2015年土地估价师备考：相关法律之担保法2考前冲刺
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、环比发展速度和定基发展速度的关系是。
A：定基发展速度等于相应各期环比发展速度的连乘积
B：环比发展速度等于相应各期定基发展速度的连乘积
C：定基发展速度等于环比发展速度减1
D：定基发展速度等于相应各期环比发展速度的总和
E：土地
2、路线价估价法的精度与密切相关。【2004年考试真题】
A：路线价修正体系与深度指数
B：路线价修正体系与标准宗地
C：路线价与路线价修正体系
D：路线价与标准宗地
E：时间因素
3、若已知某市2006年居住用地地价的逐月增长率，则可采用法求取该年的月平均增长率．【2007年考试真题】
A：算术平均数
B：几何平均数
C：中位数
D：众数
E：土地
4、平原盆地多形成集中式城市布局结构，下列城市中，属于这一结构的是__。A．太原
B．商丘
C．北京
D．上海
5、（）是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。
A.经济地租
B.商业地租
C.理论地租
D.垄断地租
6、用成本逼近法估算土地价格时，可暂把征地费用当做转换用途土地的计算。A：价格
B：市场购买价格
C：非市场购买价格
D：平均价格
E：时间因素
7、《协议出让建设用地使用权规定》规定，公布协议出让结果的时间不得少于__日。
A．7
B．10
C．15
D．30
8、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于。【2002年考试真题】
A：区域平均地价
B：市场价格的平均值
C：成交地价的平均水平
D：评估价格的平均值
E：时间因素
9、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为(保留到小数点后一位)。【2006年考试真题】
A：314．3
B：314．4
C：315．0
D：315．3
E：时间因素
10、某房地产公司修建一栋写字楼，某月同时售给甲、乙、丙三个单位，售价分别为1600万元、300万元和600万元．其中，甲单位在当月支付第一笔购楼款800万元，乙单位在当月全部付清购楼款，丙单位仅签订购房合同而未付款项．该房地产公司在销售写字楼的当月月底，应缴纳万元营业税．【2006年考试真题】A：15
B：55
C：95
D：125
E：土地
11、商业的集聚经济效益主要来源于它的。
A：互补性
B：互通性
C：比较性
D：代表性
E：时间因素
12、剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是。
A：估算开发后的售价
B：估算开发的总费用
C：确定最佳开发利用方式
D：估算开发周期
E：时间因素
13、当房地产开发商投入的开发建设资金达到或超过项目总投资额的时，经行政主管部门批准后即可预售．【2002年考试真题】
A：20％
C：30％
D：35％
E：土地
14、按照《经租房屋清产估价原则》对房屋的新旧程度的划分，十成新的砖混结构房屋是指。
A：刚刚竣工的砖混结构商品房
B：竣工验收合格，使用期在五年以内的砖混结构房屋
C：没有投入使用的砖混结构商品房
D：折旧率很小的砖混结构房屋
E：时间因素
15、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是。
A：区域的几何中心
B：泛指的城镇或居民点
C：区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点
D：具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市
E：时间因素
16、当需求缺乏价格弹性时，降低价格会增加需求量，供应商的总收入．【2009年考试真题】
A：增加
B：减少
C：不变
D：不确定
E：土地
17、下列不属于土地社会经济条件调查的是__。
A．国民生产总值调查
B．人口、劳动力调查
C．地形、地质调查
D．基础设施、能源调查
18、H公司所使用的一宗国有出让土地，其土地使用权出让合同约定的使用年限到期的时间是2004年11月25日，出于经营的需要，H公司拟继续使用该宗地，根据法律规定，H公司应当至迟于__申请续期。
A．2003年5月24日
B．2004年8月24日
C．2004年5月24日
D．2003年11月24日
19、某公司以年租金540元／平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70％．据调查，同类建筑物的重置价格为2000元／平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元／平方米，土地还原率为8％，建筑物还原率为10％，不动产综合还原率为9%．则该不动产的价格为元／平方米。【2009年考试真题】A：3650
B：4232
C：5270
E：时间因素
20、已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产所占的土地价格为（）万元。
A.300
B.400
C.500
D.600
21、在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是的地租理论。
A：威廉．配第
B：亚当．斯密
C：大卫．李嘉图
D：弗朗西斯．魁奈
E：时间因素
22、根据《农用地估价规程》，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括（）。A．级差收益测算法
B．样点地价平均法
C．定级指数模型法
D．标准田法
E．样地法
23、对于有样点地价的定级单元，如果样点单元内样点数量有个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价。
A：2
B：4
C：3
D：5
E：国家实行土地估价师资格认证制度
24、某企业出资150万元购建一厂房，预计可使用20年，净残值为10万元，该企业决定采用双倍余额递减法计提折旧，则月折旧率为（）。
A．0.83%
B．10%
C．4.67%
D．0.39%
25、一般来说，城镇土地开发规划主要内容包括__。
A．编制土地开发规划方案
B．土地开发的可行性论证
C．开发区的总体布局与功能分区
D．小区规划设计
E．土地勘测调查和社会经济情况的调查
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列__规定办理。
