生。 股东大会会议作出由公司职工代表曹某代替公司职工代表赵某的决议不符合公司法的规定。根据《公司法》的规定,股份有限公司职工代表出任的监事不是由公司股东会选举产生,而是由职工代表大会、职工大会或者其他民主形式选举产生。本题由公司股东大会选举职工代表出任监事是不符合规定的。 (4)股东大会会议决定发行公司债券是符合规定的。根据规定,所有的公司都是可以发行公司债券的。(5)股东大会会议决定将法定盈余公积金转增资本的决议方式是符合规定的,但是转增的金额是不符合规定的。根据规定,公司将法定盈余公积金转增资本时,留存的该项公积金不得少于该公司转增前注册资本的25%.丁公司转增资本时,留存的法定盈余公积金占注册资本的比例为(2000-500)÷8000×100%=18.75%,留存的法定盈余公积金少于转增前该公司注册资本的25%,所以是不符合规定的。 2题、A、B、C、D、E五人共同投资设立了一有限责任公司。2006年3月13日,该五人订立了发起人协议,具体内容如下:该公司注册资本总额为人民币100万元,其中A拟出资20万元人民币,B拟以厂房作价出资20万元,C拟以知识产权作价出资30万元,D、E分别拟以劳务作价出资为10万元、20万元。公司首次出资15万元,其余部分在公司成立后的2008年12月31日前缴足。公司名称为北京翰林有限责任公司。委托A办理公司的申请登记手续。 2006年3月21日A到当地工商行政管理局申请公司设立登记。工商行政管理局指出了申请人在公司出资方式、名称方面的不合法之处,后经A与另外四人商妥均予以纠正。2006年4月7日,A到当地工商行政管理局领取了表明签发日期为2006年4月2日的《企业法人营业执照》。A认为,根据有关法律规定,公司成立应当公告,于是于2006年4月11日发出公司成立的公告。公司成立后,A主持首次股东会,并对公司的生产经营作出决议。2006年4月21日,G打算加入该公司并拟投入10万元,经股东会决议,有代表65万元的股权的有表决权的股东同意增加注册资本,于是G加入到该公司。公司成立后,董事会发现,B作为出资的厂房的实际价额显著低于公司章程所定的价额,董事会提出了解决方案,即:由B补足差额,如果B不能补足差额,则向A、C、D、G按出资比例分担该差额。2006年5月,A要求转让出资给F,A于2006年4月5日以书面形式向其他五位股东发出书面征求意见的通知。C表示同意,G在当

证券法名词解释及简述(完整版)

证券法 1证券:是指为设立或证明某种权利而制作的书面凭证,它表明证券持有人或者第三人依法有权获得证券商记载的特定权益,或者证明持券人、第三人享有某种证券上记载的权利。 2广义证券:在专用纸单或其他载体上,借助文字或图形,表彰特定民事权利的证书,包括有价证券和无价证券。 3无价证券:证券商记载的权利为非财产性质的。(入场券、车票、资格证书) 4有价证券:证券上所记载的权利为财产性的,表明持券人享有按约定期限取得证券商所记载的物权或债券权利的证书。(提单、债券、票据、股票)——狭义证券 根据财产权利不同:分为商品证券、货币证券、资本证券 5商品证券:又称货物证券,证明持券人有权对一定数量的商品行使请求权的书面凭证(提单、仓单) 6货币证券:又称商业票据,是指因商品交换和买卖关系而产生,证明持券人对票面上记载的,与商品交易价值相当的一定数量货币的有请求权证券(汇票、本票、支票) 7资本证券:发行人以筹集资金为目的而发行的,记载投资人直接或间接享有投资收益和投资份额,并可以依法流通转让的权利证书,具有融资和获取收益的双重职能。(证券法调整) 8《证券法》中的“证券”:包括股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券,以及政府债券、证券投资基金份额以及证券衍生品种。

9政府证券:政府为了筹集财政资金或建设自己,凭其信誉,采用信用方式,按照一定程序向社会公众投资者出具的债权债务凭证券。10金融证券:是指由商业银行或非银行金融机构为筹集信贷资金而向投资者发行的,承诺到期还本付息的有价证券,主要包括金融债券和大额可转让定期存单。 11公司证券:公司为筹集生产所需资金而发行的有价证券,包括股票、公司债券、其他企业债券。 12上市证券:又称挂牌证券,指经证券监管机构的审查批准,在证券交易所办理注册登记后,获得资格在交易所内进行公开买卖的有价证券 13非上市证券:也成非挂牌证券、场外证券,指未在证券交易所挂牌并允许公司在场外自行发行转让的证券。 14股票:股份公司公开发行的、表示股票购买者享有的股东身份和权益,并据以获得股息和红利的可转让书面凭证。 15债券:发行人向投资人出具的,在一定时期内有按约定条件支付利息和到期归还本金的书面证明。 16投资基金凭证:指投资者投资于基金并按投资份额享受权利和承担义务的受益凭证。 17证券法:调整和规范证券发行和交易关系、证券监督管理关系以及其他与证券相关关系的法律规范的总称。 18证券发行:证券的发行人以筹集资金或者调整股权为目的,按照法定的条件和程序向社会公众出售证券并由购买者购买的法律行为。

购房首付款还款合同协议书范本

编号:_____________购房首付款还款协议书 甲方:________________________________________________ 乙方:___________________________ 签订日期:_______年______月______日

