南沙办公写字楼（部分）市场调查
金)有限公司和番禺南沙开发建设有限公司共同投资成立的中外合资企业――广州南沙中总大厦有限公司投资兴建的集商场、餐厅、服务式公寓、商务办公楼及康乐健身室为一体的综合性大厦。
项目位置：南沙经济技术开发区港前大道南162号
建筑类型：板塔结合
物业类别：写字楼建筑
物业公司：戴德梁行(广州)物业管理有限公司
物业费：25元/月/平方米
车位费：400元/月
车位数：地下停车位100
其他配套：公寓、餐厅、银行、公交车站、地铁（2016年）
场地现有办公室租赁方案信息如下表：
项目其他图片：
项目已租用办公室名录
项目大堂
35平办公室实景图蒲州广场
蒲州广场是由南沙蒲州高新技术开发园有限公司投资开发，位于南沙客运码头旁的大型综合休闲广场。
项目位置：南沙经济技术开发区港前大道南（中华总商会大厦正对面）
建筑类型：欧式广场风格建筑
物业类别：广场商铺
开发商：南沙蒲州高新技术开发园有限公司
物业公司：方寸物业管理有限公司
车位费：暂时免费
其他配套：公交车站、银行、餐厅、地铁、展览馆（2016年）
场地现有办公室租赁方案信息如下表：
项目其他图片：
路面铺
楼上铺
铺内实景
（财务分析）广州某写字楼项目财务分析
广州市某商业大厦项目财务分析报告 一、项目概述 （一）项目主要技术经济指标 1、总用地面积：43960m2 2、总建筑面积：172940m2 3、建筑密度：49.75％ 4、容积率：5.03 5、地下建筑面积：11743m2 6、地上建筑面积：161197m2 7、西塔楼建筑面积：71771m2 8、东塔楼建筑面积：101169m2 9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构 （二）项目方案 根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主） （三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。 表1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表
表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表
二、项目投资估算与资金筹措 （一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。 2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。
3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。 经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。 表3项目总投资估算表 （二）各项投资与成本费用估算表（略） （三）项目投资计划与资金筹措表 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此
z国际商业顾问 二零零四年十月八日 目录 1.0项目概述…………………………………………………………………………0 3 1.1项目概况…………………………………………………………………… 0 3 1.2项目周边环境 (04) 1.3项目有关经济技术指标 (05) 2.0天河区概况………………………………………………………………………0 6
2.1政区人口…………………………………………………………………… 0 6 2.2天河商厦现状 (06) 2.3天河商圈 (08) 2.3.1天河城商圈 (08) 2.3.2定位…………………………………………………………………… 08 2.3.3趋势…………………………………………………………………… 09 2.4天河商铺供需情况 (11) 2.5商业发展机遇 (12) 2.6未来商业规划 (12) 3.0项目周边情况 (13) 3.1商厦比较…………………………………………………………………… 1 3 3.2周边环境…………………………………………………………………… 1 5 3.3项目分析…………………………………………………………………… 17 1.0 项目概述 1.1项目概况 项目位于天河区体育东路140-148号，地处新世纪广州
金融贸易中心地带。项目正对大型体育中心，附近配套设施基本成熟。 项目位置图 项目占地5000㎡，总建筑面积44041㎡，总共层高32层。外立面按欧洲古典式建筑风格设计，首层大堂酒店式设计，大圆柱包镶大理石，配置美国上海联合开利1750冷吨中央空调。
项目所涉及行业有金融、保险、证券、贸易、IT、科教、旅游、饮食、医疗、广告、装饰、纺织、中介代理服务等。现整座大厦的办公人数约3000人。聚集人气，地段良好，行业种类较为齐全，定位为新世纪的国际金融商贸中心。 项目楼层功能分布 1.2 项目周边环境 项目所在位置天河北，汇集了不少高档写字楼物业，商务气氛十分浓厚，而且该地段拥有完善的市政配套及生活、交通设施，因此越来越多的外资企业、合资企业、
