第二章房地产金融的基本知识
第一节房地产金融中的资本流及资金来源
1、简述房地产金融中的资本流？【（1）资本流的参与者（2）资本流中的股权与债务（3）债务的承担者和股权的拥有者】
答：房地产金融中的资本流可以从以下几方面理解：
（1）资本流的参与者
在整个资本流通中包括三方参与者。
一是资本供应者，包括储蓄家庭，银行、保险公司、中央和地方政府等。
二是资本使用者，包括开发商、房屋预购者等；
三是处在两者之间的各种服务组织，他们从储蓄、商业银行中筹集资金（资本），又将资本投放到房地产的买方，是房地产的资本融通过程更简单，效率也更高。
（2）资本流中的股权与债务
房地产金融中的资本可以以股权和债务两种方式通过服务机构在资本供应者和资本使用者间流动。
（3）债务的承担者和股权的拥有者
债务的承担者是资本使用者。
股权的拥有者是资本供应者。
2、简述房地产金融市场资金的来源？
答：房地产市场资金的来源主要有：
（1）政府对银行的投入。
（2）居民的储蓄。
（3）保险公司。
（4）公积金。
（5）股票市场。
3、简述房地产金融市场资金来源中的保险公司、各种公积金、商业银行、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信投公司？
答：（1）保险公司
保险公司主要从事长期贷款。
（2）各种公积金
公积金也是房地产金融体系中资金的重要来源。
（3）商业银行
商业银行既向开发商发放开发建设贷款，也向房地产经纪人和房地产公司发放贷款。
（4）储蓄贷款银行
储蓄贷款银行的主要存款来自消费者，其主要资产是抵押住宅。储蓄贷款银行在住宅抵押贷款和商业房地产贷款方面起着重要作用。
（5）互助储蓄银行
互助储蓄银行产生于美国东海岸，主要投资于当地的房地产，在住宅抵押贷款和商业房地产贷款投资方面很活跃。
（6）抵押银行
抵押经纪人作为放款人和借款人的中介，向双方收取一定的服务费。我国目前还没有这类中介机构。
（7）房地产投资信投公司
房地产投资信投公司是为股东的利益而经营一组房地产的公司。
第二节影响房地产金融市场的社会经济因素
1、简述影响房地产金融市场的社会经济因素有哪些？
答：影响房地产金融市场的社会经济因素包括以下方面：
（1）通货膨胀率的变化；
（2）银行利率的变化；
（3）所得税法的变化；
（4）货币汇率的变化；
（5）日用品价格的变化；
（6）房地产证券和其他投资工具回报率的变化；
（7）金融政策；
（8）社会福利制度。
2、简述通货膨胀率的变化对房地产金融市场变化的影响？
答：（1）通货膨胀率的变化导致房地产周期的产生
通货膨胀率的变化及宏观经济的波动，房屋价格也会产生周期性波动，被称为房地产周期。
（2）宏观经济既可影响、决定房地产周期，房地产周期也可预
示经济景气状况。
（3）预测未来经济景气状况是避免出现控制率上升、贷款拖欠或导致呆账的重要手段。
3、银行利率的变化对房地产金融市场的影响？
答：（1）利率下降，会增加房地产的开发投资，销售也会较旺盛。
（2）利率上升，房地产开发投资会减少，销售也会萎缩。
4、简述所得税的变化对房地产金融市场的影响？
答：所得税的变化对房地产金融市场的影响包括以下几个方面：（1）购房造成所得减少而使当年纳税量降低；
（2）在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象；
（3）会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量；
（4）由于房屋增值没有评估而减少的所得税。
5、简述货币汇率的变化对房地产金融市场的影响？
答：汇率的变化有两方面的作用：
（1）当汇率下降及货币贬值时，为了保值，很多人会投资本国房地产；
（2）当汇率上升及货币升值时，又会使本国货币流到贬值国家。
6、简述日用品价格的变化对房地产金融市场的影响？
答：（1）发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。
（2）而西方国家恩格尔系数多在30%～40%，而花在汽车、住房上的费用也在30%～40%，所以任何影响汽车消费上升的因素都会影响房屋的销售。
7、简述房地产证券和其他投资工具回报率的变化对房地产金融市场的影响？
答：在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。
8、简述金融政策对房地产金融市场的影响？
答：房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。
9、简述社会福利制度对房地产金融市场的影响？
答：从购买力的角度讲，收入越高，则购房自有率就越高，但实际中会受社会福利制度的影响。好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，社会发展水平高，但房屋自有率并不高。
第三节利率、贴现率和现值
1、简述名利利率、利率或贴现率、现值的含义？
答：名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。
利率或贴现率为投资者未来期望收益的现值同投资时市场价值的比值。
现值为未来不同时期受益的贴现值，即时间为零时的价值量。
2、简述利率集的含义及利率集包含哪几方面的费用？
答：随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。
利率集中包含以下几方面费用：
（1）无风险短期实际利率。
在我国，可以将银行活期存款利率视为无风险利率。
（2）通膨溢价
（3）期限溢价
（4）差价
3、简述实际利率与名义利率和有效利率的含义的含义？
答：（1）名义利率是放款人按当前状况向借款人征收的货币成本，没有剔除通货膨胀的影响。
【名义利率是银行或贷款人公布的年利率】
（2）实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率它是借款人所付利息减去通货膨胀后的利息。
【实际利率是名利利率减去通膨指数后的利率，即实际利率=名利利率－通膨指数】
（3）有效利率就是借款人所支付的实际借款成本。
【有效利率就是按银行或借款人公布的名利利率的实际月利率
复利后得到的年利率，借款人实际支付的就是有效利率】物价指数校正。一般贷款合同所用的利率为名义利率。我国通常使用的储蓄保值率实际上就是通膨溢价，是利用物价指数对利率的校正。
【比如某人从银行借款100元，银行公布的年利率为12%，而同期的通货膨胀率为6%、而银行的实际计息周期为按月复利计息。
根据上例，银行的月利率为12%÷12=1%，一年后借款人归还银行的资金为100(1+1%)12=112.68(元）在此例中：12%就是名义利率，实际利率=12%-6%=6%，有效利率=112.68－100=12.68%。】
借款人实际支付的利率是有效利率12.68%。
4、简述利率的期限结构？
答：贷款期限不同，利率不同，这种差别可以称为期限结构溢价。
对于期限结构溢价可以这样理解：
（1）放款人会认为未来物价可能会升高或未来借款人需求更大，结果利率更高。
（2）放款人担心资金被长期禁锢。
（3）金融市场潜在期限的不一致。
（4）借款人还必须支付一个随期限增长而增加的期限溢价。
因为贷款期限长，借款人会在对放款人最不利的时候提前还款，结果会使放款人受损，这种损害为期权溢价。
5、简述利率和可贷资金？
答：贷款市场上可贷资金的供给和需求决定了基本利率高低。
可贷资金的多少取决于利率水平。利率升高，可贷资金增加，但需求降低；利率降低，需求增加，但可贷资金减少。中央银行就是通过利率的调整来调整货币政策，从而影响借贷市场和房屋抵押贷款市