本协议由以下双方于_____年月日在签订: 债权人: (以下简称“甲方”) 债务人: (以下简称“乙方”) 甲、乙双方经充分协商,就乙方欠付甲方购房首付款的清偿事宜达成一致意见,为明确双方权利义务,特依法制定本协议条款,以供各方共同遵守。 1.债权债务情况 1.1经双方共同确认:乙方购买了甲方开发的位__________路“__________” ________房屋,购房总价款为,双方约定乙方分期交纳购房首付款元。截至本协议签订之日,乙方仍欠付甲方购房首付款元。 1.2甲乙双方确认:除本条所述欠款外,乙方不欠甲方其他任何款项。 2.还款计划和方式 2.1乙方承诺:于乙方接收房屋时清偿人民币元整(¥:元);剩余元(¥:元)于年月日前还清。 3.违约责任 乙方如未按照2.1约定的还款期限清偿购房首付款,应依法承担本协议确认的欠款金额30%的违约金。同时,乙方除清偿甲方购房首付款外,还应按照中国人民银行同期贷款利率向甲方承担本协议签订之日至实际还款之日期间的利息。 4.保密条款 4.1乙方应当对本协议的内容、因履行本协议或在本协议期间获得的或收到的甲方的商务信息、资料或其他文件或信息的内容保守秘密,未经甲方书面事先同意,不得向本协议以外的任何第三方披露。 4.2除非得到甲方的书面许可,乙方不得将本合同中的内容及在本合同执行过程中获得的信息向

Gambit使用教程及入门实例

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图2 视图控制面板 视图控制面板中的命令可分为两个部分,上面的一排四个图标表示的是四个视图,当激活视图图标时,视图控制面板中下方十个命令才会作用于该视图。 视图控制面板中常用的命令有: 全图显示、选择显示视图、选择视图坐标、选择显 示项目、渲染方式。 同时,我们还可以使用鼠标来控制视图中的模型显示。其中按住左键拖曳鼠标可以旋转视图,按住中键拖动鼠标则可以在视图中移动物体,按住右键上下拖动鼠标可以缩放视图中的物体。 命令面板 命令面板是Gambit的核心部分,通过命令面板上的命令图标,我们可以完成绝大部分网格划分的工作。 图3显示的就是Gambit的命令面板。weism

完美营养餐功效详解

完美营养餐功效详解 完美营养餐中含有人体必需的七大营养成份,包括维生素A、维生素B1、B2、B6、B12、维生素C、D、E,还有烟酸、泛酸、叶酸等,人体所必须的氨基酸,还含有大量的不饱和脂肪酸,以及矿物质Fe、P、Ca、Mg、2n、K等,还含有碳水化合物、蛋白质,植物性脂肪和膳食纤维等。 完美营养餐中所含的营养成份对我们人体来说是完美无缺的,在我们享受美食的同时还能补充我们日常生活中摄取不到的均衡营养。大家知道任何一种营养的缺乏,都会影响我们的健康。 例如: V A——能增加人体对感染的抵抗力,可以预防癌症。缺乏时易得夜盲症。 VBl——保持肠道的正常蠕动,促进糖代谢。缺乏时,可有体弱、易倦、失眠、食欲不振等症状,严重的可发生干性、湿性、急性、恶性脚气病,并且缺乏B1易患心脏病。 VB2——参加人体内多种生物氧化过程,能促进生长,维持健康。缺乏时,可致口角溃疡,唇炎、舌炎、脂溢性皮炎、角膜炎、视觉不清、白内障等。 VB6——为细胞呼吸所必须,维持皮肤、神经和消化系统的正常功能,对青春痘有效。缺乏时,可发生癞皮病、脱发、贫血、食欲不振、恶心、皮炎、腹泻、神经炎、少数有神经症状,甚至狂燥、痴呆,易患糖尿病。 VBl2——以两种活性辅酶形成存在于骨髓、神经组织和胃肠道,在细胞中发挥主要的生理功能,参与红细胞形成和控制恶性贫血,为怀孕和哺乳所必需,有很好的抗癌作用。缺乏,可发生巨幼细胞性贫血。 叶酸——在细胞繁殖和分裂中起重要作用,参与氨基酸代谢,参与血红蛋白合成,防止血红细胞性贫血。缺乏时,可得各种血红细胞贫血。 泛酸——维持正常血糖浓度,影响一些矿物质和微量元素代谢,影响内分泌腺分泌。缺乏时,腹泻,易怒,失眠。 VC——又称抗坏血酸,是一种活件很强的还原物质,能促进铁的吸收,对于防止贫血有辅助作用,能提高氧化利用率,增强心脏代谢率及应变能力,软化血管,可影响胶原质的生成,能提高人体的免疫力。缺乏时,引起毛细血管的脆性增加,牙龈肿胀出血,骨钙化不正常,伤口愈合减慢,严重可出现白血病,有粘膜等皮下肌肉关节出血等症状。 VD——缺乏时,儿童易得佝偻病,成年入骨质软化,骨质疏松,容易出现龋齿,甲状腺肿大。 VE——参与细胞呼吸,维持血管、神经、肌肉、生殖系统功能,有延缓衰老、美容皮肤的作用,使硬化的血管产生弹性。缺乏时,生殖功能下降,易患不育症,肌肉营养不良性萎缩。完美营养餐中还含有微量元素铁、钙、锌。碘、铜、铝、镁,这些营养对人体健康非常重要,尤其是完美营养餐中的锌是当前市场上含锌量最高的食品。 那么摄食极为优良的完美营养餐,对人体的健康有哪些作用呢? 1、健脑功能 对于脑力劳动者和婴幼儿非常适合,维生素B1与神经系统作用关系密切,摄取丰富的维生素B1,能够提高记忆力,集中精力,并能消除焦燥和不安,能促进脑部的发育和正常活动。有报告指出,有的人容易疲劳或起立时感觉晕眩。上楼梯或爬坡时气喘如牛,发生悸动(心脏狂跳),这些症状与维生素B1缺乏有关,维生素B1缺乏还会得心脏病,使糖代谢不活泼,引发心肌肥大,成为高血压和动脉硬化的隐患,这些都是因为缺少维生素B1而引起的营养失调,使内脏和脑部无法承受压力。摄取足够的维生素B1;可以有效的促进脑部健康。 所以完美营养餐对孩子的生长发育,提高智力,补充均衡的营养有惊人的效果。同时完美营养餐还能改善孩子偏食、厌食的现象。