2005年xx市办公设备市场调查报告 2005年xx市办公设备的市场容量为32.75亿元，并以每年超过9个百分点的速度呈增长趋势。日前，800策划团队对xx市办公设备市场进行了一项调查。数字显示，办公设备市场正呈现勃勃生机。 目录 一目前xx市办公设备渠道特征 (3) （一）电脑城 (3) （二）电器批发市场 (3) （三）传统文具批发市场 (3) （四）家电连锁卖场 (3) （五）办公用品超市 (4) 二当前办公设备的市场规模及年增长速度（基数＝31） (4) （一）办公设备的市场规模-------32.75亿元 (4) （二）办公设备的年增长速度――――――9.85％ (4) 三当前办公设备销售渠道情况 (5) （一）当前销售渠道 (5) （二）最重视的销售渠道 (5) （三）未来销售渠道――批发市场设档口 (6)
四受访者选择地址考虑的因素―地段的商业环境是首要因素 (7) 五对目前专业批发市场的满意度 (8) 六理想大型办公用品采购中心应该提供的服务 (9) 附录受访者背景资料 (11)
一目前xx市办公设备渠道特征 （一）电脑城 主要代表有天河的颐高数码广场、太平洋电脑城、xx电脑城、高科科技广场、天河电脑城、石牌西路一带等等，这里会聚了xx最集中的IT数码与办公设备产品，中六电脑城的办公设备也具有一定规模，主要辐射海珠荔湾区域；五山的科技街是最集中的二手设备市场及大型机器租赁市场，在办公设备方面经营最为成功的天河颐高数码广场该店位于天河路与天河东路交界口的壬丰大厦群楼，占地面积11000平方米，是目前为止全国最大的数码卖场，目前佳能在中国大陆仅有两个的产品展示厅已进驻颐高这里展示包括佳能数码与办公系列的全部最新产品，纯产品展示功能场所； （二）电器批发市场 由于现在的设备已经从传统的电子类向IT数码类发展，设备产品与IT产品的完美结合，决定了市场的发展趋势，此类的代表有大沙头海印电器城； （三）传统文具批发市场 由于文具与设备、耗材同属于办公用品产品，从“一站式”方便采购者采购，作为中国最知名的文具批发市场之一的xx谊园批发市场内的办公设备也逐具规模，据行业专家介绍，这样结合将会成为一种新的市场模式出现； （四）家电连锁卖场 如国美、苏宁等，但由于设备在家电卖场内并非主流产品，销量
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告 本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业工程，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业工程分析。 第一部分写字楼市场 一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部 从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。 二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首
无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位 显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼工程经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。 ?稳坐未来广州写字楼的霸主地位 据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。 三、写字楼工程状况
2005年XX市办公设备市场调查报告 2005年XX市办公设备的市场容量为32. 75亿元，并以每年超过9个百分点的速度呈增长趋势。R前，800策划团队对XX市办公设备 市场进行了一项调查。数字显示，办公设备市场正呈现勃勃生机。 一目前XX市办公设备渠道特征 （一）电脑城 （二）电器批发市场 （三）传统文具批发市场 （四）家电连锁卖场 （五）办公用品超市 二当前办公设备的市场规模及年增长速度（基数=31） （一）办公设备的市场规模32. 75亿元 （二）办公设备的年增长速度9. 85% 三当前办公设备销售渠道情况 （一）当前销售渠道 （二）最重视的销售渠道 （三）未来销售渠道一一批发市场设档口4
四受访者选择地址考虑的因素一地段的商业环境是首要因素.? (5) 五对目前专业批发市场的满意度六理想大型办公用品采购中心应该提供的服务附录受访者背景资料