A．市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府
B．市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府C．有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方寨、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准
D．农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地
E．农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施，按具体建设项目分别供地
2、国有土地所有权的范围包括。
A：城市市区即建成区的土地
B：农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购为国有的土地
C：农村中的国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地
D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有
E：名胜古迹、自然保护区等特殊土地(包括区内集体所有的土地)
3、不同__的国有土地使用权出让最高年限不同。
A．土地等别
B．土地级别
C．土地用途
D．土地质量
4、城乡规划实施一书两证。两证是指。
A：建设用地规划许可证和选址意见书
B：选址意见书和建设工程规划许可证
C：建设用地规划许可证和建设工程施工许可证
D：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
E：35％～50％
5、__是土地管理的主体。
A．各级政府的国土资源行政主管部门及其公务员
B．土地资源
C．土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系
D．土地制度
6、根据有关法律的规定，土地使用权可以因下列原因终止。
A：土地灭失
B：土地使用权期限届满
C：国家依公共利益需要，依法定程序收回
D：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的未按出让合同约定的动工开发期限开发土地满1年的
E：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的未按出让合同约定的动工开发期限开发土地满2年的
7、《城市房地产管理法》规定为房地产交易的基本制度。
A：房地产价格申报制度
B：房地产价格评估制度
C：房地产价格认定制度
D：房地产价格评估人员资格认证制度
E：国有土地有偿有期限使用制度
8、根据《中华人民共和国城市规划法》的规定，在城市规划区内进行建设，应遵守该法，城市规划区的具体范围，由（）划定。
A．土地利用总体规划
B．国民经济和社会发展规划
C．城市总体规划
D．城市发展规划
9、某市在某年的土地出让总面积为1万平方米，土地平均出让纯收益标准为90元／平方米，则该年应从出让金中划出的农业开发资金最低为万元。
A：18
B：13.5
C：9
D：4.5
E：35％～50％
10、涉及指数方式的因子指标不包括__指数计算。
A．位序标准化或极值标准化方式的
B．区域经济发展水平涉及的有关凶子
C．城镇对外辐射能力
D．城镇交通条件
11、控制性详细规划的主要内容包括。
A：确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线
B：确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高
C：制定相应的土地使用及建筑管理规定
D：控制性详细规划的用地是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在2 k
E：控制性详细规划的用地是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在1k
12、形成测量误差的原因主要有。
A：影响误差
B：人身误差
C：测量对象自身误差
D：仪器误差
E：测量对象变化误差
13、供地行为主要涉及等问题。
A：是否供用地
B：供地方式
C：供地数量
D：供地位置以及供地条件
E：供地质量
14、下列选项中，股票与债券有区别的是。
A：性质
B：有价证券
C：承担的风险
D：持有人对公司经营管理享有的权利
E：收益
15、根据工业区位理论，下列描述正确的是。
A：影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚因素
B：遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈大
C：限地性原料的失重程度愈大，原料指数则愈大
D：劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形
E：社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素
16、农地基准地价目前是以__为评估对象。
A．耕地
B．菜地
C．基本农田
D．农用地
17、公共设施规划布置满足的基本要求有__。
A．公共设施要分级成套地布置
B．公共设施要依托现有城区，分布在城区中心
C．各类公共设施要按照与居民生活的密切程度确定合理的服务半径
D．公共设施的分布要结合城市交通组织来考虑
E．公共设施的分布应尽量分散，不易集中
18、城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。A：省会
B：治区首府
C：50万人口以上的大城市的
D：100万人口以上的大城市的
E：地级市
19、城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为
A：测算以货币形态的土地收益为主
B：测算必须从企业利润人手
C：测算统一似商服业利润为计算的标准
D：宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性
E：农村社会经济发展水平
20、全国社会经济统计指标中的动态指标，不包括__。
A．固定资产投资
B．价格指数
C．通货膨胀率
D．进出口总额
21、土地估价报告的使用方向有以下哪几种?