场的。
6、简述利率同风险溢价？
答：利率集有四个组成部分：无风险利率、通膨溢价、期限溢价以及差价。
风险溢价是贷款利率同无风险利率的差值。贷款利率必须高于期望收益率，否则贷款人将把资金投到其他领域。
7、简述未来值含义及单利和复利计算未来值公式？
答：（１）未来值的定义
未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括本金和利息。未来值的实现过程也是实现资金时间价值的过程。
未来值的计算可以按照单利率和复利率计算。
（２）单利率计算未来值的含义和计算公式
单利是指仅计算本金的生息或时间价值，利息不再生利息。
计算公式如下：
F n ＝P（1＋in）
式中F n为第n年末的价值；P为存款本金；i为利息率；n为存款期限。
（3）复利率计算未来值的含义和计算公式
复利的计算是指先期本金和以后的利息共同创造利润，也就是将原来利息不取出，加到本金中，共同创造利润。
计算公式如下：
F n=P（1+i )n
式中F n为第n年末的价值；P为存款本金；i为利息率；n为存款期限。
复利计算的时间越长，则复利值越高。在实际中，除年复利外，经常遇到的是月复利。我们假设一年可以分成m个更短的期段，则一
i，那么n年内共有复利期段为mn，则复利的计算期段分摊利率为
m
公式可以写成：
F mn=P（1+
i)mn
m
8、未来收益的贴现及贴现率的含义以及一年收益和多年受益贴现的计算公式？
答：（1）贴现及贴现率的含义
将未来价值转变为现值的过程为贴现，计算未来收益的现值使用贴现率。一般以投资的必要收益率为其未来投资收益的贴现率。
（2）一年收益的贴现
一年收益的贴现，实际上就是未来值计算的反过程。
未来值的计算公式为：
F n=P（1+i )n
那么计算未来收益贴现值的公式为：
P=F
/(1+i)n
n
式中i为贴现率；1/（1+i）为贴现因子。
（3）未来多年受益的贴现
多年的收益的贴现值实际上是各年份收益贴现值之和。由一年贴
现公式可以推导出多年收益的贴现公式，计算公式为：
P＝F1 /（1+i）＋F2 /(1+i)2
＋F3 /（1+i)
3
＋…＋F n /(1+i)
n
第四节资产收益率
1、简述抵押贷款购房收益的分配？
答：在房屋抵押贷款中，虽然房屋是购房人购买的，但其中有银行的股本，所以房屋的收益一部分被银行以利息的方式拿走，一部分缴税，剩余才是购房人所得，于是就出现了资产收益率、权益收益率和有效收益率的区分。
2、简述资产收益率的概念和计算公式？
答：资产收益率是资产总的收益率，而不管资产的股本构成和归属，仅能说明整个资产的收益可能性。
计算公式为：
资产收益率＝收益净额 / 资产总投资＝（营业收益-经营费用）/ 资产购买价格
3、简述权益收益率的概念和计算公式？
答：用抵押贷款购得的房屋，其资产可以分成两部分：
一部分为银行的债务，即银行借款；
另一部分为购房者所有用的权益，在开始时，它相当于首付款所占的比例。
与之相对应，资产的收益也被分成两本分：
首先，放款人取走借款利息，这是借款合同中规定的；
其次，减去还本付息后，剩余的净营业收益就是购房人（权益人）所得，它是税前收益。
权益收益率是抵押人所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税前净收益同资金的比值。
计算公式为：
权益收益率＝税前净收益/自有资金＝（经营净收益-年还本付息）/自有资金
4、简述有效收益率（也称内部收益率）的概念及计算公式？
答：有效收益率也被称为内部收益率，它是指未来各年净收益的贴现值之和等于零时的贴现率。
有效收益率同贴现率和现值的关系极为密切，用公式表示为：
资产价值=I1/(1+IRR)+I2/(1+IRR)2
+I3/(1+IRR)
3
+…+I n/(1+IRR)
n
式中，In为第n年收益（在拥有n年后将房屋卖出的，In还应包括房屋售价）；IRR为内部收益率。
在以上计算中没有考虑税收和资产增值部分，在现实中税收可以调整人们的行为，而资产增值又往往是投资的主要收益部分。税后内部收益率是为使未来若干年后收益的贴现值等于现权益（自有资金）的贴现值，用公式表示为：
自有资金＝税后收益率1 /(1+IRR)+税后收益2 /(I+IRR)2
+税后
收益3 /(1+IRR)3
+…+税后收益n/(1+IRR)
n
税后内部收益率是购房人能够真正取得的收益率。
在这里，资产收益说明的是整个资产的收益状况，没考虑到资产的股权构成以及债务；权益收益率说明的是去除债务后，购房人（权益人）按其股本所能取得的税前收益率；税后内部收益率则是购房人能实际取得的收益，它是进行抵押贷款决策最好的判断标准。在实际运行中内部收益率和净现值比较常用。
第五节信贷、担保贷款和抵押贷款
1、简述信贷和担保贷款的定义以及担保贷款的种类？
答：（一）信贷
信贷是指银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业。
（二）担保贷款
担保贷款是指银行要求借款人在借款时提供一定的还款保证方式，这种贷款为担保贷款。
按担保的方式不同，可以分为以下四种方式：
（1）保证贷款；
（2）质押贷款；
（3）抵押贷款；
（4）抵押（或质押）加保证贷款。
2、简述保证贷款、质押贷款、抵押贷款的定义？
答：抵押贷款是指借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。抵押房屋的价值作为还款保证，如遇有
违约等情况贷款行可以向法院申请拍卖，拍卖款用于弥补自己的债务，弥补或减少违约损失。
质押也称质权，质权是债权人所享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。设立质权的人为出质人，享有质权的人为质权人，利用动产或其他权利做质押而取得的购房贷款为质押购房贷款。
保证是债的当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人不履行，由保证人代为或承担责任的一种担保制度。保证债务履行的第三人，为保证人，其债务被担保履行的人，为被保证人。保证是以保证人的全部财产和信誉做担保。
3、简述信贷和抵押贷款的关系？
答：信贷和抵押贷款是金融市场不同发展阶段的产物，两者存在着很大的差别：
（1）信贷是以企业自身的信誉和自身的经济实力作为还款保证，而房屋抵押贷款是以其拥有的房屋价值作为还款保证。
（2）一般认为抵押贷款较信贷的安全性更高些。
（3）一般商业企业仅能取得自有资产30%～50%的贷款，而购房可以区的房价70%～90%的贷款。
4、简述抵押贷款、质押贷款的异同？
答：质押和抵押是贷款中两种主要的担保方式，两者既有联系，又有区别。
二者的共同点主要表现在以下几方面：
（1）两者都属于物权的担保方式；【担保方式相同】
（2）二者都是以取得抵押或质押财产价值为目的；【目的相同】（3）质权和抵押权都因债券的存在而存在，同债权不可分离；【与债权不可分离】
（4）质押和抵押都是以抵押财产的价值优先受偿。【优先受偿相同】二者的区别主要变现在以下几方面：
（1）合同生效条件不同
质押中质权人对质务人或者第三人出质的财产，享有占有；质押合同自出质财产移交给质权人占有时，合同开始生效。
在抵押中，抵押人不占有抵押物，抵押物仍由债务或第三人占有、使用；抵押财产应办理登记，抵押合同在登记后，自登记之日起生效。
（2）所生孳息的占有方式不同
在质押中，出质财产所生的孳息由质权人占有（但要用于清偿债务）；
在抵押中，抵押物所生的孳息由抵押人收取。
（3）违约时的处理方式不同