一目前XX市办公设备渠道特征 （一）电脑城 主要代表有天河的颐高数码广场、太平洋电脑城.XX电脑城、高科科技广场、天河电脑城、石牌西路一带等等，这里会聚了XX最 集中的IT数码与办公设备产品，中六电脑城的办公设备也具有一定规模，主要辐射海珠荔湾区域；五山的科技街是最集中的二手设备市场及大型机器租赁市场，在办公设备方面经营最为成功的天河颐高数码广场该店位于天河路与天河东路交界口的壬丰大厦群楼，占地面积 11000平方米，是目前为止全国最大的数码卖场，目前佳能在中国大 陆仅有两个的产品展示厅已进驻颐高这里展示包括佳能数码与办公系列的全部最新产品，纯产品展示功能场所; （二）电器批发市场 由于现在的设备己经从传统的电子类向IT数码类发展，设备产品与IT产品的完美结合，决定了市场的发展趋势，此类的代表有大沙头海印电器城; （三）传统文具批发市场 由于文具与设备、耗材同属于办公用品产品，从“一站式”方便采购者采购，作为中国最知名的文具批发市场之一的XX谊园批发市场内的办公设备也逐具规模，据行业专家介绍，这样结合将会成为一种新的市场模式出现; （四）家电连锁卖场 如国美、苏宁等，但由于设备在家电卖场内并非主流产品，销量
办公设备项目经营分析报告 规划设计 / 投资分析
第一章项目总体情况说明 一、经营环境分析 打印机市场方面，从全球来看，需求稳中略有下降，其中传统喷墨打印机占比下降，激光打印机占比有所上升。2019 年第一季度全球范围内打印机出货量 2280 万台，同比下降 3.9 个百分点。其中喷墨打印机出货量1370 万台，下降 2.1 个百分点。根据数据，2018 年惠普、佳能、爱普生、兄弟和京瓷占据全球 89%的市场份额，其余 11%的份额由三星、施乐、利盟等企业组成。 打印耗材方面，全球市场属于产业成熟期，产量和需求大体保持稳定，产业规模超过 770 亿美元，但年增长率低于 1%。从适用性角度可以将打印耗材分为原装耗材和通用耗材。2018 年全球打印耗材市场出货金额为777.3 亿美元，同比增速约为 0.2%；中国市场增速略高一些，约为 2%，2018 年出货金额为 1421.4 亿元。 我国打印耗材市场的主要供应厂商为纳思达，其次是鼎龙股份。打印耗材大致包括硒鼓、墨盒、墨水和色带四类产品，其中以硒鼓和墨盒为主。纳思达共占据我国打印耗材市场约 76%的市场份额，在国内通用墨盒市场为绝对龙头，在通用硒鼓市场占有率第一。在国内打印耗材芯片市场，纳思达也占据 70%以上的份额。
世界范围内，打印设备需求呈下降趋势，尤其喷墨打印机销量逐年下滑明显。但中国市场的趋势有所不同，打印设备市场规模逐年增加，喷墨打印机和激光打印机需求是销量增长的主要驱动因素。数据显示，2018 年中国喷墨打印机出货量为491 万部，同比增长了 14.2%；激光打印机出货量为972 万部，同比增长了 2.6%。 2012-2018 年，按照金额统计的我国打印机市场规模年均复合增速为4.18%，其中喷墨打印机市场规模 CAGR 为 6.03%。近三年中国喷墨打印机市场规模逐年上升，2018 年达到 4.76 亿美元，同比增长 13.9%，相关的打印管理服务的市场规模也在不断增长。 目前在中国激光打印机的市占率已经超过了喷墨打印机的市占率。预测未来中国喷墨打印机出货量占打印设备的比重有望提高，但是激光打印机出货量的地位仍然无法得到撼动。 打印机在信息安全领域重要性极高，尤其是在政府机关，若使用国外产品极易造成信息泄露。打印机的泄密途径主要有存储器泄密、网络泄密和耗材芯片泄密三种。1）大多数打印机都会含有存储芯片进行临时数据存储，墨盒回收方可以轻松读取存储芯片内的信息。2）当前的打印机大部分都支持联网进行打印，一些漏洞或者预留的“门”可能造成网络泄密。第三，无论是喷墨打印机的墨盒还是激光打印机的硒鼓，都内置了一个“小芯片”，耗材芯片本身也有信息泄露的隐患，例如被远程操控。所以，只
2013年广州写字楼市场分析 纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持 续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。 受到上半年经济不明朗因素以及外资企业扩张速度放缓的 影响，2013年写字楼净吸纳量较前三年有微降。不过，国内经 济改革提上议程以及企业信心提振将持续支持整体需求。受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，由于新开业商场空置面积较多，全年整体优质商铺的空置率有所上升。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大，但全年整体租金仍录得上升，资本值也录得增长，本年度租金及资本值与2012年相比增速皆有放缓。 零售物业交易年度总成交金额创下广州零售物业市场历史 之最。零售物业市场受到电商冲击，但工业物业市场却从中获益，电商业务迅猛发展的同时，对仓储的需求也日益增加，市场回暖带动租金回升。预计电商今年仍将在优质仓库继续布局，对仓库需求构成较强的支撑。政府连续出台楼市调控措施，加上紧缩性货币政策和信贷环境，导致短期市场流动性降低，房贷利率上升，将整体住宅交易量逐渐压低。尽管如此，全年豪宅市场销售总量仍然与2012年基本持平，反映市场信心坚挺。