A：价值依据
B：诉讼证据
C：记账依据
D：价格依据
E：抵押依据
22、下列关于基本农田及基本农田保护，表述正确的是。【2008年考试真题】A：基本农田，又称之为“吃饭田”、“保命田”
B：基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的耕地
C：所有的优良耕地都是基本农田
D：基本农田保护方针是：“全面规划、合理利用、用养结合、严格保护”
E：各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80％以上23、农村村民非法占用土地建住宅表现形式包括。
A：农村村民采用正当手段取得批准非法占用土地建住宅
B：农村村民采用欺骗手段骗取批准非法占用土地建住宅
C：农村村民土地建住宅的面积超过了省、自治区、直辖市规定的标准
D：农村村民未经批准非法占用土地建住宅
E：农村村民建住宅的面积超过了本村规定的标准
24、担保物权的担保范围包括__等。
A．主债权及利息
B．违约金
C．定金
D．损害赔偿金
E．实现担保物权的费用
25、__是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
A．土地使用权出让
B．土地使用权租赁
C．土地使用权抵押
D．土地使用权转让
商品房买卖合同司法解释全文解读(规范版) Interpretation of judicial interpretation of commercial housing sales contract (normative version) 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日
商品房买卖合同司法解释全文解读(规范版) 前言：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好? 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
一、填空题 1、《中华人民共和国担保法》下列担保的方式：（保证）、（抵押）、（质押）、（留置）和（定金）。 2、《担保法》所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以（拍卖）、（变卖）该财产的价款（优先受偿）。前款规定的债务人或者第三人为（抵押人），债权人为（抵押权人），提供担保的财产为（抵押物）。 3、根据我国《担保法》的规定，债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附（最高额抵押）合同。 4、我国《担保法》规定的质押权包括（动产质权）和（权利质权）。 6、法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为(两年)，法律另有规定的除外。 7、依我国《担保法》的有关规定，抵押权的实现方式有：（折价）、（拍卖）、（变卖）。 9、抵押人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自（登记之日）起生效。 10、《担保法》规定，担保合同被确认无效后，（保证人）、（债务人）、（债权人）有过错的，应当根据其过错承担相应的民事责任。 12、《担保法》规定，同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同（约定的保证份额）承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担（连带责任）。 17、《物权法》规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物（不属于）抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人（无权）优先受偿。 18、票据的种类有（汇票）、（本票）、（支票）。 20、《物权法》规定，抵押权人应当在（主债权诉讼时效期间）行使抵押权；未行使的，人民法院（不予）保护。 二、判断题 1、担保法规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。（√）。 2、担保法规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。（√） 3、在一般保证中，保证期间债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不免除保证责任。（×） 4、一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起3个月。（×） 5、抵押贷款，系指按《担保法》规定的抵押方式以借款或第三人的动产或权利作为质押物发放的贷款。（×） 6、质押贷款，系指按《担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。（×） 8、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体均可作保证人。（×） 9、国家权力机关，军事机关和司法机关可以作保证人。（×） 10、企业法人的分支机构，职能部门不得为保证人。（√） 11、当事人以《担保法》第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。（×） 12、下列权利可以质押：汇票、支票、本票、债券、存款单。( √) 13、定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的百分之三十。（×） 14、担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。( √) 15、根据贷款通则，对实行整体股份制改造的借款人，应当明确其所欠贷款债务由改造后公司全部承担；对实行部分股份制改造的借款人，应当要求改造后的股份公司按占用借款人的资本金或资产的比例承担原借款人的贷款债务。（√） 16、保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。( √) 18、以出让方式取得的国有土地使用权可以单独抵押。( √) 三、单项选择题 1、甲向乙借款，并约定将自己的奥迪车出质给乙，乙因自己不会开车，要求甲将该车开回。后甲向丙借款，又将该车出质给丙。丙对该车进行了占有。因甲无力还款而引起纠纷。乙丙均欲行使对该车的质权。下列表述正确的是( D )。 A．甲与丙之间的质押合同无效B．甲与乙之间的质押合同生效