目前我国《证券法》存在的主要问题及修改建议

「摘要」1999年7月1日正式实施的《证券法》确立了证券市场在我国经济发展中的法律地位,奠定了我国证券市场规范发展的基本法律框架,成为我国证券市场法律体系建立过程中一个重大的里程碑,对我国证券市场稳定发展起到了规范和巨大推动作用,但实践证明,它尚存在着许多不足,笔者认为,在投资者保护、上市公司收购、立法技术等八个方面亟须完善,现针对这些问题,提出相应修改建议。 「关键字」证券法主要问题修改建议 1998年12月29日由第九届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过,并于1999年7月1日正式施行的《证券法》是我国第一部由专家学者牵头组织起草、而后提交全国人大常委会审议通过的经济法律,也是最贴近市场脉搏、最触动权益行为的第一部经济法律,证券法的出台,确立了证券市场在我国经济发展中的法律地位,奠定了我国证券市场规范发展的基本法律框架,成为我国证券市场法律体系建立过程中一个重大的里程碑事件。 多年的实践证明,《证券法》的实施对我国证券市场稳定发展,起到了规范和巨大推动作用,发挥了优化资源配置、促进经济结构调整、筹集社会资金、推进股份制改造、建立现代企业制度、促进经济发展等各方面的功能。但随着时间的推移,尤其是我国加入wto后,我国证券市场出现了很多新情况,面对证券市场对外开放所带来的机遇和挑战,要更好地发挥证券市场的功能,更好地服务于“全面建设小康社会”的宏伟目标,我国《证券法》尚存在着许多不足,亟需对《证券法》的有关规定做出必要的修改和补充,使之更有利于保护投资者的合法权益,更有利于资本市场的健康发展,对此,笔者提出几点意见与建议: 一、关于投资者保护问题-民事责任制度不完善 近几年来,证券市场上侵犯投资者权益的事件不断出现,在一定程度上已经影响到证券市场的稳定。投资者是弱势群体,受害最深最大。而《证券法》中的诸多缺漏,使得《证券法》未能充分有效地发挥出保护中小投资者的合法权益、遏制违法行为的作用。如民事赔偿责任的相关部分,主要是民事赔偿制度,《证券法》法律责任一章中,涉及行政责任的有30余条,涉及刑事责任的18条,而民事责任仅有原则性的2条。证券法中民事责任的缺位,目前已实际影响了司法实践。《证券法》第63条规定仅仅涉及虚假陈述的民事赔偿,对内幕交易和操纵市场的民事赔偿未作规定,而对“虚假陈述民事赔偿”的规定也很笼统、概括。在2002年“1.15”通知发布及2003年1月司法解释出台前,我国《证券法》相关证券管理法规仅规定了各种证券违规行为的行政处罚与刑事责任。追究欺诈者的行政责任和刑事责任虽然可以对欺诈者予以惩戒,但是在欺诈行为中受害的投资者的利益却得不到补偿。“保护投资者的合法权益”有时因缺乏相应的具体措施而可能成为一句空话,因此,证券法中民事责任制度的建立与完善是个突出的问题,可以说到了刻不容缓的地步。 建议:在证券法修改时把投资者的力量利益保护放在首位,建立完善的投资者保护机制。 1、在《证券法》修改时,增加“投资者协会”一章,赋予投资者依法有成立投资者协会组织的权利,同时规定投资者协会的法律地位、作用与职能,充分体现和贯彻保护投资者的基本原则。 2、完善《证券法》中的民事责任相关部分,建立民事赔偿制度。目前,最高法院的司法解释只是针对因虚假陈述引发的证券侵权民事赔偿,而对证券市场上操纵市场和内幕交易这两类常见的、危害更大的民事侵权行为,没有做出规定,内幕交易、操纵市场引发的证券侵权民事赔偿,仍然因缺乏具体的法律依据而让受证券欺诈的受损当事人没有权获得赔偿。因此,建议立法将内幕交易、操纵市场也纳入民事赔偿范围,通过推动股东诉讼,将有效遏制证券欺诈行为。 3、立法应明确规定挪用客户保证金、客户交易结算资金、客户托管的债券的行政责任,给客户造成损失的应承担刑事责任及相应的民事赔偿责任。 4、针对证券发行、上市、交易等环节中出现的效益不佳的公司上市、高溢价发行、发行