在质押中，在债务人期满而没有履行其义务的，质权人和出质人在处理出质物方面不能取得一致意见时，质权人可以独立做出决定，依法变卖或拍卖出质财产，并优先受偿。
而在抵押时，抵押人对抵押财产有请求权，在双方协商一致的情况下才能处置抵押物；如果不能取得一致意见，要向法院起诉，抵押权人无权直接处置抵押物。
（4）对质押和抵押物的保管责任不同。
在质押中，质权人对出质财产有妥善保管的义务，如果因保管不善致使质押物灭失或者损毁的，质权人要承担其法律责任。
抵押中，抵押权人不占有抵押物，当然也就没有保管的义务。
第二章房地产金融的基本知识
第一节房地产金融中的资本流及资金来源
1、简述房地产金融中的资本流？【（1）资本流的参与者（2）资本流中的股权与
债务（3）债务的承担者和股权的拥有者】
2、简述房地产金融市场资金的来源？
3、简述房地产金融市场资金来源中的保险公司、各种公积金、商业银行、
储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信投公司？
第二节影响房地产金融市场的社会经济因素
1、简述影响房地产金融市场的社会经济因素有哪些？
2、简述通货膨胀率的变化对房地产金融市场变化的影响？
3、银行利率的变化对房地产金融市场的影响？
4、简述所得税的变化对房地产金融市场的影响？
5、简述货币汇率的变化对房地产金融市场的影响？
6、简述日用品价格的变化对房地产金融市场的影响？
7、简述房地产证券和其他投资工具回报率的变化对房地产金融
8、简述金融政策对房地产金融市场的影响？
9、简述社会福利制度对房地产金融市场的影响？
第三节利率、贴现率和现值
1、简述名利利率、利率或贴现率、现值的含义？
2、简述利率集的含义及利率集包含哪几方面的费用？
3、简述实际利率与名义利率和有效利率的含义的含义？
4、简述利率的期限结构？
5、简述利率和可贷资金？
6、简述利率同风险溢价？
7、简述未来值含义及单利和复利计算未来值公式？
8、未来收益的贴现及贴现率的含义以及一年收益和多年受益贴现的计算公
式？
第四节资产收益率
1、简述抵押贷款购房收益的分配？
2、简述资产收益率的概念和计算公式？
3、简述权益收益率的概念和计算公式？
4、简述有效收益率（也称内部收益率）的概念及计算公式？
第五节信贷、担保贷款和抵押贷款
1、简述信贷和担保贷款的定义以及担保贷款的种类？
2、简述保证贷款、质押贷款、抵押贷款的定义？
3、简述信贷和抵押贷款的关系？
4、简述抵押贷款、质押贷款的异同？
第一章金融市场体系 第一节全球金融体系 一、金融市场的概念 金融市场是指以金融资产为交易对象、以金融资产的供给方和需求方为交易主体形成的交易机制及其关系的总和。总而言之，金融市场是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价证券交易活动的市场。比较完善的定义是：金融市场是交易金融资产并确定金融资产价格的一种机制。 二、金融市场分类 按交易标的物划分金融市场分为货币市场、资本市场、外汇市场、金融衍生品市场、保险市场、黄金市场及其他投资市场 按交易对象是否新发行划分金融市场分为发行市场和流通市场 按融资方式划分市场金融市场分直接融资市场和间接融资市场 按地域范围划分金融市场分为国际金融市场和国内金融市场 按经营场所划分金融市场分为有形金融市场和无形金融市场 按交割期限划分金融市场分为金融现货市场和金融期货市场 按交易对象的交割方式划分金融市场为即期交易市场和远期交易市场 按交易对象是否依赖于其他金融工具划分金融市场分为原生金融市场和衍生金融市场 按价格形成机制划分金融市场分为竞价市场和议价市场 三、影响金融市场的主要因素 1经济因素 2法律因素 3市场因素 4技术因素 四、金融市场的特点 （1）金融市场以货币资金和其他货币金融工具为交易对象。 （2）金融市场具有价格的一致性，利率的在市场机制作用下趋向一致。 （3）金融市场可以是有形市场，也可以是无形市场，且金融交易活动在有形和无形的交易平台集中进行。 （4）金融市场是一个自由竞争市场。 （5）金融市场的非物质化。 （6）金融市场交易之间不是单纯的买卖关系，更主要的是借贷关系，体现了资金所有权和使用权相分离的原则。 （7）现代金融市场是信息市场。 五、金融市场的功能 金融市场的积累功能是指金融市场能够引导众多分散的小额资金，汇聚成可以投入社会再生产的资金集合功能 金融市场的配置功能表现在三个方面：资源配置、财富再分配和风险再分配 金融市场的调节功能是指金融市场对宏观经济调节作用 金融市场历来被称为国民经济的“晴雨表”和“气象台’,是公认的国民经济信号系统。 六、非证券金融市场包括： （1）股权投资市场。股权投资指通过投资取得被投资单位的股份，即企业(或者个人)购买的其他企业（准备上市、未上市公司）的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单位，最终目的是为了获得较大的经济利益，这种经济利益可以通过分得利润或股利获取，也可以通过其他方式取得。 （2）信托市场。信托投资是金融信托投资机构用自有资金及组织的资金进行的投资。 （3）融资租赁市场。融资租赁又称设备租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报
1、房地产金融概念及特点 *房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。 房地产金融的特点 ? 1、资金融通量大 ? 2、房地产金融具有较强的政策性 ? 3、房地产金融债券有保障 ? 4、房地产金融具有证券化趋势 2、房地产金融的作用 （1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展 （2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展 （3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展 3、房地产金融市场的分类 *（1）按市场运行层次划分 ①一级市场： ②二级市场： （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场： ②地产金融市场： （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场： ②房地产证券市场： ③房地产保险市场： ④房地产信托市场： ⑤房地产租赁市场： ⑥房地产咨询市场： 4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等 5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分 （1）专营房地产金融业务的机构 ①住房储蓄银行： ②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。 （2）兼营房地产金融业务的机构 ①商业银行： ②保险公司：