担保法司法解释起草人曹士兵+解读担保法司法解释的若干问题主持人：今天晚上我们十分荣幸地请到最高人民法院民二庭的曹士兵老师为我们做题为《担保法司法解释的若干问题》的讲座，下面让我们以热烈的掌声欢迎曹老师的精彩演讲。 曹士兵：首先非常荣幸能到人民大学来同大家一起学习《担保法》及其相关司法解释。 《担保法》及其相关司法解释的内容是非常庞杂的，而我们今天只有两个小时的时间，我想，在座各位可能有一些了解担保法及其相关知识，有些可能并不太熟悉我们国家这方面的法律，所以我尽量讲一些比较具有代表性的问题。在此之前我想谈一下我个人做法官的体会，也就是我自己在做司法解释时的一些体会。 我是95 年从社科院法学所博士毕业以后进入最高人民法院的，至今已工作了六年，有一些体会。我先说一下做法官的体会和具体到担保法的一些体会，然后再讲一些担保法中比较重要的制度以及规范。中国的法律和国外的法律一样，都体现在具体的规范当中，一个制度是通过规范而存在的。对一种法律及其相关规范，不同的人进行研究时也并不相同，法官是如何看待法律的呢？我个人最大的体会是，法官看法律犹如一个技术员。我们在座的学生和学校的老师在研究法律的时候，尤其是研究理论法时，很多是把目光放在文化、逻辑和历史上面，而做为一个法官在看待法律时是看其具体的法律规范。如果碰到一个纠纷，要是去问法官，他会告诉你这个纠纷在中国的法律下大概会如何；如果去问一个理论家的话，他会告诉你他个人会认为是怎么样。所以我觉得，在法官眼中看法律是看每个具体的法律条文的，或者说，法官在讨论一个问题时不会谈到个人的观点，他不是靠观点而是靠依据来办理案子。 在我所写的《中国担保诸问题的解决》一书的前言中就是论述的这个问题。我们在做法学研究时，有些人研究的是法律哲学，法律文化，而法官研究的是“法之术”，即对于手中的案件，中国法中有哪些法律资源可供裁决，而且这些裁决必须有明确的依据，这些依据要体现在判决书中，这是我做法官的一点感觉。在座各位如果未来还是研究法律的话，大体上有二条路，一条就是研究“法之学”，一条是研究“法之术”，研究“法之学”还是研究“法之术” 都应当是融汇贯通的，也就是说我们既不能撇开中国的法律而去研究法，也不能撇开法的传统、历史、文化而仅仅研究条文。两者如果欠缺其中之一，水平都会受到局限，最好是先知道法的规范，在此基础上知道世界各国在同样的地方有怎样的规定，在制度上进行横向的比较。还要知道其文化，了解为什么在同样的问题上不同的法系会有不同的处理方法，显然这是来源于一个国家的传统和文化的。法律毕竟不象自然科学那样，它的研究对象是人，因此必然会有差异。我之所以要讲这些内容，是因为对于担保法而言，当一个法官来讲担保法时，实际是要解决整个担保纠纷当中的种种问题，提供解决方法。当然这里所有的解决方法都不是法官的个人观点，而是必须有依据的。因此，作为一个法官来谈担保法时就要告诉别人，中国的担保法是怎么规定的；如果担保法中没有规定的话，司法解释是怎么规定的；如果司法解释也没有规定的话，域外法又是怎么规定的。总体来说，就是具体到每一个细节上去。 有时你会发现不同的案件就因为证据上的细微的区别，会导致处理上的不同。 但担保法毕竟是一个小法，某种意义上讲是一个特别法。我们在了解它时，至少要有一个基本的出发点，即研究某一法律时不能研究空中楼阁，要有基本
合同法司法解释二 导读：范文合同法司法解释二 【篇一：合同诈骗的司法解释】 合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。随着中国市场经济的不断发展，利用签订合同诈骗钱财的案件大有愈演愈烈之势，不仅侵犯了他人财产权，扰乱了市场秩序，而且与经济纠纷极难区分与识别，因而成为司法实践中的一个热点问题。 合同诈骗的司法解释 中国最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》 根据《刑法》第一百五十一条和第一百五十二条的规定，利用经济合同诈骗他人财物数额较大的，构成诈骗罪。利用经济合同进行诈骗的，诈骗数额应当以行为人实际骗取的数额认定，合同标的数额可以作为量刑情节予以考虑。行为人具有下列情形之一的，应认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗：
一）明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的： 1、虚构主体； 2、冒用他人名义； 3、使用伪造、变造或者无效的单据、介绍信、印章或者其他证明文件的； 4、隐瞒真相，使用明知不能兑现的票据或者其他结算凭证作为合同履行担保的； 5、隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的； 6、使用其他欺骗手段使对方交付款、物的。 二）合同签订后携带对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产逃跑的；
三）挥霍对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，致使上述款物无法返还的； 四）使用对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产进行违法犯罪活动，致使上述款物无法返还的； 五）隐匿合同货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，拒不返还的； 六）合同签订后，以支付部分货款，开始履行合同为诱饵，骗取全部货物后，在合同规定的期限内或者双方另行约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》 《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》已于2011年2月21日由最高人民法院审判委员会第1512次会议、2010年11月24日由最高人民检察院第十一届检察委员会第49次会议通过，现予公布，自2011年4月8日起施行。 二○一一年三月一日
2020年合同法试题及答案(20200603170610) 一、单选题 1、下列各项合同中，属于《合同法》调整的合同是（）。 A、监护协议 B融资租赁合同 C收养合同 D国家机关与劳动者之间的劳动合同 【正确答案】B 【您的答案】 2、甲超市向乙电器厂洽谈购买一批电暖气，双方已达成书面协议，尚未盖章。随后乙电器厂按照约定向甲超市发货，甲超市收到货物后即摆放在柜台上销售。一个月后，因销售不理想甲超市要求退货，为此形成纠纷。此案应认定为（）。 A、合同因未盖章尚不成立 B合同因未盖章无效 C合同因有书面协议所以成立，但未盖章合同关系无效 D合同因乙电器厂已经履行供货义务，甲超市接受供货，该合同成立 【正确答案】D 【您的答案】 3、根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人对合同价款约定不明确，又没有政府定