市场氛围好转，第四季度净吸纳量占2013年全年一半。2013年第四季度，受到国内经济稳定及企业信心提振影响，市场需求较上季度有所好转。第四季度落成的富力地产分散物权项目富力盈凯广场及富力盈通大厦，其较高的进驻率使本季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。 本年度，金融类别及专业服务业企业表现活跃。此外，由于珠江新城的商业配套日趋完善，受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。众多知名企业陆续进驻，珠江新城形成企业集群效应。 2013年租金止跌回升，资本值增速加快。与去年相比，由于本年度新落成的大厦60%为分散物权项目，对现有业主租金压力不大，与2012年度相比，2013年度广州甲级写字楼全市平均租金止跌回升，全年平均录得154元每月每平方米，同比增长1.7%。此外，本年度甲级写字楼平均资本值达36,100元每平方米，同比增长8.8%，增速较去年同期加快，反映了投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求。可售优质写字楼项目供不应求，投资市场活跃。甲级写字楼买卖市场气氛活跃，售价见涨。其中，为满足企业发展需要与总部自用需求，现金流充足的企业买家纷纷购买优质写字楼项目。
写字楼市场研究 ——北京、上海、广州 写字楼市场发展历程 从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段： 1.1992－1996年快速增长阶段； 2.1997－1999年回落调整阶段； 3.2000－2002年稳步回升阶段。 这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。 写字楼市场发展历程 ?第一阶段（1992－1996年）超速增长 商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。 写字楼市场发展历程
?第二阶段（1997－1999年）萧条萎缩 随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，1996－1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米，北京超过250万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。 写字楼市场发展历程 ?第三阶段（2000－2002年）稳步回升 国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。 写字楼市场发展历程 ?综述 各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来，各城市写字楼市场投资快速增长，2002年北京、上海写字楼开复工数量增长，市场供应将稳步增长。市场需求方面，由于受到全球经济不景气的影响，尽管中国经济发展一支独秀，写
2009年第一季度广州写字楼市场概述 【前言】甲级写字楼的市场表现一直以来都是写字楼市场发展动向的风向标，可以较为准确地反应市场现状。为此，报告中我们选取了甲级写字楼作为代表来表现写字楼市场现状。 一、广州甲级写字楼市场供求情况分析 03-06年广州甲级写字楼市场处于供需相对平衡状态。07年广州甲级写字楼供应激增，年供应量接近80万平方米，市场短期内呈现出供大于求的局面。尽管07年及08上半年都保持较大的吸纳量，但仍难以消化所有新增供应，广州甲级写字楼市场呈现供大于求的情况。 自去年三季度受全球金融风暴影响，在穗跨国企业普遍缩减开支，对办公物业的需求持续减少，使市场吸纳率明显放缓。据第一太平戴维斯《2009年第一季度广州甲级写字楼市场概述》显示，广州甲级写字楼整体空置率为17.6%，而珠江新城写字楼空置率全市最高达36.1%。报告同时预计2009年内，广州市场将至少有24.3万平方米的新增甲级写字楼投入使用，这些写字楼基本集中在珠江新城，有可能令该区入驻率和租金水平进一步走低。 广州写字楼供求关系1996-2008 吸纳量新增供应 量供求平衡800,000 供应高峰，市场需要600,000时间消化，供大于求 供大400,000新增供应紧缺较小，于求供小于求市场趋于平淡, 200,0000 05060708019899000203049796供-200,000小新增供应缓解供应紧缺于求的局面，供需基本平衡-400,000 广州甲级写字楼租金水平分析二、
年上半年，广州甲级写字楼市场延续去年的良好态势，市场仍录得多宗大面积租2008升幅略有放缓。三季度受国际经济形势的影响，租户承租能赁交易，租金保持了上涨走势，力下降，自四季度起广州甲级写字楼租金首季度下跌。125，报下跌2009年第一季度，广州甲级写字楼租金水平延续去年四季度的跌势，3.7%年第四季度时的水平。目前，众多国际化大企业收缩开支、降低月，跌至2006元/平方米/未来一年写字楼尤其是甲级写字楼市场需经营成本的经营策略在近一两年内可能不会改变，求可能持续低迷。 第一季度广州中资企业受租售价格下广州甲级写字楼租售形势略为良好。与京沪相比，而北。个百分点至17.6%市场空置率下降降的利好影响，表现出相对旺盛的市场需求，2.7他们受到国际经济上海甲级写字楼市场需求和新增供应量消化更依赖于国际跨国公司，京、形势的影响更大，京沪写字楼租金下降、空置率上升情况仍持续。08年第四季度-09年第一季度北京、上海、广州甲级写字楼租金比较2312208.0%2501901762006.0%08年Q412912515009年Q14.0%100环比增长2.0%500.0%0广州北京上海 广州甲级写字楼需求特征分析三、 租户需求特征分析概述1、 中小租户（1000平方米以下）所有租户大租户（1000平方米以上）