③信托投资公司： ④证券公司： ⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 *6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 *7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有 联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。 8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率 f风险贴水） 9、住房抵押贷款的还款方式 （1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行） 计算公式为 每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 计算公式 每月还款额= （3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂 可分为等比累进还款法和等额累进还款法 好处主要在于减轻贷款者的期初负担 10、国外住房抵押贷款工具 （1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款 优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还
为适应资本市场创新发展，中国证券业协会决定对证券业从业人员资格考试测试制度实施改革，并将根据证券市场法规变化情况和从业人员管理工作需要适时调整。中国证券业协会已经发布了新的考试测试大纲，具体《金融市场基础知识》考试大纲内容如下： 第二部分金融市场基础知识 目录 第一章金融市场体系 第一节全球金融体系 第二节中国的金融体系 第三节中国多层次资本市场 第二章证券市场主体 第一节证券发行人 第二节证券投资者 第三节中介机构 第四节自律性组织 第五节监管机构 第三章股票市场 第一节股票 第二节股票发行 第三节股票交易 第四章债券市场 第一节债券 第二节债券的发行与承销 第三节债券的交易 第五章证券投资基金与衍生工具 第一节证券投资基金
第二节衍生工具 第六章金融风险管理 第一节风险概述 第二节风险管理 第一章金融市场体系 第一节全球金融体系 掌握金融市场的概念；熟悉金融市场的分类；了解影响金融市场的主要因素；熟悉金融市场的特点；掌握金融市场的功能。 熟悉非证券金融市场的概念，了解非证券金融市场的分类（股权投资市场、信托市场、融资租赁市场等）。 了解全球金融市场的形成及发展趋势；了解国际资金流动方式；熟悉全球金融体系的主要参与者；了解金融危机的教训。 第二节中国的金融体系 了解建国以来我国金融市场的演变历史；熟悉我国金融市场的发展现状；了解影响我国金融市场运行的主要因素。 了解银行业、证券业、保险业、信托业的有关情况；熟悉我国金融市场“一行三会”的监管架构。 了解中央银行主要职能；熟悉存款准备金制度与货币乘数的概念；掌握货币政策的概念、措施及目标；掌握货币政策工具的概念及作用原理；了解货币政策的传导机制。 第三节中国多层次资本市场 掌握资本市场的分层特性；掌握多层次资本市场的主要内容与结构特征。 熟悉中国多层次资本市场建设的现状与发展趋势；熟悉场内市场的定义、特征和功能；熟悉场外市场的定义、特征和功能；熟悉主板、中小板、创业板的概念、上市公司的类型和管理规定；熟悉全国中小企业股份转让系统的挂牌公司的类型和管理规定；熟悉私募基金市场、区域股权市场、券商柜台市场、机构间私募产品报价与服务系统的概念与特点。 第二章证券市场主体 第一节证券发行人 掌握证券市场融资活动的概念、方式及特征；掌握直接融资的概念、特点和分类；熟悉直接融资与间接融资的区别。
金融基础知识形成考核册 第1次平时作业 一、名词解释 1．金融：从广义上说，政府、个人、组织等市场主体通过募集、配置和使用资金而产生的所有资本流动都可称之为金融。2．金融体系：金融体系是一个经济体中资金流动的基本框架，它是资金流动的工具（金融资产）、市场参与者（中介机构）和交易方式（市场）等各金融要素构成的综合体。 3．金融资产管理公司：是经国务院决定设立的收购国有独资商业银行不良贷款，管理和处置因收购国有独资商业银行不良贷款形成的资产的国有独资非银行金融机构。 4．金融制度：是各种金融制度构成要素的有机综合体，是有关金融交易、组织安排、监督管理及其创新的一系列在社会上通行的或被社会采纳的习惯．道德．法律．法规等构成的规则集合。 5．间接融资：是指拥有暂时闲置货币资金的单位通过存款的形式，或者购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款．贴现等形式，或通过购买需要资金的单位发行的有价证券，把资金提供给这些单位使用，从而实现资金融通的过程。 6．直接融资：是没有金融机构作为中介的融通资金的方式。需要融入资金的单位与融出资金单位双方通过直接协议后进行货币资金的转移。 7．信用货币：就是以信用作为保证，通过信用程序发行和创造的货币，包括流通中货币和银行存款。 8．货币制度：是国家法律规定的货币流通的规则、结构和组织机构体系的总称。换言之，货币制度是国家对货币的有关要素、货币流通的组织与管理等加以规定所形成的制度。 9．格雷欣法则：就是“劣币驱逐良币”的现象，即金银两种金属中市场价值高于官方确定比价的不断被人们收藏时，金银两者中的“贵”金属最终会退出流通，使复本位制无法实现。 10．超主权货币：就是一种与主权国家脱钩、并能保持币值长期稳定的，用以解决金融危机暴露出的现行国际货币体系的一系列问题的国际储备货币。 二、单项选择题 1．货币资金的融通，一般指货币流通及（ A ）有关的一切活动。 A．银行信用B．商业信用 C．资金借贷D．证券投资 2．按照一般的产业分类方法，金融往往被归入（ B ）。 A．工业产业B．服务业产业 C．信息产业D．第二产业 3．下列属于微观层面的金融的是（ D ）。 A．货币均衡B．金融政策 C．金融危机D．金融工具 4．下列国家中属于市场主导型金融体系的是（ A ）。
一、名词解释（4分*5） 1、房地产金融：围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为。（2页） 2、房地产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。（5页） 3、信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。（35页）房地产信托包括房地产财产信托和房地产资金信托 4、房地产保险：以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的保险业务的总称（135页） 5、房地产信贷：以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动。即各房地产金融机构运各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。（48页） 6、房地产开发贷款：贷款人向借款人（开发商）发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金
7、房地产抵押：抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(69页） 8、住房公积金：国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金，实行专户专储，其所有权归职工个人所有。 9、房地产夹层融资：夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资方式，是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程。将夹层融资应用于房地产产业，就被称为房地产夹层融资。 10、房地产投资信托基金：以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 11、住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款的发放机构将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池，并将其出售给特定目的的载体，由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。 二、单选 1、1984--1989 初步发展 1989-1991 停滞