证券投资学最新案例分析

《证券投资学》案例分析(三) ———股票发行定价案例 一、案情 (一)某股份有限公司股票发行定价案例 某股份有限公司在本次股票发行前的总股本为5000万股,本次发行6000万股,发行日期为5月1日,当年预计税后利润总额为6500万元。请:(1)用全面摊薄法计算每股税后利润;(2)用加权平均法计算每股税后利润;(3)如发行价定为10.7元,用加权平均法计算的发行市盈率是多少?(二)雪银化纤股份有限公司股票发行定价案例 雪银化纤股份有限公司(以下简称雪银公司)拟发行股票3500万股,面值1元,采取溢价发行,由蓝天证券公司(以下简称蓝天公司)包销。雪银公司在与蓝天公司确定股票的发行价格时,雪银公司提出,本公司盈利能力强,产品质量好,在市场上有较强的竞争实力,流通盘又小,因此认为应将股票发行价格定为7元/股为宜;蓝天公司认为,该股票所在行业前景不是很好,同类股票近期在二级市场上表现不很理想,而且大盘处于疲软状况,因此提出将发行价格定为4.5元/股较为合适。后经双方协商,在对雪银公司现状和前景以及二级市场分析的基础上,将股票发行价格定为5.2元/股,并上报中国证监会核准。[1] 二、问题 1、我国新股发行定价方式的发展沿革。 2、影响股票发行价格的因素。 3、我国股票发行定价的方式、过程。 4、世界主要国家发行定价方式。 5、对我国发行定价制度的思考。 三、评析 股票发行价格是指股份有限公司将股票公开发售给特定或非特定投资者所采用的价格。股票发行价格是股票发行中最基本最重要的内容。股票发行价格一般要经过定价过程,新股发行定价实际上是对拟发行公司进行估价,即将拟发行公司作为一个整体资产来看待,估计出其价值,再将估出的价值分推到全部股本的每一份上去。[2] 股票发行价格关系到发行人、证券公司和投资者三方利益,因此,发行定价非常重要。若发行价格过低,发行人将难以筹集到满意的资金量,并且会增大发行成本,甚至损害股东利益;而发行价格过高,又会增大证券公司的发行责任和承销风险,抑制投资者的认购需要,影响股票上市后的流动性。因此,合理地确定股票发行价格,对于股票的顺利发行,保证发行人、承销商和投资者利益,以及股票上市后的表现,都有重要意义。 (一)我国股票发行定价制度的历史沿革 1、20世纪80年代的定价制度。 我国的股票发行定价制度与我国证券市场发展的历史和状况密切相关。众所周知,我国证券市场出现在20世纪80年代中期,为了解决国有企业的筹资问题,推动股份制经济,我国对国有企业进行了股份制试点,股票发行与上市的审批主要由地方政府负责。早期的股票发行主要靠行政摊派,股票仅以面值发售,许多公司的股票发行价格明显低于公司实际价值,定价机制背离了价值本身。不能不说,当时投票发行定价方式完全是由市场环境和投资者的认识水平与投资观念所决定的。当然,股票的低价发行也提高了股票的吸引力,激发了当时刚刚开始具有投资意识的人们购买股票的积极性,对推动我国股票市场从无到有、从小到大,发挥了重要作用。 2、1992—1998年的定价制度。 1992年10月,国务院证券委和中国证监会正式成立,形成了全国统一的证券监管体系。从1992年到1998年,我国经济体制改革不断深入,证券市场也不断发展壮大,在此期间,我国的新股发行定

证券从业人员违法违规行为案例分析 100分

1,利用互联网编造,传播虚假证券市场信息,有可能造成的后果或影响包括(ABCD)(本题有超过一个的正确选项)。 A,直接破坏了证券市场公平交易环境和市场次序 B,可能使相关证券的交易价格与交易量呈现较大幅度的波动 C,可能会对相关公司正常的生产,经营与信息披露造成恶劣影响 D,可能使公众投资者,甚至一些机构在相关个股的投资决策上出现偏差,失误甚至重大误解。 2,按照《证券法》的规定,(ABCD)以及法律,行政法规禁止参与股票交易的其他人员,在任期或者法定限期内,不得直接或者以化名,借他人名义持有,买卖股票,也不得接受他人赠送的股票。(本题有超过一个的正确选项)。A,证券公司的从业人员 B,证券交易所的从业人员 C,证券监督管理机构的工作人员 D,证券登记结算机构的从业人员 3,对利用资金的交易型操纵市场行为和利用推荐证券操纵市场行为,以下说话正确的是(AB)(本题有超过一个的正确选项)。 A,利用资金的交易型操纵哦市场和利用推荐市场行为,都属于法律禁止的操纵市场行为 B,利用资金的交易型操纵哦市场和利用推荐市场行为,不通的只是手段,实质都一样

C,只是利用资金的交易型操纵市场行为,才属于法律上规定的操纵市场行为D,利用推荐证券操纵市场在《证券法》中没有明确规定,不属于操纵证券市场行为 4,基金从业人员“老鼠仓”行为的危害主要体现在()等方面。(本题有超过一个的正确选项)。 A,“老鼠仓”行为严重破坏了基金行业赖以生存的信任基础,破坏了投资者的信心。 B,“老鼠仓”行为损害了基金财产和基金份额持有人利益 C,“老鼠仓”行为以基金份额持有人的利益最大化行为标准,实现了互利互惠D,“老鼠仓”行为扰乱了公平交易的市场次序。 5,《证券法》规定禁止任何人操纵证券市场,其中,操纵证券市场的手段可以包括(ABCD)(本题有超过一个的正确选项)。 A,在自己实际控制的账户之间进行证券交易,影响交易价格或者证券交易量B,与他人串通,以事先约定的时间,价格和方式相互进行证券交易,影响证券交易价格或者证券交易量 C,以其他手段操纵证券市场 D,单独或者通过合谋,集中资金优势,持股优势或者利用信息优势联合或者联系买卖,操纵证券交易或者证券交易量 6目前,利用互联网编造,传遍虚假证券市场信息案件,具备的特点有(ABCD)