价或指导价可供参照时，合同价款的确定规则为（）。 A、按照订立合同时履行地的市场价格履行 B按照履行合同时履行地的市场价格履行 C按照纠纷发生时履行地的市场价格履行 D按照订立合同时订立地的市场价格履行 【正确答案】A 【您的答案】 4、A公司与B服装厂签订一份服装的买卖合同，约定货到后再付款。后B服装厂因生产资金紧缺，要求A公司先行支付一部分货款，遭A公司拒绝。A公司行使的该项权利在法律称之为（）。 A、同时履行抗辩权 B不安抗辩权 C后履行抗辩权 D抗辩权 【正确答案】C 【您的答案】 5、甲与乙订立买卖合同，合同到期，甲按约定交付了货物，但乙以资金紧张为由迟迟不支付货款。之后，甲了解到，乙借给丙的一笔款项已到期，但乙一直不向丙催讨欠款，于是，甲向人民法院请求以甲的名义向丙催讨欠款。甲请求人民法院以自己的名义向丙催讨欠款的权利在法律上称为（）。 A、代位权
2020年最新担保法司法解释 第一，澄清了担保法的模糊规定。主要表现在以下六个方面： 1.明确了反担保的规定 反担保是被担保的债务人或第三人为确保担保人承担担保责任后对债务人权利的实现而设定的担保。对于反担保，司法解释主要明确了两个问题：一是反担保人的范围，担保法司法解释规定反担保人可以是债务人，也可以是债务人之外的其他人。二是反映担保的方式，《担保法司法解释》明确规定："反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押，也可以是其他人提供的保证、抵押、质押。" 2.合同变更对保证责任的影响 关于合同变更与保证人的责任，《担保法》第24条规定："债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。" 对于这一规定，实践中的理解很不一致。有人认为，凡变更主合同的，未经保证人书面同意，保证人就不承担保证责任;有人认为，只有在主合同客体和内容变更时，未经保证人书面同意的，保证人才不承担保证责任;还有人认为，担保法规定的变更合同，是指合同更新。对此，《担保法司法解释》第30条作了详细的说明，这一解释可以分为三种情况第一，保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任;如果加重债务人债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。这一解释符合保证责任的附随性原理。但这
里只是规定了合同的内容变更的情况，而没有包括合同标的的变更。因此，变更合同标的的，未经保证人书面同意的，保证人不承担保证责任。 第二，债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或法律规定的期间。 第三，债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。例如，主合同双方当事人虽然协商对主合同的部分进行了变更，但双方并没有按照变更后的内容履行，虽然变更未经保证人的同意，保证人仍然应当承担责任。 3.混合共同担保 混合共同担保是对同一债权既有保证，又有抵押、质押担保的情况，也就是人的担保与物的担保混合。关于混合共同担保，《担保法》第28条规定："同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任;债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。"对这一规定，实践中理解不一，主要分歧在于物的担保的提供人是谁。我认为，《担保法》第28条的规定，应仅指保证和债务人提供物的担保的情况，而不包括第三人提供物的担保的情况。因为，保证人和物上保证人都属于保证人，在清偿上不应存在先后次序。那么，在保证人与第三人提供的物的担保混合的情况下，应如何处理，《担保法司法解释》第38条作了规定。该条规定："同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范
《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定， 我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于 “公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和 “已竣工”作为分界点比较好？ 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条， 如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道 至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许
最新担保法试题_及其 答案
1、《中华人民共和国担保法》下列担保的方式：（保证）、（抵押）、（质押）、（留置）和（定金）。 2、《担保法》所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以（拍卖）、（变卖）该财产的价款（优先受偿）。前款规定的债务人或者第三人为（抵押人），债权人为（抵押权人），提供担保的财产为（抵押物）。 3、根据我国《担保法》的规定，债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附（最高额抵押）合同。 4、我国《担保法》规定的质押权包括（动产质权）和（权利质权）。 6、法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为（两年），法律另有规定的除外。 7、依我国《担保法》的有关规定，抵押权的实现方式有：（折价）、（拍卖）、（变卖）。 9、抵押人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自（登记之日）起生效。 10、《担保法》规定，担保合同被确认无效后，（保证人）、（债务人）、（债权人）有过错的，应当根据其过错承担相应的民事责任。 12、《担保法》规定，同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同（约定的保证份额）承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担（连带责任）。 17、《物权法》规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物（不属于）抵押财产。该 建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人（无权）优先受偿。 18、票据的种类有（汇票）、（本票）、（支票）。 20、《物权法》规定，抵押权人应当在（主债权诉讼时效期间）行使抵押权；未行使的，人民法院（不予）保