房地产金融基本知识 房地产金融中的资金流及资本来源 一、房地产金融中的资本流 整个资本流通包括三方参与者： 一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者； 二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府 三是处在两者至今的服务组织。 二、资金来源 1、保险公司 2、商业银行 3、储蓄贷款银行 4、互助储蓄银行 5、抵押银行 6、房地产投资信托公司 影响房地产金融市场的社会经济因素 一、通货膨胀的变化 二、银行利率的变化 三、所得税法的变化 四、货币汇率的变化 五、日用品价格的变化 六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化 七、金融政策 八、社会福利制度 利率、贴现率、现值 一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。 二、利息的计算方法 1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。 例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？ 2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础， 例：上题按复利方法计算 3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。（简单介绍我国现行利率政策） 三、现值、终值与货币的时间价值 1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。 例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值 2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时
一、名词解释 1．金融：从广义上说，政府、个人、组织等市场主体通过募集、配置和使用资金而产生的所有资本流动都可称之为金融。 2．金融体系：金融体系是一个经济体中资金流动的基本框架，它是资金流动的工具（金融资产）、市场参与者（中介机构）和交易方式（市场）等各金融要素构成的综合体。 3．金融资产管理公司：是经国务院决定设立的收购国有独资商业银行不良贷款，管理和处置因收购国有独资商业银行不良贷款形成的资产的国有独资非银行金融机构。 4．金融制度：是各种金融制度构成要素的有机综合体，是有关金融交易、组织安排、监督管理及其创新的一系列在社会上通行的或被社会采纳的习惯．道德．法律．法规等构成的规则 集合。 5．间接融资：是指拥有暂时闲置货币资金的单位通过存款的形式，或者购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金先行提供给这些金融中介机构，然后再 由这些金融机构以贷款．贴现等形式，或通过购买需要资金的单位发行的有价证券，把资金提 供给这些单位使用，从而实现资金融通的过程。 6．直接融资：是没有金融机构作为中介的融通资金的方式。需要融入资金的单位与融出资金单位双方通过直接协议后进行货币资金的转移。 7．信用货币：就是以信用作为保证，通过信用程序发行和创造的货币，包括流通中货币和银行存款。 8．货币制度：是国家法律规定的货币流通的规则、结构和组织机构体系的总称。换言之，货币制度是国家对货币的有关要素、货币流通的组织与管理等加以规定所形成的制度。 9．格雷欣法则：就是“劣币驱逐良币”的现象，即金银两种金属中市场价值高于官方确定比价的不断被人们收藏时，金银两者中的“贵”金属最终会退出流通，使复本位制无法实现。10．超主权货币：就是一种与主权国家脱钩、并能保持币值长期稳定的，用以解决金融危机暴露出的现行国际货币体系的一系列问题的国际储备货币。 1．资金融通：是指在经济运行过程中，资金供求双方运用各种金融工具调节资金盈余的活动，是所有金融交易活动的总称。 2．金融市场：是指资金供应者和资金需求者双方通过信用工具进行交易而融通资金的市场，广而言之，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价证券交易活动的市场。：
第二章金融基础知识 1.货币是随着商品经济发展而产生的，是商品生产和商品交换发展的产物。货币从商品世界分离出来后，伴随着商品交换和信用制度的发展而不断演进。货币币材和形制，经历了不断发展过程，主要包括实物货币，金属货币，信用货币（包括可兑换的信用货币和不兑现信用货币），电子货币。 2.货币的本质表现在：货币是一般等价物，是固定充当一般等价物的特殊商品，体现商品生产者之间的社会关系。 3.货币的职能：（1）价值尺度；（2）流通手段；（3）贮藏手段；（4）支付手段。 4.货币需求是指在一定时期内，社会各阶层（个人、企业单位、政府）愿意以货币形式持有财产的需要，或社会各阶层对流通手段、支付手段和贮藏手段的货币需求。 5.影响货币需求的主要因素包括：（1）收入水平；（2）利率水平；（3）社会商品可供量、物价水平、货币流通速度；（4）信用制度发达程度；（5）汇率；（6）公众的预期和偏好。 6.货币供给是指一国在某一时点上为社会经济运转服务的货币量。一般由中央银行和商业银行供应的现金货币和存款货币构成。货币供给是一个存量概念，货币供给量在很大程度上能够被中央银行政策所调控。
7.现阶段，我国按流动性不同将货币供应量划分为三个层次：（1）M0＝流通中现金。（2）M1＝M0＋企业单位活期存款＋农村存款＋机关团体部队存款＋银行卡项下的个人人民币活期储蓄存款。（3）M2＝M1＋城乡居民储蓄存款＋企业单位定期存款＋证券公司保证金存款＋其他存款，M1被称为狭义货币，是现实购买力，M2被称为广义货币；M2与M1之差被称为准货币，是潜在购买力。 8.存款货币创造过程及影响因素：（1）原始存款是客户以现金存入银行形式的存款。（2）客户取得借款后，不提取现金，全部转入另一银行存款账户。（3）接受新存款的银行，在存款增加的同时也增加了存款准备金。 9.货币乘数也称货币扩张系数或货币扩张乘数，是指在基础货币（高能货币）基础上，货币供给量通过商业银行创造派生存款的作用 而产生的信用扩张倍数，是货币供给扩张的倍数。 10.影响货币乘数的因素主要有：（1）法定存款准备金率；（2）现金漏损率；（3）超额准备金率；（4）定期存款的存款准备金率。 11.通货膨胀是在纸币流通的情况下，货币供应量超过需要量，引 起纸币贬值、物价持续上涨的经济现象。 12.通货膨胀的原因：（1）需求拉上型通货膨胀；（2）成本推动型通货膨胀；（3）供求混合推动型的通货膨胀；（4）结构型通货膨胀。