办公用品市场调研报告 篇一：办公用品调研报告 首份针对中国文化办公用品市场得调研报告发布 在刚刚落幕得Paperworld China 2012中国国际文具及办公用品展览会上，首份针对中国文化办公用品市场得调研报告发布，报告首次显示了中国办公用品市场得各种混乱情形，产业整合一触即发。中国已成世界上最大得办公用品消费国，每年基本保持25%以上得增长率。但相对于全球2000多亿美元得市场容量，我国目前还仅仅占据不到10%得比例。发展潜力巨大。另外，中国办公用品市场产品结构单一、规模弱小、OEM居多、恶性竞争以及外资大量涌入，“中国办公文具市场亟需从一个制造大国向强国转型。”得力文具集团副总经理陈雪强表示。
本土品牌只有低端市场可守 根据法兰克福展览有限公司与同济大学合作撰写得《中国文化办公用品市场调研报告》，在对逾500家“中国市场集团性用户办公用品需求结构与采购行为模式”调研后发现，在传统得办公文具领域，仍然以本土办公用品品牌为主，排名前两位得就是得力与齐心文具，紧随其后得为晨光与真彩，后两者与前两名得差距仍较为明显，瞧似散乱得办公用品市场，在这个经济下行周期中，行业整合正在加速。 以调研显示得该领域市场占有第一名得力为例，据陈雪强介绍，得力文具2011年营收已达32亿元，每年基本保持了20%左右得增长幅度，今年虽然受整体经济大环境不利得影响，得力文具仍保持15%以上得增幅。目前，得力文具得海外销售收入也呈现快速增长势头，并且已经登陆欧美、日本及东南亚等市场。 不过，虽然本土品牌发展强劲，但
在整个办公用品领域，仍旧固守低端市场。而在其她诸如办公设备、办公耗材、办公用纸及数码产品等高耗材领域，则基本就是外资品牌一统天下。 本次调研活动得目标对象为企业用户及供应商，包括外资公司、上市公司及民营企业，如国家电网、中国石化、东方航空、德勤、汇丰银行、巴士夫、飞利浦、阿里巴巴及恒大地产等大企业。 就调查结果而言，有业内人士表示，中国本土办公用品企业应尽快做大做强，不只要站稳中低端市场，还应该通过转型向高端市场进军，否则在资金与实力充足得外资品牌不断下压下，本土品牌只会节节败退。 对于未来市场竞合得态势，陈雪强认为，哪怕就是低端市场发展潜力仍旧巨大大，该领域瞧似进入门槛很低，但实际上，要想成功并不容易。之前也有一些外资办公用品企业要想在中国市场一展身手，却囿于产品价格过高、对中国市场不
2007年12月广州写字楼市场调查报告 一、07年下半年广州写字楼市场简析 今年下半年以来，环市东一带二代写字楼比较集中的区域，租金出现了下降现象：部分写字楼租金下降5-10%，部分写字楼则采取变相降租金的方式，延长租客的免租期。 业内专家认为，今年以来，耀中广场、维多利广场等大量第三代写字楼陆续交楼，广州写字楼租赁市场竞争加剧，很多大租客从原东山区的二代写字楼区搬到天河的三代写字楼区，租赁市场重新洗牌，竞争力不够的二代写字楼只能降低租金以吸引租客。 租客迁移迫使租金下降 今年广州出现了比较明显的租客迁移现象，多数从环市东迁移到天河区，当中有不少是大租客，租用写字楼面积在几千平方米左右，例如索尼、阿迪达斯、德勤会计师事务所、普华律师事务所等。 大租客的迁移，除直接产生空置外，还会使写字楼的吸引力下降。为了重新吸引租客，原东山区的一些写字楼开始减租，租金下降幅度在5-10%左右。一些写字楼则采取延长免租期的做法，变相降低租金。之前一般免租期都为2个月左右，现在出现了3个月甚至4个月。为能更快找到租客，一些写字楼业主采取了给中介增加佣金的办法。 环市东一带的写字楼，在大量租客迁移的情况下，空置压力大大增加。原租金水平和中信接近，达到140-150元/平方米/月的写字楼，现在只有100-110元/平方米/月。至于散卖的写字楼，因为有众多小业主，为了吸引租客采取了更大的降租幅度，不少写字楼下降了15-20%。
竞争加剧导致重新洗牌 统计数据显示，2007年年末，广州甲级写字楼租赁市场新增供应量达71.7万平方米，相当于过去8年的总供应量。据统计，2007年陆续有粤海天河城大厦、耀中广场、合景国际金融广场等，近10个写字楼项目交付使用。这些写字楼全部位于天河区，因为硬件配置远胜原东山区一带的甲级写字楼，被看作三代写字楼。 这些新交付使用的写字楼，租金要求多在150-220元/平方米/月之间，拉升广州今年写字楼的整体租金。但因为供应量庞大，所以会导致竞争加剧、租赁市场重新洗牌：天河区第三代写字楼强大的竞争力，吸引大租客不断地集中在天河区，二代写字楼集中的区域则会受到连锁打击，租金出现下滑。据估计，这些新交付使用的写字楼，市场要用一年时间消化，所以这一洗牌过程会在2008年结束。 二、广州各片区写字楼调研数据及简析 1．环市东路片区 环市东路片区写字楼市场调查：