2019年担保法司法解释：关于其他问题的解释 七、关于其他问题的解释 第一百二十三条同一债权上数个担保物权并存时，债权人放弃 债务人提供的物的担保的，其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或 者免除担保责任。 第一百二十四条企业法人的分支机构为他人提供保证的，人民 法院在审理保证纠纷案件中能够将该企业法人作为共同被告参加诉讼。但是商业银行、保险公司的分支机构提供保证的除外。 第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起 诉讼的，人民法院能够将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，理应在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行 债务时，由保证人承担保证责任。 第一百二十六条连带责任保证的债权人能够将债务人或者保证 人作为被告提起诉讼，也能够将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。 第一百二十七条债务人对债权人提起诉讼，债权人提起反诉的，保证人能够作为第三人参加诉讼。 第一百二十八条债权人向人民法院请求行使担保物权时，债务 人和担保人理应作为共同被告参加诉讼。 同一债权既有保证又有物的担保的，当事人发生纠纷提起诉讼的，债务人与保证人、抵押人或者出质人能够作为共同被告参加诉讼。 第一百二十九条主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，理应 根据主合同确定案件管辖。担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷，债权人向担保人主张权利的，理应由担保人住所地的法院管辖。
主合同和担保合同选择管辖的法院不一致的，理应根据主合同确定案件管辖。 第一百三十条在主合同纠纷案件中，对担保合同未经审判，人民法院不理应依据对主合同当事人所作出的判决或者裁定，直接执行担保人的财产。 第一百三十一条本解释所称“不能清偿”指对债务人的存款、现金、有价证券、成品、半成品、原材料、交通工具等能够执行的动产和其他方便执行的财产执行完毕后，债务仍未能得到清偿的状态。 第一百三十二条在案件审理或者执行程序中，当事人提供财产担保的，人民法院理应对该财产的权属证书予以扣押，同时向相关部门发出协助执行通知书，要求其在规定的时间内不予办理担保财产的转移手续。 第一百三十三条担保法施行以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律法规和相关司法解释。 担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的，不适用本解释。 担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的，适用担保法和本解释。 第一百三十四条人民法院在担保法施行以前作出的相关担保问题的司法解释，与担保法和本解释相抵触的，不再适用。
《担保法》知识竞赛 一、填空题 1、《中华人民共和国担保法》下列担保的方式：（保证）、（抵押）、（质押）、（留置）和（定金）。 2、《担保法》所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以（拍卖）、（变卖）该财产的价款（优先受偿）。前款规定的债务人或者第三人为（抵押人），债权人为（抵押权人），提供担保的财产为（抵押物）。 3、根据我国《担保法》的规定，债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附（最高额抵押）合同。 4、我国《担保法》规定的质押权包括（动产质权）和（权利质权）。 6、法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为(两年)，法律另有规定的除外。 7、依我国《担保法》的有关规定，抵押权的实现方式有：（折价）、（拍卖）、（变卖）。 9、抵押人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自（登记之日）起生效。 10、《担保法》规定，担保合同被确认无效后，（保证人）、（债务人）、（债权人）有过错的，应当根据其过错承担相应的民事责任。 12、《担保法》规定，同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同（约定的保证份额）承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担（连带责任）。 17、《物权法》规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物（不属于）抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人（无权）优先受偿。 18、票据的种类有（汇票）、（本票）、（支票）。 20、《物权法》规定，抵押权人应当在（主债权诉讼时效期间）行使抵押权；未行使的，人民法院（不予）保护。 二、判断题 1、担保法规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。（√）。 2、担保法规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。（√） 3、在一般保证中，保证期间债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不免除保证责任。（×） 4、一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起3个月。（×） 5、抵押贷款，系指按《担保法》规定的抵押方式以借款或第三人的动产或权利作为质押物发放的贷款。（×） 6、质押贷款，系指按《担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。（×） 8、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体均可作保证人。（×） 9、国家权力机关，军事机关和司法机关可以作保证人。（×） 10、企业法人的分支机构，职能部门不得为保证人。（√） 11、当事人以《担保法》第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。（×） 12、下列权利可以质押：汇票、支票、本票、债券、存款单。( √) 13、定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的百分之三十。（×）
担保法试题及其答案集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