金融知识基础概念 1. 金融结构按照西方经济学家戈德史密斯的解释，一个社会的金融体系是由众多的金融工具、金融机构组成的。不同类型的金融工具与金融机构组合，构成不同特征的金融结构。 一般来说，金融工具的数量、种类、先进程度，以及金融机构的数量、种类、效率等的综合，形成不同发展程度的金融结构。 2. 金融体系金融体系有广义和狭义之分。 狭义的金融体系是指一个国家的金融组织体系，即这个国家有哪些金融机构，这些金融机构在经济社会发展中发挥什么职能作用。 广义的金融体系是由一国的金融组织、金融市场和金融监管组成。金融市场是以金融组织为基础而形成的，参与金融市场活动的主体是金融机构、企业、居民、其他社会单位等；由于现代金融业在国民经济中高风险行业的特点，政府必须对金融业进行监督和管理，建立有效的金融监管制度 3. 金融资产金融资产是一切可以在金融市场上进行交易、具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。总的来说，非人力资产可以以两类形态存在，一类是实物，如贵金属制品、房地产等；另一类则是各式各样的金融工具。持有的实物成为实物资产；持有的金融工具则成为金融资产。一个人或者企业所拥有的非人力资产主要就是由实物资产和金融资产构成的。 4. 金融实力金融实力反映的是一个国家或地区金融发展的总体状况。反映一国或地区金融实力的指标至少应该包括:(1) 货币的国际可接受程度，即是否为国际储备货币或被国际广泛接受的货币；(2) 外汇储备的规模；(3) 金融市场的完备程度和规模；(4) 金融机构和金融工具的数量和质量；(5) 拥有的国际金融中心数量及其影响；(6) 所持有的外国资产数量；(7) 在外国市场发行的金融工具数量；(8) 金融市场环境安全和稳定程度，(9) 金融产业在产业结构中占有的产值比重和就业比重。 我们可以观察到，通常凡是具有较强经济实力的国家，金融实力也较强。金融实力的强大对于一国来说是十分重要的。 5. 金融业增加值金融业增加值是指金融企业在一定时期内创造的价值。 6. 银行业 是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构以及政策性银行。 7. 企业经营机制企业经营机制是指决定企业经营行为的各种内在因素及其相互关系的总称。主要指企业商品生产、商品交换活动赖以存在的社会经济关系。 企业经营机制主要包括：决策机制、激励机制、发展机制、约束机制。 8. 企业内控制度内部控制制度是指公司董事会、经理层及所有员工共同实施的，为了保证各项经济活动的效率和效果， 确保财 务报告的可靠性，保护资产的安全、完整，防范、规避经营风险，防止欺诈和舞弊，确保有关法律法规和规章制度的贯彻执行等而制定和实施的一系列具有控制职能的业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。 9. 企业内控制度内部控制制度是指公司董事会、经理层及所有员工共同实施的，为了保证各项经济活动的效率和效果，确保财务报告的可靠性，保护资产的安全、完整，防范、规避经营风险，防止欺诈和舞弊，确保有关法律法规和规章制度的贯彻执行等而制定和实施的一系列具有控制职能的业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。 10. 企业内控制度内部控制制度是指公司董事会、经理层及所有员工共同实施的，为了保证各项经济活动的效率和效果，
第二节证券投资者 考点一证券市场投资者的概念、特点及分类 1.证券市场投资者的概念 证券投资者是指以取得利息、股息或资本收益为目的而买入证券的机构和个人。 2.证券市场投资者的特点 (1)分散性和流动性。 (2)投资的目的性。 (3)市场的支撑性。 3.证券市场投资者的分类 总体来说,证券投资者可分为机构投资者和个人投资者两大类。 考点二机构投资者的概念和特点 1.机构投资者的概念 机构投资者从广义上讲是指用自有资金或者从分散的公众手中筹集的资金专门进行有价证券投资活动的法人机构。机构投资者的基本属性包括: (1)集合投资的规模性。 (2)代客理财的中介性。 (3)投资运作的专业性。
(4)股权投资的收益性。 2.机构投资者的特点 机构投资者的特点表现为以下几点: (1)投资管理专业化。 (2)投资结构组合化。 (3)投资行为规范化。 考点三机构投资者在金融市场中的作用 (1)发展机构投资者有利于改善储蓄转化为投资的机制与效率,促进直接金融市场的发展 (2)发展机构投资者有利于促进不同金融市场之间的有机结合与协调发展,健全金融市场的运行机制。 (3)发展机构投资者有利于分散金融风险,促进金融体系的稳定运行。改善和优化投资者结构需要大力培养机构投资者,充分发挥机构投资者对股市的“稳定器”作用,导入理性、成熟的投资理念,引导广大中小投资者理性投资、遏制投机，促进证券市场规范、稳健、高效发展、具体可以采取如下办法:构建多元化的投资基金群体,加快指数型基金和风险投资基金;积极促进保险资金入市;发展私募基金;吸引海外资金入市(QFII) (4)发展机构投资者有利于实现社会保障体系与宏观经济的良性互动发展。 考点四合格境外机构投资者、合格境内机构投资者的概念与特点
第二章房地产金融的基本知识 第一节房地产金融中的资本流及资金来源 1、简述房地产金融中的资本流？【（1）资本流的参与者（2）资本流中的股权与债务（3）债务的承担者和股权的拥有者】 答：房地产金融中的资本流可以从以下几方面理解： （1）资本流的参与者 在整个资本流通中包括三方参与者。 一是资本供应者，包括储蓄家庭，银行、保险公司、中央和地方政府等。 二是资本使用者，包括开发商、房屋预购者等； 三是处在两者之间的各种服务组织，他们从储蓄、商业银行中筹集资金（资本），又将资本投放到房地产的买方，是房地产的资本融通过程更简单，效率也更高。 （2）资本流中的股权与债务 房地产金融中的资本可以以股权和债务两种方式通过服务机构在资本供应者和资本使用者间流动。 （3）债务的承担者和股权的拥有者 债务的承担者是资本使用者。 股权的拥有者是资本供应者。 2、简述房地产金融市场资金的来源？ 答：房地产市场资金的来源主要有：
（1）政府对银行的投入。 （2）居民的储蓄。 （3）保险公司。 （4）公积金。 （5）股票市场。 3、简述房地产金融市场资金来源中的保险公司、各种公积金、商业银行、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信投公司？ 答：（1）保险公司 保险公司主要从事长期贷款。 （2）各种公积金 公积金也是房地产金融体系中资金的重要来源。 （3）商业银行 商业银行既向开发商发放开发建设贷款，也向房地产经纪人和房地产公司发放贷款。 （4）储蓄贷款银行 储蓄贷款银行的主要存款来自消费者，其主要资产是抵押住宅。储蓄贷款银行在住宅抵押贷款和商业房地产贷款方面起着重要作用。 （5）互助储蓄银行 互助储蓄银行产生于美国东海岸，主要投资于当地的房地产，在住宅抵押贷款和商业房地产贷款投资方面很活跃。 （6）抵押银行
房地产基础知识考试试题 8、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层；多层住宅为 4-6 层；小高层住宅为 7-11
层；中高层住宅为 12-16 层； 16 层以上为高层住宅， 30 以上为超高层住宅； 9、别墅可分为联排别墅，双拼别墅， 独栋别墅三种。 10、房地产是和的总称， 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构造 物构成的。 二、判断题（每题1分，共10分，对的打“√”错的打“×”） 1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（√） 2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√） 3、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 4、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（√） 5、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地 使用权人，是拥有物业的主人。（√） 6、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×）