2011年广州市商业及写字楼市场分析
目录 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6广州市商业网点规划 (1) 广州市商业市场分析 (10) 广州市写字楼市场分析 (15) 广州市商服用地土地市场分析 (24) 重点功能区市场分析 (33) 当前房地产宏观调控政策对商业市场影响分析 (38)
1.1 1.1.1 广州市商业网点规划 商业网点布局规划 根据《广州市商业网点发展规划》（2003-2012），广州 市 商业网点布局规划根据“东进、西联、南拓、北优”的城市发展战略规划构建“四线三圈、两轴一带”现代都市大商业格局。 广州市将着力构建“四线三圈、两轴一带”现代都市商业格局： 1、拓展“四线”商业带：沿着东、西、南、北四个方向 的快速轨道和快速干道交通放射线，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。 2、打造“三层商圈”：“三层商圈”是指依托内、中、外 三圈层构建的商圈，按照“内精、中厚、外强”的发展要求，形空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构。 3、两轴一带：两轴一带是指老城区中轴线、新城区中 轴线和珠江滨水带。从越秀山至海珠广场的老城区中轴线及东西两侧的老街、从广州东站至海心沙的新城区中轴线及珠江滨水带是广州商业网点发展的主要发展轴。 《广州市商业网点发展规划》（2003-2012）提出重点提
升和建设一批商业功能区，一是六个都会级和二十个区域级零售和服务主导型商业功能区，二是由珠江新城、天河北和环市东组成的中央商务区，三是琶洲和流花两大国际会展商务区。其中，珠江新城、白云新城、琶洲商务区、广州南站核心区、广州中轴线南区区域，白鹅潭区域形成商业网点布局中六大重点规划功能区，成为广州商业网点规划的主要区域，主导商业市场发展。
市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位 数的增长，去年更是有103.9%的
增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增 速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡， 新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售 价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”， 其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。 从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 广州写字楼租赁合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
出租方（以下简称甲方） 承租方（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。 第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。 第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况 1、甲方将其拥有的位于_____市_____区（县）_____的房屋出租给乙方使用。 2、出租房屋面积共_____平方米。 3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。 该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。 第三条甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。 第四条租赁期限、用途 1、该房屋租赁期共_____个月。自________年____月____日起至________年____月____日止。 2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为_____使用。 3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。 乙方如要求续租，则必须在租赁期满_____个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。 第五条租金及支付方式 1、该房屋每月租金为_____元（大写_____万_____仟_____佰_____拾元整）
苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年 代就已经出现，在1991-1992年，苏州出现 了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来 做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银 根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的 产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长， 对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字
楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两 位数的增长，去年更是有103.9% 的增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和 增速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，
办公用品调研报告范文 在刚刚落幕的Paperworld China xx中国国际文具及办公用品展览会上，首份 ___文化办公用品市场的，报告首次显示了中国办公用品市场的各种混乱情形，产业整合一触即发。中国已成世界上最大的办公用品消费国，每年基本保持25%以上的增长率。但相对于全球2000多亿美元的市场容量，我国目前还仅仅占据不到10%的比例。发展潜力巨大。另外，中国办公用品市场产品结构单一、规模弱小、OEM 居多、恶性竞争以及外资大量涌入，“中国办公文具市场亟需从一个制造大国向强国转型。”得力文具集团副总经理陈雪强表示。 本土品牌只有低端市场可守 根据法兰克福展览（上海）有限公司与同济大学合作撰写的《中国文化办公用品市场调研报告》（以下简称“报告”），在对逾500家“中国市场集团性用户办公用品需求结构与采购行为模式”调研后发现，在传统的办公文具领域，仍然以本土办公用品品牌为主，排名前两位的是得力和齐心文具（002301。SZ），紧随其后的为晨光和真彩，后两者与前两名的差距仍较为明显，看似散乱的办公用品市场，在这个经济下行周期中，行业整合正在加速。 以调研显示的该领域市场占有第一名得力为例，据陈雪强介绍，得力文具xx年营收已达32亿元，每年基本保持了20%左右的增长幅
度，今年虽然受整体经济大环境不利 ___，得力文具仍保持15%以上的增幅。目前，得力文具的海外销售收入也呈现快速增长势头，并且已经登陆欧美、日本及东南亚等市场。 不过，虽然本土品牌发展强劲，但在整个办公用品领域，仍旧固守低端市场。而在其他诸如办公设备、办公耗材、办公用纸及数码产品等高耗材领域，则基本是外资品牌一统天下。 本次调研活动的目标对象为企业用户及供应商，包括外资公司、上市公司及民营企业，如国家电网、中国石化、东方航空、德勤、汇丰银行、巴士夫、飞利浦、阿里巴巴及恒大地产等大企业。 就调查结果而言，有业内人士表示，中国本土办公用品企业应尽快做大做强，不只要站稳中低端市场，还应该通过转型向高端市场进军，否则在资金与实力充足的外资品牌不断下压下，本土品牌只会节节败退。 对于未来市场竞合的态势，陈雪强认为，哪怕是低端市场发展潜力仍旧巨大大，该领域看似进入门槛很低，但实际上，要想成功并不容易。之前也有一些外资办公用品企业要想在中国市场一展身手，却囿于产品价格过高、 ___市场不
2005年广州市办公设备市场调查报告 2005年广州市办公设备的市场容量为32.75亿元，并以每年超过9个百分点的速度呈增长趋势。日前，800策划团队对广州市办公设备市场进行了一项调查。数字显示，办公设备市场正呈现勃勃生机。 目录 一目前广州市办公设备渠道特征 (1) （一）电脑城 (1) （二）电器批发市场 (1) （三）传统文具批发市场 (1) （四）家电连锁卖场 (1)
（五）办公用品超市 (2) 二当前办公设备的市场规模及年增长速度（基数＝31） (2) （一）办公设备的市场规模-------32.75亿元 (2) （二）办公设备的年增长速度――――――9.85％ (2) 三当前办公设备销售渠道情况 (3) （一）当前销售渠道 (3) （二）最重视的销售渠道 (3) （三）以后销售渠道――批发市场设档口 (4) 四受访者选择地址考虑的因素―地段的商业环境是首要因素 5 五对目前专业批发市场的中意度 (6) 六理想大型办公用品采购中心应该提供的服务 (7) 附录受访者背景资料 (9)
一目前广州市办公设备渠道特征 （一）电脑城 要紧代表有天河的颐高数码广场、太平洋电脑城、广州电脑城、高科科技广场、天河电脑城、石牌西路一带等等，那个地点会聚了广州最集中的IT数码与办公设备产品，中六电脑城的办公设备也具有一定规模，要紧辐射海珠荔湾区域；五山的科技街是最集中的二手设备市场及大型机器租赁市场，在办公设备方面经营最为成功的天河颐高数码广场该店位于天河路与天河东路交界口的壬丰大厦群楼，占地面积11000平方米，是目前为止全国最大的数码卖场，目前佳能在中国大陆仅有两个的产品展示厅已进驻颐高那个地点展示包括佳能数码与办公系列的全部最新产品，纯产品展示功能场所； （二）电器批发市场 由于现在的设备差不多从传统的电子类向IT数码类进展，设备产品与IT产品的完美结合，决定了市场的进展趋势，此类的代表有大沙头海印电器城； （三）传统文具批发市场 由于文具与设备、耗材同属于办公用品产品，从“一站式”方便采购者采购，作为中国最知名的文具批发市场之一的广州谊