《担保法》知识竞赛 一、填空题 1、《中华人民共和国担保法》下列担保的方式：（保证）、（抵押）、（质押）、（留置）和（定金）。 2、《担保法》所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以（拍卖）、（变卖）该财产的价款（优先受偿）。前款规定的债务人或者第三人为（抵押人），债权人为（抵押权人），提供担保的财产为（抵押物）。 3、根据我国《担保法》的规定，债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附（最高额抵押）合同。 4、我国《担保法》规定的质押权包括（动产质权）和（权利质权）。 6、法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为(两年)，法律另有规定的除外。 7、依我国《担保法》的有关规定，抵押权的实现方式有：（折价）、（拍卖）、（变卖）。 9、抵押人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自（登记之日）起生效。
10、《担保法》规定，担保合同被确认无效后，（保证人）、（债务人）、（债权人）有过错的，应当根据其过错承担相应的民事责任。 12、《担保法》规定，同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同（约定的保证份额）承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担（连带责任）。 17、《物权法》规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物（不属于）抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人（无权）优先受偿。 18、票据的种类有（汇票）、（本票）、（支票）。 20、《物权法》规定，抵押权人应当在（主债权诉讼时效期间）行使抵押权；未行使的，人民法院（不予）保护。 二、判断题 1、担保法规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。（√）。 2、担保法规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。（√） 3、在一般保证中，保证期间债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不免除保证责任。（×） 4、一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起3个月。（×）
担保法、物权法考试试题及答案 考试试题及答案 1、担保理财有什么优势, 1、收益固定:根据投资金额不同，投资理财年固定收益在12%——13.06%之间; 2、方便 理财金额和期限由客户根据自身情况选择，理财金额起点为3万元;3、安全放心:专灵活: 业人士负责全程操控、严审借款人得资信状况，公司负责提供担保、保证借款本息安全收回，风险几近趋零(不动产抵押+强制执行公正+专业担保机构担保) 2、中小企业在申请担保贷款时需要提供哪些书面材料, 1、营业执照副本(本年度经年检过的复印件一份) 2、组织机构代码证副本(本年度经年检过的复印件一份) 3、税务登记正副本(有效期内的复印件一份) 4、法定代表人身份证(有效期内的复印件一份) 5、公司章程、验资报告(变更连续)、贷款卡复印件及密码 6、授信申请和贷款申请(公司的基本情况、生产经营情况、贷款金额、贷款期限、贷款用途、还款来源、还款方式) 7、银行开户许可证(复印件一份) 8、公司股东及配偶身份证复印件、结婚证复印件(复印户主及本人) 9、前三年度及近一期的财务报表10、近半年期的银行对账单(单位账户及个人银行卡明 细)11、公司行业情况(历史、现状、前景、同行业相比)、经营状况(管理情况、收入、产出、销售等)及风险分析(价格风险、经营风险、政策风险)、公司组织结构及人员情况12、法定代表人、实际控制人、总经理、财务主管简历及联系方公司前三年上、下游客户及相关合同14、公司经营场所租赁合同或自有房产复印件式13、
15、主要财务明细科目，应收款、应付款前三年及账龄分析16、特殊行业持有的有权部门颁发的生产、经营等许可证明、资质证书17、担保单位需提供相同资料，如土地、房产抵押需提供土地证、房产证复印件18、反担保措施以上资料复印件全部加盖公章，身份证复印件须经本人签字及按指印。 3、车辆抵押贷款时需要具备什么条件, 车辆要求:购车五年以内郑州市非营运车辆 贷款期限:一年以内 贷款成数:车辆评估值的50% 提供资料:借款人夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、收入证明、行车证、购车全套手续、车辆手续(机动车登记证、行车证、保险、保单<三责、盗抢、车损、自燃>、购置附加税、购车发票、排污费发票、合格证等) 4、二手房按揭贷款需要具备什么条件, 房龄要求:1995年以后 贷款期限:1——20年 提供材料:买卖夫妻双方的身份证、户口本，婚姻状况证明、买房收入证明、收付款证明、过户前后的房产证复印件、有效的买卖契约、契税、契证、交易税原件、卖方同意出售证明。 5、贷款合同文本应如何填写, 1、合同文本要统一使用有关合同文本;不得因单笔业务对合同文本条款进行修改。对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定。 2、合同填写必须做到标准、 规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，避免涂改。3、需要填写空白栏且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除;合同条款有空白栏的，但根据实际情况不准备填写内容的，应