完美营养餐简介

完美营养餐简介 健康专家、营养保健师:赵卫 完美营养餐是纯正极品螺旋藻配以各种麦类及豆类精制而成。配料:植脂末、玉米、黄豆、麦片、麦芽精、糙米粉、薏仁、莲子、螺旋藻。完美公司经过长期探索研究,以中国营养学会最新制订的《中国居民膳食营养摄入量》为依据,研究配制出的营养餐能够让我们更好、更全面、更迅速、更方便地补充营养,调节体内代谢,调理肠道功能。哪些类型的人需要服用完美营养餐? 1)脑力劳动者; 2)高血压、高血脂、高胆固醇血症患者; 3)动脉硬化、心脏病患者; 4)糖尿病患者、风湿病、脚气病和肝类患者; 5)需要调养的人实际上完美营养餐适应的人群非常广泛,无论男女老少都适用。 螺旋藻比其他任何食物含更丰富、更均衡的优质蛋白质及多种维生素、矿物质、叶绿素、γ--亚麻酸等不饱和脂肪酸和β—胡萝卜素等,它所含有的人体不能合成的8种必须氨基酸,与联合国“FAO”标准几乎一致,1克螺旋藻所含的营养相当于1000克各种蔬菜营养的总和。完美营养餐能提供给人体所需全面均衡的营养素具有保健功能。 1、增强体质,对营养不良,体质单薄,脑力劳动者,病后需要调理者非常适合。 2、促进生长发育,补脑、健脑,增强记忆有特效。 3、改善因缺乏相关营养素引起的病症,如营养性贫血、骨质疏松、脚气病。 4、降血压、降血脂、预防心脑血管疾病,螺旋藻中富含亚油酸、γ-亚麻酸,丰富的 维生素C、锌、钙都有使血压下降的作用及改善心脑血管疾病。 5、降血糖,糙米、燕麦富含锌及纤维、维生素B6都有降血糖的功效,因此完美营餐非常适合糖尿病人饮用。

6、改善肠胃功能,预防消化道疾病,对预防慢性胃炎及消化道溃疡有显著作用。 7、改善睡眠,预防和改善失眠、健忘及神经衰弱。 8、延缓衰老。 9、补充均衡营养,促进胎儿发育及婴儿身体健康成长。高品质蛋白质、钙、铁、维生素A、维生素B1、维生素B2、烟酸、维生素C、维生素D这些营养素都是胎儿、婴儿、乳母非常急需的营养,完美营养餐就含有上述丰富的营养,所以营养餐非常适合孕妇、乳母、婴幼儿服用。 知识问答: 1、问:高纤乐、营养餐中的阿斯巴甜和果糖有何区别?糖尿病人可否服用 高纤乐、营养餐? 答:果糖是一种单糖。我们的营养餐和高纤乐中所含的阿斯巴甜是一种低热量甜味剂,食用后便会分解为蛋白质成分,可被人体吸收,消化及正常代谢,所以对患有糖尿病人可食用,且安全。 2、问:“完美健康食品礼盒”有什么好? 答:为了让您拥有更健康的生活,我们诚心地向您推荐“完美健康食品礼盒”。 它结合中国博大精深的养生文化之道——“不治已病治未病”的思想与现代国际、国内营养保健权威论断,科学地分析、总结、融合,得出“清调补” 理念精华,从“清除体内毒素”、“调节身体功能”、“补充均衡营养”开始,让您的身体更健康!

购房首付款还款合同协议书范本

本协议由以下双方于_____年月日在签订: 债权人: (以下简称“甲方”) 债务人: (以下简称“乙方”) 甲、乙双方经充分协商,就乙方欠付甲方购房首付款的清偿事宜达成一致意见,为明确双方权利义务,特依法制定本协议条款,以供各方共同遵守。 1.债权债务情况 1.1经双方共同确认:乙方购买了甲方开发的位__________路“__________” ________房屋,购房总价款为,双方约定乙方分期交纳购房首付款元。截至本协议签订之日,乙方仍欠付甲方购房首付款元。 1.2甲乙双方确认:除本条所述欠款外,乙方不欠甲方其他任何款项。 2.还款计划和方式 2.1乙方承诺:于乙方接收房屋时清偿人民币元整(¥:元);剩余元(¥:元)于年月日前还清。 3.违约责任 乙方如未按照2.1约定的还款期限清偿购房首付款,应依法承担本协议确认的欠款金额30%的违约金。同时,乙方除清偿甲方购房首付款外,还应按照中国人民银行同期贷款利率向甲方承担本协议签订之日至实际还款之日期间的利息。 4.保密条款 4.1乙方应当对本协议的内容、因履行本协议或在本协议期间获得的或收到的甲方的商务信息、资料或其他文件或信息的内容保守秘密,未经甲方书面事先同意,不得向本协议以外的任何第三方披露。 4.2除非得到甲方的书面许可,乙方不得将本合同中的内容及在本合同执行过程中获得的信息向

任何第三方泄露。 4.3本保密义务应在本协议期满、解除或终止后仍然有效。 5.其他 5.1本协议系双方真实意思表示,并自愿签署本协议,不可撤销。除甲乙双方协商一致并达成书面变更或解除本协议意见或发生法定变更或解除事由外,甲乙双方中任何一方无权单方变更或解除本协议。 5.2任何由本协议产生的一切争议、主张或纠纷,应当通过各方当事人之间的友好协商予以妥善解决,协商不成的任何一方均可向兴庆区人民法院起诉。 5.3本协议自甲乙双方签章时生效,一式贰份,甲乙双方各执壹份,具有同等法律效力。 (以上无正文) 甲方(签字):乙方(签字): 法定代表人:身份证号: 地址:住所: 联系电话:联系电话:

证券法案例

案例1 中国证监会于2007年8月受理了甲股份有限公司(本题下称“甲公司”)申请首次公开发行股票并上市的申报材料,该申报材料披露了以下相关信息: (1)甲公司(非金融类企业)本次发行前的股本总额为人民币4000万元(每股面值人民币1元),本次拟发行8000万股,拟募集资金4亿元,其中20%的募集资金拟用于委托理财。 甲公司本次发行前的股本总额、募集资金的用途是否符合中国证监会的有关规定? 答案①甲公司发行前的股本总额符合规定。根据规定,发行人首次发行股票并上市的,发行前股本总额不少于人民币3000万元。在本题中,甲公司发行前的股本总额为4000万元,符合规定。②募集资金的用途不符合规定。根据规定,除金融类企业外,募集资金使用项目不得为委托理财等财务性投资 (2)甲公司2004年、2005年和2006年扣除非经常性损益前的净利润分别为800万元、1000万元和1500万元,扣除非经常性损益后的净利润分别为700万元、1200万元和1200万元。甲公司2004年、2005年和2006年经营活动产生的现金流量净额分别为1400万元、1600万元和1800万元。 甲公司最近3个会计年度的净利润、现金流量净额是否符合中国证监会规定的首次公开发行股票并上市的条件。 答案①最近3个会计年度的净利润不符合规定。根据规定,发行人首次发行股票并上市的,最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元,净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计算依据。在本题中,甲公司最近3个会计年度净利润累计为2900万元,不符合规定。②最近3个会计年度的现金流量净额不符合规定。根据规定,发行人首次发行股票并上市的,最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元。在本题中,甲公司最近 3个会计年度的现金流量净额累计额为4800万元,不符合规定 (3)截止到2007年6月30日,甲公司经过审计后的财务会计资料显示:资产总额为16000万元,负债总额为11000万元,无形资产(扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后)为1400万元。 甲公司最近一期期末的无形资产是否符合中国证监会规定的首次公开发行股票并上市的条件? 答案最近一期期末的无形资产不符合规定。根据规定,发行人首次发行股票并上市的,最近一期期末无形资产(扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后)占净资产的比例不高于20%。在本题中,甲公司无形资产占净资产(5000万元)的比例为28%,不符合规定。(4)2005年8月,经甲公司股东大会决议,甲公司的主营业务进行了重大调整。 甲公司2005年8月调整主营业务是否对本次发行的批准构成实质性障碍? 答案构成实质性障碍。根据规定,发行人首次发行股票并上市的,最近3年内主营业务和董事、高级管理人员不能发生重大变化。 (5)乙公司为甲公司的控股股东,乙公司的董事张某担任甲公司的总经理,甲公司的董事会秘书李某担任乙公司的总经理,甲公司的财务人员王某在乙公司的财务部门兼职。 张某、李某和王某在甲公司、乙公司同时任职的事实是否对本次发行的批准构成实质性障碍? 答案①张某的行为不构成实质性障碍。根据规定,发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务。在本题中,甲公司的总经理张某只是在控股股东乙公司担任董事,并不违反规定。

完美保健品为什么能调理好那么多的慢性疾病

有病吃药这好象已经成为人们根深蒂固的观念,有病到医院吃药也是一般人的做法,其实这里面有几个误区: 一是: 人自己就有免疫系统,只要这个系统能够正常工作,人一般是不会得病的,所以我们应该把重点放在提高我们自身的免疫能力上,那提高免疫能力最有效果的手段是吃优质的保健品,而非吃药; 二是: 药物中含有毒素,是药三分毒,国家也允许药物中还有一定的毒性,这是大家都知道的,所以许多疾病吃的药越多,身体的病越多,即使调理好一种病,其他的器官也被搞伤了; 三是: 人是靠营养活着,而非靠药物,人想活的好,应该从营养出发,而非通过药物; 四是: 病的好转是靠两个方面,一个是药物的暂时维持和控制,防止病情的加重;二是自身调理机能的提高,这必须靠保健品在两者的合力下把疾病消除,所以药和保健品的功能是互相不能替代的,所以我们不要迷信任何一个方面。 其实好多慢性病人,你们可以想一想,你们吃了那么多年的药物,您的病是越吃越轻呢,还是越吃越厉害呢?您自己一想就都明白了,所以需要亲爱的朋友们转变一下思维,不妨换个方法试一试。我敢说您会收到意想不到的效果。 问题的关键我们必须选择优质的保健品,完美保健品的功效性,已经被千万消费者所证实,希望朋友们好好了解完美保健品,对慢性疾病的确有非常好的调理作用。 首先大家看看完美拿下四个国际认证。从 2002年6月开始,在短短的7个月内,完美在全国率先顺利通过具备国内及国际高度权威资质的“四个认证”。即国内的保健食品GMP 认证和国际的HACCP食品安全控制体系认证、£09001:2000质量管理体系认证、£014001:1996环境管理体系认证。认

证不是目的,但从另外一方面,我们可以看到完美在行业内追求卓越的企业品质的态度。其公众认知度骤然而生。 为什么有这么多病吃药打针都没治好,吃完美保健品后却好了?这是两个问题,第一个问题是: 为什么有许多疾病吃药打针的疗效不明显? 两个原因: 第一个原因是现代医学有它的局限性。要治疗疾病必须从这三方面着手: 一是去除病因,也就是中医所说的“治本”和“驱邪”;二是减轻直至消除症状,中医称之为“治标”;三是增强免疫机能和康复机能,中医称之为“扶正”。 可能不少人认为医学发展到今天应该已经很发达了,但至今还有很多疾病的病因尚未明确或未形成定论,比如高血压、恶性肿瘤、糖尿病等。无法确定病因,就难以有针对性地根除病因,治疗变成了主要是控制症状。比如治疗高血压病,不清楚病因的高血压,我们称之为“原发性高血压”,主要治疗的手段是使用降压剂,治标不治本,这样是治不好高血压的。 有些疾病我们知道主要病因,比如知道某人的胃溃疡是由于长期心情忧郁引起的,但医生并不一定能改善患者的心情,患者的心情受很多因素的影响,短期内医生可以控制胃溃疡的症状,但患者心情不改变,不久就会复发。有些病的病因是不好的生活习惯,如某人的支气管炎是吸烟引起的,医生可以用药物控制患者的炎症,但却无法控制他不吸烟;不戒烟,这个慢性支气管炎是无法治好的。相对来说,现代医学对疾病症状的控制显得有力一些,只要具备相当的医疗条件,大多数病的症状是可以得到迅速地控制的,但也有不少疾病的症状控制不了,如晚期肿瘤病人的恶病质,爱滋病人的感染,帕金森症患者的震颤等都难以控制。 对于增强免疫功能,现代医学还缺乏特别有效的方法,艾滋病是一种严重破坏人体免疫功能的传染病, 但至今没有特别有效的办法增强患者不断下降的免疫功能;对于抵抗疾病的急性发作,有一些有效的方法,如给患者注射人血丙种球蛋白、维生素 C 针剂、抗病毒血清等,但这并不能增强人体自身的免疫机能,对于治疗慢性病作用不大。