. 页脚 第一部分：市场调查问卷分 析 前言 一、调查说明 二、主体部分 三、背景资料 小结 第二部分：项目周边配套分 析 前言 一、本地 块状况 二 、 区 域 概 况
分 析 （一）周边环境状况 （二）周边交通状况 （三）周边商业氛围 （四）周边配套现状 小结 第三部分：部分写字楼分析 前言 分析一：金汇国贸大厦 分析二：中国银行办公楼 分析三：房管局大楼 小结 页脚
前言 对于本项目而言，目标客户主要是投资型、办公型与投资+办公型三种类型，他们主要考虑的是项目所处区域的投资前景、升值潜力以及关注当地经济发展速度、城市规划等页脚
各方面的问题。 针对这些特征，本次目标客户调查采用了重点抽样与配额抽样相结合的方法，有针对性的对100位目标客户进行问卷调查，重点从以下几个方面进行： （1）沿两大交通主干道：人民路（嵩山路—金山路），交通路（路—湘江路） （2）两大区域：商业区（沙南部分），重点火车站附近，行政区（沙北区域）重点黄河路附近。 （3）受访客户特征：在所调查的客户中，年龄分布在30—50岁之间，家庭月收入分布在3500—10000元，单位主要是媒体、广告、咨询、装饰装修、金融、旅游、保险等单位，职业为私营老板、民营企业家、企业中层以上管理者（会计师、设计师、律师）、记者、党政机关干部和其他从业人员。 经过调查，我们获取了目标客户市场的第一手资料，为项目的改造提供参考依据。 页脚
调查说明 （一）调查目的 1、掌握目标消费市场对双汇商务大厦项目酒店式商务办公的要求及对办公用房的建议。 2、掌握投资客户对本项目的投资意向及要求。 （二）调查方法 调查问卷面访与客户深度访谈相结合。 （三）抽样方法 重点抽样与配额抽样相结合。 （四）样本数量 共投放问卷100份，回收有效问卷98份，样本有效率为98%。 页脚
提要：据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009年度，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。预期在2010年度将以服务业作牵头，加上亚运会效应，将进一步提升广州整体形象，预期亚运会后有助吸引外资来广州发展意欲，办公楼租赁需求有望上升，引领办公楼市场迈向新的一页。 第四季度广州写字楼销售成交持续畅旺，租金录得有轻微下调 据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009年度，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。受到广州市政府对物流业、金融业、会展业和信息服务业等作重点发展，整体办公楼市场继续稳步向上。由于本季度原定多个新项目将延期至2010年初入市，使本年度的供需得以平衡；加上国外企业对办公楼需求有明显增加，而国内企业对租赁办公楼面积亦比预期理想，使整体租赁市场有正面带动。另本季度广州办公楼销售成交持续畅旺，投资市场仍以国内大型企业和金融机构为主要买家，售价受到支持，使整体办公楼市场气氛变得更炽热，投资者明显重拾信心。本季度办公楼销售市场继续畅旺，据广州房管局数据显示，10及11月份办公楼现房销售面积已达137,100平方米。期房销售面积在此两个月份亦录得约212,900平方米；相比上季度现房与期房总销售面积相近。 高力国际指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地广场落成，为市场提供约58,000平方米，占总库存量约3.3%，使库存量维持在178万平方米左右。早前预定于本季度落成的三个项目将推迟至2010年初入市，故本季度继续消化原有货量。季内，各个企业对前境明显恢复信心，国内和国外企业租客对办公楼需求增加，并且租赁面积亦比以往较大。本季度客户大多以扩租和设立华南分区总部为主，行业包括医药、贸易、信息科技和金融机构。随着地铁5号线在本年度12月开通，亦吸引了不少客户查询珠江新城一带的盘源，预期珠江新城商务区地位将会逐步巩固。虽然本季度有新增供应，但由于高德置地广场项目早在年初已进行招租，入住率理想，因此并没有拉高空置率，相反目前整体空置率继续轻微下降至18%。 资料数据由高力国际物业提供 高力国际指出，本季度租金录得有轻微下调，主要原因是数个受追捧的租盘早前因租赁市场畅旺，而轻微调高价格，但本季度发展商已作技术性调整，故促使平均租金有轻微调整至每平方米每月人民币127.6元，较上季度下跌2.2%。季内甲级办公楼租金已回升至2008年第4季水平，虽然目前租金仍未能回复至高，但就年初至今已稳步回升不少。三个核心商务区中，天河区平均租金仍继续排于首位以每平米每月人民币143.5元，其次为越秀区以每平米每月人民币107.4元，而海珠区每平米每月