中华人民共和国担保法解释 《中华人民共和国担保法》由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议于1995年6月30日通过，自1995年10月1日起施行。《担保法》的颁布标志着中国担保立法进入了一个新的阶段。《担保法》对保证作了较为详尽的规定，其中有些是对原有规定作了修正，有些是对原来欠缺的部分作了补充。 担保行为不仅可以发生在民商事关系中，也可以发生在司法程序中，比如法院执行程序中的执行担保，所以《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)及其最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)也同样适用于执行中的担保行为。但是，执行担保与民商事关系中的担保有很多不同之处，因此，两者在《担保法》及其司法解释的适用上也有各自的不同。 民商事关系中的担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金五种，由于司法程序的特殊性，留置与定金不能作为执行中的担保方式，只有保证、抵押、质押适用于执行担保。 《中华人民共和国担保法》 - 指导意见 第一条保险人为分期付款的商品买受人履行付款义务提供保证保险，而商品买受人没有履行付款义务，保险合同受益人请求法院判令保险人承担民事责任的，法院应适用《保险法》的规定确定保险人责任。保险人在签订保险合同时，又向债权人出具有保证买受人履行债务内容的保证书，债权人要求保险人承担保证责任的，法院可以适用保证的法律、法规确定保险人的民事责任。 第二条主债务人超过诉讼时效后，债务人与债权人重新达成还款协议的，除保证人明确表示继续提供保证外，保证人不再承担保证责任。 第三条债权人未在保证期间内向保证人主张权利，保证期间届满后，保证人在催款通知书上签字盖章的，除保证人在催款通知书明确表示不再承担责任外，保证人仍应承担保证责任。 第四条保证人的保证责任已经超过诉讼时效，保证人在债权人催款通知书上以保证人的身份签字盖章的，应视为设立新的保证。
买卖合同司法解释全文 篇一：关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题摘要：关于《买卖合同司法解释》（以下简称法释）第10条有所争议，有学者认为它排除了《物权法》第24条（以下简称第24条）的适用。如何理解交付、对抗以及登记的效力是解决争议的关键。 关键词：交付；登记；对抗；善意第三人 法释第10条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。” 一、基本概念的梳理
（一）对于“善意”的理解 “丙若不知甲已将A船卖与乙的事实且无重大过失时，构成善意，乙将不能对抗丙。”[1]可见，高院有观点认为善意是指“不知且无重大过失”。不知的内容不甚明确，是指对订立在先买卖合同的不知还是指无权处分事实的不知？例1，甲乙签订出卖甲之宝马车的买卖合同；后甲又与丙签订出卖该车的买卖合同，丙为善意。乙的权利我们称之为第一买受人的权利，丙的权利我们称之为善意第三人的权利（后文将以例1作为分析第24条的基本模型）。“不知且无重大过失”中所说的不知是指对什么内容的不知？可能有两种理解：第一，是指丙对甲乙之间已订立的买卖合同的不知；第二，还是指丙对甲无权处分事实的不知（如果甲与丙订立买卖合同之前已经将车的所有权移转给乙）？重大过失的判定标准也不明晰，是否属于重大过失与买受人的注意义务紧密关联。对于不知的内容和重大过失的判定标准在此暂不做深究，暂且假设例1中丙对于买卖合同的不知与对无权处分事实的不知均可作为不知的内容。后文的善意指“不知且无重大过失”。 （二）对于对抗的理解 对抗需要从概念、法理、要件、效力、类型以及比较法和历史沿革来阐明其意义和内涵，本文仅从概念的层面上对对抗的理解提出管见。
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-031843 担保法司法解释：房产抵押担
担保法司法解释：房产抵押担保借款合同纠纷案(合同范本) 第二组是证明抵押借款合同有效并已履行的证据材料。1、国家外汇管理局武汉分局武外管(1988)27号《关于中国工商银行武汉市分行开办外汇业务的批复》;2、《经营外汇许可证》;3、武工银(95)外(揭)字第(武广)056号房产抵押担保借款合同;4、借据;5、上帐通知;6、转帐凭证。 第三组《催收贷款公函》及邮件详情单，证明国通支行向钟辉麟主张权利的证据材料。 第四组是证明国通支行向华信公司主张权利的证据材料。1、20xx年4月10日和20xx年8月22日国通支行向华信公司发出《要求履行担保责任函》、《武汉广场业主欠息清单》及邮件查询单;2、华信公司向国通支行发出回购清单的传真;3、1998年12月17日华信公司收到国通支行催款公函回执。 第五组是证明钟辉麟已还和未还本息的凭证。1、《中国工商银行贷款对帐单》表明,未还本金港币461,826.03元;2、《国际业务部按揭贷款卡片帐》表明，已还本金145,506.97港元。 被告钟辉麟提交4份证据材料：1、中电德信发展有限公司出具的收款收据，
证明钟辉麟还贷本息港币222,017.41元。2、《武汉广场工程风险承包合同书》，证明房屋竣工时间迟于购房合同约定的交房时间，而贷款人未予审查;3、湖北省高级人民法院(20xx)鄂民四初字第3号民事判决书、最高人民法院(20xx)民一终字第24号民事判决书，证明华信公司逾期交房，房屋买卖合同解除;4、国通支行工商登记资料。 被告华信公司提交2份证据：20xx年11月14日《企业登记信息表》、《情况说明报告》，证明国通支行与国际业务部之间没有法律关系。 原告国通支行、被告钟辉麟、被告华信公司提交的上述证据材料，经庭前交换、庭审质证，双方当事人发表质证意见如下： 钟辉麟对国通支行提交的第二组证据材料中房产抵押担保借款合同、借据的真实性不持异议，但认为不能证明贷款已划至华信公司帐上;第一组证据不能证明国通支行与国际业务部的关系;第三组证据催款通知书,没有说明国通支行与国际业务部的关系，且钟辉麟未收到催款通知书;第五组证据对帐单及按揭贷款卡片帐计算的还款金额有误，不予认可，应以答辩状为准。 华信公司对国通支行提交的证据材料的真实性除第四组证据“传真”外均不持异议，但认为第一组证据即便能够证明国通支行的设立与其承接国际业务部债权债务的行为属于债权转移法律行为，但因未通知保证人华信公司，因而债权转移无效;第二组证据不能证明放贷主体合法有效;第三组证据与华信公司无关;第四组中的邮件证据，邮件查询单“华信管理收发章收”，不能证明华信公司收到此邮件，即便收到也不能证明邮件内容就是《要求履行担保责任函》;第五组证据确定的利率不符合法律规定，不予认可。 国通支行对钟辉麟提交的4份证据材料真实性不持异议。但认为其证据1
《最高院商品房买卖合同司法解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？ 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都
晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 【释义】本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。 但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。 幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。 希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应