证券法名词解释简答题论述

一名词解释 1.证券:表示一定权利的书面凭证,记载并代表一定权利的文书P2 2.证券权利:证券所表彰的权利内容,包括债权和股权及少量衍生类投资权益P3 3.公开原则:证券发行、交易都必须遵循重要事实的公开原则,信息披露义务人应当真实准确及时完整的披露与证券交易和发行及证券价格有关的各种重要信息,不得虚假记载、误导陈述或重大遗漏,公开原则的核心是信息公开和透明P54 4.持续信息披露:证券发行人,证券发行人主要股东和有关当事人披露与证券交易和证券价格有关的重大信息P82 5.实质监管:对发行人及上市公司是否符合法定实质条件的监管P91 6.证券发行:创设证券权利的复杂行为,包括劝导投资、投资者认购、发行人分配证券、接受资金和交付证券在内的各项行为P109 7.证券募集:本身包含有劝导、兜售之意,即向投资者发出出售证券的意思表示P110 8.超额配送选择权:在稳定股票市场价格的特别措施,被视为安定操作的特殊形式P150 9.操纵市场:行为人以不正当手段,影响证券交易价格或证券交易量,扰乱证券市场秩序的行为P334 10.内幕交易:证券交易内幕信息知情人或非法获取内幕信息的人,在内幕信息公开前买卖相关证券或泄露该信息,或建议他人买卖相关证券的行为P310 11.善意收购:上市公司收购的动机或意图符合目标公司股东或管理层利益的上市公司收购P262 12.恶意收购:上市公司收购的动机或意图违背目标公司或管理层利益的上市公司收购P262 13.要约收购:投资者持有上市公司一定比例以上的股票时,应当通过向被收购公司全体股东发出要约的方式来继续收购的一种法律制度P267 14.协议收购:投资者通过与上市公司特定股东签订股份转让协议的方式购买其所持上市公司股票的收购制度P276 15.虚假陈述:特定主体在证券发行与交易过程中,违反证券市场信息披露义务,采取虚假记载、误导性陈述、重大遗漏和不正当披露等形式谋取不当利益的行为P289 16.征集表决权:征集人出于控制公司或改组公司董事会进而调整公司经营策略的目的,将记载必要事项的空白授权委托书交付公司股东,劝说股东选任自己或第三人代理行使其表决权的行为P278 二简答 1 上市公司收购的特征和本质P259 本质:证券买卖,具有证券交易的性质 特征:上市公司收购之利益主体的多元化上市公司收购客体的多样性 上市公司收购场所的特定性上市公司收购目的的多重性上市公司收购之规制的严格性 2 内幕交易法律责任的构成要件P319:内幕证券内幕信息内幕人内幕交易行为 3 证券法中首次公开发行债券和首次公开发行股票的条件P118 ●主体资格:发行人应当是依法设立且合法存续的股份有限公司 ●独立性:发行人应当具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力 ●运行规范:发行人应当依法建立健全股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度相关机构和人员能够依法履行职责 ●财务和会计

【证券法经典案例系列】陈建良内幕交易案

陈建良内幕交易案 案例来源:《天山水泥原副总陈建良缺席首个内幕交易民事案》,载新民网,http://biz xinmin cn/zhengquan/2008/09/04/1331807html ,最后浏览于2007年1月3日。 【案情介绍】 2004年6月24日,新疆屯河投资股份有限公司(以下简称新疆屯河)与中国非金属材料总公司(以下简称中材公司)签署了股份转让协议书,将其所持新疆天山水泥股份有限公司(以下简称天山股份,证券代码:000877)部分股权转让给中材公司,6月29日,天山股份、新疆屯河、中材公司发布公告披露上述股权转让事项。在该股权转让协议签订之前的2004年6月10日至15日期间,相关中介机构人员进驻天山股份,对其进行全面调查,为签署股权转让协议做准备。最迟至2004年6月15日,天山股份向下属公司,包括陈建良及其所任职的江苏事业部,通报上述股权转让谈判将进入实质性阶段的情况,陈建良本人在此期间也曾向天山股份询问股权转让进展情况。该股权转让及其重要进展在依法披露前属于证券法规定的内幕信息。该信息2004年6月29日公开。陈建良知悉上述内幕信息。 陈建良利用其控制的代码为34435(户名:陈建良)、36076(户名:黎明)资金账户及其下挂010*******、010*******、010*******证券账户,自2004年6月21日起交易天山股份股票,至2004年6月29日上述信息公告前,合计买入1646757万股,卖出195193万股。 【法律问题】 1.内幕交易行为的界定 2.内幕交易行为的构成要件 【法律分析和结论】 内幕交易,也称为"内部人交易"、"内线交易"、"内情者交易",是指内幕人员利用所掌握的、尚未公开的内部信息进行证券交易,或者其他人员利用违法获得的内幕信息进行证券交易的行为。我国证券市场起步较晚,法律制度不健全,因此,内幕交易行为盛行,严重阻碍了证券市场的良性运行和健康发展,必须遏制。对于内幕交易的判断,关键是在于内幕信息和知情人的认定上。 本案中关于天山股份股权转让的谈判事项在依法披露前属于内幕信息。陈建良作为天山股份的控股公司的董事长,属于《证券法》所界定的"发行人控股的公司及其董事、监事、高级管理人员",其通过各种手段利用知道的内幕信息在信息披露前进行证券交易,并获得了利益,该行为违反了《证券法》关于内幕交易的规定,如果给投资者造成损失的,应该承担赔偿责任。证监会可以根据《证券法》第202条的规定,对其进行没收非法所得、罚款等处罚。 1