7、满十八周岁且超过法定退休年龄，具有完全民事行为能力的自然人，可以成为银行房屋贷款对象。(× ) 8、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（×） 9、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（√） 三、单项选题（每题2分，共20分） 1、下列哪种设施属于建筑物以外的土地定着物（ D ）A柜式空调 B彩电 C冰箱 D底下管线 2、建筑物高度超过（ D ）的，不论住宅、公共建筑、综合性建筑均称为高层建筑 A24米 B10层以上 C24层以上 D100米 3、根据国标规定，除了总平面图外，其余工程图纸的尺度标注以（C ）为单位 A米 B厘米 C毫米 D以上单位皆可 4、我们俗称的”地毯面积”是指（B ） A建筑面积 B套内使用面积 C实测面积 D套内建筑面积
第二章金融基础知识 知识点1 货币基础知识 单选题 在商品交换过程中，一种商品的价值通过其他具有相同价值的商品来表现就是价值表现形式，简称（）。 A.价值形式 B.内在价值 C.转换价值 D.使用价值 『正确答案』A 『答案解析』本题考查货币的本质。货币的本质表现在：货币是一般等价物，是固定充当一般等价物的特殊商品，体现商品生产者之间的社会关系。 单选题 （）是客户以现金存入银行形成的存款。 A.原始存款 B.派生存款 C.活期存款 D.定期存款 『正确答案』A 『答案解析』本题考查原始存款的概念。原始存款是客户以现金存入银行形成的存款。 单选题 银行用转账方式发放贷款、贴现和投资时创造的存款，即为（）。 A.原始存款 B.派生存款 C.活期存款 D.定期存款 『正确答案』B 『答案解析』本题考查派生存款的概念。原始存款是客户以现金存入银行形成的存款。银行在经营活动中，只需保留一小部分现金作为付现准备，可以将大部分现金用于放款。客户在取得银行贷款后，一般并不立即提取现金，而是转入其在银行的活期存款账户，这时银行一方面增加了放款，另一方面增加了活期存款。银行用转账方式发放贷款、贴现和投资时创造的存款，即为派生存款。 单选题 某商业银行共有存款50亿元，其中在央行的存款为6亿元。当年央行规定的法定存款准备金率为10%，那么该商业银行的超额存款准备金为（）亿元。 A.2 B.1.5 C.1 D.0.5 『正确答案』C
『答案解析』超额存款准备金是商业银行放在央行、超出法定存款准备金的部分。根据题干条件，该行法定存款准备金为：50×10%=5亿元，那么超额存款准备金就为6-5=1亿元。 多选题 货币的本质是（）。 A.货币是商品的衡量标准 B.货币是一般等价物 C.货币是固定充当一般等价物的特殊商品 D.货币体现商品生产者之间的社会关系 E.货币是不可复制的 『正确答案』BCD 『答案解析』本题考查货币的本质。货币的本质表现在：货币是一般等价物，是固定充当一般等价物的特殊商品，体现商品生产者之间的社会关系。 多选题 影响货币需求的主要因素包括（）。 A.收入水平 B.利率水平 C.社会商品可供量、物价水平、货币流通速度 D.信用制度发达程度 E.公众的预期和偏好 『正确答案』ABCDE 『相关考点复习』影响货币需求的主要因素 『答案解析』本题考查影响货币需求的主要因素。影响货币需求的主要因素：（1）收入水平；（2）利率水平；（3）社会商品可供量、物价水平、货币流通速度；（4）信用制度发达程度；（5）汇率；（6）公众的预期和偏好；另外，人口数量、人口密集程度、经济结构、社会分工、交通通讯等技术状况都会影响货币需求。 多选题 影响货币乘数的因素主要有（）。 A.法定存款准备金率 B.现金漏损率 C.超额准备金率 D.通货膨胀率 E.定期存款的存款准备金率 『正确答案』ABCE
第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政
下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理
房地产基础知识考试试 题 集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
房地产基础知识考试试题（90分为及格）
7、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.0米以上的，按其水平投影面积计算。（） 8、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（） 9、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（） 11、中国建设银行规定，贷款年限最长可以贷30年，男性贷款人年龄不得超过60岁。（） 12、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 （） 13、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（） 14、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（） 15、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（） 16、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（） 17、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（） 18、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权， 处分权（） 19、我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。（） 20、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（） 三、名词解释（每题3分，共12分） 1、容积率= 2、使用率= 3、期房： 4、建筑密度= 四、计算题（每问4分，共8分） 1、某住宅小区占地面积为50亩，小区共建有12栋16层建筑体（不计地下室），每栋户型面积一样，建筑单元均为一梯四户，每栋每层建筑面积为525平米，问：该小区容积率是多少？建筑密度是多少？（8分） 四、填空题：（每空3分，共15分） 五证：a. ；b ；c. ；d. ；e. 。(按顺序填写才算正确) 六、论述题（15分） 如何做一个优秀的置业顾问？
2018证券从业资格考试金融市场基础知识考前必做题（2） 第二章证券市场主体 一、选择题(以下备选项中只有一项符合题目要求) 1.资金供给者与资金需求者互相之间融通资金，如果借助金融市场直接进行，则属于( )。 A.直接融资 B.上市融资 C.发债融资 D.间接融资 答案：A 解析：直接融资，是指在没有金融中介机构介入的情况下，以股票、债券为主要金融工具进行资金融通的方式。资金供给者与资金需求者通过股票、债券等金融工具直接融通资金的场所，即为直接融资市场，也称为证券市场。 2.若以( )为主，则证券市场居于一国金融市场体系的核心地位，以美国和英国为代表。 A.银行贷款 B.境外融资 C.间接融资 D.直接融资 答案：D 解析：若以直接融资为主，则证券市场居于一国金融市场体系的核心地位;若以间接融资为主，则中长期信贷市场居于核心地位。
试题来源：2018年证券从业资格资格考试题库，全真模拟机考系统抢做考试原题，高能锁分! 3.以下债券信用风险最小的是( )。 A.长期金融债券 B.短期公司债券 C.短期金融债券 D.国库券 答案：D 解析：政府债券的信用风险最低，一般认为中央政府债券几乎没有信用风险，其他债券的信用风险从低到高依次排列为地方政府债券、金融债券、公司债券。国库券属于政府债券的一种。 4.用自有资金或者从分散的公众手中筹集的资金专门进行有价证券投资活动的法人机构是( )。 A.机构投资者 B.投资银行 C.投资公司 D.证券公司 答案：A 解析：一般来讲，机构投资者是指符合法律法规规定可以投资证券投资基金的在中国合法注册登记并存续或经政府有关部门批准设立的机构。从广义上讲是指用自有资金或者从分散的公众手中筹集的资金专门进行有价证券投资活动的法人机构。 5.国内基金管理公司通过募集基金投资国外证券的称为( )。 A.QDII
第一章复习思考题： 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押
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一、名词解释 1．金融：从广义上说，、个人、组织等市场主体通过募集、配置和使用资金而产生的所有资本流动都可称之为金融。 2．金融体系：金融体系是一个经济体中资金流动的基本框架，它是资金流动的工具（金融资产）、市场参与者（中介机构）和交易方式（市场）等各金融要素构成的综合体。3．金融资产管理公司：是经国务院决定设立的收购国有独资商业银行不良贷款，管理和处置因收购国有独资商业银行不良贷款形成的资产的国有独资非银行金融机构。 4．金融制度：是各种金融制度构成要素的有机综合体，是有关金融交易、组织安排、监督管理及其创新的一系列在社会上通行的或被社会采纳的习惯．道德．法律．法规等构成的规则集合。 5．间接融资：是指拥有暂时闲置货币资金的单位通过存款的形式，或者购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款．贴现等形式，或通过购买需要资金的单位发行的有价证券，把资金提供给这些单位使用，从而实现资金融通的过程。 6．直接融资：是没有金融机构作为中介的融通资金的方式。需要融入资金的单位与融出资金单位双方通过直接协议后进行货币资金的转移。 7．信用货币：就是以信用作为保证，通过信用程序发行和创造的货币，包括流通中货币和银行存款。 8．货币制度：是国家法律规定的货币流通的规则、结构和组织机构体系的总称。换言之，货币制度是国家对货币的有关要素、货币流通的组织与管理等加以规定所形成的制度。9．格雷欣法则：就是“劣币驱逐良币”的现象，即金银两种金属中市场价值高于官方确定比价的不断被人们收藏时，金银两者中的“贵”金属最终会退出流通，使复本位制无法实现。 10．超主权货币：就是一种与主权国家脱钩、并能保持币值长期稳定的，用以解决金融危机暴露出的现行国际货币体系的一系列问题的国际储备货币。 1．资金融通：是指在经济运行过程中，资金供求双方运用各种调节资金盈余的活动，是所有金融交易活动的总称。
房地产金融练习题 第一章绪论 一、单项选择题(每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。) 1.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（ D ）。 A. 回收期长 B. 风险性 C. 运行的地域性 D. 保值增值性 2.土地的需求不断上升，而供给却有刚性，这一特点决定房地产资金的( C )。 A.回收期长 B.运行的地域性 C.保值增值性 D.风险性 3.房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和（B）。 A.中介公司 B.政府 C.监管机构 D.行业协会 4.我国目前已形成以( D )为主的房地产金融体系。 A．投资公司 B．证券公司 C．政府主管部门 D．各商业银行房地产信贷部 5.( B )是房地产金融的主要内容。 A．房地产销售贷款 B．房地产抵押贷款 C．房地产租售贷款 D．房地产租赁贷款 6.由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（ A ）。 A.地域性 B.非竞争性 C.非流动性 D.盈利性 7.某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ C ）。 A.本地区房地产的供求状况 B.全国房地产的供求状况 C.本地区本类房地产的供求状况 D.本类房地产的供求状况 8.房地产的( B )，决定了所形成的产品只能就地出售和经营，因而具有明显的地域性。 A.单件性 B.不可移动性 C.使用的长期性 D.资金占用量大 9.一般情况下所有的人都需要房地产金融提供服务。这表现为房地产金融的（ D ）。 A.安全性 B. 长期性 C. 政策性 D. 广泛性
10.房地产金融市场中货币市场的融资工具是( B )。 A.长期贷款 B.短期贷款 C.股票 D.长期债券 11.房地产金融市场的客体要素为( C )。 A.中介公司 B.政府 C.资金 D.房地产企业 二、多项选择题(每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分。) 1.房地产的形态有（ABC ）： A、土地 B建筑物 C 房地合一 D附着物 E 定着物 2.开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是房地产的（AB）。 A、经营者 B建设者 C、所有者 D、购买者 E 抵押人 3.消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对象主要是（CD）等。 A、经营者 B建设者 C、消费者 D、购买者 E 抵押人 4.房地产业是由房地产的（ ABCD ）等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济中的重要行业。 A开发 B经营 C 销售 D服务 E居住 5.房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括（ABCD）： A房地产业投资大、借款多、周期长 B房地产受区域因素影响较大 C房地产具有投资和消费的双重性 D房地产受国家政策与城市规划影响 E房地产投资收益性率高 6.根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，可以将我国的房地产金融发展分成（BCD）等特征非常鲜明的阶段 A房地产金融萌芽阶段 B住房建设资金管理阶段 C房改金融阶段 D房地产金融阶段 E房地产调控阶段 7.一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（ABDE）特征： A完善的法律体系 B完善的市场结构 C 较低的贷款利率 D丰富的市场产品和大规模的交易 E高效的市场效率和严格的风险管理