《证券法》(2019)主要修订内容(中)

《证券法》(2019)主要修订内容(中) 返回上一级 单选题(共2题,每题20分) 1 . 根据2019年修订的《证券法》,下列有关上市公司股东权利代为行使征集的相关制度安排,说法不正 确的是()。 ? A.征集人公开征集股东权利时,应委托证券公司、证券服务机构 ? B.依法征集股东权利的,征集人应当披露征集文件,上市公司应当予以配合 ? C.不得以有偿或者变相有偿的方式公开征集股东权利 ? D.公开征集股东权利违反法律、行政法规或者国务院证券监督管理机构有关规定,导致上市公司或者其股东遭受损失的,应当依法承担赔偿责任 2 . 根据2019年修订的《证券法》,下列关于证券调解和诉讼说法不正确的是()。 ? A.投资者与发行人、证券公司等发生纠纷的,双方可以向投资者保护机构申请调解 ? B.投资者与证券公司发生证券业务纠纷,投资者提出调解请求的,证券公司不得拒绝 ? C.投资者保护机构对损害投资者利益的行为,可以依法支持投资者向人民法院提起诉讼 ? D.投资者提起虚假陈述等证券民事赔偿诉讼时,诉讼标的是同一种类,且当事人一方人数众多的,可以依法推选代表人进行诉讼 多选题(共2题,每题20分) 1 . 发行人因欺诈发行、虚假陈述或者其他重大违法行为给投资者造成损失的,()可以委托投资者保护 机构,就赔偿事宜与受到损失的投资者达成协议,予以先行赔付。 ? A.控股股东 ? B.实际控制人 ? C.相关的证券公司 ? D.相关的证券服务机构 2 . 除证券公司外,任何单位和个人不得从事下列()业务。 ? A.证券承销 ? B.证券保荐 ? C.证券经纪 ? D.证券融资融券

合同范本之交了首付未签购房合同

合同范本之交了首付未签购房合 同 交了首付未签购房合同 【篇一:买房签约小心合同附件陷阱” 买房签约小心合同附件陷阱 垫首付”、分期付”、无理由退房” ??这些促销举措即便签在合同里,也不一定就能让你高枕无忧 垫首付”、分期付”、无条件退房” 保值计划”??新政下的南京楼市,开发商使出全身招数纷纷推出各种促销活动,以期拨动观望者麻木的神经,打破市场僵局。签约时,开发商往往会在统一的购房合同之外追加一些附加条款”对活动作出细致的规定。 五花八门的促销手段,对于购房者来说不仅仅是道计算题,更是道选择题:附加条款和购房合同一样,购房者不容置喙,签还是不签? 这是个问题。 笔者近日搜集了目前集中常见的促销方式,并连线专业的房产律师以及业内相

关人士,请他们就其中容易出现的风险以及纠纷作深入浅出的解读,提醒购房者在签合同与附加条款时别忘了仔细斟酌,对合同约定的各项权利、义务以及违约责任等要一一衡量,以免产生不必要的纠纷。 分期首付,先甜后苦 -案例: 市民陈旭不久前收到江宁某楼盘的一条促销短信,称在售房源首付只要5万即可。陈旭心动之下到售楼处详询,原来垫首付是指购房者只要先支付1成首付,其余两成由开发商垫付,余款做按揭,年底前购房者再将两成首付给开发商

不过当他看到开发商附加的借款合同”时却吓了一跳:违约条款中约定若购房者逾期不付清另外两成首付,每天要支付应付款千分之五的违约金,超过30天每天再加收千分之五,若提出退房则前期交的1 成首付予以没收。我算了一下,一套40万的小户型两成首付是8万,若逾期每天的违约金至少400元,万一资金不到位退房,前面交的一成首付4万元就打了水漂。”解析: 分期首付”看起来让购房者不需支付太多的首付款就可轻松”置 业。不过,业内人士提醒,低首付”跟首付三成”是背着抱着一样 沉”没什么本质区别,而且未来还款压力更大。 江苏苏源律师事务所资深律师王炜称,分期首付”涉及购房者、开 发商、银行三方的法律关系,产生三个合同关系,任何一个出现纠纷,都会产生一定的法律后果。比如,若《房屋买卖合同》出现纠纷,但并不影响购房者跟开发商签的《借款合同》,购房者借开发商的钱还是得还,同时,购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效,一旦超过银行规定时限不还,银行将回收房产。一 定要从自身的财务情况出发,判断自己是否有能力购房,别让自己因为一时的诱惑陷入财务危机。”王炜提醒。 保值承诺,镜花水月 -案例: 市民高俊去年购买了仙林某楼盘,当时开发商承诺购房者保留10% 的总房款,等交房时,若其他同品质房源的价格低于签约的价格,则免去这10%的总房款。但高俊在和开发商签订的附加承诺书”中却约定房屋交付前一个月内,如同品质、同楼层、同户型、同付款方式房源价格不低于本人购买房源,应将10%房款一次性以现金形式付给开发商,款清拿房。若未能在承诺时间内把剩余房款补齐,开发商有权延期交付并追究违约责任。” 结果,近期交房时,高俊以周边楼盘价格都在下调为由提出免除10%房款时,却遭到开发商的拒绝,坚称自己并未降价。 -解析: 王炜表示,目前南京施行的是一房一价”政策,同一楼盘,不同组团、不同位

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